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  • 不動産のプロが選ぶ30年後に価値の落ちない物件とは?

    不動産価値に関する調査を実施 東京近郊の30年後に価値が下がらない物件は? ~ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ~ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くなりました。実際に、2020年以降は、都市圏での人口の減少、地方の過疎化など、多くの懸念点が指摘されています。 しかし、30年後を見据えて、どのエリアのどういった物件の価値が下がらないのかは見当もつかないはずです。 そこで、今回は、不動産のプロ104人に、30年後に価値が上がる物件やエリア、30年後に価値が下がる物件やエリア、また、最近人気のタワーマンションの価値に関してアンケート調査を実施しました。 第2弾として30年後に価値が下がらない物件について焦点を当てたアンケート結果を紹介します。 【回答者】不動産会社に勤務する代表者、物件仕入れ担当者、営業担当者 104名 【回答期間】2019年9月24日~2019年10月8日 【回答者の不動産業務経験年数】 3年未満 6.7% 5年未満 3.8% 10年未満 17.3% 20年未満 26.0% 30年未満 26.0% 30年以上 20.2% ※すべての回答ではなく回答が有効なものとなります。 不動産価値が落ちにくい物件種別 設問:築年数や広さが同等の場合、下記の物件種別の中ではどの物件の価値が落ちにくいと考えますか? 不動産査定のプロたちが選んだのは、1位が「一戸建て:33.7%」、2位が「タワーマンション:22.1%」、僅差で3位が「大規模マンション:21.2%」となりました。 戸建ての価値が下がらない理由を見てみると下記のコメントがありました。 □ 土地の価値が下がりにくいと考えるため。 □ 基本的には、土地の相場で判断しているため、あまり建物の築年数は関係ない。弊社の考えは建物に付加価値をみていないので、築20年も築30年も建物の価値は評価していない。 □ 近年の物件価格の推移をみる限り、マンション価格は長く上昇傾向にあるが、戸建て価格は一定の水準をキープしている。相場のピークアウトが見られる現在、先に価格が下落するのは、相場の上がっているマンション系が先と考えている。 □ 土地の価格は下がっていないため。相対的にマンションはタワマンにみられる外国人投資家の過剰投資の反動での冷え込みにより、マンション全体が引っ張られる形で調整される状況にある。 □ 建物そのものの価値が経過年数とともに評価0になるため、土地価格のみの評価になる。故に、2020年以後、今後の日本経済情勢・金融政策・土地税制・その他金利等を考慮し日本経済の成長などを考えた場合に、土地そのものが大きく上昇カーブをすることは考え辛く、現在乱立されているホテル・オフィスビル・収益用不動産(マンション・アパート)の需要供給のバランスが大きく崩れると思う。よって、土地そのものは下落傾向ではないかと予想する。都心中心部からドーナツ型に下落していくのではないかと予想している。但し、都心中心部の下落率は少ないと思うが、郊外に関しては、供給のだぶつきにより下落率はそれなりになると思う。 □ 土地そのものは変化しないことと、建物は古くなると目減りするため。 タワーマンションの価値が下がらない理由を見てみると下記のコメントがありました。 □ 人気エリアに立地していることが多いため。 □ 東京都港区に限る。 □ タワマンはその立地も評価されるため。 □ 新規で建てることが難しく絶対数に限りがあるため。 □ 敷地の持分が少なく、資産価値的にも、立地が良い場所に多いので。 □ 購入者が日本人だけに限らず外国人にも需要があるから。 □ 自然災害などで土地離れ傾向にあることと、若い世代が土地への執着がないこと。 マンションも規模が小さいと設備不足や計画段階での立地などで、自然災害など受けやすいと思われるし、価格帯が低い案件は好不況に左右されやすいため。タワーマンションを購入する客層はそれなりの富裕層であることやコミュニティがあることなどから価格が落ちにくいのではと考えている。実際に自分のマンションでそう感じるから。(購入後20年経過) 大規模マンションの価値が下がらない理由を見てみると下記のコメントがありました。 □ もっとも安定感があるため。世帯数が多いので管理費、修繕費も相対的に安くなり売りものが出てもすぐ売れるため。 □ 管理費修繕費の増額があまりないため。 □ 戸数が多くて、管理がしっかりしていると思うため。 □ 一戸建てについては、中古の評価基準が確立されていないので、マンションの方が資産の評価がしやすいと考えている。マンションに限定して考査した場合、共用部の充実度や長期修繕計画の財務面の有利性からすると、大規模マンションは評価しやすいと思います。(但し駅距離を徒歩10分以内が条件)タワーマンションも大規模の分類になりますが、低層部と高層部の新築時の価格乖離や長期修繕のコストからするとマイナス面もあると考えている。 □ 修繕計画上、資金面(積立金)で優位性があるため。 □ 修繕費の上がり具合が滑らかであることから。 □ 管理費・積立金が潤沢で、管理組合も正常に機能していると思うから。 【考察】 価値の落ちない物件として一戸建てが一番にあがったのは、建物よりも土地の評価が落ちないと考えられていること、マンションの価値が長年上昇傾向にあるがそろそろ下落する可能性が高いと考えている方が多くいることが要因と考えられます。 また、タワーマンションや大規模マンションは管理体制の面での安定感が、下落しないと考えられている要因のようです。 不動産価値を左右するポイント 設問:不動産物件の30年後を見据えた場合に、価値を左右する重要なポイントを重要度合いの高いものから3つまで選んでください。 30年後の不動産の価値を左右するのは、「最寄駅からの距離や公共交通機関の利便性:32.7%」と他を引き離して一番多く、次いで「日常的な買い物施設、飲食店などへのアクセスの良さ:12.9%」、「築年数や建物のグレード:11.9%」「地震・台風などの自然災害に対する安全性:10.5%」となりました。 利便性の良い物件の価値が高くなるのは理解できますが、「地震・台風などの自然災害に対する安全性」が上位に入ったのは、最近の災害の多さを物語っているのではないでしょうか。 不動産価値が下落する要因 設問:不動産物件の30年後を見据えた場合に、不動産価値が下落する要因として最も影響度が高いと思うものを3つまで選んでください。 30年後に物件の価値が落ちる要因としては、「エリア周辺の過疎化:22.1%」、次いで「自然災害の発生:19.0%」、「近隣に嫌悪施設(高速道路、火葬場、刑務所等)の建設が予定:15.2%」となりました。 ここでも自然災害の要因が上位にきています。また、2020年以降に実施される国際的なスポーツイベントの終了についてはそれほど影響しないと考えている方が多いようです。 【考察】 30年後に価値が上がると思われる要因としては、都心での再開発、新駅、ターミナル駅化と回答する方が多く、やはり立地と利便性が価値を大きく左右するようです。また、昨今の自然災害の被害も影響して、安全性確保も価値を上げる要因となっています。 逆に下がる条件としては、過疎化が一番多い回答となりました。また、不動産の価値が上がる要因とは逆に、自然災害が発生しやすいエリアでの不動産価値は低くなると考えられています。 事故物件でも価値が下がらない 事故物件でも価値が下がらないケースを聞いたところ、以下のような回答がありました。 □ 人気がある駅で、単身間取りであればニーズ高いのでそれほど下がらないと思う。 □ 駅近、近隣施設の利便性、良好な管理があれば問題ない。 □ 自殺等心理的瑕疵は難しいが、自然死等は価格的影響がないケースが多い。 □ 立地が良ければ比較的価値が下がらないと思う。 □ 屋上からの飛び降りのケースは、マンションではよくあることだし心理的にそんなに気にならないため、価値が下がらないケースが多い。 全体的に、利便性が良ければ、比較的価値が下がらないと考えている方が多く、やはり、不動産物件は、利便性が一番重要なポイントと言えそうです。 まとめ 今回は、30年後に価値の落ちない物件に焦点を当てて調査したところ、土地の価値が評価される一戸建てが最も価値が下がらない物件だという見解が多い結果となりましたが、タワーマンションや大規模マンションのように管理が行き届いている物件も評価されていました。 逆に価値が下がる要因としては、「エリア周辺の過疎化」や「自然災害の発生」が挙げられ、2020年以降開催される大きなイベントの終了に関しては、それほど影響しないと考えられているようです。 今後、不動産物件の購入を予定されている方は、参考にしてみてください。 【初心者必見!】そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む

  • 不動産のプロが選ぶ資産価値が上昇するタワーマンションの条件とは?

    タワーマンションに関する調査を実施 東京近郊のタワーマンションで一番価値が上がるエリアは? ~ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ~ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くなりました。実際に、2020年以降は、都市圏での人口の減少、地方の過疎化など、多くの懸念点が指摘されています。 しかし、30年後を見据えて、どのエリアのどういった物件の価値が下がらないのかは見当もつかないはずです。 そこで、今回は、不動産のプロ104人に、30年後に価値が上がる物件やエリア、30年後に価値が下がる物件やエリア、また、最近人気のタワーマンションの価値に関してアンケート調査を実施しました。 第1弾としてタワーマンションに焦点を当てたアンケート結果を紹介します。 【回答者】不動産会社に勤務する代表者、物件仕入れ担当者、営業担当者 104名 【回答期間】2019年9月24日~2019年10月8日 【回答者の不動産業務経験年数】 3年未満 6.7% 5年未満 3.8% 10年未満 17.3% 20年未満 26.0% 30年未満 26.0% 30年以上 20.2% ※すべての回答ではなく回答が有効なものとなります。 ※今回の記事では高さ150メートル以上のマンションをタワーマンションとしています。 資産価値が下がらない立地条件 設問:タワーマンションで仮に最寄り駅から都心までの距離が同じ物件の場合、30年後に資産価値が最も下がらないと思う立地条件を3つ選んでください。 30年後にタワーマンションの価値が下がらない立地条件としては、「通勤・通学に便利なターミナル駅の近く:22.1%」、次いで「駅前が賑やかでショッピングモールやスーパーなどがあるエリア20.2%」、「駅前の再開発が最近行われたか10年以内に再開発が予定されているエリア:15.0%」となりました。 【考察】 不動産物件の価値は、その立地で決まると言われています。駅に近く、通勤や通学に便利なところ、また、駅が栄えていて、コンビニ、スーパーなどがあるところは、タワーマンションでなくとも価値が下がらないと言われています。今回のアンケートでもその考え方は同じようです。 ただ、「売主のブランド・実績」が4番目に来ているのは、タワーマンション特有の結果と言えるのではないでしょうか。 資産価値の上昇が期待できるエリア 設問:近隣にタワーマンションが建っている駅の中で、そのマンションの価値が上がると思う駅を3つ選んでください。 今後、タワーマンションの価値が上がると思う駅では、他を引き離して、1位が「中目黒:13.8%」、2位が「六本木:12.2%」となり、次いで、「青山一丁目:7.1%」「高輪台:6.7%」「池袋:6.1%」となりました。 1位、2位の中目黒、六本木は、一般の方のアンケートにもたびたび登場する駅で、根強い人気があるようです。また、高輪台が上位に入ったのは、やはり高輪ゲートウェイ駅の影響が大きいと言えます。 マンションの価値が上がるエリアとされた理由は、以下のようなコメントが挙げられていました。 □ 土地のブランドが高いため。(勝どき、高輪台、二子玉川) □ 今後の再開発による効果が出てきそうだと考えられるため。(東池袋、池袋、錦糸町) □ 高輪ゲートウェイ駅の影響があるから。(浜松町、田町、高輪台) □ 東京新都心として発展する要素があることと世界的なブランドであるため。(汐留、田町、青山一丁目) □ 日比谷線の新駅に近いため。(中目黒、六本木、神谷町) □ 中目黒はそもそもの立地的人気が下支えとしてあるため。錦糸町はホテル街や繁華街も新しい風が入ってきていて、治安が良くなってきているため。田町は新駅「高輪ゲートウェイ」ができ、人の流れが期待できるため。(中目黒、錦糸町、田町) □ 候補となった様々な街に比べ、新宿の安定度は群を抜くと思う。特に、西新宿から西新宿五丁目方面は、住環境も好ましく、日本人だけでなく外国人の目にも優良な街と思われるはず。(新宿御苑前、西新宿、西新宿五丁目) □ 渋谷区、港区、目黒区のタワーマンションは、どの時代も購入したいと考える方が多いため。(中目黒、青山一丁目、六本木) □ 東急東横線、田園都市線は人気沿線のため。(中目黒、六本木、二子玉川) □ 住民(居住者)の民度が重要で、これらの駅近辺の民度が高いと思われるため。(中目黒、高輪台、二子玉川) 反対に、価値が上がるエリアとされなかった理由は、以下のようなコメントが挙げられていました。 □ ブランド力が低いため。(市川、千葉中央、川口元郷) □ 都心から遠いため。(千葉中央、川口元郷、市川) □ 水害の恐れがあるため。(勝どき、豊洲、辰巳) □ 埋め立て地だから。(新豊洲、辰巳、千葉中央) □ 供給過多。(月島、武蔵小杉、東雲) □ 日暮里は外国人を相手に大きくなってきている町で、交通も通過点としては有名だが、駅周辺の開発があまりされていなく、大きく発展するイメージがないため。 豊洲は大きなイベントの恩恵を受け、しばらくは良いと思うが、その分、下落率が高いような気がする。千葉中央は都内への通勤圏としては、割安感があるが、千葉は東京寄りのみが発展していて、それ以外はそれほど良くなるとは思えないため。(日暮里、豊洲、千葉中央) □ 湾岸エリアの自然災害か、中国のバブル崩壊での大量放出による極端な価格崩壊が予想されるため。(豊洲、辰巳、東雲) 【考察】 タワーマンションの価値が上がると考えられているのは、やはり通常の物件でも人気のある中目黒や六本木が上位となりました。 その他の特徴としては、高輪ゲートウェイやそこに近いエリアが価値を上げると考えられているようですが、JR山手線の品川から浜松町にかけてのエリアは、新幹線や空港からの乗り入れもあり、その利便性の高さは突出しているのではないでしょうか。 興味深いのは、武蔵小杉や豊洲エリアで、価値が下がると考える方も多いようですが、反対に価値が上がると考えている方も少なくないようです。 今後購入すべきエリア 設問:山手線の駅の中で、今後タワーマンションが建設された場合にそのマンションの価値が上がると思う駅を3つ選んでください。 今後タワーマンションが建設された場合、価値が上がると思う駅では、1位が「高輪ゲートウェイ:11.2%」「渋谷:10.9%」、次いで「恵比寿:8.7%」「東京:8.3%」となりました。 理由としては以下のコメントがありました。 □ 再開発が進んでいるため。(渋谷、品川、高輪ゲートウェイ) □ 飛行機、リニアモーターカーのアクセスが良いため。(田町、品川、高輪ゲートウェイ) □ 渋谷は、ビジネスと商業の鉄板のエリアであり、駅近にタワーマンションないため、駅近にタワーマンションが出来れば100%値上がりすると思う。上野は、海外からのインバウンドが上野周辺にホテル含め非常に多く、認知度も大分上がってきており、千葉方面(TDL)へのアクセスが良いため。高輪ゲートウェイは、言うまでもなく新駅周辺は価値が高くなるため。(渋谷、上野、高輪ゲートウェイ) □ オフィス機能が集積していて、交通アクセスが良い駅だから。(渋谷、東京、浜松町) □ 現時点でタワーマンションが少なく潜在ニーズがあるように思う。(五反田、目黒、恵比寿) 【考察】 この結果はタワーマンションに限らない結果となりました。新駅および、従来より人気のある渋谷、恵比寿は、タワーマンションでなくとも価値が落ちないエリアとして、よくメディアなどにも登場します。 また、駒込、日暮里、田端、巣鴨などは、人気のあまりないエリアとして、こちらもメディアなどにもたびたび登場します。 タワーマンションに限らず、不動産物件の価値が上がる駅とそうでない駅として、今後もあまり変化しないと考えられます。 まとめ 今回は、タワーマンションに焦点をあてて調査しましたが、タワーマンションだから価値がそれほど下がらないということではなさそうです。 特徴としては、新駅、商業の中心エリア、利便性の高いエリアは、今後も価値が上がり、ブランド力が低いエリア、自然災害に弱いエリア、マンションの供給が過剰なエリアは、東京近郊のタワーマンションでも下がる可能性があると考えられているようです。 今後、不動産物件の購入を予定されている方は、参考にしてみてください。 【初心者必見!】そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む

  • 事業資金の種類は?どこで借りられるの?

    事業資金は商売をする上で必要になる資金ですが、何に使うかによって呼び方が異なり、金融機関によっては、「どんなことに・いくら資金が必要なのか」を明確にさせなければ融資を受けられない場合もあります。本コラムでは、商売をする上で必ず知っておきたい事業資金の種類や考え方について紹介していきます。 運転資金とは? 運転資金は、営業活動をする上で支払の立替が発生することにより不足する資金のことを指します。計算式は以下の通りです。 (売上債権+棚卸資産)−(買掛債務)=運転資金 一般的な商売では、商品や材料を仕入するために先に仕入先に支払を行います。その後、在庫として売上先に納入まで管理する期間があり、商品を売上先へ渡し、売掛金を回収するという流れになります。そのため、売上があり黒字だとしても、手元に現金がなく、資金繰りが厳しい期間が発生してしまうのです。 分かりやすくするために具体的に数字を入れて考えてみましょう。売上債権が100万円、棚卸資産が120万円、買掛債務が80万円とします。上記の数式に当てはめると、運転資金は140万円となり、この分を穴埋めする余裕資金がない場合は資金調達が必要になるのです。 また、運転資金の返済に当てる原資は以下の計算式で考えます。 税引き後利益+減価償却費-社外流出(配当金など)=返済原資 そのため、決算が黒字で返済原資の範囲内の運転資金であれば、売掛金を現金化すれば融資分を回収できるという仮定の上、金融機関としても融資はしやすくなるのです。 ただし、万が一取引先から売掛金を回収できなくなってしまったり、棚卸資産が不良在庫だったりすると、金融機関への運転資金の返済ができなくなってしまいます。そのため、普段から取引先と密に連絡を取り合い、売上が回収できなくなる前兆はないか、在庫の品質は保たれているかなど確認することが大切です。 設備資金とは? 設備資金は、新しく工場などを建てる、機械を買うなどという資金で、スポット的に必要になる資金のことを指します。設備投資の資金は一般的に大きな額になることが多いので、金融機関としては、その設備を導入するメリット、本当に需要があるものなのか、収益性が改善するのか、売上が増加するのか、コストが削減できるのかなどを細かく検証していきます。なぜならば、設備資金の返済原資は、基本的にそれを稼働させることにより得られる利益になるので、金融機関としては利益を生み出せないようなものに対しては融資できないからです。 特に銀行などで資金調達をする場合は、審査も厳しくなりますし、見積書、請求書、仕様書等の設備投資の内容と金額が分かる資料や事業計画書などを提出する必要もあります。そのため、資金調達ができるまでに時間がかかる場合もあるでしょうし、審査した上で融資が難しいと判断される場合もありえます。 季節資金とは? 季節資金とは運転資金の一種で、季節性のある商品を扱う商売をしている場合に発生する資金需要です。たとえば、スキー板を販売している会社であれば、一般的に秋〜冬にかけて商品の販売が増えることが予想できます。このような場合、他の季節に比べて、秋〜冬の間に商売が増えると、資金需要も大きくなります。このように毎年のある一定期間だけ資金需要ができる商売をしている場合、季節資金として金融機関から借入を行う場合もあります。 賞与資金とは? 賞与資金とは、企業が社員に賞与を支払うための資金です。一般的に賞与は給料の◯ヶ月分というまとまった額を支払うことになるため、あらかじめ賞与分に使う資産として利益を用意しておく必要があります。しかし、更なる業績アップを目指して、利益を他の投資に使ったり、運転資金に使ってしまったりすると、賞与として支払うための資金が手薄になってしまうこともあります。そんなときに賞与資金として金融機関から借入をします。 開業資金とは? 会社を新しく作るときには、登記費用やオフィスを借りる場合の敷金や礼金などの初期費用、オフィスの備品や車両費、人件費などのお金が必要になります。十分な資本金があったり、補助金・助成金を用意したりできる場合は、そこから資金を捻出することができますが、それだけでは足りない場合は金融機関などから借入を行い開業資金に充てます。 事業資金はどこで借りれば良い? お金を借りようと考えたときに真っ先に頭に浮かぶのは銀行だという人も多いのではないでしょうか。しかし、上記でも触れましたが、銀行でお金を借りるのは審査が厳しい上、結果が出るまでに1ヶ月ほどかかってしまうこともよくあります。しかも、創業したばかりの会社や、借入実績がない会社、赤字決算の会社の場合は融資ができないと断られてしまう場合もあるのです。 資金調達を急いでいるならば、審査が銀行と比べると易しく、スピーディーに審査をしてくれるビジネスローンや不動産担保ローンを検討してみるのも一つの手です。ビジネスローンや不動産担保ローンは、資金使徒を問われないところも多いのも特徴で「とにかくお金が必要」というケースでも対応してもらえる場合もあります。 特に不動産担保ローンは、自分や家族などが所有している不動産を担保として差入れることができ、融資額が担保評価内であれば比較的融資を受けやすいです。不動産を所有しており、急ぎで事業資金の融資が必要な方は是非一度相談してみてはいかがでしょうか。 【初心者必見!】そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む

  • 事業資金の融資でおすすめの方法とは?

    働き方改革など、副業などの情報が増え、今まで会社員だった人も副業や独立開業などを考える方が増えてきているようです。特に事業として何かをやりたいと思う場合、最初に気になるのは資金面ではないでしょうか? 今回は、今まで会社員として勤めてきたが、今後は犬のしつけ教室を開いて、将来的にはトレーナーの育成やペットフードの販売なども展開していきたいと思う45歳のKさんの事例をご紹介します。 [ご相談者 Kさん] 45歳男性 現在は会社員。配偶者あり、子なし。 無類の犬好きで、大型犬・小型犬含めて3頭を飼っている。 自宅は近くに山もある郊外の一軒家。実家もそばにあって、犬を走らせる庭もある。 今後、自分のライフワークとして、犬のしつけ事業を展開したい。 (1)民間の銀行の事業融資は一般的に黒字の実績ある法人が前提 Kさん:会社への毎日の通勤時間が結構長く、このまま身体が疲弊するくらいなら、今のうちに、いつかやりたいと思っていた犬関係の仕事に切り替えていこうかと思うようになりました。一番心配なのは、事業を始めるにあたっての資金面です。預貯金は生活費にとっておきたいので、どこか少しでも資金調達できるところがあればと思っています。銀行はやっぱり厳しいのでしょうか? 相談員:そうですね。銀行の融資の審査基準は各行様々ですが、一般的に決算2期分など数年間の決算書をもとに黒字であることが前提になっています。その上で、収益性、成長性、安全性、そして返済能力を審査されるようですね。 Kさん:やっぱりそうですか。赤字決算では厳しいと聞いたことがありますが、そもそも、自分のような新規組はもっとハードルが高いですね。他には何か候補はありますでしょうか? (2)公的な日本政策金融公庫も利用可能か確認しよう 相談員:民間の銀行を補完する役目として、日本政策金融公庫の存在も知っておきましょう。これは、日本の中小企業・小規模事業者等を支援する公的機関なので、金利も安定的に固定金利がベースになっています。 Kさん:公的機関なのは、ちょっと安心できそうですね。自分のような、これからという状況でも借りられるのでしょうか? 相談員:日本政策金融公庫にも、いくつかの融資の種類がありますが、今回は、新創業融資と新規開業資金の融資にフォーカスしてみましょう。新創業融資は、Kさんのように新たに事業を始める方、または事業開始後税務申告を2期終えていない方が対象で、新規開業資金のほうも、新規事業を始める方や事業開始後約7年以内が対象となっています。ただ、どちらも事業に関して、一定要件を満たすことが求められています。 Kさん:一定要件ですか?どんなことでしょうか?担保とか? 相談員:担保は原則不要なのですが、雇用の創出を伴う事業など雇用創出等の条件と、新創業融資では自己資金要件も明記されています。自己資金は1割以上必要とされていて、実際は平均3割くらいが目安になっているようです。 Kさん:なるほど。自分の事業で人をすぐに雇用できるかなど、よく考えないといけませんね。実際どのくらい融資されているのでしょうか? 相談員:規定では上限数千万円と高額にみえますが、実際は、300万円~コンサルタントを通じて申し込んで1000万円台くらいと言われています。 Kさん:え?コンサルタントに頼むのですか? 相談員:一般的に、創業時に無担保融資で1000万円を上回る借入を行うことは、現実的にはなかなか難しいと言われています。特に公庫の創業融資が通る確率は1~2割と言う意見もあり、審査が通りやすい事業計画などの書類作成、更に面接のコツなど、コンサルタントに依頼する方もいるようですよ。 Kさん:なるほど…。簡単にはいかなそうですね。コンサルタントの報酬も発生するでしょうし。他には資金調達できる手段ってありそうでしょうか? (3)土地など不動産があれば不動産担保ローンも事業資金に使える 相談員:そうですね。事業用と限定されていないのですが、不動産を担保にして融資をしてもらう方法があります。 Kさん:不動産ですか?それは自分の不動産でないといけないのでしょうか? 相談員:いえ、ご本人名義のみでなく、ご家族名義の不動産でも可能で、中にはローン返済中でも可能なところもあります。 Kさん:それは可能性が出てきました。法人化する前に個人でも申し込めるのでしょうか? 相談員:はい、不動産の担保があるので、返済能力について審査が通れば、銀行や日本政策金融公庫より緩めといえそうです。 Kさん:なるほど。どのくらい融資が可能かは、担保となる不動産しだいですよね。 相談員:おっしゃる通りです。不動産担保ローンの融資可能額は、担保物件の評価額の8~7割程度と言われています。 Kさん:わかりました。自宅の土地や、実家の土地もあるので、検討してみようと思います。ちなみに費用などはかかるのでしょうか? 相談員:そうですね。担保設定による融資なので、住宅ローンのように、抵当権設定費用や収入印紙、更に不動産鑑定費用や融資事務手数料がかかると思っておいてください。 Kさん:なるほど。専門のコンサルタントに頼まなくてもいいのがちょっと気楽です。 相談員:気楽と言っても、安易に借りられるだけ借りてしまうと、その後の返済が負担になってしまうこともあるので、やはり事業計画を立てて、返済できる内容で検討することが大事ですよ。なお、民間の銀行・日本政策金融公庫・そして不動産担保ローンの特徴や違いを一覧にしてみましたので、ご参考にしてください。 事業資金の調達に使える手段(これから事業を始める場合) 不動産担保ローン日本政策金融公庫民間の金融機関 新創業融資・新規開業資金事業用融資 特徴不動産を担保にし、使途も比較的自由な融資一般の金融機関が行う金融を補完することを目的に融資を行う事業の実績や返済能力を審査し一定の範囲内の融資を行う 借入要件は?◎比較的緩い△一定の要件あり△一定の要件あり 申込者の要件は?個人でも法人でも個人でも法人でも(個人事業の確定申告書の提出必須)一般的に一定(2期など)以上の業歴や債務超過でない法人 自己資金は?状況しだい融資額の1割以上、平均は3割程度ある程度必要 担保は?家族や本人名義の不動産も可能(ローン返済中でも)新創業融資は原則不要新規開業資金は応相談身内の名義の不動産では厳しい 保証人は?原則不要(担保提供者など保証人を必要とする場合もある)原則不要代表者の保証は必要 借入可能目安は?物件の評価額の8~7割程度上限は新創業融資3000万円、新規開業融資7200万円(実際は平均300万~1000万円台が多い)平均300万~コンサルタント経由で1000万円台など 2019年10月筆者調べ まとめ 日本政策金融公庫の主なメリット・デメリットは? ◯ メリット ・公的な融資なので安定的な固定金利 ・担保や保証人は原則不要 △ デメリット ・新規事業の融資には、雇用創出などの要件や自己資金要件を満たすことが求められる ・審査が通り、1000万円台の借入を実現するには、コンサルタントに頼むことが必要になる場合も 不動産担保ローンの主なメリット・デメリットは? ◯ メリット ・不動産を担保にするので、法人個人など事業に対する要件が比較的緩い ・担保物件の対象が幅広く、その評価額の8~7割程度まで借入可能 △ デメリット ・もし、返済できなくなった場合、担保とした不動産を失う 不動産担保ローンを低金利で借りるコツとは 不動産担保ローンに限らず、ローン金利は、一般的に「○%~○%」といったように上限と下限が表示されることがほとんどです。これは、個別のローンごとに適用される金利が変わる、ということを表していま...記事を読む 執筆者紹介 吹田 朝子( Tomoko Suita ) 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント (社)円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、STコンサルティング(有)代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 <主な著書> 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる!」スタンダーズ社・「小学生でもわかる!お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など

  • 不動産担保ローンとカードローンの違いとは

    不動産担保ローンとカードローンは、資金が必要なときに利用できるローンという点は同じですが、特徴やメリット・デメリットには違いがあります。ローンを利用したことがないと、不動産担保ローンとカードローンをどのように使い分ければよいか、わからないのではないでしょうか。そこで今回は、不動産担保ローンとカードローンの違いについて解説します。なお、カードローンには不動産担保ローンのカード型もありますが、ここでのカードローンは一般的な無担保カードローンとします。 カードローンとは カードローンとは、利用限度額の範囲なら、銀行やコンビニのATM・インターネットを利用して、何度でも自由に借入・返済できる無担保ローンのことです。銀行や消費者金融が提供しており、入会金や年会費は必要ありません。資金の利用目的は原則自由で、旅行やレジャー、冠婚葬祭、美容代など、さまざまな用途に利用できます。ただし、サービスによっては、事業性資金には利用できないこともあります。契約できる年齢には制限があり、20歳以上の方が対象です。また、高齢者の年齢制限は、60代後半までが上限となることがほとんどです。カードローンの中には、初めて利用する方を対象に無利息期間を設定しているサービスもあります。 カードローンのメリット カードローンを利用するメリットとして、以下のものが挙げられます。 審査が早い カードローンは審査が早く、短時間で資金調達が可能です。カードローンは無担保なので、担保について審査する時間を省略できるからです。中には「最短30分で審査結果を回答できる」とうたっているカードローンもあります。申し込みはインターネットで完結するので、店舗に訪問して手続きする必要もありません。 保証人不要 ローンを利用する場合は、保証人が必要なケースもあります。家族や友人に保証人をお願いすることを心苦しいと感じる方は多いのではないでしょうか。また、保証人が思うように見つからないと、保証人を探すのに大変な労力がかかります。カードローンは保証人不要で利用でき、限度額の範囲内であれば何度でも自由に借入・返済可能です。 ATMやインターネットで借入・返済できる ATMやインターネットで借入・返済できるのも、カードローンのメリットのひとつです。急にお金が必要になった場合でも、近くの銀行・コンビニATMですぐに借りることができます。時間帯によっては、ATM手数料0円で利用可能です。また、スマホやパソコンから手続きすれば、登録口座に振込してもらえます。 カードローンのデメリット カードローンは先ほど紹介したメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。 金利が高い カードローンの金利は一般的に4%~15%で、さらに高い金利が適用されることもあります。カードローンは担保という保証がないため、利用者が返済できなくなった場合のリスクに備えて金利は高めに設定されています。借入金利が高いと利息の負担額が大きくなり、返済総額が増えてしまいます。 返済期間が長期化しやすい カードローンは、返済期間が長期化しやすいのもデメリットです。ほとんどのカードローンは、「定額(定率)リボルビング方式」と呼ばれる返済方式を採用しており、借入残高に応じて決めた固定金額または借入残高の一定割合を毎月返済していきます。リボルビング方式は、毎月の返済額は少額で済みますが、返済額に占める利息の割合が大きいのが特徴です。元本の返済がなかなか進まないため、返済期間が長期化しやすくなります。 不動産担保ローンとカードローンの違い 不動産担保ローンは、担保となる不動産の価値を評価する必要があるため、融資に時間がかかります。カードローンのように短時間で審査終了、即日融資というわけにはいきません。 また、カードローンは通常、手数料は発生しませんが、不動産担保ローンでは事務手数料、不動産鑑定費用、抵当権の登記費用などがかかります。借りたお金を返済できなくなると、担保にした不動産を処分されてしまうのもデメリットです。 しかし、不動産担保ローンは、カードローンよりも低金利で借入できます。カードローン金利は一般的に4%~15%ですが、不動産担保ローンは一般的に2%~10%程度です。また、カードローンの限度額は最大1,000万円程度ですが、不動産担保ローンなら、担保とする不動産の価値によっては1億円以上の資金を借りることも可能です。さらに不動産担保ローンは返済期間を10年~30年と長期に設定することができ、カードローンに比べて長期間の借入がしやすいメリットもあります。 不動産担保ローンとカードローンはどう使い分ける? カードローンは気軽に利用できますが、金利が高いので、長期間にわたって利用すると利息の負担額が大きくなってしまいます。カードローンはどうしても資金が必要なときに短期間だけ利用し、なるべく早く返済することを心掛けましょう。 担保にできる不動産を保有している方が、まとまった資金を低金利で調達したい場合は不動産担保ローンがおすすめです。不動産担保ローンとカードローンそれぞれのメリット・デメリットを比較し、ご自身の状況に合わせてどちらを利用するか判断しましょう。 【初心者必見!】そもそも「不動産担保ローン」とは? 文字通り、不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることができるローンのことです。一般的に、不動産は土地や建物、マンションなどを指しますが、お金を融資する金融機関によっては、別荘な...記事を読む

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