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  • 利用者が前年比1.5倍?!不動産リースバックの実態は?

    株式会社セイビーは、「不動産リースバック利用者への総合調査(2020年度)」の調査結果を発表しました。リースバックは自宅を活用した資金調達方法として注目されていますが、まだ新しいサービスであるため、利用者から直接話を聞く機会は少ないのではないでしょうか。そこで今回は、リースバックの利用を検討している方向けに、本調査結果の内容について解説します。 「不動産リースバック利用者への総合調査」とは 「不動産リースバック利用者への総合調査」とは、株式会社セイビーがインターネットを通じて実施したアンケート調査です。リースバックは年々需要が伸びていますが、まだ新しいサービスで情報が不足しているため、利用者の実態や意向、不満点などを明らかにすることを目的としています。今回の調査地域は全国で、スクリーニング調査対象者は11,001名、本調査対象者は241名です。 リースバックを検討している方は、「他の人はどんな目的でリースバックを利用しているのか」「不満点はないか」など、事前に知っておきたいことが多くあるでしょう。利用者から直接話を聞く機会は少ないかもしれませんが、本調査結果の内容を確認することで、リースバック利用者の実態が見えてきます。 リースバックの利用者は前年比1.5倍に増加 ここからは、本調査結果の内容について解説していきます。 引用元)株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバック利用者の割合はアンケートを行った全体の3%ですが、前年対比では1.5倍となりました。 リースバックは比較的新しいサービスであることや、そもそもリースバックを利用できる人が限定されているため、利用者の割合はまだ小さいものの、昨年に比べると大きく増加しています。今後は高齢化の進行によって、老後の資金需要は増えると予測されることから、自宅を活用して資金調達できるリースバックのニーズもさらに高まっていくと考えられます。 リースバック利用者の資金使途は「住宅ローンの早期返済」が最も多い 引用元)株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバック利用者の資金使途で最も多いのが、「住宅ローンの早期返済」で43.6%です。次いで、「生活費」27.4%、「相続対策」27.0%、「老後資金の確保・老後生活の充実」26.6%となっています。 また、前年比では以下の項目が大きく増加しています。 相続対策:27.0%(前回19.7%) 老後資金の確保・老後生活の充実:26.6%(前回14.0%) 終活・資産整理:17.4%(前回10.8%) 投資資金:15.8%(前回7.0%) 事業性資金:13.3%(前回5.1%) 教育費:9.5%(前回4.5%) 納税資金:9.1%(前回3.8%) リースバックは、自宅を売却して資金調達した後も、家賃を払うことで同じ家に住み続けられるのが最大のメリットです。今回のアンケート結果から「住宅ローンの返済に負担を感じているが、今後も今の自宅に住み続けたい」という方が、リースバックを活用するケースが多いことが読み取れます。 それ以外には、リースバックを利用することで自宅の所有権がリースバック運営会社に移転するので、資産整理や相続トラブル回避といった目的で利用する人も一定数いるようです。また、投資資金や事業性預金、納税資金といった項目が伸びていることから、事業の資金などの、通常の融資商品では借りにくい資金調達の手段としてリースバックを検討する方も増えていると考えられます。 リースバックを利用して自宅に住み続けたい理由は? 引用元)株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバック利用者が自宅に住み続けたい理由として最も多いのが、「自宅に愛着があるから」で47.3%です。次いで「街に愛着があるから」38.2%、「引っ越しをしたくないから」30.7%、「ご近所に自宅の売却を知られたくないから」24.5%となっています。 リースバックは、「長く住み続けてきた自宅や街に愛着があり、今後も住み続けたい」という思いで利用される方が多いようです。通常は住宅ローンを完済しようと不動産を売却してしまうと、今の自宅に住み続けることが出来ないだけでなく、新しい家を探したり、引っ越しなどの手間が発生したりします。しかし、住宅ローンの返済負担が重く、自宅を売却するしかない場合でも、リースバックを利用すれば売却後も同じ家に住み続けられます。 また、「引っ越しをしたくない」「自宅の売却を知られたくない」と回答した方の割合も多いことから、「周囲に知られることなく自宅を売却して資金調達したい」というニーズがあることも読み取れます。 リースバックの満足度と不満点について 引用元)株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバック業者への満足度は、「非常に満足」22.8%、「やや満足」33.6%で、全体で約56%の人が満足しています。一方で、「やや不満」は5.0%、「非常に不満」は4.1%で、リースバック業者に不満を感じている人の割合は約9%にとどまっています。 この調査結果から、リースバック業者への満足度は比較的高く、不満を感じている人の割合は少ないことがわかります。 引用元)株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 一方、リースバックの不満点で最も多いのは、「事務手数料が高い」で30.3%です。次いで「買取額が安い」23.7%、「必要書類が多すぎる」22.4%、「家賃が高い」22.0%、「入金されるまでに時間がかかった」20.3%となっています。 不満点として事務手数料の高さを挙げる人の割合が大きくなっていますが、事務手数料は業者によって異なります。また、買取額や家賃も業者によって変わってくるので、満足のいくリースバック取引のためには複数の業者に相談し、諸条件を比較したうえで利用するといいでしょう。 また、「必要書類の多さ」「入金されるまでの時間」など、事務手続きについて不満を感じる人も多いようです。リースバックは不動産売却と賃貸借契約が一体となったサービスであるため、通常の不動産売却に比べると手続きが煩雑だと感じるかもしれません。しかし、手元資金を確保するために融資商品を利用する場合でも、同じように手間はかかります。相談の段階で担当者に必要書類や入金までの時間などを確認しておくと、スムーズに手続きを進められるでしょう。 まとめ 本調査結果によって、リースバック利用者の実態が明らかになりました。利用者の多くは住宅ローンの早期返済を目的としており、自宅や街への愛着から売却後も同じ家に住み続けたいと考えているようです。また、リースバックの利用者は前年対比で1.5倍に増えており、今後もリースバックの需要は伸びていくと考えられます。本調査結果の内容を参考に、リースバックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。 参考)株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバックとは?メリット・デメリット、代表的な事例を紹介 リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となった契約のことです。自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることができます。高齢...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。

  • リ・バース60とは?メリットとデメリットや事例をご紹介

    老後生活への準備として住み替えやリフォームを検討する場合、まとまった資金が必要になります。手元の預貯金を生活費として残しておくために、住宅ローンやリフォームローンを検討するかもしれません。しかし、融資を受ける場合には収入や年齢などの融資条件があるため、高齢の方が新たな融資を受けるのは難しいのが現状です。 そんな時に「リ・バース60」という高齢者向けの住宅ローンであれば、満60歳以上の方でも借り入れが可能です。ただし、リ・バース60は通常の住宅ローンとは仕組みが異なり、デメリットもあるので、申し込む前に特徴を理解しておくことが大切です。 今回は、リ・バース60の仕組みやメリット・デメリット、利用事例について説明します。 リ・バース60の仕組み リ・バース60とは、住宅ローンの一種で満60歳以上の方向けの商品です。通常の住宅ローンでは元金と利息を毎月返済しますが、リ・バース60の毎月の支払いは利息のみです。元金の支払いは、債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選べます。 リ・バース60はあくまでも住宅ローンの一種であるため、資金使途は住宅の購入・建築、リフォーム、住宅ローンの借換などに限定されています。ただし、取扱金融機関によって利用可能年齢や資金使途、融資限度額は異なるため、詳細は金融機関に確認する必要があります。 リ・バース60のメリット リ・バース60には以下3つのメリットがあります。 返済が利息のみで月々の返済負担が小さい 通常の住宅ローンでは、元金と利息を毎月返済します。現役時代のように安定した労働収入があれば、問題なく返済できるでしょう。しかし、給与収入がない老後生活において、元金と利息を毎月返済するのは負担が大きいのではないでしょうか。 リ・バース60は利息のみを返済する仕組みなので、月々の返済負担が小さいのがメリットです。据え置いている元金の返済は、債務者が亡くなった際に担保不動産の売却か現金一括返済のどちらかを選択できます。 また、連帯債務で借り入れをする場合は、主債務者が亡くなった後も、連帯債務者はそのまま自宅に住み続けられます。たとえば、主債務者である夫が亡くなっても、連帯債務者の妻は利息を払い続けることで自宅に住み続けることが可能です。 ノンリコース商品を選択できる リ・バース60は「ノンリコース型」と「リコース型」の2種類があり、どちらかを選択できます。それぞれの特徴は以下の通りです。 ノンリコース型:相続人は残った債務の返済義務なし リコース型:相続人は残った債務の返済義務あり ノンリコース型を選択すれば、担保不動産の価値が下がり、不動産の売却代金が元金に満たなくなってしまった場合でも、相続人は残った債務を返済する必要がありません。ただし、ノンリコース型は、リコース型に比べて適用金利が高くなることがあるので注意が必要です。 高齢者でも借り入れができる 一般的な住宅ローンは安定収入が求められ、年齢制限も設けられているため、高齢になると借りるのは難しくなります。しかし、リ・バース60は対象年齢が「満60歳以上」となっているので、住宅ローンを借りるのが難しい高齢の方でも融資を受けられます。また、借入時の年齢に上限がなく、収入が公的年金のみでも利用可能です。 リ・バース60のデメリット リ・バース60には、以下のようなデメリットもあります。 借入限度額は担保評価額の50~60%程度 リ・バース60の借入限度額は、担保評価額の50~60%程度となっています。そのため、住宅の新規購入・建築資金を借り入れする場合、購入不動産の50%程度の頭金が必要です。ただし、今まで住んでいた住宅を担保にして融資を受けたり、売却して不動産購入資金に充てたりすることで、必ずしも頭金が50%程度必要とは限りません。 また、リフォーム資金や住宅ローンの借換のために、現在の自宅を担保としてリ・バース60を利用する場合は、住宅ローンの残債が担保評価の50%程度残ってしまっている場合には、担保不動産の評価不足により融資を受けられない可能性があります。 元金が減らない(返済が終わらない) リ・バース60は毎月の返済が利息のみであるため、返済負担は小さくなります。しかし、元金を繰上返済しない限り、返済はずっと続きます。つまり、長生きすればするほど利息の総支払額は増えていくので、返済期間が長期化すれば、利息の総支払額が膨大な金額になってしまう可能性もあります。そのため、返済シミュレーションを行い、利用するかを判断すると同時に、しっかりとした返済計画を立てることが大切です。 金利変動リスクがある リ・バース60は、利用した商品が変動金利の場合は適用金利が定期的に見直されます。適用金利が変更されると、毎月の支払額も変わります。現在は低金利が続いているので問題がないとしても、今後市場金利が上昇することがあれば、月々の返済額が想定外に増えて支払いが困難になってしまうかもしれません。リ・バース60を変動金利で利用するなら、金利が上昇したとしても一定のゆとりがあるようにしておく必要があります。 リ・バース60の利用事例 リ・バース60には以下のような利用事例があります。 老朽化した自宅のリフォーム資金 自宅の老朽化によって設備が古くなると、徐々に使い勝手が悪くなったり、設備の入替が必要になったりします。健康状態によってはバリアフリー対応も必要です。そんな時に収入が公的年金のみの場合など、たとえ預貯金はあっても、リフォームでまとまったお金を使うことに不安を感じるのではないでしょうか。リ・バース60なら手元資金を確保できるのはもちろん、毎月の返済は利息のみで済むので、毎月の返済負担が少ない上、預貯金を残しながらリフォームができます。 残債の残っている住宅ローンの借り換え 高齢になってから住宅ローンの残債がある場合、安定した労働収入がないと毎月の返済が苦しくなってきます。予定通り返済ができなければ、最悪の場合は自宅を手放すことになりかねません。しかし、残債が一定金額減っている状態であれば、リ・バース60で住宅ローンの借換を行うことができ、借換によって毎月の支払いが利息のみとなるので、返済負担を軽減できます。 新居への住み替え資金 子供が独立して一緒に住まなくなると、夫婦二人の暮らしに合った広さの家への転居を検討するのではないでしょうか。しかし、高齢になってから住宅ローンを借りるのは難しく、とはいえ、今後の生活のために預貯金も一部残しておきたいところです。リ・バース60なら、一定の頭金は必要ですが、高齢の夫婦でも住み替え資金を借りることができ、毎月の返済負担も小さく済みます。 まとめ リ・バース60は、満60歳以上の方でも借り入れができ、毎月の支払額が利息のみで済むのがメリットです。ただし、融資限度額は担保評価額の50~60%程度なので、ある程度の頭金を用意する必要はあります。この記事で紹介したメリット・デメリットを比較して、リ・バース60を利用するかどうか検討してみてください。 参考) 【リ・バース60】:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

    2020.09.16老後資金
  • 「小さい飲食店」の開業資金に不動産担保ローンの活用も

    飲食店を開業しようと思っても、飲食店を開業するためにどのような費用がかかるか知らなくてはなりません。そこで今回は、自己資金以外の資金としてどのような借入が利用できるのか、また、不動産を所有している場合に利用できる、不動産を活用した不動産担保ローンについてご紹介します。 小さな飲食店の開業資金はいくら必要? 自分の店(飲食店)を持ちたい――。そんな夢を抱いている人や、あるいはすでに準備を進めている人もいることでしょう。 では、小さな飲食店を開こうと思った場合、どれくらいの開業資金が必要になるのでしょうか。開業資金がいくらかかるかは、店を始める場所や規模、具体的な内容によって大きく異なりますが、具体的な開業資金の目安として次のような費用があります。 物件取得費 店舗用物件を借りるためには、契約をする際に必要となる保証金(10カ月分)や礼金(1~2カ月分)、仲介手数料(1ヵ月分)、前家賃(1ヵ月分)などがかかります。他にも、物件によっては保証会社への加入が義務付けられている場合があります(1ヵ月分程度)。そのため、借りる物件の約1年分の家賃が必要となります。 店舗工事/設備費 店舗を開くからには自分の好みのデザインへとリフォームする必要があるかもしれません。費用として、店舗の内装・外装等の設計・工事費や、厨房機器や店内のカーテンやテーブル・イスなど家具類の購入費用がかかります。 備品/諸経費 食器や調理器具、メニューボード、レジや電話機、パソコンなどの備品や、店のロゴやチラシ、領収書、スタンプなどの文具類なども必要です。火災保険に加入する保険料もかかります。一つ一つは大きな金額でなくとも、まとめると結構な金額になるかもしれませんので、しっかりと見積もっておきましょう。 予備費(運転資金) オープンしてもすぐに売上が安定するとは限りませんが、その間も家賃や人件費、材料費などの支出は発生し続けます。そのため、売上がなかったとしても回せるよう、予備費として月々のランニングコストの3~4カ月分のストックは必要です。 全体で必要になる資金はこれらを合算した分といえます。どのような店か、家賃はいくらか、飲食店の種類、スタッフの人数などで予算は全く違ってきます。しかし、それほど家賃の高くないエリアで、バイトを雇って自分で経営する小さな店であっても1,000万円前後の資金は必要だと考えられます。実際には、しっかり試算をして確認することが大事です。 知っておきたい「FLコスト比率」 飲食店を経営しようと思ったら、「FLコスト比率」を知っておく必要があります。「FLコスト」は、F=Food(食材費)、L=Labor(人件費)の両方を合わせた金額で、飲食店における重要なコストです。 このFLコストが売上高に占める割合を見たものが「FLコスト比率」です。売上が月100万円で、食材費が25万円、アルバイトなどの人件費が25万円の場合、FLコスト比率=(25万円+25万円)÷100万円=50%となります。 売上からFLコストを引いた残りから、家賃や水道光熱費、設備などの減価償却費、消耗品費、雑費ほかのコストを差し引いた分が利益です。FLコスト比率が高くなりすぎないようにすることが、利益を出すためにも重要だと言われています。こういった数字のバランスも頭に置いて、開業の準備を進めたいものです。 開業資金に補助金・助成金は使える? 開業資金を捻出する際に、各種補助金や助成金は利用できるでしょうか。飲食店の開業でも使える補助金・助成金が見つかる場合がありますので、あらかじめ調べてみましょう。該当する場合は、上手に活用したいものです。 下記に例を示しますが、募集がない年があったり、あるいは地域が限定されていたり、年齢が限定されているものなどもありますので注意が必要です。 地域創造的起業補助金 サイトには「新たな需要や雇用の創出等を促し、我が国経済を活性化させることを目的に、新たに創業する者に対して創業に要する経費の一部を補助します」とあります。補助率は50%以内で、外部の調達資金がない場合は50万~100万円、ある場合は50万~200万円。新たに従業員を1名以上雇うなどの条件があります(平成30年度の場合)。 ただし、令和元年度、2年度の同補助金の募集は予定されていません。 詳細はこちら 若手・女性リーダー応援プログラム助成金 東京都中小企業振興公社の助成金。都内商店街の活性化を図るため、女性または39歳以下の若手男性が新規開業をする際に、店舗の新装・改装・設備導入等に要する経費の一部を助成します。助成は最大730万円(事業所整備費400万円、実務研修受講費6万円、店舗賃借料1年目:月15万円、2年目:月12万円)で、助成率は実費の3/4。事業所整備費・実務研修受講費は開業後に、店舗賃借料は交付決定日から1年経過後と2年経過後に交付されます。 詳細はこちら こうした補助金や助成金は通常、支払いが発生した後の清算払いになります。開業資金を支払う時点では間に合いませんので、資金計画をしっかり立てる必要があります。また、審査がある場合は要件に合致しても利用できないこともあるため、過剰に期待しすぎないことも大事かもしれません。 開業資金不足を融資で補うには? 一般的には、開業資金は自己資金(貯蓄)と融資がベースになります。 融資を検討する際に、まず浮かぶのは地域の信用金庫ですが、それまでの事業実績がないと融資を受けるのは難しいという現実があります。通常だと、事業実績がなくても利用できて、比較的低利で借りられる日本政策金融公庫に相談することになります。 しかし、日本政策金融公庫でも、本人の返済能力(自己資金がない、信用情報機関に登録されている、税金の滞納があるなど)や事業計画がきちんと詰められていないなど、内容によっては審査が通らず、利用できないケースもあります。 その他、自治体の制度融資を利用する方法もあります。制度融資とは、自治体と信用保証協会、金融機関が連携して、創業間もない中小企業や個人事業主への融資を行うものです。具体的には、自治体が推薦する形で、信用保証協会の保証を付けて金融機関が貸出しを行っています。自治体によっては保証料や金利の一部を負担してくれるところもあり、比較的低利で借りることができます。ただし、融資実行まで時間がかかる点がデメリットです。 不動産を活用した資金調達も 不動産を活用しての開業資金の調達方法もあります。それが、不動産担保ローンです。 不動産担保ローンとは、不動産を担保にして融資を受けるものです。土地や一戸建て、マンション等が対象ですが、流通性のある不動産に限られることが多いようです。 金融機関によっては本人名義の物件だけでなく、配偶者や親名義でも担保にできるところもあります。有担保のローンのため、無担保ローンに比べて低利で利用でき、返済期間も長期で利用することが可能です。また、使途が限定されないフリーローンで、開業資金や事業資金として利用できます。不動産の評価や審査があるため、融資実行までは2週間から1カ月程度かかります。 まとめ 「自分の小さな店(飲食店)を持つ」という夢を実現するためにも、事業計画とともに資金調達も重要な要素です。コロナ禍の中でも生き残っていけるよう、よりよいアイデアとプランを立てることは大事です。 そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む 執筆者紹介 豊田 眞弓( Mayumi Toyoda ) マネー誌ライターを経て、94年より独立系ファイナンシャルプランナー。 個人相談、講演・研修講師、コラム寄稿などを行う。座右の銘は「笑う門には福もお金もやってくる」。趣味は講談、投資。 <主な著書> 「夫が亡くなったときに読む本」(日本実業出版社)、「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」(アニモ出版)、ほか著書多数。

    2020.09.09事業資金
  • 配偶者居住権とは?概要やメリット・デメリット、成立要件について解説

    約40年ぶりに民法(相続法)が改正され、2020年4月から「配偶者居住権」が施行されました。配偶者居住権という言葉を聞いたことはある方でも、その内容まではよくわからないのではないでしょうか。配偶者居住権は、夫婦で暮らす自宅の相続や売却に関わってきます。そのため、現在夫婦で持ち家に暮らしているのであれば、相続が発生する時のために配偶者居住権について理解しておくことが大切です。今回は、配偶者居住権の概要やメリット・デメリット、成立要件について詳しく解説します。 配偶者居住権とは 配偶者居住権とは、配偶者が被相続人所有の不動産に居住していた場合に、相続開始後も引き続きその不動産に無償で居住できる権利のことです。通常、被相続人が死亡すると、被相続人が所有していた居住建物や預貯金などは、配偶者や子といった相続人が取得します。原則として、配偶者がすべての財産を相続できるわけではありません。そのため、配偶者が引き続き自宅に居住するために、自宅を相続すると他の預貯金などの財産を受け取れなくなり、「住む場所はあっても生活費が不足する」といった問題が発生していました。 今回の配偶者居住権の施行により、被相続人が亡くなった後も、配偶者は夫婦で暮らしていた自宅での居住を続けながら、預貯金などの財産も取得できるようになりました。具体的には、自宅を「配偶者居住権」と「負担付所有権」に分けて評価し、配偶者は配偶者居住権、子は負担付所有権を取得することになります。 配偶者居住権のメリット 配偶者居住権のメリットは以下2つです。 被相続人が亡くなった後も自宅に住み続けられる 配偶者居住権は、被相続人が亡くなった後も引き続き自宅に無償で居住できる権利です。これまでは、全体の相続財産よって、残された配偶者が夫婦で暮らしていた自宅を相続できず、自宅に住み続けられない可能性がありました。しかし、配偶者居住権を利用すれば、被相続人が亡くなった後も自宅に住み続けられます。 不動産以外の財産が受け取りやすくなる 配偶者居住権は、不動産以外の財産が受け取りやすくなるのもメリットです。たとえば、被相続人が夫、相続人が妻と子の場合、法定相続分は「妻:子=1:1」となります。相続財産が自宅と預貯金のみで、それぞれの価値が全く同じであれば、妻は自宅を相続すると預貯金は取得できなくなってしまいます。 しかし、配偶者居住権を利用すれば、自宅を配偶者居住権と負担付所有権に分けることになるので、妻は自宅に住み続けながら、預貯金の一部を受け取ることも可能になります。 配偶者居住権のデメリット 配偶者居住権には先程紹介したメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。 住まなくなっても自宅を売却できない 配偶者居住権にも価値はありますが、相続開始時に自宅に住んでいた配偶者だけに認められる権利であるため、第三者に売却できません。たとえば、介護が必要になって介護施設に入居することになっても、配偶者居住権が設定されたままの状態だと、自宅を売却して現金化できなくなります。対処法として、配偶者居住権を合意解除や放棄する事はできますが、自宅を売却する可能性があるなら、配偶者居住権の設定は慎重に判断したほうがいいでしょう。 設定手続きが複雑で税負担もある 配偶者居住権は、設定手続きが複雑でわかりにくいのもデメリットです。配偶者居住権の価値評価については、法務省が以下の「簡易な評価方法の考え方」を提示していいます。 配偶者居住権の価値=建物敷地の現在価値-負担付所有権の価値 一方で、日本不動産鑑定士協会連合会は、配偶者居住権の鑑定評価について「実務指針」を公表する予定でしたが、考え方の確立や実務の蓄積が待たれるとして、今のところは研究報告の公表にとどめています。このように、配偶者居住権の価値評価については、まだ不透明な部分が多いのが現状です。 固定資産税は不動産の所有者が負担するのが基本ですが、配偶者居住権を取得した者は「通常の必要費を負担する必要がある」とされており、固定資産税や修繕費を負担しなくてはなりません。また、配偶者居住権を第三者に主張するためには、登記も必要になります。このように、施行から日が浅く、専門的な知識がなければ一般の方には難しい内容となっています。 参考) ・法務省|配偶者居住権の価値評価について(簡易な評価方法)【PDF】 ・公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会|「配偶者居住権等の鑑定評価に関する研究報告」の公表について 配偶者居住権の成立要件 配偶者居住権が成立するには、以下3つの要件を満たす必要があります。 相続開始時に被相続人の所有する建物に居住していたこと 相続開始時に被相続人が配偶者以外の者と建物を共有していないこと 以下のいずれかに該当(ア) 遺産の分割により配偶者居住権を取得するものとされたこと(イ) 配偶者居住権が遺贈の目的とされたこと 被相続人が配偶者以外の者と自宅を共有していた場合、配偶者居住権は取得できないので注意が必要です。また、配偶者居住権は、遺産の分割や遺贈(遺言による贈与)により取得できます。 配偶者居住権を検討する場合は専門家に相談を ここまで書いてきたように、配偶者居住権を設定すると、子が自宅の所有権を取得しても残された配偶者は自宅に住み続けられるメリットがありますが、子は相続できる現預金などの財産が少なくなる上、第三者に売却するのは難しくなります。そのため、配偶者居住権の設定は配偶者と子の折り合いが悪い場合などに限られるでしょう。 配偶者居住権は、まだ始まったばかりの制度です。配偶者居住権を設定すれば、被相続人がなくなった後も自宅に住み続けられますが、その成立要件や評価方法は複雑で、まだ不透明な部分が多いのが現状です。配偶者居住権を検討する場合は、相続税に強い税理士などの専門家に相談しましょう。

    2020.09.02ニュース
  • リバースモーゲージのデメリットは?老後資金づくりの方法を紹介

    リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けられる高齢者向けのローン商品です。高齢化によって老後の期間が長くなっていることから、老後資金を作る方法のひとつとして注目されています。リバースモーゲージは同じ家に住み続けながら老後資金を準備できますが、デメリットもあるため、仕組みを理解したうえで利用することが大切です。今回はリバースモーゲージの特徴とメリット・デメリット、リバースモーゲージ以外の老後資金を作る方法について解説します。 リバースモーゲージとは リバースモーゲージは、自宅を担保に老後資金の融資を受けますが、毎月の支払いは利子のみで、債務者の死亡後に自宅を売却して元本を返済する仕組みです。自宅に住み続けながら資金調達できるので、老後資金対策として検討する方が増えています。リバースモーゲージを利用するためには、年齢や年収、家族の同居、資金使途などに一定の制限があります。債務者に配偶者が居り、債務者が先に亡くなってしまった場合でも、自宅をすぐに売却しなければならないわけではなく、配偶者は契約を引き継ぐことで、債務者が死亡した後も引き続き自宅に住むことができます。 リバースモーゲージのメリット リバースモーゲージのメリットは以下2つです。 自宅に住み続けながら資金を調達できる 自宅を活用して資金調達する場合、まずは売却を検討するのではないでしょうか。自宅を売却すればまとまった資金が手に入るかもしれませんが、売却後は別の住居を確保しなくてはなりません。しかし、高齢で賃貸住宅の契約が難しいことや、慣れ親しんだ自宅に住み続けたいなどの理由から、引っ越しを避けたい方は多いでしょう。リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けられるので、自宅に住み続けながら老後資金を準備できます。 毎月の支払いが利子のみで返済負担が少ない リバースモーゲージは、債務者の死亡後に自宅を売却して元金を返済する仕組みになっています。元金の返済は死亡時まで猶予され、毎月の支払いは利子だけで済むので、返済負担が少ないのがメリットです。リバースモーゲージを利用すれば、月々の収入がそれほど多くない方でも家計のやりくりが楽になります。 リバースモーゲージのデメリット リバースモーゲージには先ほど紹介したメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。 融資条件が厳しい リバースモーゲージは、融資条件が厳しいのがデメリットのひとつです。資金使途が限定されていることがほとんどですし、対象不動産については対象地域が狭く、首都圏を中心とする大都市の物件に限定されることが多くなっています。また、債務者の死亡後に自宅を売却して元金を返済するという仕組みのため、推定相続人の同意が必要です。リバースモーゲージを検討する場合は、融資条件を満たすかどうかを確認すると同時に、推定相続人の同意が取れるか確認しましょう。 元金が減らない メリットのところで記載しましたが、リバースモーゲージでは返済が利子だけで済むので、毎月の返済を抑えることが出来ます。しかし、これは裏を返せば借入の増加や、返済期間が長期化するほど返済負担が多くなっていきます。また、返済が難しくなっても限度額の範囲であれば追加融資を受けられますが、借入のたびに元金は膨らむこととなるので注意が必要です。 不動産評価の下落リスク リバースモーゲージの融資金額は、担保評価額の半分程度までが一般的です。担保評価額は毎年見直されるため、急な地価下落などで担保評価額が下がる可能性もあります。この担保評価額の見直しによっては、既に借入をしている元金が融資限度額を超えてしまい、返済を求められることもあるので注意が必要です。 金利変動リスク リバースモーゲージは変動金利のため、金利変動リスクがあります。借入中に適用金利が上昇すると、毎月の利子支払額が増えてしまうかもしれません。そのため、リバースモーゲージを利用する場合は、金利上昇に備えて余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。 リバースモーゲージ以外に老後資金を作る方法 リバースモーゲージは上記のようなメリットやデメリットがあるので、条件によっては、自宅に住み続けながら老後資金を作るほかの方法として「不動産担保ローン」と「リースバック」の方が適している可能性があります。 不動産担保ローン 不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を担保に融資を受けるローンです。不動産を担保とする点では、リバースモーゲージと仕組みは同じです。 不動産担保ローンはリバースモーゲージとは異なり、返済方式が元利均等返済となっており、不動産売却による完済ではなく、返済による完済を前提にしています。そのため、相続で子供に不動産を残したい場合など、将来的に不動産売却をするつもりがないケースでは、リバースモーゲージよりも不動産担保ローンの方が適しているといえるでしょう。 一方で、不動産担保ローンでは、ローン完済時の年齢制限がありますので、利用を検討する場合には、金融機関ごとの融資条件を確認しましょう。 リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却後、その会社と賃貸借契約を締結することで自宅に住み続けられるサービスです。リバースモーゲージとリースバックはよく比較されますが、その仕組みは大きく異なります。リバースモーゲージが自宅を担保に融資を受けるのに対し、リースバックは自宅の売却によって資金調達したうえで賃貸として住み続けます。 リースバックの売却価額は市場価額より低くなりますが、「年齢制限や年収基準なし」「資金使途は原則自由」など、融資条件の面でリバースモーゲージのデメリットを解消できます。ただし、売却後も自宅にずっと住み続けられるかどうかは、賃貸借契約がポイントとなります。賃貸契約期間が定められている「定期借家契約」の場合、再契約できずに引っ越しが必要になる可能性があるので契約内容には注意が必要です。 まとめ ここまで紹介したように、自宅を活用して老後資金を作るには、リバースモーゲージの他に不動産担保ローン、リースバックといった方法があります。ご自身の状況によって最善の選択肢は変わってくるので、それぞれの仕組みやメリット・デメリットを理解したうえで計画的に資金調達をしましょう。 そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む リースバックとは?メリット・デメリット、代表的な事例を紹介 リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となった契約のことです。自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることができます。高齢...記事を読む

    2020.08.26老後資金
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