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不動産投資の始め方(2)物件購入前に知っておきたい不動産投資10のリスク

不動産投資は、安定した家賃収入を得られるのが魅力です。しかし、投資用不動産を購入すれば、必ず利益を得られるわけではありません。不動産投資を成功させるには、物件を購入する前にリスクについて理解しておくことが大切です。今回は、不動産投資10のリスクとその対策について解説します。

不動産投資10のリスクとその対策

空室リスク

不動産投資で最も避けたいのが空室リスクです。投資用不動産を購入しても、入居者がいなければ家賃収入を得ることはできません。空室リスクを下げるには、利回りだけで判断せず、地域や立地、周辺環境、築年数などを考慮して物件を選ぶことが大切です。たとえば、以下のような物件は、空室リスクが低い傾向にあります。

・人口が多い首都圏にある
・最寄り駅から近い
・スーパーやコンビニなど生活に必要な施設が揃っている
・築年数が比較的新しい

家賃滞納リスク

入居者がいても、家賃を滞納されてしまうと家賃収入を得られません。仮に入居者が家賃滞納を繰り返しても、入居者の権利は法律で保護されているため、物件所有者の判断で退去させるのは難しいのが現状です。
家賃滞納リスクを回避するには、賃貸契約の際に、入居者に保証会社を利用してもらうことが大切です。入居者が家賃を滞納しても、保証会社が家賃を立て替えてくれます。また、家賃滞納に強い管理会社を選んで物件管理を依頼すれば、家賃滞納が発生したときに、管理会社が対応してくれるので安心です。

災害(地震・火事・水害)リスク

不動産投資では、地震や火事、水害によって建物が損壊するリスクがあります。
地震については、1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選びましょう。新耐震基準は「震度6強以上の地震でも倒れない住宅」とされており、大きな地震が発生しても、建物倒壊を回避できる可能性が高くなります。火事や水害については、ハザードマップで火事や水害のリスクが低い地域を確認しておくことで、災害に強い地域の物件を選ぶことができます。もしもの時に備えて、火災保険や地震保険にも必ず加入しておきましょう。

設備(クーラー、風呂)老朽化リスク

不動産投資には、物件の設備が老朽化するリスクもあります。クーラーや給湯器は約10年が交換の目安になり、ワンルームマンションの場合でそれぞれ10万円程度かかります。また、キッチンや風呂など水回りのトラブルで漏水が発生した場合は、下階の損害も補填しなくてはなりません。
入居者の過失の場合、復旧関連費用は全て入居者負担となり、入居者が加入する火災保険(家財保険)から支払われます。賃貸契約時には、入居者に必ず火災保険に加入してもらい、万が一のトラブルに備えましょう。

流動性リスク

不動産投資には、購入した投資用不動産が売れなくなってしまう流動性リスクがあります。築年数が古い物件や地方の空室リスクが高い物件などは、なかなか買い手が見つかりません。また、首都圏にある駅近のマンションであっても、1階の物件は売れにくい傾向にあります。マンションの1階は比較的日当たりが悪く、防犯やプライバシーの面から敬遠されることが多いからです。
不動産投資では物件を売却することも考慮し、売却しやすい物件を選ぶことが大切です。

信用力低下リスク

ローンを利用して不動産投資をしていると、住宅ローンを借りられなくなるリスクがあります。住宅ローンでは、ローンの返済原資は債務者の年収のみです。不動産投資では、空室や修繕によって債務者に自己負担が発生し、住宅ローンの返済に影響が出る可能性が加味され、金融機関はあなたの信用力(返済能力)が低下したと見なします。
住宅ローンを利用してマイホームを購入する予定があるなら、不動産投資を始めるかどうか慎重に判断しましょう。

金利上昇リスク

不動産投資でローンを利用する場合は、金利上昇リスクがあります。金利が上昇すると、変動金利の場合は金利負担が増えて、ローン返済が困難になる恐れがあります。現在は低金利の状況が続いていますが、いつ金利が上昇するかは予測できません。
適用金利はやや高くなりますが、金利上昇リスクに備えるなら、固定金利でローンを組むことを検討しましょう。

税金リスク

不動産投資で得られる家賃収入は、所得税の計算上は不動産所得に該当します。不動産所得は総合課税の対象で、給与所得などと合算して所得税が計算されるため、人によっては高い税率がかかります。また、投資用不動産を売却するときには、売却益に対して税金がかかります。投資用不動産の建物部分は、年数が経過すると減価償却によって帳簿価格が下がるので、思った以上に売却益が出て課税されることが多いです。また、物件購入後5年以内の短期売却の場合は、税率が高くなるので注意が必要です。

管理状況悪化リスク※マンションのみ

投資先がマンションの場合、管理状況が悪化するリスクがあります。マンションでは、共有部分の清掃や設備点検、大規模修繕への備えとして、毎月管理費と修繕積立金を支払います。しかし、管理組合が機能していないと、修繕積立金の不足や管理費の延滞が発生する恐れがあります。また、入居者が外国人の場合、文化の違いやコミュニケーション不足が原因で、ゴミ出しや騒音、ペット飼育などのトラブルが発生することもあります。
投資用不動産としてマンションを購入するときは、重要事項説明書などで修繕積立金や管理費などの状況を確認しましょう。また、外国人の入居者に対しても、しっかりと対応できる管理会社に物件管理を依頼することも大切です。

家賃・物件価格下落リスク 

不動産投資には、家賃・物件価格が下落するリスクもあります。新築物件の場合、家賃や物件価格には「新築プレミアム」が上乗せされます。最初の入居者に対しては家賃を高めに設定できますが、退去すると中古物件となり、家賃の下落率は高くなります。また、新築物件は物件価格の下落率も大きく、購入から数年で2割程度下落することもあります。
投資用不動産の家賃や物件価格は、築年数が経過するほど下落率が緩やかになるため、家賃・物件価格の下落リスクに備えるなら、新築よりも中古物件がおすすめです。

まとめ

ここまで紹介したように、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。
しかし、どのリスクも事前に対策をすることで、ある程度コントロールは可能です。不動産投資で成功するためにも、物件購入前にリスクを理解して対策を検討しておきましょう。

▼シリーズ「不動産投資の始め方」の記事一覧

・第1回:不動産投資の始め方(1)事前準備と基礎知識の学び方
・第2回:不動産投資の始め方(2)物件購入前に知っておきたい不動産投資10のリスク
・第3回:不動産投資の始め方(3)投資物件と不動産事業者の選び方
・第4回:不動産投資の始め方(4)投資物件を購入するまでの流れとポイント

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