金融/不動産知恵袋

不動産担保ローン メリット

  • ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とはーー不動産事業者インタビューvol.1(2)

    前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引き続き、資金調達についてお伺いしていきます。 ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: ――菅野さんは、経営するノアプランニングの特徴として、物件の買い手になる点を強調されていました。そして、物件の売り主のニーズに対応するために、さまざまな方法で資金調達をしているというお話でした。今回は、資金調達について、いろいろとお聞きしたいと思います。現在、資金調達先としては、どんな金融機関を利用されているのですか。 菅野敬介氏(以下、菅野氏) 地方銀行と信用金庫、ノンバンク、そして、クラウドファンディングといったところです。 ――それぞれの金融機関の融資スタンスには、どんな違いがあるのでしょうか。 菅野氏 地銀は、担保とする不動産の評価に加えて、会社の事業に対しても与信をするため、融資額が伸びるという特長があります。事業が黒字になっていれば、それを評価してくれます。例えば、担保不動産の評価が市場実勢の「8掛け」であれば、そこに事業に対する与信額が上乗せされるわけです。 ――事業に対する評価は、かなりきめ細かく行われるという感じですか。 菅野氏 それほど綿密にやっているという印象はなく、基本的には、継続して黒字であれば評価をしてくれるという感じです。この点は、信用金庫もほぼ同じといえます。地銀と信用金庫は、それぞれカバーしているエリアがはっきりしているので、物件の所在地によって使い分けています。 ――ノンバンクはどうですか? 菅野氏 いまお話しをした点に関連する部分でいうと、ノンバンクは担保不動産の対する評価のみで融資額が決まるケースがほとんどです。市場実勢の「8掛け」と決まっていれば、それ以上、融資額が増えることはほとんどありません。その一方で、銀行では融資が付きにくいような物件でも、会社の与信を調査をして、評価をしてくれます。 ――ノンバンクにもいろいろありますが、たしかに融資先の事業に与信をするところは少ないかもしれません。 菅野氏 個人的には、もう少し融資額を増やして欲しいと思うときもありますが(笑)、いつも物件を〝第三者〟的にチェックしてくれるので、そこは非常に参考になっています。私自身、不動産評価のプロというわけではありませんし、借地権付きの建物などの評価は知識と経験が必要になってきます。そこの部分を、データに基づいてしっかりと調べてくれるので、実務としての経験が蓄積されているという実感があります。ノンバンクの評価と、そこから決められる融資額の範囲で事業を行なっていれば、大きなリスクは回避できるのではないでしょうか。 ――審査のスピードには違いはありますか。 菅野氏 そこは大きく違うところです。ノンバンクでは、最短で1週間程度で決済をもらうことができます。不動産の売り主が短期間での売却を希望している場合は、実質的な選択肢はノンバンクしかないといえますね。 ――クラウドファンディングでは、どんな借り入れをしたのですか。 菅野氏 かなり短期間の〝つなぎ資金〟の借り入れです。クラウドファンディングの金利は15%程度ですので、1年間借りてしまうと金利の負担が大きくなり、案件はほとんど赤字になってしまいます。そこで、半年間だけ借り入れをしたことがあります。クラウドファンディングを利用したのは、資金調達を多様化したいという意図もありました。 ――資金調達において、金融機関にこうして欲しいという要望はありますか? 菅野氏 さきほど、ノンバンクの融資額はかなり厳格に決められているというお話しをしましたが、例えば、担保とする不動産の売却先が決まっていて、しかも、その売却先の信用リスクが低い場合、それを加味して担保不動産の「掛け目」を上げる、といったスキームがあればと思います。ただ、現状のように、どんな不動産でも値上がりするといったことはなくなり、物件をしっかりと評価して事業を行なうことが大切になっている状況では、ノンバンクの評価は重要な指標となってくれています。それが前提であることは言うまでもありません。 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは 不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表していま...記事を読む ▼「不動産事業者インタビューvol.1」の記事一覧 ・(1):物件の仕入れは資金確保とネットワークが重要?! ・(2):ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とは

  • そもそも「不動産担保ローン」とは?

    文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘などを担保にすることもできます。 また、お金を借りる本人の名義の不動産に限定している金融機関もあれば、両親や配偶者といった家族が所有している他人名義の不動産、あるいは、法人が所有している法人名義の不動産を担保にできるところもあります。借りるお金の使途については、限定をされないフリーローンが一般的ですが、事業の運転資金といった「事業性資金」には使えないケースも少なくありません。 不動産担保ローンのメリットとは 次に、他のローンと比較した場合の不動産担保ローンのおもなメリットとデメリットについてみていきましょう。まず、メリットとしては、以下のものが挙げられます。 借入金利が低金利である 不動産を担保としているため、無担保の個人向け「カードローン」や法人向け「ビジネスローン」よりも、低金利で借りることができます。無担保のカードローンやビジネスローンの金利は一般的に4~15%ですが、不動産担保フリーローンでは2.9~9.5%となっています。借りる側にとっては、借入金利が低い分、返済する総額も安くなります。 借入限度額が大きくなる カードローンやビジネスローンは、最大でも1,000万円程度が借入金額の限度になります。それに対して、不動産担保ローンは、担保とする不動産の価値によって変わりますが、1億円以上の資金を借りることも可能です。 長期間にわたって借りられる 返済期間を10年、20年、30年と長期に設定することができます。金融機関によっては最長35年のローンを提供しているところもあります。返済期間を長期にすれば、月々の返済する金額を低く抑えることが可能です。ただし、返済期間が長くなるほど、利息の負担額は大きくなる点には注意が必要です。 不動産担保ローンのデメリットとは おもなデメリットとしては以下のようなものです。 融資までに時間がかかる 無担保のキャッシングやカードローンのように、数分で審査終了、即日融資、というわけにはいきません。担保となる不動産の価値を評価する時間が必要になります。不動産の評価は短時間ではできません。したがって、一般的には、審査には数日かかり、実際に融資が実行されるまでには1週間程度の期間が必要になってきます。 手数料がかかる カードローンの利用時は、通常、手数料は発生しません。借りる人が負担する費用は利息だけです。一方、不動産担保ローンでは、金融機関が不動産を担保とするにあたって、「事務手数料」、「不動産鑑定費用」、「印紙代」、「抵当権、根抵当権の登記費用」といった費用がかかります。こうした費用は、借入金額によって変わりますが、数十万円かかるケースもあります。不動産担保ローンの場合、借入額が少額だと、借入金利が低くてもカードローンなどと支払総額がほとんど変わらない、といったことも考えられます。 返済不能になると不動産が処分される 金融機関は担保とする不動産について、法務局(国)に「抵当権」や「根抵当権」の登記をします。抵当権、根抵当権とは、融資先の人がお金を返せなくなったときに、お金を貸した方が担保にした不動産を売却し、その売却代金から貸したお金と利息を回収する権利のことです。つまり、返済が不能であると判断されると、担保の不動産が売却されるわけです。 不動産担保ローンの利用にあたってのポイント これまでみてきたように、不動産担保ローンには、一般的な無担保ローンと比較して大きな資金を、低金利かつ長期間にわたって借り入れることができる反面、融資までには時間と費用がかかり、万が一、返済が不能となったときには不動産を失うという可能性があります。こうしたメリットとデメリットを踏まえると、実際の利用にあたって、次のような点に注意すべきでしょう。 融資の実行までには約1週間かかるので余裕をもって申し込む。 金利だけでなく、必要となる手数料も考慮し、有利なローンを選ぶ。 返済期間は計画性をもって設定する。スムーズに返済を進めていくためには、返済期間を長くして月々の負担を軽くすることが考えられるが、返済期間が長期になるほど合計の利息は増えることに留意する。 返済を無事に終えるためには「繰り上げ返済」を活用することも重要。繰り上げ返済の条件や手数料も確認しておきたい。 まとめ 不動産担保ローンは不動産を担保にするため、借りる側にとっては、確実に無担保ローンよりも有利な条件で借り入れができます。上手に借りて、さまざまな使途に役立ててください。 不動産担保ローンの専門家に 相談する ご融資に関するお問合せフォームへ

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