住まいとお金の知恵袋

住み替え

  • シニアが住み替える際の4つのポイント

    シニアが住み替える際の4つのポイント

    シニア世代は、子どもの独立や退職などをきっかけに生活環境が大きく変化します。今住んでいる家がライフスタイルに合わなくなると、将来を見据えて住み替えを検討することもあるでしょう。 今回は、シニアが住み替える際に確認しておきたいポイントを4つ紹介します。 住み替えの目的を明確にする まずは住み替えの目的を明確にすることが大切です。シニアはどんなきっかけで住み替えを考えるのでしょうか。「エリア」「設備」「趣味・嗜好」の3つの観点から、シニアが住み替える目的を確認していきましょう。 エリア 居住エリアの変更を希望する場合は、「子どもと同居、近居したい」「利便性を向上させたい」といった場合が考えられます。 子ども世帯の近隣に住み替えることで、子どもや孫と支えあいながら楽しく暮らせます。また、スーパーや医療機関、公共交通機関などが充実しているエリアに住み替えれば、老後も不自由なく暮らせるでしょう。 設備 「建物や設備の経年劣化により長く住み続けるのが難しい」「バリアフリー化したい」といった理由で住み替えを検討するケースです。 住み替えることで建物や設備が新しくなり、バリアフリー化もできます。ただし、今住んでいる家の建て替えや「リフォームで対応することができないのか」改めて考えてみるといいでしょう。 趣味・嗜好 「趣味の読書や映画、音楽を楽しみたい」「一年中ゴルフをして過ごしたい」「スローライフを満喫したい」など、趣味・嗜好で住み替えを検討する場合も考えられます。戸建てやマンションだけでなく、高齢者向け住宅などの様々な住まいの候補があります。それぞれメリット・デメリットがあるので、後悔がないように物件を選定するといいでしょう。 より快適な老後を過ごすには、住環境を整える必要があります。自分の好みに合った家に住み替えることで、毎日を楽しく快適に過ごすことができるでしょう。 余裕を持った資金計画を立てる シニアが住み替えを成功させるには、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。具体的には以下の点を確認しましょう。 総資産額を把握して住み替え予算を決定する まずは手元にある資産や負債を把握して、住み替えの予算を決定します。 資産は預貯金のほかに自宅の売却価格、株や保険などの金融商品も確認しましょう。自宅の売却価格は住み替えの進め方や売却方法によって変わってくるため、保守的に見積もることが大切です。 負債は住宅ローンやその他の借入があるかを確認します。資産から負債を差し引いた金額が、現時点で手元にある本当の資産(純資産)となります。 借入可能額を見積もる 資金調達を利用する場合は、いくらまで借りられるかを見積もりましょう。 シニアの場合、年齢や収入によって利用できるローン商品が変わってきます。通常の住宅ローンは審査が通りにくく、借りられたとしても長期のローンを組むのは難しいでしょう。高齢者向け住宅ローンの「リ・バース60」も選択肢として検討を進めるといいでしょう。 関連記事はこちらリ・バース60とは?メリット・デメリットを解説 預貯金として残す金額を決める 資産や負債、借入可能額がわかったら、預貯金として残す金額を決めます。年金だけで生活するのが難しい場合、預貯金は生活費を補う重要な財産となります。急にまとまった出費が生じる可能性もあるので、預貯金は多めに確保しておきましょう。 無理のないキャッシュフローにする 住み替え前と住み替え後でキャッシュフローは異なるケースが多いでしょう。借入を利用する場合は、毎月の返済が増え、マンションに住み替える場合は、毎月管理費・修繕積立金がかかります。住み替え後のキャッシュフローができるだけプラスになるか、手元の預貯金で賄えるかなどの視点から、無理のない収支計画を立てましょう。 賢く手段を選んで自宅を売却する シニアが住み替えを成功させるには、自宅をどのように売却するかも重要です。自宅の売却方法は、「買い先行」と「売り先行」の2つがあります。それぞれの特徴を理解して、自分に合った方法を選択しましょう。 買い先行で住み替える 買い先行は、新居を購入してから自宅を売却する方法です。空室にしてから売却するので、内覧希望者に対応しやすく、高値で売却できる可能性があります。 ただし、今の住宅ローンを残したまま新居のローンを組むのは難しいため、資金に余裕がある人に向いています。 買い先行は「市街化区域外」「旧耐震」「再建築不可」「既存不適格」「借地権」「郊外」「マンションの1階」など、売りづらい物件に住んでいる場合は要注意です。自宅の売却に時間がかかると手元資金が不足する恐れがあります。 売り先行で住み替える 売り先行は、自宅を売却してから新居を購入する方法です。住み替え資金を確保しやすく、新居のローンを組みやすいので、資金に余裕がない場合は売り先行が向いています。 ただし、売り先行は新居に引っ越しするまでの仮住まいを確保しなくてはなりません。また、新居の購入スケジュールによっては早期に売却しなくてはならないため、買い先行に比べると自宅の売却価格が安くなりがちです。 少しでも高く売るために「仲介」で売却するのか、確実に売却するために「業者買取」を利用するのかを判断する必要があります。 目的に合った物件を選定する 資金計画や自宅の売却方法が決まったら新居を探します。目的に対応する物件を選ぶ際は、以下の点を意識するといいでしょう。 持ち家か賃貸か シニアの住み替えでは、持ち家だけでなく賃貸物件も選択肢となります。 持ち家は間取りなどの選択肢が広く、いざというときに有効活用できるのがメリットです。「売却する」「物件を担保に融資を受ける」などの方法で、まとまった資金を確保できます。 賃貸は毎月家賃がかかりますが、自宅の処分やローンを考慮せずに引っ越しができ、相続トラブルを回避しやすいのがメリットです。ただし、オーナーによっては高齢であることを理由に入居を断られる場合もあるので、老人ホームや高齢者向け賃貸住宅から選ぶといいでしょう。 戸建てかマンションか 住み替えの目的によって、戸建てとマンションのどちらが向いているかは変わってきます。 たとえば、子ども世帯と同居するなら間取りの自由度が高い戸建て、将来の売却や相続を考慮するなら売却しやすいマンションがよいかもしれません。目的に応じて、どちらがよいかを見極めましょう。 都市部か郊外か 都市部と郊外では、住環境が大きく異なります。都市部は生活に便利な設備がそろっていますが、物件価格や家賃は高い傾向にあります。一方、郊外は静かな環境で穏やかに暮らせますが、インフラ整備などの状況など生活するには不便な場所もあります。 都市部と郊外のどちら選ぶにせよ、売却しやすい物件に住み替えることを意識しましょう。 予算を超えたら? 条件に合致する土地や物件が見つかっても、予算を超えてしまうかもしれません。その場合は以下のような選択肢があります。 建て替え・リフォームに切り替える エリアを変える ダウンサイジングする 老後資金不足を招く恐れがあるため、予算を超える場合は住み替えを見送るのが無難です。住み替えにこだわらず、建て替えやリフォームで住環境を改善する方法もあります。 どうしても住み替えたい場合は、エリア変更やダウンサイジング(より小さな家への住み替え)を検討しましょう。 まとめ シニアが住み替えをする場合は、目的をはっきりさせたうえで資金計画を立てることが大切です。また、自分にあった売却方法や物件を選ぶことも重要なポイントとなります。快適なシニアライフを過ごすために、必要に応じて住み替えを検討しましょう。 住み替えの方法と成功させるポイント 持ち家に住んでいても、転勤や家族構成の変化などのライフスタイルの変化などを理由に住み替えを検討することがあるでしょう。 住み替えは新居の購入や自宅の売却、住宅ローンの手続きなど、同時に進めな...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 自宅売却の流れや損をしないためのポイントを解説

    自宅売却の流れや損をしないためのポイントを解説

    持ち家に住んでいても、住み替えなどを理由に自宅の売却を検討することがあるでしょう。不動産を売却したことがないと、どのように手続きを進めればよいかわからないかもしれません。また、どうせ自宅を売るなら「少しでも高く売却したい」「損をしたくない」と思うのではないでしょうか。 自宅の売却で失敗を避けるには、手続きの流れや注意点を理解してから売却活動を始めることが大切です。今回は、自宅売却の流れや損をしないためのポイント、かかる費用・税金について詳しく解説します。 自宅を売却する2つの方法 自宅を売却する方法は、一般的に「買取」と「仲介」の2つに分けられます。 買取:不動産会社に直接買い取ってもらう方法 仲介:不動産会社に買い手を見つけてもらう方法 買取と仲介は特徴が異なるので、状況に合わせて自分に合った方法を選択する必要があります。まずは、買取と仲介それぞれのメリット・デメリットを確認しておきましょう。 買取のメリット・デメリット 買取は不動産会社が買主となるため、短期間で売却が可能です。購入希望者の内覧に対応する必要がなく、買主に対して生じる「契約不適合責任」も免責となるのが一般的です。なお、「契約不適合責任」とは、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものです。2020年4月の民法改正に伴い、「契約不適合責任」として整理・追加がされています。 一方で、買取は仲介に比べると売却価格が低い傾向にあります。不動産会社は、付加価値をつけて再度販売することを前提に買取を行います。再販にかかる経費やリスクを考慮して買取価格を決定するため、市場価格よりも安くなります。 買取は早期に現金化できるので、住み替え先が決まっていて売却を急いでいる場合や、流通性が低く買い手が付きづらい物件などに向いています。 仲介のメリット・デメリット 仲介は、自宅を市場価格で売却できるのがメリットです。希望価格で購入してくれる買い手が見つかるまで売却活動ができるので、買い手が見つかれば相場より高い価格で売却することも可能です。 一方で、仲介は売却までに時間がかかる傾向にあります。不動産会社と媒介契約を締結し、主に個人の買い手を見つける必要があるため、買取に比べると売却までに時間がかかってしまいます。また、売買が成立した場合は仲介手数料の支払いが必要です。 自宅売却に時間をかけられる場合や、出来るだけ市場価格に近い価格で売却したい場合は、仲介が向いているでしょう。 自宅売却の流れ 自宅の売却は以下の流れで手続きを進めます。 査定を依頼して不動産会社を選ぶ 売却活動をする(仲介の場合) 売買契約を締結する 決済・引き渡しを行う 買取は不動産会社が買主となるため、2の売却活動は不要です。それぞれの項目について詳しく説明します。 査定を依頼して不動産会社を選ぶ 自宅を売却するときは、まず不動産会社に査定を依頼して、自宅がいくらで売れそうかを確認します。査定金額は不動産会社によって異なります。買取にせよ仲介にせよ、複数の会社に依頼して査定金額を比較することが大切です。 買取の場合は、買取価格が一番高い会社を選びましょう。基本的に提示された買取価格が変更されることはありません。 仲介の場合は、不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。査定金額を確認した上で、以下の3種類から媒介契約を選びましょう。 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。多くの購入希望者にアプローチできますが、物件情報のレインズ(不動産流通機構)への登録や売主に対する売却活動の報告は義務付けられていません。また、複数の不動産会社とやり取りするので手間がかかります。 専任媒介契約は、1つの不動産会社のみに仲介を依頼できる契約です。売主が自分で見つけた買い手と直接取引することも可能です。不動産会社は媒介契約締結後7営業日以内に物件をレインズに登録し、売主に対して2週間に1回以上売却活動の状況を報告する義務があります。 専属専任媒介契約も、1つの不動産会社のみに仲介を依頼できる契約です。ただし、売主は自分で見つけた買い手と直接取引はできません。レインズへの登録は媒介契約締結後5営業日以内、売主に対して1週間に1回以上の報告が義務付けられています。 専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は3ヵ月で、実務上は両者に大きな違いはありません。信頼できる会社を1社選定できる場合は、専属専任や専任媒介契約がおすすめです。1社に絞るのが難しく、複数の会社に依頼したい場合は一般媒介契約を検討しましょう。 売却活動をする(仲介の場合) 仲介の場合、買い手を見つけるための売却活動を行います。売却活動のほとんどは不動産会社に任せられます。ただし、住みながら売却活動する場合は、内覧に応じるなどの手間が発生します。 すべてを不動産会社任せにするのではなく、「いくらで売却したい」「いつまでに売却したい」といった希望をはっきり伝えることが大切です。後でトラブルにならないように、定期的に進捗状況を確認し、不明点や疑問点があればその都度解決しておきましょう。 売買契約を締結する 自宅の買い手が決まったら売買契約を締結します。売買契約時の主な必要書類は以下の通りです。 不動産売買契約書 収入印紙(契約書に貼付する印紙代) 本人確認書類 印鑑(実印) 印鑑証明書 登記済権利書(または登記識別情報) 固定資産税納税通知書 手付金の領収書 必要書類は不動産会社が提示してくれるので、確認して準備を進めましょう。 売買契約時には、通常、売買代金の一部(10%程度)を手付金として受け取ります。契約書に手付解除の定めがあれば、期限日までに買主は支払った手付金を放棄、売主は受け取った手付金の倍額を払うことで契約解除が可能です。 契約後にトラブルが発生しないように、あらかじめ契約解除の方法などについて確認しておくことが大切です。 決済・引き渡しを行う 売買契約後は、契約書で取り決めた決済日に残金が入金されます。自宅は決済日に合わせて買主に引き渡しを行います。 住宅ローンが残っている場合は、抵当権の抹消手続きも必要です。不動産会社を通じて司法書士に依頼しておくと、スムーズに手続きを進められます。 自宅売却にかかる期間 自宅の売却を決めてから売買が成立するまで、どれくらいの期間が必要なのでしょうか。仲介で売却する場合の標準的な期間は以下の通りです。 査定から媒介契約:2週間~1ヵ月程度 売却活動:1ヵ月~半年程度 売買契約から決済・引き渡し:1~2ヵ月程度 査定から引き渡しまで、3ヵ月~1年程度かかるのが一般的です。実際には、買主を見つけるまでの期間によって大きく変わってきます。人気のエリアや物件であれば、問い合わせも多く売却に苦労しないかもしれませんが、流通性の低いエリアや物件では1年以上売却にかかるでしょう。 一方で、買取は売却活動を行う必要がないので、抵当権が設定されていなければ数週間で売却できるケースもあります。 自宅売却で損をしないためのポイント 自宅の売却は取引金額が大きいので、手続きの進め方によって手元に残るお金が変わってきます。ここでは、自宅売却で損をしないためのポイントをお伝えします。 不動産の相場観を身に付ける 自宅売却で損をしないためには、いくらで売れそうか不動産の相場観を身に付けてから売却活動を始めることが大切です。インターネットや不動産会社のチラシなどで、住んでいる地域の同じような物件がいくらで売りに出されているかを確認しておきましょう。 不動産には相場があるので、「いくらで売りたいか」と「いくらで売れるか」は別問題です。希望売却価格と相場に「いつまでに売りたいか」という要素を組み合わせて、売出価格を慎重に判断する必要があります。 売出価格が高すぎると買い手が見つからず、安すぎると手元に残る金額が減ってしまいます。仲介を依頼する不動産会社を選ぶ段階で、あまりに高すぎる査定金額や、反対に・低すぎる査定金額を提示する会社は除外するといいでしょう。 不動産売却の仕組みを理解する 自宅を売却する前に、不動産売却の仕組みを理解することも必要です。取引ルールを理解しないまま売却活動を始めると、不動産会社からの提案や売買契約の内容が正しいか判断できません。有利な条件での売却が難しくなり、トラブルが発生するリスクも高まります。 特に確認しておきたいのが、不動産仲介におけるルールです。先程も触れたように、媒介契約は種類によって報告義務などが細かく定められています。 たとえば、一般媒介契約は複数の会社に仲介を依頼できますが、レインズへの登録や売主への報告は義務付けられていません。レインズは、不動産会社専用のネットワークシステムです。全国の物件情報が共有されているので、レインズに登録するほうが早期の売買成立につながります。また、不動産会社から定期的に報告をもらえるほうが手間はかからず、安心して売却活動を進められるでしょう。 媒介契約を選択する際には、流通性の高く人気のエリアの物件では一般媒介による売却とし、流通性が低く買い手が見つかりづらい物件では専任媒介を選択するといいかもしれません。媒介契約の選択に正解はありませんが、状況に合わせて自分にあった契約を選ぶことが大切です。 信頼できる会社を選ぶ 自宅売却で損をしないためには、不動産会社選びも重要なポイントです。さまざまな不動産会社が仲介に対応していますが、実績や強み、顧客への対応などは会社によって異なります。不動産会社を選ぶときは、以下のポイントを重視しましょう。 仲介におけるルールや報告義務を順守している 自分の相場感と査定金額が大きく離れていない 査定金額にしっかりとした根拠が示されている 疑問点や不明点を質問したときに丁寧に回答してくれる 不動産仲介の実績が豊富 インターネット上に悪い評判がない(少ない) 希望条件に近い形で売却できるように、複数の会社に査定を依頼して、信頼できる会社を見極めましょう。 自宅売却のための体制を整える 自宅を売却するときは、希望条件で売却できる体制を整えましょう。不動産は建物の外観だけでなく、部屋の状態も重要な要素です。部屋をきれいな状態に保ち、家具のレイアウトなども工夫すれば、内覧者によい印象を持ってもらえます。 また、売却を急ぐと売却価格が安くなりやすいので、余裕をもって売却活動を進めましょう。可能であれば、空室の状態で売却活動を行うほうが希望条件で売却しやすくなります。 自宅売却でかかる費用・税金 自宅の売却では、仲介手数料などの費用や税金がかかります。さらに、住宅ローンが残っている場合は、自宅の売却代金でローンを完済しなくてはなりません。 実際に手元に残るお金は売却価格とは異なるので、費用や税金も考慮して売却を進める必要があります。ここでは、自宅売却でかかる費用と税金について詳しく解説します。 仲介手数料 仲介手数料は、仲介での売買が成立したときに不動産会社に支払う手数料です。宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は以下のように決められています。 仲介手数料の上限額 契約金額(税別) 仲介手数料の上限額 200万円以下 契約金額×5%+消費税10% 200万円超 400万円以下 (契約金額×4%+2万円)+消費税10% 400万円超 (契約金額×3%+6万円)+消費税10% たとえば、自宅の売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料は以下のように計算します。 (2,000万円×3%+6万円)+(2,000万円×3%+6万円)×10%=72.6万円 仲介手数料は、上限額いっぱいで請求されるのが一般的です。査定金額を確認した段階で、仲介手数料の概算金額を計算しておきましょう。 印紙税 不動産売買契約書は印紙税の課税文書であるため、税額分の収入印紙を貼付する必要があります。印紙税額は、以下のように契約金額によって異なります。 印紙税額 契約金額(税別) 印紙税額 軽減税額 100万円超500万円以下 2,000円 1,000円 500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円 1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円 5,000万円超1億円以下 6万円 3万円 1億円超5億円以下 10万円 6万円 2022年3月31日までに作成される売買契約書の印紙税については、軽減税額が適用されます。売主分と買主分の2通の契約書を作成する場合は、それぞれ印紙税を負担します。 参考)国税庁「印紙税額一覧表(2021年5月現在)」 抵当権抹消に関する費用 売却する自宅に抵当権が残っている場合は、抹消手続きが必要です。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。土地と建物にそれぞれ抵当権が設定されている場合、登録免許税額は2,000円となります。 抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は別途報酬が発生するので、見積もりをとって費用を確認しましょう。 参考)法務局「登録免許税の計算」 固定資産税・都市計画税の精算 固定資産税・都市計画税は、1月1日現在で不動産を所有している人に課税される税金です。その年の途中で不動産を売却しても、1月1日現在の所有者に全額が請求されます。 売買契約日以降の固定資産税・都市計画税は買主の負担となるため、日割り計算をして売買契約時に精算するのが一般的です。売買契約を締結する前に、不動産会社に固定資産税・都市計画税の精算方法を確認しておきましょう。 譲渡所得税 譲渡所得税は、不動産の売却で利益(譲渡所得)が出た場合にかかる税金です。譲渡所得に一定の税率をかけて税額を計算します。譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。 譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額 譲渡価額は自宅の売却価格です。 取得費は、自宅を取得するためにかかった費用です。自宅の購入代金や仲介手数料などが含まれます。ただし、建物については減価償却費を控除した後の金額となります。取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費とみなすことが可能です。 譲渡費用は、自宅を売却するときに払う仲介手数料、建物の取り壊し費用などです。一定の要件を満たして税制特例が利用できる場合は、特別控除額として譲渡所得から一定額を控除できます。 譲渡所得が求められたら、一定の税率をかけて税額を計算します。譲渡所得税の税率は、自宅の所有期間に応じて以下のように異なります。 譲渡所得税額 区分 所得税 復興特別所得税 住民税 税率合計 長期譲渡所得 15% 0.315% 5% 20.315% 短期譲渡所得 35% 0.63% 9% 39.63% 自宅を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。 参考)国税庁「土地や建物を売ったとき」 自宅売却で利用できる税制特例 自宅(マイホーム)を売却して譲渡所得が生じた場合は、「3,000万円の特別控除の特例」が利用できます。所有期間に関わらず、一定の要件を満たす場合は譲渡所得から最高3,000万円が控除できるため、譲渡所得税の節税になります。 このほかに、「軽減税率の特例」「買換え(交換)の特例」といった税制特例も用意されています。 税制特例を利用するには、必要書類を添付した上で確定申告書の提出が必要です。税制特例は併用できないものあり、どれを利用するのが有利かは状況によって異なります。自分で判断できない場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 参考)国税庁「土地や建物を売ったとき」 住宅ローンが残っている自宅を売却する際の注意点 住宅ローンが残っている自宅を売却するには、ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。一般的には、自宅の売却代金が残債を上回っている場合は、売却代金を返済原資としてローンを完済できるので、問題なく売却ができます。一方で、自宅の売却代金が残債を下回っている場合は、自己資金で補填したり、住み替えローンを利用する必要があります。売却後もローンが残っている場合、金融機関が抵当権の抹消に同意してくれないためです。 住宅ローンが残っている自宅を売却する際は、事前に住宅ローンの残債と自宅の売却価格を把握し、ローンを完済できるかを確認したうえで売却活動を行うとよいでしょう。 まとめ 自宅を売りたいと思ったら、まずは自宅売却の流れや相場感、不動産の取引ルール、費用などを理解することが大切です。その後は複数の不動産会社に自宅の査定を依頼し、信頼できる会社を見極めることがポイントとなります。自宅売却を成功させるために、しっかりと準備を整えてから売却活動を始めましょう。 住み替えの方法と成功させるポイント 持ち家に住んでいても、転勤や家族構成の変化などのライフスタイルの変化などを理由に住み替えを検討することがあるでしょう。 住み替えは新居の購入や自宅の売却、住宅ローンの手続きなど、同時に進めな...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 仮住まいなしで住み替えをする5つの方法

    仮住まいなしで住み替えをする5つの方法

    持ち家の方が自宅を住み替える場合、住み替えの方法によっては仮住まいが必要です。 仮住まいとして賃貸物件を借りると、毎月の家賃だけでなく、引っ越し費用や敷金・礼金などの費用もかかります。また、通勤や生活の便、子どもの学区などを考慮して物件を探さなくてはならないため、負担が大きいでしょう。 住み替えで仮住まいを準備せず、直接新居へ引っ越すにはどうすればよいのでしょうか。今回は、仮住まいなしで住み替えをする方法を5つ紹介します。 買い先行(ダブルローン) 買い先行とは、新居の売買契約を済ませてから持ち家の売却を行う方法です。自宅を売却する前に住み替えができるため、引っ越しは1回で済みます。自宅を空室にしてから売却するので内覧希望者に対応しやすく、高値で売却しやすいのもメリットです。 買い先行の注意点は、自宅の住宅ローンの残債が大きいと、新居の住宅ローン審査が厳しくなることです。住宅ローンを組めなければ、新居購入は難しくなります。また、新居の住宅ローンが通ったとしても、現在の自宅とのダブルローンとなります。そのため、自宅の売却に時間がかかると、返済負担が大きくなる恐れがあります。 買い先行は、自宅の住宅ローンを完済している人や資金力のある人向けの選択肢といえるでしょう。 買い先行(売却つなぎ) 買い先行では先に新居を購入するため、自宅の売却代金を新居の購入に使うことができません。気に入った物件が見つかっても、頭金や手付金を用意できなければ新居の購入は難しくなります。 つなぎ融資で現在の自宅を担保に融資を受ければ、住み替えによる一時的な資金不足を解消でき、新居の頭金や手付金の問題で、新居購入に進めない問題を解決できます。つなぎ融資の借入期間は通常1年以内の短期で、自宅の売却代金で一括返済する仕組みになっています。 一方で、住み替えでつなぎ融資を利用する際には以下のような注意点があります。 住宅ローンに比べて金利や事務手数料が高い傾向にある 新居の住宅ローンの審査に影響を与える可能性がある 自宅の売却価格が予定より下がると返済に支障が出る可能性がある つなぎ融資を扱う金融機関が少ない つなぎ融資はどうしても新居の頭金や手付金が必要で、問題なく返済可能と判断できる場合のみ利用を検討しましょう。 同時決済(不動産仲介) 同時決済とは、自宅の売却決済と新居の購入決済を同日に設定する方法です。新居購入と自宅売却のタイミングを合わせるので、仮住まいなしで住み替えができます。同時決済は「買い重視」と「売り重視」の2つに分けられます。 買い重視:新居を決めてから自宅の売却決済日を合わせる 売り重視:自宅の売却を決めてから新居の購入決済日を合わせる 新居の購入活動を先にすると、納得できるまで物件を探せます。しかし、自宅の売却を購入決済に合わせて決めなければならないので、売却期間が短くなることで、売却価格が安くなりやすいデメリットがあります。 反対に自宅の売却活動を先にすると、売却に時間をかけられるので相場価格で売却しやすくなります。ただし、新居の検討期間を十分に確保できないため、妥協して物件を決めることになるかもしれません。 同時決済を選択する場合には、それぞれの特徴を理解した上で、買い重視と売り重視のどちらで進めるか決めることが大切です。 関連記事はこちら住み替えの方法と成功させるポイント 同時決済(不動産業者買取) 自宅の売却は、不動産業者に直接買い取ってもらう方法もあります。 仲介での売却活動は、買い手が見つかるまでに時間がかかることがあります。買取であれば、比較的短期で決済可能です。そのため、新居を決めてから買取の契約をしても、スピード感を持って対応できます。 ただし、買取は自宅の売却価格が相場価格よりも下がる傾向にあります。同時決済に合わせるために利用する他、不動産仲介での売り出しで長期間売却できなかった場合や、仲介での売却が難しい場合などに利用を検討するといいでしょう。 リースバック リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。売却先であるリースバック運営会社に家賃を払うことで、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられます。 リースバックで自宅を売却して住み替えまで住み続ければ、仮住まいは不要です。また、売却代金で自宅の住宅ローンを完済し、残った資金を新居の頭金に利用することができます。 リースバックの注意点は、住み替えまで家賃を払う必要があることです。また、リースバックの売却価格は相場価格よりも下がる傾向にあります。そのため、買取の場合と同様に自宅を高く売却する必要がある方には不向きな方法です。 また、リースバックは先に自宅を売却するので、思うような物件が長い間見つからなくても後戻りしづらい点にも注意が必要です。売却した自宅の買戻しも可能ですが、買戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的です。 買戻し条件は運営会社によって異なります。買戻し価格や買戻し可能期間などの条件が書面化されていないと、買戻しできるか不透明な部分もあります。住み替えをやめる可能性がある場合など、リースバックの利用は慎重に判断した方がいいでしょう。 関連記事はこちら住み替えにリースバックを利用するメリットを解説 まとめ 自宅の売却方法を工夫することで、仮住まいなしで住み替えをすることは可能です。今回紹介した方法は、それぞれメリット・デメリットがあります。資産状況や家族構成などから何を優先するかを明確にした上で、自分に合った住み替え方法を選択しましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 住み替えの方法と成功させるポイント 持ち家に住んでいても、転勤や家族構成の変化などのライフスタイルの変化などを理由に住み替えを検討することがあるでしょう。 住み替えは新居の購入や自宅の売却、住宅ローンの手続きなど、同時に進めな...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.09.01住み替え
  • 住み替えにリースバックを利用するメリットを解説

    持ち家にお住みの方が住み替えをする場合、「自宅の売却」と「新居の購入」という2つの不動産取引を行います。また、住宅ローンの手続きや仮住まいの準備も必要になるため、計画的に進めないと予想以上に資金や手間がかかるかもしれません。 住み替えをスムーズに進めるには、リースバックを利用するのも選択肢の1つです。リースバックで現在の自宅を売却すれば、住み替え時の悩みを解消できるかもしれません。今回は、住み替えにリースバックを利用するメリットについて詳しく解説します。 住み替えにリースバックを利用する仕組み 持ち家の住み替え方法は、大きく「買い先行」と「売り先行」、「同時決済」の3つに分けられます。 買い先行は、新居を購入してから自宅の売却活動を始める方法です。仮住まいは不要ですが、自宅の住宅ローンが残っていると新居のローン審査が厳しくなり、組めたとしても多くの場合はダブルローンとなります。 売り先行は、自宅の売却をしてから新居を探す方法です。売却代金で自宅の住宅ローンを完済できるので、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。ただし、新居が決まるまでの仮住まいが必要です。 同時決済は、新居購入と自宅売却の決済日を合わせる方法です。新居の購入と自宅の売却タイミングを合わせるので、仮住まいは不要です。ただし、決済日を合わせるハードルが高いことが難点です。 上記のように住み替えは、資金面やスケジュールの面でスムーズに進められないことがあります。しかし、リースバックを利用することで、住み替えの悩みを解決できる場合があります。リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスですが、住み替えに利用することもできます。 自宅を売却した後も、売却先であるリースバック運営会社に家賃を払うことで、現在の自宅に住み続けられます。現在の自宅がそのまま仮住まいとなるため、新居へ直接引っ越しすることができます。 関連記事はこちらリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 関連記事はこちら住み替えの方法と成功させるポイント 住み替えにリースバックを利用するメリット(買い先行との比較) 買い先行は新居を決めてから現在の自宅を売却するため、住み替え資金の確保や現在の自宅の住宅ローンが課題となります。リースバックを利用すれば、資金面に関するデメリットを解消できます。 ダブルローンの心配がない 現在の自宅の住宅ローンが残っていると、新居の住宅ローンとのダブルローンになる可能性があります。住宅ローンは、自宅の売却代金で完済できますが、スムーズに売れないとダブルローンとなり、月々の返済負担が大きくなります。リースバックを利用すれば、売却代金で現在の自宅の住宅ローンを完済できるので、ダブルローンの心配はなくなります。 新居の住宅ローン審査に通りやすい 現在の自宅の住宅ローンが残っていると、与信面から新居のローン審査が厳しくなります。理想の物件が見つかっても、住宅ローンを組めなければ住み替えはできません。リースバックで現在の自宅を売却して住宅ローンを完済することで、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。 頭金を用意できる 新居を購入する際は、頭金・手付金として物件価格の10%程度の資金を求められることがあります。買い先行では自宅の売却代金を活用できないため、貯蓄状況によっては手元資金が不足する恐れがあります。リースバックで先に自宅を売却すれば、売却資金を住宅ローンの完済に充て、その残りを頭金に利用できます。 住み替えにリースバックを利用するメリット(売り先行との比較) 売り先行は先に現在の自宅を売却するので、新居が決まるまでの仮住まいが必要です。リースバックを利用すれば、新居が決まるまで自宅にそのまま住み続けられるので、仮住まいの問題を解消できます。 仮住まいの手間がかからない 仮住まいを用意する際は、通勤や生活の便を考慮して物件を探さなくてはなりません。子育て中の場合は、子どもの学区内での転居する必要もあります。リースバックを利用すれば、現在の自宅に住み続けながら新居を探すことができます。仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しは現在の自宅から新居への1回で済みます。 仮住まいの費用負担が小さく済む 仮住まいへの引っ越しが必要な場合、毎月の家賃だけでなく、転居費用や敷金・礼金などの初期費用も発生します。新居探しが長引けば費用が膨らみ、家計に大きな負担となります。リースバックなら、現在の自宅に住み続けながら新居を探すことができます。また、敷金・礼金などが不要なリースバックを利用すれば、余計な費用をかけずに済みます。 住み替えにリースバックを利用する注意点 ここまで住み替えにリースバックを利用するメリットを説明してきましたが、住み替えにリースバックを利用する場合は、現在の自宅の売却価格が時価よりも安くなる点に注意が必要です。不動産売却には、不動産業者が媒介して買主を見つける「仲介」と、不動産業者自身が直接購入する「買取」の2つがあります。 一般的な仲介での売却は不動産の時価を基準に取引されることが多いため、仲介に比べるとリースバックの売却価格は安い傾向にあります。 一方で、不動産会社自身が買い取る場合は、リースバック運営会社が買い取る場合と本質的には同じため、売却価格に大きな差はないと言えるでしょう。現在の自宅を少しでも高く売る必要がある場合には、仲介で売却活動を進めるのがよいでしょう。 ただし、仲介は買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。また、買主が見つかったとしても、希望価格で売却できるとは限りません。仲介や買取、リースバックのどれで売却するかは、売却価格だけでなくその他の費用や手続きの手間も考慮して決めることが大切です。 まとめ 持ち家の住み替えでは、住宅ローンや仮住まいの問題など、スムーズに進められない要因が多々あります。リースバックを利用することで、買い先行や売り先行のデメリットを解消できるかもしれません。住み替えをスムーズに進めたい場合には、リースバックの利用を検討してはいかがでしょうか。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 持ち家に住んでいても、ライフスタイルの変化や金銭的な問題で「住み替え」を検討することがあるでしょう。しかし、住み替えたいと思っても、どのような手順で住み替えを進めたらよいかわからないのではな...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 住み替えの方法と成功させるポイント

    住み替えの方法と成功させるポイント

    持ち家に住んでいても、転勤や家族構成の変化などのライフスタイルの変化などを理由に住み替えを検討することがあるでしょう。 住み替えは新居の購入や自宅の売却、住宅ローンの手続きなど、同時に進めなくてはならないことがたくさんあります。住み替えを成功させるには、どのような方法があるかを理解し、計画的に準備を進めることが大切です。今回は、住み替え方法の種類と特徴、成功させるポイントをお伝えします。 住み替えの方法は大きく分けて3種類 住み替えの方法は、大きく「買い先行」「売り先行」「同時決済」の3種類があります。 買い先行:新居を購入してから自宅の売却活動を始める 売り先行:自宅の売却をしてから新居を探す 同時決済:新居購入と自宅売却の決済日を合わせる 住み替えでは、「新居の購入」と「自宅の売却」という2つの不動産取引を行う必要があります。どちらを先に行うかによって、買い先行と売り先行に分けられます。 同時決済は、新居購入と自宅売却を同じタイミングで行う方法です。どちらか一方を重視して進める必要があるため、ここから更に「買い重視」と「売り重視」の2通りの方法に分かれます。 買い重視:新居を決めてから自宅の売却決済日を合わせる 売り重視:自宅の売却を決めてから新居の購入決済日を合わせる 住み替えの方法によって、それぞれメリット・デメリットがあるので、特徴を理解した上で自身に合った方法を選ぶことが大切です。 買い先行のメリット・デメリット 買い先行のメリット 買い先行には、以下2つのメリットがあります。 仮住まいを用意する必要がない 自宅を高く売りやすい 買い先行は新居を決めてから自宅を売却するため、仮住まいを用意する必要がありません。引っ越しが「現在の自宅→新居」の1回で済むため、仮住まいの家賃や引っ越し費用を節約できます。 また、買い先行は自宅を空室にしてから売却するので、クリーニングを入れるなど、メンテナンスをすることが出来ます。自身の都合に関係なく内覧希望者にも余裕をもって対応できるため、自身の希望金額に近い高値で売却できる可能性があります。 買い先行のデメリット 一方で、買い先行のデメリットは以下2つです。 新居のローンを組みづらい ダブルローンの可能性がある 買い先行のデメリットは、今の住宅ローンを残したまま新居のローンを組むのが難しいことです。借入額の上限は年収や既借入によって決まるため、住宅ローンが残っていると、新居の住宅ローン審査が厳しくなります。 たとえ二重でローンを組めたとしても返済が二重になり、負担が増えるため現在の自宅の売却活動が長引けば家計収支が悪化する恐れがあります。 売り先行のメリット・デメリット 売り先行のメリット 売り先行のメリットは以下2つです。 住み替え資金を確保できる 新居のローンが組みやすい 売り先行は、自宅の売却によって手元資金を確保できます。そのため、新居購入に必要な手付金や頭金などの住み替え資金を確保できます。また、売却代金で今の住宅ローンを完済してから物件を探せるので、新居の住宅ローン審査も通りやすいでしょう。 売り先行のデメリット 一方で、売り先行のデメリットは以下2つです。 仮住まいを用意する必要がある 引っ越しを2回する必要がある 売り先行のデメリットは、新居を購入するまでの仮住まいを用意しなくてはならないことです。新居選びが長期化すれば、家賃などの費用負担が増えます。また、引っ越しが2回(現在の自宅→仮住まい→新居)必要になるので、時間や手間もかかります。 同時決済のメリット・デメリット 同時決済のメリット 同時決済には、以下2つのメリットがあります。 仮住まいを用意する必要がない ダブルローンとなることがない 新居の購入と自宅の売却タイミングを合わせるので、仮住まいは不要です。敷金・礼金や家賃、引っ越し費用などのコストを節約できます。また、自宅の売却代金で現在の住宅ローンを完済できるので、ダブルローンを回避できます。 同時決済のデメリット 一方で、同時決済には、それぞれ以下のデメリットがあります。 買い重視の場合:売却価格が安くなりやすい 売り重視の場合:新居探しの時間が短い 同時決済(買い重視)のデメリットは、売却価格が安くなりやすいことです。新居の決済日に合わせて自宅の売却を調整する必要があるので、焦って売却を決めようとすると、希望価格での売却が難しくなり、価格が安くなる場合があります。 また、同時決済(売り重視)のデメリットは、新居探しの時間が短くなることです。先に自宅の売却を決めて、売却日までに新居へ入居する必要があります。そのため、希望条件に合った物件を選ぶ時間を十分に確保できず、物件を妥協して決める必要があるかもしれません。 住み替え方法の選び方 住み替え方法の種類と特徴を確認してきましたが、どの方法を選択すればよいのでしょうか。 資金があれば買い先行がおすすめ 手元資金が潤沢にある状況や新居のローンが通るのであれば、買い先行がおすすめの選択肢といえるでしょう。なぜなら、新居を慎重に決めることができ、かつ今住んでいる自宅を高く売却しやすいからです。 一方で、唯一ダブルローンになる可能性のある選択肢であるため、資金に不安のある方にはおすすめできない選択肢です。既存の住宅ローンが重荷になる場合や、自宅の売却に懸念がある場合は、売り先行を選択しましょう。 手堅く進めたいのであれば売り先行がおすすめ 引越しの手間や費用、毎月の家賃支払いを許容できるのであれば、売り先行がおすすめの選択肢といえるでしょう。なぜなら、先に自宅を売却することで、住宅ローンを完済し新居のローンを組みやすくなるためです。 一方で、新居の住宅ローン審査のために現在の住宅ローンを完済する必要があるが、引越しを避けたいという人には当てはまらない選択肢です。その場合には、同時決済での住み替えを選択しましょう。 同時決済はどちらを重視するかがポイントとなる 引越しは一度で済ませたいが、買い先行だとローンが通らない場合などは同時決済で進めることになります。同時決済で進める場合には、購入物件を探すことから始めるか、売却活動から始めるかで選択肢が分かれます。 購入物件を探すことから始めた場合、売却決済を購入に合わせて設定しなければならないため、売却価格が安くなる可能性があります。そのため、住宅ローンの残債が多く残っている場合など、高く売らなければならない場合には難しいでしょう。 一方で、売却活動から始めた場合、自宅の売却日までに新居を購入しなくてはならないため、希望条件に合った物件が見つからないかもしれません。よっぽど差し迫った理由がない限りは、住み替え後に後悔しないためにも、同時決済(売り重視)は避けたほうが良いと言えるでしょう。 上記の情報をまとめると以下のようになります。 住み替えの方法とそれぞれの特徴

    2021.08.04住み替え
  • 老後は家の建て替えが必要?資金はどうやって準備する?

    老後は家の建て替えが必要?資金はどうやって準備する?

    子どもが独立したり、定年が近づいてきたりすると、老後の住まいについて考える機会が増えるのではないでしょうか。戸建てに住んでいる場合は、住み替えやリフォームだけでなく、建て替えも検討するかもしれません。 建て替えによって自宅が新しくなれば、安心して老後を過ごせるかもしれません。一方で、建て替え資金をどうやって準備するかという問題もあります。今回は、老後に自宅を建て替えるメリット・デメリット、資金を準備する方法について解説します。 高齢者の住宅事情について まずは高齢者世帯の持ち家率や建て替えの現状など、高齢者の住宅事情について確認していきましょう。 高齢者世帯の持ち家率 総務省の調査によると、65歳以上の高齢者がいる世帯の持ち家率(2018年)は82.1%となっています。持ち家率は減少傾向にあるものの、高齢者の8割超が持ち家に住んでいるのが現状です。 世帯構成別の持ち家率は、夫婦のみの高齢者世帯は87.4%、高齢単身世帯は66.2%です。一人暮らしをしている高齢者の約3割は賃貸住宅に住んでいます。 参考)総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要P8」 建て替えの現状 総務省の調査によると、2018年の持ち家の取得方法のうち「建て替え」は565万6,000戸で、全体の17.2%となっています。 建て替えを行った住宅の建築時期で最も多いのは、1991~2000年の141万6,000戸(21.2%)です。次いで、1981年~1990年の104万8,000戸(18.3%)です。築30~40年で建て替えを実施するケースが多く、建て替え全体の約4割を占めています。 ただし、建て替えが必要かどうかは、物件の構造や状態によって異なります。適切にメンテナンスを行っていれば、築年数が古くなったとしても、必ずしも建て替えが必要になるとは限りません。 参考)総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要P6」 老後に建て替えを検討するきっかけ 多くの人は、どのようなきっかけで自宅の建て替えを検討するのでしょうか。老後に建て替えを行う理由として以下のようなことが考えられます。 若いときに建てた自宅が老朽化している 二世帯住宅/賃貸併用住宅に対応するため 賃貸暮らしだったが実家を相続した 20代で自宅を建てた場合、定年を迎える頃には築30~40年となります。建物や設備の老朽化が気になる場合、リフォームだけでなく、建て替えは選択肢の1つとなるでしょう。 また、子ども世帯と一緒に住むための二世帯住宅、家賃収入を得るための賃貸併用住宅に対応することを目的に建て替えを検討するケースも考えられます。 さらに、相続した実家への住み替えも、建て替えのきっかけになるでしょう。建築時期が古くて建物が老朽化している場合は、大規模なリフォームが必要なこともあり、建て替えを選択肢に入れるかもしれません。 老後に自宅を建て替えるメリット 老後に自宅を建て替えるメリットは以下の通りです。 ライフスタイルにあった家を建てられる 老後を安心して過ごせる 若いときに建てた自宅が、老後のライフスタイルに合うとは限りません。例えば、子どもが独立して夫婦だけの生活になれば、間取りが広すぎると感じることもあるでしょう。老後に建て替えを行えば、ライフスタイルの変化に対応した住みやすい家を建てられます。 また、建物が老朽化することで地震や台風などの災害リスクも高まります。建て替えによって建物を新しくすれば、耐震性や耐久性が高まり、老後を安心して過ごせます。 老後に自宅を建て替えるデメリット 一方で、老後の建て替えには以下のようなデメリットもあります。 まとまったお金がかかる 建て替えが完了するまでの仮住まいが必要 自宅を建て替えるにはまとまった資金が必要です。しっかりとした資金計画を立てておかないと、老後の生活費が不足する可能性があります。また、建て替えが完了するまでは自宅に住めないため、仮住まいを用意しなくてはなりません。賃貸物件を借りる場合は、家賃の支払いが必要です。 建て替え資金はいくら必要? 自宅の建て替えにかかる費用は、大きく「工事費用」と「諸費用」の2つに分けられます。 工事費用 建て替えの際は、現在住んでいる家の解体工事と新築する建物の本体工事が行われます。また、給排水や電気・ガスなどの付帯工事も必要です。 工事費用は、「坪(㎡)数 × 各工事の単価」によって概算金額を算出できます。物件によって異なりますが、解体工事は坪4~8万円、本体工事は坪50~70万円が相場です。また、付帯工事は本体工事の20%程度が相場となります。 あくまでも目安なので、実際に建て替えを行う場合は事前に見積もりをとって、正確な金額を把握する必要があります。 諸費用 建て替えの際は以下のような諸費用もかかります。 印紙代(契約時) 登記費用 火災保険料 住宅ローン手数料(利用する場合のみ) 各種申請費用(長期優良住宅認定、建築確認申請等) 上記のほかに、引っ越し費用や仮住まいにかかる費用、新調する家電・家具などの購入費用も必要です。支払い時に困らないように、事前に費用を確認した上で多めに資金を用意しておきましょう。 老後の建て替え資金にはリ・バース60 建て替え資金を自己資金で準備できない場合は、住宅ローンを組むのが基本です。しかし、高齢になると住宅ローンを組むのが難しいかもしれません。その場合は「リ・バース60」を検討しましょう。 リ・バース60は高齢者向けの住宅ローンで、満60歳以上の方でも借り入れが可能です。毎月の支払いは利息のみで、元金の支払いは債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選べます。 リ・バース60については、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらリ・バース60とは?メリット・デメリットを解説 まとめ 自宅の建て替えを行えば、理想の住まいで老後を豊かに過ごせるかもしれません。ただし、建て替えにはまとまった資金がかかるため、老後の生活費に影響が出る恐れもあります。 建て替えを行う場合はしっかりとした資金計画を立て、必要に応じてローンの利用を検討しましょう。 商品選びに困った方はこちら リ・バース60の商品詳細はこちら リ・バース60の資料を請求する 約1週間でご登録の住所へ郵送いたします。※大型連休は1週間以上かかる場合がございます。 リ・バース60とは?メリット・デメリットを解説 老後生活への準備として住み替えやリフォームを検討する場合、まとまった資金が必要になります。手元の預貯金を生活費として残しておくために、住宅ローンやリフォームローンを検討するかもしれません。し...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 住み替えローンとは?利用の流れやメリット・デメリットを解説

    住み替えローンとは?利用の流れやメリット・デメリットを解説

    長く住み続ける予定でマイホームを購入しても、仕事や人間関係、環境の変化などを理由に「住み替えたい」と思うこともあるでしょう。しかし、住宅ローンが残っている状況では、新しい家に住み替えができるか不安を感じるのではないでしょうか。 住宅ローンが残っている場合、自宅の売却代金で残債を完済するのが基本です。ただし、自宅の売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、「住み替えローン」を利用する方法もあります。 今回は、住み替えローンの概要やメリット・デメリット、注意点について詳しく解説します。 住み替えローンとは? 住み替えローンとは、自宅の売却代金で住宅ローンを完済できない時に、残債を新居の購入代金と併せて借入する事ができるローンのことです。 自宅の資産価値よりも住宅ローン残高のほうが多い状態のことを「オーバーローン(貸出超過)」といいます。住み替えローンは、今の住宅ローンの返済資金と新たに購入する家の購入資金をまとめて借りることができるため、オーバーローン状態であっても利用できます。 「住み替えたいが自宅の売却代金で住宅ローンを返済しきれない」という場合は、住み替えローンを検討するといいでしょう。 住み替えローンを利用する際の流れ 住み替えローンの手続き自体は、通常の住宅ローンと大きな違いはありません。ただし、住み替えの際は「自宅の売却」と「新居の購入」の2つの取引が必要です。 自宅の売却活動では、不動産仲介業者に自宅の査定を依頼し、仲介により売却するのが一般的です。また、不動産会社と直接取引することで、より早期に売却できます。どちらも売却価格の合意後に売買契約を締結することになります。また、新居の購入活動では、不動産会社に物件を紹介してもらい、購入物件が決まったら売主と売買契約を締結します。 住み替えローンを利用するときは、自宅の売却(住宅ローンの完済)と新居の購入の決済は同じ日に行わなくてはなりません。自宅の売却と新居の購入はどちらから始めても構いませんが、なるべく平行して活動を進めて決済日を合わせる必要があります。 住み替えローンのメリット 住み替えローンのメリットは以下の通りです。 住宅ローンの残債を完済できなくても住み替えができる 住み替えローンの最大のメリットは、自宅の売却代金で住宅ローン残債を完済できなくても住み替えができることです。 住宅ローンの残債が減るのを待つことなく、自分の好きなタイミングで住み替えができます。転勤や子どもの進学などでどうしても住み替えが必要な場合は、住み替えローンを利用するといいでしょう。 手元資金を使わずに済む 住み替えローンは、住宅ローン完済のために手元資金を使わずに済むのもメリットです。 手元資金で住宅ローンの残債を完済すれば借入はなくなりますが、大幅に手元資金が減ってしまう可能性があります。急にまとまったお金が必要になる可能性もあるので、もしものときに備えて「まとまったお金を残しておきたい」と考える人もいるでしょう。 住み替えローンを利用すれば、手元にお金を残しながら新居に住み替えができます。 住み替えローンのデメリット 一方で、住み替えローンには以下のデメリットもあります。 不動産の価格以上に借入金額が膨らむ 住み替えローンは、今の住宅ローンの返済資金と新居の購入資金をまとめて借りることになるため、借入金額が膨らんでしまいます。借入金額が増えれば、これまでよりも返済負担は大きくなるでしょう。 せっかく住み替えをしても、ローン返済が困難になれば新居を手放すことになりかねません。住み替えローンを利用する場合は、無理なく返済できるかを見極めることが大切です。 金融機関の審査が厳しい 住み替えローンは、住宅ローンに比べると金融機関の審査が厳しい傾向にあります。 不動産(新居)の評価額以上の金額を融資するオーバーローンであるため、返済能力や新居の担保価値を厳しく審査されます。そのため、勤務先や年収、ローン返済歴などによっては審査落ちの可能性もあります。 住み替えローンの注意点 住み替えローンは、自宅の売却と新居の購入を同時決済しなくてはなりません。そのため、不動産会社や金融機関と相談し、同じ日に決済できるように調整する必要があります。 新居の購入は物件や購入日を自分で選べるため、コントロールできる部分が多いといえますが、仲介で自宅の売却をしようとしても、買主が見つからないと手続きを進めることができないため、決済日の調整が難しいでしょう。 そのため、売却は購入のタイミングに併せて不動産会社に直接買い取りを依頼するなど、購入と同時に決済が出来るよう段取りをしておく必要があります。このように売却を仲介ではなく、不動産会社による直接買い取りにする場合には、価格が時価より下がりやすいので注意が必要です。 自宅売却で譲渡損失が生じても税制上の特例が使える 自宅の売却代金で住宅ローンを完済できない場合、譲渡損失(売却損)が発生する可能性が高いでしょう。マイホームの売却で譲渡損失が生じた場合は、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。 本特例は、マイホームを売却して譲渡損失が生じたときに、一定の要件を満たすとその譲渡損失をその年の他の所得(給与所得、事業所得など)から控除(損益通算)できる制度です。 また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、最長3年間にわたって繰り越して各年の所得から控除できるため、所得税や住民税が軽減されます。特例が利用できるか判断できない場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 参考)国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」 まとめ 住み替えローンは、今の住宅ローンの返済資金と新居の購入資金をまとめて借りることができるのがメリットです。ただし、借入金額が膨らむため、審査に通ったとしても毎月の収支を圧迫する恐れがあります。住み替えローンの利用は慎重に判断しましょう。 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 持ち家に住んでいても、ライフスタイルの変化や金銭的な問題で「住み替え」を検討することがあるでしょう。しかし、住み替えたいと思っても、どのような手順で住み替えを進めたらよいかわからないのではな...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 定年後に自宅を住み替えるメリットと注意点とは?

    定年後に自宅を住み替えるメリットと注意点とは?

    現役世代は、子どもの学校や通勤を考えて自宅を購入するのが一般的です。しかし、子どもの独立や定年退職などでライフスタイルが変化すると、立地や間取りが生活に合わなくなることがあります。 その場合は、利便性の高さや資産性を重視して住み替えるのも一つの方法です。ただし、定年後の住み替えには注意点もあるので、住み替え以外の選択肢も含めて老後の住まいについて考えることが大切です。 今回は、定年後に住み替えるメリットと注意点、住み替え以外の選択肢について説明します。 定年後に住み替えるメリット 定年後に住み替える場合、以下のようなメリットが考えられます。 希望に合わせた間取りを選択できる 将来を見据えたバリアフリー対応の住居を選択できる 利便性の高いエリアの住居を選択できる 子供部屋が不要になることから、部屋数を少なくして収納が多い物件を選択するなど、自身のライフスタイルに合わせた間取りを選択することが出来ます。加えて、バリアフリー対応の住居に住み替えることで、自身が高齢になっても住みやすい環境で生活できます。高齢になると少しの段差でも転倒しやすくなったり、ちょっとしたケガが生活に大きく影響したりするため、バリアフリー対応の重要度は高いといえるでしょう。 また、高齢になると車を手放すことなどによって、生活の行動範囲も狭まりやすいことから、徒歩圏にスーパーや公共施設、病院が近くにあるなど、利便性の高いエリアに自宅を構えることも可能となります。 定年後の住み替えの注意点 定年後に住み替えをする際は、以下の点に注意が必要です。 購入資金をどのように確保するか 定年後の住み替えでは、新居の購入資金をどのように確保するかが課題となります。「新居購入後に現在の自宅を売却する」という流れで住み替えを進める場合、先行して新居の購入代金を用意しなくてはなりません。 しかし、高齢の場合は一般的な住宅ローンを組むのが難しくなります。そのため、定年後の住み替えで新居の購入資金を準備する方法として、下記のような方法が考えられます。 リースバック リ・バース60 リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を手に入れながら、家賃を払うことで売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。リースバックで自宅を売却すれば、売却資金を手に入れながら新居を購入するまで現在の自宅を仮住まいとして利用できます。 一方、リ・バース60とは、満60歳以上の方でも借り入れができる高齢者向けの住宅ローンです。毎月の支払いは利息のみで、債務者が亡くなったときに担保不動産(新居)を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選択する仕組みになっています。 自宅を売却して新居の購入資金を準備したい場合はリースバック、ローンを利用して新居を購入したい場合はリ・バース60を検討するといいでしょう。 (参考) ・リースバックとは?メリット・デメリットを解説 ・リ・バース60とは?メリット・デメリットを解説 売却や相続を考慮して物件を選ぶ 定年後の住み替えでは、売却や相続を考慮して物件を選ぶことも大切です。老後生活では、配偶者との死別や自身の体調不良などを理由に、高齢者施設への入居を検討する可能性があります。 また、相続が発生したときは、資産価値の高いマンションであれば比較的売却しやすく、相続後の選択肢が広がります。一方で、戸建てはマンションに比べると流動性が低く、売却しにくい点に注意が必要です。 老後の生活費をシミュレーションしておく 定年後の住み替えを検討する際は、老後の生活費のシミュレーションも必要です。不動産は高額の買い物なので、しっかりとした収支計画を立てておかないと生活費が不足するリスクがあります。 相続なども考えて資産性を考慮することは大事なことですが、身の丈に合わない高額の物件を購入した結果、生活が立ち行かなくなっては意味がありません。最悪の場合、老後破産となる恐れもあります。必ず物件を選ぶ前に費用を試算した上で、無理のない住み替え計画を立てましょう。 住み替え以外の選択肢は? ここまで住み替えについて確認してきましたが、住み替えをしなくても住環境を改善することは可能です。住み替え以外の選択肢として、大きく「リフォーム」と「建て替え」の2つが考えられます。 リフォームして住みやすくする バリアフリー化を目的に自宅をリフォームする場合、改修費用の助成や補助、税負担の軽減などの支援制度を利用できる可能性があります。自宅のバリアフリー化に関する主な支援制度は以下の通りです。 高齢者住宅改修費用助成制度(地方自治体) 長期優良住宅化リフォーム推進事業(国土交通省) バリアフリー改修に関する特例措置(国土交通省) 自治体の「高齢者住宅改修費用助成制度」を利用すれば、バリアフリー改修工事費について助成や補助を受けられます。自治体によって内容が異なるため、お住いの自治体の窓口に確認してみるといいでしょう。 また、国土交通省も、バリアフリー改修工事を行った場合の補助や税負担の軽減(所得税の控除、固定資産税の減額)などを用意しています。 バリアフリー化を目的に自宅のリフォームを行う場合は、国や自治体の支援制度を積極的に活用しましょう。 (参考) ・東京都福祉保健局「住宅改善事業(バリアフリー化等)区市町村別事業概要一覧」 ・国立研究開発法人 建築研究所「長期優良住宅化リフォーム推進事業」 ・国土交通省「バリアフリー改修に関する特例措置」 建て替えを行う 戸建ての場合は、バリアフリー対応の住宅へ建て替える方法もあります。建て替えならバリアフリー化はもちろん、間取りも自由に選べるため、理想の住まいを実現できるでしょう。 ただし、建て替えは工事中の仮住まいが必要になるほか、まとまった費用がかかるため、資金の確保が課題となります。そのため、老後の生活費が不足しないように、住宅ローンを利用できるかも確認した上で、無理のない建て替え計画を立てることが大切です。 まとめ 子どもの独立などによって自宅の間取りがライフスタイルに合わなくなったら、住み替えを検討するタイミングです。定年後の住み替えでは、住みやすさなどの生活利便性だけでなく、老後の生活費が不足しないように、しっかりとした収支計画を立てる必要があります。 また、新居の購入資金を自己資金で準備するのが難しい場合は、リースバックやリ・バース60の利用を検討しながら、無理のない住み替えにしましょう。 リースバックの商品詳細はこちら リ・バース60の商品詳細はこちら 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 持ち家に住んでいても、ライフスタイルの変化や金銭的な問題で「住み替え」を検討することがあるでしょう。しかし、住み替えたいと思っても、どのような手順で住み替えを進めたらよいかわからないのではな...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説

    住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説

    持ち家に住んでいても、ライフスタイルの変化や金銭的な問題で「住み替え」を検討することがあるでしょう。しかし、住み替えたいと思っても、どのような手順で住み替えを進めたらよいかわからないのではないでしょうか。 住み替えには費用がかかりますし、売却によって利益が出れば税金がかかるケースもあります。スムーズに住み替えを進めるには、活動を始める前に全体の流れや費用を把握することが大切です。 今回は住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例について詳しく解説します。 住み替えの流れは? 住み替えには、「自宅の売却」と「新居の購入」の2つの取引が必要です。まずは売却と購入それぞれの流れを確認しておきましょう。 自宅を売却するまでの流れ 自宅を売却するまでの流れは以下の通りです。 不動産査定 売却活動 売買契約 決済 引き渡し まずは不動産会社(仲介業者)に自宅の査定を依頼し、いくらで売れそうかを確認します。査定金額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を進めます。 買主が見つかって売却金額や引渡日などの条件が決定したら、売買契約を締結し、決済後に物件の引き渡しを行います。一連の手続きは、不動産会社がサポートしてくれます。 新居を購入するまでの流れ 一方、新居を購入するまでの流れは以下の通りです。 物件探し 物件見学 売買契約 決済 引き渡し 不動産会社に訪問したり、インターネットの物件情報を確認したりして、新居の候補となる物件を探しましょう。良さそうな物件が見つかったら、実際に物件を見学して自身の希望通りの条件かどうかなど確認します。 購入する物件が決まったら売主と売買契約を締結し、決済完了後に物件が引き渡されます。なお、住宅ローンを利用する場合は、契約前後にローンの申し込みが必要です。 住み替えにかかる費用 住み替えでは、自宅の売却と新居の購入それぞれで費用がかかります。 自宅の売却でかかる費用 自宅の売却でかかる費用をまとめました。 仲介手数料 ※不動産仲介による売却の場合 印紙税 一括繰上返済手数料・登記費用 ※住宅ローンが残っている場合 所得税・住民税 ※譲渡益が出た場合 引っ越し費用、仮住まいの賃料など ※売り先行の場合 仲介手数料と印紙税は不動産の売買価格によって変化します。たとえば、売買価格が3,000万円なら、仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」がかかるので「96万円+消費税」、印紙税は「本則税率:2万円、軽減税率:1万円」となります。 住宅ローンを組んでいる場合には完済の手数料や抵当権抹消の登記費用が掛かります。また、譲渡益が出た場合は所得税・住民税がかかりますが、税制上の特例を利用することで税金がかからないケースもあります。 その他、住み替えを売り先行で行う場合には新居購入までの仮住まいが必要なので、賃貸住宅への引っ越し費用や賃料なども必要です。 新居の購入でかかる費用 新居の購入でかかる費用は以下の通りです。 仲介手数料 ※不動産仲介による購入の場合 印紙税 登記費用 融資事務手数料、保証料など ※住宅ローンを組む場合 保険料 引っ越し費用、不動産取得税、固定資産税など 新居の購入でかかる仲介手数料や印紙税も、自宅の売却と同じく売買価格によって変動します。 新たに住宅ローンを組む場合は、事務手数料や保証料のほか、司法書士に依頼する抵当権設定費用なども必要です。 その他、火災保険や固定資産税などまとまった費用がかかります。不動産は高額のため諸費用も多くかかります。そのため、資金が不足しないように、住み替えをする前に必ず費用を見積もっておきましょう。 (参考) ・公益社団法人 全日本不動産協会「仲介手数料について」 ・不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 住み替えの際に利用できる特例 住み替えの際は、税制上の特例を利用することで税負担の軽減が可能です。 譲渡益が出た場合 自宅の売却で譲渡益が出た場合は、以下2つの特例が利用できます。 3,000万円の特別控除 買い替え特例 3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却したときに、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。譲渡益が3,000万円以下の場合、3,000万円の特別控除が適用されれば所得税・住民税はかかりません。 買い替え特例とは、マイホームを買い替えたときに、一定の要件を満たすと譲渡益にかかる税金を将来に繰り延べることができる特例です。自宅を売却した年には譲渡益への課税は行われず、将来新居を売却するときに課税されます。 3,000万円の特別控除と買い替え特例は併用できないため、どちらかを選択する必要があります。どちらが有利かは譲渡所得の金額などによって変わってくるため、判断できない場合は税理士などの専門家に相談しましょう。 (参考) ・国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ・国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」 譲渡損失が出た場合 自宅の売却で譲渡損失が出た場合は、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。 本特例は、マイホームを売却して譲渡損失が生じたときに、一定の要件を満たすとその譲渡損失をその年の他の所得(給与所得、事業所得など)から控除(損益通算)できる制度です。 損益通算を行っても所得から控除しきれなかった譲渡損失は、マイホームを売却した年の翌年から最長3年間繰り越して、各年の所得から控除できます。本特例を利用すれば、給与所得などにかかる所得税・住民税が軽減されます。 特例が適用されるか判断できない場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」 まとめ 住み替えをスムーズに行うには、流れや費用を確認した上で、自分に合った方法で手続きを進めることが大切です。不動産会社や税理士などと相談しながら、新居への住み替えを成功させましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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