不動産投資の始め方(4)投資物件を購入するまでの流れとポイント

不動産投資の経験がないと、どのような流れで投資物件を購入すればいいかわからないのではないでしょうか。自分で収益性の高い物件を見つけるのは難しいので、基本的には不動産事業者に物件を紹介してもらうことになります。不動産事業者からの説明を鵜呑みにするのではなく、紹介された物件を自分で比較・分析したうえで購入判断することが大切です。初めて不動産投資を行う場合でも、確認すべきポイントをしっかり押さえておけば、優良物件を選ぶことができます。今回は、不動産投資で投資物件を購入するまでの流れとポイントについて解説します。

紹介された物件の比較表を作成する

まずは、不動産事業者から紹介された物件の比較表を作成しましょう。希望をすべて満たすような優良物件は、それほど多くありません。物件の比較表を作成することで、各物件の良し悪しがはっきり見えてくるのはもちろん、どのような項目を重視して物件を選ぶべきかが見えてきます。比較表で確認すべき主な項目は以下の通りです。

・物件価格
・築年数
・家賃(空室の場合は想定家賃)
・管理費・修繕積立金(マンションの場合)
・表面利回り
・実質利回り
・間取り・広さ
・賃貸状況(入居中または空室)
・最寄り駅・地域
・最寄り駅からの距離
・周辺環境
・修繕状況(マンションの場合は修繕積立金残高も確認)
・管理会社

収益性の高い物件を選ぼうとすると、利回りだけに注目してしまいがちですが、他の項目も重要です。たとえ利回りが高くても、築年数があまりに古いと空室リスクが高くなりますし、いざというときに買い手がつかない可能性もあります。一方で、築年数が新しいと物件価格が高くなって利回りは低下します。不動産投資で大切なのは、自分に合った物件を見つけることです。初めての投資であることや投資できる金額を踏まえて、無理なく投資できる、身の丈に合った物件を選ぶことが大切です。安心して長期保有できるように、物件の修繕状況や管理会社等についてもしっかり確認しておきましょう。

不動産投資ローンを使う場合はローンを比較する

不動産投資ローンを使う場合は、ローンを比較するのも大切なポイントです。金融機関によって融資金額や適用金利、返済期間などの融資条件は異なります。金利や返済期間によって毎月の返済額や総返済額は大きく変わるので、ローン選びは不動産投資の収支に大きな影響を与えます。複数の金融機関でローンを利用できそうなら比較・分析して、融資条件の良いローンを利用しましょう。

返済シミュレーションを作成する

利用する不動産投資ローンが決まったら、返済シミュレーションを作成します。不動産投資を成功させるには、家賃収入の範囲でローン返済を行い、なるべく自己資金の持ち出しが発生しないようにすることが大切です。通常は定期的に退去が発生するので、満室を前提にせず、退去に伴う費用や入居者募集にかかる費用、修繕費、税金などを考慮しても問題なく返済できるかを見極めましょう。空室率を変更したり、繰り上げ返済の金額を調整したりして、複数の返済シミュレーションを作成すると投資判断しやすくなります。

勝てる条件が整ったら思い切って決断する

物件や不動産投資ローンの比較、返済シミュレーションを行い、勝てる条件が整ったら思い切って物件購入を決断しましょう。不動産投資は、株式や投資信託などの金融商品と比べると投資金額が大きいため、たとえ好条件の物件が見つかったとしても、なかなか一歩踏み出せないかもしれません。「やっぱり難しい」と思うなら、無理に不動産投資を始める必要はないでしょう。しかし、不動産投資に取り組んでみたい気持ちがあり、時間をかけて投資物件を探して勝てる条件が整ったのであれば、思い切って決断してみてはいかがでしょうか。

投資物件が見つからない場合の対処法

物件探しに取り組んでも、投資したいと思える物件がなかなか見つからないこともあります。ここでは、投資物件が見つからない場合の対処法を2つ紹介します。

不景気になるまで待つ

投資物件が見つからない場合の対処法1つ目は、不景気になるまで待つことです。一般的に景気がよいときは、不動産価格が上昇して利回りが低下するため、収益性の高い物件は少なくなります。景気は一定の周期で後退と回復を繰り返しているので、好景気の後は不景気になって不動産価格は下落します。焦って投資を始めても成功する確率が低くなるので、投資物件が見つからないときは、投資資金を貯めながら不景気になるまで待ちましょう。

最低半年程度は物件を見続ける

投資物件が見つからない場合の対処法2つ目は、不動産への目利きをつけるために、最低半年程度は物件を見続けることです。不動産事業者から紹介される物件だけでなく、インターネットに掲載されている物件情報もチェックし、気になる物件があれば直接見に行ってみましょう。物件情報を見るときは、自分で作成した比較表を有効活用するのがおすすめです。気になる物件が見つかったときは、比較表に追記してより多くの物件を比較・分析することで収益性の高い物件を見つけやすくなります。

まとめ

不動産投資で物件を購入するときは、紹介された物件の比較表を作成して投資すべき物件かどうかを見極めましょう。不動産投資ローンを比較し、返済シミュレーションも作成したうえで勝てる条件が整ったら、思い切って決断することが大切です。ただし、投資したい物件が見つからない場合は、焦って物件を購入しても成功する確率は低くなるので、「不景気になるまで待つ」「最低半年程度は物件を見続ける」といった方法で対処しましょう。

▼シリーズ「不動産投資の始め方」の記事一覧

・第1回:不動産投資の始め方(1)事前準備と基礎知識の学び方
・第2回:不動産投資の始め方(2)物件購入前に知っておきたい不動産投資10のリスク
・第3回:不動産投資の始め方(3)投資物件と不動産事業者の選び方
・第4回:不動産投資の始め方(4)投資物件を購入するまでの流れとポイント

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