住宅ローンを組む際に、将来の金利上昇が気になる一方で、変動金利に比べ金利水準が高い全期間固定金利を選択することにためらいがある人もいるのではないでしょうか。そこで選択肢となるのが、変動金利と固定金利を組み合わせる「ミックスローン」です。 金利上昇リスクを抑えながら、目先の返済負担の軽減も期待できます。ただし、利用にあたっては、特徴を理解したうえで適切な組み合わせ比率を検討することが重要です。 この記事では、ミックスローンの仕組みからメリット・デメリット、そして自身のライフプランにあわせた最適な組み合わせ比率(変動・固定)の考え方を解説します。 【本記事の要約】 ミックスローンは1人の債務者が変動金利と固定金利や異なる返済期間を組み合わせて契約する住宅ローン 金利上昇リスクの分散と繰上げ返済の柔軟性が得られる一方、契約に伴う諸費用(印紙税・登記費用)や管理負担が増加 住宅ローン控除の適用条件(返済期間10年以上)や金融機関ごとの取扱条件の確認が必須 変動・固定金利の比率は教育費などのピーク時期や資金余力などを基準に設定 住宅ローンにおけるミックスローンの基本構造 ミックスローンは、1人の債務者が変動金利と固定金利(全期間固定金利や当初固定金利など)の異なる金利タイプや、異なる借入期間を組み合わせ、金利上昇リスクと返済負担のバランスを調整する住宅ローンの契約形態です。ペアローン・連帯債務とは契約本数や権利関係が異なります。 ミックスローンの仕組み(金利タイプ・返済期間の組み合わせ構造) ミックスローンは、借入総額を複数に分割し、異なる「金利タイプ(変動金利・当初固定金利・全期間固定金利)」や「返済期間」を設定して組み合わせる仕組みです。 例えば、借入総額3,000万円に対して「1,000万円を変動金利・35年返済」「2,000万円を全期間固定金利・20年返済」といった個別の設計が可能です。適用金利や返済期間が異なる複数の住宅ローンを組み合わせることで、通常の住宅ローンでは実現できない返済方法が可能になります。 <ミックスローンの組み合わせイメージ図> 「ペアローン・連帯債務」との違い【比較表】 ミックスローンは債務者1人が主体となる契約ですが、ペアローンや連帯債務は複数人が関与する点が異なります。それぞれの違いは以下の通りです。 <比較表：ミックスローン・ペアローン・連帯債務> ミックスローン ペアローン 連帯債務 契約数 1本または2本 2本 1本 債務者 1人 2人 2人(主債務者・連帯債務者) 金利タイプの 組み合わせ方 1人の借入額を分けて、 変動金利と固定金利を 組み合わせる 2人の債務者がそれぞれ 金利タイプを選択できる 1つのローンについて 金利タイプを選択する ※具体的な契約形態や選択できる金利タイプは金融機関によって異なります。 関連記事はこちら夫婦で組むペアローンとは？後悔しないために知るべきデメリットと対応策 ミックスローンのメリット ミックスローンには次のようなメリットがあります。 金利上昇時における返済額増加の抑制効果 繰上げ返済における返済戦略の柔軟性 金利上昇時における返済額増加の抑制効果 部分的に固定金利を組み入れることで、将来の市場金利上昇の影響範囲を借入総額の一部に限定できます。 借入総額全体が変動金利の場合は、金利上昇の影響を全体的に受けますが、仮に借入総額3,000万円のうち2,000万円を固定金利で確定させていれば、金利上昇の影響を受けるのは変動金利の1,000万円部分のみに留まります。 このように、自身が許容できるリスクに合わせて、金利上昇の影響をコントロールできる点がミックスローンの大きなメリットといえます。 繰上げ返済における返済戦略の柔軟性 複数の住宅ローンで構成されるため、状況に応じて繰上げ返済の対象を戦略的に選択できます。 金利上昇局面：変動金利部分を優先して繰上げ返済を実行し、将来の利息負担増を回避 金利低下・安定局面：適用金利が高い固定金利部分を優先して繰上げ返済し、総支払利息を削減 注意点として、期間短縮型の繰上げ返済を行った結果、該当住宅ローンの初回返済月から最終返済月までのトータル返済期間が「10年未満」となった場合、その年以降は当該住宅ローンに関する住宅ローン控除(税額控除)は対象外となります。控除による税制優遇メリットと支払利息の削減額を比較検証して実行する必要があります。 ※令和7年8月1日時点の法令・通達等に基づいた一般的な解説です。個別案件における税務上の取り扱いについては、税理士などの専門家へご相談ください。 ミックスローンのデメリット・注意点 一方で、ミックスローンは諸費用、口座管理の手間および金利下落時の利息軽減効果が制限される点がデメリット・注意点となります。 手数料・登記費用などの諸費用増加 契約・口座管理・返済手続きの複雑化 金利下落時の負担軽減効果が一部の残債に限定 取扱金融機関および対象商品が限定 手数料・登記費用などの諸費用増加 ミックスローンは2本の住宅ローン契約を締結するケースがあり、単独ローンより登記費用や印紙税などの諸費用が増えることがあります。 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税：契約本数分(2本分)が発生 抵当権設定登記費用：登記件数や登録免許税の算出基準により司法書士報酬や手数料が増加 融資事務手数料：手数料の算出体系(定額型・定率型)により負担が異なる 定額型：契約が２本になる場合、2倍の費用負担が発生 定率型：原則、借入総額に対して計算されるため変化なし 契約本数と手数料の算出体系(定額型・定率型)は金融機関によって異なるため、金利タイプ・金利水準だけでなく諸費用を含めた初期費用の総額を把握しましょう。 契約・口座管理・返済手続きの複雑化 ミックスローンでは、残高や適用金利、毎月の返済額などをそれぞれ確認する必要があるため、通常の住宅ローンと比べると管理が複雑になりやすい点もデメリットといえます。 また、繰上げ返済を行う場合には、ミックスローンのうち「どちらを優先するか」「どの程度返済するか」をその都度検討する必要があります。 金利下落時の負担軽減効果が一部の残債に限定 全期間固定金利が適用されている部分は、市場金利が低下しても契約時の金利水準が維持されます。全額変動金利を選択していた場合と比較すると、市場金利下落による利息削減効果を受けられるのは変動金利割合の範囲内に限定されます。 金利上昇時の返済負担抑制効果を得る代償として、金利低下メリットの享受額には限界が生じる点は把握しておきましょう。 取扱金融機関および対象商品が限定 すべての金融機関・対象商品がミックスローンに対応しているわけではありません。また、対応している金融機関であっても、借入額の下限、選択できる金利タイプの組み合わせや、繰上げ返済の最低金額・手数料条件に制約が課される場合があります。比較検討時は金利水準だけでなく、制約条件を含めた総合的な判断が必要です。 変動・固定金利の組み合わせ比率の考え方 ミックスローンの変動金利と固定金利の組み合わせ比率に、すべての人に共通する正解はありません。金利上昇時にどの程度の返済額増加まで耐えられるかを確認したうえで、ライフプランに応じて決めることが大切です。 3つの組み合わせ比率パターン ミックスローンにおける変動金利と固定金利の組み合わせ比率として、以下のようなパターンが考えられます。 パターン 変動：固定 対象者の特性・資金計画 バランス型 50：50 目先の低金利メリットと金利上昇への 備えを同程度に確保したい場合 低金利重視型 70：30 当面の返済額を抑えつつ、自己資金や 繰上げ返済能力により将来の金利上昇 に対応できる場合 安心重視型 30：70 金利上昇に対する家計の耐性が低く、 将来の金利変動による毎月の返済額 増加を抑えたい場合 各パターンの特性を把握し、家計の余裕資金やライフプラン、リスク耐性に適した比率を選択することが重要です。 教育費のピークから逆算する組み合わせ比率モデル 例えば、「10年後に子どもの大学進学を控えている」など、将来まとまった資金が必要になる時期を予測できている場合、ミックスローンが有効な選択肢として考えられます。 返済期間10年の変動金利と返済期間30年の固定金利を組み合わせることで、変動金利の住宅ローンは10年で完済となり、11年目以降は30年返済の固定金利の住宅ローンのみとなります。 そのため、11年目以降の返済額が軽減され、金利上昇リスクも回避することができます。このように、ミックスローンの組み合わせで完済時期を適切な時期に設定することで、多額の支出が生じる時期に家計を安定させることが期待できます。 <10年後に子どもの大学進学で教育費がピークを迎える場合の例> 出典)SBIアルヒ株式会社「ミックスローンとは」 まとめ ミックスローンは、異なる金利タイプや借入期間を組み合わせることで、「金利上昇リスクのコントロール」と「返済負担の低減」を両立させる有効な選択肢です。一方で、契約本数の増加に伴う初期諸費用(印紙税や事務手数料)の増額や口座管理の手間、取扱条件の制約といった注意点も存在します。 ミックスローンの検討においては、「教育費のピーク期」をはじめとするライフイベントや、金利上昇した場合における家計の許容度を正確に把握することが不可欠です。 まずは「金利上昇時の毎月返済額の変動」と「契約条件ごとの初期諸費用」を具体的に試算してみましょう。現実的な数値を可視化し、リスクとコストのバランスを客観的に比較することが、ご自身のプランを確定させる第一歩となります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 2024年3月の日本銀行(以下、日銀)によるマイナス金利政策解除以降、段階的な利上げを背景に、現在住宅ローン金利の先行きへの関心が高まっています。 住宅ローンの金利タイプの選択や借り入れのタ...
住宅ローンのペアローンで通常の団体信用生命保険(団信)に加入した場合、夫婦のどちらかが支払事由(死亡・高度障害など)に該当しても、もう片方の住宅ローン残債はそのまま残ります。この残債リスクを抜本的に解消する手段が「連生団信」です。連生団信に加入すれば、夫婦のどちらか一方に支払事由が発生した時点で、双方の住宅ローンの残債が同時にゼロになります。 一方で、連生団信には金利上乗せによる総返済額の増加や税務上の取扱いについて確認が必要な事項が存在するため、仕組みを正確に理解したうえで、加入を検討することが重要です。 この記事では、ペアローンにおける連生団信の仕組みとメリット・デメリット、および最適な選択に向けた具体策を解説します。なお、ペアローンには夫婦以外の組み方もありますが、本記事では最も一般的な夫婦によるペアローンを前提に解説します。 【本記事の要約】 ペアローンの通常団信は個別加入であり、配偶者が支払事由に該当しても自身の住宅ローン残債は残る 連生団信は、夫婦どちらか一方が支払事由に該当すると双方の住宅ローン残債がゼロになる 連生団信のデメリットは「金利上乗せによる負担増」「途中解約不可」「一時所得の課税リスク」 返済額の増加のシミュレーションを行い、民間生命保険との比較を含め、自身のライフプランに合わせた選択が必要 ペアローンにおける団信の基本構造と残債リスク ペアローンで加入できる団信には、「通常の団信」と「連生団信」の2種類があります。通常団信と連生団信では、万が一の際の保障範囲と金利コストが大きく異なります。また、ペアローンと同時に検討されることの多い連帯債務(住宅ローン契約1本)においても連生団信が利用可能です。 ペアローン 連帯債務 通常団信 連生団信 通常団信 連生団信 保障対象 支払事由に該当する方の 住宅ローン残債のみゼロ (支払事由に該当しない 方の住宅ローンは残る) 夫婦のどちらか一方が 支払事由に該当すれば 双方の住宅ローン 残債がゼロ 主債務者が支払事由に 該当した場合のみ 住宅ローン残債がゼロ 夫婦のどちらか一方が 支払事由に該当すれば 双方の住宅ローン残債 がゼロ 金利上乗せ (通常団信比) - +0.2%程度 - +0.2%程度 ※保障内容や適用金利、加入条件は金融機関・商品によって異なります。 関連記事はこちら住宅ローンのペアローンと収入合算の違いとは？ 通常ペアローンの団信は「夫婦それぞれ個別加入」が原則 ペアローンは、夫婦それぞれが個別に住宅ローンを契約する仕組みです。そのため、団信についても、それぞれが個別に加入する「通常団信」が基本となります。 この仕組みの特性は、夫婦それぞれで保障内容を分けられる点です。例えば保障内容を夫は手厚い「3大疾病保障付き団信」、妻は金利上乗せのない「標準的な団信」とするなど、個々の健康状態や収入に応じたカスタマイズが可能です。 片方に支払事由発生時の残債リスク 通常団信でペアローンを組んだ場合、残債リスクへの注意が必要です。 例えば、夫3,000万円、妻2,000万円のペアローンで通常団信に加入しているケースを想定します。夫が死亡して支払事由に該当した場合、夫の住宅ローン3,000万円は団信により完済されますが、妻の住宅ローン2,000万円はそのまま残ります。 世帯収入が減少する中で配偶者が単独で返済を継続することになり、仕事や育児の環境変化によっては家計が圧迫し返済が困難となるリスクがあります。 <通常団信：夫が支払事由に該当した場合のペアローン残債イメージ図> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 ただし、加入時の健康状態に関する告知義務違反や約款に定める免責事由に該当した場合、保険金は支払われません。住宅ローン契約前には必ず重要事項説明書や約款などを確認し、支払条件を正確に把握しましょう。 関連記事はこちら団信が受け取れない理由は？加入前に知るべきポイントと対処法 ペアローンの連生団信(夫婦連生団信)とは？仕組みとメリット 連生団信(夫婦連生団信)は、夫婦どちらかが支払事由に該当した場合に双方の住宅ローン残債がゼロになるのが大きな特徴です。また、がんや特定疾病保障の特約を付帯すれば、より手厚い保障を確保できます。 夫婦のどちらかが支払事由に該当すれば双方の住宅ローン残債がゼロに ペアローンの連生団信では、夫婦のどちらか一方が支払事由に該当すると、それぞれの住宅ローン残債がゼロになります。 例えば、夫3,000万円、妻2,000万円の残債がある場合、夫が支払事由に該当すれば、夫の3,000万円だけでなく妻の2,000万円も保険金で完済されます。残された家族に住宅ローンの返済負担が残らないため、住宅に関する長期的な経済的安全性を確保できます。 <連生団信：夫が支払事由に該当した場合のペアローン残債イメージ図> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 がん・特定疾病保障特約の付帯で手厚い保障が可能 死亡・高度障害だけでなく、3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)に対応した特約付きの連生団信を提供する金融機関も存在します。疾病保障を組み合わせることで、万が一の死亡時だけでなく、生存時の治療費負担や収入減による返済滞納リスクを回避できます。 ただし、保障範囲を広げるほど金利上乗せ幅(コスト)が増加するため、家計の収支バランスを見極めたうえでの選択が必要です。 関連記事はこちら住宅ローンの団信に8大疾病保障特約は必要？メリットと注意点を解説 関連記事はこちらがん団信は50％と100％のどちらを選ぶべき？ 住宅ローン契約前に知っておくべき連生団信のデメリットと注意点 ペアローンの連生団信には、以下のデメリット・注意点があります。 金利上乗せ(年0.2%程度)による総返済額の増加 契約途中における加入・変更・解約が原則不可 一時所得としての課税リスク 取扱金融機関の限定と選択肢の制約 金利上乗せ(年0.2%程度)による総返済額の増加 連生団信を利用する場合、一般的に住宅ローンの適用金利に年0.2%程度が上乗せされます。特約などで疾病保障を付帯する場合は、さらに上乗せ幅が拡大します。 住宅ローンは一般的に借入金額が大きく返済期間も長いため、0.2%程度の金利差であっても総返済額に数百万円単位の影響を及ぼします。以下は、連生団信を利用することで、毎月の返済額と総返済額がいくら増加するかのシミュレーションです。 <試算条件> 当初借入金額(夫婦総額)：5,000万円 当初金利タイプ：固定金利 適用金利：通常団信 3.5%、連生団信 3.7% 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 毎月の返済額 総返済額 通常団信 (適用金利 3.5%) 約20.6万円 約8,679万円 連生団信 (適用金利 3.7%) 約21.2万円 約8,924万円 増加額 約0.6万円 約245万円 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて住まいとお金の知恵袋編集部試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 上記のシミュレーションでは、このように、適用金利0.2%の上乗せでも35年間では200万円以上の負担増となります。保障の必要性と金利コストのバランスを慎重に見極めましょう。 契約途中における加入・変更・解約が原則不可 住宅ローンの団信は、住宅ローンの契約時(借入時)にのみ加入手続きを行うことが一般的です。返済途中での連生団信への新規加入、通常団信への変更、および連生団信の解約は原則として認められません。 金利負担が重くなったからといって途中で外すことはできないため、将来の出産・育児による働き方の変化や、世帯年収の推移を長期的な視点でシミュレーションしたうえで判断する必要があります。 一時所得としての課税リスク 連生団信の特有のリスクとして、保険金によって「配偶者の残債が完済された」際に、その完済額が税務上の「一時所得」とみなされる恐れがあり、所得税・住民税が課税されるリスクが存在します。 例えば、夫が死亡し、妻の住宅ローン残債2,000万円も連生団信によって完済された場合、妻は税務上「2,000万円の債務免除益(経済的利益)」を受けたものとみなされ、一時所得として課税対象になる可能性があります。つまり、この経済的利益から特別控除額(最大50万円)を差し引いた金額の2分の1が課税標準となり、他の所得と合算されて課税されることがあります。 税務上の取り扱いは個別の状況によって異なるため断定はできませんが、連生団信を検討する際は税金発生のリスクがあることは認識しておきましょう。 ※個別案件における税務上の取り扱いについては、税理士などの専門家へご相談ください。 取扱金融機関の限定と選択肢の制約 連生団信を取り扱っている金融機関は限定されています。そのため、「最も金利が低い金融機関」を選ぼうとした結果、その金融機関には連生団信の取り扱いがないというケースも起こり得ます。 連生団信を必須条件とする場合は、住宅ローンの基本的な商品スペック(金利・事務手数料)の比較だけでなく、団信のラインナップも含めた総合的な金融機関選びが求められます。 どっちが得？「連生団信」vs「通常団信＋民間の生命保険」 ペアローンのリスクに備える方法としては、連生団信のほかに、「通常団信＋民間の生命保険(収入保障保険や定期保険)」を組み合わせる方法もあります。通常団信で万が一のことがあった人の住宅ローンを完済し、残された配偶者の住宅ローン返済や生活費などは「民間の生命保険」でカバーするという考え方です。 連生団信と民間の生命保険は、保障の目的とコスト構造が異なります。借入額や年齢、世帯の金融資産状況に応じた総合的な比較検討が必要です。 連生団信と民間保険の比較 連生団信 民間の生命保険 コスト・仕組み 金利に上乗せ (年0.2%程度) 加入時の年齢や 健康状態によって決定 保障額の推移 住宅ローン残債 と連動 住宅ローン残債と 連動しない (平準定期保険 であれば一定) 資金使途 住宅ローン残債の 完済に限定 自由 連生団信のコストは、金利に上乗せされるため借入金額に比例して高くなります。一方、民間生命保険の保険料は、加入時の年齢や健康状態によって決定されます。そのため、年齢が若く健康状態が良好な夫婦であれば、連生団信の金利上乗せ分よりも、民間保険の保険料のほうが総コストを安く抑えられるケースも考えられます。 また、連生団信の保障はあくまで「住宅ローン残債」に限定されますが、民間保険の保険金は用途が自由であるため、当面の生活費や子供の教育費などに充当できるという柔軟性の高さも利点です。 ただし、保険金額が一定である民間の定期保険(平準定期保険)を利用した場合、住宅ローンの返済が進んで残債が減るにつれ、必要な保障額に対して過剰な状態となり得ます。一方で、連生団信の保障額は住宅ローン残債に完全連動して逓減(徐々に減少)するため、過不足のない合理的な保障を確保できます。 <連生団信・民間の定期保険(平準定期保険)の保障額イメージ図> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 連生団信の適合性チェックリスト 連生団信の必要性は、世帯の年齢、収支状況、保有資産などによって異なります。以下の条件と照らし合わせ、「連生団信」と「通常団信＋民間生命保険」のどちらを選択すべきかの判断指標として活用してください。 【連生団信が向いている世帯】 住宅ローンの金利上乗せによる負担増を許容できる 年齢が高めで民間生命保険の加入時の保険料が高くなる傾向がある 住宅ローン残債の減少に合わせて、無駄なく保障額を連動させたい 【連生団信が向いていない世帯】 単独の収入でも配偶者に残債含めて返済が継続できる 年齢が低めで民間の生命保険を別途契約した方がトータルコストを抑えられる すでに数千万円規模の手元資金・金融資産や十分な死亡保障の生命保険がある まとめ ペアローンの「通常団信」では、配偶者の死亡・高度障害などの該当時に自身の住宅ローンが残るという残債リスクを抱えることになります。この不安を解消・リスクを回避できるのが「連生団信」の大きな魅力です。 一方で、「連生団信」の検討においては、金利上乗せによる負担増、途中変更・解約の制限、一時所得課税のリスクといった点に注意が必要です。 連生団信を利用することによる返済額の増加のシミュレーションを行い、民間の生命保険との比較を含め、自身のライフプランに合わせた選択をしましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 夫婦で組むペアローンとは？後悔しないために知るべきデメリットと対応策 住宅価格の上昇が続くなか、若年層を中心に住宅ローンで「ペアローン」を利用する世帯が増加しています。ペアローンは単独ローンよりも借入可能額を増やせるため、希望する住宅を取得するための有効な手段...
住宅購入時に住宅ローンでペアローンを選択すると、夫婦それぞれが住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を利用できるため、単独ローンと比較して税負担の軽減効果を高められる可能性があります。 ただし、所有権の持分割合や将来の収入変動を考慮せずに契約すると、本来受けられるはずの住宅ローン控除を十分に活用できないリスクおよび贈与税発生のリスクが生じます。 この記事では、ペアローンにおける住宅ローン控除の仕組みや単独ローンとの控除額比較のシミュレーション、失敗を防ぐための注意点、初年度の確定申告手続きの流れまで詳しく解説します。なお、ペアローンには夫婦以外の組み方もありますが、本記事では最も一般的な夫婦によるペアローンを前提に解説します。 <比較表：ペアローン・単独ローン> 項目 ペアローン 単独ローン 契約本数 夫婦それぞれ1本ずつ(計2本) 1本 住宅ローン控除の適用 夫婦2人とも適用可能 契約者(1人)のみ適用可能 注意すべきリスク 持分と負担割合不一致による控除の取りこぼし、贈与税発生 育休などの減収による控除未消化 控除枠の上乗せ不可、高額物件での枠超過 主な手続き 夫婦それぞれで確定申告(初年度) 年末調整(2年目以降) 契約者本人のみ確定申告(初年度) 年末調整(2年目以降) ペアローンにおける住宅ローン控除の基本的な仕組み ペアローンは、夫婦それぞれが主債務者として住宅ローン契約を締結する資金調達手法です。 住宅ローン控除の適用要件を夫婦双方が満たすことで、それぞれの控除枠を活用し、税負担の軽減効果をより高められる仕組みとなっています。 関連記事はこちら夫婦で組むペアローンとは？後悔しないために知るべきデメリットと対応策 関連記事はこちら【令和7年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 ペアローンは夫婦それぞれが「債務者」で控除枠も2人分 ペアローンは、1つの物件に対して夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約する形態です。夫婦ともに債務者となり2本の住宅ローンを組むため、住宅ローン控除の適用要件を満たせば控除枠も2人分となります。 住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が所得税などから最長13年間控除されます。夫婦ともに一定の収入があり、ペアローンでそれぞれが住宅ローン控除を利用できる場合、単独ローンよりも税負担を軽減できる可能性があります。 なぜペアローンだと控除額が拡大するのか？(2つの上限) ペアローンによって住宅ローン控除額の拡大を期待できる理由は、「借入限度額」と「納税額」にそれぞれ上限があるからです。 借入限度額による上限 住宅ローン控除には住宅の環境性能などに応じた「借入限度額(控除対象となる住宅ローン残高の上限)」が定められています。借入限度額を超えた部分は控除の対象外となります。 例えば、令和6年から令和12年入居の新築の長期優良住宅・低炭素住宅であれば借入限度額が4,500万円です。 ※所得2,000万円以下、床面積40㎡以上が要件 ※令和10年以降入居から土砂災害等の災害レッドゾーンの新築住宅は住宅ローン控除適用対象外 ※子育て世帯・若者夫婦世帯への特例枠を適用した場合の上記住宅の借入限度額は5,000万円(特例枠の適用には床面積50㎡以上が要件) 出典)国土交通省「住宅ローン減税」および国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」 下図は借入限度額4,500万円に対し6,000万円の住宅ローン残高があった場合の控除限度額の算出イメージ図です。 <借入限度額に応じた控除限度額のイメージ図> 上図の例では、借入限度額を上回る1,500万円分が控除対象外となります。ペアローンで借入額を分散させることで、夫婦それぞれで限度額枠を活用でき、全体の控除対象残高を拡大できます。 納税額による上限 住宅ローン控除で減税できる金額は、本人が納めている所得税額が上限となります。 また、所得税から控除しきれなかった場合は、住民税額からも控除されます(ただし前年分の所得税の課税総所得金額等の5%、最高9.75万円までが上限)。 下図は住宅ローン減税による控除限度額31.5万円に対し所得税からの控除額13万円、住民税からの控除額9.75万円であった場合の控除額のイメージ図です。 <納税額に応じた控除額のイメージ図> 上図の例では、控除対象となる所得税・住民税の合計が控除限度額を下回るため、控除額の未消化(使い残り)が発生します。ペアローンにより夫婦双方の納税額から分散して控除することで、控除額の未消化を防ぐことが可能となります。 【シミュレーション】単独ローンとペアローンの控除額比較 ここでは、総負担額8,000万円の新築住宅を購入し、6,000万円借り入れた場合に住宅ローン控除を受ける際の、単独ローンとペアローンの控除総額の試算をします。 【試算条件】 総負担額：8,000万円、当初借入総額：6,000万円(新築、長期優良住宅) 1人あたりの借入限度額：4,500万円(令和6年から令和12年入居、子育て世帯・若者夫婦世帯の特例枠を適用しない場合の標準限度額) 金利タイプ：全期間固定金利 適用金利：年3.0% 返済期間：35年(1月に借入) 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 控除期間：13年間、控除上限：年末残高×0.7% 世帯年収：夫800万円、妻400万円 控除対象となる扶養親族：なし 前提条件：夫婦間の借入割合と持分割合は一致 比較項目 パターンA：夫の単独ローン パターンB：ペアローン 当初借入額 夫 6,000万円 夫 4,000万円 / 妻 2,000万円 13年間の控除総額 約409万円 夫 約317万円 / 妻 約158万円 総額約475万円 出典)イー・ローン「住宅ローンの控除(減税)シミュレーション」にて住まいとお金の知恵袋編集部試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。控除上限額は社会保険料控除や各種所得控除適用後の課税所得、および住民税からの控除上限に基づいて算出しています。実際の金額は、個々の状況によって異なります。 今回の試算では、ペアローンを利用した場合、単独ローンに比べて控除総額が約66万円増える結果となりました。このように、住宅ローンの借入を分散させることで、住宅ローン控除額を拡大することが期待できます。 ペアローンによる控除で失敗しないための注意点 ペアローンによる税負担の軽減効果をより適切に活用するためには、以下の注意点を事前に把握し、対策を講じる必要があります。 住宅の持分割合と負担割合の一致(控除の取りこぼし・贈与税発生リスク) 産休や育休、将来の減収リスク 住宅の環境性能区分などに応じた借入限度額の確認 控除期間中の繰上返済タイミング 控除の取りこぼし・贈与税発生リスク 控除の取りこぼしおよび贈与税発生リスクを回避するためには、住宅の持分割合と負担割合(「(頭金負担額 ＋ 住宅ローン借入額)÷ 住宅の取得総額」)を一致させることが重要です。 住宅ローン控除の取りこぼしリスク 住宅ローン控除の対象となる残高は原則として「自身の持分割合に応じた取得対価の額」または「自身のローン残高」のいずれか少ない方が上限となります。不一致が生じていると、本来受けられるはずの控除枠を取りこぼしてしまう原因となります。 贈与税が発生するリスク 例えば、住宅の持分割合を夫婦で「夫50%：妻50%(各4,000万円相当)」と登記したにもかかわらず、実際の負担割合が「夫60%(4,800万円)：妻40%(3,200万円)」となった場合、夫から妻へ800万円(10%分)の利益移転があったとみなされ、贈与税の課税対象（みなし贈与）となる恐れがあります。 産休や育休、将来の減収リスク 住宅ローン控除は、所得税や住民税を納めていることが前提となる制度です。所得が減少して納める税金が減った場合、住宅ローン控除による税負担軽減効果も低減します。 例えば、産休や育休を取得して所得が大きく減少した場合、控除の未消化が大きくなることがあります。 ペアローンの借入割合を決める際、将来の育休取得期間や時短勤務による減収幅をあらかじめ想定し、減収が見込まれる側の借入額を抑える方法が考えられます。 住宅の環境性能などに応じた借入限度額の確認 住宅ローン控除における借入限度額は、取得する住宅の環境性能(長期優良住宅や省エネ性能など)および新築・既存(中古)などの区分に応じて異なります。 住宅の購入契約を結ぶ前に、ハウスメーカーや不動産仲介会社に対し「建設住宅性能評価書」や「住宅省エネルギー性能証明書」などの交付可否を確認し、自らが取得する住宅の環境性能区分と控除限度額を正確に把握することが重要です。 控除期間中の繰上返済タイミング 繰上返済を行うと将来の支払利息を削減できるメリットがありますが、控除期間中の実施には注意が必要です。 住宅ローン控除は「各年末時点の住宅ローン残高」を基準に計算されます。控除期間中の繰上返済により借入限度額よりも住宅ローン残高が下回った場合、控除される金額も減少します。 また、夫婦のどちらかだけを優先して繰上返済すると、控除額のバランスが崩れ、控除の取りこぼしとなる恐れもあります。 初年度の手続きは？ペアローン利用時の住宅ローン控除の「確定申告」の流れ 住宅ローン控除を適用する初年度は夫婦がそれぞれ確定申告を行う必要があります。2年目以降は、原則勤務先の年末調整で手続きが完結します。 初年度は夫婦別々に確定申告が必要 住宅ローン控除を初めて受ける年は確定申告が必要です。ペアローンでは夫婦それぞれが控除を受けるため、別々に確定申告を行います。主な必要書類は以下の通りです。 控除額の計算明細書 住宅ローンの年末残高証明書 登記事項証明書 売買契約書や工事請負契約書の写し 住宅の環境性能を証明する書類 必要書類は、住宅の取得方法などによって異なります。手続きを円滑に進めるためにも、ハウスメーカーや不動産仲介会社、金融機関などに事前に確認しておきましょう。 2年目以降は会社の「年末調整」で完結 会社員で給与所得者の場合、2年目以降は原則として住宅ローン控除のための確定申告が不要となり、勤務先の年末調整で手続きが完結します。 税務署から交付される「住宅借入金等特別控除申告書」と、住宅ローン契約先の金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を夫婦それぞれが自身の勤務先に提出することで控除が適用されます。3年目以降も、勤務先へ書類を提出する形式となります。 まとめ ペアローンは夫婦それぞれの住宅ローン控除枠を活用して世帯における税負担を軽減できる有効な選択肢です。一方で、住宅の持分割合と負担割合の不一致による控除の取りこぼし・贈与税発生リスク、産休・育休期における将来の減収リスクも存在します。 将来のライフイベントや家計の変化を踏まえた適切な負担割合を設定することが、ペアローンにおける税負担の軽減効果を発揮するために重要なポイントとなります。 まずは購入予定住宅の環境性能および新築・既存(中古)などに応じた借入限度額を確認し、夫婦双方の将来の収入見通しをシミュレーションすることで、具体的な借入金額や負担割合の検討から始めましょう。 ※本記事は執筆時点の法令・制度に基づいて作成しています。住宅ローン控除制度の内容(控除率、借入限度額、控除期間、適用要件等)は、今後の税制改正等により変更される場合があります。また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、住宅ローン控除の適用可否や贈与税の課税関係等は個別の状況によって異なる場合があります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンのペアローンと収入合算の違いとは？ 夫婦や親子が一緒に住宅ローンを組む方法として、「ペアローン」と「収入合算」があります。どちらも2人の収入で住宅ローンを組めるため、単独で契約するよりも借入可能額を増やすことが可能です。しかし...
住宅ローンの借り換えにおいては、現在の金利動向に加え、借入残高や残存期間、将来の収入見通しなどを総合的に分析することが重要です。 借り換えに適したタイミングを見極める第一歩は、借り換えの目的が「毎月返済額および総支払額の軽減」にあるのか、それとも「将来の金利上昇リスクの回避」にあるのかを明確に定めることです。 本記事では、金利動向や審査基準の留意点を踏まえ、借り換えのタイミングを判断するための基準を解説します。 【本記事の要約】 住宅ローンの借り換えの目的は、主に「総支払額の軽減」と「金利上昇リスクの回避」の2つに分類 表面的な金利だけでなく、借り換えに伴う手数料や諸費用を含めた「総支払額」でシミュレーションすることが不可欠 転職や独立起業による職場環境の変化や、健康状態の変化に伴う団体信用生命保険(団信)への加入不可など、タイミングによっては借り換えが困難となる点に要注意 住宅ローンの借り換え： 目的別比較表 目的①：総支払額の軽減 目的②：金利上昇リスクの回避 主なアプローチ より低金利な住宅ローンへの借り換え 変動金利から固定金利への借り換え 適したタイミング・ 判断の目安 金利差が1.0%以上ある ローン残高が1,000万円以上 残存返済期間が10年以上 金利上昇を予想する場合 教育費など将来の大型支出が控えており、 「金利上昇に伴う返済増」との二重苦を 未然に防ぎたい場合 主な留意点・ 注意すべきリスク 表面金利の低さだけでなく、借換費用を含めた 総支払額で判断することが不可欠 一般的な目安を満たさなくてもメリットが出る 場合があるため、個別の詳細なシミュレーション が必須 一般的に固定金利は変動金利より高く設定される ため、結果的に金利が上がらなかった場合、 総支払額が割高になる可能性 共通で注意すべき点 属性情報の変化・信用情報の悪化 転職・独立起業の直後で収入の安定性が証明しづらい場合や、他社借入(カードの延滞など)がある場合、 金融機関の融資審査の通過が困難になる恐れ 健康状態の変化(団信の再加入) 借り換え時に団信への再加入を求められた場合、加齢や持病の罹患により引受審査に通らず、 希望したタイミングの借り換えが不可となるリスク 目的①：総支払額の軽減に適した借換タイミング 総支払額の削減を目的とする場合、現在適用されている金利よりも低い水準の住宅ローンへと借り換えることで、毎月の返済額や完済までの総利息の軽減を図ります。しかし、表面上の適用金利が下がるからといって、無条件で総支払額が安くなるとは限りません。 総支払額の軽減を狙った借り換えの可否は、金利差・ローン残高・残りの返済期間の3要素を軸に、借換費用も含めた総支払額の「実質的な削減効果」が出るかを厳密に見極める必要があります。 総支払額軽減のための「3つの目安」と最新の判断基準 住宅ローンの借り換えには、金融機関への融資事務手数料や抵当権設定登記にかかる登録免許税・司法書士報酬などの諸費用などが発生します。これらの借換費用を差し引いてもなお総支払額が削減できるかの判断の参考となるのが、次の「3つの目安」です。 当初借入金利と借換金利との差が1.0%以上 住宅ローン残高が1,000万円以上 住宅ローン残返済期間が10年以上 ただし、これらの条件はあくまで目安であり、満たしていない場合でも、他の要素の水準次第では総支払額を削減できるケースが存在します。そのため、最終判断の前には必ず個別のシミュレーションを実施することが不可欠です。 金利低下で得られる利息軽減額と借換費用を踏まえた費用対効果の考え方については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えの手数料・諸費用はいくら？費用対効果の考え方と注意点 目的②：金利上昇リスクの回避に適した借換タイミング 将来的な金利上昇のリスクを回避したい場合、固定金利への借り換えが有力な選択肢となります。 変動金利から固定金利へ移行すれば、金利上昇局面での毎月の利息増加や総支払額増加を回避できる一方、一般的に現在の金利動向を踏まえると、固定金利は変動金利よりも高く設定される傾向にあります。 そのため、将来にわたり金利が上がらなかった場合や金利が下がった場合は変動金利を継続した方が結果的には総支払額が少なかった、というケースも起こり得ます。しかし、毎月の返済額や総支払額を確定させ、長期的に家計の資金計画を安定化させられる点が大きなメリットです。 金利上昇を見据えた「固定金利」へのシフト 今後の金利がさらに上昇すると見込むのであれば、固定金利への切り替えを検討すべきタイミングです。 2024年の日本銀行(以下、日銀)によるマイナス金利政策の解除以降、住宅ローン金利には上昇傾向がみられます。変動金利は日銀の政策金利の影響を受けるため、今後も段階的な利上げが続くようであれば、連動して変動金利の上昇も見込まれます。 金利動向と住宅ローンの選び方について、詳しくは以下の記事で解説しています。 関連記事はこちら【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 将来の大型支出に備える「家計防衛」 子供の教育費など将来的な大型支出が控えており、家計の資金計画を安定させたいのであれば、固定金利への借り換えを検討するタイミングです。 仮に金利が急上昇し住宅ローンの返済負担が増大するタイミングと、その他の支出増加が重なった場合、家計は不安定になります。将来的な金利上昇シナリオに家計が耐えられるかシミュレーションを行い、対策を検討しましょう。 なお、「5年ルール」や「125%ルール」を採用している金融機関であれば、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わりません。また、5年ごとに毎月の返済額が増えるときも、それまでの返済額の1.25倍が上限となります。ただし、これらは「利息を支払わなくてよくなったルール」ではなく、あくまで目先の返済額の増加を抑えるための仕組みです。金利上昇時には元金の返済ペースが遅くなり、場合によっては未払利息が発生して将来に繰り延べられることもあるため注意が必要です。 関連記事はこちら住宅ローンは変動から固定に借り換えるべき？金利上昇時の判断ポイントを解説 関連記事はこちら住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 属性変化による借り換え審査への影響と留意点 仮に住宅ローンを「借り換えたい」と望んでも、希望通りに借り換えが実行できるとは限りません。借り換えの際は、新規借入時と同様に借換先の金融機関による住宅ローン審査を通過する必要があるためです。金融機関は債務者の継続的な返済能力を厳格に審査するため、収入の安定性や健康状態の変化は審査結果に直結します。 スムーズな借り換えが期待できるタイミング 以下のようなタイミングは、審査においてプラスに評価される可能性があります。 他ローンの減少による返済負担率の改善：自動車ローンやカードローン・キャッシングなど、他社からのローン借入残高が減少した場合、年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)が改善します。そのため月々のローン負担が軽減されることは、返済能力を高め審査のプラス材料となる可能性があります。 借入時と比較して担保不動産の評価額上昇：地価の上昇などにより、購入時・借入時と比較して不動産の担保価値が向上している場合、審査のプラス材料となる可能性があります。金融機関は債権における保全状況を重視するため、不動産価値の高まりによって担保割れのリスクが低下することは、融資条件の改善に寄与するケースがあります。 借り換えが困難になり得るタイミング 一方で、以下の事象に該当する場合は、審査の通過が困難になる恐れがあります。 転職・独立による属性の変化：審査においては、勤続年数や継続的な収入の安定性が主要な評価項目となります。転職直後は勤続年数がリセットされるため、収入の継続性が証明しづらく、審査において不利な評価を受ける恐れがあります。また、独立起業をした場合は給与所得者と比較して事業収益の変動リスクが高いとみなされるため、事業所得者としてより慎重な審査が行われる傾向にあります。 信用情報機関への異動情報・延滞履歴の登録：指定信用情報機関(CIC、JICC、KSCなど)に登録される個人の信用情報は、審査において厳密に確認されます。クレジットカードや各種ローンの延滞、携帯電話端末代金の割賦(分割払い)の滞納履歴などが存在する場合、返済能力に懸念があると判定され、審査が厳しくなる恐れがあります。日常的な口座残高管理と確実な期日返済の徹底が不可欠です。 関連記事はこちら住宅ローンの本審査後に転職したらどうなる？リスクと注意点、対処法を紹介 団体信用生命保険(団信)の再加入に関する留意点 団信は、債務者が死亡または所定の高度障害状態に陥った際、生命保険会社から支払われる保険金によって以後の住宅ローン返済が不要となる仕組みです。 団信への加入を融資の必須条件としている金融機関で借り換えを実施する場合、指定された生命保険会社の引受基準に基づき、改めて団信へ加入し直す必要があります。その際、現在の健康状態に関する告知義務が生じます。過去の加入審査に通過した実績があっても、その後の持病の罹患や治療歴によっては引受保険会社の審査基準を満たさないこともあります。 そのため、健康状態によっては借り換えが難しくなることがあります。加齢に伴い健康リスクは上昇するため、希望する時期に必ずしも借り換えが実行できるとは限らない点に注意が必要です。 健康状態に懸念がある場合は、引受基準が緩和された「ワイド団信」を取り扱う金融機関を候補に含めるなど、事前に対策を講じることが有効です。 まとめ 住宅ローンの借り換えにおいては、毎月の返済額や総支払額を軽減したいのか、金利上昇リスクを回避したいのか、目的を明確にすることが重要です。 その上で、金利水準や今後の動向、家計の状況などを踏まえ借り換えのタイミングを検討します。借り換えの実現性は、住宅ローン契約者の転職や独立起業、健康状態の変動に大きく左右されます。 住宅ローンの借り換えメリットは、時間が経つほど(残存期間が短くなるほど)小さくなってしまいます。まずは簡易シミュレーションから始めて、ご自身にとって最適な借り換えタイミングを把握しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローン10年固定金利期間選択型の終了時のリスクと対策 住宅ローンの「10年固定金利期間選択型(当初固定金利型)」は、当初10年間の返済額が確定する安心感がある一方、11年目以降の金利タイプや適用金利などの契約条件が見直されるタイミングを迎えます...
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年8月金利は3.29%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年8月金利を3.21%～3.32%と予想し、結果は3.29%となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した2026年9月の【フラット35】金利予想の結論をお伝えします。 2026年9月【フラット35】金利予想 予想レンジ：3.40%～3.50% メインシナリオ：3.45% 傾向：上昇 要因：新発10年国債利回りの上昇、逆ザヤの縮小 日本銀行(以下、日銀)は7月31日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0%に据え置きました。しかし、8月に入ると、中東情勢の緊迫化や原油高、物価上昇への警戒に加え、日銀の追加利上げ観測などが意識される中、国債売りが広がり、新発10年国債利回りは上昇しました。 8月18日には一時2.945%と、1996年以来の高水準を付けました。機構債の発行条件から逆算した新発10年国債利回りは、前月より0.12ポイント上昇し、機構債のローンチスプレッドも前月の0.61%から0.62%へ拡大しました。 その結果、機構債の表面利率は前月の3.32%から3.45%へ、0.13ポイント上昇しています。加えて、住宅金融支援機構(以下、機構)はここ数か月、【フラット35】金利を機構債表面利率より低く抑える「逆ザヤ」を縮小させています。 逆ザヤの縮小は、【フラット35】金利の上昇要因となります。新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大および逆ザヤの縮小傾向を踏まえ、9月の【フラット35】金利は上昇すると予想します。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の現状について解説します。 2026年9月の【フラット35】金利は3.46%に決定しました（更新日：2026年9月1日）。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】2026年8月金利予想の結果と検証 2026年8月の金利決定結果(3.29%) 2026年8月の【フラット35】金利は前月から0.15ポイント上昇の3.29%に決定し、7月下旬での予想レンジ(3.21%～3.32%)の中で、上限に近い結果となりました。この予想は、機構債表面利率3.32%に対して、機構がどの程度の逆ザヤを設けるかを予想の軸としていました。 実際の【フラット35】金利は3.29%であり、機構債表面利率3.32%との逆ザヤは0.03ポイントで、前月の0.07ポイントからさらに縮小しました。逆ザヤを縮小して機構債表面利率に近づけながらも、逆ザヤの解消まではせず金利上昇を抑制する結果になりました。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド - 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。つまり、金利予想において最も重要なのは、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ)の動向です。 金利上昇に加えて縮小する逆ザヤ 新発10年国債利回りの上昇に連動して、機構債の表面利率も上昇が続いています。その間【フラット35】の金利上昇は、機構債表面利率の上昇幅に比べ抑えられる場面がありました。結果として、過去14か月連続で【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回る「逆ザヤ」状態が維持されました。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しました。しかし、3月以降は縮小に転じ、8月時点では0.03ポイントまで縮小しています。逆ザヤはまだ残っているものの、解消に近づいている状況です。 ここまでの推移を踏まえ、次のようなシナリオが想定されます。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 3月から逆ザヤから利ザヤへの正常化に舵を切る段階 ただし、急激な金利上昇を避けるため、逆ザヤ縮小のペースに調整が入る可能性もある 機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年9月金利予想 2026年7月から8月にかけて、新発10年国債利回りは2.71%から2.83%(※)へ、0.12ポイントの上昇となりました。さらに、ローンチスプレッドも0.61%から0.62%へ0.01ポイント拡大しています。これに伴い、機構債表面利率は3.32%から3.45%へと0.13ポイント上昇しました。 さらに逆ザヤの動向を加味した、9月の【フラット35】金利は以下のとおり3つのシナリオが予想されます。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移(直近3か月)と2026年9月予想 2026年6月 2026年7月 2026年8月 2026年9月 (千日太郎の予想) 【フラット35】の金利(※) 3.21% 3.14% 3.29% 3.40% ～ 3.50%※9/1発表の金利は3.46%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：0.05ポイントの逆ザヤを設け、金利上昇を抑える場合(予想金利：3.40%) 予想下限金利の3.40%は、機構債表面利率3.45%に対して、0.05ポイントの逆ザヤを設けるシナリオです。 機構には、国民の住宅金融の円滑化を支えるという公的な役割があります。10年国債利回りが上昇し、機構債の表面利率が上昇する中で、その上昇分をダイレクトに【フラット35】金利へ反映すれば、住宅購入者の負担はさらに重くなります。 そのため、逆ザヤを再拡大させ、9月の【フラット35】金利を3.40%に抑える可能性があるとみています。収支正常化の点から逆ザヤを大きく拡大させないものの、【フラット35】金利の上昇幅を抑えるシナリオです。 シナリオ②：逆ザヤをゼロとし、機構債表面利率と同じ水準にする場合(予想金利：3.45%) メインシナリオの3.45%は、逆ザヤを解消し、機構債表面利率をそのまま【フラット35】金利へ反映するシナリオです。 逆ザヤは6月の0.11ポイントから、7月には0.07ポイント、8月には0.03ポイントまで段階的に縮小してきました。この流れを踏まえると、9月に逆ザヤが解消されることは自然な展開と考えられ、機構債表面利率と同じ3.45%が中心的なシナリオになるとみています。 シナリオ③：逆ザヤから0.05ポイントの利ザヤへ転換する場合(予想金利：3.50%) 上限の3.50%は、逆ザヤを解消したうえで、機構債表面利率に0.05ポイントの利ザヤを上乗せするシナリオです。 ここ数か月、機構は逆ザヤを継続的に縮小してきました。また、ローンチスプレッドも上昇を続けており、固定金利で資金を調達する環境は厳しさを増しています。こうした傾向が続き、機構が逆ザヤの解消から一定の利ザヤを確保する段階へ移行する場合、【フラット35】金利は3.50%まで上昇する可能性があります。 なお、上下0.05ポイントは、機構の裁量を精密に数値化したものではありません。利ザヤゼロのメインシナリオを中心として、金利上昇を抑える方向と、一定の利ザヤを確保する方向の双方を見込んだシナリオの幅です。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4か月) 主要データ(2026年8月20日時点) 機構債発表日 2026年5月21日 2026年6月19日 2026年7月17日 2026年8月20日 機構債の表面利率(※1) 3.32% 3.21% 3.32% 3.45% 新発10年国債利回り(※2) 2.74% 2.62% 2.71% 2.83% ローンチスプレッド(※1) 0.58% 0.59% 0.61% 0.62% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 日銀の追加利上げ観測などを背景に、新発10年国債利回りは上昇しました。機構債の発行条件から逆算した新発10年国債利回りは、前月の2.71%から2.83%へ0.12ポイントの上昇に加え、ローンチスプレッドも0.61%から0.62%へ拡大し、最新の機構債表面利率は0.13ポイント上昇の3.45%となりました。 一方、【フラット35】金利と機構債表面利率との差である逆ザヤは縮小傾向にあり、8月時点で0.03ポイントとなっています。上記を踏まえ、9月の【フラット35】金利予想については、逆ザヤをゼロとした場合の3.45%をメインシナリオとし、上下0.05ポイントの幅を見込み、3.40%～3.50%の範囲と予想します。 いずれのシナリオでも8月の3.29%を上回るため、方向感としては「上昇」とみています。住宅ローンの決定は金利を当てるマネーゲームではなく、生活を守るための長期のプロジェクトです。目先の金利だけでなく、複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年8月20日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
住宅ローンの検討段階では、現在の収入水準で購入可能な住宅の価格帯だけでなく、長期的に持続可能な返済額の把握が重要です。年収1,000万円世帯の場合、勤務形態、勤続年数、他の借入状況などによっては、「借入限度額」が大きく提示されることもあります。 ただし、金融機関から提示される「借入限度額」と、家計構造に照らした「継続返済が可能な適正額」は必ずしも一致しません。この記事では、年収1,000万円の世帯が無理なく返済できる「借入適正額」のシミュレーションや、将来の金利上昇から家計を守るための対策を解説します。 ■「年収1,000万円の住宅ローン」早見表 項目 目安とポイント 手取り年収目安 約720万円〜780万円(月額約60万円〜65万円) 無理のない借入金額の目安 約3,200万円〜5,600万円(返済負担率(手取り年収基準)20%～25%、金利1.0%〜3.0%、返済期間35年で算出した場合) 資金計画のポイント 金利タイプの選択、金利上昇リスクへの備え、余裕資金を活用した繰り上げ返済 ※手取り年収は、世帯の可処分所得の目安です。配偶者控除の適用や夫婦共働きなどの世帯状況により変動します。 ※関連記事「年収別・住宅ローンの借入適正額早見表」のうち、本ページは年収1,000万円の方向けの詳細解説です。他の年収層の目安については、以下のリンク先をご覧ください。 関連記事はこちら【早見表】年収別・住宅ローンの借入適正額 年収1,000万円で「借りられる上限額」と「返済できる額」のギャップ 住宅の選定段階では、希望条件を追求した結果、購入予算が増額することがあります。しかし、住宅ローンの資金計画においては、金融機関の融資上限額と、実際の家計収支に照らした「安全に返済可能な額」の違いを理解する必要があります。 ここでは、限度額いっぱいまで借りることの危険性と、年収1,000万円の家計における「適正ライン」について解説します。 金融機関の審査上限：返済負担率(税込みの額面年収基準)35%で借りるリスク 住宅ローン借入額を検討する際、重要な基準となるのが「返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)」です。金融機関の審査ではこの比率が35%前後まで承認されるケースもありますが、「借りられる上限額」まで目一杯ローンを組んでしまうと、生活費にしわ寄せがいき、将来の家計が立ち行かなくなるリスクが高まります。 金融機関は一般的に「税込みの額面年収」を基準に審査しますが、実際の生活は「税引き後の手取り年収」でやりくりしなければなりません。年収1,000万円の場合、手取り年収の目安は約720万円〜780万円(月額約60万円〜65万円)となります。なお、配偶者控除の有無や単身か共働きかといった家族構成・働き方によって手取り額は前後するため、必ずご自身の実際の支給額を確認することが重要です。 もし額面年収の35%(年間350万円、約29万円/月)をローン返済に充てると、手取り年収から引いた残りの生活費は月額31万円〜36万円程度になります。ここから食費、教育費、車の維持費、老後資金の貯蓄などを捻出する必要があります。また、変動金利を選択した場合には、適用金利が上昇すると生活費がさらに圧迫される点に注意が必要です。 返済負担率(手取り年収基準)に応じた月々の返済額シミュレーション 以下では、手取り年収の返済負担率に応じた月々の返済額、借入可能額の目安を比較します。 【条件】 返済期間：35年 適用金利：1.0%(変動金利を想定) 返済方法：元利均等返済(ボーナス払いなし) 手取り年収：760万円(額面に対する手取りの割合76%) 返済負担率 (手取り年収基準) 年間返済額 月々の返済額 借入可能額の目安 15% 114万円 9.5万円 約3,365万円 20% 152万円 12.7万円 約4,487万円 25% 190万円 15.8万円 約5,608万円 30% 228万円 19.0万円 約6,730万円 35% 266万円 22.2万円 約7,852万円 出典)住宅金融支援機構「毎月の返済額から借入可能金額を計算」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※金利はシミュレーションのための仮定値であり、実際の適用金利を示すものではありません。また、将来の金利変動によって、借入後の返済負担率および返済額が変動することもあります。 上記のように、返済負担率をどこに設定するかによって、購入できる住宅の価格帯(借入可能額)は大きく変わります。無理のない返済の目安とされる返済負担率(手取り年収基準)は20〜25%程度であり、上記試算では4,400万円〜5,600万円の水準となります。 将来の安心を左右する「金利タイプ」の選び方と金利変動リスク 借入額だけでなく「金利タイプの選択(変動か固定か)」が将来の家計の安定性を大きく左右します。特に借入額が大きくなるほど、金利変動の影響は大きくなります。 返済負担率(税込みの額面年収基準)35%・変動金利1.0%で借りた後の金利上昇リスクとシミュレーション 返済負担率(税込みの額面年収基準)35%・変動金利1.0%の限度額(1億332万円)まで借り入れた場合、その後の金利上昇リスクに対して家計は非常に脆弱になります。 ここでは、借入から5年後に適用金利が上昇した場合のシミュレーションを確認します。 【条件】 当初借入金額：1億332万円 当初の適用金利：年1.0%(変動金利を想定) 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし その他：5年目に適用金利が上昇、その後金利変動なし 適用金利(5年目〜) 月々の返済額 (上昇なしとの差額) 総返済額 (上昇なしとの差額) 1.0%(上昇なし) 約29.2万円 約1億2,250万円 2.0%(当初+1.0%) 約33.5万円(+約4.3万円) 約1億3,816万円(+約1,566万円) 3.0%(当初+2.0%) 約38.2万円(+約9.0万円) 約1億5,513万円(+約3,263万円) 4.0%(当初+3.0%) 約43.3万円(+約14.1万円) 約1億7,335万円(+約5,085万円) 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※5年目以降、将来にわたり金利は変動しないと仮定した試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 仮に金利が4%まで上昇した場合、月々の返済額は約14.1万円も跳ね上がり、約43.3万円に達します。手取り額からローン返済額を差し引くと、手元に残る生活費は17万円〜22万円程度となり、ここから家族の食費や教育費などを捻出する必要があります。 「金利上昇しても本当に生活を維持できるのか」というリアルな数字を直視したうえで、借入額や金利タイプを慎重に判断することが不可欠です。 返済負担率(手取り年収基準)20%の場合の金利別の借入可能額 一方で、家計にゆとりを持たせた「返済負担率(手取り年収基準)20%(月々の返済額約12.7万円)」を維持する場合、適用金利が高くなると借りられる額は以下のように下がります。 【条件】 年間返済額：152万円(760万円×20%) 月々の返済額：約12.7万円(152万円÷12か月) 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 適用金利 借入可能額の目安 1.0% 約4,487万円 2.0% 約3,823万円 3.0% 約3,291万円 4.0% 約2,860万円 出典)住宅金融支援機構「毎月の返済額から借入可能金額を計算」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 返済負担率(手取り年収基準)20%・変動金利1.0%で借りた後の金利上昇シミュレーション もし、変動金利1.0%で約4,487万円を借り、5年後に金利が4.0%に上昇した場合、月々の返済額は約18.8万円となります。負担額は増えるものの、手取り額からローン返済額を差し引いた生活費として40万円程度は確保できる試算となります。 金利変動リスクを排除する「固定金利」 金利上昇による返済額増加への不安を完全に払拭したい場合は、固定金利が有効な選択肢です。 固定金利は変動金利よりも当初金利が高くなる傾向にあるため、同じ返済負担率とした場合、借入可能額が減少します。上述の通り、固定金利を3.0%とし、返済負担率(手取り年収基準)を20%に抑えた場合、借入可能額は約3,291万円となります。変動金利を1.0%とした場合の約4,487万円と比較すると、購入予算は約1,196万円下がることになります。 しかし、「完済まで月々の返済額が変わらない」という確実な安心感は、固定金利ならではの大きなメリットです。購入できる住宅の選択肢は狭まりますが、堅実なライフプランを優先したい方には有力な選択肢と言えます。 平均的な「年収倍率」と自身の適正額を比較する 自身の予算設定が世間一般と乖離していないかを確認する補助指標として、「年収倍率」があります。年収倍率とは「住宅の購入価格が世帯年収の何倍にあたるか」を示す指標です。 住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」によると、【フラット35】利用者の全国平均は以下の通り5.3倍〜7.8倍の水準となっています。なお、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査では、年収倍率は「所要資金÷世帯年収」で算出されます。 住宅種別 年収倍率 土地付注文住宅 7.8倍 マンション 7.5倍 注文住宅 6.9倍 建売住宅 6.9倍 中古マンション 5.6倍 中古戸建 5.3倍 出典)住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査 p.12」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 年収倍率を確認指標として活用する 上記のデータは「あらゆる所得層を含む【フラット35】利用者の全国平均」であり、年収1,000万円の世帯に適した予算水準を示すものではないことに注意が必要です。 そのうえで、前述の返済負担率をベースに算出した借入金額約5,600万円(返済負担率(手取り年収基準)25%、適用金利1%、元利均等返済)の年収1,000万円における年収倍率は約5.6倍となり、【フラット35】利用者の平均的な年収倍率と同程度の水準となります。 年収倍率は「ご自身の資金計画が世間の相場から乖離していないか」を確認する補助的な指標として活用しつつも、平均値に縛られず、あくまでご自身の「返済負担率」や「将来の支出見込み」を軸に判断することが大切です。 余剰資金による「繰上げ返済」活用法 年収1,000万円の世帯であれば、家計の状況にもよりますが、月々のやりくりやボーナスを活用することで、年間120万円(月6〜9万円+ボーナス)を貯め、5年間で約600万円の余剰資金を形成できるケースもあります。 余剰資金を「繰上げ返済」に充てることで、将来支払うはずだった利息を削減でき、総返済額を効果的に減らすことができます。 約600万円の繰上げ返済による利息軽減シミュレーション 以下の表は、借入金額5,000万円の場合において、5年後に約600万円を繰上げ返済した場合、総返済額などにどの程度差が出るのかをシミュレーションしたものです。 【共通条件】 借入金額：5,000万円 適用金利：1.0%(変動しない前提) 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済(ボーナス払いなし) 5年経過後(残期間30年)に約600万円を繰上げ返済 通常返済 繰上げ返済 期間短縮型 ※1 返済額軽減型 実際の繰上金額 - 約610万円 600万円 月々の返済額 約14.1万円 約14.1万円 約12.2万円 (軽減額約1.9万円) 返済期間 35年 30年3か月 (4年9か月短縮) 35年 総返済額 約5,928万円 約5,734万円 約5,833万円 利息軽減額 - 約194万円 約95万円 ※1 期間短縮型は「将来の月々の元金部分」を月単位で前倒しして支払う仕組みのため、指定額(600万円)に最も近い月数分の元金合計額(約610万円)を実際の繰上げ額として算出しています。 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」および「返済方法変更シミュレーション」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※金利はシミュレーションのための仮定値であり、実際の適用金利を示すものではありません。 期間短縮型（総返済額を大きく減らしたい方） 月々の返済額は変えずに、返済期間を短くする方法です。総支払利息を減らす効果は返済額軽減型よりも高い一方で、月々の返済額自体は下がりません。そのため、月々の支払いがまだ家計を圧迫していない段階で、将来の総支払額を大きく削っておきたい場合に向いています。 返済額軽減型（毎月の家計負担を下げたい方） 返済期間は変えずに、月々の返済額を減らす方法です。試算では月々の返済額が約1.9万円削減されます。金利上昇によって月々の返済額が上がってしまった際にも有効です。金利上昇による返済額の増加分を繰上げ返済によって、元通り(あるいはそれ以下)に引き下げることも可能です。 ただし、手元の現金をすべて繰上げ返済に回すのは危険です。病気や予期せぬ出費に備え、生活費の半年〜1年分は「生活防衛資金」として必ず手元に残すようにしてください。 まとめ 金融機関の審査によっては、返済負担率(税込みの額面年収基準)35%程度まで借入可能となるケースもあります。しかし、金融機関から提示された「借りられる額」ではなく、将来の金利上昇リスクも考慮した「無理なく返済できる額(返済負担率(手取り年収基準)20〜25%目安)」を基準にシミュレーションを行うことが不可欠です。 金利上昇への備えとしては、固定金利を選ぶほか、変動金利を選んで余剰資金で「繰上げ返済」を行う方法も有効です。 まずは、ご自身の家計に合ったリアルな「借入適正額」を算出し、その予算内でゆとりを持って生活できる住宅の比較検討を進めていきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 2024年3月の日本銀行(以下、日銀)によるマイナス金利政策解除以降、段階的な利上げを背景に、現在住宅ローン金利の先行きへの関心が高まっています。 住宅ローンの金利タイプの選択や借り入れのタ...
住宅価格の上昇が続くなか、若年層を中心に住宅ローンで「ペアローン」を利用する世帯が増加しています。ペアローンは単独ローンよりも借入可能額を増やせるため、希望する住宅を取得するための有効な手段と言えます。 一方で、将来において収入減少や離婚といった予期せぬ事態が発生した際、返済が困難になるリスクも内包しています。 この記事では、単独ローンや収入合算との違いを整理したうえで、ペアローンのメリット・デメリットや後悔しないための活用法、さらには万が一の際の出口戦略(対応策)を解説します。 【本記事の要約】 夫婦で組むペアローンとは：夫婦それぞれが主債務者として個別にローン契約を結び、互いに連帯保証人となる仕組み メリット：借入可能額の拡大、夫婦双方での住宅ローン控除適用、団信(団体信用生命保険)の個別加入・最適化が可能 デメリット：育休や転職などによる世帯収入減少リスク、諸費用が2本分発生、離婚時の名義変更・ローン契約解消が困難 出口戦略(対応策)：無理のない返済負担率の維持、連生団信の活用、離婚時は売却(アンダーローン・オーバーローン別の対処)や借り換えによる清算が必要 夫婦で組むペアローンとは？基礎知識と「借入額を増やす」他の方法との比較 夫婦で組むペアローンは、夫婦それぞれが主債務者として個別にローン契約を結ぶ手法です。単独ローンや収入合算とは契約構造が明確に異なります。 <比較表：ペアローン・単独ローン・収入合算> ペアローン 単独ローン 収入合算(連帯保証) 収入合算(連帯債務) 契約の数 2本 1本 1本 1本 借入可能額の審査基準 夫婦それぞれの収入 債務者の収入 主たる債務者の収入と配偶者の収入を合算した金額 (ペアローンよりも上限が低くなる傾向あり) 住宅の所有権 共有名義 債務者の名義 主たる債務者の名義 共有名義 住宅ローン控除 夫婦それぞれ対象 債務者のみ対象 主たる債務者のみ対象 夫婦それぞれ対象 団信 夫婦それぞれ加入可能 債務者のみ 主たる債務者のみ加入 原則主たる債務者のみ加入※ 事務手数料・印紙代 2本分 1本分 1本分 1本分 ※収入合算(連帯債務)の団信は、原則主たる債務者のみ加入(【フラット35】の「デュエット(夫婦連生団信)」や一部民間金融機関の連生団信を利用できる場合があります) ペアローンの基本的な仕組み ペアローンは、夫婦がそれぞれ主たる債務者となって計2本の住宅ローンを契約し、互いが相手の連帯保証人となる仕組みです。1人(夫または妻)だけで契約する「単独ローン」より、借入可能額を拡大できる可能性があります。 住宅の持分割合(所有権の割合)は、それぞれの資金負担割合に応じて設定するのが一般的です。例えば、総額5,000万円の住宅に対し、夫が3,000万円、妻が2,000万円資金負担する場合、持分割合は夫3/5、妻2/5とするのが原則です。 実際の資金負担割合と登記上の持分割合に差異がある場合、差額分に対して贈与税が課されることもあるため注意が必要です。 ペアローンの利用動向 以下の表からペアローンの利用率は上昇傾向であることが読み取れます。背景には、共働き世帯の増加、住宅価格の上昇があると考えられます。 <ペアローンの利用動向> 出典)三井住友トラスト・資産のミライ研究所「単独ローンと“増加する”ペアローン 変遷と実像比較」 また、ペアローンは、若年層世帯の利用率が高い傾向にあります。住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査(2026年1月調査)」によると、ペアローンの利用割合は全体では24.1%であるのに対し、20代が35.3%、30代が30.9%となっています。 出典)住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2026年1月調査)】」 収入合算(連帯保証・連帯債務)との違い 借入可能額を増やす方法としては、ペアローンのほかに収入合算もあります。収入合算とは、申込者本人(主たる債務者)の収入に配偶者の収入を合算して住宅ローンの審査を受ける方法で、「連帯保証型」と「連帯債務型」の2種類があります。 収入合算は住宅ローン契約が1本で済むため、事務手数料や印紙代などの初期費用を抑えられます。一方、住宅ローン控除適用の最大化や、夫婦それぞれの団信加入を重視して最適化する場合は、ペアローンが有力な選択肢となります。 関連記事はこちら住宅ローンのペアローンと収入合算の違いとは？ 関連記事はこちら保証人・連帯保証人・連帯債務者の違いとは？融資における担保の種類を解説 ペアローンを利用する4つのメリット ペアローンの主なメリットは、借入可能額の拡大に加え、住宅ローン控除の恩恵を夫婦双方で享受できる点、そして金利タイプ・返済期間を個別に設定できる点や団信の保障内容を個別に最適化できる点にあります。 借入可能額の拡大 住宅ローンは、債務者本人の収入をベースに審査が行われます。ペアローンは夫婦それぞれの収入をもとに2本の住宅ローンを組むため、単独ローンよりも借入可能額を拡大することが可能です。 また、収入合算の場合は「配偶者の年収の50%まで」といった合算上限を設ける金融機関もあるため、審査条件によってはペアローンの方がより借入可能額を拡大しやすいと言えます。 夫婦双方での住宅ローン控除適用 ペアローンは、夫婦がそれぞれ主たる債務者となるため、一定の要件を満たせば双方が住宅ローン控除(減税)を受けられます。 例えば、借入総額6,000万円(対象住宅の控除対象限度額が3,000万円・控除率0.7%の要件)の場合、単独ローンでは控除上限の対象となる年末借入残高は最大3,000万円までのため、年間最大21万円の控除にとどまります。 しかし、ペアローンで夫3,000万円・妻3,000万円の契約に分ければ、夫婦それぞれが年末借入残高を基に年間最大21万円(合計で年間最大42万円)の控除を受けられる計算となり、世帯全体での税負担の軽減効果を大きくできます。 ※住宅ローン控除の適用要件や控除額は法改正等により変更される場合があります。最新の制度については国税庁や金融機関等でご確認ください。 関連記事はこちら【令和7年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 金利タイプ・返済期間の個別設定 ペアローンは2本の独立した住宅ローン契約であるため、借入金額、金利タイプ、返済期間を夫婦で個別に設定できます。 「夫の住宅ローンは変動金利で目先の月々返済額を抑え、妻の住宅ローンは全期間固定金利で将来の金利上昇リスクをヘッジする」といった選択も可能です。返済期間についても、夫は35年、妻は25年といった柔軟な設計に対応する金融機関もあります。 夫婦それぞれのニーズに合った団信への加入 夫婦がそれぞれ個別の団信に加入できるため、健康状態や保障ニーズに合わせた選択が可能です。「夫はがん保障付き団信を手厚くし、妻は金利上乗せのない一般団信を選ぶ」といったカスタマイズができます。 収入合算では原則として主たる債務者しか団信に加入できないため、ペアローンならではの強みと言えます。 ペアローンで後悔する前に知るべき4つのデメリット ペアローンは借入可能額を拡大できる反面、離婚時のローン契約の整理に困難が伴うほか、ライフイベントの変化による世帯収入減少のリスクが顕在化しやすい構造的な特徴を持っています。 離婚時の「ローン契約の整理」が困難 ペアローンの大きなリスクとして、離婚時における住宅の権利関係および債務の取り扱いに困難が伴うことが挙げられます。住宅が共有名義であり、かつ互いが連帯保証人となっているため、単独の意思での住宅売却や名義変更はできません。 また、「離婚に伴い夫が転居し、妻が家に住み続ける」と夫婦間で合意した場合でも、ローン契約の変更等の手続きを行わない限り、夫のローン契約と連帯保証債務はそのまま残ります。夫のローン返済が滞った場合、連帯保証人である妻に返済義務が移行する可能性もあります。妻側でも残債を支払うことができなければ、最終的に住宅が差し押さえられて競売に付され、居住の継続が難しくなる恐れがあります。 夫の返済滞納のリスクを排除するために、妻の単独ローンに借り換える方法もありますが、妻単独の収入で残債全額を負担するための審査を通過しなければなりません。 さらに、贈与税が発生するリスクについても要注意です。ペアローンからどちらか一方の単独ローンに借り換える場合、相手の債務を引き受けることで、経済的利益の供与とみなされ、贈与税がかかる恐れがあります。 ※離婚時の単独ローンへの借り換えや名義変更にともなう手続きや税務上・法務上の取り扱いについては、金融機関、税理士、弁護士などの専門家へご相談ください。 出産・育休や転職による「世帯収入減少」のリスク ペアローンは「夫婦双方が現在の水準で稼ぎ続けること」を前提に借入可能額を算出します。そのため、出産、育児、転職、病気休職などで一時的あるいは長期的に世帯収入が減少した場合、返済が困難になるリスクが高まります。 借入可能額の限界までローンを組むのではなく、将来の不確実性を織り込んだゆとりある資金計画を策定することが不可欠です。 配偶者に万が一の事態が生じた際の残債リスク ペアローンで夫婦それぞれが団信に加入している場合、一方に万が一の事態(または所定の高度障害状態など)が発生した際に団信によって完済されるのは、該当する側のローン残債のみです。 世帯全体の収入が減少するなかで、残された自身のローン返済と生活費を単独の収入でまかなうことになるため、家計の収支状況によっては経済的な負担が重くなるリスクがあります。 契約にかかる諸費用(事務手数料や印紙代)が2倍になる ペアローンは2本のローン契約を結ぶため、金融機関に支払う事務手数料、保証会社への保証料、契約書の印紙税、司法書士への抵当権設定登記費用などがそれぞれ2契約分発生します。 借入金額や利用する金融機関の商品性にもよりますが、単独ローンと比較して数十万円単位で諸費用が膨らむため、事前の資金計画に組み込んでおく必要があります。 関連記事はこちら住宅ローンの事務手数料はいつ支払う？支払時期や負担を軽減する方法を解説 後悔しないためのペアローン活用法・対応策 ペアローンのリスクをコントロールするためには、目先の借入可能額だけで判断せず、適正な返済負担率の維持と、将来の金利上昇や万が一の事態に備えた保障の確保を並行して行う必要があります。 他の借入手段と慎重に比較検討 ペアローンの大きな魅力は、借入可能額を増やせる点です。しかし、目先の金額だけで判断せず、諸費用、住宅ローン控除、将来のリスクを総合的にシミュレーションし、他の借入手段(単独ローンや収入合算)と比較検討することが重要です。 世帯収入減少に備えたゆとりある資金計画と適正な返済負担率の策定 ペアローンは世帯収入減少のリスクが顕在化しやすいため、「片方の収入だけでも返済可能な借入金額に抑える」「手元資金を多めに残す」といった、ゆとりある資金計画が重要です。 特に注意すべき点は、世帯年収に対する年間返済額の割合を示す「返済負担率」です。金融機関は上限35%程度まで借入可能額を提示することがありますが、将来の収入減少のリスクも見据え、国土交通省の調査による平均値(16〜20%程度)を目安に、無理のない借入金額を設定しましょう。 出典)国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」 団信に加え特約保障の拡充 夫婦それぞれの団信に、がん保障や3大疾病・8大疾病保障などの特約を付加することで、病気に伴う世帯収入減少に備えることができます。 ただし、これらの特約を付加する場合、住宅ローンの借入金利に年0.1〜0.3%程度が上乗せされるのが一般的です。現在加入しているがん保険や医療保険、就業不能保険などとの保障内容に重複がないかを確認し、コストと安心感のバランスを見極めながら検討しましょう。 関連記事はこちら住宅ローンの団信に8大疾病保障特約は必要？メリットと注意点を解説 ペアローン連生団信の活用 「配偶者に万が一の事態が生じた際、自身のローンが残る」リスクをカバーするためには、ペアローン向け「連生団信」の利用が有効です。連生団信とは、夫婦のどちらか一方に万が一のことがあった場合、双方のローン残債が全額保障(完済)される仕組みです。 残された家族の住居費負担を軽減できるため、万が一に備える手段の一つとして有効です。ただし、連生団信の利用にあたっては利用できる金融機関が限られる点と住宅ローンの借入金利に上乗せ(年0.1〜0.2%程度が目安)されるためコスト負担に注意が必要です。 金利上昇リスクへの備え(全期間固定金利の検討) 借入総額が大きくなりやすいペアローンにおいて、それぞれが変動金利を選択した場合の金利上昇による返済額の増加リスクは高くなります。例えば、夫婦で借入総額8,000万円・返済期間35年・元利均等返済・当初変動金利1%で借り入れた場合、当初の毎月返済額は約22.6万円です。 しかし、借り入れから5年後に適用金利が1%から3%に上昇すると、毎月返済額は約29.6万円となり毎月約7万円も返済負担が増加します。 ただし、「5年ルール」や「125%ルール」を採用している金融機関であれば、金利が上昇しても利息の支払いが繰り越されることで5年間の毎月返済額は変わりません。また、5年ごとに毎月返済額が増えるときも、それまでの返済額の1.25倍が上限となります。 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 将来の返済額を確定させ、金利変動リスクを完全に排除したい場合は、【フラット35】などの全期間固定金利をペアローンで利用することが有効です。 関連記事はこちらフラット35のペアローンとは？夫婦で住宅ローンを組むメリットと注意点を解説 関連記事はこちら住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 離婚に伴うペアローンの出口戦略 離婚によりペアローンの継続が困難となった場合、原則として住宅の売却または住宅ローンを借り換えた上での所有の継続が必要となります。いずれの選択も、夫婦間の合意と金融機関への確認が不可欠です。 住宅の売却による清算 夫婦双方が合意して住宅を売却し、その売却代金でそれぞれ返済中のペアローンを清算する方法です。売却価格が住宅ローン残債を上回るかどうかで対処法が異なります。 アンダーローン：住宅の価値>ローン残債(完済、リースバックの利用) <アンダーローンのイメージ図> 住宅の売却価格が住宅ローン残債を上回るアンダーローンの場合は、売却代金でローンを完済でき、手元に資金が残る状態です。この「含み益(売却益)」は夫婦の共有財産とみなされ、財産分与の対象となります。 また、アンダーローンであればリースバックを利用して居住を継続する選択肢もあります。リースバックを利用することで、ローンを完済した上で、賃借人として居住を継続することができます。 関連記事はこちらリースバックがやばいって本当なの？騙されないための正しい使い方を紹介 オーバーローン：住宅の価値<ローン残債(任意売却または自己資金での補填) <オーバーローンのイメージ図> 売却代金だけでは住宅ローン残債を完済できない状態です。金融機関はローンを全額返済しなければ抵当権の抹消を認めないため、不足分を自己資金などで補填する必要があります。 自己資金などでの補填が不可能な場合は、金融機関の合意を得て「任意売却」を行う方法もありますが、売却後も無担保となった残債の返済義務が残る点に注意が必要です。 関連記事はこちら競売を回避する「任意売却」とは？注意点や流れを解説 住宅所有を継続 住宅を売却せずに保有を続ける場合は、主に以下2つの選択肢があります。 単独名義への変更 住宅の所有を継続したままどちらか一方が住み続ける場合は、ペアローンを解消し、単独名義への変更と単独ローンへの借り換えを行うことになります。 ただし、2人分の収入を前提に組んだ住宅ローンを1人で引き受けることになるため、金融機関の審査通過のハードルは高く、必ずしも実現できるとは限りません。 投資用不動産への転用 夫婦ともに退去し、第三者に賃貸して得た家賃収入でローンを返済する方法です。住宅ローンは「自己の居住用」を資金使途とするため、賃貸物件として貸し出す場合は金融機関に申告のうえ、住宅ローンに比べ金利水準が高い「不動産投資用ローン」への借り換えが必須となります。無断で賃貸物件として貸し出すと一括返済を求められる可能性があるため、事前の金融機関への相談が欠かせません。 ただし、この解決策は以下のような高いハードルがあります。 借り換え審査とキャッシュフローでのハードル：不動産投資用ローンは不動産の収益性(利回り)を重点的に審査されるため、希望通りの額で借り換えられないケースも少なくありません。また、家賃収入よりもローン返済金額や管理維持費が上回り、毎月のキャッシュフローが赤字(持ち出し)になるリスクがあります。 共有名義による賃貸経営のハードル：ペアローン解消に至らず共有名義のまま賃貸物件として貸し出す場合、実質的に「元夫婦で賃貸経営の共同事業を行う」ことになります。新規入居者の審査、修繕費用の負担、家賃水準の決定、そして将来の売却方針(出口戦略)など、重要な意思決定には双方の合意が必要です。夫婦の関係性が悪化している場合、協議が難航して経営が立ち行かなくなる恐れがあります。 関連記事はこちら離婚後、住宅ローンが残る家に妻が住み続ける方法は？3つの選択肢とリスク・手続きを解説 関連記事はこちらペアローンは離婚したらどうなる？よくある問題と対処法を紹介 まとめ ペアローンは、夫婦が協力して住宅ローンの借入可能額を拡大させ、高騰する住宅価格から選択肢を広げる有効な手段です。また、夫婦それぞれが住宅ローン控除の恩恵を受けられ、金利タイプ・返済期間を個別に設定できる点、団信も個別にカスタマイズできる点は大きな魅力と言えます。 その反面、「ライフイベントの変化による世帯収入減少リスク」「離婚時の権利関係・ローン契約解消の困難さ」「万が一の際には住宅ローン残債が残るリスク」など、単独ローンにはない構造的なリスクを負うことになります。 ペアローンを利用する際は、目先の借入可能額だけではなく、将来の不確実性を考慮し、無理のない資金計画を策定することが不可欠です。収入合算など他の借入手段と比較検討するとともに、連生団信や固定金利の活用を通じて、長期的なリスクマネジメントを徹底してください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 【早見表】年収別・住宅ローンの借入適正額 住宅ローンを検討する際、「自分の年収でいくら借りられるのか」と気になる方は多いのではないでしょうか。この記事では、年収400万円〜1,800万円の世帯を対象に、住宅ローンの無理なく返済できる...
住宅ローンを検討する際、「今の年収でどれくらいの家が買えるのか」「いくらまでなら将来も安心して返済できるのか」と考える方は多いのではないでしょうか。年収800万円世帯は、住宅ローンの審査において、勤務先や勤続年数、他の借入状況などによっては比較的高額な借入でも審査に通る可能性があります。 しかし、「金融機関が貸してくれる限度額」と「将来にわたって無理なく返済できる適正額」は必ずしも一致しません。この記事では、年収800万円の世帯が無理なく返済できる「借入適正額」のシミュレーションや、将来の金利上昇から家計を守るための対策を解説します。 ■「年収800万円の住宅ローン」早見表 項目 目安とポイント 手取り年収目安 約600万円〜640万円(月額約50万円〜53万円) 適正な借入金額 約3,400万円〜5,900万円(返済負担率20%～25%、 金利1.0%〜3.0%、返済期間35年で算出した場合) 資金計画のポイント 金利タイプの選択、金利上昇リスクへの備え、 余裕資金を活用した繰り上げ返済 ※手取り年収は、世帯の可処分所得の目安です。配偶者控除の適用や夫婦共働きなどの世帯状況により変動します。 ※関連記事「年収別・住宅ローンの借入適正額早見表」のうち、本ページは年収800万円の方向けの詳細解説です。他の年収層の目安については、以下のリンク先をご覧ください。 関連記事はこちら【早見表】年収別・住宅ローンの借入適正額 年収800万円で「借りられる上限額」と「返済できる額」のギャップ 住宅探しを進めていると、少しでも条件の良い物件に惹かれ、予算を引き上げたくなるものです。しかし、住宅ローンの借入額を決める際は、金融機関の審査基準と実際の家計のゆとりの違いを正しく理解し、「返済できる額」を認識しておく必要があります。 ここでは、限度額いっぱいまで借りることの危険性と、年収800万円の家計における「適正ライン」について解説します。 金融機関の審査上限(返済負担率35%)で借りるリスク 住宅ローン借入額を検討する際、重要な基準となるのが「返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)」です。金融機関の審査ではこの比率が35%前後まで承認されるケースもありますが、「借りられる上限額」まで目一杯ローンを組んでしまうと、生活費にしわ寄せがいき、将来の家計が立ち行かなくなるリスクが高まります。 金融機関は一般的に「税込みの額面年収」を基準に審査しますが、実際の生活は「税引き後の手取り年収」でやりくりしなければなりません。年収800万円の場合、手取り年収の目安は約600万円〜640万円(月額約50万円〜53万円)となります。なお、配偶者控除の有無や単身か共働きかといった家族構成・働き方によって手取り額は前後するため、必ずご自身の実際の支給額を確認することが重要です。 もし額面年収の35%(年間280万円、約23万円/月)をローン返済に充てると、手取り年収から引いた残りの生活費は月額27万円〜30万円程度になります。ここから食費、教育費、車の維持費、老後資金の貯蓄などを捻出する必要があります。また、変動金利を選択した場合には、適用金利が上昇すると生活費がさらに圧迫される点に注意が必要です。 返済負担率に応じた月々の返済額シミュレーション 以下では、日々の生活に余裕を持てる「返済負担率15%」から、融資の上限となる「35%」まで、適用金利1%の場合の月々の返済額、借入可能額の目安を比較します。 【条件】 返済期間：35年 適用金利：1.0%(変動金利を想定) 返済方法：元利均等返済(ボーナス払いなし) 返済負担率 年間返済額 月々の返済額 借入可能額の目安 15% 120万円 10.0万円 約3,542万円 20% 160万円 13.3万円 約4,723万円 25% 200万円 16.6万円 約5,903万円 30% 240万円 20.0万円 約7,084万円 35% 280万円 23.3万円 約8,265万円 出典)住宅金融支援機構「毎月の返済額から借入可能金額を計算」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※金利はシミュレーションのための仮定値であり、実際の適用金利を示すものではありません。また、将来の金利変動によって、借入後の返済負担率および返済額が変動することもあります。 上記のように、返済負担率をどこに設定するかによって、購入できる住宅の価格帯(借入可能額)は大きく変わります。上限とされる返済負担率35%の場合、8,000万円以上の借入も可能と試算されますが、一般的に無理のない返済の目安とされる返済負担率は20〜25%程度であり、上記試算では4,700万〜5,900万円の水準となります。 将来の安心を左右する「金利タイプ」の選び方と金利変動リスク 借入額だけでなく「金利タイプの選択(変動か固定か)」が将来の家計の安定性を大きく左右します。特に借入額が大きくなるほど、金利変動の影響は大きくなります。 返済負担率35%・変動金利1.0%で借りた後の金利上昇リスクとシミュレーション 返済負担率35%・変動金利1.0%の限度額(8,265万円)まで借り入れた場合、その後の金利上昇リスクに対して家計は非常に脆弱になります。 ここでは、借入から5年後に適用金利が上昇した場合のシミュレーションを確認します。 <条件> 当初借入金額：8,265万円 当初の適用金利：年1.0%(変動金利を想定) 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし その他：5年目に適用金利が上昇、その後金利変動なし 適用金利 (5年目〜) 月々の返済額 (上昇なしとの差額) 総返済額 (上昇なしとの差額) 1.0% (上昇なし) 約23.3万円 約9,799万円 2.0% (当初+1.0%) 約26.8万円 (+約3.5万円) 約1億1,052万円 (+約1,253万円) 3.0% (当初+2.0%) 約30.6万円 (+約7.3万円) 約1億2,409万円 (+約2,610万円) 4.0% (当初+3.0%) 約34.6万円 (+約11.3万円) 約1億3,867万円 (+約4,068万円) 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※5年目以降、将来にわたり金利は変動しないと仮定した試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 仮に金利が4%まで上昇した場合、月々の返済額は約11.3万円も跳ね上がり、約34.6万円に達します。手取り額からローン返済額を差し引くと、手元に残る生活費は15万〜18万円となり、ここから家族の食費や教育費などを捻出する必要があります。 「金利上昇しても本当に生活を維持できるのか」というリアルな数字を直視したうえで、借入額や金利タイプを慎重に判断することが不可欠です。 返済負担率20%の場合の金利別の借入可能額 一方で、家計にゆとりを持たせた「返済負担率20%(月々の返済額約13.3万円)」を維持する場合、適用金利が高くなると借りられる額は以下のように下がります。 <条件> 年間返済額：160万円(800万円×20%) 月々の返済額：約13.3万円(160万円÷12か月) 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 適用金利 借入可能額の目安 1.0% 約4,723万円 2.0% 約4,024万円 3.0% 約3,464万円 4.0% 約3,011万円 出典)住宅金融支援機構「毎月の返済額から借入可能金額を計算」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 もし、変動金利1.0%で約4,723万円を借り、5年後に金利が4.0%に上昇した場合、月々の返済額は約19.8万円となります。負担額は増えるものの、手取り額からローン返済額を差し引いた生活費として30万円以上確保できる試算となります。 金利変動リスクを排除する「固定金利」 金利上昇による返済額増加への不安を完全に払拭したい場合は、固定金利が有効な選択肢です。 固定金利は変動金利よりも当初金利が高くなる傾向にあるため、同じ返済負担率とした場合、借入可能額が減少します。上述の通り、固定金利を3.0%とし、返済負担率を20%に抑えた場合、借入可能額は約3,464万円となります。変動金利を1.0%とした場合の約4,723万円と比較すると、購入予算は約1,259万円下がることになります。 しかし、「完済まで月々の返済額が変わらない」という確実な安心感は、固定金利ならではの大きなメリットです。購入できる住宅の選択肢は狭まりますが、堅実なライフプランを優先したい方には有力な選択肢と言えます。 平均的な「年収倍率」と自身の適正額を比較する 自身の予算設定が世間一般と乖離していないかを確認する補助指標として、「年収倍率」があります。年収倍率とは「住宅の購入価格が世帯年収の何倍にあたるか」を示す指標です。 住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」によると、【フラット35】利用者の全国平均は以下の通り5.3倍〜7.8倍の水準となっています。なお、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査では、年収倍率は「所要資金÷世帯年収」で算出されます。 住宅種別 年収倍率 土地付注文住宅 7.8倍 マンション 7.5倍 注文住宅 6.9倍 建売住宅 6.9倍 中古マンション 5.6倍 中古戸建 5.3倍 出典)住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査 p.12」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 年収倍率を確認指標として活用する 上記のデータは「あらゆる所得層を含む【フラット35】利用者の全国平均」であり、年収800万円の世帯に適した予算水準を示すものではないことに注意が必要です。 そのうえで、前述の返済負担率をベースに算出した借入金額約5,900万円(返済負担率25%、適用金利1%、元利均等返済)の年収800万円における年収倍率は約7.4倍となり、【フラット35】利用者の平均的な年収倍率と同程度の水準となります。 年収倍率は「ご自身の資金計画が世間の相場から乖離していないか」を確認する補助的な指標として活用しつつも、平均値に縛られず、あくまでご自身の「返済負担率」や「将来の支出見込み」を軸に判断することが大切です。 余剰資金による「繰上げ返済」活用法 年収800万円の世帯であれば、家計の状況にもよりますが、月々のやりくりやボーナスを活用することで、年間100万円(月5〜8万円＋ボーナス)を貯め、5年間で約500万円の余剰資金を形成できるケースもあります。 余剰資金を「繰上げ返済」に充てることで、将来支払うはずだった利息を削減でき、総返済額を効果的に減らすことができます。 約500万円の繰上げ返済による利息軽減シミュレーション 以下の表は、借入金額4,000万円の場合において、5年後に約500万円を繰上げ返済した場合、総返済額などにどの程度差が出るのかをシミュレーションしたものです。 【共通条件】 借入金額：4,000万円 適用金利：1.0%(変動しない前提) 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済(ボーナス払いなし) 5年経過後(残期間30年)に約500万円を繰上げ返済 通常返済 繰上げ返済 期間短縮型 ※1 返済額軽減型 実際の繰上金額 - 約506万円 500万円 月々の返済額 約11.3万円 約11.3万円 約9.7万円(軽減額1.6万円) 返済期間 35年 30年1か月(4年11か月短縮) 35年 総返済額 約4,742万円 約4,582万円 約4,663万円 利息軽減額 - 約160万円 約79万円 ※1 期間短縮型は「将来の月々の元金部分」を月単位で前倒しして支払う仕組みのため、指定額(500万円)に最も近い月数分の元金合計額(約506万円)を実際の繰上げ額として算出しています。 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」および「返済方法変更シミュレーション」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※金利はシミュレーションのための仮定値であり、実際の適用金利を示すものではありません。 期間短縮型(総返済額を大きく減らしたい方) 月々の返済額は変えずに、返済期間を短くする方法です。総支払利息を減らす効果は返済額軽減型よりも高い一方で、月々の返済額自体は下がりません。そのため、月々の支払いがまだ家計を圧迫していない段階で、将来の総支払額を大きく削っておきたい場合に向いています。 返済額軽減型(毎月の家計負担を下げたい方) 返済期間は変えずに、月々の返済額を減らす方法です。試算では月々の返済額が約1.6万円削減されます。金利上昇によって月々の返済額が上がってしまった際にも有効です。金利上昇による返済額の増加分を繰上げ返済によって、元通り(あるいはそれ以下)に引き下げることも可能です。 ただし、手元の現金をすべて繰上げ返済に回すのは危険です。病気や予期せぬ出費に備え、生活費の半年〜1年分は「生活防衛資金」として必ず手元に残すようにしてください。 まとめ 金融機関の審査によっては、返済負担率35%程度まで借入可能となるケースもあります。しかし、将来の金利上昇リスクを考慮すると、「借りられる額」ではなく「無理なく返済できる額(返済負担率20〜25%目安)」を基準にシミュレーションを行うことが不可欠です。 金利上昇への備えとしては、固定金利を選ぶほか、変動金利を選んで余剰資金で「繰上げ返済」を行う方法も有効です。 まずは、ご自身の家計に合ったリアルな「借入適正額」を算出し、その予算内でゆとりを持って生活できる住宅の比較検討を進めていきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 2024年3月の日本銀行(以下、日銀)によるマイナス金利政策解除以降、段階的な利上げを背景に、現在住宅ローン金利の先行きへの関心が高まっています。 住宅ローンの金利タイプの選択や借り入れのタ...
住宅ローンの「10年固定金利期間選択型(当初固定金利型)」は、当初10年間の返済額が確定する安心感がある一方、11年目以降の金利タイプや適用金利などの契約条件が見直されるタイミングを迎えます。特に金利上昇局面においては、固定期間終了後の適用金利や毎月の返済額がどのように変化するのかを正確に把握し、対策を講じることが重要です。 この記事では、10年固定期間終了時に発生するリスクと、住宅ローン契約者が取るべき4つの選択肢、そして結論を導くための判断フローについて専門的な視点から解説します。内容を把握することで、ご自身の契約内容に応じた最適な見直し手順が理解でき、総支払額の軽減やリスク管理に向けた具体的なアクションを起こせるようになります。 【本記事の結論(要約)】 判断基準は総支払額：10年固定期間終了時の選択肢は「既存借入先か新規借入先か」「変動か固定か」の掛け合わせによる4プランに大別され、これらを借換費用含めた総支払額で比較することが重要 既存借入先における見直しの限界：既存借入先の基準金利からの金利引き下げ交渉は実務上困難なケースが多く、新規借入先への借り換えシミュレーションも含めた見直しを実施 10年固定期間終了時における4つの選択肢と検討の方向性 10年固定金利期間選択型の住宅ローン契約者が10年固定期間終了時に取れる選択肢は、「既存借入先での継続」「新規借入先への借り換え」「変動金利の選択」「固定金利の選択」の組み合わせによる4プランに大別されます。 まずは自身の金利リスク許容度に応じて金利タイプの選択を固め、既存借入先の切り替え条件と新規借入先への借り換えシミュレーションを比較することが最適解を導く流れです。 10年固定期間終了時における4つの選択肢 10年固定期間終了時における選択肢は以下の4つに大別されます。 既存借入先での継続 新規借入先への借り換え 変動金利 ①既存先で変動金利への切り替え 特段の手続きをしない場合の基本ルート ②新規借入先で変動金利を選択 固定金利 ③既存先で固定金利期間選択型を再選択 手続きが必要(手数料を要することもある) 契約内容や返済遅延などにより選択不可 のこともある 固定金利期間選択型(5年間や10年間など) となり全期間固定型の選択は原則不可 ④新規借入先で固定金利を選択 固定金利期間選択型もしくは 全期間固定型を選択可能 既存借入先との契約内容によっては、金利タイプの選択が不可能な場合もあるため、事前に契約書を確認し、可能な選択肢を把握する必要があります。また、新規借入先への借り換えは、新規借入先での借換審査が必要となり、借換に伴う事務手数料も発生します。 最適な選択を導くための判断の流れと手順 これら4つの選択肢から最適なプランを絞り込むための実務的な判断フローは以下の通りです。 ステップ1：金利タイプのスタンス決定(変動 or 固定) 自身の金利リスク許容度(将来の金利上昇に家計が耐えられるか)を基準に判断します。 目先の返済額を抑えたい、金利上昇時は繰上返済で対応可能 ⇒「変動金利」を主軸に検討 将来の金利上昇リスクを完全に遮断し、家計の安定を重視したい ⇒「全期間固定型」を主軸に検討 子育て期など当面の返済額を確定させ、終了後は借換などで柔軟に対応したい ⇒「固定金利期間選択型」 関連記事はこちら【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 ステップ2：既存借入先の条件確認と借換シミュレーション 「変動か固定か」の方向性を決めた上で、既存借入先と新規借入先の負担額を試算します。 既存借入先：11年目以降の適用金利(引下げ幅縮小後の金利)を確認 新規借入先：表面金利に加え「借換費用」を算出 ステップ3：借換費用込みの「総支払額」で最終決定 ステップ2で揃えた情報をもとに、具体的な選択を決定します。新規借入先の「表面金利の低さ」だけで決断せず、「総返済額＋借換費用」の合計値である「総支払額」でのフラットな比較検証が不可欠です。 10年固定期間終了に伴う「11年目のリスク」 上記のような選択肢を比較検討し始める前に、そもそも「なぜこのタイミングで対策を講じる必要があるのか」という背景を正しく把握しておく必要があります。 10年固定金利期間選択型の期間終了後は、当初契約時に比べて金利引下げ幅(優遇幅)が縮小する契約も多く、適用金利が上昇する構造的なリスクが存在します。さらに、変動金利へ移行する際には、返済額の急激な変化を抑える「5年ルール」や「125%ルール」が適用されないケースが一般的であるため、事前の資金計画の確認が不可欠です。 11年目以降の「金利引下げ幅の縮小」と適用金利上昇のメカニズム 住宅ローンの適用金利は、「市場金利」をベースに各金融機関が設定する「基準金利」から「金利引下げ幅(優遇幅)」を差し引いて算出されます。 <住宅ローン適用金利決定イメージ> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 10年固定金利期間選択型の場合、当初の10年間のみ大きな金利引下げ幅(優遇幅)が適用され、11年目以降は金利引下げ幅(優遇幅)が縮小する契約が一般的です。 例えば、当初10年間の金利引下げ幅(優遇幅)が▲1.2%であったのに対し、11年目以降が▲0.9%に縮小する契約の場合、基準金利が変動しなくても適用金利は0.3%分上昇します。さらに、固定期間終了時に市場金利が上昇し基準金利そのものが引き上げられていた場合、金利引下げ幅(優遇幅)の縮小と相まって適用金利はさらに高くなります。 変動金利移行時における5年ルール・125%ルールの非適用リスク 10年固定期間終了後に変動金利へ移行する場合、切り替えのタイミングでは「5年ルール(5年間は毎月返済額を据え置く)」および「125%ルール(見直し後の毎月返済額を前回の1.25倍までとする)」が適用されない(特約により除外)契約が一般的です。 ※変動金利へ移行した後において「5%ルール」「125%ルール」が適用されるかどうかは金融機関によって対応が分かれるため、事前に「金利特約書」や「商品概要説明書」で確認する必要があります。 したがって、固定期間終了後に変動金利へ切り替わるタイミングで市場金利が高騰していた場合、11年目以降の毎月返済額が増加するリスクがあります。ただし、金融機関や住宅ローン商品によっては独自の緩和ルールを設けている場合もあります。 関連記事はこちら住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 【早見表】適用金利の上昇による毎月返済額シミュレーション 以下は、10年固定金利期間選択型で3,000万円を借り入れ、11年目以降に変動金利プランに切り替え、変動金利の適用金利が上昇した場合の毎月返済額の増加額を試算したシミュレーションです。 <試算条件> 当初借入金額：3,000万円 当初金利タイプ：10年固定金利期間選択型 当初の適用金利：年1.0% 返済期間：35年(11年目以降当初プランの切り替え) 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 切替金利タイプ：変動金利(11年目の適用金利は以下のとおり) 10年固定期間終了時の残高：約2,247万円 適用金利 毎月返済額 11年目の 毎月返済増加額 1.0%(当初10年間) 84,685円 - 1.5%(以下、11年目) 89,868円 5,183円 2.0% 95,242円 10,557円 2.5% 100,807円 16,122円 3.0% 106,558円 21,873円 3.5% 112,493円 27,808円 4.0% 118,608円 33,923円 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて住まいとお金の知恵袋編集部試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※変動金利への切り替えとなるため、その後の金利見直しのタイミングで毎月返済額がさらに変動する可能性があります。 このように、ご自身の借入残高と残存期間に応じた正確なシミュレーションを行うことが、無理のない資金計画を立てる第一歩となります。 既存借入先との金利引下げ相談における留意点 11年目以降に発生するリスクを知ると、「まずは既存借入先に金利の据え置きや引き下げを相談できないか」と考える人もいます。10年固定期間終了時に既存借入先へ金利引き下げを相談することは可能ですが、金融機関にとって、契約後に金利引下げ幅を拡大することは当初想定していた利ざや(収益)を削ることを意味するため、条件変更が認められるケースは限定的と考えられます。 既存借入先の条件確認に加え新規借入先への借り換えの事前検討 既存借入先との条件確認や相談だけで見直しを終わらせず、新規借入先の借換条件も併せて確認することで、負担額を抑えられる選択肢が見つかる可能性があります。金融機関の中には借換専用の住宅ローン商品として、競合他社への対抗プランや独自の引下げ金利を設定しているケースもあります。 ただし、借り換えには、事務手数料(借入額の2.2%など)や保証料、抵当権設定のための登録免許税、司法書士報酬などの費用が別途発生します。これらの借換費用を上回る軽減効果があるかを検証する必要があります。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えの手数料・諸費用はいくら？費用対効果の考え方と注意点 4つの選択肢におけるメリット・デメリットの徹底比較 既存借入先との交渉の難しさを踏まえ、10年固定期間終了時における4つの選択肢それぞれのメリット・デメリットを徹底比較し、自衛の策を練る必要があります。 これら4つの選択肢は、「目先の返済額を抑える(変動金利)」か「将来のリスクを遮断する(固定金利)」かによって、メリット・デメリットが大きく異なります。ステップ1で想定したご自身のスタンスに合わせて、既存借入先と新規借入先のどちらが有利かを精査する必要があります。 「変動金利」を選択する場合の既存・新規借入先プランの比較 変動金利が固定金利よりも金利水準が低く、目先の毎月返済額を可能な限り低く抑えたい場合、既存借入先での「変動金利への切り替え(選択肢①)」または新規借入先への「変動金利での借り換え(選択肢②)」を比較します。 既存借入先での切り替え(①)は、事務手数料などの費用が原則として発生せず、手続きの手間が比較的簡単な点が最大のメリットです。 一方、新規借入先への借り換え(②)は、金融機関が競合他社への対抗プランとして提示している「当初引下げ幅が大きい適用金利」を設定しているため、仮に借り換えに伴う数十万円規模の借換費用を一時的に支払ったとしても、毎月返済額に加え総支払額は削減できる可能性があります。 ただし、どちらのプランであっても変動金利タイプのため将来的な金利上昇により返済額が増加する恐れがある点に留意が必要です。 「固定金利」を選択する場合の既存・新規借入先プランの比較 将来の市場金利の上昇リスクを抑え、家計の安定を重視したい場合、既存借入先での「固定金利の再選択(選択肢③)」または新規借入先への「固定金利での借り換え(選択肢④)」を比較します。 既存借入先での固定金利の再選択(③)は、数千円〜数万円程度の取扱手数料のみで再度固定金利(3年、5年、10年など)を組めるため、借り換えた場合と比べ費用を抑えられる点がメリットです。 ただし、「全期間固定金利」への切り替えは原則不可であり、加えて固定金利の適用は所定の期間のみとなるため希望の期間でローンを組めないこともあります。また、借入先の「金利特約書」の規定により、過去に返済遅延がある場合などは固定金利を再選択できないこともあります。 これに対し、新規借入先への借り換え(④)は、フラット35などの「全期間固定金利」を選択することで完済までの金利変動リスクを完全に排除できる点がメリットです。ただし、借換費用を負担する必要があります。 また、現在の市場金利環境や金融機関の動向から固定金利は変動金利より当初の金利水準が高くなりやすく、目先の毎月返済額が増加する点がデメリットです。 関連記事はこちら2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 手元資金を活用した「一部繰り上げ返済＋借り換え」による総支払額圧縮 変動・固定どちらの金利タイプを選ぶ場合でも、手元資金に余裕がある場合は、「一部繰り上げ返済」を組み合わせることで、それ以降に発生する利息を削減できます。また、事務手数料率などは借入額をベースに決まることもあるため、元本が減ることで借換費用の削減効果も期待できます。 ただし、手元資金を減らしすぎると急な出費などに対応しにくくなるため、当面の生活費や余裕資金を確保したうえで、無理のない範囲で繰り上げ返済を実施することが大切です。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えシミュレーション | 金利上昇局面における「変動」と「固定」の比較 10年固定期間終了に向けた具体的な事前準備とシミュレーション手法 金利タイプや借り換えのメリット・デメリットを理解した後は、「我が家にとっての最適解」をシミュレーションし、実行に移すステップへと進みます。固定期間終了の間際になって慌てないためには、終了の数ヶ月前から現在の契約内容を正確に整理し、見直しに着手する必要があります。 商品概要説明書や金利特約書に基づく契約内容の正確な把握 最初に行うべきアクションは、「11年目以降の適用金利と返済額がどうなるか」の正確な把握です。借入先から定期的に送付される「返済予定表(残高証明書)」や契約時の「商品概要説明書」「金利特約書」などを確認し、以下の3点を洗い出します。 11年目以降の選択できる金利タイプと金利引下げ幅(優遇幅) 10年固定期間終了時点の住宅ローンの残存期間と借入残高 変動金利切替時における独自の緩和措置の有無、および制限条項 これらを整理することで、対策を講じるべき基準が明確になります。 適用金利と借換費用を含めた総支払額での比較 新規借入先への借り換えを検討する際は、提示されている適用金利の低さだけで判断せず、総支払額(総返済額＋借換費用)で比較する必要があります。各金融機関のWebサイトにあるシミュレーションツールなどを活用し、「既存借入先で継続した場合の総支払額」と「新規借入先へ借り換えた場合の借換費用込みの総支払額」を比較検討してください。 まとめ 「住宅ローン10年固定金利期間選択型(当初固定金利型)」の固定期間終了後は、金利引下げ幅の縮小や変動金利切替時における「5年ルール」「125%ルール」の非適用など、返済負担や金利リスクが大きく変化する転換点となります。近年のような金利上昇局面においては、事前の情報収集とシミュレーションが今後の家計を大きく左右します。 まずは固定期間終了の前から余裕をもって、自身の金利リスク許容度に応じて「変動金利型」「全期間固定型」「固定金利期間選択型」のうち、どの金利タイプを選ぶかのスタンスを固めましょう。 その上で、「既存借入先での継続」と「新規借入先への借り換え」の双方からアプローチする4つの選択肢を徹底比較し、具体的なアクションを開始することが、最適な住宅ローン戦略を実現するための鍵となります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの本審査は複数の金融機関に申し込める？メリット・デメリットを解説 住宅ローンの審査に申し込んでも、必ずしもその金融機関で借りられるとは限りません。「1社だけの申し込みでは不安…」と感じる人もいるでしょう。実は、住宅ローンの本審査は複数の金融機関に申し込むこ...
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年7月金利は3.14%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年7月金利を3.16%～3.26%と予想し、3.14%となり予想レンジから外れる結果となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した2026年8月の【フラット35】金利予想の結論をお伝えします。 2026年8月【フラット35】金利予想 予想レンジ：3.21%～3.32% 傾向：上昇 要因：新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大、逆ザヤの縮小 政府の「骨太の方針」をめぐる報道を受け、財政規律の後退や日銀の利上げが遅れることへの懸念から国債が売られ、6月末から7月にかけて新発10年国債利回りは上昇しました。その後、財務大臣から日銀の独立性を尊重する発言もあり、新発10年国債利回りは低下しましたが、機構債の発行条件が決まる時点では、前月よりもおおむね0.1ポイント高い水準となりました。 さらに、機構債の表面利率を決めるもう一つの要素である「ローンチスプレッド」も、ここ数か月にわたって拡大を続けています。これは、機構債を購入する投資家が、より高い上乗せ利回りを求める傾向が強まっているということを意味します。 加えて、住宅金融支援機構(以下、機構)はここ数か月、【フラット35】金利を機構債表面利率より低く抑える「逆ザヤ」を縮小させています。逆ザヤの縮小は、【フラット35】金利の上昇要因となります。 新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大および逆ザヤの縮小傾向を踏まえ、8月の【フラット35】金利は上昇すると予想します。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の現状について解説します。 2026年8月の【フラット35】金利は3.29%に決定しました（更新日：2026年8月3日）。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】2026年7月金利予想の結果と検証 2026年7月の金利決定結果(3.14%) 2026年7月の【フラット35】金利は前月から0.07ポイント低下の3.14%に決定し、6月下旬での予想レンジ(3.16%～3.26%)を下回る結果となりました。この予想は、機構債表面利率の0.11ポイント低下および直近の「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の縮小傾向を加味したものでした。 しかし、実際にはこの逆ザヤ縮小が想定よりも抑制され、【フラット35】金利は0.07ポイントの低下となりました。また、6月24日には、通常の月次MBSとは調達スキームが異なるE55債の発行条件も決定され、表面利率は2.61%となりました。通常の月次債よりも低利率の資金調達となるＥ55債の発行は【フラット35】金利を抑制する要因になり、機構の調達環境を見るうえでの補足材料になります。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。つまり、金利予想において最も重要なのは、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ)の動向です。 金利上昇に加えて縮小する逆ザヤ 2026年5月まで新発10年国債利回りは上昇トレンドにあり、これに連動して機構債の表面利率も大きく上昇しました。その間【フラット35】の金利上昇は、機構債表面利率の上昇幅に比べ抑えられる場面がありました。結果として、過去13か月連続で【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回る「逆ザヤ」状態が維持されました。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しました。しかし、3月以降は縮小に転じ、7月時点では0.07ポイントまで縮小しています。逆ザヤはまだ残っているものの、解消に近づいている状況です。 ここまでの推移を踏まえ、機構は逆ザヤを段階的に縮小し、機構債表面利率に近い水準へ【フラット35】金利を戻す動きが見られます。 ここまでの推移を踏まえ、次のようなシナリオが想定されます。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 3月から逆ザヤから利ザヤへの正常化に舵を切る段階 ただし、急激な金利上昇を避けるため、逆ザヤ縮小のペースに調整が入る可能性もある 機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年8月金利予想 2026年6月から7月にかけて、新発10年国債利回りは2.62%から2.71%(※)へ、0.09ポイントの上昇となりました。さらに、ローンチスプレッドも0.59%から0.61%へ0.02ポイント拡大しています。これに伴い、機構債表面利率は3.21%から3.32%へと0.11ポイント上昇し、2026年6月と同じ利率となりました。 さらに逆ザヤから利ザヤへ推移していくペースを加味した、8月の【フラット35】金利予想の詳細は以下のとおり2つのシナリオが予想されます。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移(直近3か月)と2026年8月予想 2026年5月 2026年6月 2026年7月 2026年8月 千日太郎の予想 【フラット35】の金利(※) 2.71% 3.21% 3.14% 3.21%～3.32%※8/3発表の金利は3.29%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：2026年6月と同じ0.11ポイントの逆ザヤを設ける場合(予想金利：3.21%) 予想下限金利の3.21%は、機構債表面利率3.32%に対して、2026年6月と同じ0.11ポイントの逆ザヤを設けるシナリオです。 国民の住生活を支える公的使命を持つ機構としては、調達金利が上昇した局面であっても、直ちに金利を引き上げずに利用者負担を見ながら段階的に正常化を進める可能性があると考えます。 そのため、機構債表面利率が同じであった6月にならい、0.11ポイントの逆ザヤを設け、8月の【フラット35】金利を6月と同じ3.21%に抑える可能性があるとみています。 シナリオ②：逆ザヤをゼロとし、機構債表面利率と同じ水準にする場合(予想金利：3.32%) 予想上限金利の3.32%は、逆ザヤを設けず、機構債の表面利率をそのまま【フラット35】金利へ反映するシナリオです。 機構が逆ザヤの解消を優先する場合、8月の【フラット35】金利は機構債表面利率と同じ3.32%になる可能性があります。 ここ数か月、逆ザヤは縮小してきました。また、ローンチスプレッドが上昇を続けていることから、機構債を購入する投資家は、より高い利回りを求めていることが分かります。ローンチスプレッドは機構債の需給や市場環境など複数の要因によって変動しますが、直近では上昇傾向が続いており、現時点ではこれが反転する材料にも乏しいことから、当面は高い水準で続くとみています。 この傾向を踏まえると、機構が再び大きな逆ザヤを設ける余地は限られており、3.32%まで上昇するシナリオも想定しておく必要があります。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4か月) 主要データ(2026年7月17日時点) 機構債発表日 2026年4月17日 2026年5月21日 2026年6月19日 2026年7月17日 機構債の表面利率(※1) 2.97% 3.32% 3.21% 3.32% 新発10年国債利回り(※2) 2.42% 2.74% 2.62% 2.71% ローンチスプレッド(※1) 0.55% 0.58% 0.59% 0.61% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 政府の「骨太の方針」をめぐる報道を受け、財政悪化への懸念から国債が売られ、新発10年国債利回りは上昇し、前月と比べると0.1ポイントほど高い水準となっています。 また、機構債の表面利率を決めるローンチスプレッドも、ここ数か月にわたって上昇を続けています。長期金利の上昇とローンチスプレッドの拡大が重なり、最新の機構債表面利率は3.32%となりました。 機構が6月と同じ0.11ポイントの逆ザヤを設ければ、8月の【フラット35】金利については3.21%となります。一方、逆ザヤをゼロとし、機構債の表面利率をそのまま反映すれば3.32%となります。いずれのシナリオでも7月の3.14%から上昇するとみています。 住宅ローンの決定は金利を当てるマネーゲームではなく、生活を守るための長期のプロジェクトです。重要なのは最終的な損得ではなく、金利が変動しても生活を安定して維持できるかどうかです。金利水準だけでなく複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年7月17日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
