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年収1,100万円の世帯が、安心してマイホームを購入するためには、どのくらいの住宅ローンを組むのが適切なのでしょうか？高収入であっても、借り入れが多すぎると、将来の家計に思わぬ負担がかかることもあります。 この記事では、年収1,100万円世帯が無理なく返済できる住宅ローンの「適正額」と、返済計画を立てる際に押さえておきたいポイントを、具体的なデータとともにわかりやすく解説します。 住宅ローンの借入金額の適正額を判断する2つのポイント 年収1,100万円の世帯が住宅ローンを検討する際、借入金額の「適正さ」を見極めるために重要な指標が2つあります。それが「年収倍率」と「総返済負担率」です。それぞれ見ていきましょう。 年収倍率とは 年収倍率とは、住宅購入に必要な資金が年収の何倍にあたるかを示す指標です。住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」によると、住宅ローンであるフラット35利用者の年収倍率（住宅購入の所要資金を世帯年収で除した数値）は、住宅種別によって5.3倍〜7.5倍の範囲に分布しています。 仮に年収1,100万円としたとき、この年収倍率を掛け合わせると、「購入価格の目安」は下表のようになります。 住宅種別 年収倍率 購入価格の目安 土地付注文住宅 7.5倍 8,250万円 マンション 7.0倍 7,700万円 注文住宅 6.9倍 7,590万円 建売住宅 6.7倍 7,370万円 中古マンション 5.5倍 6,050万円 中古戸建 5.3倍 5,830万円 出典）住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査(年収倍率（融資区分別）の推移)p.12」をもとに筆者が作成 このように、住宅種別によって年収倍率は異なり、目安となる購入価格は変わります。ただし、年収倍率はあくまで「購入可能な金額の目安」であり、「無理なく返済できる金額（＝適正額）」とは異なる点に注意が必要です。 また、今回のデータは住宅金融支援機構の調査結果に基づくものであり、実際の購入価格や借入額は、物件の条件や家計状況によって変動します。参考値として活用しつつ、個別の資金計画を立てることが重要です。 総返済負担率とは 総返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示す指標です。住宅ローンだけでなく、車のローンや教育ローンなど、他の借り入れも含めて計算します。住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査（2025年4月）」によると、返済負担率が「15％超～20％以内」の利用者が最も多く、全体の24.3％を占めています。 年収1,100万円の世帯であれば、総返済負担率を20％とした場合、年間返済額は220万円（月々の返済額：約18.3万円）以内が目安となります。これを超えると、家計への負担が大きくなることがあるため、慎重な判断が求められます。 出典）住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査(返済負担率)p.7」 年収1,100万円世帯の住宅ローン適正額シミュレーション 年収1,100万円の世帯が、住宅ローンを無理なく返済するためには、どのくらいの借入額が適正なのでしょうか？ここでは、総返済負担率を「20％以内」に抑えることを前提に、金利別に住宅ローンの適正額をシミュレーションしてみましょう。 今回のシミュレーションでは、以下の条件をもとに計算しています。 年間返済額：220万円（1,100万円×20％） 月々の返済額：約18.3万円（220万円÷12か月） 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 適用金利 住宅ローンの適正額（概算） 0.5％ 7,049万円 1.0% 6,482万円 1.5％ 5,976万円 2.0% 5,524万円 ※【フラット３５】ローンシミュレーションをもとに筆者作成。 この結果から、年収1,100万円世帯が住宅ローンを組む場合、借入額の目安は約5,500万円〜7,000万円となります。金利が低ければ借入可能額は増えますが、将来の支出や金利変動リスクも踏まえ、無理のない返済計画を立てることが、安心した住まい選びの第一歩です。 年収1,100万円世帯が陥りやすい住宅ローンの落とし穴と対策ポイント 年収1,100万円という高収入世帯でも、住宅ローンの返済において油断は禁物です。収入が多いからこそ、物件のグレードや生活水準が上がりやすく、結果として家計に負担がかかるケースも少なくありません。ここでは、年収1,100万円世帯が住宅ローンを無理なく返済するために、特に注意すべきポイントを3つに分けて解説します。 自己資金を多めに準備する 高収入世帯は、物件に対する期待値が高くなりがちです。注文住宅や都心のマンションなど、価格帯が高い物件を選ぶ傾向があるため、借入額が膨らみやすくなります。 そのため、住宅ローンを組む際には、頭金や諸費用などの自己資金を多めに用意することが重要です。自己資金をしっかり確保することで、借入比率を抑え、返済負担を軽減できます。 国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査」によると、住宅を初めて購入する一次取得者の自己資金比率は20〜40％程度が一般的です。物件価格の2割以上の自己資金を目安に、余裕を持った資金計画を立てましょう。 出典）国土交通省「令和５年度 住宅調査報告書(一次取得・二次取得別の購入資金)p.50」 ローン返済以外の支出も見据える 年収1,100万円は高収入といえますが、税負担や教育費、生活費などの支出も比例して増える傾向があります。特に子育て世帯では、教育費が家計を圧迫する要因になりやすく、住宅ローンの返済に影響を及ぼすこともあります。 また、将来的には老後資金や介護費用など、まとまった支出が発生することも考えられます。住宅ローンだけでなく、ライフイベントに備えた資金計画を立てることが、長期的な安心につながります。 住宅ローン控除の活用も視野に入れる 夫婦ともに安定した収入がある場合は、ペアローンの活用も選択肢のひとつです。ペアローンとは、1つの物件に対して、夫婦それぞれが主債務者となり、2本のローンを組む方法です。 ペアローンを利用することで、借入可能額が増えるだけでなく、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるメリットもあります。控除額が増えることで、実質的な返済負担を軽減できる可能性があります。 ただし、諸費用が2本分かかる点や、離婚・収入変動などのリスクもあるため、慎重な検討が必要です。 関連記事はこちら【令和5年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 まとめ 年収1,100万円世帯が住宅ローンを検討する際は、「借りられる額」ではなく「無理なく返済できる額」を基準にすることが大切です。シミュレーションによる適正な借入額は約5,500万円〜7,000万円。総返済負担率を20％以内に抑えることで、家計への影響を最小限にできます。 住宅ローンは一人ひとりのライフスタイルや将来設計によって最適な選択が異なります。実際の借入可能額や返済プランを確認するために、返済シミュレーションなどを活用し、金融機関の事前審査も検討してみましょう。無理のない資金計画が、理想の住まいと安心した暮らしへの第一歩です。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35で住宅ローンを組みたいときはどこに相談する？選び方と注意点を解説 住宅ローンの選択肢として人気の高い「フラット35」。その魅力は長期固定金利で、将来の金利変動リスクを避けられる点にあります。しかし、具体的にどの金融機関や相談先を選べば良いのか、迷う方も多い...
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。8月21日の新発10年国債利回りは一時1.61%まで上昇し、2008年以来およそ17年ぶりの高水準となりました。これを受けて、9月の【フラット35】金利はどう動くのでしょうか。 この記事では、新発10年国債と機構債の金利推移、2つの予測シナリオやその根拠などをわかりやすく解説します。 【フラット35】9月金利予想 市場関係者は、米関税政策による企業業績の下振れ懸念の後退が株価を押し上げ、日銀が次の利上げを早めるのではないかとの思惑から、金利の上昇圧力となっていると分析しています。新発10年国債利回りは、住宅ローンの固定タイプの金利に影響を与え、住宅金融支援機構が【フラット35】の資金調達方法としている機構債の表面利率にも影響してきます。 では早速、これまでの機構債の表面利率や新発10年国債利回りの推移と9月の【フラット35】の金利予想です。 8月の金利予想と実態 8月の金利予想では、機構債の表面利率と新発10年国債利回りがともに大幅上昇したので、【フラット35】の金利上昇は抑えられて、1.89～1.97%になると予想しました。ただ、私の予想を超えて金利上昇が抑えられ、【フラット35】の金利は1.87%と想定を下回りました。 9月も引き続き機構債の表面利率と新発10年国債利回りが上昇すると考え、前月同様に【フラット35】の金利上昇は抑えられると予想します。前月は予想以上に金利上昇が抑えられるという結果であったため、今月はさらなる抑制を見込んで1.87%～1.93%と予想しました。 主要データ（2025年8月21日時点） 機構債発表日 2025年5月22日 2025年6月20日 2025年7月18日 2025年8月21日 機構債の表面利率（※1）1.94%1.88%2.02%2.08% 新発10年国債利回り（※2）1.54%1.43%1.55%1.61% ローンチスプレッド（※1）40bps(0.40%)45bps(0.45%)47bps(0.47%)47bps(0.47%) ※1 出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2 新発10年国債利回りは便宜上、機構債の表面利率からローンチスプレッドを差し引いた数値としています。 6月 7月 8月 9月千日太郎の予想 【フラット３５】の金利（※3）1.89%1.84%1.87%1.87%～1.93% ※3 出典）住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 なお、この予測ロジックは以下のとおりです。詳細は後述します。 ・予測ロジック（簡易式） 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅（機構裁量） 新発10年国債利回りと機構債の金利推移 8月の新発10年国債利回りは、7月の1.55%から1.61%へ0.06ポイント上昇しました。これに対して、機構債の表面利率も2.02%から2.08%へ0.06ポイント上昇し、ほぼ同じ幅で動いたため、順当な結果といえます。 ローンチスプレッドとは？ 新発10年国債利回りと機構債の表面利率の差は、“ローンチスプレッド”といわれます。このローンチスプレッドは、拡大傾向にありました。これは、住宅ローンを借りるわたしたちにとって、新発10年国債利回りが上昇した際に、住宅ローン金利の上昇がより大きくなってしまうことを意味します。 2025年5月から8月までの動き 2025年5月：0.40% 2025年6月：0.45%（前月より＋0.05ポイント) 2025年7月：0.47%（前月より＋0.02ポイント） 2025年8月：0.47%（前月と横ばい） 5月から7月にかけては、0.02～0.05ポイント幅で拡大していましたが、8月は横ばいで上昇が止まりました。これは、住宅ローン金利の急騰リスクがやや和らいだサインと言えます。 機構債と【フラット35】の金利推移 機構債の表面利率は、2.02%から2.08%へ0.06ポイント上昇しました。これに対して、千日太郎の【フラット35】金利予想は、1.87%から1.93%で、横ばいから0.06ポイントの上昇に抑えられるというものです。 なぜ抑えられるのか？ この予想は、過去3か月にわたって【フラット35】の金利が、機構債の表面利率を下回っていることにあります。これは、住宅金融支援機構は収益性を問わず、低金利を続けていることを意味します。 【フラット35】（買取型）の仕組みをおさらい 【フラット35】（買取型）は、住宅金融支援機構が機関投資家に「機構債」という債券を販売して資金を集め、その資金で住宅ローンを提供する仕組みです（詳細は後述）。簡単に言えば、機構債の表面利率は「仕入れ値」、【フラット35】の金利は「販売価格」にあたります。 2025年6月から8月まで異例のマイナス収支が続く 6月：機構債1.94% vs【フラット35】金利1.89% 7月：機構債1.88% vs【フラット35】金利1.84% 8月：機構債2.02% vs【フラット35】金利1.87% → -0.15ポイント（過去最大） 上記は直近3か月の動きですが、6月（機構債発表日5月22日）の機構債の表面利率は、【フラット35】の金利に対して、0.05%のマイナスです。これは、住宅金融支援機構が1.94%で資金を仕入れて、1.89%の金利の住宅ローンとしてわたしたちに提供していることを意味します。 続いて、7月は0.04ポイントの差でしたが、8月は0.15ポイントまで拡大しています。つまり、3か月連続で異例のマイナス収支が続いているだけでなく、その幅も拡大傾向にあるのです。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ 住宅金融支援機構がどこまで金利を抑えるか？2つの予想シナリオ 千日太郎の予想では、9月もマイナス収支が続くと見ています。そのため、予想レンジを1.87%～1.93%とし、以下の2つのシナリオを想定しています。 シナリオ①：1.87%「激変緩和」 8月は新発10年国債利回りと機構債の表面利率が上昇しましたが、住宅金融支援機構は住宅金融の円滑化のため、その上昇をあえて住宅ローンの金利に反映させないというシナリオです。 シナリオ②：1.93%「マイナス幅の限度」 7月の機構債の表面利率と8月の【フラット35】の金利差は、前述のとおり0.15ポイントでした。8月の機構債の表面利率が2.08%なので、仮にマイナス幅を0.15ポイントとすると9月の【フラット35】の金利は1.93%になるというシナリオです。 【フラット35】の金利がなぜここまで抑えられるか？ 【フラット35】の金利抑制は、日銀がマイナス金利政策を解除した2024年3月以降も続いています。しかし、機構債の利率を下回る水準をつけたのは、2025年6月が初めてです。 この背景には、住宅金融支援機構は非営利の独立行政法人であり、国の政策的役割を担っているという特性があります。しかし、営利を目的としていない住宅金融支援機構といえども、このような状態を永続的に続けられるものではありません。少しでも長く、この低金利を続けてほしいものですね。 【フラット35】（買取型）の資金調達の仕組み 住宅ローンの【フラット35】（買取型）は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。 出典）【フラット３５】 Q.フラット35のしくみを教えてください。 この機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を安全資産という考えで購入するので、その表面利率は新発10年国債利回りに連動する傾向があります。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。
過去に延滞や債務整理をした経験があると、個人信用情報に「事故情報（異動情報）」が記録され、こうした情報が登録されている状態は、一般的に「ブラックリストに載っている」と表現されます。過去にこのような経験がある人は、住宅ローンの審査に不安を感じるかもしれません。 この記事では、そもそもブラックリストとは何か、その確認方法や、住宅ローン審査にどのような影響を及ぼすかについて、わかりやすく解説します。 ブラックリストとは？ 「ブラックリスト」とは、信用情報機関が管理する個人信用情報に、延滞や債務整理などの事故情報が記録されている状態を指す俗称です。実際に「ブラックリスト」という名前のリストが存在するわけではありませんが、金融機関の審査においては重要な判断材料となります。 住宅ローンの審査では、申込者の返済能力を確認するために、金融機関が信用情報機関から個人信用情報を取得します。そして、過去の事故情報が記録されていると、審査にマイナスの影響を及ぼします。「自分はブラックリストに載っているのか？」と不安に感じる人は、信用情報を開示して確認することができます。 代表的な信用情報機関は3社 日本の代表的な信用情報機関は、以下の3社です。 信用情報機関 主な加盟会員 CIC（シー・アイ・シー） クレジットカード会社など JICC（日本信用情報機構） 消費者金融など KSC（全国銀行個人信用情報センター） 銀行など 銀行やクレジットカード会社などの金融機関は、上記のいずれかに加盟しています。3社（CIC・JICC・KSC）は情報交流協定を結んでおり、事故情報などは相互に共有される仕組みになっています。 ブラックリストに載る主なケース ブラックリストに載る主な事故情報は以下のとおりです。 クレジットやローンの長期延滞 債務整理（任意整理、個人再生、自己破産など） 携帯電話料金の滞納による強制解約 保証会社による代位弁済 これらの情報は、信用情報機関に一定期間記録されます。信用情報機関ごとの登録期間は以下のとおりです。 信用情報機関 登録期間 CIC（シー・アイ・シー） 契約期間中および完済日から 5年以内 JICC（日本信用情報機構） 契約継続中および完済日から 5年以内 KSC（全国銀行個人信用情報センター） 契約期間中および完済日から 5年以内 破産・民事再生手続開始決定から 7年以内 関連記事はこちら債務整理とは？メリット・デメリットを解説 関連記事はこちら代位弁済とは？仕組みや流れ、考えられるリスクについて解説 信用情報機関への情報開示の方法 信用情報機関に情報開示を申し込む方法は以下のとおりです。 CIC（シー・アイ・シー）の開示方法 CICでは、2025年8月現在、インターネットによる信用情報の開示が一時休止されていますが、郵送による開示は現在も利用可能です。郵送開示の手数料は500円～で、申し込みから約3週間で開示報告書が届きます。 なお、インターネット開示は2025年10月9日に再開予定とされています（※最新情報はCIC公式サイトをご確認ください）。 項目/開示方法 郵送 インターネット 必要書類 開示申込書、本人確認書類、手数料（開示利用券（コンビニチケット）または定額小為替証書） 休止中※2025年8月現在 手数料 500円～ 開示までの期間 約3週間 詳細は、株式会社シー・アイ・シーのホームページをご参照ください。 出典）株式会社シー・アイ・シー「郵送で開示する」 出典）株式会社シー・アイ・シー「インターネット開示のサービス再開予定時期のお知らせ」 JICC（日本信用情報機構）への開示方法 JICC（日本信用情報機構）では、スマートフォンアプリを使って信用情報の開示を申し込むことができます。専用アプリをダウンロードし、本人認証を行ったうえで、氏名や生年月日などを入力し、クレジットカードなどで手数料を支払うと、開示結果を受け取ることができます。 データ受け取りの場合は1,000円、郵送受け取りの場合は1,300円の手数料がかかり、取得までの期間はそれぞれ1～3日程度、5～7日程度が目安です。スマホアプリが利用できない場合は、郵送による開示手続きも可能です。 項目/開示方法 郵送 インターネット 必要書類 ・郵送申込：開示申込書、本人確認書類、手数料（郵送開示利用券）・アプリ：本人確認書類 マイナンバーカード 手数料 1,300円 1,000円 開示までの期間 ・郵送申込：7～10日程度・アプリ申込：5～7日程度 1～3日程度 詳細は、株式会社日本信用情報機構のホームページをご参照ください。 出典）株式会社日本信用情報機構「開示を申し込む」 KSC（全国銀行個人信用情報センター）の開示方法 KSC（全国銀行個人信用情報センター）では、インターネットまたは郵送による信用情報の開示が可能です。 インターネット開示では、メールアドレスを登録し、住所・氏名などの情報を入力したうえで、マイナンバーカードの電子証明書を使って本人確認を行います。手続き完了後、クレジットカードなどで手数料（1,000円）を支払うと、最短3～5営業日で開示報告書をダウンロードできます。 スマートフォンやマイナンバーカードが利用できない場合は、郵送による開示も可能です。申込書類の到着後、7～10日程度で報告書が届きます。 項目/開示方法 郵送 インターネット 必要書類 開示申込書、本人確認書類、手数料（本人開示・申告手続利用券） マイナンバーカード 手数料 1,679円～1,800円 1,000円 開示までの期間 7～10日程度 最短3～5営業日 詳細は、一般社団法人全国銀行協会のホームページをご参照ください。 出典）一般社団法人全国銀行協会「本人開示の手続き」 ブラックリストに載っていても住宅ローンは組める？ ブラックリストに載った状態では住宅ローンの審査に通るのは難しいとされていますが、一定の条件を満たせば、審査に通る可能性が全くないわけではありません。ここでは、審査通過の可能性を高めるポイントや、柔軟な対応をしている金融機関の例をご紹介します。 審査通過の可能性を高める条件 事故情報が記録されている場合は、以下のような条件を満たしているかどうかが重要になります。 まず、事故情報の対象となった債務をすでに完済していることが前提となります。完済していない状態では、審査に通るのは非常に難しいでしょう。また、信用情報機関に記録された事故情報が削除されているかどうかも、審査の判断材料になります。 さらに、現在の収入が安定していて、返済能力があると判断されることも重要です。過去に問題があったとしても、現在の生活状況が改善されていれば、金融機関の評価も異なります。 加えて、事故情報の対象となった債務の他にクレジットカードやローンで延滞がないなど、信用情報全体が良好であることもプラス要素になります。そのほかにも、住宅ローンを利用する際に頭金を多めに用意することで借入金額を減らせば、金融機関にとってのリスクが下がり、審査通過の可能性が高まることがあります。 柔軟な対応をしている金融機関 保証会社が柔軟な金融機関 銀行の住宅ローンは、保証会社の審査を通過することが前提となります。ただし、保証会社によって審査基準が異なるため、事故情報があっても通過する可能性もゼロではありません。特に地方銀行や信用金庫などの地域密着型の金融機関では、申込者の個別事情を丁寧に考慮してくれることがあります。 ノンバンク系ローン（信販会社・消費者金融系） 一部のノンバンク系金融機関では、銀行よりも柔軟な審査基準を採用している場合があります。金利はやや高めになる傾向がありますが、過去に事故情報があっても、現在の収入や返済実績が良好であれば、審査対象となる可能性があります。 まとめ ブラックリストに載っている状態では、住宅ローンの審査に影響が出る可能性が大きいでしょう。しかし、事故情報は永遠に残るものではなく、一定期間が過ぎれば信用情報から削除されます。 まずは、自分の信用情報を開示して、現在の状況を正確に把握することが第一歩です。そのうえで、収入や返済履歴を整え、計画的に準備を進めていけば、住宅ローンの審査に通る可能性も十分にあります。 焦らず、着実にステップを踏むことが、安心して住宅ローンを組むための近道です。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の本審査はどんな人が落ちやすい？落ちた場合の対策も紹介 フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。本審査に落ちる確率は公表されていませんが、審査に落ちやすい人の傾向は把握することができます。 この記事では、フラット...
住宅ローンの本審査に通過した後、融資が実行される前に転職した場合、どのような影響があるのでしょうか。融資実行前の転職にはリスクがあり、思わぬトラブルを招くことがあります。 この記事では、住宅ローンの本審査後に転職した場合に起こり得るリスクと、金融機関との適切な対応方法について解説します。 住宅ローンの本審査後に転職したらどうなる？ 住宅ローンの本審査の結果は、融資の実行を保証するものではなく、あくまで審査時点の与信情報を基にした承認に過ぎません。国土交通省の調査によると、金融機関が住宅ローンの審査で重視する項目は以下のとおりです。 完済時年齢 98.4％ 借入時年齢 96.0％ 健康状態 95.1％ 年収 93.4％ 勤続年数 93.2％ 出典）国土交通省「令和６年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」 転職によって、金融機関が重視するような「年収」や「勤続年数」に変化が生じるため、以下のようなリスクが生じる恐れがあります。 融資承認が取り消される 住宅ローンの本審査は、申込時点の収入や勤務先、勤続年数を前提に行われることが一般的です。転職によってこれらの条件が変わると、融資の承認が取り消されることがあります。 再審査が必要になる 融資実行前に転職した場合は、申請した勤続年数などの情報と実態に相違が発生するため、転職後の収入や勤務先、雇用形態などを基に再審査を受ける必要があります。再審査に通過できなければ融資を受けられない他、通過できたとしても融資実行までに時間がかかることがあります。 本審査後に転職して融資承認が取り消された場合のリスク 住宅ローンの本審査後に転職したことで、融資承認が取り消された場合、以下のような重大な影響が生じる場合があります。 転職はローン特約の対象外となる ローン特約とは、住宅ローンの審査に落ちた場合に、違約金なしで不動産売買契約を解除できる特約です。この特約が付いていれば手続きに不備がない限り、買主は保護されます。 しかし、本審査後の転職によって融資が実行されない場合は、買主側の事情によるものと判断され、原則としてローン特約の対象外となります。その結果、違約金が発生する場合や手付金の放棄が必要となる場合があります。 不動産売買契約が解除される 不動産売買契約を締結すると、契約で定められた期日までに売主へ購入代金の全額を支払う義務が生じます。しかし、住宅ローンの融資が実行されない場合、購入代金を支払えず、契約を解除せざるを得なくなります。 違約金が発生する 融資が実行されないと、場合によっては買主都合の解除とされ違約金が発生します。違約金の相場は物件価格の10～20％程度とされており、仮に物件価格が5,000万円の場合、500～1,000万円もの違約金が発生します。 また、違約金が発生しない場合でも、契約解除には手付金の放棄が必要です。手付金は物件価格の5～10％程度であり、いずれにしても金銭的な負担は大きくなります。 住宅ローンの本審査後に転職した場合の対処法 本審査後の転職は、融資に影響を及ぼすことがありますが、適切に対応すればトラブルを回避できる可能性もあります。 まずは金融機関に相談する 最初にすべきことは、金融機関の担当者へ転職の事実を正確に伝えることです。伝えるタイミングが早いほど、柔軟に対応してもらえる可能性が高まります。申告を怠ると契約違反とみなされることがあるので、必ず連絡しましょう。 金融機関の指示に従う 転職の事実を伝えると、金融機関から今後の具体的な手続きや必要書類などについて案内があります。再審査や追加の必要書類の提出など、金融機関からの指示に従って丁寧に対応しましょう。不明点があれば、確認することが大切です。 融資を受けられない場合は他の金融機関を検討する 再審査を受けた結果、融資承認が取り消されることもあります。その場合は、他の金融機関への申し込みを検討するのも一つの方法です。ただし、本審査には時間がかかるため、売買契約の相手方との調整が必要になる点に注意しましょう。 不動産会社や専門家にも相談する 金融機関だけでなく、不動産会社や司法書士などの専門家に相談することで、契約解除や違約金のリスクを最小限に抑える方法が見つかることもあります。一人で悩まず、早めに専門家の意見を聞くことが安心につながります。 転職は金融機関に知られる？融資実行後の注意点も解説 住宅ローンの本審査後に転職した場合、「黙っていれば問題ないのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、金銭消費貸借契約の締結時には、健康保険証の提出が求められることが一般的です。保険証には勤務先や資格取得日が記載されているため、転職の事実は金融機関に判明する可能性が高いです。 そのため、転職が決まった時点で、速やかに金融機関へ報告することが重要です。報告を怠ると、契約違反とみなされるリスクもあるため注意が必要です。 また、融資が実行された後に転職した場合でも、住宅ローンの契約約款では勤務先の変更を報告する義務が定められていることが一般的です。返済が滞らなければ大きな問題にはなりませんが、報告を怠ると後々のトラブルにつながることもあります。 いずれの場合も、転職が決まったら早めに金融機関へ相談し、必要な手続きを確認することが安心につながります。 まとめ 融資が実行される前の転職は、承認がおりた融資が取り消しになるリスクがあるため避けるべきです。転職が決まった方や検討中の方は、まずは金融機関や不動産会社に相談してみましょう。早めの対応が安心につながります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの在籍確認はいつ行われる？タイミングや電話で聞かれることを解説 住宅ローンに限らず、融資の審査過程では、申込者の勤務先に対して在籍確認が行われることがあります。在籍確認の目的やタイミング、電話で確認される内容について、気になる人がいるかもしれません。この...
「5,000万円の家を買いたいけれど、自分の年収で本当に買えるのか」と不安に感じている人も多いのではないでしょうか。 この記事では、フラット35を利用して5,000万円の家を購入する際の金利に基づく返済シミュレーションと、購入時に注意すべきポイントについて解説します。 フラット35の金利で見る5,000万円借入時の住宅ローン返済額 フラット35では、融資率（借入金額が物件価格に対して占める割合）によって金利が変動します。融資率が9割以下と9割超の場合で適用金利が異なるため、頭金の有無によって返済額に差が生じます。 2025年7月時点の、新機構団信付きのフラット35（借入期間21年以上35年以下）の金利水準は以下のとおりです。 フラット35の金利水準（2025年7月） 融資率 金利の範囲 最も多い金利 9割以下年1.840％～年3.970％年1.840％ 9割超年1.950％～年4.080％年1.950％ 出典）住宅金融支援機構金利情報をもとに筆者作成 ここでは、頭金なしと頭金を1割入れてローンを組む場合の2パターンでシミュレーションします。 頭金なしで5,000万円、頭金1割で4,500万円を借り入れた場合の返済額 返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしを前提に、頭金なし（融資率10割）と融資率9割を条件にシミュレーションすると下表のようになります。 条件 借入額 適用金利 毎月の返済額 総返済額 頭金なし5,000万円1.95％約16.4万円約6,902万円 頭金1割4,500万円1.84％約14.5万円約6,106万円 頭金なしの場合は、初期費用を抑えられるメリットがありますが、融資率が9割超となるため金利が高くなり、結果として毎月の返済額や総返済額が増加します。一方で、頭金を1割入れると融資率が9割となり、金利が低く抑えられるため、返済負担も軽減されます。 関連記事はこちらフラット35は頭金・自己資金なしで組める？ 5,000万円の家を無理なく購入するために注意すべきポイント 5,000万円の家を購入する場合は、住宅ローンの返済だけでなく、将来の生活も見据えた資金計画が重要です。以下のポイントを押さえて、無理のない住宅購入を目指しましょう。 自己資金を多めに準備する 自己資金が多ければ多いほど、借入金額を抑えることができ、毎月の返済額や総返済額の負担を軽減できます。国土交通省の調査によると、住宅購入者の自己資金比率は平均30%～50%程度です。可能な限り自己資金は多めに準備をし、住宅ローンの借入額を適切に設定しましょう。 住宅種別 自己資金比率 土地付注文住宅29.0％ マンション48.3% 注文住宅42.5% 建売住宅30.4% 中古マンション47.9% 中古戸建住宅47.3% 出典）国土交通省令和5年度住宅市場動向調査をもとに筆者作成 諸費用や維持費を考慮する 住宅購入では、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。借入額を決める場合は、購入時の「諸費用」や、購入後に継続して発生する「維持費」も含めて、総合的に資金計画を立てることが重要です。 購入時にかかる主な諸費用 住宅ローンの事務手数料 登記費用（登録免許税・司法書士報酬など） 火災保険料（数年分を一括払いするケースが多い） 引越し費用・家具家電の購入費用 購入後にかかる主な維持費 戸建住宅：固定資産税、修繕費（屋根・外壁など） マンション：管理費、修繕積立金、駐車場代など これらの費用は、住宅ローンの返済とは別に必要となるため、月々の支出や将来の負担を見越して、余裕のある資金計画を立てましょう。 返済負担率を20％程度に抑える 返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示す指標で、住宅ローンの審査でも重視されます。この数値が高くなるほど、毎月の返済額や総返済額の負担が重くなり、生活費や将来の支出に影響を及ぼす恐れがあります。 国土交通省の調査によると、住宅ローンを利用している世帯の返済負担率は、平均で15～20％程度です。借入希望額を決める場合は、教育ローンや自動車ローンなどの他の借り入れも含めた総返済負担率が20％を超えないように意識すると安心です。以下は、住宅種別ごとの平均的な返済負担率です。 住宅種別 返済負担比率 マンション15.5% 注文住宅19.4% 建売住宅17.6% 中古マンション15.7% 中古戸建住宅16.1% 出典）国土交通省令和5年度住宅市場動向調査をもとに筆者作成 定年までに完済できる計画を立てる 一般的に、住宅ローンは長期にわたって返済が続くため、定年退職後も住宅ローンが残っていると、老後の生活に大きな負担になる場合があります。返済期間中には、病気やケガ、転職などで収入が減少するリスクもあるため、安定した収入があるうちに完済できるよう、計画的に返済期間を設定することが大切です。 例えば、30歳で住宅ローンを組む場合は、返済期間を35年に設定すると完済は65歳になります。60歳を定年として収入が減少することを考えると、最後の5年間は返済負担が大きくなることが想定されます。そのため、繰上返済を活用したり、返済期間を短めに設定したりすることで、定年までの完済を目指すことが現実的です。 まとめ 5,000万円の家を購入するための住宅ローンの返済額は、適用金利や頭金の有無などによって大きく変動します。購入を検討する場合は、事前に返済シミュレーションを行い、月々の支出や将来の生活設計を踏まえた資金計画を立てることが大切です。 特に、定年までに無理なく完済できるよう、返済期間や自己資金の準備、諸費用・維持費の見積もりを含めて、総合的に判断しましょう。安心して自宅を購入するためには、「借りられる金額」だけでなく、「返せる金額」を見据えた計画が欠かせません。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の金利引き下げメニューについて詳しく解説 フラット35には、家族構成や住宅の性能などに応じて利用できる金利引き下げメニューがあります。最大で年1.0％の金利引き下げを受けられるため、住宅ローンの返済負担の軽減が期待できます。 この記...
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。本審査に落ちる確率は公表されていませんが、審査に落ちやすい人の傾向は把握することができます。 この記事では、フラット35の主な審査基準と本審査に落ちやすい人の特徴、落ちた場合の対策を紹介します。 フラット35の主な審査基準 フラット35は、申込者の収入や信用情報、購入する物件によって本審査で否決になることがあります。まずはフラット35の主な審査基準についてみていきましょう。 年齢・国籍 フラット35は、申し込み時の年齢が満70歳未満の人が対象です。ただし、親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上でも申し込みできます。親子リレー返済とは、申込者本人とその子・孫などの後継者が2世代でローンを返済していく制度です。 関連記事はこちら親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 また、日本国籍であることも申込要件です。外国籍の場合は、永住許可を受けている人または特別永住者の人であれば申し込みできます。 収入状況 収入状況は、年収に応じて総返済負担率の基準が定められています。総返済負担率とは、年収に占める年間合計返済額の割合で、フラット35以外の住宅ローンや自動車ローン、教育ローン、カードローンなどの返済額も含めて計算します。 ・年収400万円未満：総返済負担率30％以下 ・年収400万円以上：総返済負担率35％以下 年収は、原則として申込年度の前年の収入で確認されます。会社員は給与収入金額、自営業者などは事業所得や不動産所得などを合計した所得金額をもとに判断します。 信用情報 信用情報は、申込者の返済能力を判断するために確認されます。金融機関は、税金や他のローンの滞納などがないかを確認します。クレジットカードやローンの滞納歴が信用情報に記録されていると返済能力を問題視され、審査に通過しにくくなる恐れがあります。 資金使途 フラット35の資金使途は、申込者本人またはその親族が居住する新築住宅の建設や購入、中古住宅の購入に限定されます。第三者への賃貸を目的とした投資用物件、店舗・事務所用の物件などの取得資金には利用できません。 住宅の技術基準 フラット35は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅が対象です。例えば、住宅規模の基準では、床面積は戸建てが70㎡以上、マンションが30㎡以上と定められています。また、基準を満たしていることを証明するために、物件検査をして適合証明書を取得しなくてはなりません。 フラット35の主な審査基準のまとめ フラット35の主な審査基準をまとめると下記のとおりです。 主な審査基準 年齢・国籍 申込時の年齢が満70歳未満（親子リレー返済で70歳以上も可） 日本国籍、永住許可、特別永住者が対象 収入と返済負担率 年収400万円未満：総返済負担率30％以下 年収400万円以上：総返済負担率35％以下 年収は申込年の前年の収入を基に判断会社員：給与収入金額自営業者 等：事業所や不動産所得などを合計した金額 信用情報 税金や他のローンの滞納履歴の有無 資金使途 自身または親族が居住する住宅の購入・建築が対象 投資用物件や店舗・事務所用物件は対象外 新築住宅の主な技術基準 住宅の規模（戸建て：70㎡以上、マンション30㎡以上） 適合証明書の取得が必要 関連記事はこちらフラット35の審査基準を徹底解説！本当に審査が甘い？ フラット35の本審査に落ちやすい人の特徴 フラット35の主な審査基準を踏まえ、本審査に落ちやすい人の特徴も見ていきます。 勤続年数が短い フラット35は、勤続年数の最低期間を定めていないため、転職して間もないケースでも収入があれば申し込みは可能です。ただし、転職して数ヵ月など、勤続年数があまりに短い場合は「継続した安定収入がない」と判断されることがあります。 フラット35以外に借り入れがある フラット35の審査基準である総返済負担率は、すべての借り入れを含めて計算されます。すでに自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、総返済負担率が高くなり、本審査に影響が出ることがあります。 自己資金が少ない フラット35は、一定の要件を満たせば頭金・自己資金なしでも借り入れが可能です。ただし、金利は高めに設定され、審査が厳しくなることがあります。 関連記事はこちらフラット35は頭金・自己資金なしで組める？ 物件の担保評価が低い 住宅ローンの審査では、物件の担保評価も重要視されます。フラット35の技術基準はクリアしていても、築年数が古い物件や立地が悪い物件は担保価値が低く見積もられ、審査に影響を与えることがあります。 フラット35の本審査に落ちた場合の対策 フラット35の本審査に落ちた場合は、以下の対策を検討しましょう。 一定期間をあけて再度申し込みを行う 住宅ローン審査において、金融機関は申込者の支払能力を調査するために、信用情報機関に照会をします。例えば信用情報機関の株式会社シー・アイ・シーは、申込情報を照会日より6か月間保有します。 申込情報に審査の可否は記載されませんが、フラット35に再度申し込む場合は、審査に落ちた理由を分析・改善したうえで、一定期間をあけてから申請しましょう。 出典）株式会社シー・アイ・シー「信用情報早わかり！」 ペアローンや収入合算を検討する 配偶者などに収入がある場合は、ペアローンや収入合算を利用することが可能です。ペアローンとは、１つの物件に対して、夫婦・親子・パートナーなどがそれぞれ主たる債務者となって住宅ローンを組む方法です。一方収入合算とは、申込者本人の収入に、配偶者や親子の収入を合算して住宅ローンを組む方法です。 ペアローンや収入合算を活用することで、単独で住宅ローンを組むよりも借入可能額を増やせるため、審査に通過しやすくなります。 関連記事はこちら住宅ローンのペアローンと収入合算の違いとは？ 物件を変更する 担保評価の低さが原因で本審査に落ちた場合は、別の物件を購入することで解決できるかもしれません。新築物件や立地のよい中古物件などを選択すれば担保評価が上がることもあります。 フラット35以外の住宅ローンに申し込む 住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。フラット35の審査に不安を感じている人や、審査に落ちた人は、ノンバンクの住宅ローンの利用を選択肢に加えておくとよいでしょう。 ノンバンクの住宅ローンは、銀行の住宅ローンと比べて、独自の審査基準を設けて柔軟性が高い傾向があります。ただし、銀行に比べて金利が高めに設定されていることには注意が必要です。 関連記事はこちら不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違い まとめ フラット35の本審査では、申込者の収入状況や信用情報、物件の担保評価など、さまざまな要素が総合的に判断されます。そのため、審査に落ちやすい人には一定の傾向が見られます。しかし、そのすべてがすぐに改善できるとは限りません。 どうしても購入したい物件がある場合は、たとえ審査に落ちたとしても、冷静に原因を分析し、前向きに対策を進めることが重要です。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の金利引き下げメニューについて詳しく解説 フラット35には、家族構成や住宅の性能などに応じて利用できる金利引き下げメニューがあります。最大で年1.0％の金利引き下げを受けられるため、住宅ローンの返済負担の軽減が期待できます。 この記...
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。今月から【フラット３５】の金利予想を「住まいとお金の知恵袋」で連載します。7月に入ってから参院選の影響からか、債券価格は下がり長期金利が上昇しつづけています。 新発10年国債利回りは住宅ローンの固定タイプの金利に影響を与え、住宅金融支援機構が【フラット３５】の資金調達方法としている機構債の表面利率にも影響してきます。 2025年8月【フラット３５】金利予想 では早速、直近4カ月の機構債の表面利率や新発10年国債利回りの推移と8月の【フラット３５】の金利予想です。8月は機構債の表面利率と新発10年国債利回りがともに大幅上昇しましたが、【フラット３５】の金利上昇は抑えられて、1.89～1.97%になると予想しました。 機構債発表日 2025年4月17日 2025年5月22日 2025年6月20日 2025年7月18日 機構債の表面利率（※1）1.65%1.94%1.88%2.02% 新発10年国債利回り（※2）1.30%1.54%1.43%1.55% ローンチスプレッド（※1）35bps(0.35%)40bps(0.40%)45bps(0.45%)47bps(0.47%) ※1 出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2 新発10年国債利回りは便宜上、機構債の表面利率からローンチスプレッドを差し引いた数値としています。 5月 6月 7月 8月千日太郎の予想 【フラット３５】の金利（※3）1.82%1.89%1.84%1.89～1.97% ※3 出典）【フラット３５】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 新発10年国債利回りと機構債の表面利率の推移 新発10年国債利回りの上昇幅は、1.43%から1.55%へ0.12ポイントの上昇となりました。これに対して、機構債の表面利率は1.88%から2.02%へ0.14ポイントの上昇です。今月はほぼ同じ幅で動いたので、順当な結果と言えます。 機構債の表面利率と新発10年国債利回りの表面利率の差は“ローンチスプレッド”といわれます。機構債は35年という長期の住宅ローン債権を裏付けとしています。そのため、金利が一定以上出なければ、債券としての成立が難しくなります。 最近では、このローンチスプレッドが拡大傾向にありました。これは、住宅ローンを借りるわたしたちにとって、新発10年国債の利回りが上昇した際に、それ以上に住宅ローン金利が上昇する可能性が高まることを意味します。 4月0.35ポイント、5月0.40ポイント、6月0.45ポイントと約0.05ポイント幅で拡大し続けていたのですが、7月は0.47ポイントと上昇ペースが落ちたので、これは良い傾向です。 機構債と【フラット３５】の金利推移 機構債の表面利率は1.88%から2.02%へ0.14ポイントの上昇に対して千日太郎の【フラット３５】の金利予想は1.84%から1.89%へ0.05ポイントの上昇に抑えられるというものです。 この予想を支えているのは、過去2か月にわたって【フラット３５】の金利が機構債の表面利率を下回っていることにあります。一言で言うと、住宅金融支援機構は収益性を問わず、低金利を続けているのです。 【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み（詳細は後述）によると、住宅金融支援機構は、機関投資家に対して「機構債」と呼ばれる債券を販売することで資金を集め、その資金をもとに個人向けの住宅ローンを提供するという仕組みになっています。つまり、機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたります。 5月に発行された機構債の表面利率は1.65%で【フラット３５】の金利は1.82%でした。これは、住宅金融支援機構が1.65%で資金を調達し、それを1.82%の金利で住宅ローンとして提供していることを意味します。 この差額は、住宅金融支援機構の運営費用やリスク管理などに充てられるものであり、利益を目的としたものではありません。実際、住宅金融支援機構は非営利の独立行政法人であり、営利を目的していない点にご留意ください。 一方で、5月に発行された機構債の表面利率は1.94%で【フラット３５】の金利は1.89%でした。この差の0.05%は、住宅金融支援機構にとって純粋な損失となります。さらに6月も、機構債の表面利率が1.88%であるのに対し、【フラット３５】の金利が1.84%となっており、0.04%の差が生じています。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ 住宅金融支援機構がどこまで金利を抑えるか？２つの予想シナリオ 千日太郎の予想としては、8月も収支がマイナスの状態を維持すると見ています。予想に1.89%～1.97%という幅を持たせているのには、それぞれの予想シナリオがあるためです。 シナリオ①「激変緩和」 これは、金利が急激に上昇した局面でも【フラット３５】の金利上昇が1カ月あたり0.05ポイント程度に抑えられてきた過去の傾向を踏まえ、今月も同様の抑制が行われるとするシナリオです。 シナリオ②「マイナス幅の限度」 過去2か月、機構債と【フラット３５】の金利差は0.04～0.05ポイントでした。7月に発行された機構債の表面利率が2.02%でしたから、仮にマイナス幅を0.05ポイントとすると【フラット３５】の金利は1.97%になるというシナリオです。 【フラット３５】の金利抑制と機構債との関係 【フラット３５】の金利が長期金利や機構債の上昇に対して抑えられる傾向は、日銀がマイナス金利政策を解除した2024年3月19日から一貫して継続してきました。しかし、機構債の表面利率を下回る水準をつけたのは、2025年６月が初めてです。 このように金利を抑えられている主な理由は、住宅金融支援機構が国の政策実施機関に位置づけられる独立行政法人であり、営利を目的としない非営利団体であることにあります。とはいえ、収益が減少することが明らかな施策を行うことは、極めて異例な対応と言えるでしょう。 金利抑制の持続性と機構債の発行動向 このような状態はいつまでも続くとは考えにくく、いつかは終わるだろうと見ています。しかし、7月の機構債の発行額は605億円と、4,5月の102億円、6月の295億円から大きく増加しています。 日銀が利上げを開始してもなお、変動金利を選択する人の割合が増えつづけ、住宅金融支援機構の債権残高が減少傾向にありました。その中でのこの7月の発行額の増加は、【フラット３５】の需要回復の兆しとも言えます。 【フラット３５】を利用する立場としては、こうした低金利の傾向が少しでも長く続くことを期待したいところです。 出典）住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査(金利タイプ)」 【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み 住宅ローンの【フラット３５】（買取型）は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。 出典）【フラット３５】Qフラット35のしくみを教えてください。 この機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を安全資産という考えで購入するので、その表面利率は新発10年国債の利回りに連動する傾向があります。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。
住宅の購入と同時に車の買い替えを検討している人もいるでしょう。そんなとき、「住宅ローンに車のローンを上乗せしたい」と考える人もいるかもしれません。結論から言うと、住宅ローンに車のローンを上乗せすることは原則できません。しかし、住宅ローンと車のローンを併用することは可能です。 この記事では、住宅ローンに車のローンを上乗せできない理由や併用する際の審査基準、同じ金融機関で組むメリット、注意点を解説します。 住宅ローンに車のローンを上乗せできない理由 そもそも住宅ローンは、住宅の購入や建築、借り換えなどに資金使途が限定されたローン商品です。一方で、車のローン（マイカーローン・自動車ローン）は、自動車の購入を目的とした融資であり、住宅ローンとは目的が異なります。そのため、住宅ローンで借りた資金を車の購入に充てることは契約違反となり、最悪の場合、一括返済を求められるリスクもあります。 なお、住宅ローンでは、事務手数料や保証料、登記費用などの諸費用をローンに含められることもあります。対応可否は金融機関ごとに異なるため、事前に確認しておきましょう。 住宅ローンと車のローンは併用できる 住宅ローンと車のローンは、同じ金融機関でも別々の金融機関でも、審査に通れば併用が可能です。併用する際に重要な判断基準となるのが「総返済負担率」です。 総返済負担率とは 総返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示す指標で、住宅ローンの審査で重視されます。借入希望者が無理なく返済できるかどうかを判断するために重要な基準で、以下のように求められます。 総返済負担率＝（年間返済額/年収）×100 フラット35の基準 例えば、住宅金融支援機構のフラット35の場合、総返済負担率の基準は以下のように定められています。 年収400万円未満：30％以下 年収400万円以上：35％以下 この基準に基づくと、年間返済額は以下のように計算されます。 年収300万円：年間返済額90万円以内（月々約7.5万円以内） 年収400万円：年間返済額140万円以内（月々約11.6万円以内） この年間返済額には、住宅ローンだけでなく、車のローンや教育ローン、カードローンなどのすべての借り入れが含まれます。複数のローンを併用している場合は、年間の総返済額がこの基準を超えないよう注意しましょう。 出典）フラット35 年収による借入額などの制限はありますか。 車のローンがある場合の住宅ローン借入可能額 すでに車のローンがある場合、住宅ローンの借入可能額にどのような影響があるのでしょうか。年収500万円の人が住宅ローンとしてフラット35を利用する場合を例に、車のローンの年間返済額が0円、36万円、60万円として、借入可能額がどのように変化するかシミュレーションしました。 ＜住宅ローンの融資条件＞ 返済期間：35年 適用金利：1.890％ 返済方法：元利均等返済（ボーナス払いなし） 車のローンの年間返済額 フラット35の借入可能額 0円4,478万円 36万円3,557万円 60万円2,942万円 この表からわかるように、車のローンの返済額が増えるほど、住宅ローンの借入可能額は大きく減少します。これは、総返済負担率の上限を超えないようにするためであり、複数のローンを併用する際には、返済額のバランスを慎重に見極める必要があります。 住宅ローンと車のローンを同じ金融機関で組むメリット 住宅ローンと車のローンを同じ金融機関で組むメリットは以下のとおりです。 返済管理がしやすくなる 住宅ローンと車のローンを同じ金融機関で契約すると、返済日や引き落とし口座を一本化できるため、毎月の返済管理がしやすくなります。複数の金融機関でローンを組む場合に比べて、支払いの管理ミスや資金移動の手間を減らせます。 金利優遇を受けられる可能性がある 一部の金融機関では、住宅ローンの利用者に対して、車のローンを優遇する制度を設けている場合があります。例えば、住宅ローンを契約している人が同じ金融機関で車のローンを組むと、通常よりも低い金利が適用されるケースがあります。こうした優遇制度の有無は、事前に金融機関へ確認しておくと安心です。 審査がスムーズに進む可能性がある すでに住宅ローンを組んでいる場合、金融機関はその人の返済実績や信用情報を把握しているため、追加で車のローンを申し込む際の審査がスムーズに進むことがあります。新たに別の金融機関で申し込むよりも、手続きや審査の負担が軽減される可能性があります。 住宅ローンと車のローンを併用する際の注意点 住宅ローンと車のローンを併用する際には、返済能力や家計への影響を十分に考慮する必要があります。以下のポイントに注意して、無理のない借入計画を立てましょう。 総返済負担率を必ず確認する 一般的に総返済負担率は30～35％程度が上限とされています。住宅ローンと車のローンを併用する場合、それぞれの年間返済額を合算して総返済負担率を計算する必要があります。上限を超えると、ローンの審査に通らない可能性が高くなるため、事前にシミュレーションを行い、基準内に収まるよう調整しましょう。 無理のない返済計画を立てる 住宅ローンと車のローンを併用すると、毎月の返済額が増え、家計への負担が大きくなります。特に、車のローンは返済期間が短めで月々の返済額が高くなりがちなため注意が必要です。 将来のライフイベントや予備費も考慮し、急な出費や収入の変動にも対応できるよう、無理のない範囲で借り入れを検討しましょう。 まとめ 住宅ローンに車のローンを上乗せすることは、原則として認められません。ただし、住宅ローンと車のローンを併用することは可能です。併用する場合は、同じ金融機関で組むことで「管理がしやすい」「金利優遇」などのメリットを享受できる可能性があります。 一方で、過度な借り入れは家計を圧迫する可能性もあります。無理のない返済計画を立てたうえで、ローンをうまく活用しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 50年ローンはやばい？利用する際のポイントを解説 一般的に住宅ローンの返済期間は最長35年とされていますが、近年最長50年の住宅ローンを提供する金融機関が増えてきています。50年ローンはリスクが高いといった声もありますが、本当に利用を避ける...
住宅ローンに限らず、融資の審査過程では、申込者の勤務先に対して在籍確認が行われることがあります。在籍確認の目的やタイミング、電話で確認される内容について、気になる人がいるかもしれません。この記事では、在籍確認の目的や行われるタイミング、電話で確認される内容について解説します。 住宅ローンの在籍確認とは？ 在籍確認とは、金融機関が融資等の審査の際に、申込者が勤務先に本当に在籍しているかを確認するための手続きのことです。会社員は、住宅ローンを申し込む場合、金融機関に勤務先を申告します。金融機関の担当者が、申込者が申告した勤務先に電話をかけるなどして、本当にその勤務先に在籍しているかを確認します。 在籍確認の目的 在籍確認は、申込者の返済能力を適切に評価するために行われます。会社員の場合、住宅ローンを借りるための必要書類として、源泉徴収票を金融機関へ提出します。 源泉徴収票には、勤務先から1年間に支払われた給与や賞与の総額、源泉徴収された所得税額などが記載されており、これにより金融機関は申込者の収入状況を正確に把握できます。 ただし、源泉徴収票は年に1回しか発行されないため、申込者が申し込み時点ですでに転職している場合があります。そのため、金融機関は、「勤務先が実在しているか」「申込者が現在その勤務先に在籍しているか」を確認するために在籍確認を行います。 住宅ローンの在籍確認はいつ行われる？ 住宅ローンの在籍確認が行われるタイミングは、金融機関によって異なります。本審査の最終段階で行われることもあれば、事前審査後に行われることもあります。 どのタイミングで在籍確認が行なわれるかは金融機関によって異なるため、事前に申込先の金融機関に確認しておくことが重要です。 在籍確認の連絡がこない？ 住宅ローンの在籍確認は、必ず実施されるとは限りません。例えば、申込者が申込先の金融機関で給与振込口座を保有している場合、金融機関はその取引履歴を確認することで、勤務先への在籍を把握できるため、あらためて電話で在籍確認を行う必要がないと判断することもあります。ただし、「在籍確認が不要」と明記している金融機関はないため、在籍確認が省略されるかどうかは、事前に申込先の金融機関へ確認しておくとよいでしょう。 住宅ローンの在籍確認で聞かれる内容 住宅ローンの在籍確認は、一般的に金融機関の担当者が申込者の勤務先に電話をする形で行われます。主な確認項目は以下のとおりです。 申込者の氏名 生年月日 勤務先の名称 電話の内容は非常に簡潔で、在籍の事実が確認できればすぐに終了します。金融機関によっては、上記以外の情報についても確認する場合がありますが、事前に調べないと答えられないような難しい質問はされないため特別な準備は不要です。 住宅ローンの在籍確認に関する注意点 住宅ローンの在籍確認を円滑に進めるには、いくつかの注意点があります。金融機関の確認方法を把握し、必要な対応を整えておきましょう。 申込者が出られる電話番号を金融機関に申告する 在籍確認では、金融機関の担当者は金融機関名を名乗らず、個人名で電話をかけることがあります。最近では、個人情報保護の観点から、個人名での電話を本人に取り次がない企業も増えているため、注意が必要です。 そのため、住宅ローンの申込時に勤務先の代表電話を申告すると、在籍確認の電話を取り次いでもらえない場合があります。勤務先に事情を伝えたうえで、所属部署の直通番号を申告するなどの対策を取ると良いでしょう。 電話での在籍確認ができない場合は金融機関へ相談する 営業などで外出が多く、勤務先の電話に出るのが難しい人は、事前に金融機関へ相談し、別の方法を検討してもらうことが重要です。 例えば、金融機関によっては、申込者本人が電話に出られなくても、同僚が「席を外しております」などの対応をした場合でも在籍確認が済むことがあります。また、前述のとおり、給与振込口座の取引履歴や健康保険組合への連絡で在籍確認が可能な場合もあります。 金融機関に相談せず、電話に出られない状況が続くと審査に影響する可能性があるため、必ず事前に相談しましょう。 まとめ 住宅ローンの在籍確認は、金融機関が申込者の返済能力を適切に判断するための重要な手続きです。一般的には本審査の最終段階で行われ、氏名や勤務先の確認など簡単な受け答えで終了します。 在籍確認を円滑に進めるには、「事前に勤務先へ連絡があることを伝えておく」「電話に出られない場合は金融機関へ相談する」などの事前準備が大切です。安心して住宅ローンを利用するためにも、在籍確認の流れを理解しておきましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの保証料型と融資手数料型の違いとは？ 住宅ローンを借りるときは、保証料や融資手数料などの諸費用がかかります。支払方式に応じて「保証料型」と「融資手数料型」の２つに分けられますが、どのような違いがあるのでしょうか。 この記事では、...
住宅ローンを組むには、金融機関の審査に通過する必要があります。住宅ローンで審査されるとき、申込者に税金滞納があるとどのような影響があるのでしょうか。 この記事では、税金滞納が住宅ローンの審査に与える影響と対策について解説します。 税金滞納とは 税金滞納とは、納税義務者が法定の納期限までに税金を納めなかった状態を指します。税金を納期限までに支払わない場合、財産の差し押さえなどの滞納処分が科される恐れがあります。 税金を滞納していても審査に通る？ 税金を滞納していても、必ずしも住宅ローンの審査に通らないわけではありません。しかし、審査のハードルが高くなると考えておくべきでしょう。金融機関は申込者の返済能力を重視するため、税金の滞納があると「返済能力に問題がある」と判断されやすくなります。 また、金融機関は申込者に納税証明書の提出を求めるなどして、国税や地方税の納税状況を確認します。そのため、税金を滞納している場合は金融機関に知られることになり、一般的に住宅ローンの審査に通るのが難しいといわれています。 さらに、税金以外にもローンや社会保険料の滞納にも注意が必要です。ローン返済の延滞は信用情報に記録されるほか、健康保険料や年金保険料などの社会保険料を滞納している場合も、返済能力に問題があるとみなされることがあります。 住宅ローン申込時の税金関連の必要書類 前述のとおり、住宅ローンの申し込み時には、納税証明書の提出を求められることがあります。会社員と個人事業主（自営業者）では、求められる書類が異なるため、事前に確認しておくことが重要です。 会社員の場合、所得税や住民税は給与や賞与から源泉徴収されるため、納税状況を証明する書類として源泉徴収票や住民税決定通知書を提出します。 一方、個人事業主（自営業者）は、自身で納税手続きを行う必要があるため、確定申告書や住民税納税証明書、納税証明書「その1・その2」など、会社員よりも多くの書類を準備する必要があります。 納税証明書の対象税目 税金は、以下のように課税主体によって対象税目や納税証明書の申請窓口が異なります。 課税主体 対象税目 申請窓口 国所得税、法人税、相続税、贈与税、消費税 など税務署 都道府県住民税（県民税）、事業税、自動車税、不動産取得税 など都道府県税事務所 市区町村住民税（市民税）、固定資産税・都市計画税、軽自動車税 など市区町村役場 関連記事はこちら納税証明書とは？種類ごとの記載事項や取得方法などを解説 税金を滞納した状態での住宅ローン審査への対策 もし、税金を滞納した状態で住宅ローンを組むことを検討しているのであれば、まずは税金滞納の解消を最優先に考えましょう。 最も確実な方法は、滞納している税金を一括で支払うことです。支払いの余裕がある場合は、速やかに納税手続きを進めるのが理想です。一方で、すぐに全額を支払うのが難しい場合でも、決して放置をせず、管轄の税務署や市区町村の窓口などに相談しましょう。 支払いが困難と認められる事情があれば、分割納付が認められることがあります。また、状況によっては、財産の差押え猶予や延滞税の免除が認められる可能性もあるため、早めの相談が重要です。 関連記事はこちら税金を滞納するとどうなる？払えないときの解決方法や対策を紹介 住宅ローン返済中の税金滞納にも注意 住宅ローン返済中に税金を滞納すると、重大な影響を及ぼすこともあるため、注意が必要です。税金を納期限までに支払わなかった場合、督促状が送付されます。一般的に、国税は納期限から50日以内、地方税は20日以内に督促状が発布されるのが原則です。 督促状が届いても納付しない場合、税務署や自治体から電話や訪問、文書による催告が行われます。滞納を放置すると財産の差し押さえなどの措置が取られることもあるため、早めに対応することが重要です。 出典）国税庁「第1編、第2章、第2節、督促」 法律の規定に基づき、納税者の所轄税務署の徴収職員は、本人の同意を得ることなく金融機関や勤務先、生命保険会社などに財産調査を行うことが可能です。調査の結果、預貯金や生命保険、自動車、給与、さらには住宅ローンで購入した不動産などの財産が差し押さえの対象となることがあります。 まとめ 税金滞納がある場合、金融機関から返済能力に問題があると判断されることが多く、住宅ローンの審査に通るのが難しくなるといわれています。ただし、滞納があるからといって必ず審査に落ちるわけではなく、条件次第ではローンを組めることもあります。 しかし、税金の滞納を抱えたまま住宅ローンを組むと、返済計画が不安定になりやすく、将来的な支払いに影響を及ぼすことも考えられます。特に、税金の滞納だけでなく住宅ローンの延滞が発生すると、個人信用情報に記録され、希望する条件での借り入れが難しくなるリスクもあります。 そのため、住宅ローンを申し込む前に、まずは税金の滞納を解消することを優先し、無理のない資金計画を立てることが重要です。安定した返済ができる状況を整えることで、住宅ローンを計画的に返済できる基盤を築くことができます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 支払督促とは？かかる費用と手続きの流れをわかりやすく解説 支払督促は、お金の未払いに関するトラブルを解決できる法的手続きのひとつです。お金を返してもらえなくて困っている場合、支払督促を利用すれば、裁判をしなくても迅速に問題を解決できる可能性がありま...
住宅ローンを利用して自宅を購入する場合、「年収1,800万円の世帯は、どのくらい借りられるのか」と気になる方もいるかもしれません。共働き世帯では、世帯年収を合算できるため、借入可能額が単身世帯より高くなる傾向があります。 この記事では、年収1,800万円の世帯が借りられる住宅ローンの目安を解説します。さらに、返済シミュレーションや住宅ローンを組む場合の注意点も紹介します。 住宅ローンの借入可能額はどう決まる？ 住宅ローンの借入可能額は、金融機関が申込人の返済能力や不動産の価値などを総合的に判断して決定します。一般的には、以下のような項目が重要視されます。 返済負担率 返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。住宅ローンは給与などの収入から返済されるため、申込者の返済能力を判断する指標となります。例えば、住宅金融支援機構の全期間固定金利フラット35では、返済負担率の基準が以下のとおり設定されています。 年収400万円未満：返済負担率30％以下 年収400万円以上：返済負担率35％以下 世帯年収に対する融資率 融資率とは、不動産の購入金額に対する住宅ローンの借入金額の割合です。以下の算式で計算します。 融資率（％）＝住宅ローンの借入金額÷不動産の購入金額×100 融資率の上限は、金融機関や住宅ローン商品ごとに異なります。最近では融資率100％で融資を受けることができる住宅ローン商品もありますが、一般的に不動産価格の10～20％程度の頭金を準備したほうが良いともされています。融資率が高いほど自己資金は少なく済む一方で、金融機関から提示される金利が高くなったり、審査が厳しくなったりします。 返済能力 金融機関は、申込者の年収や勤務先、勤続年数をもとに返済能力を判断します。そのため、収入の安定性や勤務先、勤続年数、預貯金などが審査の対象となり、借入可能額に影響を与えます。 不動産の担保価値 一般的に金融機関は、申込者が住宅ローンを組む際、購入する不動産に抵当権を設定します。申込者が万が一住宅ローンを返済できなくなると、金融機関は抵当権を実行して担保不動産を売却し、借入金の返済に充当します。このような仕組みのため、不動産の担保価値も住宅ローンの借入可能額を決定する重要な要素となります。 関連記事はこちら抵当権とは？根抵当権との違いや設定・抹消登記について解説 借入期間・年齢 金融機関は、住宅ローンの申込条件として、借入期間や完済時年齢を設定しています。借入期間は最長35年、完済時年齢は80歳未満とする金融機関が一般的です。若いうちに借り入れをするほうが、借入期間を長く設定できるため、借入可能額を増やすことができます。 年収1,800万円の世帯の住宅ローン借入可能額の目安 ここでは、住宅金融支援機構のデータを用いて、年収1,800万円の世帯の住宅ローン借入可能額の目安を紹介します。 住宅ローン借入可能額は世帯年収の何倍？ 住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の年収倍率は住宅の種類に応じて5.3倍～7.6倍となっています。年収倍率とは、住宅購入の所要資金を年収で割った数値です。仮に融資率が100％だとすると、年収1,800万円の世帯の借入可能額は以下のように計算できます。 住宅種別 年収倍率 年収1,800万円の世帯の借入可能額（1,800万円×年収倍率） 土地付注文住宅7.6倍1億3,680万円 マンション7.2倍1億2,960万円 注文住宅7.0倍1億2,600万円 建売住宅6.6倍1億1,880万円 中古マンション5.6倍1億80万円 中古戸建5.3倍9,540万円 出典）住宅金融支援機構「2023年度 フラット35利用者調査」をもとに筆者作成 ただし、これらはあくまでもデータをもとに算出した金額です。実際の借入可能額は、個人の返済能力や不動産の条件などによって変動します。 借入金額別の住宅ローン返済シミュレーション 前述の年収倍率から借入可能額を1億3,680万円、9,540万円としたときの「返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし」を条件にシミュレーションすると以下のようになります。 借入額9,540万円の場合 適用金利 毎月の返済額 総返済額 1.0％約26.9万円約1億1,310万円 1.5％約29.2万円約1億2,268万円 2.0％約31.6万円約1億3,273万円 借入額1億3,680万円の場合 適用金利 毎月の返済額 総返済額 1.0％約38.6万円約1億6,218万円 1.5％約41.8万円約1億7,592万円 2.0％約45.3万円約1億9,033万円 年収1,800万円の世帯が住宅ローンを組む注意点 年収1,800万円の世帯は一般的な家庭よりも高所得であるため、高額な住宅ローンを組めます。一方で、以下の点に注意しながら計画することが重要です。 無理のない返済計画を立てる 教育費や老後資金など、住宅購入の他にもまとまったお金が必要な場面があります。また、万が一の病気やケガなどにより収入が減少することもあるでしょう。無理なく返済を続けられるように、将来のライフイベントにおける支出や収入の変化も考慮に入れて住宅ローンの借入金額を決めることが重要です。 自身に合った金利タイプを選ぶ 住宅ローンの金利タイプは、大きく変動金利と固定金利の2つに分けられます。変動金利は金利が低めに設定されていますが、将来金利が上昇して返済負担が増えるリスクがあります。 一方、固定金利は将来の金利上昇リスクを回避できますが、借入時の金利は比較的高めです。それぞれメリット・デメリットがあるため、比較検討したうえで自身に合った金利タイプを選択しましょう。 諸費用がかかることを考慮する 不動産を購入する場合、不動産価格以外にもさまざまな諸費用がかかります。具体的には、仲介手数料、事務手数料、登記費用、火災保険料、地震保険料などがあります。住宅ローンを契約する前に、諸費用がいくらかかるかを把握しておきましょう。 まとめ 年収1,800万円の世帯は、年収倍率が6倍以上ともなれば住宅ローンを1億円以上借りられます。しかし、将来のライフイベントや収入減少のリスクも考慮に入れて、無理のない返済計画を立てることが重要です。「借りられる金額」ではなく、「無理なく返済できる金額」を意識して住宅ローンを組むようにしましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35で住宅ローンを組みたいときはどこに相談する？選び方と注意点を解説 住宅ローンの選択肢として人気の高い「フラット35」。その魅力は長期固定金利で、将来の金利変動リスクを避けられる点にあります。しかし、具体的にどの金融機関や相談先を選べば良いのか、迷う方も多い...
住宅ローンの本審査がなかなか進まず、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。本審査の結果が遅れる理由を理解し、スムーズに進めるための対策を講じることで、融資実行までの時間を短縮できます。 この記事では、本審査の期間の目安や遅れる原因、対策について詳しく解説します。 住宅ローンの本審査とは？ 住宅ローンの本審査とは、金融機関に住宅ローンを正式に申し込むことで行われる最終的な審査です。この本審査に通過すると、住宅ローンを契約し、融資を受けることができます。 住宅ローン審査の流れ 住宅ローン審査の一般的な流れは以下のとおりです。 事前申し込み 事前審査 正式申し込み 本審査 契約締結 融資実行 一般的に住宅ローンの審査は、事前審査と、正式申し込み後に行われる本審査の2段階に分かれています。 事前審査は、申込者の年収や借入希望額、物件などの情報から、ローンを最後まで返済できるか金融機関が簡易的に確認します。一方で本審査は、申込者の返済能力や物件の担保価値を、より詳細な書類で金融機関や保証会社が厳密に審査します。 本審査に通過すると、金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、物件引き渡し日に融資が実行されます。 関連記事はこちら住宅ローンの審査基準は？通らない場合の対処法も紹介 住宅ローンの本審査期間の目安 一般的に、本審査の期間は1～2週間とされています。ただし、金融機関の審査体制や申込者の状況によっては、1か月以上かかる場合もあるため、事前に本審査の結果がでるまでの期間を確認しておくと安心です。 例えば、ネット銀行は審査スピードが比較的速い傾向があります。一方、大手都市銀行では審査がより慎重に行われるため、時間がかかる場合もあります。また、審査の混雑状況や書類の正確性も審査期間に影響するため、スムーズに進めるには事前の準備が重要です。 住宅ローンの本審査が遅れる主な理由 本審査が長引く原因として、主に以下のような理由が考えられます。 借入希望額が大きい 申込者の収入に対して借入希望額が高額な場合、金融機関は返済能力を慎重に評価するため、審査に時間がかかることがあります。特に、年収に対して借入額が高い場合は追加書類の提出を求められることもあり、審査が長引く原因となります。 申込者が集中している 不動産の購入の需要が高まる時期は、一般的に金融機関への申し込みが集中し、審査が通常よりも長引くことがあります。例えば、3月～4月は新生活シーズンであり、住宅ローン減税の適用期限も近づくので、金融機関の処理が遅くなることが考えられます。 完済時年齢が高い 住宅ローンの完済時年齢は一般的に75～80歳が上限とされており、完済時の年齢が高いほど金融機関は慎重な審査を行います。特に、定年後などの収入が不安定になる場面は、追加の審査が必要になることもあり、時間がかかる場合があります。 保証会社を利用している 保証会社を利用する場合、住宅ローンを申し込んだ金融機関に加えて保証会社の審査も必要となるため、審査期間が長くなることがあります。 保証会社は住宅ローンの返済が滞った場合のリスクを引き受ける役割があるため、審査基準が金融機関とは異なり、審査手続きが追加されることで本審査の時間が延びる場合があります。 関連記事はこちら住宅ローンの保証会社とは？役割や種類、利用時の注意点を解説 住宅ローンの本審査をスムーズに進めるためのポイント 本審査の期間を短縮するためには、以下の点を意識することが大切です。 提出書類の不備を防ぐ 必要書類に不備があると、金融機関から修正や追加提出を求められ、審査が長引く原因となります。特に、所得証明や勤務状況に関する書類が不備だった場合、再提出が求められ、審査が遅れることになります。事前審査の申告内容と本審査の提出書類に相違がないか確認し、事前にチェックリストを作成しておくと良いでしょう。 新たな借り入れや転職を控える 金融機関は、住宅ローンの審査において、他社の借り入れも含めて借入可能額を設定します。本審査中に新たな借り入れをして負債が増えてしまうと、金融機関からの評価が下がる場合があります。 また、金融機関は、住宅ローンの審査をする上で、申込者の収入の安定性を重視しています。本審査期間中に転職すると、事前審査時から前提条件が変わってしまうため、審査がやり直しになる場合もあります。 金融機関からの連絡に迅速に対応する 金融機関から確認の連絡や追加書類の提出依頼があった場合は、できるだけ速やかに対応することが大切です。金融機関への返信や書類の提出が遅れてしまうと、審査が中断し、結果として審査に時間がかかります。 金融機関からの連絡を見落とさないように、メールや電話はこまめにチェックすることを心掛けましょう。また、金融機関ごとに審査は異なるため、事前に審査の流れを確認し、必要な対応を把握しておくとスムーズに進められます。 まとめ 一般的に、住宅ローンの本審査期間は1～2週間が目安ですが、借入希望額の大きさや申込者の集中、完済時年齢の高さなどの原因で、審査結果が出るまでに時間がかかることもあります。 審査をスムーズに進めるためには、提出書類の不備を防ぎ、金融機関からの連絡に迅速に対応することが大切です。住宅ローンの本審査が遅いと感じたら、金融機関に進捗を確認し、必要な対応を早めに行うことを心がけましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 マイホーム購入の流れと押さえておくべきポイントを解説 マイホーム購入は、多くの人にとって人生で最も大きな買い物です。しかし、実際に「家が欲しい」と思っても、何から始めたらよいかわからないのではないでしょうか。入居してから後悔しないように、事前に...
一般的に金融機関で住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険（以下、団信）の加入を求められます。最近では、より手厚い保障を求めて「8大疾病保障特約」をつける人もいますが、どんな特徴があるのでしょうか。 この記事では、住宅ローン団信の8大疾病保障特約の必要性やメリット、加入時の注意点を解説します。 そもそも団信とは 一般的な団信（以下、一般団信）は、住宅ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になったときに、住宅ローンが完済される保険です。住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、保険金で住宅ローンが完済されるため、家族にローンの返済を残さずに済みます。 関連記事はこちら住宅ローンの団体信用生命保険とは？保障内容や特約を解説 8大疾病保障団信とは 8大疾病保障団信とは、一般団信に8大疾病を保証する特約をつけた団信を指します。8大疾病とは、3大疾病の「がん、急性心筋梗塞、脳卒中」と、5つの重度慢性疾患である「糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎不全」を指します。 8大疾病保障団信は、8大疾病に罹患して所定の状態が続くと、住宅ローン残高が保険金で完済されます。ただし、金融機関によって8大疾病の定義や保障内容が異なることもあるため、事前に確認しておくことが大切です。 8大疾病保障特約の必要性 厚生労働省の人口動態統計によると、老衰を除くと、がん、心疾患、脳血管疾患が死因上位3つで、全体の45.6％を占めています。また、腎不全も9番目に位置しています。 一般的に、年齢が高くなるにつれて糖尿病や高血圧といった慢性疾患を患う可能性は高くなるといわれております。より手厚い保障を確保したい人や完済時年齢が比較的高い人は、8大疾病保障特約を検討するとよいかもしれません。ただし、保障を充実させるとその分保険料も高くなるので注意が必要です。 令和5年の日本人の上位10位の死因および一般的な三大疾病特約、および八大疾病特約の保障の対象かどうかは下表のとおりです。 死因 三大疾病 八大疾病 死亡総数に占める割合 悪性新生物（がん）〇〇24.3％ 心疾患〇〇14.7％ 老衰ーー12.1％ 脳血管疾患〇〇6.6％ 肺炎ーー4.8％ 誤嚥性肺炎ーー3.8％ 不慮の事故ーー2.8％ 新型コロナウイルス感染症ーー2.4％ 腎不全ー〇1.9％ アルツハイマー病ーー1.6％ 出典）厚生労働省「令和５年（2023）人口動態統計（確定数）の概況」を基に筆者が作成 8大疾病保障団信のメリット 8大疾病保障団信には、以下のようなメリットがあります。 離職・休職の収入減に備えられる 一般的に、住宅ローンは返済期間が長期にわたります。住宅ローンを借りた後に収入や生活環境が変化する可能性もあるため、返済できるか不安を感じる人もいるでしょう。また、8大疾病のいずれかに罹患して長期療養が必要になった場合、離職や休職をせざるを得なくなり、収入が途絶える恐れがあります。 一般団信に8大疾病保障特約をつけておけば、所定の条件を満たすと住宅ローンの残債が完済されるため、治療に専念できる環境が整い、精神的な負担も軽減されるでしょう。 医療保険やがん保険では不足する保障をカバーできる 民間の医療保険やがん保険は、手術や入院、通院などの医療費をカバーすることを主目的としています。一時金や入院給付金などを受け取れますが、住宅ローンの返済は保障されません。 8大疾病保障団信に加入すれば、病気による経済的なリスクに対して、より手厚い保障を受けることが可能です。 8大疾病保障特約付き団信に加入する際の注意点 8大疾病保障団信に加入する場合は、以下の点に注意が必要です。 保障を受けるための条件を理解する 8大疾病のいずれかに罹患したとしても、すぐに団信の保障が開始されるわけではありません。例えば、「所定の状態が60日継続したとき」のように、疾病ごとに保障内容が定められています。 また、団信を契約後、一定期間は保障対象とならない免責期間が設けられていることもあります。契約前に、保障を受けるための条件を把握しておきましょう。 特約によって返済額がいくら変わるかを確認する 一般団信に8大疾病保障特約をつけると、その分保険料が発生します。一般的には、住宅ローンの金利に上乗せするかたちで支払うことになります。毎月の返済額や総返済額への影響を確認しておくことが大切です。また、団信で上乗せされる金額と一般的な医療保険等で備える場合とで、どれくらいの差があるかまで確認しておくといいでしょう。 病歴や通院歴を正しく告知する 8大疾病保障団信は、一般団信に限らず、年齢などの申し込み要件が定められています。そのため、団信に加入するためには、病歴や通院歴などを保険会社に告知して審査を受ける必要があります。告知漏れや虚偽の申告があると、告知義務違反となって万が一のときに保障を受けられないリスクがあるので、正確な告知を心掛けましょう。なお、病歴や年齢によっては加入できない場合があります。 まとめ 住宅ローンの団信に8大疾病保障特約をつけることで、死亡や所定の高度障害状態だけでなく、がんをはじめとする幅広い病気に備えることができます。ただし、一般的な住宅ローンの金利に上乗せするかたちで保険料が発生することに注意が必要です。 長期のローンを組む場合や健康に不安がある方は、経済的なリスクを軽減する手段として8大疾病保障団信を検討してみてはいかがでしょうか。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 団信が受け取れない理由は？加入前に知るべきポイントと対処法 一般的に金融機関で住宅ローンを組む際は、団体信用生命保険（以下、団信）の加入を求められます。団信に加入すれば、万が一のときに住宅ローンの残債を肩代わりしてもらえるのが魅力です。ただ、中には「...
一般的に金融機関で住宅ローンを組む際は、団体信用生命保険（以下、団信）の加入を求められます。団信に加入すれば、万が一のときに住宅ローンの残債を肩代わりしてもらえるのが魅力です。ただ、中には「保険金が受け取れなかった」というケースもあります。 この記事では、団信の保険金が受け取れない理由や団信加入時に確認しておきたいポイント、団信の保険金が受け取れなかったときの対処法について解説します。 団体信用生命保険の保障内容 団信とは、加入者が死亡または所定の身体障害状態になった場合に、住宅の持分や返済割合などにかかわらず、以後の住宅ローンの返済が不要となる生命保険です。この仕組みにより、遺された家族は住宅ローンの返済を気にすることなく生活を続けることができます。 団信の基本保障は「死亡」および「高度障害状態」です。最近では３大疾病（がん・心筋梗塞・脳卒中）なども保障するタイプもあります。団信加入には保険会社の審査があり、健康状態などの告知が必要です。 関連記事はこちら住宅ローンの団体信用生命保険とは？保障内容や特約を解説 団体信用生命保険が受け取れない理由 団信は生命保険の一種であるため、一定の条件を満たさないと保険金は受け取れません。ここでは、団信で保険金が支払われない主な理由を紹介します。 保険金の支払事由に該当しなかった 団信には、保険金が支払われる条件が定められています。例えば、事故によって障害が残ったとしても、保険会社が定める高度障害状態に該当しないと判断された場合や、病気でも所定の状態にならなければ保障対象とならない場合など、支払事由に該当しないと保険金は受け取れません。 病歴や通院歴を正確に告知していなかった 団信に加入する際は、健康状態に関する告知が義務付けられています。例えば、がん治療で通院していることを告知せずに加入し、加入後にそのがんが原因で死亡した場合や、申し込みの段階で、病歴や通院歴、服薬状況などを正確に告知していなかった場合は、告知義務違反と判断されて、保険金が受け取れないことがあります。 住宅ローンを滞納していた 一般的に、住宅ローンを滞納して保証会社などの第三者が、ローンを滞納している債務者に代わって金融機関に一括返済する、いわゆる代位弁済の手続きが始まると団信は解約となります。団信が解約されたタイミングで、支払事由に該当する事案が発生したとしても保険金を受け取れなくなってしまいます。 関連記事はこちら代位弁済とは？仕組みや流れ、考えられるリスクについて解説 金融機関に保険金請求をしていなかった 団信の保険金は、死亡や高度障害状態になった場合に自動的に受け取れるものではありません。保険金を受け取るには、契約者自身または遺族が金融機関に対して保険金の請求手続きを行う必要があります。 保険金を請求する際は、医師の診断書など所定の書類を準備して金融機関で手続きを行います。万が一のときは、金融機関に連絡し手続きの方法や流れを確認するようにしましょう。 団体信用生命保険の加入時に確認しておきたいポイント 団信のトラブルを未然に防ぐために、団信加入時に以下のポイントを確認しておきましょう。 保険金の支払条件に問題はないか 保険金が支払われる条件は、保険会社や商品によって異なります。加入時に死亡や高度障害状態の定義、3大疾病などの特約や保障範囲、給付条件などを確認しましょう。特に高度障害状態については、認定基準が細かく定められている場合があるので注意が必要です。責任開始日（保障が始まる日）や免責期間（保険金の支払いが免除される期間）なども把握しておきましょう。 関連記事はこちらフラット35の新機構団信と一般団信の違いとは？保障内容と３大疾病保障について解説 健康状態を正しく告知しているか 前述の通り、健康状態を正しく告知しないと告知義務違反と判断され、保険金が受け取れない場合があります。病歴や通院歴、服薬状況などの告知事項はもれなく、正確に告知することを心掛けましょう。告知すべきか迷う項目がある場合は、自己判断せずに金融機関や保険会社に相談することが大切です。 住宅ローンを無理なく支払い続けられるか 住宅ローンの滞納を続けると、団信が解約されて保障を受けられなくなる恐れがあります。将来にわたって住宅ローンを無理なく払い続けられるか、団信加入前に資金計画を立てることが重要です。 団体信用生命保険の保険金が受け取れないときの対処法 万が一、団信の保険金が受け取れなかった場合は、状況に応じて以下の対処法を検討しましょう。 住宅ローンの返済を続ける 団信未加入で住宅ローンの完済前に契約者が亡くなった場合、融資された住宅を相続人が債務を引き継ぐことになります。債務が引き継がれた相続人は、今後の自身の収入や財産状況を整理し、返済を続けることが可能かを検討しましょう。返済が苦しい場合は、金融機関に返済計画の見直しや借り換えなどの対応を相談するのも一つの方法です。 任意売却をする 契約者が亡くなり、住宅ローンを引き継いだが支払い続けるのが難しい場合は、任意売却で住宅を売却する方法もあります。任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、債権者と債務者の間で同意して担保不動産を売却することです。競売に比べて、市場価格に近い値段で売却できる可能性があります。 関連記事はこちら競売を回避する「任意売却」とは？注意点や流れを解説 まとめ 団信に加入すれば、契約者に万が一のことがあった場合は保険金で住宅ローンが完済されます。ただし、状況によっては保険金が受け取れないこともあります。団信加入時には支払条件や告知事項をしっかりと確認し、無理のない返済計画を立てることが重要です。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンを滞納したらどうなる？対処法も併せて解説 収入の減少や、まとまった支出の発生で、住宅ローンが払えなくなってしまう人もいるでしょう。住宅ローンを滞納すると、自宅が競売にかけられる恐れがあります。住宅ローンの返済が苦しいと感じたら、なる...
1つの不動産を複数人で所有しているときに、各所有者が持つ所有権の割合を「持分」といいます。不動産担保ローンは、自分の持分だけを担保に融資を受けることはできるのでしょうか。この記事では、不動産担保ローンが持分のみで借りられるのか、また、特殊な不動産に対する融資が可能かどうかについて解説します。 自分の持分だけを担保にした不動産担保ローンは難しい 不動産担保ローンは、土地や不動産、マンションなどの不動産を担保に借り入れができるローンです。金融機関によっては、本人が所有する不動産だけでなく、家族や法人名義の不動産を担保にすることも可能です。しかし、共有名義の不動産について、自分の持分だけを担保にした融資を取り扱う金融機関は限られます。 「自分の持分だけを担保にした融資」とは、例えば、戸建て住宅を夫婦で二分の一ずつ所有している場合に、夫婦のどちらか一方のみの持分を担保とした借り入れを指します。 自分の持分だけを担保にした不動産担保ローンが難しい理由 金融機関が融資の際に担保提供を求めるのは、融資金が未回収となるリスクに備えるためです。不動産担保ローンの場合、金融機関は担保不動産に抵当権を設定します。これにより、万が一債務者がローンを返済できなくなった場合に、金融機関が担保不動産を競売にかけて、売却代金から優先的に弁済を受けられます。 しかし、担保不動産が共有名義であり、一方の持分のみを担保に融資を行う場合、その持分単独では不動産全体を処分できないため、融資金の回収リスクが高まります。そのため、多くの金融機関では持分のみを担保とした不動産の取り扱いに対応していません。なお、共有名義人全員が担保提供をする場合は、一人で所有する不動産を担保にする場合と同等に評価されることが一般的です。 関連記事はこちら抵当権とは？根抵当権との違いや設定・抹消登記について解説 不動産担保ローンでの特殊な不動産の融資可否 持分のほかに、一般的には「売却するのが難しい」といわれる特殊な不動産を担保にローンを組めるか気になる人もいるでしょう。 ここでは、「既存不適格建築物」「借地権付建物」「再建築不可」「市街化調整区域」の4種類の不動産について、不動産担保ローンの融資可否を紹介します。なお、あくまでも一般的な傾向であり、金融機関によって審査基準が異なる点には注意が必要です。 既存不適格建築物 既存不適格建築物とは、新築時には当時の法律に適合していたものの、その後の法改正などの影響で現在の基準に適合していない不動産をいいます。例えば、建築当時は問題なかったが、法改正により建ぺい率や容積率がオーバーしているケースが考えられます。 不適格という言葉が入っていますが、あくまでも現行法の基準を満たしていないという意味であり、違法な不動産ではありません。ただし、建て替える場合は現行法に適合させる必要があるため、現在と同じ不動産を建てることはできません。また、現行法に適合している不動産に比べると、金融機関の担保評価は低い傾向にあります。 既存不適格建築物は建築時には適法であった不動産であり、違反建築物ではないため、不動産担保ローンの融資対象となりますが、金融機関によっては取り扱い対象外の可能性もあります。 借地権付建物 借地権とは、不動産を建てるために一定期間にわたって土地を借りる権利のことです。一般的な不動産は、土地と建物をセットで取得します。一方で、借地権付建物とは、建物は自分の所有物ですが、土地の所有権は他人（地主）にある状態です。住宅ローンの場合、通常は土地と建物を一緒に担保とするため、借地権付建物では借り入れが難しくなります。 審査が柔軟な金融機関であったとしても、地主（借地権者）の同意の有無、借地権の残存期間などによって融資可能か判断されます。借地権付建物であっても融資を受けられる可能性はあるため、まずは不動産担保ローンを提供する金融機関に相談してみるとよいでしょう。 再建築不可 再建築不可とは、現在建てられている不動産を解体して更地にすると、新たな不動産を建てられない土地のことです。再建築不可の不動産は、主に都市計画法における都市計画区域や準都市計画区域にあります。これらの区域では、建築基準法で「幅が4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない」という接道義務があり、基準を満たさないと新たに建物を建てることができません。 再建築不可の不動産は流通性が著しく劣るため、資産価値が低くなってしまいます。一般的には、再建築不可の不動産を担保に不動産担保ローンを借り入れることは難しいでしょう。 関連記事はこちらセットバックとは？2項道路や接道義務について徹底解説！ 市街化調整区域 市街化調整区域は、都市計画法において「市街化を抑制すべき区域」と定義されており、原則として新たな開発行為や住宅の建築は制限されています。既存の建物を建て替える場合や用途を変更する場合には、自治体の許可が必要となることがあります。 このような制限があるため、市街化調整区域の不動産は担保評価が低くなりやすく、不動産担保ローンの審査が厳しくなる傾向があります。 関連記事はこちら市街化区域とは？市街化調整区域との違いを解説 まとめ 不動産担保ローンは、共有名義の不動産について、自分の持分だけを担保に融資を受けることは可能ですが、対応している金融機関は限られています。ただし、共有者全員が担保提供する場合は、通常の不動産担保ローンが利用可能です。自分の持分を担保に不動産担保ローンで借り入れをしたい場合は、金融機関に申し込む前に共有者同士で十分に話し合いましょう。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 無料相談をしてみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンの担保評価額を解説！いくら借りられるかの目安を知る方法とは？ 不動産担保ローンの利用を検討する際、自分がいくら借りられるのか、気になる人もいるでしょう。自分がいくら借りられるかの目安を知るために重要なのが、担保とする不動産の評価である「担保評価額」です...
