リースバックの仮査定とは?本査定との違いや注意点を解説

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リースバックは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅を売却してまとまったお金を手に入れながら、家賃を払うことで売却後も同じ家に住み続けられるため、自宅を活用した資金調達方法として注目されています。

リースバックを検討する場合はまず仮査定に申し込み、その後は本査定・契約という流れで手続きが進みます。仮査定と本査定ではどのような違いがあるのでしょうか。今回は、リースバックの仮査定の内容や本査定との違い、注意点について解説します。

リースバックの仮査定とは?

リースバックの仮査定とは、売買価格と家賃を提示してくれる手続きです。リースバック運営会社のホームページから、基本情報(氏名、住所、年齢など)や物件情報などを入力して送信すると、自宅の売却価格と売却後の家賃の概算金額を提示してくれます。

仮査定は基本的に無料で受けることができます。仮査定にかかる期間は運営会社によって異なり、最短即日で審査結果を伝えてくれる会社もあります。

仮査定は現地に行かないケースがほとんどで、申込者の入力情報や入手可能な情報などを基に査定されます。そのため、比較的早く審査結果が提示されます。仮査定の結果に大方合意できる場合は本査定(現地調査)が行われ正確な売買金額を算出する手続きへと進んでいきます。

仮査定と本査定の結果はどの程度乖離する?

リースバックの仮査定で提示される売買価格や家賃は、あくまでも概算の金額です。本査定では現地調査が行われ、仮査定ではわからなかった事柄が判明することもあるため、仮査定と本査定の結果に乖離が発生する可能性があります。

査定結果の乖離は物件種別によっても傾向が分かれ、一般的には、戸建てよりもマンションのほうが乖離は小さい傾向にあります。なぜなら戸建ての場合は、周辺環境や個別要因による影響が大きいからです。

ただし、マンションの場合でもマンションの管理会社から取得したレポートにより、管理費・修繕積立金が将来値上がりすることが判明すれば、大きな見直しが行われることもあります。

そのため、マンションの管理組合等から査定結果に影響を与える情報(大規模修繕の予定、管理費・修繕積立金の値上がりなど)が提示されている場合は、念のため仮査定を申し込むときにリースバック運営会社に伝えておくといいでしょう。

本査定の結果が提示されたときに注意すること

リースバックの本査定結果が提示されたときは、以下2つに注意することが大切です。

住宅設備の維持等の付帯事項

本査定の結果を確認するときは売却価格や家賃だけでなく、前提条件にも注目しましょう。

一般的に本査定の前提条件として、運営会社が負う維持管理責任の範囲が提示されています。運営会社の責任範囲と自身で維持管理が必要な範囲を確認しておかないと、契約後にトラブルとなる可能性があります。

たとえば、設備のメンテナンス費用の取り扱いは、確認しておきたいポイントの一つです。通常の賃貸借契約とは異なり、住宅設備の維持管理が貸主(運営会社)負担ではなく、借主負担になっているケースもあります。

本査定結果の前提条件は、運営会社によって異なるため、複数の運営会社の前提条件を比較して、希望に合ったサービスを利用するといいでしょう。

普通借家契約か定期借家契約か

本査定結果を確認するときは、賃貸借契約の内容にも注意が必要です。リースバックでは、自宅を売却後にリースバック運営会社と賃貸借契約を締結し、家賃を払うことで同じ家に住み続けることができます。

リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約とは、通常の賃貸物件で適用される賃貸借契約です。普通借家契約の契約期間は一般的に2年間ですが、借主が住み続けることを希望している場合、貸主に正当な理由がない限りは契約更新を拒否できない内容となっています。

一方、定期借家契約は、契約更新のない賃貸借契約です。基本的には契約期間が終了した時点で契約は終了するため、再契約できなければ物件を明け渡さなくてはなりません。本査定の前提条件が定期借家契約の場合、再契約できるとは限らないので、引っ越しが必要になるかもしれません。

定期借家契約でも契約が更新される可能性はありますが、リースバックでなるべく長く住み続けたいのであれば、売買価格や家賃よりも、普通借家契約が可能な運営会社を優先するほうがいいでしょう。

まとめ

リースバックの仮査定・本査定の結果には、前提条件が付くケースがほとんどです。運営会社によって提示される売買価格・家賃は変わりますが、前提条件にも違いがあります。また、リースバックの売買価格は家賃とのバランスで決まるため、柔軟に調整できてしまいます。

各運営会社の査定結果を比較する際は、単純に売買価格のみを比べるのではなく、取引にかかる費用や将来のリスク負担を考慮して総合的に判断することが大切です。提示された売買価格や家賃、前提条件を十分に検討した上で契約手続きを行いましょう。


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