日本は世界でも有数の地震の多い国であり、住宅の「耐震性」は、安心して暮らすために欠かせない重要な要素です。特に中古住宅を購入する際には、その建物がどの耐震基準に基づいて建てられているかを確認することが重要です。 1981年に導入された「新耐震基準」は、震度6強〜7程度の大地震でも建物が倒壊・崩壊しないことを目指した設計基準です。1981年6月以降に建てられた住宅にはこの基準が適用されており、現在でも住宅の安全性を判断するうえで欠かせない指標となっています。 この記事では、「新耐震基準とは何か？」という基本から、中古住宅購入時に確認すべき耐震性能のポイントまで、制度や補助金情報も交えてわかりやすく解説します。 耐震基準の変遷 日本の耐震基準は、過去の地震災害を受けて段階的に強化されてきました。以下の表では、それぞれの耐震基準の違いをわかりやすく整理しています。 耐震基準 適用期間 設計目安 主な特徴 旧耐震基準 ～1981年5月31日 震度5程度で倒壊しない 大地震への備えとして不十分 新耐震基準 1981年6月1日～ 震度6強～7程度でも倒壊・崩壊しない 地震力を分散する構造設計 2000年基準 2000年6月1日～ 木造住宅の耐震性向上 木造住宅が対象。地盤調査の原則義務化、接合部強化 など ※筆者作成 中古住宅を購入する際は、建築確認申請日や築年数だけでなく、どの耐震基準が適用されているかを確認することが、安心・安全な住まい選びの第一歩となります。 関連記事はこちら旧耐震基準とは？新耐震基準との違いやリスク、確認方法を解説 「2000年基準」とは 「2000年基準」とは、2000年（平成12年）6月1日の建築基準法改正により導入された、木造住宅の耐震性向上を目的とした設計基準の通称です。 公式な制度名として定義づけられているものではありませんが、住宅業界では広く使われています。地盤調査の原則義務化や接合部の強化など、実質的な耐震性能の向上が図られました。この基準は、1981年に導入された「新耐震基準」をさらに発展させたものであり、特に木造住宅において地震に対する安全性を高める重要な転換点となっています。 過去に起きた地震と耐震基準の関係 耐震基準の違いによって、地震時の被害状況には大きな差が見られます。以下は代表的な地震の事例です。 熊本地震（2016年） 建築年代 木造建築物 倒壊率 1981年以前 28.2％ 1981~2000年 8.7％ 2000年～ 2.2％ 出典）国土交通省「「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント」 能登半島地震（2024年） 建築年代 木造建築物 倒壊・崩壊率 1981年以前 19.4％ 1981~2000年 5.4% 2000年～ 0.7% 出典）国土交通省「令和６年能登半島地震の建築物構造被害について」 熊本地震や能登半島地震では、建物の建築年代によって木造建築物の倒壊率に大きな差が見られました。1981年以前に建てられた旧耐震基準の木造建築物の倒壊率が約20~30%、新耐震基準が適用された木造建築物では10%未満、2000年基準の木造建築物に至っては1％を切る水準でした。 これらの実例からも、耐震基準の違いが住宅の安全性に直結することがわかります。特に中古住宅を選ぶ際には、築年数だけでなく「どの耐震基準が適用されているか」を確認することが重要です。 中古住宅購入時に確認すべき耐震性能のポイント 中古住宅を購入する際は、以下の項目を確認することで、耐震性能を把握することができます。 建築確認申請日（耐震基準の適用日） 耐震診断・インスペクションの実施履歴 耐震等級（長期優良住宅など） 地盤調査の有無 接合部や基礎の施工状況 耐震補強工事の履歴 特にインスペクションは、住宅の劣化状況や構造の安全性を専門家が調査する制度であり、中古住宅購入時に実施することで、耐震性や修繕の必要性を把握することができます。 関連記事はこちら建物状況調査とは？メリット・デメリットと手続きの流れを解説 耐震診断・改修に利用できる補助制度 中古住宅の耐震性に不安がある場合、自治体の補助制度を活用することで、診断や改修にかかる費用を軽減することができます。ここでは一例として、東京都新宿区が実施している「木造住宅の耐震化に関する補助制度」の概要をご紹介します。 東京都新宿区の例（2025年9月現在） 項目 上限額 対象となる建築物 耐震診断＋補強設計 助成上限額30万円※診断と設計がセットの場合 [1]旧耐震基準昭和56年5月31日以前に着工された木造2階建て以下の住宅、店舗併用住宅 [2]新耐震基準(令和5年度から助成対象)昭和56年6月1日から平成12年5月31日に着工された木造2階建て以下の在来軸組工法の住宅、店舗併用住宅 耐震改修工事（上部構造評点を1.0以上となるように耐震改修工事を行う場合） 助成対象工事費の3/4（上限額300万円） ※障害者等が居住する戸建住宅の場合：助成対象工事費（上限額300万円） 新宿区では、予備耐震診断や詳細耐震診断のための技術者の派遣は無料となっており、その診断結果から該当する改修工事にも助成金があります。 なお、申請には事前の相談や手続きが必要です。気になる物件が制度の対象かどうかは、購入前に早めに確認しておくと安心です。また、補助内容や条件は自治体によって異なるため、購入予定の地域の公式サイトや不動産会社に最新情報を確認するようにしましょう。 出典）新宿区「木造住宅の耐震化」 まとめ 中古住宅を選ぶ際は、建築年代と耐震基準の違いを確認することが重要です。1981年以降の新耐震基準、2000年基準以降の木造住宅は地震に強く、倒壊率も低い傾向があります。 耐震診断やインスペクションの履歴、地盤調査の有無、接合部の施工状況などを確認し、自治体の補助制度も活用しながら、安全で快適な住まい選びを進めましょう。 保険料は月々1,210円※から ※栃木・マンション・保険金額300万円タイプの場合です。SBIリスタ少短のWEBサイトに遷移します。 保険料は月々1,210円※から ※栃木・マンション・保険金額300万円タイプの場合です。 SBIリスタ少短のWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅購入時の優遇制度を解説 住宅を購入するときは、「住宅ローン控除」をはじめとしたさまざまな優遇制度が用意されています。一方で、どのような優遇制度があるのか詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。 この記事では、住...
日本は「地震大国」と言われており、過去には巨大地震が発生して住宅が倒壊するなどの被害が生じています。地震による建物や家財の被害に備えるには、地震保険を付帯するのが有効です。万が一被害にあった場合は、保険金が生活再建の助けとなります。 この記事では、地震保険の仕組みや火災保険との違い、補償内容について解説します。 地震保険とは 地震保険とは、地震や噴火、それらによる津波を原因とする住宅や家財の損害を補償するための保険です。「地震保険に関する法律」に基づき、政府と民間の損害保険会社が共同で運営しています。 大地震が起こった場合は多額の保険金が発生し、民間の損害保険会社だけで引き受けるのは困難となります。そのため、政府が再保険を引き受けることにより、大地震の際は政府も保険金支払いを分担する仕組みになっています。なお、再保険とは、損害保険会社が再保険料を支払い、保険金の支払い責任の一部を他に転嫁する仕組みです。 地震保険の加入方法 地震保険は火災保険とセットで加入する必要があり、単独では契約できないことが、「地震保険に関する法律」に明記されています。地震災害は発生頻度が低いため、火災保険と組み合わせることで、より加入しやすく、保険制度を安定的に維持できる仕組みになっています。 また、地震保険は原則火災保険に自動付帯となるため、火災保険の契約時に必ず地震保険も案内されます。付帯しない場合は、契約時に意思表示が必要なので注意しましょう。 火災保険加入時に地震保険を付帯しているか覚えていない場合は、念のため契約内容を確認しましょう。火災保険のみの場合でも、途中から地震保険を追加できます。ただし、2025年9月の制度改定により、これまで任意だった保険期間の一致が義務化されました。そのため、途中付帯の場合は、既存の火災保険の満期に合わせて契約する必要があります。 地震保険と火災保険との違い 地震保険と火災保険には、以下のような違いがあります。 ①補償内容 火災保険は、火災や自然災害などで損害を受けた建物や家財を補償する保険です。一方で、地震保険は、地震や噴火、これらによる津波を原因とする火災や損壊、埋没、流失などの損害を補償しています。この補償内容の違いが、火災保険と地震保険の大きな違いです。 ②保険料 火災保険の保険料は、損害保険会社が自由に設定できるため、損害保険会社によって異なります。それに対して地震保険は、前述のとおり政府と民間の損害保険会社が共同で運営しているため、保険料の設定方法が統一されています。（地震保険の保険料についてはこの後詳しく解説します。）つまり、地震保険は火災保険と異なり、損害保険会社ごとに比較検討する必要がありません。 ③所得控除の対象かどうか 火災保険は所得控除の対象外ですが、地震保険は対象内です。（地震保険の所得控除についてはこの後詳しく解説します。）火災保険も過去に所得控除の対象でしたが、平成18年の税制改正によって平成19年分から廃止されました。 地震保険の対象とは 地震保険は、以下のような場合に支払い対象となります。 地震による火災で家が焼失した 地震により家が倒壊した 津波により家が流失した 地震による地盤沈下で家が傾いた 以下のような場合は、保険金支払いの対象外となります。 地震発生日から10日以上経過した後に生じた損害 地震等の際に生じた紛失・盗難の損害 故意や重大な過失、法令違反による損害 戦争、内乱などによる損害 地震保険で支払われる保険金 地震保険で支払われる保険金は、建物や家財の損害状況によって変わります。損害の程度を「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の4つに区分し、その区分に応じて保険金が決まる仕組みです。損害の程度は損害保険会社が判断します。 出典）政府広報オンライン「被災後の生活再建を助けるために。もしものときの備え「地震保険」を。」 地震保険の契約金額（損害保険会社が支払う保険金の限度額をいいます。）は、火災保険の30%から50%の範囲内で自由に決められます。ただし、建物は5,000万円、家財は1,000万円が上限です。 地震保険の保険料 地震保険の保険料は、保険対象の建物の構造や所在地によって決められています。地震の発生確率は地域によって差があり、人口分布や建物の強度により被害の程度も異なるためです。 表：契約金額1,000万円あたりの年間保険料（割引適用なし）の例 出典）政府広報オンライン「被災後の生活再建を助けるために。もしものときの備え「地震保険」を。」 北海道と東京都を比較すると、建物が同じイ構造（主として鉄筋、コンクリート造り）であっても、年間保険料は東京都のほうが約3.7倍高くなります。また、同じ東京都でも、ロ構造（主として木造）はイ構造より約1.5倍高くなっています。 保険期間ごとの保険料 地震保険の保険期間は短期契約（1年未満）、1年契約および長期契約（2～5年）があります。長期契約の保険料は、前述の年間保険料に対して以下の長期係数を乗じて算出する仕組みです。 期間 係数 2年 1.90 3年 2.85 4年 3.75 5年 4.70 出典）財務省「地震保険制度の概要」 仮に1年間の保険料が1万円の場合、保険期間5年の一括払いであれば、計算式は「1万円×4.70」となり、4万7,000円が契約金額となります。係数は期間に応じて割り引かれていくので、長期契約にしたほうがお得になる設計になっています。 保険料の割引制度 地震保険には、建物の免震、耐震性能に応じた保険料の割引制度があります。詳細は以下のとおりです。 出典）政府広報オンライン「被災後の生活再建を助けるために。もしものときの備え「地震保険」を。」 保険対象となる住宅が上記割引制度の要件を満たしていれば、保険料の負担軽減が期待できます。ただし、割引制度の適用を受けるには、所定の確認資料を提出する必要があります。また、各割引制度の重複適用は認められません。 地震保険料は所得控除の対象となる 支払った地震保険料のうち、一定額は「地震保険料控除」として所得から控除できるため、所得税や住民税の負担が軽減されます。控除額は以下のとおりです。 年間支払保険料の合計 控除額 所得税 5万円以下 支払金額の全額 5万円超 一律5万円 住民税 5万円以下 支払金額×1/2 5万円超 一律2万5,000円 所得税は最高5万円、住民税は最高2万5,000円が所得から控除されます。勤務先の年末調整または確定申告で控除を受けることが可能です。 地震保険はいらない？ 地震保険の加入を検討する際に、「地震保険は必要ない」という意見を見かけた人もいるのではないでしょうか。その理由は、「保険料に対して被災後に受け取る保険金が小さい」と言われるためです。 確かに、地震保険の契約金額は火災保険の30%から50%の範囲内であるため、損害の程度が全損壊であったとしても、同じ家を建て替えるだけの保険金が支払われることはほとんどありません。 加えて、損害の程度が低ければ支払われる保険金も小さくなるので、「保険料を払った割にあまり保険金を受け取れなかった」となる恐れもあります。以上の理由から「地震保険は必要ない」という意見が間違っているとは言い切れません。 結局のところ、地震保険が必要かどうかは、自分が地震によって大きな被害を受けるリスクをどう捉えるか次第です。どちらを選択するとしても、判断は慎重に行いましょう。 Appendix：少額短期保険に加入する選択肢 地震保険に関連して、地震による損害を支払い対象とした少額短期保険という商品もあります。少額短期保険は、この記事で解説した「地震保険」とは別の商品として扱われ、火災保険と一緒に加入しなければならないという制約がありません。 少額短期保険は、地震保険より保険金の限度額が少なくなるものの、支払う保険料も少なく済みます。「保険料を抑えたいが、何も保険がないのも不安だ」という人は、地震保険には加入せず、少額短期保険に加入するのも選択肢のひとつです。 また、少額短期保険は地震保険と併用も可能で、保障内容を充実させたいというニーズを満たすこともできます。「備えが地震保険だけでは不十分だ」という人は、併用を検討してもいいでしょう。 ただし、少額短期保険の保険料は所得税の控除対象外です。地震保険と違って税制面でのメリットは享受できないので、注意しましょう。 まとめ 火災保険のみでは、地震による火災や地盤沈下で建物や家財に被害が出た場合に補償の対象外となってしまいます。日本は地震が多く、過去には巨大地震も発生しています。マイホームなどの不動産を購入する際は、火災保険に地震保険を付帯しておき、あらかじめリスクに備えておきましょう。 保険料は月々1,210円※から ※栃木・マンション・保険金額300万円タイプの場合です。SBIリスタ少短のWEBサイトに遷移します。 保険料は月々1,210円※から ※栃木・マンション・保険金額300万円タイプの場合です。 SBIリスタ少短のWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 自宅購入はより安全で優れた不動産投資！？ 不動産投資といえば、マンションやアパートを貸し出して家賃収入を得ることをイメージするのではないでしょうか。しかし、考え方によっては賃貸暮らしの家賃支出をなくし、ローンの返済とともに資産を増や...
