住宅ローンの変動金利は、低金利の恩恵を受けられる一方で、常に「将来、返済額が上がるかもしれないリスク」と隣り合わせの側面があります。日銀の政策転換が進み、金利上昇が現実となっている昨今では、「金利は当分上がらないだろう」というこれまでの前提が揺らぎ始めています。 「固定金利にすると、月々の返済額が上がってしまう」「諸費用を支払ってまで借り換えるべきか」──そう足踏みしてしまうのは、住宅ローンを「目先の損得」だけで捉えているからかもしれません。 本記事では、月々の返済額を下げるための借り換えではなく、予測しにくい金利上昇リスクから家計を守る「備え」として、【フラット35】への借り換えを解説します。これまでの返済実績を活かし、手元資金を大きく減らさずに、完済までの家計の見通しを立てやすくする。そのための【フラット35】の活用法をお届けします。 ※本記事は、当社グループ会社であるSBIアルヒ株式会社のサービスについてご紹介するPR記事です。 変動から固定へ。将来の金利上昇リスクへの「備え」としての借り換え 金融の専門家ですら住宅ローン金利の先行きを見通すのが困難な今の時代、月々の返済額が社会情勢によって左右される状況を放置することは、将来のライフプランを不安定にする要因になりかねません。 金利動向に一喜一憂するストレスから距離を置き、長期的な家計の主導権を取り戻す。そのためには、「月々の返済額を安くする」という従来の借り換えの発想だけでなく、「変動から固定へ」という視点で住宅ローンを見直すことも選択肢の一つです。 目先の損得ではなく、完済までの「家計の見通し」を立てるための借り換え 変動金利型の住宅ローンは、「将来、いくら返済額が増えるか分からない」という不確実性を常に抱えています。これに対し、返済期間中の金利が変わらない固定金利への借り換えは、必ずしも目先の返済額を下げるためだけのものではありません。 低金利環境下で借り入れた変動金利から全期間固定金利へ借り換える場合、借り換え直後の返済額は上がる傾向があります。しかし、それは単なる負担増ではなく、将来の予測しにくい金利上昇リスクに備え、完済までの支出見通しを立てやすくするための対価と捉えられます。 つまり、固定金利への借り換えの本質は、目先の損得ではなく、将来の返済額が増加する恐れに対して「備える」ことにあります。 全期間固定の【フラット35】なら、返済計画を立てやすい そこで固定金利型住宅ローンの有力な選択肢となるのが、全期間固定金利型住宅ローンの代表格である【フラット35】です。 最大の特徴は、借り換えた時点で完済までの金利、月々の返済額、総返済額の見通しを立てやすくなることです。全期間固定金利型住宅ローンであるため、借り換え後に市場金利が変動しても、返済額は原則として変わりません。日々の金利動向に一喜一憂する不安を軽減し、教育資金や老後資金などのライフプランを考えやすくなります。 数ある【フラット35】の中で、なぜ「SBIアルヒ」なのか 「家計の防衛策」として【フラット35】を選ぶ際、実は「どこで申し込んでも同じ」というわけではありません。数ある金融機関の中でも、住宅ローン専門金融機関であるSBIアルヒが選ばれるのには、明確な理由があります。 「保証型」や【フラット20】からの複数商品による金利条件の検討 多くの金融機関が扱う一般的な【フラット35】は「買取型」と呼ばれ、窓口が異なっても金利差が出にくい仕組みです。一方、SBIアルヒは買取型だけでなく、【フラット35(保証型)】を活用した独自の商品を提供しています。 この「保証型」を活用した独自商品の大きな特徴は、一般的な「買取型」の【フラット35】よりも、低い金利が適用される可能性がある点です。一般的な【フラット35】への借り換えを検討する場合でも、SBIアルヒが提供する独自の借り換え商品を選択することで、より有利な金利条件で将来の金利上昇リスクに備えやすくなる可能性があります。 さらに、残りの返済期間が20年以下の場合は、【フラット20】も選択肢となります。返済期間が短いほど貸し倒れなどのリスクが抑えられ、より低い金利が適用されやすくなるからです。返済期間や借入条件に応じて、このような複数の商品から検討できる点もSBIアルヒの魅力の一つです。 「子育てプラス」×「諸費用の借り入れ」で手元資金を温存 SBIアルヒが提供する【フラット35（保証型）】を活用した商品は、国が推進する【フラット35】子育てプラスに対応しており、2026年3月からは借り換えも対象となっています。若年夫婦世帯や子育て世帯であれば、子どもの人数等に応じて当初５年間、最大年1.0％の借入金利引下げが適用される場合があります。 ※最大年1.0％の金利引下げは、各種要件を満たすことで付与される「金利引下げメニュー」の合計ポイントが4ポイント以上の場合に適用されます。 さらに、借り換えのハードルとなる融資手数料や登記費用などの諸費用も、必ずしも現金で用意する必要はありません。条件を満たせば、これらを借入金額に含めて借り換えることが可能です。 「子育てプラスによる当初期間の金利引下げ」と「諸費用の借り入れ」を組み合わせることで、手元資金を温存しながら、借り換え直後の負担を抑えやすくなります。 ※本商品をご利用いただくには所定の審査があります。また、金利情勢や返済期間等の融資条件によっては、【フラット35（買取型）】より金利が高くなる場合があります。必ず最新の金利状況を比較・確認したうえでご検討ください。 「わが家の場合はどう変わる？」まずは無料相談で確認を 住宅ローンの借り換えによる「家計の防衛」を成功させるためには、インターネット上の簡易シミュレーションだけで判断するのではなく、自分の条件に合わせて確認することが大切です。残債、残りの返済期間、適用できる制度、諸費用の扱いなどが複雑に絡み合い、実際の負担額はご家庭ごとに大きく変わる傾向があるためです。 住宅ローン専門金融機関のノウハウで、一人ひとりに合わせた解決策を提案 そこで頼りになるのが、全期間固定金利住宅ローン【フラット35】融資実行件数シェアNo.1（※）の実績を持つSBIアルヒです。SBIグループが持つ金融の専門ノウハウを活かし、複雑な条件を整理したうえで、一人ひとりに合わせた解決策を提案します。 ※「全期間固定金利住宅ローン【フラット35】融資実行件数シェアNo.1」表記について：取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む2010年度～2025年度までの【フラット35】実行件数において16年連続No.1（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ） ニーズに応じて選択できる。「来店相談」と「ビデオチャット相談」 金利上昇のニュースが続く今、現状維持のままにするのではなく、まずは「自分の場合、月々の返済額や総返済額がどう変わるのか」という事実を確認することが第一歩です。とはいえ、「店舗で顔が見える状態でじっくり相談したい」「店舗に行く時間がないので隙間時間で相談したい」など、相談者によって希望は分かれます。 そのような要望に応え、SBIアルヒでは店舗でじっくり相談できる「来店予約」と、自宅にいながら、すきま時間に画面越しで直接質問できる「ビデオチャット相談」をご用意しています。 現在の借入状況や希望などを伝えることで、住宅ローン専門金融機関であるSBIアルヒの専門スタッフより複雑な計算や制度の適用条件を踏まえた、ご自身の状況に応じた解決策の提案を受けられます。借り換えをするかどうかは、まず話を聞いたうえで、ご自身の状況に合っているかを確認してみてはいかがでしょうか。将来の金利上昇リスクに備えたい方は、ぜひSBIアルヒの無料相談をご活用ください。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
区分マンション投資は、少額の自己資金から開始でき、管理の負担を抑制できることから、会社員を中心に普及している不動産投資手法です。一方で、一室のみを運用する場合は空室時に家賃収入が途絶えるなど、特有のリスクも存在します。 この記事では、区分マンション投資の仕組みや特徴、メリット・リスク、投資適性の判断基準を専門的な視点から解説します。 【本記事のポイント(要約)】 区分マンション投資は少額・低負担で取り組みやすい反面、空室リスクや利回りの低さに注意が必要 新築と中古では、将来の収益性と減価償却(税務特性)が異なる 安定した賃貸経営のためには「不動産の立地・管理体制の精査」と「パートナー選定」が重要 ※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の商品や投資行動を勧誘するものではありません。投資には元本割れを含むリスクがあります。投資に関する最終的な判断は、ご自身の判断と責任において行ってください。 区分マンション投資の基本構造と種類 区分マンション投資の収益性とリスクは、タイプ(ワンルーム・ファミリー)や築年数(新築・中古)によって大きく変動するため、それぞれの特徴に応じた戦略的な選定が必要です。 マンション「一室」単位の所有と賃貸運用 区分マンション投資とは、マンションを一棟丸ごと所有するのではなく、一室単位で購入・所有して賃貸運用する不動産投資手法です。 投資家は、購入した一室を入居者へ賃貸することで毎月の家賃収入(インカムゲイン)を得ます。また、不動産市場の動向に応じて購入価格を上回る金額で売却できれば、売却益(キャピタルゲイン)を得ることも可能です。 「ワンルーム」と「ファミリータイプ」の需要特性 一室でもワンルームとファミリータイプでは、賃貸需要のターゲットおよび居住期間が異なります。 ワンルームは主に単身者をターゲットとし、主要駅周辺や都心部近接の立地において高い賃貸需要が期待できます。ただし、就職や転勤、進学などによるライフステージの変化に伴い入退去の頻度が高く、平均居住期間は短くなる傾向にあります。 一方、ファミリータイプは夫婦や子育て世帯が中心です。入居決定後は長期間にわたり居住し続ける傾向があり、安定したインカムゲインが期待できます。ただし、購入価格(初期投資額)が高額になりやすく、賃貸需要が周辺の教育関連施設(保育所や学校)や生活利便施設(スーパーや病院)などの地域環境に左右されます。 「新築」と「中古」の違い 新築と中古では、不動産価格だけでなく、減価償却費の計上をはじめとする税務面のメリットや将来の収益性に大きな差が生じます。 「新築」と「中古」の収益性の違い 新築マンションは最新の設備や高い視認性により、初期の入居者募集において優位性を持ちます。しかし、不動産販売価格に不動産開発業者(デベロッパー)の広告宣伝費や人件費などの販売コストが上乗せされることで初期購入金額は比較的高額になる傾向があり、購入直後から建物の市場価格が下落するリスクを含んでいます。 対して、中古マンションは新築マンションに比べ購入価格を低く抑えられる場合もあり、投資金額に対する年間家賃収入の割合を示す「表面利回り」が高くなる可能性があります。ただし、築年数が著しく経過した中古マンションは、専有部の設備交換費用や共用部の修繕負担金が増加し、最終的な「実質利回り」が低下するリスクを内包しているため、事前の資金シミュレーションが不可欠です。 「新築」と「中古」の減価償却費・税務特性の違い 不動産の減価償却費とは、建物や設備の購入費用を、購入した年に一括で経費とせず、耐用年数にわたって毎年分割して経費計上する会計上の仕組みです。減価償却費は、実際の現金の支出を伴わない「帳簿上の経費」であり、課税対象となる不動産所得を圧縮して手元の現金を確保するための重要な役割を持ちます。 減価償却費の計算方法は、建物の種類や築年数によって異なります。新築の場合は、国税庁が定める法定耐用年数に基づいて均等に償却します。 一方、中古の場合は「見積法」や「簡便法」に基づく耐用年数を算定することで、新築より短い期間で償却を行うことが可能です。耐用年数が短いほど、減価償却費として経費計上できる金額が大きくなり、購入直後の税負担の軽減効果が期待できます。 ※中古資産の耐用年数は、新築と同じ法定耐用年数をそのまま用いるのではなく、個別にあと何年使えるか(残存使用可能期間)を見積もる「見積法」を用いて算定することができます。その残存使用可能期間の年数を見積もることが困難である場合には、「簡便法」を用いることが可能です。 簡便法による耐用年数の計算式は以下の通りです。 法定耐用年数の全部を経過した資産 法定耐用年数 × 20% 法定耐用年数の一部を経過した資産 (法定耐用年数 - 経過年数) + (経過年数 × 20%) 出典)国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」 例えば、築30年の鉄筋コンクリート造マンション(法定耐用年数47年)の場合、簡便法で算出される減価償却期間は、以下の通り23年と算出されます。 (47年 - 30年) + 30年 × 20% ＝ 23年 以下は鉄筋コンクリート造のマンション一室を新築4,000万円で購入した場合と中古(築30年)2,800万円で購入した場合（建物のみの価格）の年間減価償却費の比較です。 <減価償却費の計算例(鉄筋コンクリート造・建物価格ベース)> 新築 中古(築30年) 建物価格 4,000万円 2,800万円 耐用年数 47年 23年(簡便法) 年間減価償却費※ 約85万円 約122万円 ※年間減価償却費は建物価格÷耐用年数で算出した概算額 建物価格が低い中古の方が新築よりも年間減価償却費が大きくなる試算となります。 ただし、簡便法を用いて耐用年数を短くした場合、償却期間が前倒しで終了します。計上できる減価償却費がゼロになると、帳簿上の利益が増加し、税負担も増加するため注意が必要です。 購入初期の減価償却による節税メリットだけに目を奪われず、償却期間終了後を見据えた不動産投資ローンの繰り上げ返済や売却時期の策定など、明確な出口戦略をシミュレーションしておくことが重要です。 ※実際の確定申告における正確な税額計算については、必ず事前に税理士または所轄の税務署へご確認ください。 【比較表】区分マンション投資と他の不動産投資(一棟・戸建て)の違い 区分マンション投資は、一棟アパート投資や戸建て投資と比較して「初期費用を抑えやすく流動性が高い」という特徴を持つ一方、「空室時のリスク分散が困難である」という側面があります。それぞれの投資手法における投資効率やリスクの違いを正しく把握することが重要です。 <比較表：区分マンション投資・一棟アパート投資・戸建て投資> 区分マンション投資 一棟アパート投資 戸建て投資 初期費用 比較的低い 比較的高い 物件による 利回り(目安) 低め 高め 高め 空室リスク 集中(0か100) 分散可能 集中(0か100) 管理負担 軽い(委託前提) 重い 重い 流動性(売りやすさ) 高い 低い 標準 ※不動産投資手法の一般的な傾向を示した目安であり、実際の投資成果や条件を保証するものではありません。不動産の収益性やリスクは、立地、築年数、融資条件などによって不動産ごとに大きく異なります。 区分マンション投資と比較した一棟アパート投資の特徴 一棟アパート投資は、アパートを一棟丸ごと所有して賃貸に出す投資方法です。複数戸から家賃収入を得られるため、区分マンション投資よりも空室リスクを分散しやすいメリットがあります。また、建物一棟と土地を単独で所有する事になるため、土地が他の所有者との共有となる区分マンションと比較して、建て替えや売却など資産活用の選択肢が広がる傾向もあります。 一方で、購入価格が高額になりやすく、多額の資金調達が必要です。加えて、外壁塗装や屋根防水などの建物全体の修繕や管理も投資家の責任となり、管理の負担は大きくなります。大規模修繕費用に備えた資金計画と管理も求められます。 また、必要な資金規模から購入可能な投資家層が限られるため、区分マンションと比べると流動性が低く、売却に時間を要するケースがあります。 関連記事はこちら一棟アパート投資の特徴とメリット・デメリット、注意点を解説 区分マンション投資と比較した戸建て投資の特徴 戸建て投資は、戸建て住宅を購入して賃貸に出す投資方法です。ファミリー層の需要を取り込みやすく、入居期間が長期化しやすい傾向があります。中古の戸建てを選択することで初期費用を低く抑え、高利回りも期待できます。 ただし、区分マンションと同様に原則一戸のみを貸し出すため、空室時には家賃収入がゼロになります。加えて、建物や設備の維持管理を投資家自身で負担する必要があります。 また、戸建ては投資家だけでなく実需層への売却も期待できるため、一棟アパートより売却先の選択肢が広い傾向にあります。一方で、区分マンションと比べると購入を検討する層が限定される傾向があります。 区分マンション投資の4つのメリット 区分マンションには、以下4つのメリットがあります。 少額投資による総投資額の抑制 管理委託による本業との両立の容易性 好立地な優良不動産の取得容易性 高い流動性による出口戦略の立てやすさ 少額投資による総投資額の抑制 区分マンション投資のメリットの1つは、一室単位での購入となるため、総投資額を一棟投資に比べて抑制できる点です。都市部であっても中古マンションであれば数百万円台から市場に流通しており、金融機関からの借入総額も低く抑えられます。そのため、投資未経験者であっても過度なリスクを負わずに参入可能です。 管理委託による本業との両立の容易性 区分マンション投資では、購入後の主要な実務(入居者募集、賃貸借契約手続き、家賃回収、滞納督促、クレーム対応など)を賃貸管理会社へ委託することが可能です。また、廊下やエレベーターといった建物の「共用部分」の維持管理や清掃は、マンション全体の管理組合および委託された建物管理会社が主導するケースが多いため、投資家自身が現地へ赴く必要は基本的にありません。 管理会社へ管理業務を委託することで負担が軽減されるため、本業を持つ会社員の方であっても両立しやすい投資手法です。なお、管理会社へ支払う管理委託手数料の市場相場は、月額家賃収入の5%前後といわれています。 ※上記の手数料率は一般的な目安であり、管理会社や不動産の所在エリア、委託する業務の範囲など個別条件によって異なります。 好立地な優良不動産の取得容易性 都心部の主要駅周辺などの好立地環境において一棟アパートを取得するには、多額の資金調達が必要です。しかし、区分マンション投資であれば、同じ好立地環境にあるマンションの「一室」を比較的安価に取得できます。立地条件が優れている不動産は、将来にわたって安定した賃貸需要を維持しやすく、資産価値が急激に下落しにくい傾向にあります。 高い流動性による出口戦略の立てやすさ 区分マンションは価格が比較的安価で実需もあるため、購入を検討する投資家の数が多く、居住としての実需層もターゲットとなるため不動産市場における「流動性(換金性)」が高いという強みを持っています。急な資金調達が必要になった場合や、利益確定・損切りのための売却(出口戦略)の速やかな実行が期待できます。 ただし、最寄り駅からの距離や周辺環境など利便性に課題がある場合や人口減少が顕著な地域では、買い手がつかず売却期間が長期化する恐れもあるため、購入時の立地精査が前提となります。 知っておくべき区分マンション投資の5つのデメリット・リスク 一方で、区分マンション投資には、収益の不確実性や法的な制約、外部環境の変化によるコスト上昇リスクが存在します。あらかじめリスクの発生メカニズムと具体的な回避策を理解しておくことが重要です。 空室発生時における家賃収入の途絶リスク 一棟投資と比較した利回りの低さ 建物修繕・建て替えにおける意思決定の制限 金利変動にともなう返済負担の増加リスク 将来的な修繕積立金の増額リスク 空室発生時における家賃収入の途絶リスク 区分マンション一室に投資する場合、入居者が退去するとその期間の家賃収入は完全にゼロになります。一方で、金融機関への不動産投資ローン返済のほか、管理費・修繕積立金の固定費支払いは毎月発生し続けます。 空室期間が長期化し、自己資金からの「持ち出し」が続くと、不動産投資のキャッシュフローが破綻し売却を余儀なくされる恐れがあります。 なお、空室期間中の家賃を保証する「サブリース契約」を利用する手法もあります。ただし、契約内に「免責期間」が設定されていることや、借地借家法第32条を根拠に数年ごとに賃料減額を請求されるトラブル、あるいは中途解約時の違約金トラブルなども発生しているため、契約内容の精査が必要です。 一棟投資との比較における利回りの低さ 区分マンションは利便性の高い都心部に位置することが多く、家賃に対して「不動産の資産価値(購入価格)」が高値になりやすい特徴があります。結果として、投資額に対する年間家賃収入の割合である「利回り」は、地方の一棟アパート投資と比較して低くなる傾向があります。 不動産投資ローンなどでレバレッジをかけても手元に残る現金(キャッシュフロー)が少なくなるため、資産形成には相応の期間を要します。 建物修繕・建て替えにおける意思決定の制限 区分マンションの投資家は、建物全体の修繕方針や将来の建て替えを単独の意思で決定できません。これらはすべて「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」に基づく管理組合集会での決議が必要です。 例えば、共用部分の変更(大規模修繕の仕様変更など)には原則として出席した区分所有者およびその議決権の各「4分の3以上」、建物の建替え決議には区分所有者および議決権の各「5分の4(80%)以上」の賛成要件が区分所有法で定められています。 老朽化が進んでも、投資スタンスや経済状況が異なる他の所有者との合意形成が難航し、適切な修繕が遅延するリスクがあります。 ※必要な決議要件は法改正や管理規約によって異なる場合があるため、最新の法令や管理規約を確認することが重要です。 このリスクを軽減するためには、購入前に不動産会社を通じて「重要事項調査報告書」や「長期修繕計画書」を取り寄せ、過去の修繕履歴や管理組合の修繕積立金残高、および管理費の滞納率を確認します。積立金が十分に確保され、計画通りに大規模修繕が実施されている管理優良物件を選ぶことが防衛策になります。 金利変動にともなう返済負担の増加リスク 変動金利型の不動産投資ローンを利用して不動産投資をする場合、返済方式によって異なりますが金利上昇によりローンの毎月返済額が増加し、キャッシュフローを圧迫するリスクがあります。 区分マンションは、家賃収入からの運用利回りが低めの傾向があるため、資金調達コストである借入金利が1%上昇しただけでも自己資金からの「持ち出し(キャッシュフローの赤字)」の状態に陥りやすくなります。 将来の金利上昇リスクを排除したい場合は、金利体系が全期間確定する「固定金利型ローン」の不動産投資ローンを選択し、毎月返済額を一定にすることで長期的なキャッシュフロー計画を確定させる手法が有効です。 将来的な修繕積立金の増額リスク 区分マンションの所有者は、建物の将来の大規模修繕に備え、毎月「修繕積立金」を支払う義務があります。昨今の建築資材高騰や人材不足を背景に、当初の計画から大幅に積立金が増額されるケースもあり、収益性低下のリスク要因となります。 特に以下の特徴を持つマンションは、将来のコスト増、あるいは一時金の徴収リスクが高いため注意を要します。 総戸数が少ない：1戸あたりの修繕負担額が構造的に高くなる 過剰な共用設備：機械式駐車場や複数のエレベーターなど、維持・保守コストが高くなる 購入時の積立金が著しく低い築古不動産：将来の負担額が大幅に上がるリスクが高い 国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が示す目安を下回りすぎていないか確認が必要 区分マンション投資適性の判断基準 区分マンション投資に適性があるか否かは、「自己資金」「労力」「リスク耐性」の3つの指標から自身の適性を客観的に判断する必要があります。 【自己資金】少額から着実に不動産投資を開始したい人 区分マンション投資は、数千万円から数億円規模の一棟投資を行うだけの自己資金がない、または過大な債務(不動産投資ローン)を抱える心理的抵抗が強い人でも取り組むことが可能です。 少ない自己資金で区分マンション投資を通して実際の不動産賃貸経営を経験し、収支構造を実体験として理解した上で、資金調達手段を多様化して一棟アパート投資へシフトする戦略も考えられます。 【労力】管理の負担を最小限に抑えたい人 区分マンション投資は、本業の業務負担が重く不動産管理に時間や心理的リソースを割けない会社員や経営者でも取り組むことができます。上述の通り管理の実務を管理会社へ委託できるため、投資家の対応事項を「毎月の管理報告書のチェック」と「修繕発生時の承認」などに限定させることも可能です。 【リスク許容度】一定の余裕資金を保有している人 区分マンション投資は、突発的に空室時の家賃途絶(収入ゼロ)が発生する恐れがあります。そのため、家賃途絶期間に自身の給与所得(フロー)や預貯金(ストック)から不動産投資ローン返済および管理費などの固定費を問題なく補填できる「手元流動性」を確保する必要があります。 手元流動性を確保できず余裕資金がない状態で投資を開始すると、一度の退去で資金ショートを起こし、市場価格より大幅に安い価格での損切りでの売却を強いられる恐れがあります。 区分マンション投資の始め方3つのポイント 区分マンション投資で成果を上げるためには、始める際に「立地精査」「管理状態の確認」「パートナー企業の選定」の3つのポイントを押さえることが重要です。 長期的な賃貸需要の見込める立地選定 不動産投資は立地がとても重要です。長期的な賃貸需要が見込める立地選定の具体的な基準は、最寄り駅から近いこと、周辺の人口動態が維持または増加傾向にあること、再開発計画によって将来的な利便性向上が見込めることなどです。 長期的な賃貸需要が見込める立地であれば、旺盛な賃貸需要が期待でき、退去が発生しても速やかに次の入居者を確保することが可能です。すぐに入居者が確保できる環境下では、空室期間を恐れて家賃を下げる必要性が生じないため、結果として家賃の下落率を最小限に抑えるという好循環も期待できます。 管理体制および修繕積立金状況の精査 「マンションは管理を買え」という格言があるように、管理体制が資産価値を左右します。また、修繕積立金の状況によっては、購入後に想定外の負担が生じる恐れもあるため、事前の確認が重要です。 不動産購入前に不動産仲介会社などを通じて以下の書類を請求し、管理体制および修繕積立金の状況を確認しましょう。 重要事項調査報告書 修繕積立金の総額、現在の滞納金総額、管理費の改定予定を確認します。積立金の総額が直近の大規模修繕予算に足りているか、滞納額が膨らんでいないかがチェックポイントです。 長期修繕計画書 国土交通省のガイドラインに沿って長期的な修繕計画が策定されているか、その計画通りに現在の積立金が推移しているかを確認します。計画書がない、または計画が大幅に破綻している場合は、購入の見送りを検討すべきです。 実務実績が豊富な賃貸管理会社の選定 区分マンション投資は不動産の購入がスタートであり、その後の賃貸管理が最終的な実質利回りを大きく左右します。購入から賃貸管理まで一気通貫で伴走する不動産会社を選定する際は、以下の3つの観点から確認することが重要です。 リスク開示の誠実性 収支シミュレーションにおいて、空室率や将来の修繕費、経年による家賃下落率を織り込んだ、現実的なデータを提示しているかを確認します。メリットのみを強調する会社は要注意です。 賃貸管理の実績と規模 不動産の販売だけでなく自社内またはグループ会社などに強固な賃貸管理部門を保有し、豊富な管理戸数と高い平均入居率(95%以上など)を継続的に維持しているかを確認します。高い平均入居率は、客付け能力の高さの証明となります。 金融機関とのリレーション 金融機関(都市銀行、地方銀行、ノンバンク)との間で提携ローン(不動産投資ローン)を確保しているかを確認します。金融機関との豊富な提携実績は不動産会社自体の社会的信用の高さの裏付けになります。また、投資家に対して低金利や長期融資といった好条件の不動産投資ローンの斡旋が期待できます。 まとめ 区分マンション投資は、会社員の方でも少額の自己資金から本業に負荷をかけずに開始できる不動産投資手法である一方、一室運用時における空室リスクや運用利回りの低さといった構造的な課題も存在します。 購入前に「重要事項調査報告書」や「長期修繕計画書」による管理体制および修繕積立金状況の確認を行い、信頼に足る実務実績を持った不動産会社をパートナーに選定することが重要です。 自身の余裕資金とリスク許容度を客観的に見つめ直した上で、具体的な物件を用いた収支シミュレーションを行い、長期的に安定した資産形成を実現するためのファーストステップを踏み出してください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンとは？仕組みやメリット・デメリットを徹底解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保にして資金を借りるローンのことです。無担保ローンに比べて、まとまった金額を低金利で借りられる一方、返済が滞ると不動産が競売にかけられるリスク...
定年退職を迎えると、老後に備えて築いてきた資産を取り崩し、生活費に充てるフェーズに入ります。「せっかく増やした資産が減るのが不安」「年金だけで生活できるか」と懸念する人も少なくありません。 こうした不安に備える方法の一つが、投資信託の定期売却サービスです。運用を続けながら計画的に資産を取り崩せるため、資産寿命を延ばしつつ、相場変動に対する不安の解消が期待できます。 この記事では、投資信託の定期売却サービスの基本から、メリット・デメリット、ご自身のライフプランに合わせた売却方式の選び方、具体的な注意点までを詳しく解説します。最後までお読みいただくことで、ご自身の状況に最適な取り崩し方がわかり、安心して老後の資金計画を実行に移す第一歩を踏み出せるようになります。 【本記事の結論(要約)】 定期売却サービスは、運用を続けながら自動で現金を受け取れる仕組み 「資産寿命の延伸」と「相場に振り回されない安心感」がメリット 定額・定率・期間指定の3種類から、自身の目的(生活費補填、資産の維持、計画的使い切り)に合わせて選ぶことが重要 ※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の商品や投資行動を勧誘するものではありません。投資には元本割れを含むリスクがあります。投資に関する最終的な判断は、ご自身の判断と責任において行ってください。 投資信託の定期売却サービスとは？基本的な仕組み 定期売却サービスは、保有中の投資信託を金融機関があらかじめ設定した条件(頻度・金額・割合など)で自動的に売却し、現金化する仕組みです。手動での売却手続きの手間を省き、計画的な資産の取り崩しが可能になります。 定期売却サービスの主な特徴は以下の通りです。 ネット証券など一部の金融機関が提供 運用を継続しながら定期的に現金を受け取り可能 初期設定のみで自動執行されるため管理負担を軽減 定期売却サービスを活用する3つのメリット 定期売却サービスの主なメリットは、資産運用継続による資産寿命の延伸が期待できる点と、売却タイミングに悩む心理的ストレスを軽減できる点です。加えて、定期的なキャッシュフローが確保されるため、老後の生活設計を立てやすくなります。 運用継続による資産寿命の延伸 これまで積み立てた投資信託を全額現金化せず、運用しながら必要な分だけを取り崩すことで、資産寿命の延伸が期待できます。 例えば、60歳時点で2,000万円の資産があり、利回り2%で運用しながら65歳から年間100万円を取り崩す場合、運用せずに現金を引き出すケースと比較して、資産寿命は約8年延びる試算です。 <運用の有無による資産寿命の差のイメージ> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 ※上記のシミュレーションは、一定期間、年率2％の利回りで運用できたと仮定した複利計算であり、実際の相場変動リスクや信託報酬などの運用コスト、税金は考慮していません。また、将来の運用成果を保証するものではありません。 充実したセカンドライフをより長く安心して送るためにも、運用しながら取り崩す手法は有効な選択肢と言えます。ただし、相場環境によっては損失が生じる恐れもある点に注意が必要です。 相場に一喜一憂しない心理的負担の軽減 投資において「最適な売り時」を見極めるのはプロの投資家でも困難です。定期売却サービスは、あらかじめ設定したルールに基づいて機械的に売却を執行するため、売り時の見極めが不要です。 たとえ相場が乱高下していたとしても、「今は下落しているから売るのを待つべきか」といった感情的な判断を排除できるため、価格変動リスクに対する心理的ストレスを軽減します。 定期収入の確保 指定したスケジュールで自動的に投資信託を売却することで、定期的な収入を確保できます。 公的年金は原則として偶数月(2か月に1回)の支給であるため、支給のない奇数月の家計管理に苦労する人もいるでしょう。売却月を「奇数月」に設定することで、年金の受給ギャップを埋める補完的なキャッシュフローを作り、手元資金が不足するリスクを抑えた安定的な生活費管理が期待できます。 定期売却サービスのデメリットと注意点 定期売却サービスは万能ではありません。定期売却は資産を取り崩す行為であるため、一般的には「複利効果の低下」、下落相場における売却による「資産枯渇のリスク」、課税口座における「税負担の発生」に注意が必要です。 また、定期売却サービスは、すべての金融機関で提供されているわけではありません。現在、投資信託を保有している金融機関に定期売却サービスがない場合、手動で定期的に売却するか、対応している金融機関へ投資信託を移管するなどの手間が発生する点にも注意が必要です。 元本減少による複利効果の低下 定期売却サービスは、投資の魅力である「利益を再投資して増やす(複利効果)」を弱める要因となります。複利効果は、運用期間が長く、かつ元本(運用資産額)が大きいほど力を発揮します。 定期的に資産を売却して元本を削ることは、利益を生み出す母数を減らすため、投資効率の観点ではマイナスに働きます。 しかし、老後資金の運用においては、「投資効率の最大化」だけではなく「必要な生活費の確保」も重要です。投資効率の低下は、安定した生活費を得るために必要なものと捉える視点が必要です。 下落相場における資産枯渇リスク 投資信託の定期売却方法は、主に「定額指定」「定率指定」「期間指定」の3つがあります。 「毎月5万円」のような定額指定の場合、相場下落時にはより多くの口数(投資信託の売買単位)を売却することになるため、資産の枯渇が早まるリスクがあります。他の定期売却方法と比較したうえで、自身に合った取り崩し方を選ぶことが大切です。 定期売却方法ごとの特徴は、後ほど詳しく説明します。 課税口座の税負担(20.315%) 課税口座の投資信託の売却益には、原則として20.315%(所得税及び復興特別所得税15.315%、地方税5%)の税金が課されます。例えば、投資信託を10万円売却した内5万円分が売却益にあたる場合は、約1万円の税金が引かれ約9万円の受け取りになります。 ※損益通算や繰越控除、申告方法などの個別事情により、実際の税負担は異なる場合があります。 <投資信託売却にかかる税負担のイメージ> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 一方で、NISA口座であれば売却益は非課税になりますが、投資信託の「定期売却サービス」がNISA対象かどうかは金融機関によって異なります。 老後に投資信託を定期売却する場合は、課税の有無も考慮して取り崩しの計画を立てることが重要です。 【ニーズ別】定期売却方法の選び方 投資信託の定期売却方法は、主に「定額指定」「定率指定」「期間指定」の3種類があります。家計の安定を優先するか、資産の長持ちを優先するかによって最適解は異なります。 定額指定 定率指定 期間指定 内容 「毎月10万円」など 一定額を売却 「毎月資産の0.5%ずつ」 など一定割合を売却 「20年間」など期間を 決め均等に口数を売却 メリット 受取額が安定する 過度な取り崩しを抑え 長期的に資産を維持 しやすい 目標期間に合わせた 計画的な取り崩し デメリット 相場下落時に 資産減少が加速 相場によって受取額が 変動 相場によって受取額が 変動 向いて いる人 毎月の生活費を 一定に保ちたい人 資産の維持を優先する人 決まった時期までに 計画的に使い切りたい人 生活費補填に適した「定額指定」 定額指定は「毎月10万円」など、1回あたりの受取額を指定する方式です。毎月の受取額が一定であるため、生活費の予算に組み込みやすく、安定した資金計画を立てられるのが最大の強みです。 一方で、相場下落局面では前述の通り売却口数が増加し、資産寿命を縮めるリスクを伴います。 資産寿命を縮めるリスクを低減するためには、現預金(無リスク資産)を確保しておくことが有効です。相場下落時には定期売却の設定を一時停止し、現預金を取り崩すことで、下落相場の資産枯渇を回避できます。 長期的に資産を維持しやすい「定率指定」 定率指定は「保有資産の0.5%」など、一定の割合で取り崩す方式です。基準価額が高い時は売却額が増え、低い時は売却額が減るため、下落時における口数の過剰な売却を防ぐことができます。 結果として資産が枯渇しにくく、長期的に資産を維持しやすい方式です。反面、毎月の受取額が変動するため、安定した収入源とならないことがあります。 公的年金だけで基本的な生活費を賄える方が、余暇や趣味のための「ゆとり費」として上乗せのキャッシュフローを得たい場合に適した選択肢と言えます。 計画的な使い切りを目指す「期間指定」 期間指定(定口指定)は、「20年間(240か月)」など受け取りの最終期日を決め、保有口数を残りの回数で均等に割って売却する方式です。指定した期間まで確実に資産を受け取りながら、最後にはゼロにして使い切ることを目指せるため、計画的な資産の取り崩しが可能です。 ただし、定率指定と同様に受取額は毎回変動し、下落局面では必要な金額に届かない恐れがあります。また、想定以上に長生きした場合には、期間終了後に資金が途絶えるリスクがあります。 「75歳で有料老人ホームに入居するまでの10年間」や「公的年金の受給開始を遅らせる(繰下げ受給)までのつなぎ資金」など、明確な期間と目的がある場合の活用に適した選択肢と言えます。 まとめ 投資信託の定期売却サービスは、資産を運用しながら効率的に取り崩し、老後の資産寿命を延ばすための強力なツールです。また、自動売却により、相場に一喜一憂する心理的な負担から解放されます。 しかし、下落相場での定額指定がもたらす枯渇リスクや、課税口座での税負担といった注意点も存在します。単一の方法に頼るのではなく、手元の現預金と組み合わせた柔軟な運用が重要です。 公的年金や預貯金の状況、そして「毎月の安定」と「資産の長持ち」のどちらを優先するかを整理し、自身のライフプランに最適な売却方式を選択してください。また、老後の安心な暮らしを設計するためには、投資信託などの金融資産だけでなく、今お住まいの自宅(不動産)の価値や活かし方も含めて、総合的にバランスを整えることが大切です。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 証券担保ローンとは？株を売らずに現金化する仕組みやメリット・デメリット 「株を売りたくないけれど、まとまった現金が必要」という場面で役立つのが、保有株を担保に資金を借りられる「証券担保ローン」です。売却による運用の中断や課税を避けつつ、比較的短期間で現金を確保で...
インフレ(物価上昇)が継続するなか、「いま住宅を購入すべきか、インフレの沈静化を待つべきか」と悩む方もいるでしょう。インフレ時代における住宅購入の意思決定は、ライフプランを見据えた不動産の選択と金利上昇に伴う自身のリスク許容度に応じた住宅ローンの選択が重要です。 この記事では、インフレが不動産価格や住宅ローン金利に影響を与える経済的メカニズムを中立的な視点から整理し、インフレ時代に後悔しない住宅購入を叶えるための「3つの視点」と「具体的な住宅ローン戦略」を専門的な観点から分かりやすく解説します。 【本記事のポイント(インフレ時代の住宅購入戦略)】 家賃上昇リスクとローン金利上昇リスクの「総住居費コスト」を比較検討する 将来の値上がり期待よりも、人口動態や利便性から「下落しにくい立地」を選定する 金利上昇による返済額増加を想定し、家計の「リスク許容度」に応じた資金計画を策定する インフレが不動産価格・住宅ローン金利に与える影響 インフレが進行する経済環境下では、不動産価格と住宅ローン金利はともに上昇圧力がかかりやすい性質があります。 この相関関係の背景には、主に資材価格などの建築コスト上昇、インフレヘッジ(インフレによる資産目減りの回避)を目的とした実物資産への資金流入、そして日本銀行(以下、日銀)の金融政策という3つの要素が複雑に絡み合っています。 インフレと不動産価格の連動性 インフレとは、インフレーション(Inflation)の略で、モノやサービスの価格が継続的に上昇し、相対的に貨幣価値が下落する経済現象です。インフレの状況を示す代表的な指標に消費者物価指数(CPI)があります。 土地や建物の購入自体は消費支出ではないためCPIには直接含まれませんが、インフレ局面においては不動産価格も上昇するメカニズムが働く場合があります。その主な要因は以下の2点です。 建築コスト(資材費・労務費)の高騰 住宅の建築には、木材、鉄鋼、セメントなど多くの資材が必要です。インフレ下ではこれらの資材価格に加え、物流費や建設業界における人件費(労務費)も上昇します。こうしたコストの増加分が新築住宅の販売価格に転嫁されやすく、不動産相場全体の押し上げ要因となります。 インフレヘッジとしての実物資産への資金流入 現金や預貯金は、インフレによって実質的な購買力(買えるモノの量)が目減りします。これに対し、土地や建物といった不動産は「実物資産」であるためインフレに連動して価格が上がりやすく、資産価値を保全する「インフレヘッジ」の手段の一つとして機能することがあります。この資産防衛を目的とした需要の増加が、不動産価格の上昇圧力になります。 以下は、消費者物価指数の推移です。 出典)総務省統計局「消費者物価指数の最近の動向」 上記グラフから、2021年後半以降インフレの進行を確認できます。 一方、不動産価格指数(住宅)の推移は以下の通りです。 出典)国土交通省「不動産価格指数 令和７年12月・第４四半期分」 マンション(区分所有)価格の継続的な上昇に加え、上記のインフレと連動するように2020年以降は戸建住宅や住宅地の価格も上昇に転じています。 ただし、日本全国すべての不動産が一律に値上がりするわけではありません。人口減少や過疎化が進む地域や地価の需要が低い地域では、インフレ局面であっても不動産価格が下落することもあります。加えて、金利上昇によって住宅需要が抑制される局面では、不動産価格に下押し圧力がかかることもあります。 インフレと住宅ローン金利の関係性 インフレは、「日銀の金融政策(利上げ)」と「債券市場の動向(長期金利上昇)」の2つの点から住宅ローン金利を押し上げます。 インフレと変動金利の関係性 日銀は、インフレが過熱した際、景気をコントロールするために政策金利を引き上げます。実際に日銀は、インフレ率が目標の2%を継続して上回った2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的な利上げを実施しています。 住宅ローンの変動金利は、金融機関が企業に短期で貸し出す際の指標である「短期プライムレート」に一定幅を上乗せして決定されます。短期プライムレートは日銀の政策金利の影響を受けやすいため、日銀の利上げは変動金利の上昇につながる傾向があります。 インフレと固定金利の関係性 全期間固定金利(フラット35など)は、金融市場の「10年国債利回り(長期金利)」の動向に影響を受けます。 インフレ局面では、投資家が実質利回りの目減りを回避するため、より高い金利を要求し、長期金利が上昇する傾向にあります。そのため、日銀の政策転換を待たずに、市場のインフレ観測によって固定金利は先行して上昇することがあります。 つまり、インフレの進行は政策金利および市場金利の上昇を招き、結果として住宅ローンの変動金利と固定金利の双方ともに金利上昇の要因となります。 関連記事はこちら【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 インフレ時代における住宅購入「3つの視点」 インフレ時代における住宅購入の「3つの視点」は次の通りで、住宅購入プロセスの段階的な意思決定における重要なステップでもあります。 高金利時代の「家賃と住宅ローンの関係」 値上がり期待ではなく「下落しにくい立地」 金利上昇に耐えられる「ゆとりある資金計画」 まず視点1.「家賃と住宅ローンの関係」で住宅を購入すべきか(賃貸との比較)を示し、次に視点2.「下落しにくい立地」で購入するのであればどのような条件を満たす住宅を購入すべきかを示し、最後に視点3.「ゆとりある資金計画」で住宅ローンの組み方を示す流れで解説します。 視点1：高金利時代の「家賃と住宅ローンの関係」 低金利時代は住宅ローンの利息負担が軽く、「家賃を掛け捨てで払い続けるより購入したほうが有利」と考えられるケースも多くありましたが、金利上昇局面では状況が変わります。 仮に4,000万円を「返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし」で借り入れた場合、適用金利ごとの毎月の返済額は以下の通りです。 適用金利 毎月の返済額 適用金利1.0%との差額 1.0% 約11.3万円 - 2.0% 約13.3万円 +約2.0万円 3.0% 約15.4万円 +約4.1万円 4.0% 約17.8万円 +約6.5万円 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて筆者試算 ※将来にわたり金利は変動しないと仮定した試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 適用金利が1.0%から2.0%に上昇すると、毎月の返済額は約2万円増加します。 一方で、「金利が上がるから賃貸のほうが安全」と断定することもできません。 インフレ局面では、賃貸不動産の貸し手となるオーナー側も固定資産税、修繕費、委託管理会社の人件費、借入金利などの管理コスト増に直面します。オーナー側が一定の収益を維持しようとすれば、契約更新時などに「家賃の引き上げ」という形で賃貸入居者に転嫁されるケースがあります。 つまり、インフレ局面では「金利上昇で住宅購入コストが増えやすい一方、家賃上昇で賃貸コストも増えやすい」という構図になります。「高金利だから賃貸が有利」「低金利だから持ち家が有利」と単純に判断できるわけではないため、将来の住居費全体を比較することが重要です。 視点2：値上がり期待ではなく「下落しにくい立地」 住宅を購入するときに不動産としての資産価値を重視するのであれば、将来の値上がりを期待するよりも、価格が下落しにくい立地を選ぶことが重要です。 インフレと金利上昇が同時進行すると、住宅ローンの借入可能額が減少し、買い手の購買力が低下するため、住宅需要全体が弱まるリスクがあります。その際、需要が安定しているエリアは価格が維持される傾向にありますが、需要の弱いエリアは価格下落の恐れがあります。 例えば、以下のような条件を備えたエリアは、将来にわたり需要が底堅く、不動産価格下落リスクを抑えやすい傾向にあります。 交通利便性が高い(主要駅へ近い、複数路線が利用可能) 生活インフラが充実している(商業施設、医療機関、教育機関が近接) 人口の純流入が継続している、または再開発計画が進行している 治安や住環境が良好である 一方で、居住用の不動産購入にあたっては、親族と物理的距離の近いエリアや、勤務先へのアクセスなど、一般的な資産性とは異なる定性要因も含まれます。 視点3：金利上昇に耐えられる「ゆとりある資金計画」 購入する住宅を決めるとともに、住宅ローンの組み方を考えることも重要です。 上述の通り、インフレは住宅ローン金利に上昇圧力をもたらします。特に「変動金利型」を選択する場合は、将来的な返済額の増加を前提とした検証が必須です。 ここでは、借入後に適用金利が上昇した場合、毎月の返済額や総返済額がどれほど増加するかシミュレーションします。 <条件> 当初借入金額：4,000万円 当初の適用金利：年1.0% 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし その他：11年目に適用金利が上昇 適用金利(11年目～) 毎月の返済額 (上昇なしとの差額) 総返済額 (上昇なしとの差額) 1.0% (上昇なし) 約11.3万円 約4,743万円 2.0% (当初+1.0%) 約12.7万円 (+約1.4万円) 約5,165万円 (+約422万円) 3.0% (当初+2.0%) 約14.3万円 (+約3.0万円) 約5,618万円 (+約875万円) 4.0% (当初+3.0%) 約15.9万円 (+約4.6万円) 約6,100万円 (+約1,357万円) 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて筆者試算 ※11年目以降、将来にわたり金利は変動しないと仮定した試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 金利が1.0%から2.0%に上がった場合、残りの期間で総返済額は約422万円増加します。 変動金利型の住宅ローンには急激な金利上昇があっても5年間は毎月の返済額を変更しない「5年ルール」や、変更後の毎月の返済額を1.25倍までにする「125%ルール」を設けている金融機関も多いですが、これらは「利息を支払わなくてよくなったルール」ではなく、あくまで「未払い利息を将来に先送り(繰り延べ)しているだけ」の仕組みです。 もし、毎月の返済額を上回るペースで金利が上昇した場合、支払っている返済額のすべてが利息の支払いに充てられ、元金が全く減らないばかりか、収まりきらなかった利息が「未払利息」として積み上がっていきます。この未払利息は免除されるわけではないため、最終返済時に一括で清算を求められる「未払利息リスク」が存在します。 変動金利型の住宅ローンを組む際は、金融機関が提示する「借入可能額(上限額)」だけではなく、金利が上昇しても家計が破綻しない「無理なく返済できる金額」を逆算し、ゆとりある資金計画を策定することが重要です。 また、金利変動による不確実性を排除したいのであれば、全期間固定金利型の住宅ローン(フラット35など)を選択することにより、借入時点で将来の返済額を確定させることができます。 関連記事はこちら2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 個人のライフプランに応じた「最適解」の導き方 インフレ時代の住宅購入において、自身にとっての最適解を見つけるには、一般論としての戦略を理解したうえで、次の2つを心掛けることが重要です。 市場予測に振り回されない 具体的なシミュレーションを踏まえた自身のリスク許容度を把握する マクロの予測(市場動向)だけで「買い時」を判断しない 不動産価格や金利のピーク・底を正確に予測することは専門家でも困難です。「価格が下がるまで待つ」と決断を先送りしている間に不動産価格が上昇して購入が難しくなるリスクや、反対に金利上昇を恐れて自身のライフプランに合わない不動産を焦って購入してしまうリスクがあります。 市場のマクロ予測はあくまで環境認識のためのデータとして扱い、意思決定の主軸には置かないことが望ましいと考えられます。 住宅の「買い時」は、転勤や転職の有無、子どもの進学時期、現在の家賃負担など、自身のライフイベントやライフプランを考慮して判断することが大切です。 シミュレーションによる自身の「リスク許容度」を把握する 住宅購入におけるリスク許容度は、「金利の急騰、世帯収入の減少、予期せぬ支出の増加、転居の必要性の発生などの際に、家計が経済的にどの程度持ちこたえられるか」の点から考える必要があります。 同じ世帯年収であっても、保有する貯蓄額、家族構成、ライフプランによって許容できるリスクは大きく異なります。 そのため、自身の状況を踏まえて複数のシミュレーションを実施し、リスク許容度を具体的な数値として把握することが重要です。 シミュレーション結果に基づき、家計の防衛力に応じた現実的な選択を行います。例えば以下のような住宅ローンや物件選びの選択肢が考えられます。 金利上昇リスクを負えない場合：返済額が確定する「全期間固定金利型」の住宅ローンを選択 将来転居する可能性が高い場合：売却も想定し資産価値の下落しにくい点を重視して住宅を選択 まとめ インフレは、不動産価格と住宅ローン金利の双方に影響があり、購入のハードルを上げる要因となり得ます。一方で、不動産は「インフレに強い実物資産」であり、資産価値を中長期的に保全する手段として有効に機能する側面も持ち合わせています。 インフレ時代に住宅購入を検討する際は、不確実な市場予測に振り回されず、「家賃とローンの生涯コスト比較」「資産価値が下落しにくい立地選び」「金利上昇ストレスに耐えうる資金計画」という3つの視点を持つことが不可欠です。 また、自身のライフプランや家計状況に基づいたシミュレーションを行い、リスク許容度を把握したうえで、複数の金融機関を比較し判断することが、後悔の少ない住宅購入につながります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローン借り換えシミュレーション | 金利上昇局面における「変動」と「固定」の比較 「住宅ローンの金利が上がるかもしれない」というニュースを見て、借り換えのシミュレーションを試した方も多いのではないでしょうか。 住宅ローンの借り換えを検討する際、私たちはつい「月々の支払いや...
2024年3月の日本銀行(以下、日銀)によるマイナス金利政策解除以降、段階的な利上げを背景に、現在住宅ローン金利の先行きへの関心が高まっています。 住宅ローンの金利タイプの選択や借り入れのタイミングを検討する際は、ネット上の噂や不確実な予測に惑わされず、金利決定のメカニズムと歴史的な推移を客観的に把握することが重要です。 この記事では、住宅ローン金利の主な変動要因、過去35年の金利推移、変動金利・固定金利の決定メカニズムの違いを踏まえ、「金利のある世界」において今取るべき具体的な戦略(ミックスローンの活用や団信の見直し)について解説します。 ■住宅ローン金利の仕組みと傾向 変動金利 固定金利(フラット35など) 金利変動の主な要因 日銀の政策金利 10年国債利回り(長期金利) 金利水準の傾向 固定金利と比べ低い 変動金利と比べ高い 変動の傾向 緩やかに変動する傾向がある(過去の傾向に基づく) 日銀の政策金利に先行して変動し、市場動向により急激に変動するリスクがある 住宅ローン適用金利が決まる仕組みと3つの変動要因 住宅ローンの適用金利は、変動金利型と固定金利型で決定のメカニズムが異なります。 適用金利を左右する主な要因は以下の3点です。 「短期プライムレート」と変動金利の連動 変動金利型の住宅ローン適用金利は、「短期プライムレート」に一定幅を上乗せした「基準金利」から「引下げ幅(優遇幅)」を差し引いて決まります。 <住宅ローン適用金利の決定イメージ(変動金利型)> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 短期プライムレートとは、金融機関が信用力の高い企業へ期間1年以内の短期貸し出しに適用する金利です。短期プライムレートは日銀の政策金利に連動する傾向にあるため、日銀が利上げを行うと住宅ローンの変動金利も上がる傾向にあります。 そのため、変動金利型を選択する場合は、日銀の政策金利の動向に注視が必要です。 「長期金利(10年国債利回り)」と固定金利(フラット35など)の連動 一方、固定金利型の住宅ローン適用金利は、「長期金利(10年国債利回り)」の動向に影響を受けます。 例えば、全期間固定金利型のフラット35の住宅ローン金利は、以下のメカニズムで長期金利に連動する傾向にあります。 長期金利とMBS(資産担保証券)の連動 フラット35の仕組みは、住宅金融支援機構が投資家向けに発行する証券「MBS(資産担保証券)」を通じて資金調達されます。投資家がこのMBSを買う際の利回りの基準(ベンチマーク)として参照されるのが、日本の長期金利です。この長期金利に「リスクプレミアム」分が上乗せされ、市場での需給を踏まえて「MBSの表面利率(投資家に支払う利息)」が決まります。そのため、長期金利が上昇すると、MBSの表面利率も連動して高く設定される傾向があります。 MBSからフラット35への波及 フラット35の住宅ローン適用金利は、このMBSの表面利率に、住宅金融支援機構のコストや金融機関の運営コスト・販売方針などを加味した上乗せ金利を反映して決定されるのが基本的な考え方です。なお、急激な長期金利の上昇局面などにおいては、激変緩和措置によりMBSの表面利率よりも住宅ローンの適用金利が低いこともあります。 <住宅ローン適用金利の決定イメージ(フラット35)> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 ※所定の条件充足で一定期間金利引下げ幅が適用(詳細はフラット35ホームページ参照) また、長期金利は、将来の景気や物価予測といった「市場の期待値」を反映して日々変動するため、日銀の政策金利に先行して上昇・下落し、市場動向によっては急激に変動することもあります。 米国債の金利動向が日本の住宅ローンに与える間接的な影響 日本の住宅ローン金利は、米国債の金利動向にも間接的な影響を受けます。 米国債の金利が上がると、投資家はより高い利回りを求め、米国債を購入する資金確保のため日本国債の売却圧力が高まります。 債券市場には「国債が売られて価格が下がると利回りが上昇する」という逆相関の原則があるため、日本国債の売却圧力はそのまま日本の長期金利上昇(＝固定金利の上昇)へと直結しやすくなります。 フラット35など固定金利型の住宅ローンの利用を検討している場合は、日本の長期金利と併せて米国債の金利動向や米国の連邦準備制度理事会(FRB)による金融政策にも目を向けておくことが大切です。 過去35年で見る住宅ローン金利推移グラフ 過去35年の政策金利および住宅ローン金利の推移は以下のとおりです。 出典)住宅金融支援機構「“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう」 バブル期の高金利(約8%)から超低金利時代への変遷 1990年のバブル期末期には、変動金利型(優遇前)の基準金利は8%を超える水準でした。その後のバブル崩壊と長期デフレを受け、日銀は1999年に「ゼロ金利政策」を導入し、以降、基準金利は2.475%の水準を長期間維持しました。一方で、金融機関同士の顧客獲得競争や販売戦略などによって金利引下げ幅(優遇幅)が拡大したため、実際の適用金利は低下傾向が続きました。 さらに、2016年に日銀が「マイナス金利政策」および「長短金利操作(YCC：イールドカーブコントロール)」を導入したことにより、政策金利だけでなく長期金利も強力に抑制され、固定金利であるフラット35の住宅ローン最低金利は一時1.0%を下回る歴史的な超低金利時代を迎えました。 この長きにわたる低金利トレンドの中、物価上昇を受けて2024年に日銀がマイナス金利政策を解除し、長短金利操作を終了したことが転換点となりました。その後、日銀が複数回にわたって利上げを実施し、結果として、変動金利・固定金利はどちらも上昇傾向に転じています。 変動金利と固定金利(フラット35など)の推移の違い 過去35年を振り返ると、変動金利と固定金利ともに低下傾向をたどりました。 変動金利は日銀の設定する政策金利に連動しますが、固定金利が連動する長期金利は市場取引で決まる点に違いがあります。市場動向によっては固定金利が大きく変動することもあります。 関連記事はこちら2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 今後の政策金利の見通しと中長期シナリオ 過去および今回の利上げペースから推測すると、今回の利上げ局面においても、日銀は景気動向を見極めながら慎重に利上げを実施すると見込まれます。 過去の利上げ局面では、2000年は0.25%程度、2006年～2007年は0.50%程度までの利上げに留まりました。今回は2024年3月から複数回利上げが実施され、2026年6月現在で政策金利は1.00%程度となっています。 過去の「利上げ局面(2000年・2006年)」金利上昇のペース 過去の利上げ局面では、急激な引き上げは実体経済へのショックが大きいため回避されています。 2000年8月：ゼロ金利政策を解除し0.25%程度へ引き上げ(翌年再利下げ) 2006年7月〜2007年2月：ゼロ金利政策を解除し0.50%程度まで段階的引き上げ(翌年再利下げ) 金利の引き上げは企業の設備投資意欲の減退や住宅ローン検討者の住宅購入意欲の減退を招く可能性があるため、日銀は景気動向を見極めながら0.25%刻みで慎重に実施する方針を採ってきました。 【2026年最新】日銀の利上げシナリオがもたらす実体経済への影響 以下は、2024年以降の日銀の利上げを時系列で整理したものです。(2026年6月現在) 年月 日銀の政策金利動向 2024年3月 マイナス金利政策を解除し、政策金利を0.10%程度に引き上げ(約17年ぶりの利上げ) 2024年7月 0.25%程度に追加利上げ(約15年ぶりの金利水準) 2025年1月 0.50%程度に追加利上げ(約17年ぶりの金利水準) 2025年12月 0.75%程度に追加利上げ(約30年ぶりの金利水準) 2026年6月 1.00%程度に追加利上げ(約31年ぶりの金利水準) 2024年3月にマイナス金利政策を解除してからは、一貫して利上げが続いています。 2026年6月の日銀の金融政策決定会合で1.00%程度への追加利上げが決定され、今後も「現在の金融環境が緩和的である」として、経済・物価・金融情勢に応じて利上げを継続する姿勢は崩していません。 一方で日銀は、中東情勢がもたらす経済や物価への影響を踏まえ利上げを検討する方針としています。 「変動」と「固定」の戦略的選び方 これまでの金利推移および今後の見通しを踏まえた住宅ローンの変動金利型と固定金利型の選び方として以下2つの戦略が考えられます。 教育費のピークから逆算した「ミックスローン」の活用 手厚い団信付き住宅ローンへの借り換えで保険料を圧縮 教育費のピークから逆算する「ミックスローン」の活用 『10年後に子どもの大学進学を控えている』など、将来まとまったお金が必要になる時期が予測できている場合、変動金利型と固定金利型を組み合わせる「ミックスローン」が戦略として考えられます。 ミックスローンとは、1人の契約者が異なる金利タイプを組み合わせて住宅ローンを組むことを指します。例えば、「借入金額3,000万円のうち、2,000万円を固定金利型(返済期間30年)、1,000万円を変動金利型(返済期間10年)」で住宅ローンを組むことが可能です。 変動金利型と固定金利型の比率は、「金利が上昇した際に、家計の余力でカバーできる金額」を変動金利型とし、絶対に増やしたくないベース部分を固定金利型にすることで双方のメリットを享受しつつ、無理のない返済計画が期待できます。 変動金利型：借入時の当初金利は低めだが、金利上昇で支払利息が増えるリスクがある 固定金利型：借入時の当初金利は高めだが、今後金利が上昇しても返済額は変わらない <10年後に子どもの大学進学で教育費がピークを迎える場合の例> 出典)SBIアルヒ株式会社「ミックスローンとは」 また、短期的には急騰しにくい変動金利型の住宅ローンを早期完済し、固定金利型で中長期的な金利上昇リスクを排除するミックスローンは、上述の金利見通しを踏まえた選択肢の一つといえます。 ただし、ミックスローンは住宅ローンを2本契約することになるため、印紙代や抵当権設定費用などの諸経費も原則2倍になります。また、将来借り換える際に抵当権が2本になっていると手続きが煩雑になるのもデメリットです。 この戦略は今後のライフプランが明確で、資金が必要になる時期が予測しやすい人に向いています。 手厚い団信を活用した保険料圧縮 2つ目の戦略は、手厚い団信付き住宅ローンに借り換えることによる保険料負担の圧縮を図る方法です。 金利が上昇傾向にある現在、単に『より低い金利に乗り換えて利息を減らす』という従来の方法では、借り換えのメリットを実感しにくくなっています。そこで、住宅ローン単体のコストダウンだけでなく家計全体の固定費削減を期待するのが、手厚い団信を活用し保険料を圧縮する戦略です。 一般的に、住宅ローンの借り換えにより返済負担の軽減が期待できる目安として、以下の三点が挙げられます。 借換前後の金利差1.0%以上 残返済期間10年以上 住宅ローン残高1,000万円以上 しかし、仮に借換前後の金利差が1.0%未満であってもメリットが出るケースがあります。 例えば、がん100%保障など保障が手厚い団信付きの住宅ローンに借り換えることで、別途加入している生命保険を解約・減額すると、家計全体の実質負担額を軽減することが可能です。 ここでは、以下の前提条件をもとに、別途加入の生命保険料も踏まえた実質負担額を試算します。 【前提条件】 <当初借入条件> 借入金額：3,000万円 金利：変動金利型1.5% 返済期間：35年 返済方式：元利均等返済・ボーナス払いなし 毎月の返済額：約9.2万円 別途加入保険(生命保険・がん保険)の支払保険料：月1万円 <借換条件> 借換金額：約2,297万円(借換時のローン残高) 金利：変動金利型1.2%(がん100%保障団信付き) 返済期間：25年 返済方式：元利均等返済・ボーナス払いなし 借換諸費用：約80万円 借換なし (金利1.5%) 借換あり (金利1.2%) 差額 毎月の返済額 約9.2万円 約8.9万円 ▲約0.3万円 毎月の支払保険料 約1.0万円 -(解約) ▲約1.0万円 借換諸費用 - 約80万円 +約80万円 残り25年の 実質負担額 約3,056万円 (総返済額約2,756万円 +支払保険料300万円) 約2,740万円 (総返済額約2,660万円 +借換費用80万円) ▲約316万円 出典)知るぽると「借入返済額シミュレーション」にて筆者試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 金利差が上述の目安に満たない0.3%分であっても借り換えに伴い保険契約を見直すことで、残り25年の実質負担額は約316万円減少となりました。 この戦略は、生命保険やがん保険に別途加入しており、保険料の負担が重いと感じている人に向いています。 なお、支出軽減効果は、借換前後の住宅ローンの条件や加入中の生命保険の内容によって異なります。金融機関や生命保険会社などに相談し、事前にシミュレーションを行ったうえで借り換えの判断を行うことが重要です。 また、借り換えには改めて健康状態の審査(告知)が行われます。現在の健康状態によっては、希望する団信に加入できない恐れがある点には注意が必要です。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えの手数料・諸費用はいくら？費用対効果の考え方と注意点 まとめ 日銀がマイナス金利政策を解除した2024年3月以降、金利は上昇傾向が続いています。日銀は景気動向を見極めながら、慎重に利上げを検討すると見込まれます。ただし、経済・物価情勢によっては、今後も利上げを継続することも考えられます。 また、固定金利は長期金利に連動するため、日銀の政策だけでなく、海外の金利動向など市場の期待値によって急激に変動するリスクがある点も押さえておきましょう。 「金利のある世界」における住宅ローン選びは、単なる金利タイプや金利水準だけではなく、ライフプランに合わせた「ミックスローンの活用」や、「団信への切り替えを絡めた家計全体の固定費削減」といった、多角的な視点を持った戦略が不可欠です。まずは金融機関や専門家への相談を通じ、ご自身の家計状況に即したシミュレーションを精緻に行うことから始めましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年6月金利は3.21%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年6月金利を3.02%～3.12%と予想し、3.21%となり予想レンジから外れる結果となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した2026年7月の【フラット35】金利予想の結論をお伝えします。 2026年7月【フラット35】金利予想 予想レンジ：3.16%～3.26% 傾向：横ばい 要因：新発10年国債利回りの低下と逆ザヤの縮小 日本銀行(以下、日銀)は6月15、16日の金融政策決定会合(以下、会合)で、政策金利を1.00%程度へ引き上げる決定を行いました。通常、政策金利の引き上げは金利上昇要因と受け止められます。しかし今回は、利上げが事前に相当程度織り込まれていたことに加え、日銀が物価上振れリスクに対応する姿勢を明確にしたことで、金融政策が後手に回るとの警戒が和らぎ、新発10年国債利回りは会合後に一時低下しました。 一方で、住宅金融支援機構はここ数か月、【フラット35】金利を機構債表面利率より低く抑える「逆ザヤ」を縮小させています。新発10年国債利回りの低下がそのまま【フラット35】金利の低下につながるとは限らず、7月の【フラット35】金利は前月比横ばい圏にとどまると予想します。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の現状について解説します。 2026年7月の【フラット35】金利は3.14%に決定しました（更新日：2026年7月1日）。 【フラット35】2026年6月金利予想の結果と検証 2026年6月の金利決定結果(3.21%) 2026年6月の【フラット35】金利は前月から0.50ポイント上昇の3.21%に決定し、5月下旬での予想レンジ(3.02%～3.12%)を上回る結果となりました。この予想は、機構債表面利率の0.35ポイント上昇に加え、直近の「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の縮小傾向を加味したものでした。 しかし、実際にはこの逆ザヤ縮小が想定の範囲を超え、0.50ポイントもの上昇となりました。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。つまり、金利予想において最も重要なのは、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ)の動向です。 縮小する逆ザヤ 2026年5月まで新発10年国債利回りは上昇トレンドにあり、これに連動して機構債の表面利率も大きく上昇しました。その間【フラット35】の金利上昇は、機構債表面利率の上昇幅に比べ抑えられる場面がありました。結果として、過去12か月連続で【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回る「逆ザヤ」状態が維持されました。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しました。しかし、3月以降は縮小に転じ、6月時点では0.11ポイントまで縮小しています。 今はまさに住宅金融支援機構が、逆ザヤから0.10ポイント前後の利ザヤへ転換していく過程にあるとみています。そうだとすれば、調達金利の低下分がそのまま【フラット35】金利の低下に反映されるとは限りません。 ここまでの推移を踏まえ、次のようなシナリオが想定されます。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 3月から逆ザヤから利ザヤへの正常化へ舵を切る段階 ただし、急激な金利上昇を避ける観点から、逆ザヤ縮小のペースに調整が入る可能性もある 機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年7月金利予想 2026年6月から7月にかけて、新発10年国債利回りは2.74%から2.62%(※)へ、0.12ポイントの低下となりました。これに伴い、機構債の表面利率は3.32%から3.21%へと0.11ポイントと同程度低下しています。 さらに逆ザヤから利ザヤへ推移していくペースを加味した、7月の【フラット35】金利予想の詳細は以下のとおりです。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移(直近3か月)と2026年7月予想 2026年4月 2026年5月 2026年6月 2026年7月 千日太郎の予想 【フラット35】の金利(※) 2.49% 2.71% 3.21% 3.16%～3.26%※7/1発表の金利は3.14%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：利ザヤへの転換を目前に0.05ポイント程度の逆ザヤを維持(3.16%) 下限の3.16%は、機構債の低下幅(0.11ポイント)を反映しつつ、逆ザヤを0.11ポイントから0.05ポイントに縮小する想定のシナリオです。 逆ザヤ幅は5月から6月にかけて0.15ポイントの縮小であったため、これと同程度の幅で縮小するならば、7月からは0.05ポイント前後の利ザヤへ転換することになります。しかしここで逆ザヤが維持されるとすれば、0.05ポイント前後ではないかとみています。機構債表面利率が低下した2025年6月から7月には0.05ポイント前後の逆ザヤが維持されました。 国民の住生活を支える公的使命を持つ住宅金融支援機構としては、調達金利が低下した局面であっても、直ちに利ザヤへ転換するのではなく、金利上昇後の利用者負担を見ながら段階的に正常化を進める可能性があると考えます。 シナリオ②：直前の逆ザヤ縮小ペースが続き、利ザヤへ転換する場合(3.26%) 上限の3.26%は、機構債の低下幅(0.11ポイント)を反映しつつ、6月時点の0.11ポイントの逆ザヤから7月時点には0.05ポイントの利ザヤへ転換する想定です。 5月から6月への逆ザヤ縮小は0.15ポイントでした。6月から7月も同程度の0.16ポイント縮小するとすれば、0.05ポイントの利ザヤへ転じて7月の【フラット35】金利は3.26%となります。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4か月) 主要データ(2026年6月19日時点) 機構債発表日 2026年3月18日 2026年4月17日 2026年5月21日 2026年6月19日 機構債の表面利率(※1) 2.79% 2.97% 3.32% 3.21% 新発10年国債利回り(※2) 2.24% 2.42% 2.74% 2.62% ローンチスプレッド(※1) 0.55% 0.55% 0.58% 0.59% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 6月の日銀の会合では政策金利が1.00%程度へ引き上げられました。通常、利上げは金利上昇要因ですが、今回は事前に相当程度織り込まれていたことに加え、日銀が物価上振れリスクに対応する姿勢を明確にしたことで、金融政策が後手に回るとの警戒がいったん和らぎました。 また、国債買入れ減額ペースへの過度な警戒も後退したことなどにより、新発10年国債利回りは低下し、機構債表面利率も前月から低下しました。 一方で、住宅金融支援機構が逆ザヤから利ザヤへ転換する過程にあるとすれば、調達金利の低下幅がそのまま【フラット35】金利の低下につながるとは限りません。機構債表面利率の低下と逆ザヤ縮小の継続が相殺し、前月比で横ばい圏になると見ています。 住宅ローンの決定は金利を当てるマネーゲームではなく、生活を守るための長期のプロジェクトです。重要なのは最終的な損得ではなく、金利が変動しても生活を安定して維持できるかどうかです。金利水準だけでなく複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年6月19日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
住宅の住み替えを検討する際に、「ダブルローン」という言葉を目にすることがあります。ダブルローンとは、旧居の住宅ローンを残したまま新居を購入し、一時的に2本のローンの契約・返済が重複する状態を指します。 仮住まいが不要になるメリットがある反面、一時的な返済負担率の上昇により家計の圧迫要因となるため、資金計画における慎重な判断が求められます。 ■本記事の結論(要約) ・ダブルローンの壁： 返済負担率の上限(目安：30〜35％)と旧居の売却リスクにより、審査は通常の住宅ローンよりも厳格化する傾向にある。 ・審査通過が難しい場合の代替手段： 自身の状況に合わせて「売り先行」「売却つなぎ融資」「買取保証」「住み替えローン」の4つから最適な手段へ方針転換する。 この記事では、ダブルローンの基本構造から金融機関の審査基準、そして審査の壁を越えられない場合の具体的な代替手段まで、詳しく解説します。 ダブルローンとは？発生するタイミングとペアローンとの違い ダブルローンとは、住み替えなどで一時的に2つの住宅ローンを同時に契約・返済する状態です。 「住宅ローンが2本」という共通点から、夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約するペアローンとよく混同されますが、両者は仕組みや目的が異なります。 ダブルローンは、新居を決めてから自宅を売却する「買い先行」の住み替えで発生することが多いです。旧居の売却が完了し、その売却代金で旧住宅ローンを完済すれば、ダブルローン状態は解消されます。 よくある誤解：「ペアローン」との違い ダブルローンとペアローンの主な違いは以下の通りです。 ダブルローン ペアローン 内容 住み替えで一時的に2つの住宅ローンを同時に契約・返済する状態 夫婦や親子などがそれぞれ住宅ローンを契約・返済する状態 対象となる住宅 2つの住宅(旧居と新居) 1つの住宅 契約者(債務者) 1人 2人 ローンの本数 2本(旧居と新居) 2本(夫婦などがそれぞれ契約) 目的 「買い先行」による住み替えの円滑化 借入可能額の増加 ダブルローンは、「買い先行」による住み替えをスムーズに進めるために、1人の契約者が2本の住宅ローンを契約します。 一方、ペアローンは、1つの物件に対して、夫婦や親子などがそれぞれ住宅ローンを契約します。主に借入可能額を増やすことを目的に利用されます。 関連記事はこちら住宅ローンのペアローンと収入合算の違いとは？ ダブルローンのメリット・デメリット ダブルローンを活用すれば、仮住まい不要で新居への引っ越しが可能です。 一方で、旧居の売却が完了するまでは住宅ローンの二重払いが発生するため、一時的に家計を圧迫する恐れがあります。 【メリット】仮住まい不要で新居へ引っ越し可能 ダブルローンのメリットは、旧居の売却完了を待たずに新居を購入、転居できる点です。これにより、仮住まいへの転居費用や賃料負担、引っ越し作業の労力を削減できます。 また、希望条件に合う物件が見つかったときに、旧居の売却を待つことなく、すぐに購入手続きに移行できるのもメリットです。 【デメリット】売却までの「二重払い」が家計を圧迫 ダブルローンのデメリットは、旧居が売れるまで住宅ローンの返済が二重になることです。一時的に返済額が膨らみ家計を圧迫します。 また、旧居の売却活動が想定より長期化した場合、手元資金が枯渇する恐れがあります。 収入や手元資金と返済額のバランス、旧居の売却時期などを検討し、計画的な売却活動と余裕をもった返済計画を立てることが重要です。 ダブルローンの審査は厳しい？審査に影響する2つのポイント 金融機関は貸し倒れリスクを回避するため、一般的にダブルローン状態での審査は通常の住宅ローン審査よりも厳しい傾向にあります。 金融機関の審査では、「返済負担率」と「旧居の売却予定の確実性」の2つがポイントです。 審査のカギ：「返済負担率」の上限(目安：30〜35％) 返済負担率とは、年収に対するすべての借り入れの年間返済額の割合です。住宅ローンの審査では、この返済負担率が重視されます。 金融機関によって基準は異なりますが、一般的には30％〜35％程度が上限の目安です。 住宅金融支援機構が提供するフラット35の基準を例に挙げると、年収400万円未満は30％、400万円以上は35％が上限と規定されています。 また、金融機関は将来の金利上昇リスクなどを加味し、実際の適用金利よりも高い「審査金利」を用いて返済負担率を算出することがある点にも注意が必要です。 【具体例での計算シミュレーション】 例えば、年収600万円の人が、旧居のローン(月8万円)と新居のローン(月10万円)を抱えた場合、年間の合計返済額は216万円(月18万円×12ヶ月)となります。この場合、返済負担率は36％(216万円÷600万円)となり、一般的な上限である35％を超過します。 <例：返済負担率の上限が35％の場合> 年収 新旧住宅ローン 年間合計返済額の上限額 400万円 約140万円(月額約11.6万円) 600万円 約210万円(月額約17.5万円) 800万円 約280万円(月額約23.3万円) 1,000万円 約350万円(月額約29.1万円) ※住宅ローン以外の目的別ローン(自動車ローンや教育ローンなど)の返済額も「年間合計返済額」に含まれる場合があります。 一般的な金融機関では、ダブルローン状態となることで返済負担率が基準を超過し、新居の住宅ローンを組めないケースが少なくありません。 関連記事はこちら住宅ローンの審査基準は？通らない場合の対処法も紹介 関連記事はこちら【早見表】年収別・住宅ローンの借入適正額 審査の補完要素：旧居の完済予定(売却の確実性) ダブルローンの審査では、旧居が確実に売却できるかどうかも重要な判断材料になります。 売却代金で旧住宅ローンを完済すれば、ダブルローン状態が解消されて返済負担率が下がり、新住宅ローンの返済の確実性が高まるからです。 売却見込みが不透明と判断されると審査落ちのリスクもあります。売却の確実性を証明するために、金融機関から以下の書類などの提出が求められることがあります。 不動産会社との媒介契約書(すでに売却活動を開始している証明) 買主との売買契約書(引き渡し日が確定している証明) また、売出価格が市場相場から乖離しており、売却見込みが不透明と判断された場合においても審査落ちのリスクが高まります。 ダブルローンが組めない・難しい場合の「4つの代替手段」 ダブルローンを組むのが難しい場合は、以下4つの代替手段が考えられます。ご自身の状況に合わせ最適な手段への方針転換を検討しましょう。 売り先行での住み替え 売却つなぎ融資の活用 買取保証の活用 住み替えローンの活用 対策①「売り先行」での住み替えによる確実な資金計画 売り先行とは、旧居を売却してから新居を購入する住み替え方法です。 旧居の住宅ローンを完済してから物件を探すため、資金計画や返済計画に確実性が増し、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。 ただし、新居が見つかるまでの仮住まいの確保や引っ越し作業など、時間や手間がかかるのがデメリットです。 対策②「売却つなぎ融資」の活用による資金不足の解消 売却つなぎ融資とは、売却予定の不動産を担保にして、融資を受けられるローンです。 買い先行で住み替えをする場合、旧居の売却代金は新居の購入後に受け取ることになるため、新居の手付金や頭金などに使うことができません。 売却つなぎ融資を活用すれば、一時的な資金不足を解消できるため、住み替えを進めやすくなります。 ただし、売却つなぎ融資の金利水準は、短期間のつなぎ資金という性質上、一般的に住宅ローンより高く設定されており、取り扱う金融機関も限定される点に注意が必要です。 関連記事はこちらつなぎ融資とは？メリット・デメリットや利用時の注意点を解説 対策③「買取保証」の活用による期限を決めた売却 買取保証は、一定期間は不動産仲介会社等を通じて市場で売却活動を行い、一定期間内に買主が見つからない場合、あらかじめ約束した保証金額で不動産仲介会社等が物件を直接買い取る仕組みです。 「いつまでに・いくらで売れるか」が確定するため、新居の資金計画が立てやすくなります。 ただし、買取保証は取り扱っている不動産仲介会社が限られ、不動産仲介会社の買取保証金額は相場より安い価格になる傾向があり注意が必要です。 関連記事はこちら住み替えの方法と成功させるポイント 関連記事はこちら不動産買取保証とは？メリット・デメリットや注意点を解説 対策④「住み替えローン」の活用によるローンの一本化 住み替えローンとは、旧居の売却額が現在の住宅ローン残高を下回る「オーバーローン」状態の際に、旧居の残債と新居の購入資金を合算して新たに借り入れる住宅ローンです。 ダブルローンが「2本のローンを並行して返済する」のに対し、住み替えローンは「新たな1本のローンにまとめて返済する」という明確な違いがあります。 住み替えローンは、残債の返済に自己資金を充てる必要のない点がメリットです。 ただし、金融機関としては通常の住宅ローンと比べ貸し倒れリスクが高くなるため、住み替えローンにおいても金融機関の審査は厳しくなる点に注意が必要です。 また、旧居の売却と新居の購入を同時に進めることが求められるため、金融機関や不動産業者など複数の関係者と協力し計画的に進める必要があります。 まとめ ダブルローンは住み替えをスムーズに進められますが、一定期間は二重返済になるため大きな負担を伴います。また、一般的な金融機関では返済負担率の基準を超過する場合があり、審査落ちのリスクが高まります。 万が一ダブルローンでの審査通過が難しい、あるいは返済計画に不安が残る場合は、「売り先行」への切り替えや、「売却つなぎ融資」「買取保証」「住み替えローン」といった代替手段を検討し、無理のない資金計画へ方針を転換しましょう。 なお、金融機関によってローンの審査基準(審査金利の設定や既存ローンの扱いなど)は大きく異なります。まずは複数の金融機関へ事前審査を申し込み、ご自身の正確な借入可能額と選択肢を客観的に把握することから始めてみてください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの本審査は複数の金融機関に申し込める？メリット・デメリットを解説 住宅ローンの審査に申し込んでも、必ずしもその金融機関で借りられるとは限りません。「1社だけの申し込みでは不安…」と感じる人もいるでしょう。実は、住宅ローンの本審査は複数の金融機関に申し込むこ...
「住宅ローンの返済負担軽減のために借り換えを検討しているが、手数料や諸費用がいくらかかるか気になる」という人もいるでしょう。借り換えによって金利は下がっても、手数料などを考慮すると費用対効果に見合わないこともあります。 実質的な金銭コストを把握・試算し、加えて時間的コスト(手間)を考慮した負担軽減効果を加味したうえで借り換えを判断することが大切です。 この記事では、住宅ローンの借換費用の内訳と相場、実質的な借換効果の試算方法を解説します。自身の状況に合わせた最適解を導き出すための判断材料としてご活用ください。 借換費用の内訳と相場 住宅ローンの借換費用は、借換時の残高や金融機関によって変動します。まずは自身の借入残高を基に概算費用を算出し、予算感を把握することが重要です。 借換先の金融機関に支払う費用 借換先の金融機関では主に以下の費用がかかります。 事務手数料 保証料 抵当権設定費用(登録免許税、司法書士報酬) 印紙税 団体信用生命保険料 事務手数料と保証料 住宅ローン契約時に借換先の金融機関へ事務手数料を支払います。支払方法には以下の2種類があります。 <事務手数料の種類> 特徴 費用の目安 定率型 借入金額に対して一定割合を支払う方式 借入金額×2.2%(税込)が一般的 借入金額に比例して高額になる 定額型 借入金額にかかわらず一定額を支払う方式 3.3万円(税込)～ 定率型は、借入金額が大きいほど手数料が増えることになりますが、余剰資金があり自己資金を充当して借入額を抑えることができれば、手数料を低減させることも可能です。また、定率型の方が定額型よりも金利が低い金融機関もあります。 さらに、金融機関によっては事務手数料に加えて保証会社宛ての「保証料」が必要です。保証料の支払方法には以下の2種類があります。 <保証料の種類> 特徴 費用の目安 一括前払い方式 (外枠方式) 借入時に現金で一括して支払う方式 借入金額と借入期間に比例して変動する 金利上乗せ方式 (内枠方式) 毎月の返済金利に一定割合を上乗せして支払う方式 適用金利に年0.2％程度の上乗せが一般的 事務手数料のみの場合もあれば、事務手数料と保証料の両方が必要な場合もあります。 初期費用を抑えたい場合は「定額型」や「金利上乗せ方式」が有効ですが、借入総額が増加する恐れがあります。事務手数料と保証料の合計額を算出し、自身の資金計画に沿った選択をしてください。 関連記事はこちら住宅ローンの事務手数料はいつ支払う？支払時期や負担を軽減する方法を解説 関連記事はこちら住宅ローンの保証料型と融資手数料型の違いとは？ 抵当権設定費用 新たな借入先金融機関が不動産に抵当権を設定するための費用です。法務局へ納める「登録免許税」と、登記手続きを代行する司法書士への「司法書士報酬」で構成されます。 費用の目安 登録免許税 原則借入金額×0.4％(軽減措置適用の場合は0.1％) 司法書士報酬 5万円〜15万円程度(依頼先・地域により変動) 仮にローン残高2,000万円を借り換える場合、登録免許税は8万円(2,000万円×0.4％)です。 司法書士報酬は依頼先の事務所等によって異なりますが、手続きの確実性を担保するため、借換先の金融機関が司法書士を指定することが一般的です。 関連記事はこちら抵当権とは？根抵当権との違いや設定・抹消登記について解説 印紙税 借入金額に応じて印紙税がかかります。金銭消費貸借契約書に税額分の収入印紙を貼付するかたちで納めます。印紙税額は以下の通りです。 契約金額 印紙税額 1,000万円超 5,000万円以下 2万円 5,000万円超 1億円以下 6万円 出典)国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」 なお、Web上で電子契約をする場合は、紙の契約書がないため印紙税は不要ですが、電子契約手数料がかかることがあります。電子契約手数料は金融機関ごとに異なり、5,000円～1万円程度が目安です。 団体信用生命保険(団信特約料) 借換時には、原則として団信に再加入する必要があります。団信保険料は、適用金利に含まれていることも少なくありません。ただし、「がん団信」「8大疾病団信」など、特約を付加する場合は、適用金利に年0.1％〜0.3％程度が上乗せされるのが一般的です。 現在契約中の金融機関に払う費用 一方、現在住宅ローンを契約している金融機関に支払う費用は以下の通りです。 一括繰上げ返済手数料 抵当権抹消費用 一括繰上げ返済手数料 契約中の住宅ローンを全額返済(完済)する際の手数料です。金融機関や手続き方法(窓口、電話、Web)によって異なり、無料〜5万円程度が相場です。Web手続きを利用することで手数料を抑えられることがあります。 抵当権抹消費用 契約中の住宅ローンに設定されている抵当権を抹消するために、以下の費用がかかります。 費用の目安 登録免許税 不動産1件につき1,000円(土地1筆・建物1棟なら合計2,000円) 司法書士報酬 数万円程度～(依頼先によって異なる) 借換先の金融機関が指定する司法書士が、新たな抵当権設定と併せて抹消登記も担当するケースもあります。 借り換えの「経済的合理性」を判断する視点 諸費用を考慮したうえで、借り換えに経済的合理性(実質的な負担軽減)が生じる一般的な目安は以下の通りです。 当初借入金利と借換金利との差が1.0％以上 住宅ローン残高が1,000万円以上 住宅ローン残返済期間が10年以上 ※上記はあくまで目安であり、個別の条件や詳細なシミュレーションによって異なります。上記目安に当てはまらない項目がある場合においても、他の個別の条件や借換費用によっては経済合理性があることもあります。 借換費用を含めた「借換効果」の試算方法 借換費用を含めた実質的な借換効果は、以下の計算式で求められます。 借換効果 ＝ (削減できる利息額) － (借換費用) ここでは、下記の前提条件をもとに、「借換費用を含めない試算」と「借換費用を含める試算」の2パターンの借換効果を比較します。 【前提条件】 <当初借入条件> 借入金額：3,000万円 金利：変動金利型1.7％ 返済期間：35年 返済方式：元利均等返済・ボーナス払いなし 毎月の返済額(借換前)：9万4,822円 <借換条件> 借換金額：2,317万円(借換時のローン残高) 金利：変動金利型1.0％※金利は将来にわたり変動しないと仮定 返済期間：25年 返済方式：元利均等返済・ボーナス払いなし <主な借換費用> 借り換えに伴う諸費用が以下のとおり約80万円発生し、あわせて団体信用生命保険の特約により年0.2％の金利上乗せがあるケースを想定します。 事務手数料：51万円※ローン借入金額(残高)×定率2.2％(税込)の概算額 保証料：なし 抵当権設定費用：20万円(登録免許税9万円＋司法書士報酬11万円) 印紙税：2万円 8大疾病団信：年0.2％の金利上乗せ 一括繰上げ返済手数料：3.3万円 抵当権抹消費用：3.7万円(登録免許税0.2万円＋司法書士報酬3.5万円) <借換費用を含めない試算結果> 借換なし (金利1.7％) 借換あり (金利1.0％) 差額 残り25年の 総返済額 約2,845万円 約2,620万円 ▲約225万円 毎月の返済額 9万4,822円 8万7,321円 ▲7,501円 出典)知るぽると「借入返済額シミュレーション」にて筆者試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 借換費用を含めないで試算すると、総返済額は約225万円、毎月の返済額は約7,500円の減少となりました。 <借換費用を含めた試算結果> 借換なし (金利1.7％) 借換あり (金利1.2％) 差額 残り25年の 実質負担額 約2,845万円 約2,764万円 (総返済額約2,684万円 +借換費用約80万円) ▲約81万円 毎月の返済額 9万4,822円 8万9,435円 ▲5,387円 出典)知るぽると「借入返済額シミュレーション」にて筆者試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 一方、借換費用を含めて試算すると、実質的な負担軽減額は約81万円、毎月の返済額は約5,400円の減少となりました。 このように、借換費用を含めるか次第で試算結果は大きく変わります。表面的な金利だけで判断せず、借換費用も含めた実質的な借換効果を確認することが大切です。 また、今回の試算では借換後の金利変動を考慮していませんが、変動金利へ借り換えた場合は金利変動による返済額変動の可能性があります。金利変動の影響や固定金利への借り換えのシミュレーションについては、以下の記事で説明をしていますので、ご参考にしてください。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えシミュレーション | 金利上昇局面における「変動」と「固定」の比較 借換費用試算で見落としがちなポイント 住宅ローンの借換費用を試算する際に、見落としがちなポイントは以下の3つです。 戻り保証料(返還保証料)の有無 住宅ローン控除への影響 手続きにかかる時間的コスト 戻り保証料(返還保証料)の有無 契約中の住宅ローンで保証料を「一括前払い方式(外枠方式)」で支払いしている場合、借換時に一括繰上げ返済を行うことで保証料の一部が返還される可能性があります。 ただし、返戻の計算手続きにおいて、所定の保証会社事務手数料や振込手数料が差し引かれるのが一般的です。 戻り保証料(返還保証料)があれば、借換費用の補てんになるため、借り換えのハードルを下げるプラス要因となります。契約中の住宅ローンで保証料を一括払いしている場合は、あらかじめ戻り保証料(返還保証料)の有無と金額を確認しましょう。 住宅ローン控除への影響(借入期間要件など) 以下2つの要件を満たせば、借換後も引き続き住宅ローン控除を受けられます。 新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであること 新しい住宅ローンが住宅ローン控除の対象要件に当てはまること 出典)国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」 上記の証明として、新しい住宅ローンで当初の住宅ローンを一括返済したことがわかる書類を残しておきましょう。 また、住宅ローン控除には「返済期間が10年以上あること」などの要件があります。借り換えのタイミングで返済期間が10年未満になり控除を受けられなくなると、実質負担軽減効果が低下してしまうので注意が必要です。 関連記事はこちら【令和7年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 手続きにかかる「時間的コスト(手間)」 借り換えには、事務手数料や保証料など金銭的コストだけでなく、各種証明書の取得手続き、審査申込手続き、面談などの「時間的コスト(手間)」を要します。また、手続きの進め方によっても手間の内容が異なります。 対面型：担当者に直接相談できるが、金融機関の店舗に出向く必要がある Web完結型：来店不要で手続きがWeb上で完結するが、必要書類のアップロードや規定の確認など、自身で管理・進行する必要がある サポートの必要性や自身が手続きに割ける時間を考慮して選択することが、スムーズな借り換えの鍵となります。 まとめ 住宅ローンの借り換えは、表面的な適用金利の水準だけを見て判断してはなりません。事務手数料や保証料、抵当権設定費用といった諸費用を踏まえ、実質的にどれだけの負担軽減効果があるかを試算することが求められます。 また、金銭的なコストだけでなく、契約手続きの手間といった時間的コストも考慮し、自身にとって最適な借換計画を検討しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンは変動から固定に借り換えるべき？金利上昇時の判断ポイントを解説 最近の金利上昇を受けて、「変動金利のままで大丈夫？」「固定金利に変えたほうが安心？」と悩む人も多いのではないでしょうか。 この記事では、変動金利から固定金利への借り換えが住宅ローンの返済額に...
「住宅ローンの返済が厳しくなってきた」 「老後の生活資金や事業資金が必要だが、愛着のある家は離れたくない」 「引っ越しをする費用も体力もないし、家族の生活環境も変えたくない」 これらの悩みへの選択肢の一つとして、自宅を売却した後も賃貸として住み続けられる「リースバック」が検討されることがあります。リースバックは有効な資金確保の手段になり得る一方、契約条件の理解が不十分なまま進めると、後々想定と異なる結果となることがあります。 この記事では、目先の金額だけに偏らず、生活再建に向けた資金計画の観点から、リースバックの正しい選び方と注意点を解説します。 ※本記事は、当社グループ会社であるSBIスマイル株式会社のサービスについてご紹介するPR記事です。 1.SBIスマイルの担当者が解説：リースバックと他の資金調達の違い 持ち家を活用して資金を調達する方法には、リースバックの他にもいくつかの選択肢があります。まずはそれぞれの性質の違いを正しく把握しましょう。 ■不動産担保ローン 自宅を担保にお金を借りる方法です。 主なメリット：自宅の所有権を手放すことなく、まとまった資金を調達できます。 留意点・制約：金融機関による厳格な融資審査があり、融資額は物件や条件等により異なりますが、目安として評価額の5〜7割程度にとどまることが一般的です。また、何より「新たな借り入れ（毎月のローン返済）」が増えるため、すでにキャッシュフローが厳しい状況での抜本的な生活再建には不向きな側面があります。 ■リバースモーゲージ 自宅を担保に融資を受け、毎月利息のみを支払い、契約者が亡くなった際に家を売却して元本を返済するシニア向けの仕組みです。 主なメリット：毎月の支払いを利息のみに抑えられるため、老後の生活資金を確保しながら今の家に住み続けられます。 留意点・制約：対象年齢の条件に加え、「対象物件が首都圏や主要都市などに限られる」といったエリア制限が設けられているケースが多く、将来の金利上昇リスクなども考慮する必要があります。 ■リースバック 自宅を不動産会社に売却してまとまった現金を確保し、その後は「家賃」を払って今の家に住み続ける仕組みです。 主なメリット：ローンではなく「資産の売却」であるため、新たな借り入れをせずに財務状況の見直しを進めることができます。また、自宅の所有権はリースバック事業者に移転するため、固定資産税や修繕積立金といった所有者としての直接的な支払いが不要となり、毎月の支出が賃料に一本化されるため、資金管理をシンプルにしやすい点も特徴です。 留意点・制約：自宅の所有権がリースバック事業者に移転することに伴い、前述の通り直接的な維持費の支払いはなくなりますが、これらは月々の賃料設定に一定程度織り込まれる形となります。また、一般的な不動産売却（仲介）に比べて「買取価格は市場相場より低くなる」傾向があるほか、取扱会社や物件の状況、エリアによっては対応できないケース（エリア制限）も存在します。 このように、それぞれの性質は大きく異なります。新たな借り入れ（返済負担）を増やすことなく、まとまった資金を得て生活を再構築したいという場合には、リースバックが有効な選択肢の一つとなります。 2.リースバック選びの注意点：「高く売れる＝正解」ではない理由 リースバックを検討する際、「自分の家がいくらで売れるのか（買取価格）」に目が向きやすいものです。もちろん、手元に入る現金が多いに越したことはありません。 しかし、ここに大きなリスクがあります。それは、リースバックの仕組み上、「買取価格が高いほど、その後の毎月の家賃も高くなる」傾向があるという点です。 リースバックを利用する目的には、「目先の現金の確保」だけでなく、「無理のない範囲で生活や資金計画を整えること」もあると考えられます。一時的にまとまった資金が手に入っても、毎月の家賃負担が重いと、遠くない将来に生活が立ち行かなくなる恐れがあります。 買取価格だけでなく「家賃」と「契約形態」を確認する 比較検討すべきは、長期的な収支のバランスです。さらに「賃貸借契約の契約形態」も極めて重要です。 リースバックを提供する会社の中には、期間満了によって退去の可能性がある「定期借家契約（2年・3年など）」を採用しているケースがあります。長く住み続けたい場合は、原則として更新が認められ、借主の居住権が保護されやすい「普通借家契約」を結べるかどうかが、将来の安心を左右する大きな鍵となります。 3.結論：生活再建という「長い軸」で選ぶなら、SBIスマイル ここまでお伝えした通り、リースバックを検討する際は、「無理のない家賃」と「長く住み続けられる権利」といった観点が重要です。 このような観点を踏まえ、短期的な資金化にとどまらず、お客様の長期的な安心を見据え、金融グループとしての立場でサービスを展開しているのが、東証プライム上場グループであるSBIスマイルのリースバック「ずっと住まいる」です。同社が展開するリースバックの主な特長は、以下の3点に集約されます。 ①「安くて、ずっと変わらない家賃」を優先する経済合理性 多くの不動産会社が「売買金額」を重視する中、SBIスマイルは買取価格と賃料のバランスを踏まえ、「月々の家賃を周辺の賃料相場よりも低く設定する（※1）」という提案を行います。さらには、「契約開始から将来にわたって、家賃が値上げされない（※2）」という点も大きな特長です。 短期的な資金化にとどまらず、お客様に5年、10年と長く安定して住み続けてもらうことを前提としているからこそできる、生活再建の一助となり得る仕組みです。 ※1 家賃は物件・エリア等により異なります。比較対象となる賃料相場や条件は個別にご確認ください。 ※2 ご選択いただく契約内容により家賃の取扱いは異なります。適用条件等の詳細は契約時にご確認ください。 ②「普通借家契約」と「更新料ゼロ」 終の棲家としての安心 SBIスマイルは、お客様の住む権利を守るため原則として「普通借家契約」を締結します。 それに加え、賃貸借契約の更新時にかかる更新料が「無料（ゼロ）」です。家を売却した後も「仮住まい」ではなく「終の棲家」として、長期的な居住を見据えた住まい方を検討できる点が特長です。 ※更新の可否は契約条件および借地借家法等の法令によります。賃料不払いなどの重大な契約違反がある場合や、建物の著しい老朽化等により貸主からの更新拒絶に正当事由が認められる場合は、更新できないことがあります。 ③SBIグループの資本力と、建築士による「品質へのこだわり」 なぜ、SBIスマイルは家賃を安く固定し、更新料まで無料にできるのか？ それは、同社が東証プライム上場のSBIグループの一員として、短期的に収益確保を最優先にするのではなく、お客様に長期間安定して住み続けていただくための長期的な視点に基づいた賃貸運用を行っているからです。 目先の利益率にとらわれず、お客様との長期的な信頼関係を築く資本力と体力があるからこそ、生活再建の一助となり得る仕組みが実現できています。 また、契約前にはグループの建築士が建物を検査し、入居後のトラブルを未然に防ぐ配慮も徹底されています。水回り等のリフォーム相談にも柔軟に応じるなど、マニュアル通りではない「オーダーメイドの提案力」が強みです。 4.まずは「今の家での新しい暮らし」をシミュレーションしてみませんか？ リースバックは、家を「売って終わり」ではなく、その先の「暮らし」を再構築するためのスタートです。少しでもご興味があれば、まずはSBIスマイルに相談してみてください。 「自分の家の場合、いくらで買い取ってもらえて、毎月の家賃はいくらになるのか？」 この具体的な数字を知ることが、不安を安心に変える第一歩です。 対面不要で、営業時間内の問い合わせであれば最短即日で仮査定の結果がわかります（※ただし物件や状況により異なります）。もちろん相談や査定は無料です。まずは以下のフォームから、あなたの状況に合わせた無理のないシミュレーションを受け取ってみてください。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。 ※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
宅地建物取引業者(以下、事業者)が入会する業界団体としては、全日本不動産協会(以下、全日)と全国宅地建物取引業協会連合会(以下、全宅連)が代表的です。 事業者が開業する際は、保証協会との関係上、いずれかの業界団体へ入会するケースが一般的です。開業後の事業運営を円滑に進めるためにも、それぞれの特徴を理解したうえで、自分に合った団体を選ぶことが重要です。 また、消費者としても業界団体の会員である事業者と取引することでメリットもあります。 この記事では、全日と全宅連との違いや事業者および消費者としてのメリットを整理したうえで、今回は全日の基本概要や入会手続きの流れをわかりやすく解説します。 ※本記事で紹介している『全日ローンコンシェルジュ』は、全日とSBIアルヒ株式会社・SBIエステートファイナンス株式会社の提携によるサービスです。 全日 全宅連 シンボルマーク うさぎマーク ハトマーク 加盟数 約3万7,000社 約10万社 特徴 開業支援や会員向けシステムなど、 実務面のサポートに特徴 会員数が多く地域ネットワークの 広さが特徴 全日本不動産協会(全日)の基本概要と保証協会の役割 今回は、全日の基本概要を確認します。 シンボルマーク「うさぎ」に込められた理念と安心感 全日は、1952年に建設大臣(現在の国土交通大臣)の許可を受けて設立された不動産業界団体です。2013年からは内閣総理大臣認定の公益社団法人として活動を開始しました。宅建業の健全な発展を目指し、全国規模で活動しています。 全日は会員事業者に対する研修や情報提供を通じて、適正な不動産取引の推進や不動産流通の円滑化を支援しています。 また、全日のシンボルマークは情報を的確にキャッチする耳、未来を見る眼、躍進するジャンプ力ある足を備えた「うさぎ」です。 オレンジ色は明るい未来を、緑色は豊かな大地と自然を表現されています。 変化の多い不動産業界において、「法改正や市場動向を的確に捉えながら事業成長を目指す」という理念を表現したシンボルマークといえます。 消費者としては、事業者が全日の会員であることを「うさぎ」のシンボルマークで識別できます。 出典)公益社団法人 全日本不動産協会「協会シンボルマークとラビーちゃんについて」 宅建業の必須インフラ「レインズ(REINS)」の利用 事業者が全日や全宅連に加盟することで、「レインズ(REINS)」や大手民間ポータルサイトとの連携機能などを利用でき、営業活動の効率化を実現できます。 レインズは、国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」の運営する物件情報や取引事例の不動産業者間におけるスムーズな共有が可能なシステムです。消費者としてもレインズを有効活用できる事業者であれば効率的な取引が期待できます。 出典)公益財団法人 東日本不動産流通機構 東日本レインズ「レインズってなに？」 最新法令に対応した契約書式のダウンロード機能 全日および全宅連では、最新法令に対応した契約書式を会員事業者向けに提供しています。民法改正や宅建業法改正などが行われた際には最新法令に対応した書式を使用する必要があります。全日や全宅連の会員になることで必要な書式をダウンロードできるため、法改正対応の負担軽減につながります。 「全日 書式」や「全宅連 書式」と検索される背景には、このような実務対応へのニーズがあります。 特に独立開業直後は、契約書作成や条項確認に不安を感じるケースが想定されるため、最新の法令に対応した契約書式を利用できる点は、事業者にとって実務上の安心材料といえます。 宅地建物取引業保証協会の役割と入会メリット 事業者は、宅建業法の規定に基づく「宅地建物取引業保証協会(以下、保証協会)」にも入会することが一般的です。全日に入会した場合は、「不動産保証協会」に入会することになります。この「不動産保証協会」は、全日を母体として設立された保証協会です。各種保証制度を実施し、消費者保護を推進するとともに、宅建業法の適正な運営と取引の公正を確保することを目的として活動しています。 全宅連に入会した場合は、「全国宅地建物取引業保証協会」に入会することになります。 保証協会・事業者・消費者の関係図 ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 保証協会に入会し弁済業務保証金分担金を納付することで、事業者は営業保証金の供託が免除されるメリットがあります。その他、研修や講演を受講することができ、法改正の最新情報などを把握することができます。 消費者としても保証協会に入会した事業者と取引するメリットがあります。 例えば、不動産の売買契約時に「手付金」を事業者に預けることがあります。万が一、契約直後に事業者が倒産するなど不測の事態で手付金が返還されない場合において、損害額の還付にかかる弁済業務の対応を保証協会に申請することができます。 全日本不動産協会(全日)と全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の違い 次に、事業者から見た全日と全宅連の違いを確認していきます。 組織規模の比較 全日の会員数は約3万7,000社で、全宅連と比較すると規模は小さいものの、全国本部の方針に基づき各都道府県の地方本部が運営され、全国で統一的な運営が実施しやすい体制といえます。 全宅連は、全日と同様に公益社団法人として不動産業界の健全化を目的に活動している不動産業界団体です。全国47都道府県の宅建協会を傘下にもつ連合会組織で、約10万社が加盟する最大規模の団体です。 また、全宅連のシンボルマークは「ハト」です。 2羽のハトは、全国10万社にのぼるグループ会員と、その先にいる地域の人々が、ともに繁栄し同じ方向を向いて未来へ進んでいくことを表現しています。 色については、太陽を象徴する赤、大地を表す緑、そして取引の公正を意味する白として表現しています。 消費者としては、事業者が全宅連の会員であることを「ハト」のシンボルマークで識別できます。 出典)公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会「新しくなったハトマークのご紹介」 入会費用・ランニングコストは全日が抑えやすい傾向 全日、全宅連いずれも入会費や年会費などのランニングコストがかかります。また、それぞれ入会する保証協会や関連団体が指定されており、それらの入会金などでも差が生じます。 金額は各都道府県によって異なるため、各地域の窓口で確認する必要がありますが、全日のほうが全宅連よりも費用負担を抑えやすい傾向にあります。 以下は、東京都の場合を比較した表です。 <入会時の諸費用(本店(主たる事務所)・東京都の場合)> 全日 全宅連 入会金 465,000円 500,000円 入会金(保証協会) 80,000円 200,000円 弁済業務保証金分担金 600,000円 600,000円 年会費 43,200円 48,000円 年会費(保証協会) 9,000円 6,000円 その他費用(関連団体の入会金・年会費等) 134,800円 201,000円 合計 1,332,000円 1,555,000円 出典)全日本不動産協会 東京都本部「入会金について」 出典)東京都宅地建物取引業協会「入会メリット」 ※2026年5月時点の金額です。減額キャンペーンなどは反映していません。最新の費用は各協会の公式ホームページなどをご確認ください。 ※年会費は入会月によって月割り計算により変動することがあります。 なお、入会するタイミングによっては、諸費用減額などのキャンペーンが実施されているため、入会を検討する際はキャンペーンを調査することをおすすめします。 全日本不動産協会(全日)に入会する独自の2つのメリット 全日に入会する独自のメリットは主に以下の2つです。 実務支援システム「ラビーネット」が提供される 資金調達の情報提供や紹介サービスを受けられる 実務支援システム「ラビーネット」による業務効率化 全日では、会員事業者向け実務支援システム「ラビーネット」を提供しています。 ラビーネットでは、物件情報の登録や間取り図作成、顧客管理など、不動産実務に必要な機能が利用可能です。 開業直後は限られた人数で業務を回すケースも多いため、ITツールによる業務効率化は重要な要素といえます。 資金調達の情報提供や紹介サービスの活用 宅建業を運営する上では、事務所費用や広告宣伝費、運転資金など、まとまった資金が必要です。 全日では会員事業者向けの支援策として、融資相談窓口である「全日ローンコンシェルジュ」を通じて金融機関等との提携ローンを提供しています(※『全日ローンコンシェルジュ』は全日とSBIアルヒ株式会社・SBIエステートファイナンス株式会社の提携によるサービスです。)。 提携ローンは融資審査の通過を保証するものではありませんが、資金調達の相談先や選択肢が広がる点が特徴です。特に独立開業して間もない時期は、実績不足から資金調達に苦戦するケースも想定されるため、全日経由で情報収集や相談ができることはメリットといえます。 関連記事はこちら開業資金はいくら必要？実績がなくても資金調達できる7つの方法 全日本不動産協会(全日)への入会手続きと開業時の資金計画 全日に入会する場合は、宅建業免許の取得手続きと並行して準備を進めることで、営業保証金の供託が免除されるなど開業までの流れがスムーズになります。 ここでは手続きの流れや免許証交付までの期間、供託金(弁済業務保証金分担金)の仕組みについて説明します。 全日本不動産協会(全日)への入会および開業までの基本フロー 全日への入会申し込みから営業開始までの流れは以下の通りです。 事務所の設置・開業準備 宅建業免許の申請 地方本部への入会申し込み・必要書類提出 事務所調査・入会審査 入会費用・弁済業務保証金分担金等の納付 免許証受領(営業開始) 入会申し込みから営業開始までの期間は、約1～2ヵ月が目安です。地方本部によって手続きが異なることがあるため、各地方本部のホームページなどで事前に確認しておくことが大切です。 「弁済業務保証金分担金」による初期費用の負担軽減 宅建業を営む際は、宅建業法に基づき、原則的に営業保証金として主たる事務所につき1,000万円(その他の事務所は500万円)を法務局に供託しなくてはなりません。営業保証金の目的は、不動産取引の相手方に損害が生じた場合に、その損害を弁済できるようにするためです。 しかし、全日に入会し、保証協会へ弁済業務保証金分担金として主たる事務所につき60万円(その他の事務所は30万円)を納入すると、営業保証金の供託が免除となります。開業時の経済的負担が大幅に軽減されるのは、大きなメリットといえます。 なお、宅地建物取引業保証協会(全宅連)への入会に伴い保証協会へ弁済業務保証金分担金を納入することで、同様に営業保証金の供託が免除されます。 <弁済業務保証金分担金と営業保証金の比較> 弁済業務 保証金分担金 営業保証金 制度の仕組み 事業者が保証協会に入会し、 協会を通して供託する制度 事業者が直接供託する原則的な制度 直接の納付先・供託先 指定の宅地建物取引業保証協会 法務局 主たる事務所の負担額 60万円 1,000万円 その他の事務所の負担額(1事務所につき) 30万円 500万円 保証協会への入会 必須 不要 その他の主な費用 上述の不動産協会の入会金、 年会費、地方本部会費などが別途必要 特になし 弁済業務保証金分担金の納入により営業保証金の供託は免除となりますが、上述の入会時の諸費用や運転資金など、開業時の資金計画を策定しておくことが重要です。 また、全日や全宅連では開業にかかるセミナーの開催なども行っているため、まずはどのような支援を実施しているか確認してみることをおすすめします。 まとめ：協会の入会は目的に合った選択を 全日は、比較的初期コストを抑えやすい傾向があり、実務・ITサポート体制も充実しています。 また、会員限定の融資相談窓口である「全日ローンコンシェルジュ」を提供している点も魅力です。 一方で、協会によって費用体系や支援内容、地域ネットワークには違いがあります。宅建業で独立開業する際は、重視したいサポート内容を踏まえて所属する協会を比較検討することが重要です。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 三為契約とは？不動産仲介との違いや注意点を解説 三為（さんため）契約は、不動産売買で用いられることがある契約形態の1つです。一般的な不動産仲介とは仕組みが異なるため、不動産を売買する予定があるなら三為契約の仕組みを理解しておくと安心です。...
