金融/不動産知恵袋

不動産担保ローン 金利

  • 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは

    不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表しています。当然、ローンを借りる方にとってみれば、金利は低ければ低いほど良い条件であることは間違いありません。では、どうすれば借入金利を低くすることができるのでしょうか? そこには、不動産担保ローンならではの〝コツ〟があるのです。 審査結果と金利に与える影響―「融資先の属性」 ローンの金利は、融資を実行する前に金融機関が行う審査の結果に大きく左右されます。つまり、審査の中身を理解すれば、低金利で借りるコツがわかってきます。まず、金融機関はどんな点をチェックするのでしょうか。 不動産担保ローンにおける審査では、おもに以下のような項目が対象となります。①融資先の属性、②担保となる不動産の価値、③担保掛目(たんぽかけめ)、④資金の使途、⑤借入期間などです。以下、それぞれの項目について、どんな点がポイントとなるのかについて、詳しく説明していきましょう。 「融資先の属性」は「信用力」をみる 不動産担保ローンを借りるのは、通常、個人か法人になります。したがって、個人の属性と法人の属性に分かれることになりますが、審査内容はそれほど変わりません。属性として重要なのは融資先の「信用力」であり、信用力を計る条件として「収入」が大きな要素になります。融資先が個人であれば年収、企業であれば利益ということになります。 融資先の「信用情報」も信用力に影響します。過去にローンを借りていればその返済状況がチェックされ、ローンの返済が滞ったことがあると信用力は低くなります。逆に、延滞などがなく、きちんと返済がされていれば信用力は高くなります。また、個人であれば年齢や勤続年数(法人は設立からの年数)、他のローンをすでに利用しているかどうか、といったことも融資先の属性に該当します。 「融資先の属性」におけるポイント 属性では特に収入が重視され、基本的に収入が多いほど信用力は高いと判断されます。しかし、その金額だけが審査対象となるわけではありません。重要なのは「返済比率」。返済比率とは「収入に占めるローンの年間返済額の割合」のことで、「返済負担率」とも呼ばれます。例えば、年収が500万円の個人であれば、返済比率30%という水準は年間返済額が150万円になります。 年間の収入に占めるローンの支払額が大きくなると、それにともなって返済比率は高くなります。返済比率が高くなるほど借り入れる側の負担は重くなるので、返済が滞るリスクが生じます。そのため、金融機関は審査において返済比率の基準を設定しており、その基準に近いローンには高めの金利が適用されたり、融資そのものが実行されなかったりするケースが出てきます。 例えば、不動産担保ローンのひとつである住宅ローンの場合、銀行では、返済比率の基準を30%に設定していることが多いようです。年収500万円の個人の返済比率30%という水準は、年間返済額が150万円ですので、年収500万円以下の人は年間返済額150万円を超えるローンは組めないことになります。住宅ローンの借入金利も「○%~○%」と表示されています。返済比率が高くなればなるほど上限の金利に近づき、返済比率が低くなればなるほど下限の金利に近づくといえるでしょう。 したがって、借入金利を低くするには、まず「返済比率を低くする」ということが挙げられます。ただ現実的には、収入を増やすということはなかなか難しいので、年間返済額を減らすことがポイントになってきます。 審査結果と金利に与える影響―「不動産の価値」 「担保となる不動産の価値」の評価方法 カードローンをはじめとする無担保ローンとは違い、不動産担保ローンは文字通り不動産をローンの担保にします。そのため、無担保ローンよりも大きな金額を低金利で借り入れることができるのです。一般的に、担保となる不動産の価値(=評価額)が高くなるほど、借り入れる金額を増やす、金利を低くするといったことが可能になります。 不動産は土地と建物の2つで構成されています。土地の評価には、国税庁が発表している「路線価」(正式名称は「相続税路線価」)を用います。一般的な不動産取引では、「公示地価」や「基準地価」に基づいて売買価格が決定されるケースが多いとされていますが、路線価は公示地価や基準地価の8割程度とされています。 建物の評価はやや複雑で、建物の「再調達価格」を算定するところから始まります。再調達価格とは、その建物を新たに建築あるいは購入時に必要となる金額のことで、さらに、建物の「延べ床面積」や「法定耐用年数」などを加味して評価します。ただし、建物の築年月が法定耐用年数を超えていると評価額はゼロ。例えば、戸建て住宅の法定耐用年数は22年なので、築22年を超えた一戸建ての価格は0円となり、不動産価格は土地だけを評価することになります。 「担保となる不動産の価値」におけるポイント 前述したように、担保不動産の評価額が高いほど、借入額を増やしたり、金利を低くしたりする余地が広がります。とはいうものの、「すでに保有している不動産の評価額は変わらないのでは」と思っている人がほとんどでしょう。それは誤解です。実は、不動産の評価は、オーナーの工夫によって変えることができるのです。 建物の評価の部分でも述べましたが、建物の価値は築年数の経過とともに減少していきます。しかし、リフォームなどすることによって価値を高めることはできます。リフォームまではいかなくても、周辺の掃除や外壁のクリーニングを定期的に行い、建物を整えておくことは重要です。 また、土地についても、駅に近い立地であれば、商業施設の新規出店など周辺環境が良くなるケースが出てきます。そうした利便性の高さを、金融機関の融資担当者に積極的にアピールをすることが、担保不動産の評価を上げることにつながります(詳しくは「不動産価値の高め方と立地条件と不動産価値の関係」をご参照ください)。 不動産としての価値を高めるということは、それが住宅であれば、とりもなおさず住環境を改善することにもなります。普段から心がけておくことは、それほど難しいことではないでしょう。 審査結果と金利に与える影響―「担保掛目」 不動産の実質的な担保価値を算定する「担保掛目」 担保掛目とは、担保となる不動産の評価額に対して、金融機関が設定する比率のことです(たんに「掛目」と呼ばれることもあります)。例えば、担保不動産の評価額が土地と建物を合わせて4,000万円の場合、融資する金融機関の担保掛目が80%という比率であれば、担保評価額は4,000万円×80%=3,200万円となります。 不動産担保ローンにおいて、この担保掛目は非常に重要です。基本的には、この担保掛目を用いて算定される実質的な担保価値が融資金額の限度額になるからです。担保掛目は、金融機関が独自に設定していますが、住宅ローンも含めて、80%程度に設定しているところが多いようです。 なぜ、実質的な担保価値が評価額の100%にはならないのでしょうか。もし、融資の返済が滞り、金融機関が不動産を売却することになった場合、不動産はすぐに現金化することは困難です。保有している間に、価値が減少する可能性もあります。そうしたリスクに備えるために、あらかじめ時価評価の80%程度に設定しているわけです。 「担保掛目」におけるポイント 前述したように、一般的には、担保不動産に金融機関が設定する担保掛目を適用した金額が、融資の限度額になります。時価評価が4,000万円の物件に対して、担保掛目が80%であれば、融資の限度額は3,200万円です。そして、実際にこの物件を担保として3,200万円を借りる場合、金利は高めに設定されることが多くなります。金融機関にしてみると、限度額をフルに融資することは、受け入れるリスクも最大になるからです。 したがって、限度額まで借りなければ、金融機関がとるリスクも減少することになり、設定される金利を引き下げる余地が生じます。時価評価4,000万円の物件で担保掛目が80%、融資額の上限が3,200万円のとき、2,800万円しか借りなければ、400万円の担保余力があります。金融機関としては、担保評価額に対して十分な担保余力があれば、その分、金利を引き下げる余地が出てきます。借りる側は、限度額まで借りる必要がなければ、借入金額を減らすことで、金利を低くできる可能性があります。 審査結果と金利に与える影響―「資金使途」 ローンによって制限がある「資金の使途」 資金の使途は、借りたお金の使いみちのことです。融資審査のときに、金融機関は必ず「資金使途」として、使いみちを質問してきます。担保が必要のない、いわゆる無担保型の「フリーローン」では、基本的にお金の使いみちは自由ですが(フリーローンの「フリー」は使いみちが〝自由〟という意味です)、不動産担保ローンでは、金融機関によって資金使途に制限がかかるケースがあります。 例えば、会社の運転資金にすることを目的とした事業用資金は、不動産担保ローンとしては融資しない銀行が少なくありません。すでに事業で赤字が出ている状態であれば、返済が滞るリスクがあるからです。一方、多くのノンバンクでは、事業用資金の融資をしています。このように、金融機関ごとに資金使途の制限はかわってきます。 「資金の使途」 資金使途は、正しく申告しなければならないのは当然ですが、資金繰りの状況をきちんと伝えることで、金利を低くしてもらえる可能性があります。会社の運転資金として借りる場合でも、「事業が上手くいっていない」ということにはならないからです。会社の売上げが伸びて、売掛金が大きくなってくると、会社は事業用の立替金を増やしておく必要があります。また、取引先の要請で、売掛金の回収期間が延びてしまうケースもあるでしょう。こうしたことは事業が軌道に乗っているからこそ起こる事態です。 審査の際に、資金使途をたんに運転資金とするよりも、「なぜ運転資金が必要になったのか」といった理由を明確にすることで、融資が受けやすくなり、金利も下げることができる可能性が出てきます。その際は、理由の〝証拠〟となる会社の帳簿などを、併せて提出すると、さらに効果が高まると思われます。 また、仮に事業があまり順調に行っていない場合でも、きちんとした事業計画書を提出することで、融資が受けやすくなることもあります。資金使途自体は、変えることはできませんが、工夫する余地はいろいろとあるのです。 審査結果と金利に与える影響―「借入期間」 「借入期間」と金利の関係性 ローンの借入期間と金利には密接な関係があります。ほとんどの人は、「借入期間が長いほど高金利になる」というイメージを持っていると思われます。基本的には、そうした認識は間違ってはいません。借入期間が長期になるほど、予期しない問題が発生するといった返済が滞るリスクが高くなるからです。 ただし、借入期間が長いほど金利が高いというのは、ローンが「固定型」の場合です。固定型は、借入時に設定された金利が返済終了まで変わらない、というものです。これに対して、「変動型」のローンは、一定のタイミングで金利が見直されるというもので、借入後の金融市場の動向によって、金利は上昇することもあれば、低下することもあります。したがって、通常、変動型の金利は借入期間によって大きな違いはありません。 金融機関が融資しやすいローンとは? 上記の傾向から外れる、微妙なケースも存在しています。例えば、住宅ローンには「固定期間選択型」というタイプがあります。これは、「10年固定」といったように、借入後、あらかじめ決めた期間の金利が固定される、というローンです。固定される期間は、3年、5年、7年、10年など、金融機関によってさまざまです(なお、固定期間が終了した後は「変動型」に移行します)。 この固定期間選択型も、一般的には「固定期間が長くなるほど、金利は高くなる」という傾向にありますが、よく見ると、固定期間が短い方の金利が、長い方の金利よりも低いといったケースが存在します。例えば、あるメガバンクでは、5年固定型や7年固定型の方が、10年固定型よりも高く設定されています(2019年7月時点)。 こうしたケースが起きる要因としては、日銀の政策金利や金融市場の動向が挙げられますが、それ以外には、ローンを提供している金融機関の貸出金の残高の内容も関係しています。貸出金の残高の内容とは、残高に占める固定型と変動型の割合や、ローンが返済される時期などです。金融機関としては、固定型に偏っているとか、返済がある時期に集中しているといった事態は避けなければなりません。経営の安定性を高めるために、さまざまなローンをバランスよく提供することが重要になります。 すると、金融機関には、ローンのタイプや借入期間などの条件において、融資をしやすいローンが出てきます。したがって、借入期間を柔軟に設定できるようであれば、金融機関に金利が低くなる期間があるかどうかを聞いてみる、という手があります。ただし、必要以上に借入期間を長くすると、今度は利息の負担が増えてしまうので、その点には注意しなければなりません。 《まとめ》金利を引下げるポイントを見つける これまで、低金利で借りるコツを5つの審査項目ごとに述べてきました。以下、簡単に振り返ってみます。 ① 融資先の属性 借りる人の信用力が高いほど低金利での借り入れができる。収入に占めるローンの年間返済額の割合である返済比率を下げれば、信用力を高めることが可能。 ② 担保となる不動産の価値 建物のリフォームやクリーニング、周辺環境で好転した部分をアピールすることで不動産の価値を高められる可能性がある。 ③ 担保掛目 担保掛目により算出する担保評価額に対する借入額の比率を下げることで、金利を引き下げる余地が生まれる。 ④ 資金の使途 会社の運転資金などの事業用資金を借りる場合は、財務状態を正確に申告するとともに、事業計画書などを作成する。 ⑤ 借入期間 金融機関が融資しやすい期間がある可能性がある。借入期間に融通が利くようであれば、低い金利が適用される期間があるかどうかを聞いてみる。 上記のポイント以外にも、初めて不動産担保ローンを借りる場合は、複数の金融機関にローンを申し込んで金利を比較し、最も低金利を提示してきた金融機関から借りる、といったことも挙げられます。また、借り入れをした経験があり、すでに返済が終了していれば、同じ金融機関に申し込む方が、低い金利を適用される可能性があります。すでに完済をしたという履歴が、信用力のアップにつながるからです。 このように、低金利で借りるコツというのはいくつか存在します。しかし、そのすべてを活用することはなかなか困難でしょう。融資を受ける側にとって、借入額や借入期間などは譲歩をしにくいケースが多いと考えられるからです。しかし、そもそも何のために借り入れるのかという目的、優先順位を整理することで、活用できるポイントが見つかる可能性が出てきます。不動産担保ローンの借入額は大きな金額です。0.2%あるいは0.1%でも金利が下がれば、軽減される利息は決して小さくはないでしょう。 不動産担保ローンの専門家に 相談する ご融資に関するお問合せフォームへ

  • 不動産担保ローンの金利の実態をさぐる――ローン金利の基礎知識(4)

    不動産担保ローンに限らず、金融機関が表示しているローンの金利は、「年○○%~△△%」といった感じで上限と下限を表示していることがほとんどです。そのため、ローンの金利を比較しようとしても、この表示だけで比べることは困難です。実際に借り入れるローンの金利は、融資の審査を通過した後に提示されることになるからです。 時間に余裕があれば、複数の金融機関に融資の申し込みをし、審査後に提示された金利を比較して、いちばん有利なローンを選ぶことができるでしょう。しかし、現実にはなかなかそうはいきません。申し込みごとに必要書類を揃えたりするのは、結構面倒なものです。金利を比較するために、5社も6社も申し込むという人は、かなり少ないと思われます。ほとんどの人は、もっとも早く審査を通過して、ローンが借りられることが決まった金融機関を選んでいるのではないでしょうか。 実際に契約されたローン金利がわかる「平均約定金利」 ただ、やはり金利が高いのか低いのかは、気になるところ。もし平均的な金利の水準がわかれば、それと比較することで、少なくとも金利が高いのか低いのかの目安くらいはつくことになります。実は、その平均的な水準は公表されています。日本貸金業協会は、各種の資料を公表しており、そこには平均的な金利水準も含まれているのです。 日本貸金業協会とは、「貸金業法」という法律に基づいて貸金業を営んでいる金融機関が加盟している業界団体です。2007年12月に、「貸金業法第26条第2項」の規定に基づき、内閣総理大臣の認可を受けて設立されました。参加しているのは、融資を行う、銀行以外の金融機関です。 平均約定金利 前述のように、この日本貸金業協会が発表する統計データの中に、「約定金利」という項目があります。約定金利とは、簡単にいうと、実際に契約されたローンの金利のことで、日本貸金業協会のホームページには、「月末平均約定金利」として、協会に加盟する金融機関が行った、月ごとのローンの金利の平均値を掲載しているのです。早速、そのデータをみてみましょう。以下は、2019年3月上旬に閲覧することができる最新のもので、2018年12月時点のデータです。 ○月末平均約定金利 消費者向け有担保貸付  6.08% 事業者向け有担保貸付  3.66% 消費者向けというのは借りる人が個人で、事業者向けというのは借り手が法人です。また、有担保貸付とは担保があるローンのことで、住宅ローンを除いたものですので、実質的に、不動産担保ローンのデータと考えて問題はありません。このデータは、2018年12月に行われたローンの平均値が個人向け6.08%、法人向け3.66%だった、ということを表しています。個人と法人で、「意外と差があるな」と思った人も少なくないかもしれません。 現在、不動産担保ローンを申し込んでいて、金融機関からローンの金利を提示された人がいれば(あるいはすでに返済を始めている人は)、ローン金利が平均よりも高いか低いのかは、この数値で判断ができることになります。 「平均約定金利」はひとつの目安 ただし、この平均約定金利はあくまで全体の平均値です。すでに、何度か借り入れをしていて、ローンの実績がある、つまり信用力が高い個人や法人が含まれているわけです。新規で不動産担保ローンを借りるときは、この平均約定金利よりも一般的には〝高め〟になるといえるでしょう。 また、貸金業者全体の平均約定金利なので、さまざまな業者が含まれている点にも注意が必要です。平均値を上回っているからといって、必ずしも〝高めの金利〟とはいえません。一見、高めの金利にみえても、同じような業態の金融機関の中では、低い方の金利になっている、といったケースもあり得ます。 業態別の平均約定金利 ちなみに、この日本貸金業協会の統計データには、融資をする金融機関の業態ごとのデータも掲載されています。その業態の名称は、「消費者金融」「事業者金融」「クレジット等」の3種類となっていますが、それぞれの名称が一般的に表す業態とはちょっとズレています。というのも、日本貸金業協会の分類は、金融庁が定めている分類に沿ったものになっているからです。金融庁の分類はかなり複雑になっているため、一般的に用いられている名称とは、そのカバーする業態が違っています。 以下、その業態別の平均約定金利を記しますので、上記の点を考慮に入れ、あくまで参考としてご覧ください。 ○消費者向け有担保貸付(業態別) 消費者金融  5.86%   事業者金融  6.76%  クレジット等 5.66%  ○事業者向け有担保貸付(業態別) 消費者金融  3.98%   事業者金融  4.10%  クレジット等 1.59%  消費者向け、事業者向けともに、消費者金融の金利が事業者金融を下回っていることに、違和感を覚える人もいると思われます。事業者金融の金利の方が高い理由としては、ローンを利用する人や法人が、初回の借り入れであっても借入額が多額になる場合が比較的多いこと、さらに、起業したばかりの法人が含まれていること、などが考えられます。いずれも、銀行など他業態の金融機関では貸し出しが難しいケースといえるでしょう。その分、金利が高めに設定されることになります。 なお、今回紹介したデータは、日本貸金業協会のホームページにある「月次統計資料」のコーナーで閲覧できます。興味のある方は、一度訪れてみてはどうでしょうか。 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは 不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表していま...記事を読む ▼シリーズ「ローン金利の基礎知識」の記事一覧 ・第1回:適用金利はどうやって決まるのか? ・第2回:変動型の金利はどうやって決まるのか? ・第3回:分かっているつもりで知らない!? 利子の計算方法 ・第4回:不動産担保ローンの金利の実態をさぐる

  • 分かっているつもりで知らない!? 利子の計算方法―― ローン金利の基礎知識(3)

    ローンを借りようとするとき、やはり気になるのは金利です。できるだけ低い金利のローンを探すため、数多くの金融機関を比較する、という人が多いのではないでしょうか。しかし、これまでローンを利用した経験のある人でも、金利と利子の関係についてきちんと理解している人は少ないかもしれません。そこで、今回は、金利が生み出す利子の仕組みについてお話をしていきます。 金利が同じでも返済方法によって利子は変わる 金利と利子の関係が分かりにくいのは、借入金の返済方法によって、さまざまなパターンがあるからです。そこで、はじめに返済方法の種類について解説をしたいと思います。返済方法は大きく2つに分かれます。「一括返済」と「分割返済」です。一括返済は、借入金を利子とともに、あらかじめ決められた日に1度で返済する方法です。これに対して分割返済は、借入金と利子を複数回に分けて返済していきます。 「一括返済」の仕組みとは まず、一括返済の利子のパターンをみていきましょう。一括返済の方が仕組みは分かりやすいからです。例えば、100万円を金利5%で借りて、ちょうど1年後に一括返済をするとします。金利は、通常、「年利」=1年間借りた場合の利率を表しています。金利5%であれば、1年間で借入額の5%分の利子が付くことになります。 したがって、100万円を5%で借りて1年後に一括返済をすれば、利子は100万円×5%=5万円になります(支払う合計金額は100万円+5万円=105万円です)。おそらく、このパターンが一般的な金利と利子のイメージに近いのではないでしょうか。金利5%と聞くと、「1年間で借りたお金の5%の利子が付く」というわけです。実はこのイメージは、ローンを1年後に一括返済するという、限定的なパターンなのです。 もし、上記のケースで、1年後ではなく「半年後」に一括返済するローンだと、金利は半年分のため半分の2.5%になるので、利子は100万円×2.5%=2万5,000円となります。では、借りた日から100日後に一括返済する場合はどうでしょうか? 100日間は、100日÷365日=0.2740(小数第五位を四捨五入。以下同)と「0.2740年」に該当します。したがって、金利は5%×0.2740年=1.37%となるため、利子は100万円×1.37%=1万3,700円になります。このように、金利と利子の関係を理解するには、金利と借入期間がポイントになってくることがわかります。 「元利均等返済」の仕組みとは 次に分割返済のパターンをみていきます。ひと口に分割返済といっても、さまざまな種類があり、「元金均等返済」(がんきんきんとうへんさい)や「元利均等返済」(がんりきんとうへんさい)、そして「逓増型」(ていぞうがた)、「逓減型」(ていげんがた)といった聞き慣れないものがあります。また、返済のペースだけをとっても、毎月返済する「月賦」(げっぷ)、年1回返済の「年賦」(ねんぷ)、半年ごとの「半年賦」(はんねんぷ)があります。以上、これらを組み合わせた分だけ分割返済の種類があることになります。 さすがにそのすべては説明しきれないので、ここでは、住宅ローンなどでお馴染みの元利均等返済で、返済を毎月行うタイプに絞って解説をしていきましょう。各種ローンの支払方法としては、最もオーソドックスといっていいタイプです。 元利均等返済とは、返済額が一定であるという点が最大の特徴です。返済額の中には、借入額(=元金)と利子が含まれていますが、重要なポイントは、利子は1か月分であることと、返済額に占める「元金部分と利子の割合」が返済ごとに変化していくことです。順を追って説明していきます。 まずは毎月の返済額ですが、これは次の計算式に当てはめ算出します。 毎月返済額=借入額×{月利(1+月利)返済回数/(1+月利)返済回数-1} 例えば、借入額100万円、金利5%のローンを、毎月返済して1年間で完済するものとし、これを上記計算式に当てはめて計算すると、毎月の返済額は、8万5,607円という結果が出てきます。元利均等返済は、毎月の返済額は一定ですが、返済額に占める元金と利子の割合は変化していきます。 最初の1か月目の内訳をみると、元金分の支払いは8万1,440円、利子分の支払いは4,167円になります。これは、金利5%の1か月分の金利(計算をすると0.4167%)を100万円に適用したときの利子です。そこで、2か月目の内訳をみると、元金分は8万1,780円、利子分は3,827円になっています。元金分の支払いは少し増えて、利子分の支払いは減ったことになります。 なぜこうなったのかというと、1か月目に元金8万1,440円を支払ったため、2か月目の金利の対象となる元金は91万8,560円に減ったからです。この91万8,560円に1か月分の金利を適用すると利子が3,827円になります。つまり、元利均等返済は、毎月、返済をして元金が減り、元金が減ることで翌月の利子も減る、という返済方法なのです。 返済方法によって利子額は大きく変わる 結局、借入額100万円、金利5%のローンを、毎月、元利均等返済によって1年間で完済すると、利子額の合計は2万7,289円になります。前半で説明した、1年後に一括返済をするときの利子である5万円の半分近くです。返済方法によって、金利と利子の関係が変わるということが、ご理解いただけたでしょうか。 元利均等返済は、不動産担保ローンでもよく利用される返済方法で、不動産担保ローンを提供している金融機関ならほぼ取り扱っています。また、事業の継続に必要な短期の運転資金の借り入れには、1~2年程度の一括返済が利用されるケースもあります。金利と利子の関係をきちんと把握した上で、利用するように心がけましょう。 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは 不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表していま...記事を読む ▼シリーズ「ローン金利の基礎知識」の記事一覧 ・第1回:適用金利はどうやって決まるのか? ・第2回:変動型の金利はどうやって決まるのか? ・第3回:分かっているつもりで知らない!? 利子の計算方法 ・第4回:不動産担保ローンの金利の実態をさぐる

  • 変動型の金利はどうやって決まるのか?―― ローン金利の基礎知識(2)

    不動産担保ローンの金利にはいくつかのタイプがあります。大別すると「固定型」と「変動型」、そして「固定期間選択型」の3つの種類があります。住宅ローンを借りた経験のある人ならわかると思いますが、いずれも住宅ローンで使われているタイプで、基本的な仕組みは同じです。 それぞれのタイプを簡単に説明すると、まず、固定型は、ローンの返済が終了するまで当初の金利が変わりません。変動型は、あらかじめ決められたタイミングで金利が見直される、というものです。さらに、固定期間選択型は、「10年固定」といったように一定期間金利が固定され、その期間が終了したあとは変動型に移行します。 金融機関によってラインナップは異なる 但し、不動産担保ローンの場合、住宅ローンと大きく違う点があります。不動産担保ローンを提供している金融機関が、すべてのタイプを取り扱っているわけではないことに注意が必要です。3つのすべてをラインナップしている金融機関もあれば、固定型あるいは変動型のどちらか1つだけ、というところもあります。また、短期間のローンでは固定型、長期間にわたる融資は変動型と、ローンの期間によってタイプが変わるところもあります。 取扱い金利タイプと使用使途の違い 複数の金利タイプを取り扱っているのは、おもに地方銀行やネット銀行になります。こうした金融機関の不動産担保ローンは、「フリーローン」という名称がついていても、事業性資金や借り換えのための資金としては利用できないところが少なくありません。 一方、不動産担保ローンをメインに提供しているノンバンクは、固定型か変動型のどちらかのタイプのみの取り扱いとなっている場合が多く、ローンの使途は事業性資金や借り換え用であってもOKとしているところがほとんどです。したがって、ノンバンクの不動産担保ローンの利用にあたっては、金融機関を申し込んだ段階で、固定型になるのか変動型になるのかが決まることになります(固定型と変動型の両方を取り扱っているノンバンクもありますが、借りる人が選べるというわけではなく、審査によって、金融機関が決めるという仕組みになっているようです)。 「短期プライムレート」とは? 固定型の不動産担保ローンは、金融機関が審査の結果によって設定する当初の金利が、返済終了まで続くことは、すでに述べたとおりです。そして、変動型についても、金利は審査によって決定されますが、その際、基準となる金利が存在します。それが「短期プライムレート」です。短期プライムレートとは、「最も信用力が高い企業向けの最優遇貸出金利」のことで、銀行が企業に対して融資をするときの基準となる金利です。 通常、銀行は企業向けの融資を行う際、短期プライムレートをベースとして、融資先企業の信用力に応じて金利を上乗せします。この方式は銀行だけでなく、他の金融機関でも広く用いられており、個人の住宅ローンの変動型にも使われています。 短期プライムレートの指標 この短期プライムレートの指標となっているのは、メガバンクが公表しているもので、2019年3月時点では、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行のいずれも年1.475%に設定しています。実際の融資は、この年1.475%に、企業の信用力に応じて金利が上乗せされます。また、不動産担保ローンの場合は、融資先の信用力に加え、担保となる不動産の価値によって上乗せされる金利が決定されることになります。 短期プライムレートは当面低位安定が続く見通し 本来、短期プライムレートは金融市場の動向によって毎月変動します。そして、短期プライムレートに連動する変動型ローンでは、あらかじめ決められたタイミングで金利の見直しを行い、その時点の短期プライムレートの水準によって、それ以降の金利が決まります。金利の見直しのタイミングは、住宅ローンを含めて、「半年ごとの年2回」とするのが一般的となっています。 現在の短期プライムレート 実は、現在の短期プライムレートは、2009年1月分の金利と同じ水準で、それ以降は変わっていません。その最大の理由は、日本銀行の政策金利が極めて低い水準に維持されていることにあります。日銀の政策金利は、2008年12月より、年0.1%に設定されたままになっているのです。そのため、金融市場では多少の金利の変動は日々ありますが、短期金利から長期金利まで、総じて国内金利は低位安定が続いているのです。 今後の見通し 金融市場では、当面、日銀の金融政策に変更はなく、国内金利の水準は現状維持が続くという見方が優勢です。したがって、しばらくは短期プライムレートも現在の低い金利が続くと見てよさそうです。しかし、借入期間が10年、20年と長期にわたる場合、将来的に金利が上昇する可能性はあります。変動型で借り入れる際は、そうした将来の金利上昇の可能性を念頭に入れておくことを忘れないようにしましょう。 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは 不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表していま...記事を読む ▼シリーズ「ローン金利の基礎知識」の記事一覧 ・第1回:適用金利はどうやって決まるのか? ・第2回:変動型の金利はどうやって決まるのか? ・第3回:分かっているつもりで知らない!? 利子の計算方法 ・第4回:不動産担保ローンの金利の実態をさぐる

  • 適用金利はどうやって決まるのか?――ローン金利の基礎知識(1)

    金融機関のホームページをみると、カードローンの金利について「年○○%~△△%」といった表示をよく見かけます。カードローンに限らず、ローン金利はこのように〝幅〟を持った表示が一般的ですが、実際にはどのように金利が適用されているのでしょうか。以下、カードローンを例に解説していきましょう。 ローンの金利は法律で決められている ローンの金利は、ローンの種類や提供する金融機関によってさまざまですが、金融機関が自由に決めているわけではありません。すべてのローンの金利は、「利息制限法」という法律によって決められています。正確にいうと、ローンの金利の上限となる「上限金利」が利息制限法によって設定されているのです。 上限金利 この上限金利は、融資をする金額に応じて設定されており、元本が10万円未満の場合は20%、10万円~100万円未満は18%、100万円以上では15%となっています。したがって、100万円以上の借り入れをする際、最高でも金利は15%になります。 そして、利息制限法では、上限金利を超える金利のローン契約が結ばれた場合、その超えた分の金利は無効になると定められています。例えば、100万円以上の借り入れで金利が20%に設定されたとすると、15%を超えた5%分の金利は無効、つまり支払わなくてよいことになります。 借入額によって適用される金利が変わる 現在、提供されているカードローンの金利を具体的にみてみましょう。まず、あるメガバンクのホームページには、「金利 年1.8%~14.6% 利用限度額10万円~500万円」と記載されています。適用される金利は借入額によって変わり、借入額は以下のように5つの価格帯に分けられています(数字はいずれも2019年2月末時点のもの。以下同)。 ・利用限度額10万円以上 100万円以下 … 年13.6%~年14.6% ・利用限度額100万円超 200万円以下 … 年10.6%~年13.6% ・利用限度額200万円超 300万円以下 … 年7.6%~年10.6% ・利用限度額300万円超 400万円以下 … 年6.1%~年7.6% ・利用限度額400万円超 500万円以下 … 年1.8%~年6.1% 利用限度額ごとに適用される金利にも幅があり、例えば借入額100万円以下では「年13.6%~年14.6%」となっていますが、実際に適用される金利は借りる人の年収や勤続年数といった「信用力」や、ローンの利用実績などによって変わっていくようです(銀行によっては、「年○○%~△△%」といった表示ではなく、一つの金利だけを表示しているところもあります)。また、当然ですが、すべての金利が利息制限法の上限金利以下に設定されていることがわかります。 さらに別の例を見てみましょう。上記のメガバンクのグループ会社である消費者金融のカードローンの金利です。カードローンは「年3.0%~18.0% 融資額最高800万円」と表記されています。借入額は4つに分けられ、それぞれに適用される金利は、以下のとおりです(ホームページには「利用限度額」ではなく「契約極度額」と表示されていますが意味は同じです)。 ・利用限度額1万円~99万円  … 年7.7%~年18.0% ・利用限度額100万円~300万円 … 年7.7%~年15.0% ・利用限度額301万円~500万円 … 年4.7%~年7.7% ・利用限度額501万円~800万円 … 年3.0%~年4.7% 銀行同様、すべての金利が上限金利以下に設定されています。仮に、利用限度額1万円~99万円で18%が適用されたとしても、「10万円~100万円未満の上限金利18%」に合致しています。 銀行と消費者金融のカードローン金利をみてわかることは、例えば「年3.0%~18.0%」と表示されている場合、最低金利(=3.0%)は最も大きな利用限度額に適用され、最高金利(=18.0%)は最も小さな利用限度額に適用される、ということです。これは、他社のカードローンもほぼ同じ状況です。 無担保ローンと有担保ローンの違い 実際に適用される金利は、金融機関が借りる人の信用力を審査して決定することはすでに述べましたが、そもそも利用限度額が信用力に応じて決まってきます。ローンを申し込めば、誰でも最大の限度額を借りられるわけではありません。特に、初めてローンを利用するときは、最小の限度額が設定されて、高めのローン金利が適用される傾向にあります。 無担保ローンにおける信用力 ローンをきちんと返済しているという利用実績が増えていくにしたがって、利用限度額は増額され、それとともに、同じ限度額でも低い金利が適用されるようになります。これは、カードローンのような無担保ローンでは一般的なことといえるでしょう。 有担保ローンにおける信用力 一方、不動産担保ローンのような有担保ローンの場合、借りる人の信用力に加えて、担保となる不動産の価値が融資審査の対象となります。不動産の価値が高ければ、初めてローンを申し込んだ場合でも、利用限度額は高く設定され、低金利での融資が受けられる可能性があります。不動産担保ローンを含めた有担保ローンは、提供する金融機関がカードローンのように利用限度額ごとに金利を表示しているケースは少ないのですが、それは担保の価値によって利用限度額と金利が変わるという事情によるものです。 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは 不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表していま...記事を読む ▼シリーズ「ローン金利の基礎知識」の記事一覧 ・第1回:適用金利はどうやって決まるのか? ・第2回:変動型の金利はどうやって決まるのか? ・第3回:分かっているつもりで知らない!? 利子の計算方法 ・第4回:不動産担保ローンの金利の実態をさぐる

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