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  • 買取再販ローンとは?

    買取再販ローンとは?

    「買取再販ローン」という言葉を聞いたことはないでしょうか。買取再販ローンは不動産担保ローンのひとつで、利用者が特定の不動産事業者に限定されているのが特徴です。特定の要件を満たす不動産事業者であれば、通常の不動産担保ローンより買取再販ローンを利用するほうが、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。今回は、買取再販ローンの仕組みやメリット・デメリットについて解説します。 買取再販ローンとは 買取再販ローンとは、住宅買取再販(中古住宅を買い取ってリフォーム後に再販)を行う不動産事業者(買取再販事業者)向けの不動産担保ローンです。不動産事業者が中古住宅を買い取る際に、その住宅を担保にすることで、住宅の買取資金とリフォーム資金の一括融資が受けられます。買取再販ローンを利用することで、中古住宅の仕入資金やリフォーム工事費用などをまとめて資金調達できます。 買取再販ローンの仕組み 住宅買取再販の一般的な流れは以下の通りです。 1. 買取再販事業者は中古住宅を買い取る 2. 金融機関は買取再販事業者に住宅取得資金とリフォーム資金を融資 3. 金融機関は住宅金融支援機構と住宅融資保険契約を締結 4. 買取再販事業者は買い取った中古住宅をリフォームして売却(ローン返済) ※1~3は同時進行 住宅ローンの「フラット35」を提供している住宅金融支援機構では、中古住宅の流通およびリフォーム市場の活性化に取り組んでいます。その取り組みの一環として、平成28年度から買取再販事業者向けのローンを、住宅融資保険の付保対象に追加しました。 住宅融資保険とは、民間金融機関のローンについて、ローン利用者から返済が予定通り行われず、債務不履行となった場合に、住宅金融支援機構が民間金融機関の損害を補填する保険のことです。買取再販ローンが住宅融資保険の対象になったことで、民間金融機関は買取再販を行う不動産事業者に対して融資しやすくなりました。買取再販ローンを利用すれば、不動産事業者は、買取再販に必要な資金をまとめて調達することが可能です。また、買取再販事業者が中古住宅をリフォームして売却する際に、住宅購入者がフラット35を利用する場合は、住宅の性能が一定の要件に該当する場合は金利引き下げが適用されます。 買取再販ローンのメリット 買取再販ローンのメリットは以下2つです。 ● 魅力的な金利で融資を受けられる ● 買取再販に必要な資金が一括融資される 買取再販ローンは、魅力的な金利で融資を受けられます。金融機関によって適用金利は異なりますが、年率2%前後の金利が適用されることが多いです。一般的な不動産担保ローンに比べて低金利で資金調達できるので、返済時の金利負担を軽減できます。 また、買取再販ローンでは、買取再販に必要な資金が一括融資されるのもメリットのひとつです。買取再販ローンを利用すれば、中古住宅の仕入資金やリフォーム工事費用などをまとめて調達できます。事務取扱手数料などは準備しなくてはなりませんが、必要資金のほとんどを融資でまかなうことができます。 買取再販ローンのデメリット 買取再販ローンは金利が比較的低く、必要資金が一括融資される一方で、以下のようなデメリットもあります。 ● 融資実行までに時間がかかる ● 利用者が特定の不動産事業者に限定される 買取再販ローンは、融資実行までに時間がかかります。買取再販ローンでは金融機関の審査に加えて、住宅金融支援機構の審査も追加されます。必要書類をすべて準備してから最短でも10営業日程度はかかるので、スケジュールに余裕をもって手続きをすることが大切です。 買取再販ローンは、利用者が特定の不動産事業者に限定されるのもデメリットです。買取再販ローンの対象になるには、「住宅関連事業の業歴が法人で1年以上」「宅地建物取引業免許の所有」といった条件を満たさなくてはなりません。また、融資金額や担保物件の要件についても、通常の不動産担保ローンに比べて細かく設定されています。たとえば、融資金額については、1事業者あたりの上限額が設定されており、他の金融機関で住宅融資保険付の借入残高がある場合は、その残高も合わせて融資金額が設定されます。また、担保物件については「リフォームが必要な中古住宅」「リフォーム工事後において新耐震基準を満たす」「住宅融資保険の付保承認が必要」といった要件があります。これらの条件・要件を満たさないと、買取再販ローンは利用できません。 まとめ 買取再販ローンは、融資実行まで時間がかかるデメリットがあります。また、利用者が特定の不動産事業者に限定されるので、特定の要件を満たさなければローンを利用することはできません。しかし、これらのデメリットを考慮しても、低金利で中古住宅の仕入資金やリフォーム工事費用をまとめて調達できるのは大きな魅力です。不動産事業を営んでいて、買取再販ローンの要件をクリアできる可能性があるなら、まずは金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。 物件の仕入れは資金確保とネットワークが重要?! ーー不動産事業者インタビューvol.1(1) ひとくちに不動産業といっても、さまざまな事業分野があります。その中でも、不動産の物件の仕入れというのは、もっとも基本的かつ重要な業務といえるでしょう。どうすれば優良な物件を入手することができ...記事を読む 仮審査( 不動産事業者専用 ) ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とはーー不動産事業者インタビューvol.1(2)

    ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とはーー不動産事業者インタビューvol.1(2)

    不動産担保ローンの概要についてはこちら 前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引き続き、資金調達についてお伺いしていきます。 ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: ――菅野さんは、経営するノアプランニングの特徴として、物件の買い手になる点を強調されていました。そして、物件の売り主のニーズに対応するために、さまざまな方法で資金調達をしているというお話でした。今回は、資金調達について、いろいろとお聞きしたいと思います。現在、資金調達先としては、どんな金融機関を利用されているのですか。 菅野敬介氏(以下、菅野氏) 地方銀行と信用金庫、ノンバンク、そして、クラウドファンディングといったところです。 ――それぞれの金融機関の融資スタンスには、どんな違いがあるのでしょうか。 菅野氏 地銀は、担保とする不動産の評価に加えて、会社の事業に対しても与信をするため、融資額が伸びるという特長があります。事業が黒字になっていれば、それを評価してくれます。例えば、担保不動産の評価が市場実勢の「8掛け」であれば、そこに事業に対する与信額が上乗せされるわけです。 ――事業に対する評価は、かなりきめ細かく行われるという感じですか。 菅野氏 それほど綿密にやっているという印象はなく、基本的には、継続して黒字であれば評価をしてくれるという感じです。この点は、信用金庫もほぼ同じといえます。地銀と信用金庫は、それぞれカバーしているエリアがはっきりしているので、物件の所在地によって使い分けています。 ――ノンバンクはどうですか? 菅野氏 いまお話しをした点に関連する部分でいうと、ノンバンクは担保不動産の対する評価のみで融資額が決まるケースがほとんどです。市場実勢の「8掛け」と決まっていれば、それ以上、融資額が増えることはほとんどありません。その一方で、銀行では融資が付きにくいような物件でも、会社の与信を調査をして、評価をしてくれます。 ――ノンバンクにもいろいろありますが、たしかに融資先の事業に与信をするところは少ないかもしれません。 菅野氏 個人的には、もう少し融資額を増やして欲しいと思うときもありますが(笑)、いつも物件を〝第三者〟的にチェックしてくれるので、そこは非常に参考になっています。私自身、不動産評価のプロというわけではありませんし、借地権付きの建物などの評価は知識と経験が必要になってきます。そこの部分を、データに基づいてしっかりと調べてくれるので、実務としての経験が蓄積されているという実感があります。ノンバンクの評価と、そこから決められる融資額の範囲で事業を行なっていれば、大きなリスクは回避できるのではないでしょうか。 ――審査のスピードには違いはありますか。 菅野氏 そこは大きく違うところです。ノンバンクでは、最短で1週間程度で決済をもらうことができます。不動産の売り主が短期間での売却を希望している場合は、実質的な選択肢はノンバンクしかないといえますね。 ――クラウドファンディングでは、どんな借り入れをしたのですか。 菅野氏 かなり短期間の〝つなぎ資金〟の借り入れです。クラウドファンディングの金利は15%程度ですので、1年間借りてしまうと金利の負担が大きくなり、案件はほとんど赤字になってしまいます。そこで、半年間だけ借り入れをしたことがあります。クラウドファンディングを利用したのは、資金調達を多様化したいという意図もありました。 ――資金調達において、金融機関にこうして欲しいという要望はありますか? 菅野氏 さきほど、ノンバンクの融資額はかなり厳格に決められているというお話しをしましたが、例えば、担保とする不動産の売却先が決まっていて、しかも、その売却先の信用リスクが低い場合、それを加味して担保不動産の「掛け目」を上げる、といったスキームがあればと思います。ただ、現状のように、どんな不動産でも値上がりするといったことはなくなり、物件をしっかりと評価して事業を行なうことが大切になっている状況では、ノンバンクの評価は重要な指標となってくれています。それが前提であることは言うまでもありません。 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス 不動産担保ローン金利の基礎知識と低金利で借りるコツ 不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表していま...記事を読む 仮審査( 不動産事業者専用 ) ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 ▼「不動産事業者インタビューvol.1」の記事一覧 ・(1):物件の仕入れは資金確保とネットワークが重要?! ・(2):ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とは 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 物件の仕入れは資金確保とネットワークが重要?! ーー不動産事業者インタビューvol.1(1)

    物件の仕入れは資金確保とネットワークが重要?! ーー不動産事業者インタビューvol.1(1)

    ひとくちに不動産業といっても、さまざまな事業分野があります。その中でも、不動産の物件の仕入れというのは、もっとも基本的かつ重要な業務といえるでしょう。どうすれば優良な物件を入手することができるのか? そのための情報収集の方法は? といったことは、不動産業に従事している人であれば非常に関心が高いと思われます。 そこで、実際に物件の仕入れにあたっている方々に、普段どんな工夫をしているのかについて聞いていきます。今回は株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんです。 ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: ――普段、物件の仕入れはどのように行っているのでしょうか? 菅野敬介氏(以下、菅野氏) 取引先からの紹介が基本になります。メインは仲介業者になりますが、これまで取引した不動産のオーナーだった方々からの紹介もあります。 ――紹介をしてもらいやすくするためには、どんなことをしていますか? 菅野氏 いちばんアピールしているのは、当社自身が物件の購入をすることができる点です。不動産を売却する側には、優先したいニーズがあります。なるべく短期間で確実に売却をしたい、または、なるべく高い価格で売りたいといったことです。そうしたニーズに対応するために、当社も資金調達をさまざまな方法で行っています。 ――なるべく高い価格で売却したいというのは、多くのオーナーさんに共通しているニーズだと思われます。そこではどんな工夫をしているのでしょう。 菅野氏 不動産の価値を評価するにあたってはいろいろな方法がありますが、最近は、その不動産が将来生み出すと想定される収益の合計を、現在の価格に計算しなおすという「収益還元法」が用いられるようになってきました。当社でも収益還元法などで試算をして、収益性を最も重視しています。そこでさらに差別化するために、オーナーさんと直接お会いする際には、具体的に建築するものを提示しながら、「この立地にはこういう建物を建てることで、収益を最大限にすることができます」といったお話をします。 ――具体的な建物を提示して、オーナーにイメージを共有してもらうわけですね。 菅野氏 そうです。私自身、一級建築士の資格を持っていますので、不動産の建築基準などを考慮しつつ、建築可能かつ収益性の高い建物を提案することがその場でできます。この土地なら、分譲がいいのか、アパートの収益物件が適しているのか、それとも商業ビルなのか。最大限に有効活用ができる建物を想定して、収益還元法から土地の価格を算出します。 ――単純な価格についてだけではなく、コンサルタントとしてのアドバイスもオーナー側にするということですね。 菅野氏 オーナーさんの中には、「どうしてこの土地の価格がこの値段になるのか?」といった質問をする方も多いのですが、その質問に正確に答えることも信用にもつながると思います。よく、「こんな建物が建ちますよ」と言っていたにもかかわらず、実際には建築基準に抵触をして、「建てることができなかった」といったケースが見受けられますが、そういうことはありません。 ――他にはどんなことをされていますか? 菅野氏 また、紹介して頂いた仲介業者に対して、通常の仲介手数料以外に、〝コンサルタントフィー〟のような形で、成功報酬をお渡しすることもあります。不動産取引は、複雑な経路をたどるものも少なくなく、仲介に2社、3社が入ることも珍しくありません。そうなると、当社に紹介をしてくれた仲介業者の方にも負担が増えてきますので、そうした面でも配慮したいと考えています。 ――それは仲介業者のインセンティブにもなりますね。 菅野氏 あとは細かいことですが、取引が成立して土地の測量をすることになったとき、境界杭を打ったりしますが、そうしたことも積極的にお手伝いします(笑)。大手の不動産会社ではまずやらないと思いますが、境界杭を打つ作業は、慣れていないと大変なんですよね。結構な費用もかかりますし。当社は、そういう部分の協力は惜しみません。 ――そういう努力があって、業者同士あるいはオーナーとのネットワークが広がっていくわけですね。 菅野 都内の一等地、二等地で、土地を購入して開発をしていると、「どんな会社が手がけているのか」といったことを他の不動産会社もチェックしているものです。そうした事例を増やしていくことも、ネットワークを広げることに役立ちます。そして、「あそこに紹介した方がいいかもしれない」と思ってもらえるような付加価値をいかにつけるか、という部分を見つけ出すことが大事になるのではないでしょうか。 ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とはーー不動産事業者インタビューvol.1(2) 不動産担保ローンの概要についてはこちら 前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引...記事を読む 仮審査( 不動産事業者専用 ) ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 ▼「不動産事業者インタビューvol.1」の記事一覧 ・(1):物件の仕入れは資金確保とネットワークが重要?! ・(2):ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とは 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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