リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説

リースバックとは、所有している資産を第三者に売却し、リース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続けることを可能にする取引手法を指します。住宅においては、自宅を売却して現金を得て、売却後は賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むことができるサービスです。

この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリットを解説します。

目次

リースバックの概要と仕組み

リースバックは「セール・リースバック」や「セール・アンド・リースバック」とも称される取引手法です。近年は、不動産事業者によるリースバックサービスの取扱いが増加しており、「リースバック」という言葉単体で、住宅におけるリースバックを指すことが一般的になりつつあります。

住宅におけるリースバックは、リースバック運営会社とリースバックを利用したい個人間で、不動産の売買契約および賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることが可能になります。

リースバックは、住み替えや老後資金の確保、円滑な相続等を目的として、住宅利活用の新たな選択肢として注目されています。一方で、リースバックは認知度が未だ低いことや、一連の取引の複雑さから、消費者の理解が不十分なまま契約が締結されるなどのトラブルも見られます。

リースバックとリバースモーゲージとの違い

リースバックは、自宅に住み続けながら老後資金を受け取れるという点で、リバースモーゲージとも比較されるサービスです。一方で、リースバックが不動産取引であることに対して、リバースモーゲージはローン商品であるため、根本的には異なるサービスです。主な違いは下表のとおりです。

リースバックとリバースモーゲージとの違い

※筆者作成

リースバックのメリット

リースバックには、以下のようなメリットがあります。

自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる

通常の不動産売却では、まとまった資金を得られる一方で、引っ越しの手間や費用が発生します。また、高齢になると、新居の購入や賃貸借契約の締結が難しくなるケースも少なくありません。リースバックでは、売却した自宅にそのまま住み続けられるため、まとまった資金を得ながらも、慣れ親しんだ自宅に住み続けられます。

月々の支出が定額化される

自宅を所有していると、定常的に発生する管理費や固定資産税、火災保険や地震保険など、さまざまな費用が発生します。リースバックでは、所有者がリースバック運営会社となるため、住居費用は毎月一定の家賃（リース料）に一本化されます。

家を所有することで発生するリスクがなくなる

自宅を所有していると、突発的な災害等で不動産価格の下落や建物の損壊などのリスクを抱えます。特に、戸建ての場合はマンションに比べて不動産価格の下落や災害による影響を受けやすいです。また、住宅ローンが変動金利の場合は、金利上昇で返済額が増加するかもしれません。リースバックでは、所有者がリースバック運営会社となるため、これらの家を所有することで発生するリスクはなくなります。

リースバックのデメリット

一方で、リースバックには、以下のようなデメリットもあります。

売却価格が市場価格よりも安くなる

リースバックは、基本的に自宅の売却価格が市場価格よりも安くなります。個人に売却する不動産仲介とは異なり、不動産業者が直接買い取りをするため、市場価格よりも安く買い取るためです。また、リースバック運営会社は買い取った不動産を所有するリスクやコストを維持する点で、リースバックではない直接買取よりも安くなることも珍しくありません。

リフォームや建て替えが自由にできなくなる

持ち家の場合、マンションなどの規約が定められている場合を除き、自由にリフォームや建て替えができます。しかし、リースバックを利用すると、不動産の所有者はリースバック運営会社になるため、リフォームや建て替えをしたいと思っても、運営会社の許可が必要です。

ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックは、自宅に引き続き住むことができるサービスですが、期間は必ずしも希望通りとは限りません。リースバックにおける賃貸借契約が普通賃貸借契約であれば、原則住み続けることができます。

一方で、定期借家契約の場合、ずっと住み続けられる保証はありません。貸主と借主の合意があれば再契約は可能ですが、あらかじめ、「必ず再契約をする」などの契約を結ぶことはできません。当初の賃貸借契約の期間を越えて家に住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく、普通借家契約が締結できる運営会社を選ぶと安心です。

リースバック利用の流れ

リースバック利用の流れは、以下のとおりです。

リースバックの利用を検討するのなら、まずはリースバック運営会社に仮査定を依頼しましょう。仮査定では、固定資産税額や管理費、共益費を聞かれることもあるので、あらかじめ準備しておきましょう。運営会社によっては、最短で当日中に概算の売買価格と家賃を提示してもらえます。

仮査定の結果を受けて手続きを進める場合には、物件の本調査に進みます。本調査では、リースバック運営会社の担当者や査定会社などが、物件に訪問し図面との違いがないかなどを確認します。この結果を基に、取り扱いの可否や契約書上の売買価格と家賃を決定します。なお、本調査で瑕疵等が見つかれば、リースバックを利用できない場合もあります。

本調査が問題なく完了したら、確定した売買価格と家賃を中心とした契約条件を提示されます。内容に問題がなければ売買契約、賃貸借契約等の手続きを行い、売買決済、賃貸が開始されます。

リースバックの活用事例

リースバックでは、以下のような活用事例があります。

老後資金の確保

老後資金が不足したとしても、自宅を売却して引っ越すことは避けたいと思う人も多いでしょう。一方で、ローンを利用しようとしても、年齢などを理由に金融機関から断られることも珍しくありません。リースバックであれば、年齢を理由に断られることもなく、自宅に住み続けられます。

住み替え資金の確保

リースバックは、長く住み続けるだけでなく、住み替えの際にも活用できます。リースバックで自宅を売却すれば、新居の頭金や手付金に充てられるほか、ローンの返済資金にも利用出来ます。また、新居に住み替えるまでは、今までの家に住み続けられるので、仮住まいを探す必要もありません。

月々の返済負担の軽減

住宅ローンの支払いがある人は、リースバックを利用することで、月々の支払額を減らせる可能性があります。住宅ローンによっては、月々の支払金額が上がる商品もあるほか、収入の減少などで毎月の支払いが厳しくなることもあるでしょう。リースバックの家賃が住宅ローンの返済額より低くなれば、月々の支払額が減り、資金繰りが楽になるでしょう。

住宅ローンの完済

住宅ローンの返済が滞って金融機関に残債の一括返済を求められた場合、任意売却や競売を選択すると、自宅を失うことになります。しかし、リースバックを利用し、その資金で住宅ローンを完済することができれば、同じ家に住み続けることができます。

リースバックのよくあるご質問

リースバックのよくあるご質問とその回答は、以下のとおりです。

住宅ローンが残っていてもリースバックを利用できますか？

住宅ローンが残っていても、リースバックを利用することは可能です。ただし、売却時に対象不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。

家賃の支払いを安く抑えたいのですが、可能ですか？

リースバックの家賃は、売却価格を基準に算出されますので、売却価格を抑えることで、家賃を下げられる可能性があります。

手元資金がほとんどないのですが、費用はかかりますか？

リースバックは、不動産の売買代金から費用を清算することができるので、手元資金は不要です。諸費用については、運営会社にあらかじめ確認しておきましょう。

高齢で年金受給者なのですが、リースバックを利用できますか？

高齢者や年金受給者であっても、リースバックを利用できます。リースバックは、融資商品ではないので、年齢制限や収入の基準を設けられていないことが多いです。

まとめ

リースバックは、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるので、「老後資金を確保したい」「住宅ローンの返済負担を減らしたい」という場合に活用できます。ただし、売却価格は市場価格より安くなり、ずっと住み続けられる保証はありません。契約してから後悔しないように、メリットやデメリットをよく理解したうえで、リースバックを利用するか検討しましょう。

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