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  • 市街化区域とは?市街化調整区域との違いを解説

    市街化区域とは?市街化調整区域との違いを解説

    住宅や土地の購入を検討している中で、「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉を聞くことはないでしょうか。 どちらも都市計画法で定められた地域で、土地の使いみちや建築できる建物に制限があります。マイホームを購入してから後悔しないように、各区域の特徴を理解しておくことが大切です。 今回は、市街化区域の概要や市街化調整区域の違いについて解説します。 市街化区域とは? 市街化区域とは、都市計画法で分類されている都市計画区域の1つです。都市計画区域は以下の3種類があります。 住宅を建てる際の制約が少ない 生活インフラが整っている 売却しやすい 都市計画税がかかる 市街化区域は、基本的に住宅を自由に建てることが可能です。電気や水道、交通といった生活インフラも整っているため、需要が高く、売却しやすい特徴があります。 一方で、市街化区域内に住宅(土地・家屋)を所有すると都市計画税がかかります。1月1日現在で住宅を所有している人が対象です。税額は「課税標準額×0.3%」で、固定資産税と併せて課税されます。 用途地域とは? 用途地域とは、市街化地域内の土地の用途を13種類に区分し、建築できる建物や規模などを制限するものです。大きくは「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分けられます。各用途地域の特徴は以下の通りです。 区分用途地域概要 住居第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域。小規模な店舗兼用住宅、小中学校などが建てられる 第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域。小中学校、150㎡以下の店舗などが建てられる 第一種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域。病院や大学、500㎡以下の店舗などが建てられる 第二種中高層住居専用地域主に中高層住宅のための地域。病院や大学、1,500㎡以下の店舗などが建てられる 第一種住居地域住居の環境を守るための地域。3,000㎡以下の店舗やホテルなどは建てられる 第二種住居地域主に住居の環境を守るための地域。店舗やホテル、カラオケボックスなどは建てられる 準住居地域国道や幹線道路と調和した住居の環境を守るための地域。 田園住居地域農地や農業関連施設と調和した住居の環境を守るための地域。 商業近隣商業地域周辺住民が日用品の買い物などをするための地域。住宅や店舗、小規模工場なども建てられる 商業地域銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模工場の建てられる 工業準工業地域主に軽工業の工場や施設が立地する地域。環境悪化のおそれがある工場以外はほぼ建てられる 工業地域どんな工場でも建てられる地域。住宅や店舗は建てられるが、学校や病院などは建てられない 工業専用地域工場のための地域。どんな工場でも建てられるが、住宅や店舗、学校などは建てられない 市街化調整区域とは? 市街化調整区域は、都市計画法では「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。原則として開発行為や都市施設の整備は行われず、基本的に住宅は建てられません。すでに建築されている物件の購入後のリフォームや、建て替えをする場合も自治体の許可が必要です。 市街化調整区域であっても、自治体によっては開発行為が一部認められるケースもあります。 市街化調整区域の特徴 市街化調整区域の主な特徴は下記のとおりです。 価格が割安な傾向にある 固定資産税が低い 都市計画税がない 建て替え、増改築などが制限される インフラ整備が進んでいないことがある 売却しにくい 住宅ローンが借りづらい 市街化調整区域は、市街化区域に比べると価格が安く、固定資産税が低い傾向にあります。都市計画税は課税されないため、取得費用や維持費用の軽減が期待できます。 一方で、住宅の建て替えや増改築を行うには自治体の許可が必要になるなどの制限があります。また、周辺のインフラ施設の整備が進んでおらず、生活するには不便を感じるかもしれません。このような事情から売却しにくく、住宅ローンを借りづらい傾向にあります。 非線引き区域とは? 非線引き区域は、都市計画法では「区域区分が定められていない都市計画区域」と定義されています。区域区分が定められていないため、土地利用の制限が緩いのが特徴です。ただし、自治体が土地利用方針を策定しているケース もあります。 参考)成田市「非線引き都市計画区域における土地利用方針」 非線引き区域の特徴 非線引き区域の特徴は以下の通りです。 土地利用の制限が緩い 用途地域が指定されていることもある インフラ整備が進んでいないことがある 地域住民が望まない土地利用の恐れがある 売却しにくい 住宅ローンが借りづらい 非線引き区域は制限が緩いため、基本的には自由に土地利用が可能です。ただし、市街化地域と同じように用途地域が指定されていることもあります。 市街化区域とは異なり、積極的に開発行為や都市施設の整備が進められる地域ではないため、インフラ整備が進んでいない可能性があります。また、規制が緩い分、地域住民が望まない形で土地が利用される恐れがあるのもデメリットです。 このような事情から市街化調整区域と同様に売却しにくく、住宅ローンを借りづらい傾向にあります。 区域区分や用途地域の調べ方 区域区分や用途地域は、自治体のホームページで確認できます。住所を指定すると、その区域の詳細がわかる地図情報を提供している自治体もあります。 担当部署(例:都市計画課)に問い合わせて教えてもらうことも可能です。 住宅や土地を売買する際は、不動産業者に確認してもらうのも一つの方法です。 参考)成田市「都市計画情報(なりた地図情報等)について」 まとめ 住宅や土地を売買する場合、市街化区域であればスムーズに取引できます。マイホームの購入を予定しているなら、物件が市街化区域内にあるかを確認しておきましょう。 執筆者紹介 大西 勝士(Katsushi Onishi) 金融ライター(AFP)。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。大手金融機関を含む複数の金融・不動産メディアで年間200本以上の記事執筆を行っている。得意領域は不動産、投資信託、税務。 <運営ブログ> https://www.katsushi-onishi.com/

    2022.05.25用語
  • 住宅の瑕疵保険とは?必要性や種類、メリット・デメリットを解説

    住宅の瑕疵保険とは?必要性や種類、メリット・デメリットを解説

    マイホームを購入するときは、住宅に欠陥や不具合がないか気になるのではないでしょうか。安心して住宅を売買するために、「瑕疵(かし)保険」という仕組みがあります。 瑕疵とは、本来あるべき性能や品質を持っていないことです。住宅の場合、建築基準法に定められた基準を満たしておらず、重大な欠陥がある状態をいいます。瑕疵保険に加入している住宅なら、購入後に欠陥が見つかっても無償で直してもらえます。 今回は、瑕疵保険の必要性や種類、メリット・デメリットについてわかりやすく解説します。 瑕疵保険とは 瑕疵保険とは、住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社(住宅瑕疵担保責任保険法人)が保険を引き受けます。 ■住宅瑕疵担保責任保険法人一覧 株式会社住宅あんしん保証 住宅保証機構株式会社 株式会社日本住宅保証検査機構 株式会社ハウスジーメン ハウスプラス住宅保証株式会社 (一財)住宅保証支援機構 ※2022年5月現在 出典)国土交通省 住宅瑕疵担保責任保険法人 住宅の購入者ではなく、事業者が加入する仕組みで、購入した住宅に欠陥が見つかった場合は、補修等を行った事業者に保険金が支払われます。 新築住宅と中古住宅のどちらも瑕疵保険の加入対象です。新築住宅は、建設工事完了日から1年以内に引き渡しまたは売買契約の締結が行われた住宅です。中古住宅は、新耐震基準を満たすことが要件です。新築と中古ともに、建築士による検査に合格する必要があります。 瑕疵保険の必要性 住宅の瑕疵保険はなぜ必要なのでしょうか。ここでは、新築住宅と中古住宅それぞれについて瑕疵保険の必要性を解説します。 新築の場合 新築住宅の売主は、住宅の主要構造部分の瑕疵について10年間の瑕疵担保責任を負う義務があります。しかし、売主の倒産などによって瑕疵担保責任を十分に果たせない場合、住宅購入者に大きな費用負担が生じます。 そのため、住宅購入者の利益保護を目的に、2007年に住宅瑕疵担保履行法が成立・公布されました。瑕疵担保責任の履行が確保されるように、新築住宅等の売主等に対して「保証金の供託」または「保険加入」が義務付けられました。事業者が倒産して補修を行えない場合、住宅購入者は保険法人に保険金を直接請求できます。 中古の場合 中古住宅の瑕疵保険は、新築とは異なり「任意加入」です。中古は築年数や使用状況によって品質に差が生じます。そのため、物件購入後に欠陥や不具合が見つかるかもしれません。 中古住宅の売買契約は、売主が「宅建業者」と「一般の方(個人間売買)」の2種類です。 売主が宅建業者の場合は、宅建業法上の瑕疵担保責任の義務に対応するため、2年間の保証が付くのが一般的です。一方、個人間売買の場合、保証なしで売買されることも多いです。そのため、中古住宅市場では、特に個人間売買において瑕疵保険の必要性が高まっているといえるでしょう。 瑕疵保険の種類 瑕疵保険は「新築住宅」と「既存住宅」の大きく2種類に分かれます。ここでは、それぞれの概要を確認してきましょう。 新築住宅 新築住宅の瑕疵保険を「住宅瑕疵担保責任保険」といい、「住宅瑕疵担保責任保険(1号保険)」と「住宅瑕疵担保責任任意保険(2号保険)」の2種類に分かれます。1号保険は、住宅瑕疵担保履行法に定める建設業者・宅建業者の資力確保義務に対応する保険、2号保険は、売主に資力確保義務がない場合に加入する保険です。 いずれも保険加入にあたり、事業者は住宅の工事中に建築士の検査を受けて合格する必要があります。新築住宅に瑕疵があった場合、補修等を行った事業者に対して保険金が支払われるため、購入者は無償で直してもらえます。請負契約や売買契約の際に業者から説明が行われるので、内容を確認しておきましょう。 既存住宅 既存住宅の瑕疵保険は下記の4種類に分かれます。 既存住宅売買瑕疵保険 リフォーム瑕疵保険 大規模修繕工事瑕疵保険 延長保証保険 既存住宅売買瑕疵保険は中古住宅の売買における瑕疵保険で、売主が「宅建業者の場合」と「宅建業者以外の場合」に分かれ、宅建業者以外の場合では、さらに「検査事業者保証」と「仲介事業者保証」に分かれます。 つまり、宅建業者が売主の場合は、宅建業者が保険に加入し、一般の方が売主の場合は、仲介業者や検査事業者が保険に加入する仕組みです。新築と同じく、保険に加入するには専門の建築士による検査を受けて合格しなくてはなりません。 リフォーム瑕疵保険は、リフォーム時の検査と保証がセットになった保険です。リフォーム工事中や工事完了後に、第三者である建築士の現場検査が行われます。工事後に欠陥が見つかった場合、補修等を行った事業者に対して保険金が支払われる仕組みです。 大規模修繕工事瑕疵保険はマンションの大規模修繕における瑕疵保険であるため、一般の方が利用する機会はないでしょう。延長保証保険は、新築住宅の引き渡し後10年間の瑕疵担保責任期間が経過後に検査・補修した場合の保険です。延長保険契約時の現況検査やメンテナンス工事の実施が加入要件となります。 参考)国土交通省「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」 瑕疵保険のメリット・デメリット 住宅購入後に欠陥が見つかった場合に無償で直してもらえるのがメリットです。また、瑕疵保険の加入にあたり専門の建築士による検査を受けるため、売主は購入希望者に物件の安全性をアピールでき、買主は瑕疵保険に加入している物件なら安心して購入できるでしょう。 一方で、保険料負担が生じることがデメリットです。さらに、売主は検査を受けて欠陥が見つかった場合、瑕疵保険の加入基準を満たすために追加工事が必要になる可能性もあります。また、中古住宅の保険期間は1~5年であるため、保険内容によっては短期間しか保証されない可能性があります。 瑕疵保険の利用方法 売主が宅建業者の場合は、事業者が加入するため購入者は手続き不要です。売買契約時などに瑕疵保険の説明や書類への記載があります。また、引き渡しの際に保険の証明書を受け取る必要があるので、忘れないようにしましょう。 住宅に瑕疵が見つかった場合は、売主(事業者)に補修依頼をします。売主が倒産している場合は、保険法人に補修費用(保険金)の直接請求が可能です。保険の証明書を確認して連絡をとりましょう。 売主が一般の方(個人間売買)の場合は、検査事業者に補修依頼をします。売主が事業者の場合と同じく、検査事業者が倒産している場合は保険法人に補修費用を直接請求できます。 売主との間でトラブルが発生した場合は、「住宅紛争処理支援センター」に相談できます。「住宅紛争審査会」に申請して、「あっせん」「調停」「仲裁」を受けることも可能です(申請手数料1万円)。 まとめ マイホームを購入する場合、瑕疵保険に加入している住宅なら欠陥が見つかっても無償で直してもらえます。特に個人間売買で中古住宅を取得する場合は、瑕疵保険の有無を確認してから購入しましょう。 執筆者紹介 大西 勝士(Katsushi Onishi) 金融ライター(AFP)。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。大手金融機関を含む複数の金融・不動産メディアで年間200本以上の記事執筆を行っている。得意領域は不動産、投資信託、税務。 <運営ブログ> https://www.katsushi-onishi.com/

    2022.05.18制度
  • 住宅購入時の優遇制度を解説、2022年以降の変更点も紹介

    住宅購入時の優遇制度を解説、2022年以降の変更点も紹介

    住宅を購入するときは、「住宅ローン減税」をはじめとしたさまざまな優遇制度が用意されています。一方で、どのような優遇制度があるのか詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。 そこで今回は、住宅購入で得られるさまざまな優遇制度について詳しく解説します。 住宅ローン減税 住宅ローンを借りて住宅を購入する場合は、住宅ローン減税が利用できる可能性があります。まずは住宅ローン減税の概要や要件、申請方法について確認していきましょう。 住宅ローン減税の概要 住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは、住宅取得者の住宅ローン金利負担の軽減を図るための制度です。住宅ローン年末残高の0.7%が10年間所得税から控除され、控除額と納税額に応じて所得税が還付されます。所得税から控除しきれない場合は、住民税から控除することも可能です。 また、一定の要件を満たす場合は控除期間が13年に拡充されています。物件は新築だけでなく、中古住宅や増築、省エネ・バリアフリー改修工事なども対象に含まれます。住宅ローン減税は節税効果が高いため、住宅ローンを利用するなら積極的に活用したい制度です。 参考)すまい給付金サイト「住宅ローン減税の概要」 住宅ローン減税の適用要件 住宅ローン減税の適用要件は以下4つです。 自ら居住すること 床面積が50㎡以上であること 中古住宅は耐震性能を満たしていること 借入期間・年収の要件を満たしていること 住宅ローン減税は、自ら居住するための住宅が対象です。別荘などのセカンドハウス、賃貸用物件は対象外です。対象となる住宅は、床面積が原則50㎡以上*であることが要件です。 ※特例特別特例取得の場合は床面積が40㎡以上の場合 新築住宅は現在の建築基準法に基づいて設計されますが、中古住宅は現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。そのため、中古住宅の場合は「築年数が一定年数以下」「現行の耐震基準に適合している」といった要件を満たさなくてはなりません。そのほか、「住宅ローンの償還期間(返済期間)が10年以上」「合計所得金額が2,000万円以下」といった要件もあります。 住宅ローン減税の申請方法 住宅ローン減税の申請手続きの流れは以下の通りです。 住宅を購入する 入居する(6ヵ月以内) 必要書類を入手する 入居翌年に確定申告を行う 住宅ローン減税を利用するには、普段は年末調整のみを行っている会社員だとしても、入居した翌年に以下の必要書類を添付して確定申告を行う必要があります。 住民票の写し 住宅ローン残高証明書 登記事項証明書 売買契約書 給与等の源泉徴収票 中古住宅の場合は、現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類(耐震基準適合証明書など)も必要です。会社員(給与所得者)は、2年目以降は勤務先に住宅ローン残高証明書を提出すれば年末調整で控除を受けられます。 2022年度以降の変更点 2021年12月に2022年度の与党税制改正大綱が決定し、住宅ローン減税の内容が一部変更される見通しとなりました。主な変更点は以下の通りです。 適用期限(2021年12月31日)を2025年末まで4年間延長 控除率を現行の1%から0.7%に縮小 所得要件を3,000万円以下から2,000万円以下に縮小 新築住宅の控除期間は原則10年から原則13年に拡大(中古は10年のまま) 低金利で控除率が住宅ローン金利を上回る「逆ざや」を解消するため、控除率が0.7%に引き下げられました。控除率や所得要件は引き下げられましたが、新築住宅の控除期間は原則13年に拡大されています。 また、控除対象となる住宅ローン借入残高の上限は以下のように変更されます。 表 住宅ローン借入残高の上限額(単位:万円) 住宅の種類 2022~23年入居 2024~25年入居 借入限度額(万円) 控除期間 借入限度額(万円) 控除期間 新築 長期優良住宅低炭素住宅 5,000 13年 4,500 13年 ZEH住宅 4,500 3,500 省エネ基準適合住宅 4,000 3,000 一般住宅 3,000 0* 10年 中古 長期優良住宅低炭素住宅ZEH住宅省エネ基準適合住宅 3,000 10年 3,000 一般住宅 2,000 2,000 ※2023年までに建築確認を取得した場合には、2,000万円 参考)令和4年度税制改正の大綱 住宅ローン減税以外の減税制度 住宅購入では、住宅ローン減税の他にも税負担が軽減される制度が用意されています。ここでは、住宅ローン減税以外の減税制度を紹介します。 印紙税の軽減措置 住宅を購入する際は、売買契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めなくてはなりません。不動産売買契約書の印紙税は、軽減措置によって税率が引き下げられています。2024年3月31日までに作成される契約書については、以下の軽減税率が適用されます。 表 印紙税の軽減措置(単位:円) 契約金額 本則税率 軽減税率 100万円超 500万円以下 2,000 1,000 500万円超 1,000万円以下 10,000 5,000 1,000万円超 5,000万円以下 20,000 10,000 5,000万円超 1億円以下 60,000 30,000 1億円超 5億円以下 100,000 60,000 5億円超 10億円以下 200,000 160,000 印紙税は、物件価格(契約金額)が高くなるほど税負担も増える仕組みです。軽減措置の適用期間中に売買契約を締結すれば、印紙税の節税になります。 参考)国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 登録免許税の軽減措置 登録免許税とは、購入した住宅(土地、建物)の登記を行うときに納める税金です。課税標準額(固定資産税評価額)に税率を掛けて税額を計算します。 購入した住宅の所有権を設定するため、新築住宅は所有権保存登記、中古住宅の場合は所有権移転登記を行わなくてはなりません。住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も必要です。 住宅購入に関する登録免許税の軽減措置は以下の通りです。 表 登録免許税の軽減措置(単位:%) 登記の書類 本則税率 軽減税率 土地の所有権移転登記 2.0 1.5 住宅用家屋の所有権保存登記 0.4 0.15 住宅用家屋の所有権移転登記 2.0 0.3 抵当権設定登記 0.4 0.1 土地は2023年3月31日、住宅用家屋と抵当権は2022年3月31日まで軽減税率が適用されます。住宅用家屋については、床面積50㎡以上などの要件があります。 参考)財務省「登録免許税に関する資料」 不動産取得税の軽減制度 不動産取得税とは、住宅などの不動産を取得したときに課される税金です。税額は、課税標準額(固定資産税評価額)に税率を掛けて計算し、税率は土地・家屋ともに3.0%です。 住宅購入では、土地・家屋にかかる不動産取得税の軽減制度があります。2024年までに取得した土地については、課税標準額が1/2となり、「土地を取得後3年以内に住宅が新築されている」などの要件を満たすと、さらに税額が軽減されます。家屋については、以下の床面積要件を満たす新築住宅を購入した場合、課税標準額から1,200万円が控除されます。 表 新築住宅の床面積要件 住宅の種類 床面積要件 一戸建て 50㎡以上 240㎡以下 一戸建て以外(マンションなど) 40㎡以上 240㎡以下 中古住宅についても同様の軽減措置がありますが、現行の耐震基準に適合していることが要件です。住宅が新築された日に応じて、100万円から1,200万円の間で課税標準額から控除されます。 固定資産税の軽減制度 住宅を所有すると、毎年固定資産税が課税されます。固定資産税の税額は、土地・家屋ともに課税標準額(固定資産税評価額)の1.4%です。ただし、住宅用地には課税標準の特例措置があり、小規模住宅用地(住宅1戸につき200㎡までの部分)は課税標準額の1/6、一般住宅は課税標準額の1/3で税額を計算します。 家屋については、新築住宅で「50㎡以上 280㎡以下」という床面積要件を満たす場合、固定資産税額の2分の1が減額されます。減額期間は一戸建てが3年間、マンションが5年間で、2022年3月31日までに新築された住宅が対象となります。 住宅取得等のための資金にかかる贈与税非課税措置 父母や祖父母などの直系尊属から自ら居住する住宅の新築・購入、増改築のために金銭の贈与を受けた場合、以下の金額まで贈与税が非課税になります。 一般住宅:1,000万円 質の高い住宅:1,500万円 本措置を申請する受贈者(贈与を受ける人)は、下記の要件を満たす必要があります。 贈与年の1月1日で20歳以上 贈与年の合計所得金額が2,000万円以下 贈与年の翌年3月15日までにその家屋に居住する また、対象となる家屋は、床面積50㎡以上240㎡以下で中古住宅は耐震基準に適合するものである必要があります。なお、「質の高い住宅」とは下記のような要件を満たす住宅です。 断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4以上の住宅 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上又は免震建築物の住宅 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上の住宅 本措置を受けるには、確定申告時に税務署に申請する必要があります。申請の際は「受贈者の戸籍謄本」「贈与年の所得金額を証明する書類」「売買契約書」「登記事項証明書」などが必要です。手続きの詳細は税務署に確認しましょう。 参考)国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」 すまい給付金 一定の要件を満たす住宅を購入する場合は、すまい給付金の給付を受けられます。住宅ローン減税と併用できるので、住宅購入費用の負担軽減が期待できます。ここでは、すまい給付金の概要や適用要件、申請方法について確認していきましょう。 すまい給付金の概要 すまい給付金とは、消費税率引き上げによる住宅購入者の負担を緩和するための制度です。住宅ローン減税は、住宅ローン残高の一定割合を所得税や住民税から控除する仕組みなので、収入が高い人の節税効果が高い一方で、収入が低い人への節税効果は限定されます。 一方ですまい給付金は、収入が一定以下の人を対象に給付金が支給されます。収入額によって給付額が変わるため、収入が低い人でも住宅購入費用の負担軽減が期待できます。 ただし、新築注文住宅は2021年9月30日、新築分譲住宅・中古住宅は2021年11月30日までに契約した物件で、2022年12月31日までに引き渡し・入居が完了した住宅が対象となりますので、これから住宅を契約する人は対象外です。 参考)すまい給付金「すまい給付金とは」 すまい給付金の適用要件 すまい給付金は、以下の要件を満たす人が対象者です。 住宅の所有者(不動産登記上の持分保有者) 購入した住宅に自ら居住する 収入が一定以下(年収775万円以下が目安) 住宅ローンを利用しない場合は年齢が50歳以上 すまい給付金を受けるには、購入した住宅に自ら居住する必要があります。収入要件もあり、収入額の目安と給付基礎額は以下の通りです。 表 収入額の目安と給付基礎額(単位:円) 収入額の目安 給付基礎額 450万円以下 500,000 450万円超 525万円以下 400,000 525万円超 600万円以下 300,000 600万円超 675万円以下 200,000 675万円超 775万円以下 100,000 また、すまい給付金の対象となる住宅の主な要件は以下の通りです。 引き上げ後の消費税率が適用される 床面積が50㎡以上 第三者機関の検査を受けた住宅 新築住宅は施工中、中古住宅は売買時に第三者の検査を受け、一定の品質が確認された住宅が対象となります。 すまい給付金の申請方法 すまい給付金は対象となる住宅を購入し、入居した後に申請が可能となります。申請期限は、住宅の引き渡しから1年3ヵ月以内です。すまい給付金事務局に申請書類を郵送するか、全国のすまい給付金申請窓口に持参します。 申請者は原則として住宅取得者ですが、住宅事業者等が手続きを代行することも可能です。事務局が申請内容に間違いがないかを確認し、審査に通過すると、申請時に指定した口座に給付金が振り込まれます。 まとめ 個人の住宅取得を後押しするため、国はさまざまな優遇制度を用意しています。この記事で紹介した優遇制度を利用すれば、住宅購入費用の負担軽減が期待できます。なお、それぞれの制度には終了期限が設けられているので、常に最新の情報をチェックするようにしてください。住宅購入を検討しているなら、優遇制度を最大限に活用しましょう。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 建物状況調査とは?診断項目やメリット・デメリット、利用方法を解説

    建物状況調査とは?診断項目やメリット・デメリット、利用方法を解説

    中古住宅は新築より割安な価格で購入できるのが魅力ですが、元の所有者の維持管理や築年数などによって品質に差があります。中古住宅の購入を検討する場合、性能や品質に問題がないか不安を感じるのではないでしょうか。 建物状況調査を利用すれば、購入前に建物の状況や不具合を確認することができます。今回は、建物状況調査の概要や診断項目、メリット・デメリットについて詳しく解説します。 建物状況調査とは 建物状況調査とは、宅建業法で定められた基準をもとに実施する検査のことです。一定以上の知識や技術力を有する「既存住宅状況調査技術者(国の定める講習を修了した建築士)」が実施します。 建物状況調査が生まれた背景 建物状況調査は2018年の宅建業法改正に伴い、従来の「ホームインスペクション」とは一線を画す形で生まれました。宅建業法改正により、中古住宅の売買に関する手続きについて宅建業者に義務付けられた内容は以下3つです。 媒介契約締結時に建物状況調査のあっせんに関する書面を依頼者に交付する 買主に対して建物状況調査の結果を重要事項として説明する 売買契約成立時に売主と買主の双方が確認した事項を書面で交付する 宅建業者に義務付けられているのは、あくまでも説明やあっせんです。実施が義務付けられたわけではない点を理解しておきましょう。 建物状況調査の診断項目 建物状況調査の診断項目は、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の2つに分かれます。木造戸建て住宅(2階建て)の場合は以下の通りです。 <構造耐力上主要な部分> 基礎 壁 柱 小屋組 土台 斜材 床版 屋根版 横架材 <雨水の侵入を防止する部分> 屋根 外壁 開口部 国土交通省の定める基準に従い、検査機器を使用して目視や非破壊検査を行います。物件の状態や規模によりますが、所要時間は3時間程度が一般的です。 建物状況調査とホームインスペクションの違い 「建物状況調査」と「ホームインスペクション」は、同義として扱われる場合もありますが、厳密には異なります。ホームインスペクションは、住宅に関する検査全般を意味する言葉です。さまざまな呼び名があり、業者によって検査員の資格の有無や検査内容が異なります。中古住宅を売買する前に建物の状況を確認したい場合は、建物状況調査とホームインスペクションの違いを理解しておくことが大切です。 建物状況調査のメリット 中古住宅の売買に建物状況調査を活用することには、売主と買主の双方にメリットがあります。 買主のメリット 買主のメリットは以下の通りです。 安心して購入できる 購入後のメンテナンスの予定が立てやすい 専門家からアドバイスを受けられる 専門家の調査によって建物の状況や不具合の有無を確認できるので、安心して物件を購入できます。あらかじめ修繕の必要性を把握することで、購入後のリフォームや修繕といったメンテナンスや費用の見積もりが立てやすくなるでしょう。調査結果に応じて、専門家からアドバイスを受けることも可能です。 売主のメリット 売主のメリットは以下の通りです。 引渡し後のトラブル回避が期待できる 競合物件との差別化につながる 建物状況調査の結果を買主に伝えてから売却できるので、引渡し後のトラブルを回避しやすくなります。建物状況調査を実施したことをアピールすれば、(調査を受けていない)競合物件との差別化にもつながるでしょう。 建物状況調査のデメリット 一方で、建物状況調査には以下のようなデメリットもあります。 買主のデメリット 調査費用を買主が負担する場合は、コストがかかるのがデメリットです。また、建物状況調査は瑕疵の有無を判定するものではありません。調査結果に問題がなくても、瑕疵がないことが保証されるわけではない点に注意が必要です。 売主のデメリット 調査費用を売主が負担する場合は、物件売却で得られる収益が減少します。また、建物状況調査を実施すると、物件に不具合が見つかるかもしれません。調査結果によっては、補修費用の負担や値下げの必要性が生じる可能性があります。 建物状況調査の利用方法 建物状況調査を利用する場合は、「既存住宅状況調査技術者検索サイト」で調査実施者を探します。不動産業者が提携している調査実施者がいる場合は、あっせんを希望する旨を伝えて対応してもらう方法もあります。 調査実施者を選定したら、見積もりをとって診断内容や料金を確認しましょう。見積もりの内容に問題がなければ、診断日時を決定します。検査当日までに準備が必要な書類の具体例は以下の通りです。 間取り図 販売図面 確認済証 検査済証 住宅性能評価証 新耐震基準適合証明書 マンションの場合は、上記に加えて管理規約や長期修繕計画の写しなども必要です。調査を依頼する業者に確認して準備を進めましょう。 当日は基本的に依頼者も調査に立ち合い、その場で説明を受けます。後日報告書が送られてくるので、不明点があれば問い合わせて確認しましょう。 参考)住宅リフォーム推進協議会「既存住宅状況調査技術者検索サイト」 まとめ 建物状況調査を活用すれば、取引前に建物の状況を把握できるので、中古住宅を安心して売買できます。広義のホームインスペクションとの違いを理解したうえで、依頼する調査実施者を探しましょう。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 マンション管理計画認定制度とは?認定基準やメリット・デメリットを解説 2022年4月から「マンション管理計画認定制度」がスタートします。マンション管理適正化の推進を目的に創設された制度で、マンションの管理や資産価値などに影響を与える可能性があります。 本制度の...記事を読む

    2022.05.04制度
  • iDeCo加入時に住宅ローン控除との併用で注意すること

    iDeCo加入時に住宅ローン控除との併用で注意すること

    節税効果が大きなメリットのiDeCoと住宅ローン控除。しかし、「税額控除」と「所得控除」という違いがあることをご存じでしょうか。また、併用する際には、それぞれの控除が打ち消し合うことがないかなどにも注意しましょう。 iDeCoの掛金は「所得控除」 個人型確定拠出年金「iDeCo(イデコ)」は原則60歳まで(2022年5月からは原則65歳まで)加入できる老後資金を準備するための制度で、拠出した掛金は「所得控除」の対象となり、所得税と住民税の節税効果につながる点がメリットの1つとされています。拠出したお金は投資信託や元本確保型商品(預金や保険)で運用できます。 拠出できる掛金には上限があり、自営業者等であれば国民年金基金と合算して月68,000円、会社員は企業型確定拠出年金や企業年金等の有無により月12,000~23,000円です(条件によりiDeCoに加入できない人もいます)。公務員は月12,000円、配偶者の扶養に入っている専業・パート主婦(夫)は月23,000円まで拠出できます。ここでは月額で示しましたが、実際は年額で上限が定められています。 下図は、所得税の課税額算出の流れです。所得税は、1年間の全ての所得から所得控除を差し引いた残りの課税所得に税率を適用し税額を計算します。 iDeCoで拠出した掛金は、図からわかるように、所得税と住民税(所得割額)を算出する課税所得から控除できます。例えば、所得税率10%の人が23,000円のiDeCo積立を行った場合、年掛金276,000円に対し、節税効果は年55,200円(所得税27,600円、住民税27,600円)です。 詳細はこちらiDeCo(イデコ)の仕組みとは?メリット・デメリットを解説 図:課税所得算出の流れ 住宅ローン控除は「税額控除」 住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、住宅ローンを借りてマイホームを取得・リフォームした場合に、一定要件を満たせば、所得税から控除できる仕組みです。年末のローン残高に応じて、2021年は1%、2022~2024年は0.7%が所得税額から控除できます。 控除できる上限も、物件が新築か中古かで適用となる年数が異なるほか、2022年以降は、物件が認定住宅かどうかによっても変わります。 ※国税庁 No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除) 住宅ローン控除は、図を見ていただくとわかるように、算出された所得税から控除できます。控除額が所得税を上回った場合は、翌年の住民税から一定額まで控除することもできます。 そもそもどのような人がiDeCoを活用すべき? ところで、そもそもどのような人がiDeCoを活用すべきなのでしょうか。 iDeCoは現在、原則60歳まで(2022年5月からは原則65歳まで)が加入できる制度で、前述のように、自営業者等や会社員、公務員、専業・パート主婦(夫)など、国民年金加入者(第1号~第3号)であれば加入できます。 「iDeCoを活用すべき人」を明確にするために、まず、iDeCoに加入できない人や、iDeCoが向かない人を整理してみましょう。 iDeCoに加入できない人 iDeCoに加入できないのは下記3通りです。 国民年金の未納がある場合 年齢要件を満たさない場合 勤務先が企業型年金との併用を認めていない場合 iDeCoはあくまで公的年金を補完する役割であるため、国民年金保険料を支払っていることが条件となります。また、加入のためには20歳以上60歳未満(2022年10月からは65歳未満)という年齢制限があります。 他にも会社員の場合には勤務先の企業年金の規約を確認する必要があります。勤務先によっては企業型年金とiDeCoの併用を認めていない場合があり、その場合にはiDeCoへの加入ができません。 iDeCoが向かない人 また、iDeCoに加入できたとしても向いていない人もいます。 20代や30代前半の専業主婦(夫) 配偶者の扶養の範囲で働くパート主婦(夫) 結婚資金や子どもの教育資金などを先に貯める必要がある人 上記のように、収入が少なく所得控除の恩恵を受けづらい人や、老後資金の準備よりも目先でまとまったお金が必要になる人は、中途解約や引き出しのできないiDeCoは向いていません。 これらの人で資産形成を考えているのであれば、当面は必要な時に引き出せる「NISA」の方が向きます。30代後半や40代になり、本格的に老後資金作りを進める際には、iDeCoが候補になります。所得控除による恩恵がない主婦(夫)等でも、口座維持手数料が低い金融機関を選べば、運用益は非課税、受取時は所得控除の適用対象などのメリットは享受できます。 他にも、毎月の収支に余裕がない人や、金利の高い借り入れがある人は、まずは家計の正常化を図ることが先決です。 住宅ローン控除とiDeCoの併用時はここに注意! 住宅ローン控除とiDeCoはいずれも節税効果があるものの、併用することで支払う所得税や住民税の上限を超えてしまうと、節税効果が薄れてしまう点は注意が必要です。 実際のケースで考えてみましょう。 iDeCo加入者が住宅ローン控除対象になる場合 すでにiDeCoを始めている30代後半の共働き夫婦が、マイホーム購入を検討。夫が1人で住宅ローンを組んで住宅ローン控除を利用しようとしたところ、両方の控除が重なることで所得税・住民税の納税額を控除額が越えることに気づいた。 このようなケースでは、iDeCoの拠出額の見直しを検討しましょう。iDeCoは国民年金の加入区分ごとに上限金額が決まっていますが、いずれの区分でも最低金額は5,000円からの拠出が可能です。ただし、iDeCoは原則途中解約ができない点や、掛け金の変更は年に一回までである点には注意が必要です。 住宅ローン控除対象者がiDeCoに加入する場合 住宅ローン控除を受けている30代半ばの正社員夫婦(住宅ローンは夫が組んでいる)がiDeCoを始めようと検討したところ、夫の方はiDeCoによる節税金額が少ないと判明。 ⇒このようなケースでは、以下のような加入を検討しましょう。 妻がiDeCoに加入をする 夫が所得控除のメリットがある範囲内で掛金を設定する 当面のiDeCoの加入を見送る 夫側に加入のメリットが少ないのであれば、妻が加入をするもしくは所得控除のメリットがある範囲内での加入が良いでしょう。また、住宅ローン控除で受けられる控除額は年々減っていくうえ、受けられる期間も決まっているので当面は加入を見送るというのも選択肢の一つです。 まとめ iDeCoをうまく活用することで節税効果が見込める一方で、住宅ローン控除と併用した際には思ったよりも効果が得られない場合もあります。また、加入できたとしてもiDeCoを活用することがベストな選択肢とならない人もいるでしょう。単に運用益の非課税メリットだけで考えるのであれば、iDeCoよりも流動性が高いNISAを活用することをおすすめします。 執筆者紹介 豊田 眞弓( Mayumi Toyoda ) マネー誌ライターを経て、94年より独立系ファイナンシャルプランナー。 個人相談、講演・研修講師、コラム寄稿などを行う。座右の銘は「笑う門には福もお金もやってくる」。趣味は講談、投資。 <主な著書> 「夫が亡くなったときに読む本」(日本実業出版社)、「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」(アニモ出版)、ほか著書多数。

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