全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」において、2024年2月13日から子育て世帯を支援する「子育てプラス」がスタートしました。一定の要件を満たすと、子どもの人数などに応じて金利が引き下げられるため、住宅ローン金利の負担軽減が期待できます。 この記事では、フラット35の子育て支援の内容と金利引き下げの条件、注意点を解説します。 フラット35に子育て支援が導入される背景 フラット35の子育て支援の導入は、子育て世帯が良質な住宅を取得する際の金利負担を軽減することが目的です。少子化対策の推進施策の一環として、2023年11月29日に成立した、令和5年（2023年）度補正予算における制度拡充となります。 具体的には、フラット35の金利引き下げ制度に、子育てに関するメニューとして「フラット35子育てプラス」が新設されます。子育てプラスは、2024年2月13日以降の資金受取分から適用されています。 フラット35の子育て支援の概要 フラット35の子育て支援の概要は以下のとおりです。 子どもの人数等に応じて金利を引き下げ 他の金利引き下げメニュー（フラット35S等）との併用が可能 他の金利引き下げメニューを含め、金利引き下げ幅の上限を年－1.0％に拡充（従来は年－0.5％が上限） 新設された子育てプラスは、子育て世帯だけでなく若年夫婦世帯も支援対象に含まれます。子育て世帯とは、借入申込年度の4月1日において、子ども（胎児および孫を含む。孫の場合は同居が必要。）の年齢が18歳未満である世帯です。 若年夫婦世帯とは、借入申込年度の4月1日において、夫婦（同性パートナーを含む）のいずれかが40歳未満である世帯を指します。 フラット35の子育て支援の金利引き下げの条件 今回の制度拡充では、子育てプラスが金利引き下げメニューに加わったと同時に、新しいポイント制度も導入されています。 家族構成や住宅、エリアに応じてポイントが加算され、そのポイント合計数に応じて金利引き下げが適用される仕組みです。 図：金利引き下げの条件の考え方 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】子育てプラスA3チラシ」 ここでは、上図を参考に、フラット35子育て支援の金利引き下げの条件について確認していきましょう。 ①家族構成を確認 まずは、家族構成に応じて加算されるポイント数をチェックしましょう。 家族構成 加算ポイント数 若年夫婦世帯1ポイント 子ども1人1ポイント 子ども2人2ポイント 子ども3人3ポイント 子どもN人Nポイント 子どもの人数が多いほど加算ポイントが増える仕組みです。子どもがいない若年夫婦世帯には1ポイントが加算されます。 ②住宅を確認 住宅は「性能」と「管理・修繕」の2つについて、それぞれポイントが加算されます。 【性能】 住宅の技術基準レベル 加算ポイント数 フラット35ｓ（ZEH） 3ポイント フラット35ｓ（金利Aプラン） 2ポイント フラット35ｓ（金利Bプラン） 1ポイント フラット35リノベ（金利Aプラン） 4ポイント フラット35リノベ（金利Bプラン） 2ポイント 省エネルギー性や耐震性など、フラット35Sの技術基準をクリアしている住宅の場合は、レベルに応じてポイントが加算されます。中古住宅を取得してリノベーションを実施し、フラット35リノベが適用される場合も同様です。 関連記事はこちらフラット35Sとは？通常のフラット35との違いを解説 【管理・修繕（フラット35維持保全型）】 対象住宅 加算ポイント数 長期優良住宅 1ポイント 予備認定マンション ※1 1ポイント 管理計画認定マンション ※2 1ポイント 安心R住宅 ※2 1ポイント ホームインスペクション実施住宅 ※2 1ポイント 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅 ※2 1ポイント ※1 新築マンションのみ ※2 中古住宅のみ 「新築戸建住宅」「新築マンション」「中古住宅」の取得について、フラット35維持保全型が適用される場合は、対象住宅の種類に応じてポイントが加算されます。 ③エリアを確認 住宅を取得するエリアが住宅金融支援機構と連携している場合は、フラット35地域連携型やフラット35地方移住支援型を利用できる場合があります。これらは、地方公共団体による補助金や移住支援金の交付とあわせて、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。 エリア 加算ポイント数 フラット35地域連携型（子育て支援） 2ポイント フラット35地域連携型（空き家対策） 2ポイント フラット35地域連携型（地域活性化） 1ポイント フラット35地方移住支援型 2ポイント 地方公共団体の支援があるエリアであれば、その内容に応じてポイントが加算されます。なお、住宅金融支援機構と連携しているエリアかどうかは、フラット35のホームページで確認することができます。（詳細はこちら） ④引き下げ幅を確認 最後に、「家族構成」「住宅」「エリア」の各項目で加算されたポイント数を合計しましょう。以下のように、合計ポイントに応じて金利引き下げが適用されます。なお、合計ポイントが5~8ポイントの場合は6~10年目、9~12ポイントの場合は11~15年目も金利が引き下げられます。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】子育てプラスA3チラシ」 総返済額の引き下げ額は、1ポイントだと約-40万円、5ポイントだと約-195万円、9ポイントだと約-375万円にもなります。自分が受けられる金利引き下げを確認したい人は、フラット35のホームページで確認できます。（詳細はこちら） フラット35の子育て支援の注意点 子育てには子どもの学費など、まとまったお金が必要となるライフイベントが発生します。固定金利で住宅ローンを組めば、毎月の返済額が固定されるため、資金計画を立てやすくなるでしょう。 ただし、固定金利型の住宅ローンは、変動金利に比べて適用金利が高い傾向にあります。適用要件を満たして金利が低くなるのであれば、フラット35の子育て支援の利用を検討してもいいのではないでしょうか。 ただし、金利引き下げはずっと続くわけではなく、5～15年の期間限定です。変動金利型やフラット35以外の固定金利型の住宅ローンと比較したうえで、本当に自分に合うかを判断する必要があるでしょう。 まとめ フラット35の子育て支援では、子どもの人数等に応じて金利引き下げが適用されます。ZEHや長期優良住宅といった質の高い住宅を取得する場合は、さらに金利が優遇されるかもしれません。 住宅取得を計画している子育て世帯は、2024年2月13日にスタートした「フラット35子育てプラス」の利用を検討してみてはいかがでしょうか。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスでは、フラット３５を取り扱っています。まずはお気軽にご相談ください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 フラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場...記事を読む
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場合、どちらを選べばよいのでしょうか。 この記事では、フラット35の買取型と保証型の仕組みと違い、選び方について解説します。 フラット35の買取型と保証型の仕組み フラット35の買取型と保証型は、利用者からは見えない仕組みの部分が異なります。まずは買取型と保証型の仕組みがどのように異なるのかを解説します。 買取型の仕組み フラット35の買取型とは、以下のような仕組みを活用して金融機関が提供している全期間固定金利の住宅ローンです。 〇買取型のイメージ図 ※編集部作成 買取型の場合、フラット35の利用者が金融機関から資金を受け取った後に、住宅金融支援機構が金融機関から債権を買い取ります。なお、債権者は金融機関ではなく住宅金融支援機構となるため、利用者が購入した自宅に抵当権を設定するのは、住宅金融支援機構となります。 買取型は、2023年12月21日時点で320機関もの金融機関に取り扱われており、一般的に用いられる「フラット35」は買取型を指していることが多いです。 保証型の仕組み フラット35の保証型も全期間固定金利の住宅ローンで、以下のような仕組みを活用しています。 〇保証型のイメージ図 ※編集部作成 保証型の場合、フラット35の利用者が金融機関から資金を受け取った後も、住宅金融支援機構が金融機関から債権を買い取りません。そのかわり、住宅金融支援機構が債権に住宅融資保険を付け、フラット35の利用者が正常に返済をできなくなった場合に金融機関に対して保険金を支払います。なお、債権者は金融機関であるため、利用者が購入した自宅に抵当権を設定するのは、金融機関となります。 保証型は、2023年12月21日時点でわずか11機関の金融機関にしか取り扱われておらず、現在も受付を行っているのはわずか8機関です。 フラット35の買取型と保証型の違いを比較 買取型は金利や手数料は金融機関ごとに異なりますが、その他の商品性は原則として同様です。一方で保証型は、金利や手数料以外の商品性も金融機関によって異なります。 この記事では、実際に保証型を提供している8機関の2024年2月時点での条件を調査し、買取型と保証型の商品性の違いを比較しました。 保証型の方が金利は低いが、その差は小さい 一般的に保証型は融資率が低いほど金利が低くなる商品設計であるため、条件を満たせば買取型よりも保証型の方が低金利で借りられるとされています。 住宅金融支援機構が公表しているデータによると、団信ありの買取型の金利*は、融資率が9割以下の場合、年1.82％～年3.47％です。一方で、保証型の金利は、融資率が9割以下の場合、1.73％～1.81％でした。よって、融資率が9割以下の場合、買取型よりも保証型の方が低金利で借りられるものの、金融機関によっては買取型と保証型でほとんど金利差がない場合もあることが読み取れます。 例えば5,000万円を35年間固定金利1.55％で借りた場合、金利が0.05％低くなると総返済額が約51万円程度安くなります。それに対して、5,000万円の借入に対してかかる融資手数料が1％低くなると、かかる手数料が50万円安くなります。つまり、この例でいうと融資手数料に1％差がある場合、大体0.05％以上の金利差がなければ、保証型を選択するメリットは薄いといえます。 ただし、保証型を提供するすべての金融機関で、融資率を8割まで抑えるとさらに金利が低くなり、2024年2月時点の金利だと1.7％前後の金利で借りることができるようになります。8割以下まで融資率を引き下げることができれば、金利差の面で保証型を選択するメリットがあるといえます。 ※融資実行日が2024年2月であった、融資期間が21～35年の買取型の平均金利 出典）【フラット３５】金利情報 保証型は融資手数料が高い 買取型も保証型も、提供する金融機関によって融資手数料の設定が異なります。 実際に買取型の融資手数料をいくつか調査したところ、融資手数料が数万円台の定額型の商品や、1％台の定率型の商品もありました。それに対して保証型の融資手数料は、財形住宅金融のみ1.1％と低いものの、多くが2％を超える定率型であり、融資手数料が高めの設定であることが分かります。 保証型のうち3機関は返済手数料がかかる 買取型の繰上返済手数料は一部繰上返済でも一括返済でも無料です。 上表のとおり、一部繰上返済については一部繰上方法の指定はあるものの、原則無料であることが読み取れます。一方で、一括返済においては3機関が手数料を取っていることが分かりました。 ただし、返済手数料の差は数万円単位であり、金利や融資手数料を重視した方がかかる費用の総額を効果的に抑えられるでしょう。もちろん無料である方がいいことは言うまでもないですが、必要以上に重視しすぎないことも大切です。 保証型は団信の特約が豊富 買取型の場合、新機構団体信用生命保険（以下、新機構団信）に加入することになりますが、保証型は金融機関独自の団信に加入することになります。 買取型の場合、新機構団信付きのフラット35の借入金利に+0.24％を上乗せすることで、「新3大疾病付機構団信」を利用することができます。この新3大疾病付機構団信は、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）に加えて、要介護2～4の状態になった場合も保障されるのが特長です。 上表のとおり、8大疾病や生活習慣病、全疾病といったより保障範囲の広い特約や、ワイド団信を取り扱っているところもあります。また、新3大疾病付機構団信より低い上乗せ金額で、がんのみとすることもでき、買取型より保証型の方が団信において様々な選択肢があるといえます。 保証型のうち5機関は審査の条件が厳しい 買取型は年収400万円未満なら返済比率を30％以内、400万円以上なら35％以内という条件を満たさなければ利用できません。この基準が保証型でも同様に適用されているか調査したところ、8機関中5機関が返済比率の条件を買取型より厳しく設定していました。 具体的には、融資率が8割超9割以内の場合のみ、一律で返済比率を20％以内とする条件です。このように、多くの保証型が返済比率の審査基準を買取型よりも厳しく設定しており、融資率が8割超9割以内で保証型を検討する場合は注意が必要です。 保証型の商品性 保証型の商品性は、下表のとおりです。なお、表中で特に特徴的な部分は赤字で記載しています。 〇保証型商品の比較 ※編集部調査（2024年2月時点） 注意点として、日本住宅ローンと財形住宅金融が提供しているフラット35保証型は、それぞれ借りられる人に以下のような制限があります。この2機関のフラット35保証型を検討する場合は注意が必要です。 日本住宅ローン 日本住宅ローンと提携しているハウスメーカーで住宅を建築、購入する人。 財形住宅金融 勤務先が財形住宅金融に出資している人。もしくは公務員、公的団体に勤めている人。 保証型が向いている人の特徴 融資率を8割以下まで抑えて金利を低くできる人 上述のとおり、融資率9割程度であれば、買取型を選んでも保証型とほとんど金利が変わらず、手数料は買取型の方が割安であることから、最終的な負担金額はそこまで変わらない場合も考えられます。一方で、融資率が8割以下となれば、買取型と比較して保証型の金利が十分低くなるため、保証型が向いているといえます。 団信の特約を自分の希望どおりに選択したい人 フラット35の保証型が向いている人は、団信の特約を自分の希望どおりに選択したい人と言えるでしょう。例えば、団信を付けたかったにもかかわらず審査で落ちてしまい、買取型だと団信なしで借りざるを得ない人でも、SBIアルヒやオリックス・クレジットの保証型を利用すれば、ワイド団信を付帯できる可能性があります。他にも、もう少し上乗せ額を小さくしてがんだけを保障したい人や、逆にもっと上乗せ額を大きくしてでも保障範囲を広げたい人なども同様です。このように、自身の希望に合致する団信を提供している金融機関がある場合も、保証型が向いているといえます。 まとめ フラット35の買取型と保証型を実際に商品性を比較したことで、融資率を8割まで抑えられる場合は保証型が有利なものの、融資率が9割の場合は買取型と保証型の金利差がかなり縮まっていることが分かりました。 一方で、保証型は団信の特約が豊富なため、たとえ金利面ではそこまで差がなかったとしても、保証型を選択肢に入れて考慮するといいでしょう。自宅購入でフラット35を利用する場合は、多くの金融機関が取り扱っている買取型だけでなく、保証型にも目を向けてみてはいかがでしょうか。 なお、この記事で紹介した条件等は2024年2月に調査した時点のものであり、最新のものとは異なる場合があります。実際に保証型のご利用を検討される際は、金融機関に条件等をしっかりと確認したうえで手続きを進めて下さい。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスでは、フラット３５を取り扱っています。まずはお気軽にご相談ください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 60歳以上のフラット35利用者が増加傾向！最新の実績調査を考察 フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期にわたる返済計画を立てやすいのが...記事を読む
自宅を購入する際、「フラット35」を検討する人もいるでしょう。フラット35は一般的な住宅ローンにはないメリットがある一方で、デメリットもあるため、商品を調べていく中で「やめたほうがいい」などの記事を見ることもあるかもしれません。 この記事では、「フラット35はやめたほうがいい」と言われる理由を紹介します。 やめたほうがいいと言われる理由①：金利 そもそもフラット35とは、全期間固定金利の住宅ローンで、住宅金融支援機構と提携している民間の金融機関が提供しています。名称の通り、最長35年間の固定金利での借りられます。 借り入れ時に返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、長期の返済プランを立てやすいのが特徴です。ただし、変動金利型の住宅ローンに比べると金利は高い傾向にあります。 2024年2月現在、フラット35（新機構団信付き：借入期間21年以上）の金利状況は下表のとおりです。 融資率* 金利の範囲 最も多い金利 9割以下 年1.820％～年3.470％ 年1.820％ 9割超 年1.960％～年3.610％ 年1.960％ ※融資率とは、住宅の建設費または購入価額に対するフラット35の借入額の割合を指す 出典）住宅金融支援機構「フラット35（金利情報）」 金融機関や融資条件によって異なりますが、フラット35の金利は年2％程度となっています。 それに対して2024年2月現在、銀行が提供している変動金利型の住宅ローンは、優遇金利の適用を加味すると0.3％台で提供している金融機関があります。また、全期間固定金利型の住宅ローンでも1.5％前後で提供している金融機関があります。 これらの点から、フラット35は銀行が提供する変動金利型や全期間固定金利型の住宅ローンよりも金利が高く「やめたほうがいい」と言われています。 やめたほうがいいと言われる理由②：頭金 フラット35は、総返済負担率などの利用条件を満たしていれば、頭金なしでも住宅の建設費または購入価額まで借りられます。しかし、上述のとおり、融資率が9割を超えると金利が高くなるため、少しでも低い金利で借りるには、頭金を1割以上準備しなくてはなりません。 仮に住宅の購入価額が5,000万円とすると、頭金として500万円以上を用意する必要があります。頭金を用意するのが難しい世帯は、融資率9割以下より高い金利が適用されてしまうため、不利になります。 それに対して、銀行の住宅ローンの場合、融資率が100％でも最優遇金利が使えることもあり、金利を下げるためには頭金が必要という点で「やめたほうがいい」と言われています。 やめたほうがいいと言われる理由③：物件の条件 フラット35で融資を受けるには、借入対象となる物件の条件を満たす必要があります。具体的には、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしているかを確認するために、物件検査を受けて「適合証明書」を取得しなくてはなりません。 【例：新築住宅の場合の技術基準】 主な基準項目 概要 接道 原則として一般の道に2ｍ以上接すること 住宅の規模 一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上 住宅の規格 原則として2以上の居住室、炊事室、便所及び浴室の設置 断熱構造 断熱等性能等級4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上など 住宅の構造 耐火構造もしくは準耐火構造であることなど 収入などの利用条件を満たしていても、物件がフラット35の基準をクリアしていないと住宅ローンを組めない点に注意が必要です。なお、金融機関によって異なりますが、物件検査を受ける際に数万円程度の手数料がかかることもあります。 それに対して、銀行の住宅ローンの場合、適合証明書が必須の要件ではなく、取得にかかる手続きや費用の面で「やめたほうがいい」と言われています。 フラット35は本当にやめたほうがいいのか？ フラット35は「やめたほうがいい」と言われることがある一方で、次のようなメリットもあります。 全期間固定金利で返済額が一定のため家計管理がしやすい 団体信用生命保険（団信）への加入が必須ではない 保証料や繰上返済手数料が無料 一般的な住宅ローンの場合でも、全期間固定金利の商品はありますが、適用金利は担保物件や与信によって決定されます。そのため、申込人の与信次第では、銀行の住宅ローンが必ずしもフラット35よりも有利とは限らず、そもそも取り扱いの可否すら変わることもあります。 また、一般的な住宅ローンの場合は、団信の加入が融資条件となることがほとんどです。フラット35は団信加入が必須ではないため、健康面で団信加入が難しい人でも利用できる点はメリットともいえるでしょう。 さらに、一般的な住宅ローンは金融機関によって、保証料や繰上返済手数料がかかることもありますが、フラット35なら無料です。繰上返済による早期完済を計画している人にとって、繰上返済手数料がかからないのは大きなメリットといえます。 結局のところ、フラット35をやめたほうがいいかは、申込人の与信やそもそも住宅ローンで何を重視するかによって異なります。メリットとデメリットを比較して、自分に適した商品を選ぶと良いでしょう。 まとめ フラット35は、「借入時の金利が比較的高い」「頭金を1割以上入れないと金利が高くなる」などの理由でやめたほうがいいと言われることがあります。しかし、「毎月の返済額がずっと変わらない」「保証料や繰上返済手数料が無料」といったメリットもあります。 フラット35を検討する場合は、メリットとデメリットをしっかりと比較して自分に向いているかを見極めましょう。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスでは、フラット３５を取り扱っています。まずはお気軽にご相談ください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 60歳以上のフラット35利用者が増加傾向！最新の実績調査を考察 フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期にわたる返済計画を立てやすいのが...記事を読む
不動産売買の際には、購入する側と売却する側のそれぞれに税金がかかります。不動産売買の予定がある場合は、あらかじめどのような税金が発生するのか知っておくことが重要です。 この記事では、不動産の購入と売却のそれぞれにかかる税金について解説します。 不動産の「購入」にかかる税金 まずは、不動産の購入にかかる税金の種類と計算方法を紹介します。不動産の購入にかかる税金は、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」の3種類です。順に解説します。 不動産取得税 不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得した際に課される税金です。都道府県から送付される納税通知書を使用して、取得日から半年から1年後に納付します。税額は以下の算式で計算されます。 課税標準額（固定資産税評価額）×税率（本則4％） ただし、令和6年（2024年）3月31日までは、居住用の住宅を購入した場合に限り、以下2つの軽減措置があります。 土地部分のの課税評価額が2分の1に減額 土地部分も3％の軽減税率が適用 出典） ・総務省「不動産取得税」 ・東京都主税局「不動産取得税」 登録免許税 登録免許税とは、所有権の保存登記（新築住宅）や移転登記（中古住宅）、住宅ローンの抵当権設定登記などを行う際に納める税金です。法務局で登記手続きを行う際に納めるので、納税も含めて司法書士に依頼するのが一般的です。税額は以下の算式で計算されます。 課税標準額×税率 課税標準額と税率は登記の内容によって異なり、住宅については軽減税率が適用されます。 登記の内容 課税標準額 本則税率 軽減税率 建物の所有権保存登記 登記官が認定した価額 0.4％ 0.15％※1 土地の所有権移転登記 固定資産税評価額 2％ 1.5％※2 建物の所有権移転登記 固定資産税評価額 2％ 0.3％※1 抵当権設定登記 借入金額 0.4％ 0.1％※1 ※1 令和6年（2024年）3月31日まで ※2 令和8年（2026年）3月31日まで 印紙税 印紙税とは、契約書や領収書などに課される税金です。不動産の購入では、売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約書などに税額分の収入印紙を貼付します。印紙税額は以下のとおりです。 契約金額 不動産売買契約書（）は軽減税率※ 工事請負契約書 金銭消費貸借契約書 100万円超500万円以下 2,000円（1,000円） 400円～2,000円 2,000円 500万円超1,000万円以下 1万円（5,000円） 1万円 1万円 1,000万円超5,000万円以下 2万円（1万円） 2万円 2万円 5,000万円超1億円以下 6万円（3万円） 6万円 6万円 1億円超5億円以下 10万円（6万円） 10万円 10万円 5億円超10億円以下 20万円（16万円） 20万円 20万円 ※ 令和6年（2024年）3月31日まで 出典） ・国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 ・国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」 不動産購入時の税金対策 ここでは、不動産購入時に利用できる税金対策を2つ紹介します。 住宅ローン控除 住宅ローンを利用して住宅の新築、取得または増改築等をした場合に利用できる制度です。一定の要件を満たすと、最大13年間、年末ローン残高の0.7％が所得税（一部、翌年の住民税）から控除されます。初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。 住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら【令和5年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 認定住宅新築等特別税額控除 個人が認定長期優良住宅や認定低炭素住宅など（以下認定住宅）を新築及び取得した場合に、一定額をその年の所得税額から控除できる制度です。控除額の計算方法は以下のとおりです。 標準的なかかり増し費用（限度額650万円）×10％ 標準的なかかり増し費用とは、認定住宅の基準適合に必要な費用のことです。認定住宅の床面積に応じて計算します。ただし、住宅ローン控除とは併用できないので注意が必要です。 出典）国税庁「No.1221 認定住宅等の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除）」 不動産の「売却」にかかる税金 次に、不動産の売却にかかる税金の種類と計算方法を紹介します。不動産の売却にかかる税金は、「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」の3種類です。不動産購入と異なる譲渡所得税を中心に解説します。 譲渡所得税 不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じる場合は、他の所得（給与所得、事業所得など）と区分して譲渡所得税がかかります。発生した譲渡所得税は確定申告をして納税を行います。税額算出に用いられる譲渡所得金額は以下の算式で計算されます。 譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額 取得費：売却する不動産の購入代金（建物は減価償却費相当額を控除）、仲介手数料など 譲渡費用：仲介手数料、不動産を売却するための測量費、建物の取壊し費用など ※特別控除額の詳細は後述 このように算出した譲渡所得金額に税率を掛けて計算します。税率は、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」で以下のように異なります。 区分 税率 長期譲渡所得（所有期間5年超） 20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％） 短期譲渡所得（所有期間5年以下） 39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％） 出典）国税庁「土地や建物を売ったとき」 登録免許税 売却時は、抵当権抹消登記の際に登録免許税がかかります。登録免許税額は、不動産1個につき1,000円です。住宅の場合、土地1個と建物1個で合計2,000円となります。 所有権移転登記も必要ですが、登録免許税額は買主負担が一般的です。 出典）法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」 印紙税 売却時は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙が必要です。通常は売主と買主が1通ずつ契約書を保管するため、売却時にも印紙税が生じます。印紙税額は購入時と同様です。 不動産売却時の税金対策 不動産売却時の税金対策として利用できる制度を3つ紹介します。 3,000万円の特別控除 マイホームを売却したときに、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。課税所得を大きく減らせるため、譲渡所得税の負担が軽減されます。 以前住んでいた住宅を売却する場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。ただし、親子や夫婦などの近しい親族へ売却する場合は控除を受けられません。 出典）国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 マイホーム売却時の軽減税率の特例 所有期間10年超のマイホームを売却する場合、一定の要件を満たすと、長期譲渡所得にかかる税率（通常は20.315％）が以下のように軽減されます。 長期譲渡所得金額 税額 6,000万円以下の部分 14.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％、住民税4％） 6,000万円超の部分 20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％） この特例は、上述した3,000万円の特別控除と併用可能です。 出典）国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 損益通算・繰越控除 令和5年（2023年）12月31日までに所有期間5年超のマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たすと、その損失を他の所得（給与所得、事業所得など）から控除できる損益通算が可能です。 また、損益通算をしても控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以後3年以内に繰り越して控除できる、繰越控除が可能です。 出典） ・国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」 ・国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」 まとめ マイホームの売買は軽減税率や特別控除などの特例が充実しているため、うまく活用すれば税負担の軽減につながります。不動産売買の予定がある場合は、物件の売買価格や諸費用だけでなく、どんな税金がいくらかかるのかも把握しておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 ライフスタイルの変化などから、「住み替え」を検討することがあるかもしれません。しかし、住み替えたいと思っても、どのように住み替えを進めていいか、わからないことが多いかもしれません。また、住み...記事を読む
「持ち家より賃貸物件で暮らしたい」という希望がある一方で、「老後に賃貸物件を借りられないのでは」と不安を感じている人もいるでしょう。しかし、「老後に賃貸物件は借りにくい」のは事実なのでしょうか。 この記事では、「老後に賃貸物件は借りにくい」と言われる理由とその対策を紹介します。 「老後に賃貸物件は借りにくい」という結果が出ている 神奈川県が不動産業者を対象に実施したアンケートによると、賃貸住宅の媒介で家主から入居を断るように言われた住宅確保要配慮者※の割合は下表のとおりです。 住宅確保用配慮者の区分 2018年度 2023年度 高齢者 57.6％ 49.6％ 知的・精神障がい者 55.9％ 52.2％ 外国人 51.7％ 46.0％ ※住宅確保要配慮者とは、低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯など、法律において住宅の確保に配慮が必要と定められている人のこと 出典）神奈川県住宅計画課「神奈川県における高齢者・住宅に関する状況等について」 「高齢者」であることは、不動産業者が家主から入居を断られる理由において、2018年度は第1位、2023年度は第2位です。2023年度において、知的・精神障がい者に次ぐ理由であり、外国人よりも拒否感が高い結果となっています。 2018年度に比べて割合は下がっているものの、家主の約半数が、高齢者の入居に対して拒否感を抱いているようです。 高齢者が賃貸物件を借りにくい理由 神奈川県の同アンケートにおいて、家主が入居を断った理由で高齢者に当てはまると考えられるものは以下のとおりです。 家主が断った理由 2018年度 2023年度 病気や事故（孤立死等）に不安がある 73.7％ 65.1％ 単身者など介護者がいないことに不安がある 30.5％ 34.9％ 家賃の支払いに不安がある 50.5％ 34.3％ 緊急連絡先となる人がいない 31.6％ 37.8％ 出典）神奈川県住宅計画課「神奈川県における高齢者・住宅に関する状況等について」 「病気や事故に不安がある」は、2018年度が第1位、2023年度が第2位でした。「単身者など介護者がいない」「緊急連絡先となる人がいない」も3割を超えています。 賃貸住宅で孤立死が発生すると、家主は原状回復や家財の処分などを対応しなければならない他、親族と連絡が取れないこともあるなど、多大な労力がかかります。また、状況によってはいわゆる事故物件となり、不動産評価額の下落や収益低下が懸念されるため、家主の不安につながっていると考えられます。 なお、「家賃の支払いに不安がある」も3割を超えていますが、2018年度に比べると割合は低下しており、働き続ける高齢者が増加しているなどの社会背景も考えられます。 老後に賃貸物件を借りやすくするには 老後に賃貸物件を借りやすくするためには、可能な限り家主側の不安を解消することが重要です。ここでは、家主側の不安を解消するための手段をいくつか紹介します。 緊急連絡体制を整備しておく 上述の調査結果でも多かった「病気や室内での孤立死」や「緊急連絡先がいない」といった家主側の不安を解消するために、可能であれば連帯保証人になってもらい、緊急連絡先として登録させてもらいましょう。 また、親族が近くに住んでいる場合は、親族が近くにいることを家主に伝えれば、安心してもらえるかもしれません。 もし近隣に頼れる人がいない場合は、民間の安否確認サービスや身元保証サービスなどを活用し、緊急連絡体制を整備しておくことも有効です。その際は、費用やサービス内容に差があるため、事前に説明を受けて納得のできる事業者を選ぶことが重要です。 家賃の滞納リスクを軽減する 「家賃の支払い」の不安を解消する場合も、親族に連帯保証人になってもらう方法が有効です。もし、親族に連帯保証人になってもらうのが難しい場合や、単身で頼れる親族がいない場合は、滞納家賃の保証制度を検討しましょう。 例えば、一般財団法人高齢者住宅財団では、60歳以上の高齢者世帯を対象に「家賃債務保証」を提供しています。入居者が家賃を滞納した場合、月額家賃の12ヵ月分相当を限度に高齢者住宅財団から家主に家賃が支払われる仕組みです。 保証料は原則入居者負担で、契約時に一括で支払います。2年間の保証の場合、月額家賃の35％です。賃貸住宅の家主から利用申請を行い、保証契約を締結します。 まずは家主に、高齢者住宅財団の家賃債務保証を利用した入居が可能かを確認するといいでしょう。 出典）一般社団法人 高齢者住宅財団「家賃債務保証」 老後の住まいの選択肢 上述のような対策をしても家主の同意を得られない場合は、高齢者向けの住宅を検討しましょう。近年では、高齢者向け住宅の供給が増加傾向にあります。 例えば、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、高齢者が住みやすいように配慮された賃貸住宅です。一般的な賃貸住宅と同じように、毎月賃料を支払って利用します。 バリアフリーに配慮された設計になっており、安否確認と生活相談の提供が義務付けられています。自立した生活を送りながらも、適度なケアを受けられるのが特徴です。 関連記事はこちらサービス付き高齢者向け住宅とは？入居条件や費用を解説 また、賃貸ではありませんが、資金に余裕がある場合はシニア向け分譲マンションも選択肢です。バリアフリー化されており、レストランでの食事提供や見守り、生活相談などの高齢者向けの様々なサービスを受けられます。 また、温泉やフィットネスジムなどの共用施設が充実している物件も多いため、趣味を充実させたい人に向いているでしょう。 関連記事はこちらシニア向け分譲マンションとは？特徴とメリット・デメリットを解説 まとめ 入居者の病気や孤立死、家賃の滞納などへの不安から、高齢者の入居に拒否感を抱く家主が一定割合存在するため、老後の賃貸は借りにくいのが現状です。 ただし、家賃保証債務や民間の身元保証サービスなどを活用することで、老後も賃貸物件に入居できる可能性は高まります。一般的な賃貸住宅への入居が難しい場合は、高齢者向け住宅の利用も視野に入れましょう。 お悩みや疑問は解決できましたか？ SBIシニアの住まいとお金なら、住宅ローンのプロに、調べても解決できないお悩みや疑問を相談できます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 セーフティネット住宅とは？入居条件や費用をわかりやすく解説 賃貸住宅は持ち家に比べて気軽に引っ越しもでき、自由度が高いのが魅力です。しかし、働いていない高齢者などは入居を断られることがあります。そこで、賃貸住宅に安心して入居するために、「セーフティネ...記事を読む
請求書の書き方に法的な決まりはありません。しかし、商品やサービスの代金を期日までに払ってもらうには、必要な情報を漏れなく記載した請求書を、取引先に送付する必要があります。 この記事では、請求書の書き方や記載すべき情報、注意点を解説します。 請求書とは？ 請求書とは、取引先に納品した商品やサービスの対価を請求する際に発行する書類です。取引先は、実際の取引内容と請求書の記載内容に誤りがないかを確認したうえで、期日までに支払いを行います。 請求書に法的な決まりはなく、必要な情報を満たしていれば形式は問われません。ただし、取引先と請求日や請求書の送付方法などについて話し合い、ルールを決めておく必要があります。 記載情報 国税庁の資料によると、請求書に記載しておくべき情報として以下の5つが挙げられています。 請求書の発行事業者の氏名・名称 取引先（請求書を受け取る事業者）の氏名・名称 取引年月日 取引内容（軽減税率の対象品目であるか） 取引金額（税率ごとに区分した合計額） また、2023年10月に開始した「インボイス制度（適格請求書等保存方式）」に対応するには、さらに以下の3つも記載が必要です。 登録番号 適用税率 税率ごとに区分した消費税額等 出典）国税庁「適格請求書等保存方式の概要」 ただし、請求先に確実に支払ってもらうためにも、さらに以下の情報も記載するのが望ましいでしょう。 請求日（発行日） 請求書番号 支払期日 振込先（口座情報、振込手数料の取り扱い） 請求書番号とは、請求書を管理するための任意の番号です。請求書番号を記載すると、取引先とやり取りする際に請求書を特定しやすくなり、見積書や納品書とスムーズに照合できます。 また、支払期日や振込先情報を記載しておかないと、取引先の経理処理に影響し、支払いが遅れる恐れがあります。 請求書の書き方 ここでは、請求書の書き方のポイントを紹介します。 ①請求先 請求先の住所や名称を記載します。担当部署や担当者名まで記載しておくと、請求先の経理担当者が社内で請求内容について確認したいときに対応しやすくなるでしょう。 ②請求書番号 請求書番号があると、請求書を管理しやすくなります。記載する場合は、番号の作成ルールを決めておきましょう。 ③請求日（発行日） 請求日や発行日は、あらかじめ取引先とルールを決めておき、そのルールに則って記載します。 ④請求者（請求書の発行者） 請求者の住所や名称、連絡先（電話番号、メールアドレスなど）を記載します。連絡先を記載すれば、取引先が請求内容について確認したいときにスムーズにやり取りできます。 ⑤押印 押印しなくても請求書は有効であるため、必ず必要なものではありません。ただし、請求者の社印を押印することによって、その会社が発行した請求書であることを証明する手段となり得ます。 ⑥取引内容 商品名や数量、単価、金額などの取引内容を記載します。 ⑦取引金額 小計（税抜の合計額）、消費税額、税込の合計額を記載します。 ⑧請求金額 消費税額を含めた請求金額の総額を記載します。請求金額を記載することにより、請求先は実際の支払額を把握できます。 ⑨支払期日 取引先と事前に取り決めを行ったうえで、支払期日を記載します。必要に応じて、振込手数料をどちらが負担するか明記しておくといいでしょう。振込手数料は、支払側が負担するのが一般的です。 ⑩振込先情報 振込先の銀行名、支店名、口座番号、口座名義を記載します。もし追加で何か伝えたいことや特記事項がある場合は備考欄に記載しましょう。 請求書の作り方 ここでは、一般的な請求書の作り方を3つ紹介します。請求書は自分で作成する場合もあれば、取引先からフォーマットを指定されることもあります。法的に形式は定められていないので、状況に合わせて作成方法を選択しましょう。 手書きで作成する ネットショップや文具店などで市販の請求書用紙を購入し、手書きで作成する方法です。パソコンやプリンターがなくても、手書きで簡単に作成できます。ただし、修正に時間や手間がかかり、計算ミスなどが発生する恐れがあります。 取引先から同意を得る必要はありますが、売上規模が小さいうちは、手書きで請求書を作成するのも選択肢です。 エクセルやワードで作成する インターネット上には、無料で利用できるエクセルやワードの請求書フォーマットがたくさんあります。そのフォーマットをダウンロードすれば、時間や手間をかけずに請求書を作成できます。 一方で、発行枚数が多い場合は、データの管理が難しくなる恐れがあります。誤ってファイルを削除してしまうリスクがある点にも注意が必要です。エクセルやワードで作成する方法は、請求書の発行枚数が少ない場合におすすめです。 請求書作成サービスを利用する 市販のソフトウエアやクラウドサービスを利用して請求書を作成する方法です。請求書作成に特化しており、「毎月同じ請求書が自動的に発行される」「制度改正に自動で対応してくれる」といった便利な機能が備わっています。 デメリットは、インターネット環境が必要で、サービスを導入するための費用がかかることです。請求書作成サービスは、請求書の発行枚数が多く、作成業務にかかる時間や手間を省きたい場合におすすめです。 請求書の注意点 請求書を作成する際は、記載内容に誤りがないかを確認することが重要です。誤りがあると、期日までに支払われなかったり、再請求や返金が生じたりする恐れがあります。取引先に送付する前に、請求書の内容に誤りがないかをもう一度確認しましょう。 また、受領した請求書を紛失しないようにすることも大切です。法人は、確定申告の提出期限の翌日から7年間保存しなくてはなりません。 個人事業主は、5年間保存する義務があります。 なお、2023年10月にスタートしたインボイス制度では、発行者はインボイスの控えを7年間保存しなくてはなりません。また、受領者が消費税の仕入税額控除を受ける場合は、法人・個人を問わず、インボイスを7年間保存する必要があります。 まとめ 請求書に法的な形式はありませんが、必要な情報をもれなく記載しないと期日までに代金が支払われない恐れがあります。取引先とスムーズにやり取りできるように、請求書の書き方、作り方を理解しておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 支払督促とは？かかる費用と手続きの流れをわかりやすく解説 支払督促は、お金の未払いに関するトラブルを解決できる法的手続きのひとつです。お金を返してもらえなくて困っている場合、支払督促を利用すれば、裁判をしなくても迅速に問題を解決できる可能性がありま...記事を読む
原野商法は、1970年から1980年代にかけて多発したこともある土地に関する不当勧誘のひとつです。近年では、原野商法によって取得した土地をめぐるトラブルが増えています。原野商法の二次被害を防ぐにはどうすればよいのでしょうか。 この記事では、原野商法の概要や二次被害の事例、トラブルを避ける方法を紹介します。 原野商法とは？ 原野商法とは、値上がりの見込みがほとんどない山林や原野について、「将来確実に高値で売れる」などと勧誘し、不当に販売する商法です。 実際には建設計画がないにもかかわらず、「開発計画がある」「もうすぐ道路ができる」などと虚偽の説明をするのが典型的な手口で、1970～1980年代に被害が多発しました。 原野商法の二次被害が増えている 近年、この原野商法の二次被害が増加しています。二次被害の手法は以下のとおりです。 かつて原野商法の被害にあった人が、「土地を高く買い取ります」などと勧誘される 契約の詳細を認識できないまま、新たな山林や原野を購入させられる 始めはすでに所有している不動産を買い取ることを勧誘しますが、巧妙な手口で売却額より高い山林や原野を新たに購入させられるトラブルが発生しています。 過去に原野商法に巻き込まれ、値上がりが期待できない土地を長年保有してきた高齢者の多くは「元気なうちに土地を手放したい」「相続で子どもに迷惑をかけたくない」という思いを持っているでしょう。悪徳業者はその気持ちにつけこんで、不当な勧誘や販売を行っていると考えられます。 具体的な事例を紹介 原野商法の二次被害について、具体的な事例を2件紹介します。 事例①：原野を売却したつもりが、新たな土地の契約をさせられていた（80代男性） 相続で子どもに迷惑をかけたくなかったので、所有する原野を手放したいと思っていたところ、不動産業者から自宅を訪問され「約800万円で買い取りたい」と勧誘された。その際、意味がわからないまま書類に署名させられた。 業者が「気にしないで」と言うので信用し、手続き費用として約400万円を支払い、住民票と印鑑証明書、土地の権利書を業者に渡した。実際は、自分の原野を約800万円で売り、遠方の原野を約1,200万円で購入する契約となっていた。 出典）独立行政法人国民生活センター「より深刻に！「原野商法の二次被害」トラブル 」 事例②：山林を購入したい人がいると説明され、調査・整地費用を支払った（60代男性） 40年前に30坪と100坪の山林を購入して所有している。「30坪のほうの山林を欲しがっている人がいる」と不動産業者から電話があり、売却することを了承した。その後、不動産業者から売却にあたって山林の調査や整地が必要と言われ、合計190万円を支払った。 30坪の山林を売却する前に、今度は「同じ人が100坪の山林も欲しがっているので調査費用80万円を支払ってほしい」と言われた。子どもは「原野商法の二次被害に手口が似ている」と言っている。 出典）政府広報オンライン「「原野商法」再燃！「土地を買い取ります」などの勧誘に要注意」 原野商法の二次被害を防ぐには？ 原野商法の二次被害にあうと、契約後はその不動産業者と連絡がつかなくなる場合がほとんどで、一度お金を払ってしまうと、そのお金を取り戻すのは困難です。過去に原野商法に巻き込まれて取得した山林や原野の買い取り話を聞いてしまうと、二次被害に繋がる恐れがあります。 そもそも取得した山林や原野はこれまで値上がりせず、開発計画もなかった土地です。「確実に値上がりする」「買いたい人がいる」といったうまい話は、そうあるものではないでしょう。「土地を買い取る」と勧誘されても、きっぱりと断ることが大切です。不審な勧誘を受けて困っている場合は、消費生活センターに相談しましょう。 相談先：消費者庁「消費者ホットライン」 すでに持っている土地をどうすべき？ 原野商法の二次被害を防止するには、「土地を買い取る」と勧誘を受けてもきっぱりと断ることが大切だと分かりました。では、すでに持っている山林や原野はどうすればよいのでしょうか。原野商法で手にした土地を処分したい場合は、「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討しましょう。 相続土地国庫帰属制度とは、相続で取得した土地を手放して国庫に帰属させる制度です。土地の所有者本人ではなく、所有者の相続人が利用します。将来原野商法で取得した土地を相続させたとしても、相続土地国庫帰属制度の利用によって国に返せる可能性があります。 ただし制度対象となる土地の要件がいくつか定められているため、生前に要件を満たせるように整備したうえで相続する必要があります。加えて、相続人となる人に相続土地国庫帰属制度についてあらかじめ話しておくことが大切です。 なお、相続土地国庫帰属制度はまだ開始されて間もない制度であり、今後どのように運用されていくか不明瞭な点も多いので、法務局や専門家に相談しておくと安心です。 関連記事はこちら相続土地国庫帰属法とは？制度の概要や相続放棄との違いなどを解説 まとめ 原野商法の二次被害を防ぐには、「土地を買い取る」などの勧誘をきっぱりと断ることが大切です。うまい話は疑ってかかり、1人で即決せず、家族や友人、消費生活センターなどに相談しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 高齢者の自宅売却のトラブルが増加！回避するための対策とは？ 「強引に勧誘された」「高額の違約金を請求された」など、高齢者の自宅売却に関するトラブルが増加しています。 相手に言われるがまま売買契約をしてしまうと、高齢者の場合は「住む場所が見つからない」...記事を読む
手元に資金が少ない、もしくは老後の備えとして資金を残しておきたい、といった理由から、自己資金なしで住み替えたい人もいるでしょう。その場合、現在住んでいる家（以下現居）の資産価値を活用することで、自己資金なしでも住み替えできる可能性があります。 この記事では、持ち家の人が自己資金なしで住み替えをする方法について解説します。 持ち家の人でなければ自己資金なしの住み替えは難しい 持ち家の人でなければ、自己資金なしで新居を購入するのは難しいと言えます。 家を購入するとき、お金を支払うタイミングは大きく分けて2回に分かれます。１回目は売買契約の際の手付金や頭金の支払い時、２回目は物件の引き渡し時です。住宅ローンはあくまで物件の引き渡し時に受け取るものなので、手付金や頭金は他の方法で賄わなければなりません。 しかし、これらの費用をキャッシングやカードローンで用意する、といった方法は、住宅ローンの審査で他の借り入れの使用状況も確認される以上、現実的な方法ではありません。 住み替えの場合は現居を活用できる 一方で、持ち家から持ち家の住み替えの場合は、現居を活用することができます。現居を活用し、必要なお金を用意することができれば、頭金や手付金などの費用まで賄える可能性があります。 自己資金なしで住み替えできる人とは？ 前述のとおり、自己資金なしで住み替えるには、１回目の支払いタイミングに現居を活用して資金を調達し、２回目の支払いタイミングに現居の活用資金や新居の住宅ローン等を活用できる人です。 なお、現居を担保とした住宅ローンが残っている場合には複雑になります。この場合、既存の住宅ローンを完済する必要があるので、完済後に残った資金しか新居の購入資金に利用できません。現居の活用によって得た資金だけでは足りない場合は、新居の住宅ローンを検討しましょう。 現居を活用して資金を得る方法①：現居を売却する 1つ目の方法は、現居を売却することで資金調達をする方法です。この方法は先に現居を売却してから新居を購入する、「売り先行」と呼ばれる方法です。 現居を売却して既存住宅ローンを完済し、残った資金を住み替え資金として利用します。ただし、現居の売却から新居の購入までの期間は仮住まいが必要になるのがデメリットです。 現居をどのように売却する？ 自己資金がない場合、現居の買い手を見つけて売買契約を締結するまでは、新居購入のための手付金を支払うことができません。気に入った物件を見つけても、現居の買い手が見つかっていなければ諦めることになります。 そのため、現居を業者に直接買い取ってもらうことで速やかに資金調達を行い、新居購入のための手付金を用意するのが現実的です。ただし、売却価格は相場の8割程度となるので注意が必要です。 リースバックという選択肢も もし、現居を業者に直接買い取ってもらうのであれば、リースバックを利用するという選択肢もあります。リースバックを利用することで、仮住まいを用意する必要がなくなり、期間に余裕をもって新居を探せるメリットがあります。 一方で、リースバックの売却価格は一般的に相場の7割程度となるため、基本的には業者に直接買い取ってもらうより若干安くなります。ただし、リースバック運営会社に希望する賃借期間が短期であることを伝えることで、業者に直接買い取ってもらう場合と同等の金額で売却できる可能性もあります。詳細は、リースバック運営会社に相談しましょう。 関連記事はこちら住み替えにリースバックを利用するメリットを解説 現居の売却で既存住宅ローンを完済できない場合 もし、現居の売却で既存住宅ローンを完済できない場合は、住み替えローンを検討しましょう。住み替えローンとは、既存住宅ローンを完済するのに不足した金額と、新居の購入に必要な金額をまとめて借りられる商品です。 ただし、頭金や手付金などの費用を考慮すると、現実的に自己資金なしで住み替えローンを用いて住み替えるのは難しいでしょう。 関連記事はこちら住み替えローンとは？利用の流れやメリット・デメリットを解説 現居を活用して資金を得る方法②：売却つなぎローンを利用する 2つ目の方法は、売却つなぎローンを利用する方法です。売却つなぎローンとは、売却予定の現居を担保とした不動産担保ローンの一種です。毎月の支払いが利払いで、元金は現居を売却した代金で返済する商品と、月々の返済はなく、元金も利息も現居を売却した代金でまとめて返済する商品があります。 現居を売却せずに資金を調達することができるため、既存の住宅ローンを完済しつつ先に新居を購入でき、仮住まいを用意する必要がなくなります。一方で、借り入れに伴う融資手数料や利息がかかってしまうのがデメリットです。 また、新居の住宅ローンも借りる場合は、売却つなぎローンを借りていても借りられる住宅ローンを取扱う金融機関を探さなければいけないため、選択肢が絞られる点にも注意が必要です。 現居の活用だけでは新居を購入できない場合 現居の活用によって得た資金で既存住宅ローンを完済したものの、新居の購入に必要な金額には満たなかった場合、新規住宅ローンを検討する必要があります。最近は新居の購入資金に諸費用も含めたオーバーローンを組める場合もあるので、必要があれば金融機関に相談してみましょう。 ただし、現居による資金調達で少なくとも手付金として必要な金額を用意する必要があります。手付金の用意ができなかった場合、自己資金無しでの住み替えは難しいでしょう。 新規住宅ローンの選択肢 新規住宅ローンの選択肢として、一般的な住宅ローン以外にも検討すべき3つのローンを紹介します。 選択肢①：フラット35 フラット35を取り扱う金融機関は、売却つなぎローンも併せて扱っている場合も多いので、売却つなぎローンと新規住宅ローンの利用を検討している場合は選択肢のひとつです。 フラット35の場合、現居の売却活動等を行っている事を条件に、審査の返済比率計算に含めない特徴があり、売却つなぎローンを利用しての住み替えに非常に相性が良い住宅ローンです。 関連記事はこちらフラット35とは？申込条件とメリット・デメリットを解説 選択肢②：親子リレーローン 親子リレーローンであれば、長期返済が可能になるため、月々の返済負担を軽減したい場合は選択肢のひとつです。 関連記事はこちら親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 選択肢③：リ・バース60 リ・バース60であれば、高齢でも利用できる可能性が高いので、高齢を理由に一般的な住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は選択肢のひとつです。 関連記事はこちらリ・バース60とは？メリット・デメリットを解説 まとめ 自己資金なしでも、現居を適切に活用することで住み替えできる可能性があります。適切な現居の活用方法と新規住宅ローンを選択し、自己資金なしでの住み替えを成功させましょう。 お悩みや疑問は解決できましたか？ SBIシニアの住まいとお金なら、住宅ローンのプロに、調べても解決できないお悩みや疑問を相談できます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住み替えの方法と成功させるポイント 持ち家に住んでいても、転勤や家族構成の変化などのライフスタイルの変化などを理由に住み替えを検討することがあるでしょう。 住み替えは新居の購入や自宅の売却、住宅ローンの手続きなど、同時に進めな...記事を読む
引越しでは、さまざまな手続きが必要です。事前にやるべきことを整理しておかないと、手続き完了までに時間がかかり、トラブルの原因にもなります。安心して新生活をスタートできるように、引越しに必要な手続きと注意点を知っておきましょう。 引越し前の手続き 引越し前に必要な主な手続きは以下のとおりです。 連絡先 必要なもの 転出届の提出 市区町村 本人確認書類、印鑑など 国民健康保険の資格喪失届 市区町村 保険証、本人確認書類、印鑑など 印鑑登録の抹消 市区町村 登録している印鑑、印鑑登録証、本人確認書類など 児童手当の受給事由消滅届 市区町村 本人確認書類、印鑑など 電気・ガス・水道の移転 検針票記載の問合せ先 検針票記載のお客様番号 電話・インターネットの移転 回線事業者・プロバイダー 請求書、お客様番号（ID）など 銀行口座の住所変更 銀行窓口 通帳、届出印 NHK受信料の住所変更 NHK 本人や転居先などの情報 郵便物の転送 郵便局、インターネット 印鑑 転居届や国民健康保険、印鑑登録、児童手当などの手続きは、引越し前の住所地の市区町村で行います。同じ市区町村内での引越しの場合、手続きが不要になるものもあるため、窓口で確認しておきましょう。 国民年金は、引越し先の市区町村で住所変更の手続きを行います。なお、マイナンバーと基礎年金番号が結びついている被保険者の場合、住所変更に関する届け出は原則不要です。結びつきの状況は、ねんきんネットや最寄りの年金事務所で確認できます。会社員の場合は、年金や健康保険の住所変更は勤務先が代行してくれるので、勤務先の担当者に確認しましょう。 電気、ガス、水道などのライフラインは移転手続きを行い、引越し先でスムーズに利用できるようにしておくことが大切です。郵便物の転送についても、忘れずに手続きをしておきましょう。 関連記事はこちら「ねんきんネット」はこんなに便利！使い方を詳しくご紹介 引越し当日の手続き 引越し当日は、以下のような対応を行います。 引越し料金の支払い 荷物の搬出作業、新居への搬入作業の立会い 退去手続き（ガス使用停止の立会い、鍵の返却など） ご近所へのあいさつ 電気、ガス、水道の開通・開栓 引越し料金は、引越し当日の作業開始前に支払うのが一般的です。クレジットカード決済や口座振込など、依頼する引越し業者によって異なります。 引越し業者が荷物の搬出、搬入作業をする際は、破損や紛失などのトラブルを避けるため、依頼者が立ち会う必要があります。鍵の返却などの退去手続きについては、貸主や管理会社などに確認しておくとスムーズです。 引越し先では、ご近所にあいさつをして、引越し作業で迷惑をかける可能性があることを伝えておきましょう。通常、電気と水道は入居と同時に使用できますが、ガスはガス会社に開栓してもらう必要があります。 引越し後の手続き 引越し後に必要な主な手続きは以下のとおりです。 連絡先 必要なもの 転入届の提出 市区町村 転出証明書、本人確認書類、印鑑など 国民年金の住所変更 市区町村 転出証明書、本人確認書類、印鑑、年金手帳など 国民健康保険の加入手続き 市区町村 対象者全員の保険証、本人確認書類など 印鑑登録の再登録 市区町村 本人確認書類、登録する印鑑 児童手当の受給手続き 市区町村 本人確認書類、印鑑、申請者の普通預金通帳など 運転免許証の住所変更 警察署、運転免許センター 免許証、新住所を確認できる書類、印鑑など 転入届や国民年金、国民健康保険は転居した日から14日以内、児童手当については15日以内に新しい住所地のある市区町村で手続きを行います。期限があるため、忘れないように注意しましょう。 運転免許証の住所変更については、新しい住所地を管轄する警察署や運転免許センターで手続きができます。 引越し時の注意点 新しい家に引越しする際は、トラブルを防ぐために以下の点に注意しましょう。 早めに準備をしておく 引越しは、毎年3月～4月がピークです。ピーク期間はなかなか予約がとれず、引越し料金も高い傾向にあります。ピーク期間や土日祝日を避けて平日に引越しを行えば、予約を取りやすく、費用負担も抑えられます。早めに引越しの準備に着手し、可能であればピーク期間を避けるといいでしょう。 複数の引越し業者に見積もりをとる 引越しの費用やサービスは、業者によって異なります。複数の業者から見積もりをとり、比較検討したうえで依頼する業者を決めることが大切です。 トラブルを避けるには、電話やインターネットだけでなく、できれば業者の担当者と直接会って見積もりをとるのが理想です。料金の支払い方法やタイミング、解約・延期になった際の手数料についても確認しておきましょう。 近年は、テレビ電話を通してのオンライン見積もりを提供している引越し業者もあります。室内に入られることに抵抗がある場合や、可能な限り見積もりにかかる時間をコントロールしたい場合など、うまく活用するといいでしょう。 荷物の破損や紛失に注意する 引越し時には、荷物の破損や紛失が発生する恐れがあります。食器など割れやすいものは、箱の中で動かないように隙間を紙で埋めるなどの対応をしておきましょう。パソコンなどの電子機器については、データの消失に備えて事前にバックアップを取っておくと安心です。 引越しが終わった後、荷物の破損や傷を発見した場合は、すぐに引越し業者に連絡しましょう。業者の責任は、荷物の引き渡し日から3ヵ月以内となっています。発見が遅れると事故原因がわからなくなってしまうため、引越し後はできるだけ早く荷物の状態を確認しましょう。 まとめ 引越しは荷造りやゴミの処分に加えて、さまざまな手続きが必要になります。やるべきことをリスト化し、完了したものにチェックを入れていくと、漏れなく対応できます。新居での生活を気持ちよくスタートできるように、引越しに必要な手続きを理解しておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住み替えの方法と成功させるポイント 持ち家に住んでいても、転勤や家族構成の変化などのライフスタイルの変化などを理由に住み替えを検討することがあるでしょう。 住み替えは新居の購入や自宅の売却、住宅ローンの手続きなど、同時に進めな...記事を読む
賃貸住宅は持ち家に比べて気軽に引っ越しもでき、自由度が高いのが魅力です。しかし、働いていない高齢者などは入居を断られることがあります。そこで、賃貸住宅に安心して入居するために、「セーフティネット住宅」を利用するのも選択肢です。 この記事では、セーフティネット住宅の概要や入居条件、費用について詳しく解説します。 セーフティネット住宅とは セーフティネット住宅とは、住宅セーフティネット制度に登録されている、住宅確保要配慮者（詳細は後ほど説明）の入居を拒まない賃貸住宅です。 高齢者や障がい者など、住宅の確保に配慮が必要な人は今後も増加が見込まれています。しかし、住宅セーフティネットの根幹である公営住宅は、財政的な負担が大きいことから増加が見込めない状況です。 そこで、2017年10月に、増加している民間の空き家を活用した住宅セーフティネット制度が始まりました。住宅セーフティネット制度は、以下3つの柱で成り立っています。 住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度 登録住宅の改修や入居者への経済的な支援 住宅確保要配慮者に対する居住支援 【参考】住宅セーフティネットの仕組み 出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度について」 住宅確保要配慮者とは セーフティネット住宅は、住宅確保要配慮者が賃貸人に入居を申し込みできます。住宅確保要配慮者の範囲は以下のとおりです。 ①低額所得者（月収15.8万円（収入分位25％）以下） ②被災者（発災後３年以内） ③高齢者 ④障がい者 ⑤子ども（高校生相当まで）を養育している者 ⑥住宅の確保に特に配慮を要するものとして国土交通省令で定める者 上記⑥は、外国人や東日本大震災等の大規模災害の被災者（発災後3年以上経過）などが含まれます。 住宅確保要配慮者の厳しい現状 国土交通省の資料によると、賃貸人は住宅確保要配慮者の入居に対して以下のようなネガティブな意識を持っています。 〇住宅確保要配慮者の入居に対する賃貸人（大家等）の意識 出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の現状について」（P.3） 賃貸人の約7割は高齢者や障がい者の入居、賃貸人の約6割は外国人の入居に対して拒否感を抱いています。また、賃貸人が入居を制限する理由は以下のとおりです。 〇賃貸人（大家等）の入居制限の理由 出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の現状について」（P.3） 賃貸人は、他の入居者や近隣住民との協調性、家賃の支払い、居室内での死亡事故等に対して不安を強く感じているようです。これらの結果から、住宅確保要配慮者が一般的な賃貸住宅を利用するのは困難であり、住宅セーフティネット制度が必要とされていることが分かります。 セーフティネット住宅の登録基準 賃貸人は、セーフティネット住宅として都道府県、政令市、中核市に賃貸住宅を登録できます。主な登録基準は以下のとおりです。 ①耐震性を有すること ②住戸の床面積が原則25㎡以上であること ③家賃の額が近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないこと 共同居住型住宅（シェアハウス）については、住宅全体の面積や専用居室、共用部分について別途基準が定められています。 入居を受け入れる住宅確保要配慮者の範囲 セーフティネット住宅では、住宅確保要配慮者の受け入れが必要です。ただし、すべての住宅確保要配慮者を受け入れる必要はなく、範囲を限定して登録できます。例えば、「高齢者の入居は拒まない」「高齢者、低額所得者の入居は拒まない」といった具合です。マンションなどの集合住宅については、住戸単位での登録が可能です。 セーフティネット住宅の費用 国土交通省の資料によると、セーフティネット住宅の家賃の状況は以下のようになっています。 〇セーフティネット住宅の家賃の状況 出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の現状について」（P.7） 全国では家賃5～8万円、東京都では家賃6～10万円の住宅が全体の70％以上を占めています。なお、一般的な賃貸住宅に住むときと同様に、敷金や礼金が必要な場合もあります。 セーフティネット住宅の現状 2022年12月末現在、登録住宅のほとんどが共同住宅です。戸建て住宅は0.1％しかありません。戸建て住宅への入居を希望する場合、セーフティネット住宅の物件を見つけるのは難しいでしょう。また、登録住宅の空室率は2.3％となっており、既にほとんど埋まっている状態です。 住宅確保要配慮者の対象を見る限り、セーフティネット住宅の需要は高まると考えられます。現在は需給バランスが取れておらず、このままでは今後増加が見込まれる単身世帯の需要に対応できない恐れがあります。 空き家問題の解決に繋がるか 住宅セーフティネット制度は、住宅確保要配慮者への住居提供だけでなく、空き家問題の解決策としても期待されています。 セーフティネット住宅の提供は、公営のみでは限界があるので、民間の協力が不可欠です。そこで、空き家となっている住宅をセーフティネット住宅として提供することが推奨されています。 セーフティネット住宅は需要増加が見込まれているため、空き家の登録が増えれば、「要配慮者の住宅確保」と「空き家の解消」という2つの課題を同時に解決できる可能性があるといえます。 まとめ セーフティネット住宅であれば、高齢者や障がい者、子育て世帯など、住宅の確保に配慮が必要な人でも安心して入居できます。入居可能な物件は「セーフティネット住宅情報提供システム」で検索可能です。 一般的な賃貸住宅への入居が難しい場合は、セーフティネット住宅を検討してみてはいかがでしょうか。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 老人ホーム・介護施設とは？公的施設と民間施設の違いも解説 誰でも年をとると、身の回りのことができなくなったり、思ったようにできなくなったりしていきます。体が弱ってきたとき、あるいは要介護状態になったとき、自宅以外の住まいの選択肢として、どのような候...記事を読む
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