「リースバックをした場合に固定資産税は誰が支払う必要があるのだろうか？」そんな疑問を持つ方もいるでしょう。結論から言うとリースバックを利用すると固定資産税は支払う必要がありません。しかし、リースバックを利用した年の固定資産税は支払わなければならないなどの注意点もあります。そこで今回は、リースバックと固定資産税の関係性を分かりやすく解説します。
固定資産税とは、所有している不動産に対して課税される税金のことを言います。地方自治体に納める地方税であり、対象の不動産が所在する市町村に納める税金です。その年の１月１日時点の不動産所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納めなければなりません。
固定資産税というと、マイホームの所有者だけ支払えばいいイメージがあるかもしれません。しかし、固定資産税の対象となる不動産は住宅だけではありません。店舗・田畑さらには山林や倉庫・工場などおおよそすべての不動産に対して発生します。
なお、固定資産税の額は、建物や土地の場合次の計算で求められます。
課税標準額は、固定資産税評価額を元に算出され、固定資産税課税明細書や自治体の窓口などで確認できます。4月～５月ごろに納税通知書が送付されるので、通知書で納付するのが一般的です。
固定資産税は「不動産の所有者」に納税義務が発生します。リースバックは、自宅を不動産会社などのリースバック運営会社に買い取ってもらい、その後は賃料を支払って住み続けるサービスです。そのため、自宅を売却した時点で所有権を手放しており、家の所有者は買主であるリースバック運営会社ということになります。
売主であるリースバック利用者は家に住み続けていますが、あくまで賃料を支払って住んでいるだけであり、所有者ではありません。所有者に対して課せられるのが固定資産税のため、支払い義務が発生するのは買主（貸主）であるリースバック運営会社となります。
前述の通り、固定資産税は、その年の1月１日時点の所有者に納税義務が発生します。たとえ1月２日にリースバックを利用したとしても、その年の納税者はリースバックの利用者ということになるのです。しかし、それでは不動産の所有者が固定資産税を支払わなけれならないという実態と異なるため、基本的には物件代金の決済日に日割りした固定資産税を精算します。
例えば、６月1日に物件の決済をした場合は、買主であるリースバック運営会社は６月１日以降の固定資産税分の金額を物件代金とは別に精算し、売主であるリースバックの利用者に支払います。このように固定資産税を精算することで、リースバックの利用者は実質的に固定資産税の負担がなくなります。そのため、リースバックの利用者は決済日前日までの固定資産税の支払いだけが必要となるのです。
ただし、納税をするのはリースバックの利用者である点には注意が必要でしょう。固定資産税分の代金は受け取って、うっかり支払い忘れてしまった場合には延滞税が発生してしまい、余分なお金を支払わなくてはならないという事態にもなりかねません。固定資産税代金を受け取ったらすぐに支払っておくなどして、支払い忘れがないように注意しましょう。
リースバックを利用すると、家にそのまま住み続けてはいますが、所有者ではないため固定資産税の負担がなくなります。他にも、火災保険料やマンションの場合は管理費や修繕積立金も同様に支払う必要がなくなります。そのため、リースバック利用者はそれまで支払っていた維持費が家賃に一本化されるというメリットがあります。
一方で、純粋に家賃だけの支払いということではなく、リースバック運営会社は、固定資産税や不動産の維持にかかる費用も加味して家賃を設定しています。しかし、固定資産税は一般的な物件で数万から高ければ数十万という金額なので、大きな負担とはならないでしょう。
リースバックと比較されるリバースモーゲージの場合は、固定資産税の支払い義務はそのまま利用者に残ります。リバースモーゲージとは、家を担保にしてお金を借入れるシニア向けのサービスのことです。利用中の元金返済は必要なく、利用者が死亡後に金融機関が物件を売却してお金を回収する仕組みです。
リバースモーゲージはあくまで不動産を担保にした借入のため、所有者は利用者本人のままです。そのため、固定資産税の支払い義務がなくならないという点はリースバックと異なります。
リースバックを検討している場合、住宅ローンの返済額と家賃の負担を比較するかもしれません。しかし、それだけでの比較は不十分と言えます。なぜなら、リースバック後に支払う必要がなくなる費用には次のようなものがあります。
リースバックでは、利用者は税金や修繕費用など、不動産を所有する上で必要なコストを大きく削減できます。そのため、住宅ローンと家賃を比較するのではなく、住宅を所有することで発生するすべての費用を月割りにした上で月額賃料と比較するとよいでしょう。
今回はリースバックと固定資産税の関係についてお伝えしました。不動産の所有者に納税義務が発生する固定資産税は、リースバックを利用することで支払い義務もなくなります。リースバックでは、不動産の所有権を手放すため、不動産を所有することで発生する費用負担がなくなるというメリットがあります。住宅ローンや住宅所有で発生するコストの支払い総額と、リースバック後の家賃の支払いなどを比較して、慎重に検討するとよいでしょう。
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