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  • 競売を回避する「任意売却」とは?――担保不動産売却までの流れと心得(3)

    ローンの返済を滞納し、担保としている不動産を手放すことになったとしても、それでローンが完済されるわけではありません。競売での売却価格がローンの残額を下回った場合、不足する金額を支払わなければならないからです。今回は、競売後の流れと、ローンの債務を清算するための競売以外の選択肢である「任意売却」について、お話しします。 競売でローンが完済できるわけではない 金融機関はローンの返済をしてもらうために、担保としている不動産を競売によって売却するわけですが、不動産の売却代金がローンの残高に不足していることがあります。この残っている債務(「残債」といいます)を返済するのは、ローンを借入れた債務者に変わりはありません。つまり、ローンを滞納して返済が不能となった場合、担保不動産を競売にかければ解決する、ということではないのです。 競売で返済ができなかった残債については、引き続き、債権者に返済をすることになります。このときの債権者は、ローンを融資した金融機関や途中で「代位弁済」をした保証会社となりますが、債権管理回収を専門に行う「サービサー」という業者になることもあります。サービサーは、競売後、それまでの債権者から債権を譲渡され、債務者からの債権回収を行ないます。 このように、債権者は変わる可能性はありますが、債務者の残債に対する返済義務はそのままです。実際の返済方法については、債権者との交渉になりますが、分割払いとなるケースが多いようです。 競売価格は市場価格の約7~8割に設定される では、なぜ競売で売却した不動産の代金が、ローンの残債に不足するのでしょうか。その原因は、競売価格(正式には「売却基準価額」)にあるとされています。(2)でも説明していますが、競売にかけられた物件については、不動産の状態をチェックする現況調査などを経て、不動産鑑定士によって競売価格が決められます。一般的に、この競売価格は、市場価格の7~8割程度に設定されます。 市場価格より2~3割ほど割安に価格が設定される理由は、競売物件には買主にとってさまざまなリスクが存在するからです。例えば、落札後、建物の構造に欠陥が見つかった場合、修繕費などは買主が負担します。また、前の所有者がスムーズに退去をしてくれなかった場合は、買主が必要な交渉や手続きをしなければなりません。こうしたリスクを考慮して、競売価格は市場価格よりも低く設定されるのです。 さらに、競売には、「買受可能価額」という最低落札価格が設定されています。この買受可能価額は競売価格よりもさらに2割割安に設定されています。そのため、仮に競売価格が市場価格の7割の水準に設定されており、買受可能価額で落札されてしまった場合は、市場価格の56%の価格で売却されてしまうことになります。 また、これは見過ごされやすい費用ですが、ローンの延滞が始まってから競売で売却されるまでの間、延滞分の遅延損害金や罰則金が発生します。金融機関にもよりますが、遅延損害金は年率20%近くに設定しているところも多く、延滞から競売による売却までおよそ1年半かかるとすると、毎月の支払額によってはかなりの金額に上ります。こうした費用が重なるため、売却代金が残債に不足するケースが多くなります。 「任意売却」でも一括返済は難しい 競売によって不動産が市場価格よりも安く売却されてしまうことを防ぐ手段が、「任意売却」です。不動産が競売にかけられる前に、債務者が自分の意志で不動産を売却することから任意売却と呼ばれています。 任意売却の最大のメリットは、基本的には通常の不動産取引と同じような売買が可能なので、市場価格に近い価格で売却できる可能性があることです。また、裁判所による担保不動産への「差押え」が行われる前に売却できれば、不動産の登記簿に「差押え」が記載されることもありません。 但し、任意売却をするには、債権者である金融機関の同意が前提となります。そのため、任意売却を行なう専門の業者に金融機関との交渉を依頼することになります。そこで合意が得られれば、任意売却の手続きに入ることができます。 任意売却は、競売の入札が始まっている状態でも可能です。しかし、そもそも不動産の売却には時間がかかるため、任意売却を選択するのであれば、早い段階から専門の業者に依頼することがポイントになるでしょう。 また、任意売却は、あくまでも「市場価格に近い価格で売却できる可能性がある」というに過ぎません。任意売却が行われても、ローンの残債が残ることはよくあります。残債の返済は、債務者が分割払いなどで行います。その点は、競売による売却と変わりません。   ▼シリーズ「担保不動産売却までの流れと心得」の記事一覧 ・第1回:「金銭消費貸借契約証書」の重要性 ・第2回:法的手続き開始から所有権の移転まで ・第3回:競売を回避する「任意売却」とは?

  • 法的手続き開始から所有権の移転まで――担保不動産売却までの流れと心得(2)

    前回は、ローンの支払いが滞納してから、金融機関から、「法的手続きを開始する」という内容を通知する催告書が届くまででした。そして、その段階で、すでに手続きが始まっている可能性が高いことを述べました。今回は、それ以降、裁判所による競売にかけられるまでです。 「期限の利益喪失」後は、裁判所の競売手続きに移行する ローンの延滞によって、前回説明をした、債務者の「期限の利益」が喪失された後は、何もしなければ、担保となっている不動産は競売にかけられることになります。したがって、不動産を売却されたくないのであれば、この通知が来る前に、一括返済をするなど、何らかの対応をとる必要があります。 さらに、金融機関によっては、「代位弁済」の通知が来ることがあります。「代位弁済」(だいいべんさい)とは、滞納をしている債務者に代わって、保証会社がローンの残高を金融機関に対して一括返済することです。代位弁済が行われた後は、債務者は金融機関から保証会社に代わります。そのため、「代位弁済」の通知は保証会社から送られてきます。すでに「期限の利益」は喪失しているため、保証会社が債務者になっても、一括返済が必要であることは同じ。「期限の利益喪失」の通知の後に届くことになります。 ここで注意すべき点は、融資をする金融機関がすべて保証会社を利用しているとは限らないということです。銀行は保証会社を利用しているケースがほとんどですが、銀行以外は、保証会社を利用していないことも少なくないのです。当然、保証会社を利用していなければ、代位弁済の通知が送られてくることはなく、債権者は変わりません。 裁判所からの最初の通知は「差押え」 「期限の利益」が喪失され、放置をしておくと、裁判所から「差押え」(さしおさえ)の通知が届きます。金融機関あるいは保証会社といった債権者が、裁判所に担保としている不動産の競売の申し立てをすると、今度は裁判所から債務者に、裁判所が不動産を「差押え」したことを知らせるのです。 差押えは、債権者がローンの返済を受ける権利を守るために、不動産の所有者が勝手に売却することができないようにする措置といえます。裁判所が差押えをした事実は、不動産の登記簿謄本に登記されます。差押えの記録がある不動産は売買できません。また、この段階に入ると、債権者の同意なしに競売を回避することもできなくなります。ただし、ローンの一括返済をすれば差押えを解除することは可能です。 裁判所の差押えの後は、同じく裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が送られてきます。債権者が申し立てていた不動産の競売を、裁判所が正式に受理したことを知らせる書類です。この通知が届いた後は、競売に向けての具体的な手続きが開始されます。 通知後、1~2か月程度で裁判所の執行官による現況調査が行われます。現況調査とは、実際の不動産の状態をチェックすることで、登記簿に記載されている情報があっているか、周辺の状況はどうか、誰が住んでいるのかといったことを確認する作業です。外観や室内の写真撮影や住人への聞き取りなどが行われます。 この現況調査は、法的な執行力があるため、拒否することはできません。もし、室内の調査を拒めば、執行官が鍵を壊して建物の中に入ることが認められています。裁判所は、こうした現況調査の結果や、不動産鑑定士による価格の査定を参考にして、競売にかける不動産の基準価格を決めることになります。 競売のスケジュールが決まり不動産からの退去が近づく 現況調査から3~6か月くらい経過すると、いよいよ裁判所から「競売の期間入札」が決定したという通知が来ます。担保となっている不動産の競売に関する日程が記載された書類です。 以下、大体の競売の流れは、まず対象となる不動産の物件情報が開示される「閲覧開始日」が設定されます。そこから数週間以内に入札が開始されます。入札の終了までは最長1か月以内となっており、入札終了後、1~2週間程度で入札の結果が公表されます。そして、裁判所は、対象となる不動産に最も高い価格を付けた人(「最高価買受人」といいます)に不動産の売却を行うことになります。 入札の結果が出た後は、2か月程度で最高価買受人による代金の納付が行われます。代金の納付が行われた段階で、不動産は落札者の所有となりますので、登記簿上の所有権は移転され、その不動産に居住している人がいれば退去しなければなりません。以上が、担保不動産が売却されるまでの流れとなります。 なお、競売にかけられて、所有権が移転するまでの間、差押えや現況調査があっても、その不動産に住み続けることは可能です。しかし、「期限の利益」を喪失した後は、ローンの残高を一括返済する以外に、不動産の売却を回避する方法はありません。したがって、不動産を所有し続けたいのであれば、現実的には、「期限の利益」を喪失する前までの間に、何らかの対応をとる必要がありますが、それは非常に短い期間となります。売却されるまで猶予がある、と考えることは禁物なのです。   ▼シリーズ「担保不動産売却までの流れと心得」の記事一覧 ・第1回:「金銭消費貸借契約証書」の重要性 ・第2回:法的手続き開始から所有権の移転まで ・第3回:競売を回避する「任意売却」とは?

  • 「金銭消費貸借契約証書」の重要性――担保不動産売却までの流れと心得(1)

    金融機関から借入れた不動産担保ローンの返済が困難になってしまうと、担保として提供している不動産は金融機関によって売却されることになります。これは、不動産担保ローンを借入れるときの〝常識〟ですが、売却されることになった場合、実際にどんな手続きが発生するのかは、それほど知られてはいません。万が一、返済が困難になったときはもちろん、きちんと返済が終了したときにも関わる手続きが含まれていますので、4回にわたってお話しをしていきます。 不動産を担保にする権利「抵当権」 まず、不動産が担保にされたときの権利関係について、確認をしたいと思います。不動産担保ローンを融資するとき、金融機関は貸出先の不動産を担保にしますが、具体的には、「抵当権」を設定することになります。このとき、融資をする金融機関は「債権者」となり「抵当権者」になります。一方、融資を受ける方は、「債務者」となり「抵当権設定者」と呼ばれます。 抵当権は、債務者である金融機関が、担保とする不動産の登記簿謄本に登記することで完了します。登記されると、債務者がローンの返済が不可能になり(=「債務不履行」と呼ばれます)、裁判所が実施する「競売」(けいばい)などで不動産が売却された場合、優先して債務の返済を受けることができます。不動産を競売にかけることは「抵当権の実行」と呼ばれます。 なお、ローンを完済すれば抵当権を外すことができます。したがって、ローン返済期間の途中であっても、残りの借入額と利息をすべて繰り上げ返済してしまえば、抵当権を外せることになります。何らかの理由で、返済の途中で不動産を売却することになった場合は、まず完済をしてから売却します。抵当権が設定されている不動産には、基本的には買い手はつかないからです。抵当権が残ったままだと、不動産の前の所有者が債務不履行に陥ったときには、抵当権が実行されてしまいます。 また、ローンの返済が終わったとき、抵当権は自動的に抹消される、ということはありません。登記簿に記載されている抵当権は、抹消の手続きを行わない限り残ります。ローンを完済すれば、たとえ抵当権が記載されていても、金融機関の担保からは外れるのですが、抵当権が残っていると、その不動産を売却するときにスムーズにいかないケースが出てきます。したがって、完済したときには自分で手続きを行なう必要があります(費用を支払って、司法書士に代行してもらうことも少なくありません)。 「催告書」は法的手続きの通知書 では、ローンの返済が滞納した後の流れを追っていきましょう(以下は一般的に想定されるパターンで、すべての金融機関が該当するわけではありません)。 返済日に銀行口座からの引き落としができなかった場合、金融機関は、返済日の翌日に問い合わせの電話をしてくるはずです。問い合わせの内容は、支払いができなかった理由と、いつ頃に支払いができるのかという2つに集約されます。そして、金融機関としては、この段階で、融資先が債務不履行になっている可能性を視野に入れるようになります。 電話での問い合わせ以外に、支払いを催促する「督促状」(とくそくじょう)が郵送されてきます。この督促状は、返済を求める請求書にもなっており、「このまま滞納が続くとローンの残高と支払いの遅延損害金を一括返済してもらうことになる」といったことも記載されています。 請求書が届いた後も滞納が続き、返済の予定などを示さなかった場合は、「催告書」(さいこくしょ)が郵送されてきます。督促状との違いは、催告書は請求書ではなく、通知書であることです。何を通知するのかというと、「このまま滞納が続くと法的措置をとることになる」といった内容です。この法的措置とは抵当権の実行、つまり担保不動産の売却になります。 催告書は「内容証明郵便」で郵送されることがほとんどです。内容証明郵便とは、郵便局が「確実に郵送しました」という配達の記録を証明してくれるものです。催告書は、裁判所で不動産を競売にかけるときに必要な書類であることから、内容証明郵便を使うわけです。したがって、催告書が郵送されてきたら、すでに金融機関は法的な手続きを開始した可能性が高いと予想されます。 さらに、催告書が届いた場合、ローンの支払いの遅延などの情報を管理する「個人信用情報機関」は、目安として3か月以上の返済の遅延がある人を〝ブラックリスト〟に入れると考えられるため、その前に通知をすることになります。ただし、督促状や催告書が郵送された段階で、個人の信用情報には記録が残されていると考えたほうがいいでしょう。 「金銭消費貸借契約証書」の内容を確認しておくことが大事 たまに、ローンの契約を〝軽く〟考えてしまう人がいます。何の根拠もなく、「1回くらいの延滞であれば許されるだろう」といった思い込みなどです。しかし、多くの金融機関で、ローンの契約時に交わす「金銭消費貸借契約証書」に、「返済期日を1日過ぎただけでも『期限の利益喪失』事項に該当する」と記載しています。 「期限の利益」とは聞き慣れない言葉ですが、「ローンを分割払いで返済できる」ということで契約書に記載されます。この「期限の利益」を喪失してしまうと、ローンを借りた債務者は分割払いで返済できるという権利を失うため、残高と利息分を一括して支払わなければなりません。つまり、この通知が来た段階で、債務者は滞納分の支払いだけでは済まず、一括返済しか選択肢がないことになります。そもそも、毎月の返済が困難となり滞納をするわけですから、一括返済はほぼ不可能といえるでしょう。 もし、「返済期日を1日過ぎただけでも『期限の利益喪失』事項に該当する」と記載されていれば、契約書上の返済期日を過ぎてしまうと、金融機関から、いつ法的措置を取られたとしてもおかしくはないのです。「契約書なんてどれも同じだろう」とは考えず、金銭消費貸借契約証書の内容はきちんと理解しておくことが大切なのです。   ▼シリーズ「担保不動産売却までの流れと心得」の記事一覧 ・第1回:「金銭消費貸借契約証書」の重要性 ・第2回:法的手続き開始から所有権の移転まで ・第3回:競売を回避する「任意売却」とは?

  • 権利関係からみた不動産の分類について――不動産担保の基礎知識(4)

    不動産担保の基礎知識(3)では、土地の種類には「用途的地域」という分類があることを解説しました。土地の価値を評価するには、その土地が何に使われているかという「現況」(現在の状況)に加え、周辺地域の土地の利用状況から「何の用途に使うのが合理的なのか」を考慮することが重要になります。用途的地域とは、そうした地域の用途を分類しています。 用途的地域は、法律や条例に基づいた基準ではありません。国土交通省が公表している「不動産鑑定評価基準」が定めている「種別」です。ただし、国土交通省は、国家資格として「不動産鑑定士」を所管していますので、不動産評価の基準としては法令に準ずるもの、といっていいでしょう。 そして、その不動産鑑定評価基準には、「不動産の類型」という項目があります。土地と建物からなる不動産の「権利関係」に着目して分類をしたもので、こちらは法令に基づいた基準となっています。今回は、この不動産の類型についてお話しします。 土地の権利の「類型」は5種類ある 不動産の類型は、土地と建物に関する「権利」によって分類し、不動産の評価に役立てようというものです。類型には、土地の権利のみに着目する場合と、土地と建物の両方の権利関係をみる場合との2つのパターンがあります。まず、土地のみに着目したものについて説明しましょう。 土地だけをみるものは、不動産鑑定評価基準では「宅地」の類型といいます。ここでいう宅地とは、冒頭で述べた用途的地域に基づいたものです。したがって、一般の住居が多い「住宅地」、小売店や飲食店、雑居ビル、スーパーなどが多い「商業地」、町工場や工場が多い「工業地」などが対象となります。こうした宅地の類型には以下の5種類があります。 ①更地(さらち)…土地の上に建物がなく、土地の所有者が自由に使える状態のことです。一般的に更地というと、建物がなくて地面がむき出しの状態が思い浮かびますが、宅地の類型では、〝建物がない〟というだけではなく、③の「借地権」が付いていない土地、という意味を含んでいます。 ②建付地(たてつけち)…土地の上には建物があり、土地と建物の所有者が同じで、土地だけを評価する際の分類です。実際に評価の対象となることは、それほど多くありません。 ③借地権(しゃくちけん)…土地の所有者に賃料を支払って、土地を借りている人の権利。借りている人は「借地権者」、貸している土地の所有者は「借地権設定者」と呼ばれます。 ④底地(そこち)…賃料を受け取って土地を貸している所有者の権利。借地権を持っている人がいるため、底地の権利があっても、土地を自由には使えません。 ⑤区分地上権(くぶんちじょうけん)…他人の所有する土地の地下、あるいは、土地の上にある空間に、何らかのモノを設置する場合、設置をする側が有する権利。具体的には、地下の場合はトンネルや地下道、土地の上の空間の場合は送電線などが考えられます。借地権と同じく、区分地上権を持つ人は、土地の所有者に賃料を支払います。これを評価することも、最近はかなり減っています。 以上が宅地の類型になります。あまり聞き慣れないものがあったと思いますが、宅地には商業地や工業地が含まれているため、さまざまな様態があります。 土地と建物の権利関係には4種類ある 次は、「建物及びその敷地の類型」で、土地と建物の権利関係から分類したものです。以下、4種類があります。 ①自用(じよう)の建物及びその敷地…土地と建物の所有者が一致しているケースです(「自用」とは自家用という意味です)。具体的には、一戸建て住宅、自社ビルなどが該当します。不動産評価においては最も一般的といえるものです。 ②貸家及びその敷地…土地の所有者が賃貸アパートやマンション、貸しビルなどを建てており、その建物を他人が借りているケースです。これもお馴染みのものといえるでしょう。 ③借地権付建物…宅地の類型で触れた借地権を有する人が所有する建物が建っている状態です。具体的には、親が所有する土地に子供が家を建てているような場合です。建物が自家用か、さらに別の人へ貸しているかで、違いがあります。 ④区分所有建物及びその敷地…複数の人が建物と土地の一部分を所有している状態です。いちばんわかりやすいのは分譲マンションのオーナーです。また、ビルを共同で開発して一部を所有しているケースも該当します。 不動産評価の指針となる「種別」と「類型」 「不動産担保の基礎知識」の(3)と(4)で、不動産を評価する際の分類方法である種別と類型について解説をしてきました。この2つを用いると、例えば、評価対象となる不動産が、商店街に近接する地域にあれば種別は「商業地」、一戸建ての自宅であれば類型は「自用の建物及びその敷地」というように分類されます。 現実の不動産は、こうした種別や類型に、スムーズに当てはまらないものも少なくありません。しかし、そもそも基準がなければ、他の物件との比較や評価自体が困難になります。自分の不動産の価値を知るためにも、不動産の分類について知っておいて損はありません。   ▼シリーズ「不動産担保の基礎知識」の記事一覧 ・第1回:融資における担保の種類 ・第2回:不動産の「抵当権」とは? 内容から手続きまで ・第3回:「用途」からみた土地の種類 ・第4回:権利関係からみた不動産の分類について

  • 「用途」からみた土地の種類――不動産担保の基礎知識(3)

    不動産は、「土地」と土地の上に建っている「建物」から構成されています。そして、土地にはさまざまな分類方法によって定義される「種類」があります。不動産を売却したり、ローンの担保とする場合、土地の価値(=価格)を算定することになりますが、その際に重要となるのは「用途的地域」という分類による種類です。今回は、この用途的地域について説明をしていきます。 登記簿に記載されている「地目」とは? 土地の種類と聞いて、どんなものが頭に浮かびますか?「住宅地」や「農業地」、あるいは建物などが何もない地面だけの「更地」(さらち)といったものでしょうか。このように、一般的には、土地は利用されている状況によっていろいろな種類に分かれます。 ただし、土地には様々な法律や規制が存在し、それぞれの法律や規制によって利用状況の定義が異なるため、法律や規制の数と同じだけの種類があるといえます。その結果、名称は同じでも内容は微妙に違う、といったことがあり、分かりづらくなっているのです。 最も基本的な種類は、登記簿に記載されている「地目」(ちもく)でしょう。利用状況によって分類したもので、宅地・田・畑・牧場・原野・塩田・鉱泉地・池沼・山林・墓地・境内地・運河用地・水道用地・用悪水路・ため池・堤・井溝(せいこう)・保安林・公衆用道路・公園・鉄道用地・学校用地・雑種地、と合計23種類もあります。 地目は登記事項ですので、不動産登記法によって定義されている土地の種類といえます。なお、登記簿の地目は「畑」であったとしても、現在は住宅になっているなど、地目と現在の利用状況が異なっている場合は少なくありません。その場合、固定資産税などの不動産にかかる税金は、地目ではなく現在の利用状況を基にして課税されます。 土地の現況を表しているのが「用途的地域」 そこで、「現在の利用状況はどうなっているのか」といった観点から分類しているのが用途的地域になります。用途的地域は、大きく分けて「宅地地域」「農地地域」「林地地域」の3種類があります。保有している土地の周辺地域が、建物が建てられている「宅地」がほとんどであれば宅地地域となります。同じく、田んぼや畑が多ければ農地地域となります。 次に、宅地地域は、「住宅地域」「商業地域」「工業地域」「その他」の4つに分類されます。この分類は、建っている建物の種類によります。住宅が多ければ住宅地域、個人商店やスーパー、雑居ビルなどが多ければ商業地域、町工場や工場が多ければ工業地域、といった具合です。ここからさらに、住宅地域にあるのが「住宅地」、商業地域にあるのが「商業地」、工業地域にあるのが「工業地」となり、これが土地の種類となります。 ここで注意点があります。用途的地域は、都市計画法で定められている「用途地域」とは違うことです。都市計画法上の用途地域は、「第1種低層住居専用地域」や「近隣商業地域」、「準工業地域」といった区分をしており、それぞれ、土地の広さや建物の高さ、容積率などに明確な基準があります。用途的地域と用途地域は名称が酷似しているため、混同されることが多く、注意が必要です。 用途地域と比較すると、用途的地域には明確な数値による基準はありませんが、おもに以下の4つの条件が判断材料となります。 ① 自然的条件…地理的な位置、地質や地盤などの自然環境 ② 社会的条件…人口の状態、都市インフラや公共施設の整備状況など ③ 経済的条件…物価や賃金の状態、雇用や消費・投資といった経済および金融活動の状況 ④ 行政的条件…土地利用や建築物に関する規制、不動産取引に関する規制など この4つの条件を総合的に考慮して、住宅地なのか商業地なのか、あるいは工業地なのかを判断することになります。 「用途的地域」の有用性について では、明確な基準がない用途的地域の分類には、どんな意味があるのでしょうか。例えば、住宅地の中に、ポツンと小さな畑がある状況をイメージしてみましょう。確かに、現在の土地の利用状況は農地かもしれません。しかし、売却するとなったときには、土地の価値は農地として算定するよりも、住宅地として算定するほうが実態に近いといえます(住宅地として算定する方が土地の価値は高くなります)。また、商業地の中に一軒家が建っているケースもよくありますが、この一軒家の土地は、住宅地としてではなく、商業地として価値を算定するのが相応しいといえます。 このように、土地の価値を算定するときは、単に登記簿上の地目や、町名などの行政区分上の地域をみるのではなく、現在の土地の利用状況を含めた周辺地域の状況全体を考慮することが不可欠といえます。売却や不動産担保ローンの融資にあたっては、まず用途的地域を把握し、その地域内にある土地の公示価格や取引の実際のケースを基にして、土地の評価をすることが大事です。そうした総合的な判断をする際に、用途的地域による分類は有効になるのです。   ▼シリーズ「不動産担保の基礎知識」の記事一覧 ・第1回:融資における担保の種類 ・第2回:不動産の「抵当権」とは? 内容から手続きまで ・第3回:「用途」からみた土地の種類 ・第4回:権利関係からみた不動産の分類について

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