金融/不動産知恵袋

不動産担保ローンとは

  • 不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違い

    不動産担保ローンで資金調達する場合、銀行とノンバンクのどちらを利用すべきか悩むのではないでしょうか。ノンバンクとは、銀行のように預金業務を行わず、与信業務(融資)に特化した金融機関のことです。銀行は預金業務を行っていることもあり、「なんとなく銀行のほうが安心」と思う方もいるでしょう。しかし、銀行とノンバンクの不動産担保ローンはそれぞれ特徴に違いがあるため、ご自身の状況に合わせて最適な金融機関を選ぶことが大切です。今回は、不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違いについて解説します。 銀行とノンバンクでは何が違う? 不動産担保ローンにおいて、銀行とノンバンクでは「総量規制(そうりょうきせい)」という法律の点で大きく異なります。総量規制とは、個人(個人事業主を除く)の借入総額が、原則、年収の3分の1までに制限される規制のことです。返済能力を超えた債務で生活が破綻するのを防ぐために、個人向けの貸付には借入金額に上限が設けられています。不動産を担保とする貸付は総量規制の適用除外となりますが、自宅を担保とする場合は適用除外とならず、総量規制の対象となります。不動産担保ローンは価格が高額な不動産を担保に融資を受けるため、借入金額が年収の3分の1を超える可能性が高いでしょう。 銀行法が適用される銀行は総量規制の対象外であるため、会社員(個人)でも銀行を利用すれば、自宅を担保に融資を受けられます。しかし、貸金業法が適用されるノンバンクには総量規制があるため、自宅を担保に年収の3分の1を超える範囲で生活資金などの融資を受けることはできません。そのため、会社員が自宅を担保に年収の3分の1を超える範囲で生活資金などの融資を受けたいのであれば、銀行を利用することになります。 融資条件で見るそれぞれの特徴 次に、不動産担保ローンの融資条件について、銀行とノンバンクそれぞれの特徴を確認していきましょう。 金利と手数料 銀行の不動産担保ローンは、ノンバンクに比べて比較的金利が低めに設定されていることが多いです。たとえば、資金使途が限定されていない不動産担保フリーローンの場合、ある銀行では最低金利が1.0%前後であるのに対し、あるノンバンクでは2.5%前後となっています。 また、金利以外にも不動産担保ローンは以下のような手数料がかかります。 事務手数料 繰上返済手数料(解約料) 印紙代 登記費用 手数料については、銀行とノンバンクの違いというよりは、金融機関によって異なります。銀行・ノンバンクにかかわらず、金利と手数料の両方を考慮して、支払う費用面で有利なローンを選ぶことが大切です。無事に返済を終えるには繰り上げ返済を活用することも重要なので、繰り上げ返済の条件や手数料も確認しておきましょう。 融資額 不動産担保ローンの融資金額の幅(最低融資金額~融資限度額)は、金融機関によって差があります。しかし、希望する金額の融資を受けることが出来るかどうかは、あくまで担保とする不動産の評価と担保掛目によって変わります。 担保掛目とは、担保不動産の評価額に対して金融機関が設定する比率のことで、担保掛目が大きいほど借りられる金額は大きくなります。一般的に担保掛目は評価額の70%~80%程度に設定されていますが、一部のノンバンクでは80%を超えるところもあります。 年収や勤続年数といった与信も審査されますが、融資額は結局のところ、担保不動産の評価による影響が大きいです。金融機関選びは、自分が希望する金額が融資可能額の範囲内にあるかどうかを前提として、担保不動産の評価と掛け目がポイントになります。銀行・ノンバンクにかかわらず、希望する金額を借りられるかどうかを重視するといいでしょう。 融資までの日数 不動産担保ローンでは、銀行よりノンバンクのほうが、融資までの日数が早いことが多いです。あくまでも目安ですが、ノンバンクは1週間~2週間で融資が実行されるのに対し、銀行は2週間~1か月かかります。銀行は担保不動産の評価はもちろん、属性も厳しく審査されますし、保証会社の保証をつけることが多いため、ノンバンクに比べて日数がかかる傾向にあります。そのため、少しでも早く資金を調達したい場合は、銀行よりノンバンクを利用したほうがいいかもしれません。 そもそも不動産担保ローンは、担保となる不動産の調査が必要になるため、無担保ローンに比べると融資実行までに時間がかかります。多くの金融機関が「最低〇日」といった表記をしていますが、資金計画の際は保守的に「早くても1週間はかかる」と考えておくといいでしょう。 審査基準(与信と担保不動産) 不動産担保ローンの審査基準については、銀行よりノンバンクのほうが柔軟なことが多く、与信面では、過去に銀行で断られた場合や返済の延滞歴がある場合でも、ノンバンクに相談すれば融資してもらえる可能性があります。 また、担保不動産では「借地権がついている」「建ぺい率や容積率がオーバーしている」など、いわゆる「既存不適格」の物件の場合、銀行では断られるケースがほとんどです。しかし、ノンバンクによっては「借地権者の承諾書を取得する」「担保掛目を下げる」といった対応で担保の適格性を確保することで、融資してもらえる可能性があります。 また、不動産担保ローンの資金使途は原則自由ですが、一部の銀行では開業資金や納税資金などが認められないケースもあります。一方、ノンバンクは基本的にこのような制限はなく、開業資金や納税資金にも利用できます。そのため、不動産担保ローンで調達する資金の用途によっては、銀行よりノンバンクのほうがいいかもしれません。 まとめ ここまで説明してきたように、不動産担保ローンは、銀行とノンバンクでそれぞれ特徴に違いがあります。銀行は金利が比較的低く設定されていますが、融資基準が厳しい場合や、融資実行までに時間がかかることがあます。 それに対して、ノンバンクは銀行より金利は高くなってしまう可能性はありますが、融資基準が柔軟で、融資実行までの日数も短いのが特徴です。これらのことから、なんとなく銀行の方が安心という理由のみで銀行に決めるのではなく、自身の担保不動産の状況や資金使途、金利や手数料などの融資条件を踏まえた上で、どこの金融機関が良いのかを総合的に判断する必要があります。まずは、銀行とノンバンクのどちらかに絞るのではなく、複数の金融機関に相談し、自分に合ったローンを利用することが大切です。 そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。

  • 不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(3)ー無担保ローンからの借り換え編  

    銀行から融資を受けた無担保ローンの返済が思うように進まず、「どうすればいいかわからない」と悩んでいませんか。カードローンなどの無担保ローンは、保証人不要で審査が早く、ATMやインターネットから気軽に利用できます。しかし、無担保ローンは金利が高く、利息の負担が大きいため、返済期間が長期化しやすいのがデメリットです。担保にできる不動産があるなら、不動産担保ローンに借り換えることで月々の返済額を減らすことができるかもしれません。今回は無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えについて、メリット・デメリットや借り換えイメージ、手続きの流れを詳しく解説します。 無担保ローンから不動産担保ローンに借り換えるメリット 無担保ローンから不動産担保ローンの借り換えは以下3つのメリットがあります。 月々の返済額を減らすことができる 無担保ローンから不動産担保ローンに借り換えると、月々の返済額を減らすことができます。不動産担保ローンは無担保ローンより金利が低く、長期間にわたって借りることが可能です。借り換えによって金利が下がり、返済期間が長くなれば、月々の返済額が減って資金繰りが楽になります。 手元資金を増やすことができる 無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えは、手元資金を増やすことができるのもメリットのひとつです。担保とする不動産や債務者の属性によって融資条件は変わってきますが、一般的には無担保ローンより借入可能額は増えます。不動産担保ローンへの借り換えによって多くの資金を調達できれば、手元資金が増えて資金繰りが安定します。 複数の無担保ローンを1つにまとめることで返済管理が楽になる 複数の無担保ローンを利用している場合、不動産担保ローンに借り換えてローンを1つにまとめることで返済管理が楽になります。返済しなければならないローンがいくつもあると、管理しきれなくなって延滞が発生するリスクがあります。ローンを延滞すると遅延損害金が発生しますし、一括返済を求められることもあります。担保にできる不動産があるなら、複数の無担保ローンを不動産担保ローンにまとめるのがおすすめです。 無担保ローンから不動産担保ローンに借り換えるデメリット 無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えは、先ほど紹介したメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。 返済できない場合は担保不動産を処分される 不動産担保ローンは、返済できなくなると担保不動産を処分されます。金融機関が融資を行う際に、担保とする不動産について抵当権を設定します。債務者がローンを返済できない場合、金融機関は抵当権を実行して担保不動産を売却し、売却代金から貸したお金と利息を回収します。 諸費用がかかる 不動産担保ローンへの借り換えは、事務手数料などの諸費用がかかります。ただし、金融機関に借り換えの相談をすると、通常は諸費用も含めて返済シミュレーションを行い、借り換えたほうが有利になるような提案をしてくれます。提案内容を確認したうえで、借り換えるかどうか判断するといいでしょう。また、諸費用は融資金額から差し引かれるため、諸費用を別に用意する必要はありません。 総返済額が増える場合もある 無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えは、総返済額が増える場合もあります。無担保ローンより借入可能額が大きく、返済期間も長期に設定できるからです。ただし、借り換えることで金利が下がり、月々の返済額を減らすことができます。また、状況によっては総返済額が減るケースもあります。 無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えイメージを紹介 ここでは、無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えを行った場合のイメージを1つ紹介します。個人事業主のBさん(50代)は、子どもの教育資金や親の介護などでまとまった資金が必要になり、複数の銀行カードローンから借入を行いました。しかし、月々の返済額が膨らんで資金繰りが厳しくなり、不動産担保ローンへの借り換えを行いました。 無担保ローンから不動産担保ローンに借り換えた後の状況は以下の通りです。 借り換え前 借り換え後 ローン残高525万円550万円(手数料等含む) 返済期間10年15年 金利9.00%5.00% 月々の返済額6.7万円4.4万円 総返済額799万円782万円 ローン残高は525万円から550万円に増えていますが、金利が9.00%から5.00%に下がり、返済期間も10年から15年になったことで月々の返済額だけでなく総返済額の両方の引き下げに成功しました。このように、ローン残高は変わらなくても、不動産担保ローンへの借り換えによって金利や返済期間などの融資条件が改善されれば、資金繰りも楽にすることができます。 無担保ローンから不動産担保ローンに借り換える手続きの流れ 無担保ローンから不動産担保ローンに借り換える手続きの流れは以下の通りです。   1. 金融機関にローン借り換えの相談をする(仮審査) 2. 本申し込みを行い、審査結果を待つ 3. 借換先と契約日を調整する 4. 借換先と契約手続きを行う 5. 契約日当日に融資金額が振込みされる 6. 5.の融資金の一部で無担保ローンの残債を一括返済する 7. 借換先が抵当権を設定する 8. 不動産担保ローンの返済が開始される まずは金融機関に不動産担保ローンへの借り換えを相談し、仮審査に申し込みましょう。仮審査の回答が出たら本申し込みをして、審査を通過したら契約手続きを行います。融資金が振込まれたら、融資金の一部で無担保ローンの残債を一括返済しましょう。上記4~7は同日中に行われます。無担保ローンの一括返済については、借換先から借換元の指定口座に振込みを行う場合と自身で返済手続きを行う場合があります。自身で返済手続きを行う場合は、一般的に一括返済したことを証明できる資料を借換先から求められるので、忘れずに提出しましょう。一連の手続きが終了すると、不動産担保ローンの返済が開始されます。 まとめ 無担保ローンは気軽に利用できますが、金利が高いため、月々の返済負担が大きくなります。不動産担保ローンは無担保ローンより金利が低く、長期間にわたって借りることができるので、借り換えることで月々の返済額を減らすことができます。無担保ローンの返済負担を少しでも減らし、資金繰りを改善したい場合は、不動産担保ローンへの借り換えを検討しましょう。 そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 ▼シリーズ「不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説」の記事一覧 ・第1回:不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(1) ・第2回:不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(2)ー不動産担保ローンからの借り換え編 ・第3回:不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(3)ー無担保ローンからの借り換え編

  • 不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(2)ー不動産担保ローンからの借り換え編

    現在、銀行などの金融機関から借りている不動産担保ローンについて、「毎月の返済額を減らしたい」「資金繰りが厳しい」といった悩みをかかえていないでしょうか。このような悩みがあるなら、不動産担保ローンの借り換えを検討するのがおすすめです。現在の不動産担保ローンから新たな不動産担保ローンに借り換えることで、返済負担を軽減できる可能性があります。ただし、ローンの借り換えにはデメリットもあるため、実際に借り換える前に特徴や仕組みを理解しておくことが大切です。今回は不動産担保ローンからの借り換えについて、メリット・デメリットや事例、手続きの流れを詳しく解説します。 不動産担保ローンを借り換えるメリット 不動産担保ローンの借り換えは、以下2つのメリットがあります。 総返済額を減らせる 新たな不動産担保ローンへの借り換えは、ローンの総返済額を減らせるのがメリットです。借り換えによって金利が下がれば、ローン残高は変わらなくても総返済額を減らすことが可能です。借り換える際の諸費用を考慮しても、金利や返済期間などの条件によっては総返済額を減らせます。担保とする不動産や債務者の属性に対する評価は金融機関によって異なるので、ローンを借り換えることで融資条件の改善が期待できます。 毎月の返済額を減らせる(資金繰りが楽になる) 不動産担保ローンの借り換えは、毎月の返済額を減らせるのもメリットのひとつです。借り換えによって融資条件が改善されれば、毎月の返済額と総返済額の両方を減らせます。また、総返済額はそれほど変わらなくても返済期間が長くなれば、毎月の返済額が減ってキャッシュフローが改善し、資金繰りが楽になります。 不動産担保ローンを借り換えるデメリット 不動産担保ローンの借り換えは、諸費用がかかるのがデメリットです。現在のローンの繰上返済手数料と、新たに加入する不動産担保ローンの事務手数料が必要になります。これらの諸費用を考慮しても返済負担を軽減できるなら、不動産担保ローンの借り換えを行いましょう。金融機関に借り換えの相談をすると、通常は諸費用も含めてシミュレーションを行い、総返済額が減ってキャッシュフローが改善するように提案してくれるので、提案された条件をもとに借り換えをするか検討しましょう。なお、繰上返済手数料は新しい不動産担保ローンで準備できますし、事務手数料は融資金額から差し引かれるので、諸費用を別途用意する必要はありません。 不動産担保ローンの借り換えイメージを紹介 ここでは、不動産担保ローンの借り換えを行った場合のイメージを1つ紹介します。A法人(仕入れ販売業)は、資金繰りに行き詰まった際に銀行から不動産担保ローンを借りましたが、金利が高かったため、キャッシュフローの改善を目的に不動産担保ローンの借り換えを行いました。担保とする不動産は、法人代表者所有の自宅(区分マンション)です。不動産担保ローンの借り換え前と借り換え後の状況は以下の通りです。 借り換え前 借り換え後 ローン残高2,230万円2,300万円(手数料等含む) 返済期間20年20年 金利8.00%6.00% 月々の返済額18.6万円16.4万円 総返済額4,476万円3,954万円 ローン残高は2,230万円から2,300万円に増えていますが、金利が8.00%から6.00%に下がったことで、月々の返済額と総返済額の両方の引き下げに成功しました。このように、ローン残高は変わらなくても、ローンの借り換えによって金利などの融資条件が改善されれば、返済負担を軽減することができます。 不動産担保ローンの借り換えの手続きの流れ 不動産担保ローンの借り換えの手続きの流れは以下の通りです。 1.金融機関にローン借り換えの相談をする(仮審査)2.本申し込みを行い、審査結果を待つ3.審査通過後、借換元の金融機関に連絡して、返済可能日と返済総額を確認する4.借換先と契約日を調整する5.借換先と契約手続きを行う6.契約日当日に借換先から借換元に返済総額が振込みされる7.借換元から抵当権抹消に必要な書類を受領する8.借換元の抵当権を抹消する9.借換先の抵当権を設定する10.新しい不動産担保ローンの返済が開始される まずは金融機関に不動産担保ローンの借り換えについて相談し、仮審査に申し込みましょう。仮審査の回答が出たら本申し込みを行い、審査通過後に借換元の金融機関に連絡して返済可能日と返済総額を確認します。借換先の融資金額や金利、手数料、返済総額などの条件が決定したら、現在の契約内容と比較し、確認したうえで借換先と契約手続きを行いましょう。上記5~9は同日中に行われ、7~9は通常、借換先から紹介された司法書士に委託して手続きを進めます。一連の手続きが終了したら、新たな不動産担保ローンの返済が開始されます。 まとめ 金融機関によって、担保となる不動産や債務者の属性に対する評価は異なります。そのため、不動産担保ローンを借り換えると融資条件が改善し、毎月の返済額や総返済額を減らせるかもしれません。現在借りている不動産担保ローンの金利が高く、「毎月の返済額を少しでも減らしたい」と考えているなら、ローンの借り換えを検討してみましょう。 不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(3)ー無担保ローンからの借り換え編   銀行から融資を受けた無担保ローンの返済が思うように進まず、「どうすればいいかわからない」と悩んでいませんか。カードローンなどの無担保ローンは、保証人不要で審査が早く、ATMやインターネットか...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 ▼シリーズ「不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説」の記事一覧 ・第1回:不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(1) ・第2回:不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(2)ー不動産担保ローンからの借り換え編 ・第3回:不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(3)ー無担保ローンからの借り換え編

  • 不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(1)

    不動産担保ローンの借り換えとは、新たな不動産担保ローンを借りて、現在のローンを一括返済することです。不動産担保ローンからだけでなく、無担保ローンや住宅ローンなどから不動産担保ローンへの借り換えも可能です。ローンの借り換えによって返済負担を軽減できるのはもちろん、その他のメリットを得られることもあります。不動産担保ローンの借り換えは、どのような場面で考えればよいのでしょうか。今回は、不動産担保ローンの借り換えの分類や借り換えを考える場面について解説します。 不動産担保ローンの借り換えをキャッシュフローから分類 キャッシュフローから分類すると、不動産担保ローンの借り換えは以下3つのケースがあります。 毎月の返済額も総返済額も減るケース 現在より金利が低い不動産担保ローンに借り換えれば、毎月の返済額・総返済額を減らすことができます。ローンの借り換えは繰上返済手数料などの諸費用がかかりますが、条件によっては諸費用を考慮しても借り換えるほうがお得です。毎月の返済額・総返済額がともに減るので、不動産担保ローンの借り換えで最もメリットが大きいケースと言えます。 毎月の返済額は増えるが総返済額は減るケース 現在より金利が低く、返済期間が短い不動産担保ローンに借り換えるようなケースです。適用金利が低くなれば総返済額は減りますが、返済期間が短くなると返済回数が少なくなるため、毎月の返済額は増えます。毎月の返済額を増やしてでも総返済額を減らしたい場合は、ローンを借り換えるメリットがあります。 毎月の返済額は減るが総返済額は増えるケース 現在より毎月の返済額を減らしたい、追加で資金調達したい場合などがこのケースに当てはまります。ローンを借り換えて返済期間が長くなれば、毎月の返済額を減らすことができます。また、金融機関によって担保評価や融資可能額は異なるため、ローンの借り換えによって追加で資金調達できる可能性があります。このケースでは総返済額は増えてしまいますが、毎月の返済負担を軽減したい、追加で資金調達したい場合はメリットがあります。 不動産担保ローンの借り換えを借り換え前のローンから分類 借り換え前のローンから分類すると、不動産担保ローンの借り換えは以下3つのケースがあります。 不動産担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え 同じ不動産担保ローンであっても、金融機関によって不動産の担保評価や属性への評価は異なります。ローンを乗り換えることで金利や返済期間、融資可能額などの条件が改善するかもしれません。諸費用を考慮しても毎月の返済額や総返済額が減る場合は、ローンの借り換えを検討するのがおすすめです。 無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え カードローンなどの無担保ローンは、担保なしでお金を借りられるのがメリットです。しかし、一般的には不動産担保ローンに比べると金利は高く、返済期間は短くなります。担保にできる不動産がある場合は、不動産担保ローンに借り換えることで返済負担を軽減できる可能性があります。 住宅ローンから不動産担保ローンの借り換え 住宅ローンは、不動産担保ローンより低金利で融資を受けられますが、住宅ローンの資金使途はマイホームの購入に限定されています。住宅ローンの残債を不動産担保ローンに借り換えれば、賃貸に出すことができるようになります。また、事業で資金繰りに困っている場合、住宅ローンの残債や担保評価によっては、住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えると運転資金を確保できる可能性があります。 不動産担保ローンによる借り換えを考える場面 不動産担保ローンによる借り換えは、以下のような場面で検討するといいでしょう。 毎月の返済が苦しいとき 毎月の返済が苦しいときは、ローンを借り換えることで毎月の返済額を減らすことができます。利用中のローンが不動産担保ローンであるときはもちろん、条件によっては無担保ローンや住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えであっても、返済負担の軽減が期待できます。 収入や売上が拡大し、返済能力が高まったとき 収入や売上が拡大して返済能力が高まったときは、金融機関からの評価も高くなります。不動産担保ローンによる借り換えを行うことで、好条件でまとまった資金を調達できる可能性があります。 返済中に金利以外の手数料を請求されたとき 現在のローンで繰上返済や条件変更などを行う場合、金融機関によっては金利以外に繰上返済手数料や条件変更手数料などを請求されます。このような場面では、不動産担保ローンによる借り換えを行うことで、今までより好条件で融資を受けられるかもしれません。 不動産を相続した、譲渡されたとき 相続や譲渡によって不動産を取得した場合、その不動産を担保に金融機関から不動産担保ローンを借りることができます。現在のローンを借り換えることで、毎月の返済額や総返済額の軽減が期待できます。 担保不動産の価格が上昇したとき 不動産価格が上昇すると担保不動産の価格も上昇し、不動産担保ローンで調達できる金額が増えます。金融機関によって担保評価額は異なるため、不動産担保ローンを借り換えることで調達できる資金が増える可能性があります。 まとめ 不動産担保ローンの借り換えは、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。また、不動産担保ローンからだけでなく、無担保ローンや住宅ローンからの借り換えであっても、返済負担の軽減や資金繰りの改善が期待出来る場合があります。毎月のローン返済や資金繰りで困っているなら、不動産担保ローンへの借り換えを検討してみましょう。 不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(2)ー不動産担保ローンからの借り換え編 現在、銀行などの金融機関から借りている不動産担保ローンについて、「毎月の返済額を減らしたい」「資金繰りが厳しい」といった悩みをかかえていないでしょうか。このような悩みがあるなら、不動産担保ロ...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 ▼シリーズ「不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説」の記事一覧 ・第1回:不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(1) ・第2回:不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(2)ー不動産担保ローンからの借り換え編 ・第3回:不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説(3)ー無担保ローンからの借り換え編

  • 物上保証人と連帯保証人の違いとは、不動産担保ローンで必要になる保証人はどちら?

    「保証人」という言葉を知っている人は多いかと思いますが、実際に「どのような責任を負うことになるのか」と理解をしている人は少ないのではないでしょうか。保証人と一言で言っても、「物上保証人」・「連帯保証人」では責任範囲が大きくことなるので、保証人になる場合は慎重に確認することが大切です。本コラムでは物上保証人と連帯保証人の違いについて説明していきます。 保証人とは?どんな時に必要になるのか 保証人とは、融資の返済できなかった場合に、債務者(借金をした本人)に代わって返済義務を負う人のことを言います。 金融機関などから融資を受ける場合には、基本的に債務者本人が不動産や定期預金、有価証券などを担保として差し入れて、その評価の範囲内でお金を貸すことになることが多いです。しかし、返済ができなくなってしまった時(債務不履行)に、担保の価値が下がってしまったとしたら、担保ではカバーできなくなってしまいます。そんなことを避けるために、保証人が担保を提供して不足分をカバーしたり、融資の残債を保証人が返済したりすることになるのです。 ほとんどの融資で担保提供と共に保証人が必要になりますが、充分な担保が差し入れられている場合などは免除されることもあります。また、保証協会の保証付き融資などでも保証人が免除されるものもあります。 物上保証人とは? 物上保証人とは、自分以外の人の債務を自分の財産(主に不動産など)から担保(保証)した人のことを指します。債務を負担する訳ではないので、自身が提供した担保以上に返済の義務はありません。 一般的に、多くの金融機関では融資の契約をする債務者は担保を差し入れることにより融資を受けられることになります。しかし、債務者に担保として差し入れる物がない場合は、家族や親戚などに物上保証人になることを依頼し、その人の所有物である担保を差し入れてもらうという方法があるのです。 債務者が返済できなくなった時には抵当権が実行され、物上保証人は自分が提供した財産の範囲で物的有限責任を負うという特徴があります。 たとえば、債務者Aが3,000万円の借入を金融機関から行い、物上保証人Bが2,000万円の担保を差し入れて金融機関が抵当権を設定するとします。債務不履行となり債務者Aが返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を実行して物上保証人Bの担保から債権回収を行います。そうすると1,000万円の残債が残りますが、物上保証人Bに残債まで返済する義務はありません。 連帯保証人とは? 連帯保証人は、「催告の抗弁」「検索の抗弁」「分別の利益」という通常保証人が持つ権利が認められない保証人のことです。 通常、金融機関が債務者ではなく保証人に対して返済の請求をしてきた場合、「先に債務者に請求してください。」と「催告の抗弁」をすることができます。しかし、連帯保証人はこのような主張をすることができず、金融機関から支払いを命じられたら支払いを拒否することができません。 また、保証人が債務者に取り立てができる十分な財産があると立証した場合、先にその主債務者の財産から取立てをしなければならない「検索の抗弁」を使うことができます。ただし、こちらも連帯保証人には主張する権利はありません。 「分別の利益」とは、保証人が複数存在する場合、その頭数で割った金額についてのみ支払義務が生じることですが、連帯保証人の場合は保証人が何人いようと、借金全額について支払わなければならないのです。(ただし、連帯保証人の返済額の合計が債務額の範囲に限定されます) このように、連帯保証人の責任の範囲は債務者と同等で、通常の保証人より重い責任が課されることになります。 物上保証人と連帯保証人の違いは? 債務者が債務不履行となった場合、物上保証人は自身が差し入れた担保の評価範囲内にのみ返済義務が生じます。しかし、連帯保証人の場合は、債務者の債務が完済されるまで返済責任義務が生じるため、担保提供の有無にかかわらず、金融機関に返済を命じられたらすべてを返済しなくてはいけません。そのため、物上保証人と比べると責任範囲が広く、リスクも大きくなります。 このような違いがあるので、担保提供や連帯保証人の依頼を受けている場合は、保証内容の範囲やリスクを充分理解して金銭消費貸借契約を締結すべきと言えます。 不動産担保ローンでは保証人が必要? 不動産担保ローンでは、債務者が自分で不動産を用意できる場合、保証人が原則不要と言っている会社も多いです。担保提供する不動産の評価が高く、ローン分をカバーできるならば、債務者が自分自身で責任を負うことができます。債務不履行となったとしても処分した不動産により、ローンの残債を補填できるので保証人は必要ないのです。 ただし、債務者以外の第三者から担保提供を受ける場合は、担保提供者に物上保証人もしくは連帯保証人のどちらかになってもらうこと多いです。物上保証人の場合、返済の責任は担保の評価内となります。そのため、債務不履行になったときに担保の評価が債務残高を下回っていれば、残債分を返済できなくなってしまう可能性があるのです。一方、連帯保証人の場合、債権者が返済できなくなった場合の残債が、担保として差し入れた不動産の範囲に収まらなかった場合は、その残債までも支払う義務が発生します。このように、物上保証人では債務不履行になったときに残債を回収できなくなるリスクが高くなるので、債務者自身の与信等が低いと判断される場合、連帯保証人が必要になるケースもあるのです。 まとめ 不動産担保ローンでは、債務者以外の第三者から担保提供してもらう場合、担保提供者に物上保証人または連帯保証人になってもらう必要があります。物上保証人の責任範囲が担保の評価内なのに対して、連帯保証人は債務が完済するまでが責任範囲となるので、連帯保証人のほうが物上保証人に比べると責任が重くなります。 もし不動産担保ローンの保証人になることを依頼された場合は、物上保証人なのか連帯保証人なのかを契約時にきちんと確認する必要があると言えます。契約後に「こんなはずでは…。」ということがないように気をつけてください。 そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む 「不動産担保ローン」の審査基準と審査通過のためのポイント 不動産担保ローンを活用して資金調達するには、金融機関の審査を通過する必要があります。不動産担保ローンを利用した経験がないと、どのように行動すれば審査にたどり着き、審査を通過することができるか...記事を読む

  • 住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンで借り入れできる人とは?

    不動産担保ローンは、住宅ローンの残高があったとしても該当する不動産を担保にして借入ができる場合もあります。しかし、すべてのケースで借入をできる訳ではありません。住宅ローンの残高があっても借入できる人とできない人の差はどんなところにあるのでしょうか。 不動産担保ローンはその物件の不動産評価額で借入額が決定する まず不動産担保ローンの借入可能額がどのように計算されるのかを紹介します。 不動産の購入後すぐは購入額と評価額は10%以上乖離するともいわれています。たとえば、5,000万円の物件を購入したとすると、購入した直後であってもその評価額は4,500万円程度に落ちてしまうのです。つまり、住宅を購入してすぐの住宅ローンの残高は、頭金を多めに支払ったりしない限り、不動産評価額より金額が大きくなってしまいます。 また、不動産担保ローンは多くの金融機関で不動産評価額の80%程度までが上限になることが多いです。それはなぜでしょうか。たとえば、金利1%の35年の住宅ローンであった場合に当初残高が28%減るのは約12年程度必要となります。万が一融資の返済が滞り、金融機関が不動産を現金化しようとしてもすぐに売却できなければ、その間に不動産価格が減少してしまうという可能性もあるのです。このようなリスクに備えるために、あらかじめ上限を不動産評価額の80%に設定しています。 110% … 不動産購入額=当初の住宅ローン残高 100% … 不動産評価額 80% … 不動産担保ローンの借入上限額=当初の住宅ローン残高×72% 住宅ローンの残高が残っている場合、住宅ローンを融資している金融機関が第一抵当権を設定しています。万が一債務者がお金を返せなくなった時に、金融機関はその抵当権を行使することで、担保としている不動産を売却し融資の残額を回収します。 住宅ローンの返済が順調に進んでいて、住宅ローン残高を上回る不動産評価額があり、第二抵当権であっても担保でカバーできる範囲ならば、不動産担保ローンとして新たに借入ができる場合もあります。しかし、信用力も鑑みて審査が行われるため、必ずしも不動産担保ローン借入上限額まで借入ができるというわけではないということは理解しておきましょう。 審査について詳しくは 「不動産担保ローン」の審査基準と審査通過のためのポイント 住宅ローン残高があっても借り入れできる人一例 頭金を入れて不動産を買った人 頭金を入れて不動産を購入した場合、その金額が大きければ住宅ローンの残高が不動産評価額に比べて少なくなる可能性があります。たとえば、5,000万円の不動産を購入する際に、2,500万円を頭金として支払えば、住宅購入直後でも住宅ローンの残高は2,500万円です。単純に計算すると不動産購入直後の不動産評価額は4,500万円、評価額の80%は3,600万円となり、住宅ローンの残高2,500万円を差し引いた1,100万円分の余力が生まれることになるのです。 この余力分については、万が一返済できなくなり住宅ローンの第一抵当権を行使された後でも現金が残るので、この範囲であれば不動産担保ローンを融資する金融機関としても安心して融資することができるのです。 このように頭金を多めに入れることによって、不動産評価額に比べて住宅ローンの残高を減らすことができれば、不動産担保ローンを借入できる可能性が高まります。 繰り上げ返済をしている人 繰り上げ返済とは、生活に余裕がある時や、臨時収入があったときにいつもより多めに返済をすることです。住宅ローンの繰り上げ返済をすることにより、金利の支払いを減らすことができたり、月々の返済負担を減らすことができたりというメリットがあります。 住宅購入直後は、実際の購入代金が不動産評価額を上回り、担保余力がなかったとしても、住宅ローンを繰り上げ返済することにより、住宅ローンの残高が不動産評価額を下回るようになれば、不動産担保ローンを借入できるようになるでしょう。 不動産価格が大きく下落した時期に不動産を購入した人 最近ではリーマンショックの後に不動産価格が大きく下落しました。このような時期に普段より安い価格で好条件の不動産を購入しておくと、景気の回復に伴い不動産価格が上昇したときに、不動産評価額が購入時に比べて高くなることもあります。不動産評価額と住宅ローンの残高の差額が担保余力となり、十分な余力があれば不動産担保ローンを借入することができるのです。また、価格が大きく跳ね上がることになれば、購入時の不動産価格を超えて借入することも可能になります。 借入時に設定した返済期間が短く、残高の減りが早い人 金利1%の35年の住宅ローンであった場合、当初残高が28%減るのは約12年程度必要でしたが、返済期間が20年に設定すれば7年程度で減ることになります。同じ金額を借りたとしても、毎月の元本返済額の違いにより、残高の減り方が異なってくるのです。このように、住宅ローンで同じ金額を借り入れたとしても、返済期間が短く、残高の減りが早ければ、不動産評価を住宅ローンの残高が早い段階で下回り、不動産担保ローンを借りられる余裕ができます。 まとめ 住宅ローンの残高が残っていても、不動産担保ローンを借入できる例を紹介してきました。住宅ローンの残高や不動産評価次第で不動産担保ローンを新たに借入できる場合もあります。資金不足でお困りなら、一度相談してみてはいかがでしょうか。 不動産担保ローンの「仮審査」とは? 不動産担保ローンを提供している金融機関のサイトには、よく「仮審査」や「事前審査」に関するページがあります。住宅ローンを利用したことがある人なら、一見、「本審査」の前の行われた審査と同じような...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。

  • 不動産担保ローンのよくあるご相談5選

    不動産担保ローンは、所有する不動産を担保として金融機関に差し入れることで、さまざまな資金使途に合わせてお金を借りられるようになる融資の一種です。住宅ローンなどに比べると知名度が低いので、どんな条件があるのかをより詳しく知りたいという方もいらっしゃるでしょう。今回の記事では、不動産担保ローンのよくあるご相談を5つ紹介していきます。 ① 住宅ローンを借りていても融資を受ける事はできますか? A. たとえば、不動産担保ローンの担保として差し入れたい物件に、住宅ローン残高がある場合、融資を受けられるか疑問ですよね。このケースでは、該当する物件を第二抵当権として担保設定することにより、融資を受けられる可能性もあります。 抵当権とは、万が一返済ができなくなった時に、担保として差し入れている物件を売却して現金化し、そのお金で融資残高を回収できる権利です。抵当権の順位が高い順に回収されますので、第一抵当権に住宅ローンがある場合はまず住宅ローンの残高分から回収されます。 具体的な例で紹介すると、第一抵当権の住宅ローンの残高が4,000万円、第二抵当権の不動産担保のローンの残高が1,000万円あったと想定します。返済できずに売却する不動産の価格が5,000万円だとすると、まず住宅ローンの4,000万円を回収し、その次に不動産担保ローンの1,000万円を回収します。 しかし、売却時に不動産の価格が4,800万円だとすると、不動産担保ローンは残高1,000万円に対して800万円しか回収できなくなります。そのため、担保余力が残っていなければ新たに融資をするのは難しい場合もあります。 この場合も、住宅ローンの返済が進んでいて、担保余力の範囲内で不動産担保ローンの融資を行えば、万が一お金が返済できなくなったとしても不動産の売却金額から回収できるという訳です。ローン残高や借り入れをしたい金額にもよりますが、住宅ローンがあるからと言って最初から諦める必要はありません。 詳細はこちら 住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンで借り入れできる人とは? ② 本人以外が所有する不動産を担保にして融資を受ける事はできますか? A. 一般的に、融資の審査が厳しい銀行では、基本的に本人以外が所有する不動産を担保として差し入れすることはできないことが多いようです。しかし、与信業務を専門に行うノンバンクでは、ご親族、あるいは経営されている会社の役員の方などの不動産を担保として融資ができる場合もあります。 ただし、融資をするためには不動産所有者の承諾が得られていることが条件となることが多いです。また、高齢の方が所有する不動産の場合は、ほとんどの金融機関で契約における意思能力を担当者が確認することになりますので、相談をされる際は不動産所有者の承諾を必ず得てからにしてください。 ③ 妻との共有名義の不動産を担保にして融資を受ける事はできますか? A. 最近では共働きが増えたこともあり、夫婦2人で住宅ローンを借りるケースも多いです。この場合、持分割合が平等ではない場合もありますが、不動産の所有権は2人の物となります。共有されている不動産を担保にしたい場合、一般的には共有する人全員が連帯保証人になることができるのであれば、持分所有不動産であっても担保にして融資することが可能なケースが多いようです。 ④ 信用情報に不安がありますが、融資を受ける事はできますか? A. 返済に延滞があったり、過去に自己破産したりという経験があると、金融機関が閲覧する信用情報にいわゆる「ブラックリスト」として名前や住所などが掲載されます。このブラックリストに掲載されると、融資をするリスクが高いと判断されて、一般的に審査が厳しい銀行などでは融資を断られる可能性が高いです。また、この情報はどこの金融機関も確認できるものなので、嘘をついたとしてもすぐに発覚してしまいます。 しかし、信用情報に問題がある債務者へ融資をするかしないかは各金融機関に委ねられるので、銀行で融資を断られたとしても、他の金融機関ならば融資が可能となることもあります。 ⑤ 不動産担保ローンで借り入れすることができる上限金額はいくらですか? A. 不動産担保ローンの上限金額は、各金融機関に委ねられ、1億円が上限の会社もあれば5億円が上限の会社もあります。資金使途としては、生活費・教育資金・納税資金・事業資金など、それぞれのニーズに合わせてご自由に使うことができるのが特徴です。 しかし、すべての人が上限ギリギリまで借り入れができる訳ではなく、実際に借り入れできる金額は「個人の信用力」や担保として差し入れる「不動産の価値」によって決まります。個人の信用力を判断する要素は、収入・過去の返済実績・年齢などです。個人の信用力は借入金額もですが、金利にも影響を与えます。 また、不動産の価値は、実際の価値よりも保守的に計算して、基本的にはこの計算した価値以上の融資を行うことはありません。なぜなら、万が一返済ができなくなった場合に、不動産を売ったとしても回収できなくなってしまうからです。そのため、上限は5億円と設定している金融機関でも、実際に借り入れができるのは、担保として提供する不動産の価値に左右されます。 まとめ 実際に自分がどれくらい借り入れできるかを知りたい場合は、本審査の前に相談ができる「仮審査」をおすすめします。 不動産を担保として差し入れるため、他の融資と比べても条件が緩く大きな金額が借りられることが多い、不動産担保ローン。資金が必要でお困りの方は、検討してみてはいかがでしょうか。 そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む 不動産担保ローンの専門家に 相談する ご融資に関するお問合せフォームへ

  • 初めて不動産担保ローンをご検討の方へ

    今回は、初めて不動産担保ローンをご検討の方に読んで頂きたい記事をまとめてご紹介したいと思います。一通り、最後まで読んでいただければ、不動産担保ローンご利用にあたっての不安や疑問が解消されるのではないでしょうか。 最初にご紹介する記事は「そもそも『不動産担保ローン』とは?」です。不動産担保ローンのメリット・デメリット、利用するにあたってのポイントをまとめてありますので参考にしてみてください。 あなたにピッタリな不動産担保ローンを探しましょう 不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を金融機関に担保として差し入れるかわりにお金を借りられる融資方法の一つです。お金の使い道を限定されないフリーローンが一般的ですが、運転資金など会社経営のための「事業性資金」には使えないケースもあります。 不動産担保ローンは、さまざまな金融機関で提供されていますが、取引金額や件数で見ると銀行とノンバンクで借り入れることが一般的なようです。ノンバンクとは、融資を専門に行う金融機関の総称です。銀行に比べてノンバンクの不動産担保ローンは審査が緩い分、相談から融資実行まで短いのが特徴です。 また、銀行の場合、基本的に担保にする不動産は借り入れる本人の所有でなくてはいけませんが、ノンバンクではご家族や法人の所有不動産、購入予定の不動産を担保とする事も可能です。ただし、審査や条件が緩くなる分、借入金利は銀行に比べて高めに設定されていることが多いのはデメリットといえるでしょう。 より詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。「不動産担保ローン」はどこで借りられるの? 不動産担保ローンの審査ポイントとは? 融資を受ける際には、まず借り入れる人の「信用力」を総合的に判断します。金融機関がチェックするのは、収入・勤続年数・返済履歴・年齢・他の金融機関からの借入状況などです。 また、不動産担保ローンは借り入れる人の信用力に加えて、担保として提供する不動産の価値も審査します。不動産の価値は土地と建物のそれぞれで評価することになり、不動産の価格が高いほど審査に通りやすく、大きな金額でも借りられる可能性も高くなります。 不動産担保ローンは、個人の信用力と不動産の価値の両方を審査して、融資の可否、金利・金額などを決めます。 審査基準についてはこちらで詳しく説明しています。「不動産担保ローン」の審査基準について 不動産担保ローンにおける金利の仕組みとは? お金を借りる時に利子として支払うことになる金利は、借りる人の「信用力」によって左右され、「きちんと返済できる可能性が高い人」に対しての金利は低くなり、逆に「返済できるか不安だ」と判断された人には、高い金利に設定されます。 不動産担保ローンの場合は、借りる人の信用力に加えて、担保となる不動産の価値も融資審査の対象となり、不動産の価値が高ければ金利が低くなることもあるのです。 金利の仕組みをもっと詳しく知りたい方はこちらの記事を読んでみてください。「不動産担保ローン」の金利の仕組みについて ここまで、不動産担保ローンを提供する金融機関や審査のポイント、金利の仕組みについて紹介してきました。実際、借り入れをするのであれば、金利は低ければ低いほどいいですよね。次に不動産担保ローンを低金利で借りるコツを紹介しましょう。 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは? 低金利でお金を借りるためのポイントはいくつかありますが、特に影響しやすい3つのポイントを紹介します。 お金を借りる人の信用力 お金を借りる人の信用力により低金利で借りやすくなります。年収の高さ、勤続年数、過去の返済状況などでチェックされます。 不動産の価値 お金が返せなくなった時に、担保として金融機関が受け入れていた不動産を売却して現金化するので、不動産の価値が高いほど現金化しやすいと判断され、金利も低くなります。 限度額より少ない借入額に設定 不動産担保は、不動産価値が下がってしまうというリスクに備えて、実際の担保価格より安く限度額を設定します。この限度額を算出する掛目は80%程度に設定する金融機関が多く、この掛目をかけた限度額より少ない借入額であれば、金利も低くなりやすいです。 他にも低金利で借りるポイントを紹介している記事がありますので、こちらを参考にしてください。不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは 不動産担保ローンの「仮審査」とは? 不動産担保ローンの契約を結ぶためには審査が必要になりますが、その前に「仮審査」と呼ばれる本審査前の事前相談を行います。仮審査は、それぞれの金融機関が独自に行っており、中身は明確になっていませんが、担保物件や与信等の簡易的な評価などを行うことが多いようです。 本審査では不動産の登記事項証明書、土地や建物の図面、前年度の固定資産税納付の証明書、固定資産税評価証明書などを用意する必要があり、「そもそも条件に合わないから融資を受けられない」となれば手間や費用が無駄になります。そんなことにならないために、仮審査で「審査に通る見込みはあるか」というのを知ることが目的なのです。 ただし、仮審査で「融資ができる可能性が高い」と判断されたとしても、本審査が通らないこともあるので、その点は理解しておく必要があります。 仮審査についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください。不動産担保ローンの「仮審査」とは? ここまで読んで頂きありがとうございました。不動産ローンについて理解して頂けたでしょうか。もし不動産担保ローンをお考えであれば、試しに仮審査申込みしてみることをおすすめします。 そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む 不動産担保ローンの専門家に 相談する ご融資に関するお問合せフォームへ

  • そもそも「不動産担保ローン」とは?

    文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘などを担保にすることもできます。 また、お金を借りる本人の名義の不動産に限定している金融機関もあれば、両親や配偶者といった家族が所有している他人名義の不動産、あるいは、法人が所有している法人名義の不動産を担保にできるところもあります。借りるお金の使途については、限定をされないフリーローンが一般的ですが、事業の運転資金といった「事業性資金」には使えないケースも少なくありません。 不動産担保ローンのメリットとは 次に、他のローンと比較した場合の不動産担保ローンのおもなメリットとデメリットについてみていきましょう。まず、メリットとしては、以下のものが挙げられます。 借入金利が低金利である 不動産を担保としているため、無担保の個人向け「カードローン」や法人向け「ビジネスローン」よりも、低金利で借りることができます。無担保のカードローンやビジネスローンの金利は一般的に4~15%ですが、不動産担保フリーローンでは2.9~9.5%となっています。借りる側にとっては、借入金利が低い分、返済する総額も安くなります。 借入限度額が大きくなる カードローンやビジネスローンは、最大でも1,000万円程度が借入金額の限度になります。それに対して、不動産担保ローンは、担保とする不動産の価値によって変わりますが、1億円以上の資金を借りることも可能です。 長期間にわたって借りられる 返済期間を10年、20年、30年と長期に設定することができます。金融機関によっては最長35年のローンを提供しているところもあります。返済期間を長期にすれば、月々の返済する金額を低く抑えることが可能です。ただし、返済期間が長くなるほど、利息の負担額は大きくなる点には注意が必要です。 不動産担保ローンのデメリットとは おもなデメリットとしては以下のようなものです。 融資までに時間がかかる 無担保のキャッシングやカードローンのように、数分で審査終了、即日融資、というわけにはいきません。担保となる不動産の価値を評価する時間が必要になります。不動産の評価は短時間ではできません。したがって、一般的には、審査には数日かかり、実際に融資が実行されるまでには1週間程度の期間が必要になってきます。 手数料がかかる カードローンの利用時は、通常、手数料は発生しません。借りる人が負担する費用は利息だけです。一方、不動産担保ローンでは、金融機関が不動産を担保とするにあたって、「事務手数料」、「不動産鑑定費用」、「印紙代」、「抵当権、根抵当権の登記費用」といった費用がかかります。こうした費用は、借入金額によって変わりますが、数十万円かかるケースもあります。不動産担保ローンの場合、借入額が少額だと、借入金利が低くてもカードローンなどと支払総額がほとんど変わらない、といったことも考えられます。 返済不能になると不動産が処分される 金融機関は担保とする不動産について、法務局(国)に「抵当権」や「根抵当権」の登記をします。抵当権、根抵当権とは、融資先の人がお金を返せなくなったときに、お金を貸した方が担保にした不動産を売却し、その売却代金から貸したお金と利息を回収する権利のことです。つまり、返済が不能であると判断されると、担保の不動産が売却されるわけです。 不動産担保ローンの利用にあたってのポイント これまでみてきたように、不動産担保ローンには、一般的な無担保ローンと比較して大きな資金を、低金利かつ長期間にわたって借り入れることができる反面、融資までには時間と費用がかかり、万が一、返済が不能となったときには不動産を失うという可能性があります。こうしたメリットとデメリットを踏まえると、実際の利用にあたって、次のような点に注意すべきでしょう。 •  融資の実行までには約1週間かかるので余裕をもって申し込む。 •  金利だけでなく、必要となる手数料も考慮し、有利なローンを選ぶ。 •  返済期間は計画性をもって設定する。スムーズに返済を進めていくためには、返済期間を長くして月々の負担を軽くすることが考えられるが、返済期間が長期になるほど合計の利息は増えることに留意する。 •  返済を無事に終えるためには「繰り上げ返済」を活用することも重要。繰り上げ返済の条件や手数料も確認しておきたい。 不動産担保ローンはどこで借りられるの? 不動産担保ローンを提供している金融機関には、銀行、信託銀行、信用金庫や信用組合などの地域金融機関、ノンバンクなどいろいろあります。ただ、不動産担保ローンを取り扱っている件数や金額などをみると、銀行とノンバンクがその他を大きくリードしています。実際には、選択肢はこの2つに絞られると考えてよいでしょう。 ここでノンバンクについて説明をしておくと、融資のみを行う金融機関の総称ということになります。銀行は預金を受け入れて、個人や法人に融資をします。一方、ノンバンクは、預金の受け入れは行わず、融資だけを専門に行います。含まれる金融機関も多種多様で、信販会社、クレジットカード会社、消費者金融会社、住宅金融専門会社、リース会社、事業者金融などがあります。 銀行の不動産担保ローンの特徴 銀行には、大手メガバンクから地方銀行、信託銀行、実店舗を持たないインターネット専業銀行などがありますが、地方銀行やネット専業銀行でも不動産担保ローンを扱っています。ただし、すべての銀行が扱っているわけではなく、ローンの中身にはそれぞれで大きな違いがあります。 例えば、不動産担保ローンを提供していても、借り入れた資金の使い道を限定している銀行もあります。不動産の購入や建築などの資金、相続税の支払いに使われる資金に限られる、といったものです。こうした不動産担保ローンは、会社の運転資金である事業性資金や生活資金、他のローンの借り換え用の資金としては利用できません。 また、ローンの審査が比較的厳しくなります。まず、借り入れをする人の年収や年齢、勤続年数などに条件があります。さらに、担保にする不動産についても、さまざまな条件が設定されます。たとえば、不動産が存在する地域(「在地」といいます)が首都圏(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)に限られる、マンションの場合は専有面積が40㎡以上である、といった内容です。こうした不動産の条件を満たさないと、ローンを借り入れることはほぼできないでしょう。 このように、銀行の不動産担保ローンは、借り入れを申し込むユーザーからするとハードルが高いといえますが、その反面、メリットもあります。それは、借入金利が比較的割安に設定されていることです。銀行によっても大きな差がありますが、資金の使い道が限定されていない不動産担保フリーローンの場合、一般的には2.9~9.5%に設定にされています。ノンバンクの不動産担保フリーローンは3.5~15.0%が一般的です。審査のハードルが高い分、低金利でローンを提供しているのです。 ノンバンクの不動産担保ローンの特徴 ノンバンクの不動産担保ローンは、基本的に、銀行の不動産担保ローンのメリットとデメリットが入れ替わっている、と考えれば理解しやすいでしょう。 銀行はローンの審査において、借りる人と担保にする不動産に関して細かい条件を設定しており、厳しく審査するというデメリットがありました。一方で、ノンバンクでは、銀行に比べると比較的条件は緩く設定されていて、審査には通りやすくなっているのはメリットといえるでしょう。その分、前述したように、借入金利は銀行に比べて高めに設定されているのがデメリットになります。 また、申し込みから融資の実行までの期間が短いのはノンバンクのメリットです。審査に通れば、申し込みから融資まで1週間程度で行われるところも少なくありません。銀行の場合は、数週間から1か月程度かかるところが多いようです。借り入れる資金の使い道が事業性資金であれば、短期間で融資が受けられるメリットは大きくなります。 不動産担保ローンの金融機関選びで重要なポイント 不動産担保ローンの金融機関選びでは、こうしたメリットとデメリットを踏まえた上で、さらに重要なポイントがあります。ひと口に銀行あるいはノンバンクといっても、個別の金融機関を見ると、審査の条件や借入金利にかなりのバラつきがあることがわかります。 審査の条件を緩和して、借入金利を高めに設定している銀行もあれば、審査をしっかりとした上で、銀行とそれほど変わらない金利を設定しているノンバンクも少なくありません。借入金利だけでなく、ローンが実行されるまでの事務手数料も、金融機関によってかなり変わってきます。 つまり、銀行やノンバンクといった業態にとらわれることなく、融資が受けられる中で最も有利なローンで借り入れることが重要になってきます。そのためには、不動産担保ローンを提供している金融機関をなるべく多く比較して、有利になるところを探すべきでしょう。 特にノンバンクは、さまざまな業態の金融機関が不動産担保ローンを扱っており、借入金利などの差が激しくなっています。融資件数の実績がそれほど多くなく、不動産の担保価値を査定するノウハウに乏しいところもあります。不動産担保ローンでは、融資のノウハウの差によってローンの内容が変わってきます。実際に借りたことがあるユーザーのネット上の口コミや評判もかなり参考になります。不動産担保ローンを利用するなら、事前の比較・検討は不可欠といってよいでしょう。 不動産担保ローンの申込方法・必要書類 ここまで不動産担保ローンのメリット・デメリット、金融機関選びのポイントについて説明してきましたが、実際に利用するにはどのように手続きをすればよいのでしょうか。ここでは、不動産担保ローンの申込方法や必要書類についてみていきましょう。 不動産担保ローンの申込方法 不動産担保ローンを利用する場合、基本的には以下のような流れになります。 1. 仮審査 2. 面談・本申込 3. 審査 4. 契約 5. 融資実行 まずは金融機関のホームページから仮審査を申し込み、審査結果をもとに担当者と面談を行います。面談の結果、不動産担保ローンを利用する場合は本申込に進みます。面談したからといって、無理に本申込・契約する必要はありません。説明された内容に不明点や疑問点があれば、必ずその都度確認しましょう。不動産担保ローンは、契約内容を理解した上で利用することが大切です。本申込を行うと、担保不動産の現地調査が行われます。そして、本審査の結果、融資が実行される場合は契約を行い、借入実行日に口座へ資金が振り込まれます。 借り入れにかかる手数料は融資資金から差し引かれるので、手数料分のお金を別に用意する必要はありません。借入実行日の金利が適用され、借入実行日に抵当権設定登記が行われます。司法書士は基本的に金融機関が指定してくれるため、ローン利用者が探す必要はありません。これら一連の手続きは金融機関の店舗で行うのが通常ですが、店舗に行くのが難しい場合は、担当者が自宅や事務所まで来てくれる可能性もあるので、相談してみるといいでしょう。 不動産担保ローンの必要書類 不動産担保ローンを利用する場合は、以下の必要書類を用意します。 •  本人確認書類(運転免許証、パスポートなど) •  印鑑証明書(実印も) •  納税証明書、固定資産税納付書 •  収入証明書 •  不動産登記簿謄本(担保不動産が確認できるもの) •  ローン残高証明書 •  商業登記謄本、決算書類、事業計画書など(法人の場合) 本人確認書類として運転免許証やパスポート、契約の際は印鑑証明書と実印が必要です。納税証明書や固定資産税納付書、収入証明書は、税金の未納がないことや一定の収入があること(返済能力があること)を証明するために用意します。また、担保不動産の状況を確認するための書類として不動産登記簿謄本、ローン残高がある場合はローン残高証明書も必要になります。不動産担保ローンの必要書類は金融機関によって異なるため、手続きがスムーズに進められるように、事前に担当者に確認して必要書類を用意しておきましょう。 まとめ 不動産担保ローンは不動産を担保にするため、無担保ローンよりも有利な条件で借り入れができます。利用する金融機関は銀行とノンバンクが候補になりますが、業態にとらわれず、なるべく多くの金融機関を比較して有利な条件で借り入れできるところを探しましょう。また、必要書類を事前に用意しておくと、スムーズに手続きを進めることができます。上手に借りて、さまざまな使途に役立ててください。 不動産担保ローンの「仮審査」とは? 不動産担保ローンを提供している金融機関のサイトには、よく「仮審査」や「事前審査」に関するページがあります。住宅ローンを利用したことがある人なら、一見、「本審査」の前の行われた審査と同じような...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。

  • ローンの種類を知って賢くお金を借りる

    人生には、多額の出費を迫られるケースがたびたび起こります。必要な金額が、手持ちの現金や貯金を上回るようであれば、お金を借りる=「ローンを組む」ことになります。その際、重要なことは、使いみちに合ったローンを借りること。そのために、どんなローンがあるのかを知っておくことがポイントになります。 1.一般的な「目的別ローン」とは? ローンの種類には、いろいろなものがありますが、一般的なものは使う目的別に分けたものでしょう。全国銀行協会のホームページを見ると、目的別ローンとして以下のようなものが挙げられています。 目的別ローン マンションや一戸建てを購入する資金を金融機関から借りる「住宅ローン」、自動車を購入する資金を借りる「マイカーローン」、子供の進学に伴う教育資金を補うための「教育ローン」、事業を行っている人が事業に必要な資金を借りる「事業ローン」などです。 目的が限定されていないローン また、目的が限定されていないローンもあり、「カードローン」や「フリーローン」といったものは、お金を借りた人が自由に使えるローンです。カードローンは金融機関のATMやCD(キャッシュディスペンサー)などでの即時の借り入れが可能で、生活費などに充てられることが多いようです。それに対して、フリーローンは旅行や結婚、入院や手術といった比較的大きな出費に対応するローンと言えるでしょう。いずれも、お金の使いみちは限定されません。 2.「担保」の有無でも分けられる こうした目的別の種類のほかに、〝ローンを組む際に担保が必要かどうか〟で分ける方法もあります。文字通り、担保が必要なものが「有担保ローン」で、必要がないのが「無担保ローン」になります。 有担保ローンとは 少し難しくなりますが、担保とは、万が一ローンを借りた人が借入金の返済ができなくなった場合に備えて、借りた金額と同じ程度の価値を有する物を借入先に提供し、返済を行なうというものです。 例えば、「住宅ローン」は購入するマンションや一戸建てを担保とし、不動産購入のためにお金を借りることです。一方、「不動産担保フリーローン」は既に所有している不動産を担保とするもので、資金使途は自由です。どちらも、何らかの理由で借入金の返済ができなくなった場合、お金を貸した金融機関は担保物件であるマンションや一戸建てを売却して、その代金で貸出金を回収することになります。また、「マイカーローン」も有担保で組むのが一般的です。返済ができなくなったときは、担保として提供している自動車を金融機関が売却することになります。 無担保ローンとは 無担保ローンはこうした担保が必要ではありません。目的別ローンで挙げた、教育ローンやカードローン、フリーローンなどが無担保ローンに該当します。 また、有担保ローンであり、かつ、資金の使途が自由というものもあります。それが「不動産担保フリーローン」です。既に所有している不動産を担保として提供し、借入金の返済ができなくなった場合、住宅ローン同様、金融機関は担保である土地や建物を売却します。 3.「有担保ローン」と「無担保ローン」のメリット、デメリット 無担保ローンは、担保が要らないので、借りる人の身分証明書などを用意すればすぐに借りることが可能です。特にカードローン(キャッシング含む)などでは、最近、新規であっても金融機関の店頭に行くことはなく、ATMやCDで身分証明書を登録すれば、その場で借り入れることができるほど手軽になっています。ただし、その分、借りる際の金利は高めに設定されており、借り入れの限度額は低く、長期間の借り入れはできないようになっています。 一方、有担保ローンは担保が必要になるので、すぐに借りるということはできません。その理由は、借りる金額にその担保の価値が見合っているかどうかを、金融機関が判断しなければならないからです。つまり、お金を貸すかどうかを金融機関が判断する「審査」の期間が必要になるわけです。 しかし、担保があることで、無担保ローンに比べると借り入れの金利はグッと低くなります。さらに、借り入れの限度額も大きくなり、また、長期間にわたって借りることができるようになります。住宅ローンでは、数千万円の資金を1%台の金利で30年間借りる、といったことも普通に行われています。金融機関は担保を確保することで、安心してお金を貸すことができるのです。 担保の有無による借入金利の差 担保の有無による借入金利の差は、フリーローンの方が分かりやすいでしょう。例えば、借り入れる金額にもよりますが、一般的な無担保のフリーローンの金利は4.0~15.0%であるのに対して、不動産担保フリーローンは2.9~9.5%となっています。 4.まとめ このように、ひと口にローンと言ってもさまざまな種類があることがわかります。ローンの3大条件といえる、借入額・金利・借入期間は、お金の使いみちや担保の有無によって大きく変わってきます。借りる目的に合ったローンを組むようにして、お金は賢く借りるべきです。 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは 不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表していま...記事を読む

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