金融/不動産知恵袋

不動産担保ローン 審査

  • 物上保証人と連帯保証人の違いとは、不動産担保ローンで必要になる保証人はどちら?

    「保証人」という言葉を知っている人は多いかと思いますが、実際に「どのような責任を負うことになるのか」と理解をしている人は少ないのではないでしょうか。保証人と一言で言っても、「物上保証人」・「連帯保証人」では責任範囲が大きくことなるので、保証人になる場合は慎重に確認することが大切です。本コラムでは物上保証人と連帯保証人の違いについて説明していきます。 保証人とは?どんな時に必要になるのか 保証人とは、融資の返済できなかった場合に、債務者(借金をした本人)に代わって返済義務を負う人のことを言います。 金融機関などから融資を受ける場合には、基本的に債務者本人が不動産や定期預金、有価証券などを担保として差し入れて、その評価の範囲内でお金を貸すことになることが多いです。しかし、返済ができなくなってしまった時(債務不履行)に、担保の価値が下がってしまったとしたら、担保ではカバーできなくなってしまいます。そんなことを避けるために、保証人が担保を提供して不足分をカバーしたり、融資の残債を保証人が返済したりすることになるのです。 ほとんどの融資で担保提供と共に保証人が必要になりますが、充分な担保が差し入れられている場合などは免除されることもあります。また、保証協会の保証付き融資などでも保証人が免除されるものもあります。 物上保証人とは? 物上保証人とは、自分以外の人の債務を自分の財産(主に不動産など)から担保(保証)した人のことを指します。債務を負担する訳ではないので、自身が提供した担保以上に返済の義務はありません。 一般的に、多くの金融機関では融資の契約をする債務者は担保を差し入れることにより融資を受けられることになります。しかし、債務者に担保として差し入れる物がない場合は、家族や親戚などに物上保証人になることを依頼し、その人の所有物である担保を差し入れてもらうという方法があるのです。 債務者が返済できなくなった時には抵当権が実行され、物上保証人は自分が提供した財産の範囲で物的有限責任を負うという特徴があります。 たとえば、債務者Aが3,000万円の借入を金融機関から行い、物上保証人Bが2,000万円の担保を差し入れて金融機関が抵当権を設定するとします。債務不履行となり債務者Aが返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を実行して物上保証人Bの担保から債権回収を行います。そうすると1,000万円の残債が残りますが、物上保証人Bに残債まで返済する義務はありません。 連帯保証人とは? 連帯保証人は、「催告の抗弁」「検索の抗弁」「分別の利益」という通常保証人が持つ権利が認められない保証人のことです。 通常、金融機関が債務者ではなく保証人に対して返済の請求をしてきた場合、「先に債務者に請求してください。」と「催告の抗弁」をすることができます。しかし、連帯保証人はこのような主張をすることができず、金融機関から支払いを命じられたら支払いを拒否することができません。 また、保証人が債務者に取り立てができる十分な財産があると立証した場合、先にその主債務者の財産から取立てをしなければならない「検索の抗弁」を使うことができます。ただし、こちらも連帯保証人には主張する権利はありません。 「分別の利益」とは、保証人が複数存在する場合、その頭数で割った金額についてのみ支払義務が生じることですが、連帯保証人の場合は保証人が何人いようと、借金全額について支払わなければならないのです。(ただし、連帯保証人の返済額の合計が債務額の範囲に限定されます) このように、連帯保証人の責任の範囲は債務者と同等で、通常の保証人より重い責任が課されることになります。 物上保証人と連帯保証人の違いは? 債務者が債務不履行となった場合、物上保証人は自身が差し入れた担保の評価範囲内にのみ返済義務が生じます。しかし、連帯保証人の場合は、債務者の債務が完済されるまで返済責任義務が生じるため、担保提供の有無にかかわらず、金融機関に返済を命じられたらすべてを返済しなくてはいけません。そのため、物上保証人と比べると責任範囲が広く、リスクも大きくなります。 このような違いがあるので、担保提供や連帯保証人の依頼を受けている場合は、保証内容の範囲やリスクを充分理解して金銭消費貸借契約を締結すべきと言えます。 不動産担保ローンでは保証人が必要? 不動産担保ローンでは、債務者が自分で不動産を用意できる場合、保証人が原則不要と言っている会社も多いです。担保提供する不動産の評価が高く、ローン分をカバーできるならば、債務者が自分自身で責任を負うことができます。債務不履行となったとしても処分した不動産により、ローンの残債を補填できるので保証人は必要ないのです。 ただし、債務者以外の第三者から担保提供を受ける場合は、担保提供者に物上保証人もしくは連帯保証人のどちらかになってもらうこと多いです。物上保証人の場合、返済の責任は担保の評価内となります。そのため、債務不履行になったときに担保の評価が債務残高を下回っていれば、残債分を返済できなくなってしまう可能性があるのです。一方、連帯保証人の場合、債権者が返済できなくなった場合の残債が、担保として差し入れた不動産の範囲に収まらなかった場合は、その残債までも支払う義務が発生します。このように、物上保証人では債務不履行になったときに残債を回収できなくなるリスクが高くなるので、債務者自身の与信等が低いと判断される場合、連帯保証人が必要になるケースもあるのです。 まとめ 不動産担保ローンでは、債務者以外の第三者から担保提供してもらう場合、担保提供者に物上保証人または連帯保証人になってもらう必要があります。物上保証人の責任範囲が担保の評価内なのに対して、連帯保証人は債務が完済するまでが責任範囲となるので、連帯保証人のほうが物上保証人に比べると責任が重くなります。 もし不動産担保ローンの保証人になることを依頼された場合は、物上保証人なのか連帯保証人なのかを契約時にきちんと確認する必要があると言えます。契約後に「こんなはずでは…。」ということがないように気をつけてください。 【初心者必見!】そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む 「不動産担保ローン」の審査基準と審査通過のためのポイント 不動産担保ローンを活用して資金調達するには、金融機関の審査を通過する必要があります。不動産担保ローンを利用した経験がないと、どのように行動すれば審査にたどり着き、審査を通過することができるか...記事を読む

  • 不動産担保ローンのよくあるご相談5選

    不動産担保ローンは、所有する不動産を担保として金融機関に差し入れることで、さまざまな資金使途に合わせてお金を借りられるようになる融資の一種です。住宅ローンなどに比べると知名度が低いので、どんな条件があるのかをより詳しく知りたいという方もいらっしゃるでしょう。今回の記事では、不動産担保ローンのよくあるご相談を5つ紹介していきます。 ① 住宅ローンを借りていても融資を受ける事はできますか? A. たとえば、不動産担保ローンの担保として差し入れたい物件に、住宅ローン残高がある場合、融資を受けられるか疑問ですよね。このケースでは、該当する物件を第二抵当権として担保設定することにより、融資を受けられる可能性もあります。 抵当権とは、万が一返済ができなくなった時に、担保として差し入れている物件を売却して現金化し、そのお金で融資残高を回収できる権利です。抵当権の順位が高い順に回収されますので、第一抵当権に住宅ローンがある場合はまず住宅ローンの残高分から回収されます。 具体的な例で紹介すると、第一抵当権の住宅ローンの残高が4,000万円、第二抵当権の不動産担保のローンの残高が1,000万円あったと想定します。返済できずに売却する不動産の価格が5,000万円だとすると、まず住宅ローンの4,000万円を回収し、その次に不動産担保ローンの1,000万円を回収します。 しかし、売却時に不動産の価格が4,800万円だとすると、不動産担保ローンは残高1,000万円に対して800万円しか回収できなくなります。そのため、担保余力が残っていなければ新たに融資をするのは難しい場合もあります。 この場合も、住宅ローンの返済が進んでいて、担保余力の範囲内で不動産担保ローンの融資を行えば、万が一お金が返済できなくなったとしても不動産の売却金額から回収できるという訳です。ローン残高や借り入れをしたい金額にもよりますが、住宅ローンがあるからと言って最初から諦める必要はありません。 詳細はこちら 住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンで借り入れできる人とは? ② 本人以外が所有する不動産を担保にして融資を受ける事はできますか? A. 一般的に、融資の審査が厳しい銀行では、基本的に本人以外が所有する不動産を担保として差し入れすることはできないことが多いようです。しかし、与信業務を専門に行うノンバンクでは、ご親族、あるいは経営されている会社の役員の方などの不動産を担保として融資ができる場合もあります。 ただし、融資をするためには不動産所有者の承諾が得られていることが条件となることが多いです。また、高齢の方が所有する不動産の場合は、ほとんどの金融機関で契約における意思能力を担当者が確認することになりますので、相談をされる際は不動産所有者の承諾を必ず得てからにしてください。 ③ 妻との共有名義の不動産を担保にして融資を受ける事はできますか? A. 最近では共働きが増えたこともあり、夫婦2人で住宅ローンを借りるケースも多いです。この場合、持分割合が平等ではない場合もありますが、不動産の所有権は2人の物となります。共有されている不動産を担保にしたい場合、一般的には共有する人全員が連帯保証人になることができるのであれば、持分所有不動産であっても担保にして融資することが可能なケースが多いようです。 ④ 信用情報に不安がありますが、融資を受ける事はできますか? A. 返済に延滞があったり、過去に自己破産したりという経験があると、金融機関が閲覧する信用情報にいわゆる「ブラックリスト」として名前や住所などが掲載されます。このブラックリストに掲載されると、融資をするリスクが高いと判断されて、一般的に審査が厳しい銀行などでは融資を断られる可能性が高いです。また、この情報はどこの金融機関も確認できるものなので、嘘をついたとしてもすぐに発覚してしまいます。 しかし、信用情報に問題がある債務者へ融資をするかしないかは各金融機関に委ねられるので、銀行で融資を断られたとしても、他の金融機関ならば融資が可能となることもあります。 ⑤ 不動産担保ローンで借り入れすることができる上限金額はいくらですか? A. 不動産担保ローンの上限金額は、各金融機関に委ねられ、1億円が上限の会社もあれば5億円が上限の会社もあります。資金使途としては、生活費・教育資金・納税資金・事業資金など、それぞれのニーズに合わせてご自由に使うことができるのが特徴です。 しかし、すべての人が上限ギリギリまで借り入れができる訳ではなく、実際に借り入れできる金額は「個人の信用力」や担保として差し入れる「不動産の価値」によって決まります。個人の信用力を判断する要素は、収入・過去の返済実績・年齢などです。個人の信用力は借入金額もですが、金利にも影響を与えます。 また、不動産の価値は、実際の価値よりも保守的に計算して、基本的にはこの計算した価値以上の融資を行うことはありません。なぜなら、万が一返済ができなくなった場合に、不動産を売ったとしても回収できなくなってしまうからです。そのため、上限は5億円と設定している金融機関でも、実際に借り入れができるのは、担保として提供する不動産の価値に左右されます。 まとめ 実際に自分がどれくらい借り入れできるかを知りたい場合は、本審査の前に相談ができる「仮審査」をおすすめします。 不動産を担保として差し入れるため、他の融資と比べても条件が緩く大きな金額が借りられることが多い、不動産担保ローン。資金が必要でお困りの方は、検討してみてはいかがでしょうか。 【初心者必見!】そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む 不動産担保ローンの専門家に 相談する ご融資に関するお問合せフォームへ

  • 初めて不動産担保ローンをご検討の方へ

    今回は、初めて不動産担保ローンをご検討の方に読んで頂きたい記事をまとめてご紹介したいと思います。一通り、最後まで読んでいただければ、不動産担保ローンご利用にあたっての不安や疑問が解消されるのではないでしょうか。 最初にご紹介する記事は「そもそも『不動産担保ローン』とは?」です。不動産担保ローンのメリット・デメリット、利用するにあたってのポイントをまとめてありますので参考にしてみてください。 あなたにピッタリな不動産担保ローンを探しましょう 不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を金融機関に担保として差し入れるかわりにお金を借りられる融資方法の一つです。お金の使い道を限定されないフリーローンが一般的ですが、運転資金など会社経営のための「事業性資金」には使えないケースもあります。 不動産担保ローンは、さまざまな金融機関で提供されていますが、取引金額や件数で見ると銀行とノンバンクで借り入れることが一般的なようです。ノンバンクとは、融資を専門に行う金融機関の総称です。銀行に比べてノンバンクの不動産担保ローンは審査が緩い分、相談から融資実行まで短いのが特徴です。 また、銀行の場合、基本的に担保にする不動産は借り入れる本人の所有でなくてはいけませんが、ノンバンクではご家族や法人の所有不動産、購入予定の不動産を担保とする事も可能です。ただし、審査や条件が緩くなる分、借入金利は銀行に比べて高めに設定されていることが多いのはデメリットといえるでしょう。 より詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。「不動産担保ローン」はどこで借りられるの? 不動産担保ローンの審査ポイントとは? 融資を受ける際には、まず借り入れる人の「信用力」を総合的に判断します。金融機関がチェックするのは、収入・勤続年数・返済履歴・年齢・他の金融機関からの借入状況などです。 また、不動産担保ローンは借り入れる人の信用力に加えて、担保として提供する不動産の価値も審査します。不動産の価値は土地と建物のそれぞれで評価することになり、不動産の価格が高いほど審査に通りやすく、大きな金額でも借りられる可能性も高くなります。 不動産担保ローンは、個人の信用力と不動産の価値の両方を審査して、融資の可否、金利・金額などを決めます。 審査基準についてはこちらで詳しく説明しています。「不動産担保ローン」の審査基準について 不動産担保ローンにおける金利の仕組みとは? お金を借りる時に利子として支払うことになる金利は、借りる人の「信用力」によって左右され、「きちんと返済できる可能性が高い人」に対しての金利は低くなり、逆に「返済できるか不安だ」と判断された人には、高い金利に設定されます。 不動産担保ローンの場合は、借りる人の信用力に加えて、担保となる不動産の価値も融資審査の対象となり、不動産の価値が高ければ金利が低くなることもあるのです。 金利の仕組みをもっと詳しく知りたい方はこちらの記事を読んでみてください。「不動産担保ローン」の金利の仕組みについて ここまで、不動産担保ローンを提供する金融機関や審査のポイント、金利の仕組みについて紹介してきました。実際、借り入れをするのであれば、金利は低ければ低いほどいいですよね。次に不動産担保ローンを低金利で借りるコツを紹介しましょう。 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは? 低金利でお金を借りるためのポイントはいくつかありますが、特に影響しやすい3つのポイントを紹介します。 お金を借りる人の信用力 お金を借りる人の信用力により低金利で借りやすくなります。年収の高さ、勤続年数、過去の返済状況などでチェックされます。 不動産の価値 お金が返せなくなった時に、担保として金融機関が受け入れていた不動産を売却して現金化するので、不動産の価値が高いほど現金化しやすいと判断され、金利も低くなります。 限度額より少ない借入額に設定 不動産担保は、不動産価値が下がってしまうというリスクに備えて、実際の担保価格より安く限度額を設定します。この限度額を算出する掛目は80%程度に設定する金融機関が多く、この掛目をかけた限度額より少ない借入額であれば、金利も低くなりやすいです。 他にも低金利で借りるポイントを紹介している記事がありますので、こちらを参考にしてください。不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは 不動産担保ローンの「仮審査」とは? 不動産担保ローンの契約を結ぶためには審査が必要になりますが、その前に「仮審査」と呼ばれる本審査前の事前相談を行います。仮審査は、それぞれの金融機関が独自に行っており、中身は明確になっていませんが、担保物件や与信等の簡易的な評価などを行うことが多いようです。 本審査では不動産の登記事項証明書、土地や建物の図面、前年度の固定資産税納付の証明書、固定資産税評価証明書などを用意する必要があり、「そもそも条件に合わないから融資を受けられない」となれば手間や費用が無駄になります。そんなことにならないために、仮審査で「審査に通る見込みはあるか」というのを知ることが目的なのです。 ただし、仮審査で「融資ができる可能性が高い」と判断されたとしても、本審査が通らないこともあるので、その点は理解しておく必要があります。 仮審査についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください。不動産担保ローンの「仮審査」とは? ここまで読んで頂きありがとうございました。不動産ローンについて理解して頂けたでしょうか。もし不動産担保ローンをお考えであれば、試しに仮審査申込みしてみることをおすすめします。 【初心者必見!】そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む 不動産担保ローンの専門家に 相談する ご融資に関するお問合せフォームへ

  • 不動産担保ローンの「仮審査」とは?

    不動産担保ローンを提供している金融機関のサイトには、よく「仮審査」や「事前審査」に関するページがあります。住宅ローンを利用したことがある人なら、一見、「本審査」の前の行われた審査と同じようなものだろう、と思うのではないでしょうか。 実は、不動産担保ローンの仮審査や事前審査は、住宅ローンで行われたものとはかなり違います。今回は、その違いを明らかにしていきます。なお、仮審査あるいは事前審査といった呼称は、金融機関がそれぞれ独自に使用していますが、このどちらかのパターンが多いようです。以下、本コラムでは仮審査と呼びます。 住宅ローンの仮審査は必須 仮審査は住宅ローンにおいて不可欠です。仮審査を通過しないと、融資をするかどうかを決定する本審査に進めません。仮審査が必要となる理由には、住宅ローンを申し込むタイミングが関わっています。 正式に住宅ローンを申し込めるのは、ローンを借りる人が不動産業者と物件の売買契約を交わした後になります。物件の所有権を持っていないと、申し込みはできないことになっているからです。しかし、もし売買契約が完了している状態で、住宅ローンを借りることができなければ、物件の引き渡しはいつまで経っても行われません。売買代金が回収できない不動産会社はもとより、住宅を購入する人にとっては大問題となります。 そうした問題を発生させないために仮審査があります。購入する物件を決めた段階で、購入予定者が金融機関に仮審査を申し込み、住宅ローンを借りるための条件をクリアしているかどうかを審査します。そして、仮審査を通過した人が不動産会社と売買契約を結び、金融機関に本審査を申し込みます。こうした段階を踏むことで、売買契約を交わしたにもかかわらず本審査に通らない、という事態を予防しているわけです。 本審査で落ちてしまう要因とは 住宅ローンの仮審査はあくまで簡易的な審査になります。ローンを申し込む人の年収や年齢、信用情報といった必要最小限のデータを基に、金融機関が信用力を判断します。そして、仮審査を通過すると本審査に進みますが、必ず本審査が通るというわけではない点には注意が必要です。 本審査は、金融機関に加えて、住宅ローンの債務保証をする信用保証会社にも審査されます。信用保証会社は、住宅ローンを借りる人のいわば〝保証人〟といった存在です。そのため、仮審査は数日(短い金融機関だと1~2日)で終了しますが、本審査は1週間程度かかるところが多いようです。 本審査を通過できないケースとしては、以下のようなものが考えられます。まず、仮審査のときに申告したデータが実際とは違っていたといったことです。申告した年収が最近のものとは違っている、あるいは、収入証明書などが用意できなかった、などが多いようです。申告していなかったクルマのローンが高額で審査に通らなかった、といったケースもあります。 また、本審査では、ローンを借りる人が、団体信用生命保険に加入できるかどうかもチェックされます。健康状態に問題があり、団体信用保険に加入できないと、本審査に落ちてしまうことになります。 不動産担保ローンの仮審査は事前相談の役割 これまで述べてきたように、住宅ローンの仮審査は手順や内容が明確になっています。それに対して、不動産担保ローンの仮審査は、それぞれの金融機関が独自に行っており、中身は明確になっていません。しかも、仮審査を受けなくても、直接、本審査を申し込むことが可能です。ローンを申し込む人はすでに不動産を保有しているため、住宅ローンで考慮しなければならない不動産会社との売買契約のタイミングなどが、存在しないからです。 それでは、不動産担保ローンの仮審査にはどんな意味があるのでしょうか。実際に行われている金融機関の仮審査は、多くの場合〝事前相談〟といった役割を担っているようです。不動産担保ローンを検討している人の「正式に審査を申し込む前に、融資が可能かどうかをちょっと聞いてみたい」というニーズに対応しているといえます。 不動産担保ローンの本審査には、さまざまな書類が必要になります。不動産の登記簿謄本の登記時事項証明書、土地や建物の図面、前年度の固定資産税納付の証明書、固定資産税評価証明書などです。こうした書類を揃えるには、かなりの手間と費用がかかります。手間と費用をかけて書類を揃えて本審査に申し込み、仮に審査を通過しなかった場合、精神的にもダメージを受けることは想像に難くありません。 仮審査の内容は金融機関ごとにバラつきがありますが、概ね、信用情報や担保物件の簡易的な評価を行なっているようです。また、仮審査で融資ができる可能性が高いと判断されても、本審査が通らないことがあるのは住宅ローンと同じです。そうした点を理解していれば、気軽に打診ができる事前相談としての仮審査のメリットは小さくない、と思われます。 「不動産担保ローン」の審査基準と審査通過のためのポイント 不動産担保ローンを活用して資金調達するには、金融機関の審査を通過する必要があります。不動産担保ローンを利用した経験がないと、どのように行動すれば審査にたどり着き、審査を通過することができるか...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。

  • 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは

    不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表しています。当然、ローンを借りる方にとってみれば、金利は低ければ低いほど良い条件であることは間違いありません。では、どうすれば借入金利を低くすることができるのでしょうか? そこには、不動産担保ローンならではの〝コツ〟があるのです。 審査結果と金利に与える影響―「融資先の属性」 ローンの金利は、融資を実行する前に金融機関が行う審査の結果に大きく左右されます。つまり、審査の中身を理解すれば、低金利で借りるコツがわかってきます。まず、金融機関はどんな点をチェックするのでしょうか。 不動産担保ローンにおける審査では、おもに以下のような項目が対象となります。①融資先の属性、②担保となる不動産の価値、③担保掛目(たんぽかけめ)、④資金の使途、⑤借入期間などです。以下、それぞれの項目について、どんな点がポイントとなるのかについて、詳しく説明していきましょう。 「融資先の属性」は「信用力」をみる 不動産担保ローンを借りるのは、通常、個人か法人になります。したがって、個人の属性と法人の属性に分かれることになりますが、審査内容はそれほど変わりません。属性として重要なのは融資先の「信用力」であり、信用力を計る条件として「収入」が大きな要素になります。融資先が個人であれば年収、企業であれば利益ということになります。 融資先の「信用情報」も信用力に影響します。過去にローンを借りていればその返済状況がチェックされ、ローンの返済が滞ったことがあると信用力は低くなります。逆に、延滞などがなく、きちんと返済がされていれば信用力は高くなります。また、個人であれば年齢や勤続年数(法人は設立からの年数)、他のローンをすでに利用しているかどうか、といったことも融資先の属性に該当します。 「融資先の属性」におけるポイント 属性では特に収入が重視され、基本的に収入が多いほど信用力は高いと判断されます。しかし、その金額だけが審査対象となるわけではありません。重要なのは「返済比率」。返済比率とは「収入に占めるローンの年間返済額の割合」のことで、「返済負担率」とも呼ばれます。例えば、年収が500万円の個人であれば、返済比率30%という水準は年間返済額が150万円になります。 年間の収入に占めるローンの支払額が大きくなると、それにともなって返済比率は高くなります。返済比率が高くなるほど借り入れる側の負担は重くなるので、返済が滞るリスクが生じます。そのため、金融機関は審査において返済比率の基準を設定しており、その基準に近いローンには高めの金利が適用されたり、融資そのものが実行されなかったりするケースが出てきます。 例えば、不動産担保ローンのひとつである住宅ローンの場合、銀行では、返済比率の基準を30%に設定していることが多いようです。年収500万円の個人の返済比率30%という水準は、年間返済額が150万円ですので、年収500万円以下の人は年間返済額150万円を超えるローンは組めないことになります。住宅ローンの借入金利も「○%~○%」と表示されています。返済比率が高くなればなるほど上限の金利に近づき、返済比率が低くなればなるほど下限の金利に近づくといえるでしょう。 したがって、借入金利を低くするには、まず「返済比率を低くする」ということが挙げられます。ただ現実的には、収入を増やすということはなかなか難しいので、年間返済額を減らすことがポイントになってきます。 審査結果と金利に与える影響―「不動産の価値」 「担保となる不動産の価値」の評価方法 カードローンをはじめとする無担保ローンとは違い、不動産担保ローンは文字通り不動産をローンの担保にします。そのため、無担保ローンよりも大きな金額を低金利で借り入れることができるのです。一般的に、担保となる不動産の価値(=評価額)が高くなるほど、借り入れる金額を増やす、金利を低くするといったことが可能になります。 不動産は土地と建物の2つで構成されています。土地の評価には、国税庁が発表している「路線価」(正式名称は「相続税路線価」)を用います。一般的な不動産取引では、「公示地価」や「基準地価」に基づいて売買価格が決定されるケースが多いとされていますが、路線価は公示地価や基準地価の8割程度とされています。 建物の評価はやや複雑で、建物の「再調達価格」を算定するところから始まります。再調達価格とは、その建物を新たに建築あるいは購入時に必要となる金額のことで、さらに、建物の「延べ床面積」や「法定耐用年数」などを加味して評価します。ただし、建物の築年月が法定耐用年数を超えていると評価額はゼロ。例えば、戸建て住宅の法定耐用年数は22年なので、築22年を超えた一戸建ての価格は0円となり、不動産価格は土地だけを評価することになります。 「担保となる不動産の価値」におけるポイント 前述したように、担保不動産の評価額が高いほど、借入額を増やしたり、金利を低くしたりする余地が広がります。とはいうものの、「すでに保有している不動産の評価額は変わらないのでは」と思っている人がほとんどでしょう。それは誤解です。実は、不動産の評価は、オーナーの工夫によって変えることができるのです。 建物の評価の部分でも述べましたが、建物の価値は築年数の経過とともに減少していきます。しかし、リフォームなどすることによって価値を高めることはできます。リフォームまではいかなくても、周辺の掃除や外壁のクリーニングを定期的に行い、建物を整えておくことは重要です。 また、土地についても、駅に近い立地であれば、商業施設の新規出店など周辺環境が良くなるケースが出てきます。そうした利便性の高さを、金融機関の融資担当者に積極的にアピールをすることが、担保不動産の評価を上げることにつながります(詳しくは「不動産価値の高め方と立地条件と不動産価値の関係」をご参照ください)。 不動産としての価値を高めるということは、それが住宅であれば、とりもなおさず住環境を改善することにもなります。普段から心がけておくことは、それほど難しいことではないでしょう。 審査結果と金利に与える影響―「担保掛目」 不動産の実質的な担保価値を算定する「担保掛目」 担保掛目とは、担保となる不動産の評価額に対して、金融機関が設定する比率のことです(たんに「掛目」と呼ばれることもあります)。例えば、担保不動産の評価額が土地と建物を合わせて4,000万円の場合、融資する金融機関の担保掛目が80%という比率であれば、担保評価額は4,000万円×80%=3,200万円となります。 不動産担保ローンにおいて、この担保掛目は非常に重要です。基本的には、この担保掛目を用いて算定される実質的な担保価値が融資金額の限度額になるからです。担保掛目は、金融機関が独自に設定していますが、住宅ローンも含めて、80%程度に設定しているところが多いようです。 なぜ、実質的な担保価値が評価額の100%にはならないのでしょうか。もし、融資の返済が滞り、金融機関が不動産を売却することになった場合、不動産はすぐに現金化することは困難です。保有している間に、価値が減少する可能性もあります。そうしたリスクに備えるために、あらかじめ時価評価の80%程度に設定しているわけです。 「担保掛目」におけるポイント 前述したように、一般的には、担保不動産に金融機関が設定する担保掛目を適用した金額が、融資の限度額になります。時価評価が4,000万円の物件に対して、担保掛目が80%であれば、融資の限度額は3,200万円です。そして、実際にこの物件を担保として3,200万円を借りる場合、金利は高めに設定されることが多くなります。金融機関にしてみると、限度額をフルに融資することは、受け入れるリスクも最大になるからです。 したがって、限度額まで借りなければ、金融機関がとるリスクも減少することになり、設定される金利を引き下げる余地が生じます。時価評価4,000万円の物件で担保掛目が80%、融資額の上限が3,200万円のとき、2,800万円しか借りなければ、400万円の担保余力があります。金融機関としては、担保評価額に対して十分な担保余力があれば、その分、金利を引き下げる余地が出てきます。借りる側は、限度額まで借りる必要がなければ、借入金額を減らすことで、金利を低くできる可能性があります。 審査結果と金利に与える影響―「資金使途」 ローンによって制限がある「資金の使途」 資金の使途は、借りたお金の使いみちのことです。融資審査のときに、金融機関は必ず「資金使途」として、使いみちを質問してきます。担保が必要のない、いわゆる無担保型の「フリーローン」では、基本的にお金の使いみちは自由ですが(フリーローンの「フリー」は使いみちが〝自由〟という意味です)、不動産担保ローンでは、金融機関によって資金使途に制限がかかるケースがあります。 例えば、会社の運転資金にすることを目的とした事業用資金は、不動産担保ローンとしては融資しない銀行が少なくありません。すでに事業で赤字が出ている状態であれば、返済が滞るリスクがあるからです。一方、多くのノンバンクでは、事業用資金の融資をしています。このように、金融機関ごとに資金使途の制限はかわってきます。 「資金の使途」 資金使途は、正しく申告しなければならないのは当然ですが、資金繰りの状況をきちんと伝えることで、金利を低くしてもらえる可能性があります。会社の運転資金として借りる場合でも、「事業が上手くいっていない」ということにはならないからです。会社の売上げが伸びて、売掛金が大きくなってくると、会社は事業用の立替金を増やしておく必要があります。また、取引先の要請で、売掛金の回収期間が延びてしまうケースもあるでしょう。こうしたことは事業が軌道に乗っているからこそ起こる事態です。 審査の際に、資金使途をたんに運転資金とするよりも、「なぜ運転資金が必要になったのか」といった理由を明確にすることで、融資が受けやすくなり、金利も下げることができる可能性が出てきます。その際は、理由の〝証拠〟となる会社の帳簿などを、併せて提出すると、さらに効果が高まると思われます。 また、仮に事業があまり順調に行っていない場合でも、きちんとした事業計画書を提出することで、融資が受けやすくなることもあります。資金使途自体は、変えることはできませんが、工夫する余地はいろいろとあるのです。 審査結果と金利に与える影響―「借入期間」 「借入期間」と金利の関係性 ローンの借入期間と金利には密接な関係があります。ほとんどの人は、「借入期間が長いほど高金利になる」というイメージを持っていると思われます。基本的には、そうした認識は間違ってはいません。借入期間が長期になるほど、予期しない問題が発生するといった返済が滞るリスクが高くなるからです。 ただし、借入期間が長いほど金利が高いというのは、ローンが「固定型」の場合です。固定型は、借入時に設定された金利が返済終了まで変わらない、というものです。これに対して、「変動型」のローンは、一定のタイミングで金利が見直されるというもので、借入後の金融市場の動向によって、金利は上昇することもあれば、低下することもあります。したがって、通常、変動型の金利は借入期間によって大きな違いはありません。 金融機関が融資しやすいローンとは? 上記の傾向から外れる、微妙なケースも存在しています。例えば、住宅ローンには「固定期間選択型」というタイプがあります。これは、「10年固定」といったように、借入後、あらかじめ決めた期間の金利が固定される、というローンです。固定される期間は、3年、5年、7年、10年など、金融機関によってさまざまです(なお、固定期間が終了した後は「変動型」に移行します)。 この固定期間選択型も、一般的には「固定期間が長くなるほど、金利は高くなる」という傾向にありますが、よく見ると、固定期間が短い方の金利が、長い方の金利よりも低いといったケースが存在します。例えば、あるメガバンクでは、5年固定型や7年固定型の方が、10年固定型よりも高く設定されています(2019年7月時点)。 こうしたケースが起きる要因としては、日銀の政策金利や金融市場の動向が挙げられますが、それ以外には、ローンを提供している金融機関の貸出金の残高の内容も関係しています。貸出金の残高の内容とは、残高に占める固定型と変動型の割合や、ローンが返済される時期などです。金融機関としては、固定型に偏っているとか、返済がある時期に集中しているといった事態は避けなければなりません。経営の安定性を高めるために、さまざまなローンをバランスよく提供することが重要になります。 すると、金融機関には、ローンのタイプや借入期間などの条件において、融資をしやすいローンが出てきます。したがって、借入期間を柔軟に設定できるようであれば、金融機関に金利が低くなる期間があるかどうかを聞いてみる、という手があります。ただし、必要以上に借入期間を長くすると、今度は利息の負担が増えてしまうので、その点には注意しなければなりません。 《まとめ》金利を引下げるポイントを見つける これまで、低金利で借りるコツを5つの審査項目ごとに述べてきました。以下、簡単に振り返ってみます。 ① 融資先の属性 借りる人の信用力が高いほど低金利での借り入れができる。収入に占めるローンの年間返済額の割合である返済比率を下げれば、信用力を高めることが可能。 ② 担保となる不動産の価値 建物のリフォームやクリーニング、周辺環境で好転した部分をアピールすることで不動産の価値を高められる可能性がある。 ③ 担保掛目 担保掛目により算出する担保評価額に対する借入額の比率を下げることで、金利を引き下げる余地が生まれる。 ④ 資金の使途 会社の運転資金などの事業用資金を借りる場合は、財務状態を正確に申告するとともに、事業計画書などを作成する。 ⑤ 借入期間 金融機関が融資しやすい期間がある可能性がある。借入期間に融通が利くようであれば、低い金利が適用される期間があるかどうかを聞いてみる。 上記のポイント以外にも、初めて不動産担保ローンを借りる場合は、複数の金融機関にローンを申し込んで金利を比較し、最も低金利を提示してきた金融機関から借りる、といったことも挙げられます。また、借り入れをした経験があり、すでに返済が終了していれば、同じ金融機関に申し込む方が、低い金利を適用される可能性があります。すでに完済をしたという履歴が、信用力のアップにつながるからです。 このように、低金利で借りるコツというのはいくつか存在します。しかし、そのすべてを活用することはなかなか困難でしょう。融資を受ける側にとって、借入額や借入期間などは譲歩をしにくいケースが多いと考えられるからです。しかし、そもそも何のために借り入れるのかという目的、優先順位を整理することで、活用できるポイントが見つかる可能性が出てきます。不動産担保ローンの借入額は大きな金額です。0.2%あるいは0.1%でも金利が下がれば、軽減される利息は決して小さくはないでしょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。

  • 「不動産担保ローン」の審査基準と審査通過のためのポイント

    不動産担保ローンを活用して資金調達するには、金融機関の審査を通過する必要があります。不動産担保ローンを利用した経験がないと、どのように行動すれば審査にたどり着き、審査を通過することができるかイメージできないのではないでしょうか。金融機関にローンを申し込むと、金融機関はお金を貸す相手の審査をします。その審査の結果によって、「お金を貸してもよいか?」、「融資できる金額はどのくらいか?」といった判断をすることになります。 不動産担保ローンの場合、審査の対象は大きく分けて2つあります。融資をする相手の「信用力」と、担保となる「不動産の価値」です。審査のポイントを理解し、必要書類などをしっかり準備して面談に臨むことで審査に通りやすくなります。今回は、不動産担保ローンの審査基準と審査通過するためのポイントを説明していきましょう。 審査を受けるための準備 実際に不動産担保ローンの審査を受けるには、まず金融機関のホームページから仮審査に申し込みます。仮審査の結果をもとに担当者と面談後、本申込を行うと担保不動産の実地調査や属性の審査が行われ、審査に通れば契約、融資実行という流れになります。本申込の際は、以下の書類が必要です。 ● 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど) ● 印鑑証明書(実印も) ● 納税証明書、固定資産税納付書 ● 収入証明書 ● 不動産登記簿謄本 ● ローン残高証明書 ● 商業登記謄本、決算書類、事業計画書など(法人の場合) 印鑑証明書、納税証明書、収入証明書は、自治体の窓口で即日発行されます。印鑑証明書については、マイナンバーカードがあれば全国のコンビニでも発行できます。固定資産税納付書は手元に保管しているかを確認し、見つからない場合は自治体の窓口で相談しましょう。不動産登記簿謄本は法務局の窓口のほか、郵送やオンラインによる交付請求も可能です。ローンが残っている不動産を担保にする場合は、ローンを組んでいる金融機関にローン残高証明書の発行を依頼します。法人の場合は商業登記謄本や決算書類、事業計画書なども提出しなくてはなりません。 すべての必要書類を準備するには時間がかかるので、余裕を持って対応することが大切です。金融機関によっては、上記以外の書類も必要になることがあるので、担当者に確認して対応しましょう。 「信用力」の審査基準とは? 審査対象の1つ目は融資をする相手の信用力です。これはあらゆるローンで審査をされるもので、担保となる不動産がある不動産担保ローンであっても、その重要性は変わりません。その信用力を計る条件としては、まず収入が挙げられます。融資先が個人であれば年収、企業であれば利益ということになります。 収入 当然、収入は多ければ多いほど信用力はアップしますが、金額だけで評価されるわけではありません。毎月の収入に対するローンの返済額の割合を表す「返済負担率」がポイントとなります。例えば、毎月の収入が50万円で、返済額が15万円というケースでは、返済負担率は30%になります。返済負担率が高いほど評価は悪くなり、融資が実行される可能性も低くなっていくといえます。 過去の返済状況 次は、過去の返済状況です。過去にローンを借りたことがあれば、その返済状況が審査されます。そして、ローンの返済が滞ったことがあると信用力は低くなります。1回や2回程度の返済の遅れであれば、「不注意による引き落とし口座の残高不足」と見なされ、審査に通ることはありますが、それ以上の延滞が重なると融資は厳しくなります。なお、そうした個人や企業の返済情報は、国内の信用情報機関に記録されているので、金融機関であればいつでも参照することが可能です。 勤続年数 個人の信用力では勤続年数も重要です。勤続年数が長くなるほど、安定した収入が継続的に得られている、と見なされるからです。法人の場合は、事業年数ということになります。設立したばかり、あるいは事業年数が短い法人は、信用力があるという判断はされにくくなります。 年齢 さらに、不動産担保ローンは、10年、20年と長期にわたることもあるため、借りる人の年齢も評価の対象になります。ローンを完済したときに何歳になっているかという「完済時年齢」がポイントで、完済時年齢は、高齢になるほど収入が不安定になると見なされてしまいます。 他の金融機関からの借入状況 また、他の金融機関からのローンの有無、ローンがある場合は、その借入金額や何社からの借り入れがあるのか、といったことも信用力の判断基準になります。やはり、借入金額が多くなるほど、そして、借り入れている金融機関の数が多いほど、審査には通りにくくなってきます。 「不動産の価値」を審査する方法は? 不動産担保ローンの2つ目の主な審査対象となる不動産について説明をしましょう。ローンの担保となる不動産の価値が高い、すなわち、不動産の価格が高いほど審査に通りやすく、大きな金額のローンが組めることになります。では、不動産の価格はどうやって測定するのでしょうか。 土地の評価方法 不動産には土地と建物の2つの資産があります。そこで、まずは土地の評価の方法について。日本の土地の価格(=地価)には、いくつかの基準があります。国土交通省が発表している「公示地価」、都道府県による「基準地価」、国税庁の「路線価」、市町村の「固定資産税評価額」の4つです。したがって、同じ土地であっても4種類の価格が存在することになります。 金融機関によって評価の手法はさまざまで、重視する基準も変わってきますが、比較的よく用いられるのは国税庁の路線価のようです。路線価の正式名称は「相続税路線価」といい、相続税を算定するときに使う地価のことです。一般的な不動産取引は、取引時の売買価格は公示地価や基準地価に基づいて行われており、路線価は公示地価、基準地価よりも低く、その8割程度とされています。つまり、路線価は、公示地価、基準地価より2割程度は割安に評価されているわけです。 では、なぜ金融機関は路線価で評価するケースが多いのでしょうか? 金融機関は、融資したローンの回収が不可能となった場合、担保としている不動産を処分することになります。その際、地価が値下がりをしていたら、融資した金額をすべて回収することが困難になります。そのリスクに備えるために、路線価で地価を〝厳しめ〟に評価するわけです(ちなみに、固定資産税評価額は路線価よりもさらに低く設定されています)。 建物の評価方法 土地に比べて建物の評価の方法は、少し複雑になります。まず、建物の「再調達価格」を算定するところから始まります。再調達価格とは、その建物を新たに建築、購入した場合に必要となる金額のことです。そして、建物の「延べ床面積」や「法定耐用年数」などを用いて、価格を決定します。 ただし、建物の築年月が法定耐用年数を超えていると、建物の価格は0円になってしまう点には注意が必要です。住宅用の戸建ての場合、国税庁が定める法定耐用年数は22年です。すると、築22年を超えた戸建ての建物価格は0円になってしまいます。したがって、不動産価格は土地だけを評価すればいいことになります。 実際の不動産担保ローンの審査では、融資先の信用力と担保とする不動産の価格の両方を考慮して、融資の実行および融資額を決定します。 審査通過のためのポイント 不動産担保ローンの審査に通過するために、必要書類を早く集め、担当者からの質問には嘘をつかずに回答して、なるべく多くの情報を提供することを心掛けましょう。担保不動産の評価や属性も大切ですが、担当者への対応も審査結果に影響を与えます。金融機関の担当者は日々多くのローン利用希望者と面談しており、担保とする不動産や属性については徹底的に調査を行うため、嘘をつくのは逆効果です。仮にローンを借りることができたとしても、融資実行後に嘘が発覚した場合は一括返済を求められてしまいます。不利になることも正直に伝えるなど真摯に対応することで、金融機関から信頼を得ることができ、結果として審査に通りやすくなります。 また、個人事業主の方や法人の場合は、事業計画書の内容も非常に重要になります。金融機関の信頼を得られるように、客観的な事業計画を作成することも審査通過のポイントです。内容がわかりやすく、しっかりとした根拠をもとに作られた事業計画であれば、金融機関は審査しやすくなります。事業計画書を提出する前に、顧問税理士などの専門家に確認してもらうといいでしょう。自分ひとりで事業計画書を作成すると、金融機関の印象を少しでも良くしたいという思いから、売上などの見通しが甘くなってしまう可能性があります。専門家の視点を取り入れることで、実現可能性が高い、説得力のある事業計画を作成できます。 不動産担保ローンの「仮審査」とは? 不動産担保ローンを提供している金融機関のサイトには、よく「仮審査」や「事前審査」に関するページがあります。住宅ローンを利用したことがある人なら、一見、「本審査」の前の行われた審査と同じような...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。

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