更新日： / 公開日：2019.02.12
不動産担保ローンとは、不動産を担保として、お金を借り入れる商品のことです。不動産を担保にすることで、まとまった金額を比較的低金利で借り入れることが可能です。一方で、万が一返済不能になった場合、担保不動産が売却されてしまう恐れがあるため、仕組みを理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産担保ローンの仕組みやメリット・デメリットについて解説します。
不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を担保にして、お金を借り入れることができる商品です。金融機関によっては、本人が所有している不動産だけでなく、家族や法人名義の不動産を担保にすることもできます。
不動産担保ローンの審査では、信用力と担保不動産の価値を総合的に判断されます。そのため、一般的な無担保ローンに比べて、まとまった金額を低金利で借り入れることができます。また、資金使途は原則自由であるため、さまざまな目的で利用できます。
このような特徴から不動産担保ローンは、以下のような悩みを持っている人に利用されています。
不動産担保ローンは、以下のようなメリットがあります。
不動産を担保とするため、無担保の個人向け「カードローン」や法人向け「ビジネスローン」よりも、低金利で借り入れられます。この情報は、日本貸金業協会が公表している月次統計資料*に記載されており、消費者向けの無担保貸付の借入金利である約15％に対して、有担保貸付の借入金利は約4％です。
カードローンやビジネスローンは、収入や他社からの借入状況などの条件によって、借入可能額が決まりますが、一般的に1,000万円程度が借入限度額です。一方で、不動産担保ローンは、1億円以上の借入限度額とされていることも珍しくありません。
不動産担保ローンは、返済期間を長く設定することができ、最長35年のローンを提供しているところもあります。返済期間を長期にすれば、月々の返済額を抑えることが可能です。ただし、返済期間が長くなるほど、利息の負担額は大きくなる点には注意が必要です。
一方で、不動産担保ローンは、以下のようなデメリットもあります。
不動産担保ローンは、無担保のキャッシングやカードローンのように、数分で審査が終了し、即日融資を受けられる商品ではありません。審査の過程で、担保不動産を評価する必要があるため、スピードを重視する金融機関であったとしても、審査には数日、実際に融資が実行されるまでには1週間程度の期間が必要です。
カードローンの場合、借り入れする人が負担する費用は利息のみで、別途手数料などはありません。一方で、不動産担保ローンは、不動産を担保とするにあたって、「事務手数料」、「不動産鑑定費用」、「印紙代」、「登記費用」などの費用がかかります。
これらの費用は、借入金額が300万円の場合でも、10万円以上かかることもあります。そのため、借入金額が少額の場合は、低金利の借り入れができても費用負担が大きく、結果的にカードローンよりも、支払総額が大きくなることも考えられます。
金融機関は融資時に、担保不動産へ抵当権の設定登記をします。抵当権とは、債務者がお金を返せなくなったときに、債権者が担保不動産を売却し、その売却代金から貸付金と利息を回収する権利のことです。つまり、返済が不能であると判断されると、担保不動産が売却されてしまう恐れがあります。
不動産担保ローン利用の流れは以下のとおりです。
まずは、金融機関のホームページから仮審査を申し込み、審査結果をもとに担当者と面談を行います。面談の結果、不動産担保ローンの利用することに決めたら、本申込み手続きに進みます。なお、面談したからといって、必ずしも本申込みをする必要はありません。説明された内容に不明点や疑問点があれば、必ずその都度確認しましょう。
本申込みを行うと、担保不動産の現地調査が行われます。物件や与信に問題がないと判断されれば、金銭消費貸借契約や抵当権設定登記の手続きを行い、融資実行日に資金が振り込まれます。借り入れにかかる手数料は、融資金から清算されるので、手数料分のお金を別途用意する必要はありません。
なお、登記を行う司法書士は基本的に金融機関が指定します。これら一連の手続きは、金融機関の店舗で行うのが通常ですが、店舗に行くのが難しい場合は、担当者が自宅や事務所まで来てくれることもあるので、相談してみるといいでしょう。
不動産担保ローンを利用する際、以下のような書類が必要となります。
本申込みの際には、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類、契約の際には、印鑑証明書と実印が必要です。そのほか審査の過程で、与信を判断するために、納税証明書や固定資産税納付書、収入証明書などを用意します。
また、担保不動産の状況を確認するために、不動産登記簿謄本や借入残高証明書も必要です。不動産担保ローンの必要書類は金融機関によって異なるため、手続きを円滑に進められるように、事前に担当者に確認して必要書類を用意しておきましょう。
不動産担保ローンの審査では、融資をする相手の「信用力」と、担保となる「不動産の価値」を総合的に判断されます。「信用力」の審査では、収入や利益をはじめとして、過去の返済状況や年齢、ほかの金融機関からの借入状況などの審査を行います。
「不動産の価値」の審査では、担保不動産の評価を行い、担保評価額を算出します。不動産の価値が高ければ高いほど審査に通りやすく、大きな金額を借り入れることが可能です。不動産担保ローンの審査を受けるにあたっては、次のようなポイントに注意をしましょう。
不動産担保ローンの代表的な活用事例を紹介します。
銀行等から借り入れたローンの返済が厳しくなったとき、不動産担保ローンを利用することで、資金繰りを改善できる可能性があります。不動産担保ローンは、まとまった金額を長期間借り入れることができるため、月々の返済額を抑えながら資金調達ができます。
赤字決算の法人が資金調達をしようとしても、銀行などでは融資を断られる恐れがあります。しかし、不動産担保ローンは、信用力だけでなく担保不動産の価値を加味して審査を行うため、融資を受けられる可能性があります。また、赤字決算の法人だけでなく、開業したばかりで実績がない法人でも、融資を受けられる可能性もあります。
相続時には、相続税をはじめとして、代償分割や遺留分減殺請求によって多額の支払いが発生する場合があります。相続財産に不動産があれば、その不動産を担保にすることで、融資を受けられる可能性があります。
不動産担保ローンは銀行等の金融機関から複数借り入れしているローンの借り換えとしても利用することができます。不動産担保ローンは、低金利で長期間の借り入れができるため、月々の返済額を減らすことができる可能性があります。
不動産担保ローンでは、以下のような質問が寄せられます。
担保不動産に第二順位の抵当権を設定することで、融資を受けられる可能性があります。ただし、ローン残高によっては、融資を受けられません。
金融機関によっては、不動産の所有者が親族、法人の場合は融資を受ける会社の役員であれば、その人が物上保証人になることで、融資を受けられる可能性があります。
金融機関によっては、不動産を共有する人全員が連帯保証人になることで融資を受けられる可能性があります。
信用情報に問題がある債務者へ融資をするかしないかは金融機関によって異なります。特定の金融機関で融資を断られたとしても、他の金融機関ならば融資を受けられる可能性があります。
融資限度額は金融機関によって異なるので、各金融機関の商品概要を確認しましょう。融資限度額は億単位で設定されていることもありますが、実際の借入金額は個人の信用力や担保不動産の価値に左右されます。
不動産担保ローンには、一般的な無担保ローンと比較して大きな資金を、低金利かつ長期間にわたって借り入れることができます。一方で、融資までには時間と費用がかかるほか、万が一返済不能となったときには不動産を失う恐れがあります。こうしたメリットとデメリットを踏まえて、不動産担保ローンの利用を検討しましょう。。
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