不動産担保ローンへの借り換えを分かりやすく解説

毎月のローン返済が負担になっている、資金繰りが思うようにいかない——そんな悩みを抱えていませんか？実は、「不動産担保ローンへの借り換え」によって、返済額や金利を見直し、資金繰りを改善できる可能性があります。

この記事では、不動産担保ローンの仕組みから、借り換えによるメリット・デメリット、手続きの流れ、実際の事例、そして借り換えを検討すべきタイミングまでをわかりやすく解説します。

目次

不動産担保ローンへの借り換えとは？基本の仕組みを解説

不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保にして資金を借り入れるローンのことです。借り換えとは、現在利用しているローンを別のローンに切り替えることで、金利や返済条件を見直す手段として活用されます。

特に不動産担保ローンへの借り換えは、金利の引き下げや返済期間の調整によって、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があるため、資金繰りの改善を図りたい人にとって有効な選択肢となります。

不動産担保ローンの基本的な仕組みや特徴については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

不動産担保ローン借り換えのメリットとは

不動産担保ローンへの借り換えには、返済負担の軽減につながるさまざまなメリットがあります。特に、金利の引き下げによって、毎月の返済額や総返済額、あるいはその両方を抑えられる可能性があるため、資金繰りに課題を抱える方にとっては有効な選択肢となります。

ただし、借り換えには繰上げ返済手数料や新規契約に伴う事務手数料などの諸費用が発生するため、実質的な負担軽減が見込めるかどうかは、金利・返済期間・担保評価などの条件を踏まえて慎重に判断する必要があります。

総返済額を減らせる

借り換えによって金利が下がれば、ローン残高が同じでも総返済額を減らすことが可能です。
また、金融機関によって担保不動産や債務者の評価基準が異なるため、借り換えによってより有利な融資条件が得られるケースもあります。

毎月の返済額を減らせる

返済期間の延長や金利の見直しにより、月々の返済額を抑えることができ、キャッシュフローの改善につながります。
特に資金繰りに課題を抱えている場合、毎月の負担が軽くなることで、経営や生活の安定にも寄与します。

注意点も確認！不動産担保ローン借り換えにかかる費用とリスク

不動産担保ローンへの借り換えには多くのメリットがありますが、注意すべきポイントも存在します。特に、借り換え時には諸費用が発生するため、事前に確認しておくことが重要です。

主な費用としては、現在のローンの繰上げ返済手数料と、新たに契約する不動産担保ローンの事務手数料があります。これらの費用は借り換えの条件によって異なりますが、金利の引き下げによる返済負担の軽減効果が、諸費用を上回るかどうかをしっかりと見極める必要があります。

なお、繰上げ返済手数料は新しいローンの融資金で賄える場合が多く、事務手数料も融資金額から差し引かれるケースが一般的です。そのため、別途現金を用意する必要がない場合もありますが、金融機関ごとの条件を事前に確認しておきましょう。

不動産担保ローン借り換え手続きの流れ

不動産担保ローンの借り換えは、主に5つのステップで進みます。ここでは、それぞれの段階で必要となる手続きや注意点をわかりやすく解説します。

① 借り換えの相談と仮審査の申し込み

まずは、借り換えを希望する金融機関に相談し、仮審査を申し込みます。この段階では、金利や返済条件、担保評価の目安などを確認し、借り換えによってどの程度のメリットが得られるかを把握しておくことが大切です。

② 本申し込みと審査結果の確認

仮審査に通過した後は、本申し込みへ進み、正式な審査を受ける流れとなります。審査には通常数日〜1週間程度かかることが多く、本人確認書類や不動産関連資料の提出が求められます。審査に通った後は、現在の借入先（借換元）に連絡し、返済可能日と返済総額を確認します。これにより、借り換えの実行に向けた具体的な準備が整います。

③ 契約条件の確認と契約日の調整

借り換え先から提示された融資条件（金利、返済期間、手数料など）を確認し、現在のローンと比較検討します。条件に納得できれば、契約日を調整し、実行に向けたスケジュールを確定させます。

④ 契約・借り換えの実行

契約日には、借り換え先と正式に契約を締結します。融資の実行日に、借り換え先から借換元へ返済金が振り込まれ、旧ローンが完済されます。これにより、新しいローンへの借り換えが完了します。

⑤ 抵当権の手続きと新ローンの返済開始

借換元の抵当権を抹消し、借換先の抵当権を設定する手続きを行います。これらの手続きは、通常、借り換え先が紹介する司法書士が代行するため、専門的な知識がなくても安心して進められます。すべての手続きが完了すると、新しい不動産担保ローンの返済が開始されます。

不動産担保ローン借り換えで返済額はどれだけ減る？事例で見る改善効果

ここでは、不動産担保ローンの借り換えによって、毎月の返済額と総返済額がどのように変化するのかを、借り換えイメージをご紹介します。

A法人（仕入れ販売業）は、資金繰りの悪化により銀行から不動産担保ローンを借り入れていましたが、金利が高く、返済負担が重くなっていました。そこで、キャッシュフローの改善を目的に、別の金融機関の不動産担保ローンへ借り換えを実施しました。

担保として提供したのは、法人代表者が所有する区分マンションです。借り換え前後の融資条件と返済額の比較は以下のとおりです。

借り換え後は、ローン残高が若干増加したものの、金利が8.00%から6.00%に下がったことで、月々の返済額は約2.2万円減少し、総返済額も約522万円の削減につながりました。
このように、借り換えによって金利や融資条件が改善されれば、返済期間が変わらなくても、毎月の返済負担や総返済額を大きく軽減できる可能性があります。借り換えを検討する際は、現在のローン条件と比較し、どれだけの改善効果が見込めるかを確認してみましょう。

借り換えを検討すべき5つのタイミングとは？

不動産担保ローンへの借り換えは、返済負担の軽減や資金繰りの改善につながる可能性があります。以下のような状況に当てはまる場合は、借り換えを検討するタイミングかもしれません。

毎月の返済が苦しいとき

返済額が家計や事業の負担になっている場合は、借り換えによって毎月の返済額を抑えられる可能性があります。現在のローンが不動産担保ローンである場合はもちろん、無担保ローンや住宅ローンからの借り換えでも、条件次第で返済負担の軽減が期待できます。

収入や売上が拡大し、返済能力が高まったとき

収入や売上が増加し、返済能力が向上したタイミングでは、金融機関からの評価も高まりやすくなります。借り換えによって、より好条件でまとまった資金を調達できる可能性があります。

返済中に金利以外の手数料を請求されたとき

現在のローンで繰上げ返済や条件変更を行う際に、金利以外の手数料（繰上げ返済手数料や条件変更手数料など）が発生する場合は、借り換えによってより有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

不動産を相続した、譲渡されたとき

相続や譲渡によって不動産を取得した場合、その不動産を担保にして新たなローンを組むことができます。既存のローンを借り換えることで、返済額や総返済額の軽減が期待できます。

担保不動産の価格が上昇したとき

不動産価格の上昇により、担保評価額が高くなると、借り換えによって調達できる資金が増える可能性があります。金融機関によって評価基準は異なるため、複数の選択肢を比較することが重要です。

まとめ｜不動産担保ローン借り換えで賢く資金繰りを改善しよう

不動産担保ローンへの借り換えは、毎月の返済額や総返済額を見直す有効な手段です。
金利の引き下げや返済期間の調整によって、資金繰りの改善やキャッシュフローの安定化が期待できます。また、現在利用中のローンが無担保ローンや住宅ローンであっても、条件次第では借り換えによるメリットを得られる可能性があります。

「返済が苦しい」「資金繰りに余裕を持ちたい」と感じている人は、不動産担保ローンへの借り換えを一度検討してみてはいかがでしょうか？まずは専門家への相談から始めてみるのがおすすめです。

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