住宅ローンの「10年固定金利期間選択型(当初固定金利型)」は、当初10年間の返済額が確定する安心感がある一方、11年目以降の金利タイプや適用金利などの契約条件が見直されるタイミングを迎えます。特に金利上昇局面においては、固定期間終了後の適用金利や毎月の返済額がどのように変化するのかを正確に把握し、対策を講じることが重要です。 この記事では、10年固定期間終了時に発生するリスクと、住宅ローン契約者が取るべき4つの選択肢、そして結論を導くための判断フローについて専門的な視点から解説します。内容を把握することで、ご自身の契約内容に応じた最適な見直し手順が理解でき、総支払額の軽減やリスク管理に向けた具体的なアクションを起こせるようになります。 【本記事の結論(要約)】 判断基準は総支払額：10年固定期間終了時の選択肢は「既存借入先か新規借入先か」「変動か固定か」の掛け合わせによる4プランに大別され、これらを借換費用含めた総支払額で比較することが重要 既存借入先における見直しの限界：既存借入先の基準金利からの金利引き下げ交渉は実務上困難なケースが多く、新規借入先への借り換えシミュレーションも含めた見直しを実施 10年固定期間終了時における4つの選択肢と検討の方向性 10年固定金利期間選択型の住宅ローン契約者が10年固定期間終了時に取れる選択肢は、「既存借入先での継続」「新規借入先への借り換え」「変動金利の選択」「固定金利の選択」の組み合わせによる4プランに大別されます。 まずは自身の金利リスク許容度に応じて金利タイプの選択を固め、既存借入先の切り替え条件と新規借入先への借り換えシミュレーションを比較することが最適解を導く流れです。 10年固定期間終了時における4つの選択肢 10年固定期間終了時における選択肢は以下の4つに大別されます。 既存借入先での継続 新規借入先への借り換え 変動金利 ①既存先で変動金利への切り替え 特段の手続きをしない場合の基本ルート ②新規借入先で変動金利を選択 固定金利 ③既存先で固定金利期間選択型を再選択 手続きが必要(手数料を要することもある) 契約内容や返済遅延などにより選択不可 のこともある 固定金利期間選択型(5年間や10年間など) となり全期間固定型の選択は原則不可 ④新規借入先で固定金利を選択 固定金利期間選択型もしくは 全期間固定型を選択可能 既存借入先との契約内容によっては、金利タイプの選択が不可能な場合もあるため、事前に契約書を確認し、可能な選択肢を把握する必要があります。また、新規借入先への借り換えは、新規借入先での借換審査が必要となり、借換に伴う事務手数料も発生します。 最適な選択を導くための判断の流れと手順 これら4つの選択肢から最適なプランを絞り込むための実務的な判断フローは以下の通りです。 ステップ1：金利タイプのスタンス決定(変動 or 固定) 自身の金利リスク許容度(将来の金利上昇に家計が耐えられるか)を基準に判断します。 目先の返済額を抑えたい、金利上昇時は繰上返済で対応可能 ⇒「変動金利」を主軸に検討 将来の金利上昇リスクを完全に遮断し、家計の安定を重視したい ⇒「全期間固定型」を主軸に検討 子育て期など当面の返済額を確定させ、終了後は借換などで柔軟に対応したい ⇒「固定金利期間選択型」 関連記事はこちら【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 ステップ2：既存借入先の条件確認と借換シミュレーション 「変動か固定か」の方向性を決めた上で、既存借入先と新規借入先の負担額を試算します。 既存借入先：11年目以降の適用金利(引下げ幅縮小後の金利)を確認 新規借入先：表面金利に加え「借換費用」を算出 ステップ3：借換費用込みの「総支払額」で最終決定 ステップ2で揃えた情報をもとに、具体的な選択を決定します。新規借入先の「表面金利の低さ」だけで決断せず、「総返済額＋借換費用」の合計値である「総支払額」でのフラットな比較検証が不可欠です。 10年固定期間終了に伴う「11年目のリスク」 上記のような選択肢を比較検討し始める前に、そもそも「なぜこのタイミングで対策を講じる必要があるのか」という背景を正しく把握しておく必要があります。 10年固定金利期間選択型の期間終了後は、当初契約時に比べて金利引下げ幅(優遇幅)が縮小する契約も多く、適用金利が上昇する構造的なリスクが存在します。さらに、変動金利へ移行する際には、返済額の急激な変化を抑える「5年ルール」や「125%ルール」が適用されないケースが一般的であるため、事前の資金計画の確認が不可欠です。 11年目以降の「金利引下げ幅の縮小」と適用金利上昇のメカニズム 住宅ローンの適用金利は、「市場金利」をベースに各金融機関が設定する「基準金利」から「金利引下げ幅(優遇幅)」を差し引いて算出されます。 <住宅ローン適用金利決定イメージ> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 10年固定金利期間選択型の場合、当初の10年間のみ大きな金利引下げ幅(優遇幅)が適用され、11年目以降は金利引下げ幅(優遇幅)が縮小する契約が一般的です。 例えば、当初10年間の金利引下げ幅(優遇幅)が▲1.2%であったのに対し、11年目以降が▲0.9%に縮小する契約の場合、基準金利が変動しなくても適用金利は0.3%分上昇します。さらに、固定期間終了時に市場金利が上昇し基準金利そのものが引き上げられていた場合、金利引下げ幅(優遇幅)の縮小と相まって適用金利はさらに高くなります。 変動金利移行時における5年ルール・125%ルールの非適用リスク 10年固定期間終了後に変動金利へ移行する場合、切り替えのタイミングでは「5年ルール(5年間は毎月返済額を据え置く)」および「125%ルール(見直し後の毎月返済額を前回の1.25倍までとする)」が適用されない(特約により除外)契約が一般的です。 ※変動金利へ移行した後において「5%ルール」「125%ルール」が適用されるかどうかは金融機関によって対応が分かれるため、事前に「金利特約書」や「商品概要説明書」で確認する必要があります。 したがって、固定期間終了後に変動金利へ切り替わるタイミングで市場金利が高騰していた場合、11年目以降の毎月返済額が増加するリスクがあります。ただし、金融機関や住宅ローン商品によっては独自の緩和ルールを設けている場合もあります。 関連記事はこちら住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 【早見表】適用金利の上昇による毎月返済額シミュレーション 以下は、10年固定金利期間選択型で3,000万円を借り入れ、11年目以降に変動金利プランに切り替え、変動金利の適用金利が上昇した場合の毎月返済額の増加額を試算したシミュレーションです。 <試算条件> 当初借入金額：3,000万円 当初金利タイプ：10年固定金利期間選択型 当初の適用金利：年1.0% 返済期間：35年(11年目以降当初プランの切り替え) 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 切替金利タイプ：変動金利(11年目の適用金利は以下のとおり) 10年固定期間終了時の残高：約2,247万円 適用金利 毎月返済額 11年目の 毎月返済増加額 1.0%(当初10年間) 84,685円 - 1.5%(以下、11年目) 89,868円 5,183円 2.0% 95,242円 10,557円 2.5% 100,807円 16,122円 3.0% 106,558円 21,873円 3.5% 112,493円 27,808円 4.0% 118,608円 33,923円 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて住まいとお金の知恵袋編集部試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※変動金利への切り替えとなるため、その後の金利見直しのタイミングで毎月返済額がさらに変動する可能性があります。 このように、ご自身の借入残高と残存期間に応じた正確なシミュレーションを行うことが、無理のない資金計画を立てる第一歩となります。 既存借入先との金利引下げ相談における留意点 11年目以降に発生するリスクを知ると、「まずは既存借入先に金利の据え置きや引き下げを相談できないか」と考える人もいます。10年固定期間終了時に既存借入先へ金利引き下げを相談することは可能ですが、金融機関にとって、契約後に金利引下げ幅を拡大することは当初想定していた利ざや(収益)を削ることを意味するため、条件変更が認められるケースは限定的と考えられます。 既存借入先の条件確認に加え新規借入先への借り換えの事前検討 既存借入先との条件確認や相談だけで見直しを終わらせず、新規借入先の借換条件も併せて確認することで、負担額を抑えられる選択肢が見つかる可能性があります。金融機関の中には借換専用の住宅ローン商品として、競合他社への対抗プランや独自の引下げ金利を設定しているケースもあります。 ただし、借り換えには、事務手数料(借入額の2.2%など)や保証料、抵当権設定のための登録免許税、司法書士報酬などの費用が別途発生します。これらの借換費用を上回る軽減効果があるかを検証する必要があります。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えの手数料・諸費用はいくら？費用対効果の考え方と注意点 4つの選択肢におけるメリット・デメリットの徹底比較 既存借入先との交渉の難しさを踏まえ、10年固定期間終了時における4つの選択肢それぞれのメリット・デメリットを徹底比較し、自衛の策を練る必要があります。 これら4つの選択肢は、「目先の返済額を抑える(変動金利)」か「将来のリスクを遮断する(固定金利)」かによって、メリット・デメリットが大きく異なります。ステップ1で想定したご自身のスタンスに合わせて、既存借入先と新規借入先のどちらが有利かを精査する必要があります。 「変動金利」を選択する場合の既存・新規借入先プランの比較 変動金利が固定金利よりも金利水準が低く、目先の毎月返済額を可能な限り低く抑えたい場合、既存借入先での「変動金利への切り替え(選択肢①)」または新規借入先への「変動金利での借り換え(選択肢②)」を比較します。 既存借入先での切り替え(①)は、事務手数料などの費用が原則として発生せず、手続きの手間が比較的簡単な点が最大のメリットです。 一方、新規借入先への借り換え(②)は、金融機関が競合他社への対抗プランとして提示している「当初引下げ幅が大きい適用金利」を設定しているため、仮に借り換えに伴う数十万円規模の借換費用を一時的に支払ったとしても、毎月返済額に加え総支払額は削減できる可能性があります。 ただし、どちらのプランであっても変動金利タイプのため将来的な金利上昇により返済額が増加する恐れがある点に留意が必要です。 「固定金利」を選択する場合の既存・新規借入先プランの比較 将来の市場金利の上昇リスクを抑え、家計の安定を重視したい場合、既存借入先での「固定金利の再選択(選択肢③)」または新規借入先への「固定金利での借り換え(選択肢④)」を比較します。 既存借入先での固定金利の再選択(③)は、数千円〜数万円程度の取扱手数料のみで再度固定金利(3年、5年、10年など)を組めるため、借り換えた場合と比べ費用を抑えられる点がメリットです。 ただし、「全期間固定金利」への切り替えは原則不可であり、加えて固定金利の適用は所定の期間のみとなるため希望の期間でローンを組めないこともあります。また、借入先の「金利特約書」の規定により、過去に返済遅延がある場合などは固定金利を再選択できないこともあります。 これに対し、新規借入先への借り換え(④)は、フラット35などの「全期間固定金利」を選択することで完済までの金利変動リスクを完全に排除できる点がメリットです。ただし、借換費用を負担する必要があります。 また、現在の市場金利環境や金融機関の動向から固定金利は変動金利より当初の金利水準が高くなりやすく、目先の毎月返済額が増加する点がデメリットです。 関連記事はこちら2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 手元資金を活用した「一部繰り上げ返済＋借り換え」による総支払額圧縮 変動・固定どちらの金利タイプを選ぶ場合でも、手元資金に余裕がある場合は、「一部繰り上げ返済」を組み合わせることで、それ以降に発生する利息を削減できます。また、事務手数料率などは借入額をベースに決まることもあるため、元本が減ることで借換費用の削減効果も期待できます。 ただし、手元資金を減らしすぎると急な出費などに対応しにくくなるため、当面の生活費や余裕資金を確保したうえで、無理のない範囲で繰り上げ返済を実施することが大切です。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えシミュレーション | 金利上昇局面における「変動」と「固定」の比較 10年固定期間終了に向けた具体的な事前準備とシミュレーション手法 金利タイプや借り換えのメリット・デメリットを理解した後は、「我が家にとっての最適解」をシミュレーションし、実行に移すステップへと進みます。固定期間終了の間際になって慌てないためには、終了の数ヶ月前から現在の契約内容を正確に整理し、見直しに着手する必要があります。 商品概要説明書や金利特約書に基づく契約内容の正確な把握 最初に行うべきアクションは、「11年目以降の適用金利と返済額がどうなるか」の正確な把握です。借入先から定期的に送付される「返済予定表(残高証明書)」や契約時の「商品概要説明書」「金利特約書」などを確認し、以下の3点を洗い出します。 11年目以降の選択できる金利タイプと金利引下げ幅(優遇幅) 10年固定期間終了時点の住宅ローンの残存期間と借入残高 変動金利切替時における独自の緩和措置の有無、および制限条項 これらを整理することで、対策を講じるべき基準が明確になります。 適用金利と借換費用を含めた総支払額での比較 新規借入先への借り換えを検討する際は、提示されている適用金利の低さだけで判断せず、総支払額(総返済額＋借換費用)で比較する必要があります。各金融機関のWebサイトにあるシミュレーションツールなどを活用し、「既存借入先で継続した場合の総支払額」と「新規借入先へ借り換えた場合の借換費用込みの総支払額」を比較検討してください。 まとめ 「住宅ローン10年固定金利期間選択型(当初固定金利型)」の固定期間終了後は、金利引下げ幅の縮小や変動金利切替時における「5年ルール」「125%ルール」の非適用など、返済負担や金利リスクが大きく変化する転換点となります。近年のような金利上昇局面においては、事前の情報収集とシミュレーションが今後の家計を大きく左右します。 まずは固定期間終了の前から余裕をもって、自身の金利リスク許容度に応じて「変動金利型」「全期間固定型」「固定金利期間選択型」のうち、どの金利タイプを選ぶかのスタンスを固めましょう。 その上で、「既存借入先での継続」と「新規借入先への借り換え」の双方からアプローチする4つの選択肢を徹底比較し、具体的なアクションを開始することが、最適な住宅ローン戦略を実現するための鍵となります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの本審査は複数の金融機関に申し込める？メリット・デメリットを解説 住宅ローンの審査に申し込んでも、必ずしもその金融機関で借りられるとは限りません。「1社だけの申し込みでは不安…」と感じる人もいるでしょう。実は、住宅ローンの本審査は複数の金融機関に申し込むこ...
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年7月金利は3.14%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年7月金利を3.16%～3.26%と予想し、3.14%となり予想レンジから外れる結果となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した2026年8月の【フラット35】金利予想の結論をお伝えします。 2026年8月【フラット35】金利予想 予想レンジ：3.21%～3.32% 傾向：上昇 要因：新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大、逆ザヤの縮小 政府の「骨太の方針」をめぐる報道を受け、財政規律の後退や日銀の利上げが遅れることへの懸念から国債が売られ、6月末から7月にかけて新発10年国債利回りは上昇しました。その後、財務大臣から日銀の独立性を尊重する発言もあり、新発10年国債利回りは低下しましたが、機構債の発行条件が決まる時点では、前月よりもおおむね0.1ポイント高い水準となりました。 さらに、機構債の表面利率を決めるもう一つの要素である「ローンチスプレッド」も、ここ数か月にわたって拡大を続けています。これは、機構債を購入する投資家が、より高い上乗せ利回りを求める傾向が強まっているということを意味します。 加えて、住宅金融支援機構(以下、機構)はここ数か月、【フラット35】金利を機構債表面利率より低く抑える「逆ザヤ」を縮小させています。逆ザヤの縮小は、【フラット35】金利の上昇要因となります。 新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大および逆ザヤの縮小傾向を踏まえ、8月の【フラット35】金利は上昇すると予想します。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の現状について解説します。 2026年8月の【フラット35】金利は3.29%に決定しました（更新日：2026年8月3日）。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】2026年7月金利予想の結果と検証 2026年7月の金利決定結果(3.14%) 2026年7月の【フラット35】金利は前月から0.07ポイント低下の3.14%に決定し、6月下旬での予想レンジ(3.16%～3.26%)を下回る結果となりました。この予想は、機構債表面利率の0.11ポイント低下および直近の「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の縮小傾向を加味したものでした。 しかし、実際にはこの逆ザヤ縮小が想定よりも抑制され、【フラット35】金利は0.07ポイントの低下となりました。また、6月24日には、通常の月次MBSとは調達スキームが異なるE55債の発行条件も決定され、表面利率は2.61%となりました。通常の月次債よりも低利率の資金調達となるＥ55債の発行は【フラット35】金利を抑制する要因になり、機構の調達環境を見るうえでの補足材料になります。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。つまり、金利予想において最も重要なのは、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ)の動向です。 金利上昇に加えて縮小する逆ザヤ 2026年5月まで新発10年国債利回りは上昇トレンドにあり、これに連動して機構債の表面利率も大きく上昇しました。その間【フラット35】の金利上昇は、機構債表面利率の上昇幅に比べ抑えられる場面がありました。結果として、過去13か月連続で【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回る「逆ザヤ」状態が維持されました。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しました。しかし、3月以降は縮小に転じ、7月時点では0.07ポイントまで縮小しています。逆ザヤはまだ残っているものの、解消に近づいている状況です。 ここまでの推移を踏まえ、機構は逆ザヤを段階的に縮小し、機構債表面利率に近い水準へ【フラット35】金利を戻す動きが見られます。 ここまでの推移を踏まえ、次のようなシナリオが想定されます。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 3月から逆ザヤから利ザヤへの正常化に舵を切る段階 ただし、急激な金利上昇を避けるため、逆ザヤ縮小のペースに調整が入る可能性もある 機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年8月金利予想 2026年6月から7月にかけて、新発10年国債利回りは2.62%から2.71%(※)へ、0.09ポイントの上昇となりました。さらに、ローンチスプレッドも0.59%から0.61%へ0.02ポイント拡大しています。これに伴い、機構債表面利率は3.21%から3.32%へと0.11ポイント上昇し、2026年6月と同じ利率となりました。 さらに逆ザヤから利ザヤへ推移していくペースを加味した、8月の【フラット35】金利予想の詳細は以下のとおり2つのシナリオが予想されます。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移(直近3か月)と2026年7月予想 2026年5月 2026年6月 2026年7月 2026年8月 千日太郎の予想 【フラット35】の金利(※) 2.71% 3.21% 3.14% 3.21%～3.32%※8/3発表の金利は3.29%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：2026年6月と同じ0.11ポイントの逆ザヤを設ける場合(予想金利：3.21%) 予想下限金利の3.21%は、機構債表面利率3.32%に対して、2026年6月と同じ0.11ポイントの逆ザヤを設けるシナリオです。 国民の住生活を支える公的使命を持つ機構としては、調達金利が上昇した局面であっても、直ちに金利を引き上げずに利用者負担を見ながら段階的に正常化を進める可能性があると考えます。 そのため、機構債表面利率が同じであった6月にならい、0.11ポイントの逆ザヤを設け、8月の【フラット35】金利を6月と同じ3.21%に抑える可能性があるとみています。 シナリオ②：逆ザヤをゼロとし、機構債表面利率と同じ水準にする場合(予想金利：3.32%) 予想上限金利の3.32%は、逆ザヤを設けず、機構債の表面利率をそのまま【フラット35】金利へ反映するシナリオです。 機構が逆ザヤの解消を優先する場合、8月の【フラット35】金利は機構債表面利率と同じ3.32%になる可能性があります。 ここ数か月、逆ザヤは縮小してきました。また、ローンチスプレッドが上昇を続けていることから、機構債を購入する投資家は、より高い利回りを求めていることが分かります。ローンチスプレッドは機構債の需給や市場環境など複数の要因によって変動しますが、直近では上昇傾向が続いており、現時点ではこれが反転する材料にも乏しいことから、当面は高い水準で続くとみています。 この傾向を踏まえると、機構が再び大きな逆ザヤを設ける余地は限られており、3.32%まで上昇するシナリオも想定しておく必要があります。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4か月) 主要データ(2026年7月17日時点) 機構債発表日 2026年4月17日 2026年5月21日 2026年6月19日 2026年7月17日 機構債の表面利率(※1) 2.97% 3.32% 3.21% 3.32% 新発10年国債利回り(※2) 2.42% 2.74% 2.62% 2.71% ローンチスプレッド(※1) 0.55% 0.58% 0.59% 0.61% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 政府の「骨太の方針」をめぐる報道を受け、財政悪化への懸念から国債が売られ、新発10年国債利回りは上昇し、前月と比べると0.1ポイントほど高い水準となっています。 また、機構債の表面利率を決めるローンチスプレッドも、ここ数か月にわたって上昇を続けています。長期金利の上昇とローンチスプレッドの拡大が重なり、最新の機構債表面利率は3.32%となりました。 機構が6月と同じ0.11ポイントの逆ザヤを設ければ、8月の【フラット35】金利については3.21%となります。一方、逆ザヤをゼロとし、機構債の表面利率をそのまま反映すれば3.32%となります。いずれのシナリオでも7月の3.14%から上昇するとみています。 住宅ローンの決定は金利を当てるマネーゲームではなく、生活を守るための長期のプロジェクトです。重要なのは最終的な損得ではなく、金利が変動しても生活を安定して維持できるかどうかです。金利水準だけでなく複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年7月17日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
離婚協議において、頭を悩ませる問題の一つがマイホームの扱いです。特に、住宅ローンが残っている家の場合は、金融機関との契約や権利関係の整理が複雑です。 大きな環境変化を迎える中で、「子どもの学校や生活環境に負担をかけたくない」「今の家にそのまま住み続けたい」と希望する人は多数存在しますが、夫婦間の話し合いだけで約束を済ませてしまうのは危険です。 この記事では、金融・不動産実務の観点から、離婚後も住宅ローンが残る家に妻が安心して住み続けるための具体的な選択肢と手続きを解説します。 【本記事の結論(要約)】 放置リスクの回避：住宅ローンの名義や権利関係を整理せず夫が退去すると、金融機関への契約違反となり、一括返済や退去を迫られる恐れがあります。 現状把握の徹底：解決策を検討する前に、「権利関係(名義)」「住宅ローン残債」「不動産価値」の3点の確認が必須です。 状況に応じた3つの選択肢：居住継続の手段は「妻の単独名義化」「夫名義での賃貸借契約の締結」「リースバックの活用」の3つに大別されます。 専門家への相談：安全な権利移行とトラブル防止のため、不動産会社や金融機関、弁護士・司法書士への段階的な相談が不可欠です。 離婚後の住宅ローン残存による課題とリスク 住宅ローンは原則として、契約者本人が居住することを契約・融資の条件にしています。離婚に伴い「誰のものか」「誰が住むのか」「誰が支払うのか」など所有者、居住者、債務者が変わることで、以下のようなリスクが生じます。 所有者と債務者の不一致による問題 住宅ローン契約の前提として、金融機関は通常、住宅ローン契約者(債務者)が住宅に居住することを融資の条件としています。離婚に伴い、例えば住宅ローンの債務者である夫が家を出て妻が居住を続ける場合、「居住者(妻)」と「債務者(夫)」に不一致が生じます。 金融機関の承諾を得ずに債務者である夫が家を出て退去した場合、契約上の資金使途違反(契約者本人が居住していないこと)とみなされる可能性があり、この場合「期限の利益(分割で返済する権利)」を喪失します。結果として、金融機関から住宅ローン残債の一括返済を請求される恐れがあります。 また、財産分与を理由に、金融機関の事前承諾なく不動産の所有権(名義)を夫から妻へ変更(所有権移転登記)した場合も、同様に契約違反とみなされる恐れがあります。 ペアローンや連帯債務・連帯保証による住宅ローン継続の将来リスク 夫婦共働き世帯で多く見られる「ペアローン」や収入合算による「連帯債務」「連帯保証」による住宅ローン契約は、離婚成立によって自動的に解除されることはありません。たとえ離婚協議書で「夫が妻の分も含め住宅ローン残債の全額を支払う」と合意したとしても、それはあくまで夫婦間の取り決めに過ぎず、金融機関に対する支払い義務は存続します。 例えば夫の返済が滞った場合、金融機関は連帯債務者や連帯保証人である妻に対して督促を行います。最終的に支払いができなければ最悪の場合、不動産は競売にかけられ、退去を迫られる恐れがあります。さらに、不動産売却後も金融機関に債務が残った場合は返済義務を負い続けることになります。 離婚後も家に住み続けるための確認事項 離婚後も債務者ではない妻が家に住み続けるための具体的な方法を検討する前に、まずは客観的な事実に基づいた現状把握が不可欠です。以下3つの確認事項を正確に把握することが、具体的な手続きの起点となります。 1.権利関係の特定：家とローンの名義確認 対象不動産の「登記事項証明書(登記簿謄本)」と、住宅ローンの契約書「金銭消費貸借契約書」を確認し、家とローンの権利関係を特定します。具体的には以下の3点を確認します。 不動産の所有権(名義)：夫の単独名義か、夫と妻の共有名義か(共有持分の割合) ローンの主債務者：誰が住宅ローンの主たる返済義務者か ローンの連帯保証・連帯債務の有無：妻が連帯保証人、あるいは連帯債務者として契約に入っているか これらの権利関係を特定することで、夫との合意が必須となる手続きの範囲や、妻単独での各種手続きの範囲が明確になり、その後の金融機関や弁護士への相談を円滑に進めることができます。 連帯保証人・連帯債務者について、詳しくは以下の関連記事で解説しています。 関連記事はこちら保証人・連帯保証人・連帯債務者の違いとは？融資における担保の種類を解説 2.負債の特定：住宅ローンの残債確認 金融機関から送付される「返済予定表」や、インターネットバンキングの契約者専用ページなどを参照し、夫婦の現在の住宅ローン残債を正確に把握します。 加えて、ボーナス払いの有無や、滞納による遅延損害金が発生していないかの確認も必須です。ボーナス払いの有無は月々の実質的な返済負担額を把握するために不可欠な情報です。また、遅延損害金が発生している(延滞履歴がある)場合、他金融機関での借換審査においてもマイナス要因となります。 3.資産の特定：現在の不動産価値の確認 お住まいの家の現在の不動産価値を事前に把握します。複数の不動産会社などに査定を依頼し、実勢価格(実際に売却が見込まれる価格)の目安を把握します。この「現在の不動産価値」と前述の「現在の住宅ローン残債」の差額が、のちの財産分与や選択肢の検討における重要な判断基準となります。 資産・負債状況に基づく財産分与の原則 前述で把握した「不動産価値」と「住宅ローン残債」のバランスによって、対象物件である家は「アンダーローン」と「オーバーローン」状態の2つに分類され、財産分与における取り扱いが根本的に異なります。 アンダーローン(不動産価値>住宅ローン残債)時の分割手法 アンダーローンとは、仮に現在の家を売却すれば住宅ローン残債を完済でき、手元に資金が残る状態です。 <アンダーローンのイメージ図> この「含み益(売却益)」は夫婦の共有財産とみなされ、財産分与の対象となります。財産分与には以下のような方法(例)があります。 売却する場合：家を売却し、住宅ローン残債および不動産会社への仲介手数料などの諸経費を差し引いた利益を他の財産と合算し、分割します。 売却しない場合：妻が家を取得して住み続ける場合、夫に対して含み益に応じた金銭を「代償金」として支払うか、預貯金など他の動産なども含めた共有財産における夫の取り分を等価にする形で清算します。 オーバーローン(不動産価値<住宅ローン残債)時の取り扱い オーバーローンとは、家を売却しても住宅ローン残債を完済できず、含み損が残る状態です。 <オーバーローンのイメージ図> 実務上の財産分与の計算において、オーバーローンの含み損分は、預貯金や生命保険の解約返戻金といった他のプラスの資産・財産と通算して全体の財産額を算出します(通算説)。 通算した結果、全体の財産が「プラス」になる場合： 通算説で考えた場合、すべてのプラス財産から不動産のマイナス分を差し引き、残ったプラスの金額が財産分与の対象となります。 通算した結果、全体の財産が「マイナス」になる場合： 財産分与の請求権自体が発生せず、不動産の所有権と住宅ローン返済義務を負う者が、そのまま負債を抱えるのが原則です。 住宅ローンと養育費・慰謝料の相殺によるリスク 住宅ローンや不動産の所有権などの複雑な問題を放置し、「夫が家を出てローンを支払い続ける代わりに、養育費や慰謝料は請求しない」という解決策を考えるかもしれませんが、この選択はリスクを伴います。 そもそも養育費は「子どもの生活を保障するための独立した権利」であり、金融機関に対するローン債務とは性質が全く異なります。そのため、「住宅ローンを支払う代わりに養育費は支払わない」と合意したとしても、その効力が将来にわたって常に認められるとは限りません。 万が一、夫が住宅ローンの支払いを滞納して家が競売にかけられた場合、妻は住む家(場所)を失うと同時に、本来受け取るべきであった養育費すら受け取れない事態に直面することもあります。 ※財産分与や養育費・慰謝料に関する取扱いは、個々の事情や財産状況によって異なります。本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、具体的な事案については弁護士などの専門家にご相談ください。 妻が家に住み続けるための3つの選択肢と実行手順 ここからは、妻が家に住み続けるための3つの具体的な選択肢と、それぞれの条件、実行手順を解説します。 <居住継続のための3つの選択肢：「所有者・居住者・債務者」の状況整理> 所有者 居住者 債務者 選択肢1：妻の単独名義化 妻 妻 妻 選択肢2：夫名義での賃貸借契約の締結 夫 妻 夫 選択肢3：リースバックの活用 第三者 妻 なし ※住宅ローンが夫単独名義だった場合を想定。 選択肢.1：妻の単独名義化(借り換え・買い取り) 夫との権利関係のトラブルを防ぐためには、妻自身が単独で住宅ローンを借り換え、不動産の名義・所有権を妻単独に変更する選択肢があります。これにより所有者、居住者、債務者いずれも妻になります。 妻の単独名義化のメリットと注意点 メリット：家に関する夫との権利関係・金銭的なつながりを断ち切ることができます。夫の経済状況の悪化に伴う住宅ローン返済の不払いや、それに伴う家の競売リスクを排除し、「妻自身の家」としての権利を盤石なものにできます。 注意点：妻自身に、単独で住宅ローンを組むだけの十分な信用力(収入実績や勤務実績、継続的な返済能力など)が求められます。金融機関の審査は厳格であり、希望通りの借入額とならないケースもあります。 関連記事はこちら【早見表】年収別・住宅ローンの借入適正額 単独名義化の必要条件と実行手順 必要条件：妻単独でのローン借換審査(収入基準・信用情報など)を通過すること。 実行手順：「不動産の所有権を移す契約」と「新たにお金を借りる契約」の2つを準備し、それらをワンセットとして同日に完了させる必要があります。 夫との不動産譲渡の合意(財産分与契約または不動産売買契約) 夫婦間で、家の所有権を夫から妻へ移すための法的な取り決め(財産分与、あるいは妻による買い取り)を行い、合意書を作成します。 妻単独での住宅ローン契約(金銭消費貸借契約) 妻が金融機関へ新規の住宅ローンを申し込みます。審査を通過した後、金融機関と妻の間で正式な金銭消費貸借契約を結びます。 融資実行・一括返済・登記手続き 上記「1」と「2」の契約に基づく資金の移動と権利の移行を、すべて同日中に行います。 資金の移動：妻の口座に新規ローンの融資金が振り込まれ、その資金を用いて既存のローン(夫名義)の残債を一括返済します。 登記手続き：以下の3つの登記を同時に申請します。 抵当権抹消登記：完済した既存ローンの担保権を抹消 抵当権設定登記：新規ローンにかかる抵当権を新たにつける 所有権移転登記：家の名義を夫から妻へ変更する ※上記の手順は一般的な実務の流れを解説したものであり、すべてのケースで実行可能であることを保証するものではありません。ご自身の判断だけで進めず、事前に金融機関の窓口、および弁護士、司法書士、税理士などの専門家へ個別にご相談ください。 選択肢.2：夫名義での居住継続(賃貸借契約締結) 妻単独での住宅ローン審査の通過が困難な場合、所有権とローン名義を夫に残したまま、正式な賃貸借契約を締結して居住を継続する方法があります。この方法では、所有者および債務者は夫、居住者は妻になります。 夫名義での居住メリットと5つのリスク メリット：妻が住宅ローン借入不可であっても、転居に伴う子どもの環境変化を回避できます。夫が賃貸借契約の可能な不動産投資ローンなどへ借り換えた上で、夫と妻の間で賃貸借契約を締結することで、居住権限の根拠を明確にできます。 ただし、夫が不動産投資ローンなどへ借り換えをしなかった場合や、賃貸借契約を締結せずに妻が居住を継続した場合は、以下のリスクがある点に注意が必要です。 注意すべき5つのリスク： 強制退去(競売)：夫がローン返済を滞納した場合、金融機関の抵当権実行により家が競売などにかけられ、退去を命じられる恐れがあります。 無断売却・担保提供：所有権が夫にあるため、妻に無断で第三者へ不動産を売却される、あるいは新たな担保に供されるリスクがあります。 契約違反(一括返済)：夫が不動産投資ローンなどに借り換えず賃貸を行った事実が発覚した場合、資金使途違反として一括返済を求められ、退去を命じられる恐れがあります。 公的支援の減額：妻への養育費の代わりに夫がローン返済を負担している場合など、「妻への実質的な経済的支援」とみなされ、児童扶養手当などが減額・不支給の判定を受ける恐れがあります。 相続トラブル：将来、夫が再婚した場合、現在の家が夫の新しい家族の相続対象となり、立ち退きトラブルに発展します。 ※契約中の住宅ローン規約や、お住まいの自治体の規定によって判断が異なることがあります。夫名義の家への居住を検討される際は、金融機関や弁護士などの専門家へご相談ください。 夫名義での居住条件と実行手順 必要条件：夫が住宅ローンから不動産投資ローンなどの賃貸借契約が可能なローンへ借り換えた上で、夫と妻の間で賃貸借契約を締結すること。 実行手順： 夫が住宅ローンから不動産投資ローンなどに借り換える。 夫を「貸主」、妻を「借主」とする適正な不動産賃貸借契約を締結する。 妻が夫に対して相場相当の「家賃」を毎月支払い、夫はその家賃を原資として金融機関へローンを返済する。 なお、不動産投資ローンは居住を目的とする住宅ローンよりも金利が高い傾向にあり、住宅ローン控除の適用対象外ともなります。この方法は、夫側の借り換え手続きへの協力と経済的負担増の理解が必須となります。 関連記事はこちら住宅ローンで不動産投資はばれる？契約違反の影響と賃貸が認められる条件を解説 選択肢.3：リースバックの活用(第三者への売却＆賃貸借契約) 妻が住宅ローンを組めず、夫との不動産賃貸借契約も不可能な場合の選択肢として、第三者に家を売却した上で賃借人としてその家で居住を継続する「リースバック」があります。リースバックを活用することで、所有者を第三者、居住者は妻となり、住宅ローンは完済することになります。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みからメリット・デメリットまで徹底解説 リースバック活用のメリットと留意点 メリット：リースバックを取り扱う事業者(または投資家)に、夫婦双方の住宅ローン残債を上回る金額で売却することができれば、住宅ローンを完済することができます。不動産の売却と同時に賃貸借契約を締結するため、所有権は移転するものの、家賃を支払うことで今の家に住み続けられます。 留意点：リースバックは、一般的な不動産市場での相場よりも売却額が安くなる傾向があります。また、毎月の家賃負担が現在の住宅ローン返済額を上回ることがある点にも注意が必要です。 リースバック活用の必要条件と実行手順 必要条件：売却額が住宅ローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であり、売却による資金をもって住宅ローン残債を完済できること。 実行手順： リースバック事業者に査定を依頼し、売却額と今後の家賃や期間など条件の提示を受ける。 リースバック事業者と条件合意後、家の不動産売買契約と同時に賃貸借契約を締結する。 売却による資金をもって現在の住宅ローン残債を一括清算し、抵当権を抹消する。以降はリースバック事業者へ家賃を支払い、そのまま住み続ける。 リースバックの活用においても、物件の所有権者である夫の合意と手続きへの協力が必須となります。 関連記事はこちら「買取価格」だけで選ぶと危険？SBIスマイルの担当者が教えるリースバックの選び方 離婚に伴う住宅ローン問題の解決に向けた専門家への相談手順 離婚と住宅ローンが絡む問題は、当事者同士の話し合いだけで解決することは困難です。スムーズに手続きを進めるためには、段階に応じて適切な専門家に相談することが大切です。 【STEP1】現状把握(不動産価値の算定)：不動産会社 行動の起点となるのは、「家の現在の価値」を知ることです。まずは不動産会社に査定を依頼し、アンダーローンかオーバーローンかを把握するための材料を集めます。不動産価値を知ることが居住継続の選択肢を考えるスタートになります。 【STEP2】借換可否の確認(借換審査)：金融機関 家の現在価値と住宅ローン残債が明確になった次の段階として、現在借り入れのある金融機関や新規借り換え候補となる金融機関へ相談します。「妻の単独名義で住宅ローンへの借り換えが可能か」「夫名義で不動産投資ローンなど(賃貸借)への借り換えが可能か」など、金融機関の審査基準と見解を確認し、現実的に実行可能な選択肢を絞り込みます。 【STEP3】条件交渉と合意(公正証書作成)：弁護士 実行可能な選択肢が見えた段階で、夫との具体的な財産分与や慰謝料、養育費の交渉に入ります。合意した内容を口約束や当事者間の念書で終わらせず、弁護士へ依頼し、必要に応じて法的な強制執行力を持つ「強制執行認諾文言付き公正証書(離婚協議書)」を作成するなどの対応を行うことで、将来の不払いトラブルなどへの備えになります。 【STEP4】最終手続き(所有権移転登記)：司法書士 離婚協議が成立し、金融機関との本契約(融資実行など)が完了するタイミングで、法務局にて不動産の名義変更を行います。所有権移転登記や抵当権抹消・設定の手続きは極めて専門的であるため、一般的には司法書士に代行を依頼し、確実な権利関係の移行を完了させます。 ※上記は、一般的な進め方の一例です。離婚条件の調整が必要な場合などは、専門家への相談が先行することもあります。 まとめ 離婚後も妻が現在の家に住み続けるためには、主に「妻の単独名義化」「夫名義での賃貸借契約締結」「リースバックの活用」という3つの選択肢が存在します。 どの選択肢が実現可能かは、現在の「不動産価値」と「住宅ローン残債」のバランス(アンダーかオーバーか)によって決まります。 そのため、まずは不動産査定による客観的な不動産価値の把握から第一歩を踏み出し、現在の資産バランスを明確にした上で、金融機関や弁護士・司法書士などの専門家に段階的に相談することで、ご自身と子どもの安全な生活基盤を確保してください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産の共有持分だけ売却・放棄は可能？トラブル回避の手続きと税務リスク 不動産を複数人で所有する「共有名義」の状態は、単独所有とは異なり、自身の判断だけで不動産全体を売却したり、建て替えたりすることができません。 「離婚した元配偶者と顔を合わせたくない」「兄弟間...
住宅ローンの変動金利は、低金利の恩恵を受けられる一方で、常に「将来、返済額が上がるかもしれないリスク」と隣り合わせの側面があります。日銀の政策転換が進み、金利上昇が現実となっている昨今では、「金利は当分上がらないだろう」というこれまでの前提が揺らぎ始めています。 「固定金利にすると、月々の返済額が上がってしまう」「諸費用を支払ってまで借り換えるべきか」──そう足踏みしてしまうのは、住宅ローンを「目先の損得」だけで捉えているからかもしれません。 本記事では、月々の返済額を下げるための借り換えではなく、予測しにくい金利上昇リスクから家計を守る「備え」として、【フラット35】への借り換えを解説します。これまでの返済実績を活かし、手元資金を大きく減らさずに、完済までの家計の見通しを立てやすくする。そのための【フラット35】の活用法をお届けします。 ※本記事は、当社グループ会社であるSBIアルヒ株式会社のサービスについてご紹介するPR記事です。 変動から固定へ。将来の金利上昇リスクへの「備え」としての借り換え 金融の専門家ですら住宅ローン金利の先行きを見通すのが困難な今の時代、月々の返済額が社会情勢によって左右される状況を放置することは、将来のライフプランを不安定にする要因になりかねません。 金利動向に一喜一憂するストレスから距離を置き、長期的な家計の主導権を取り戻す。そのためには、「月々の返済額を安くする」という従来の借り換えの発想だけでなく、「変動から固定へ」という視点で住宅ローンを見直すことも選択肢の一つです。 目先の損得ではなく、完済までの「家計の見通し」を立てるための借り換え 変動金利型の住宅ローンは、「将来、いくら返済額が増えるか分からない」という不確実性を常に抱えています。これに対し、返済期間中の金利が変わらない固定金利への借り換えは、必ずしも目先の返済額を下げるためだけのものではありません。 低金利環境下で借り入れた変動金利から全期間固定金利へ借り換える場合、借り換え直後の返済額は上がる傾向があります。しかし、それは単なる負担増ではなく、将来の予測しにくい金利上昇リスクに備え、完済までの支出見通しを立てやすくするための対価と捉えられます。 つまり、固定金利への借り換えの本質は、目先の損得ではなく、将来の返済額が増加する恐れに対して「備える」ことにあります。 全期間固定の【フラット35】なら、返済計画を立てやすい そこで固定金利型住宅ローンの有力な選択肢となるのが、全期間固定金利型住宅ローンの代表格である【フラット35】です。 最大の特徴は、借り換えた時点で完済までの金利、月々の返済額、総返済額の見通しを立てやすくなることです。全期間固定金利型住宅ローンであるため、借り換え後に市場金利が変動しても、返済額は原則として変わりません。日々の金利動向に一喜一憂する不安を軽減し、教育資金や老後資金などのライフプランを考えやすくなります。 数ある【フラット35】の中で、なぜ「SBIアルヒ」なのか 「家計の防衛策」として【フラット35】を選ぶ際、実は「どこで申し込んでも同じ」というわけではありません。数ある金融機関の中でも、住宅ローン専門金融機関であるSBIアルヒが選ばれるのには、明確な理由があります。 「保証型」や【フラット20】からの複数商品による金利条件の検討 多くの金融機関が扱う一般的な【フラット35】は「買取型」と呼ばれ、窓口が異なっても金利差が出にくい仕組みです。一方、SBIアルヒは買取型だけでなく、【フラット35(保証型)】を活用した独自の商品を提供しています。 この「保証型」を活用した独自商品の大きな特徴は、一般的な「買取型」の【フラット35】よりも、低い金利が適用される可能性がある点です。一般的な【フラット35】への借り換えを検討する場合でも、SBIアルヒが提供する独自の借り換え商品を選択することで、より有利な金利条件で将来の金利上昇リスクに備えやすくなる可能性があります。 さらに、残りの返済期間が20年以下の場合は、【フラット20】も選択肢となります。返済期間が短いほど貸し倒れなどのリスクが抑えられ、より低い金利が適用されやすくなるからです。返済期間や借入条件に応じて、このような複数の商品から検討できる点もSBIアルヒの魅力の一つです。 「子育てプラス」×「諸費用の借り入れ」で手元資金を温存 SBIアルヒが提供する【フラット35（保証型）】を活用した商品は、国が推進する【フラット35】子育てプラスに対応しており、2026年3月からは借り換えも対象となっています。若年夫婦世帯や子育て世帯であれば、子どもの人数等に応じて当初５年間、最大年1.0％の借入金利引下げが適用される場合があります。 ※最大年1.0％の金利引下げは、各種要件を満たすことで付与される「金利引下げメニュー」の合計ポイントが4ポイント以上の場合に適用されます。 さらに、借り換えのハードルとなる融資手数料や登記費用などの諸費用も、必ずしも現金で用意する必要はありません。条件を満たせば、これらを借入金額に含めて借り換えることが可能です。 「子育てプラスによる当初期間の金利引下げ」と「諸費用の借り入れ」を組み合わせることで、手元資金を温存しながら、借り換え直後の負担を抑えやすくなります。 ※本商品をご利用いただくには所定の審査があります。また、金利情勢や返済期間等の融資条件によっては、【フラット35（買取型）】より金利が高くなる場合があります。必ず最新の金利状況を比較・確認したうえでご検討ください。 「わが家の場合はどう変わる？」まずは無料相談で確認を 住宅ローンの借り換えによる「家計の防衛」を成功させるためには、インターネット上の簡易シミュレーションだけで判断するのではなく、自分の条件に合わせて確認することが大切です。残債、残りの返済期間、適用できる制度、諸費用の扱いなどが複雑に絡み合い、実際の負担額はご家庭ごとに大きく変わる傾向があるためです。 住宅ローン専門金融機関のノウハウで、一人ひとりに合わせた解決策を提案 そこで頼りになるのが、全期間固定金利住宅ローン【フラット35】融資実行件数シェアNo.1（※）の実績を持つSBIアルヒです。SBIグループが持つ金融の専門ノウハウを活かし、複雑な条件を整理したうえで、一人ひとりに合わせた解決策を提案します。 ※「全期間固定金利住宅ローン【フラット35】融資実行件数シェアNo.1」表記について：取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む2010年度～2025年度までの【フラット35】実行件数において16年連続No.1（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ） ニーズに応じて選択できる。「来店相談」と「ビデオチャット相談」 金利上昇のニュースが続く今、現状維持のままにするのではなく、まずは「自分の場合、月々の返済額や総返済額がどう変わるのか」という事実を確認することが第一歩です。とはいえ、「店舗で顔が見える状態でじっくり相談したい」「店舗に行く時間がないので隙間時間で相談したい」など、相談者によって希望は分かれます。 そのような要望に応え、SBIアルヒでは店舗でじっくり相談できる「来店予約」と、自宅にいながら、すきま時間に画面越しで直接質問できる「ビデオチャット相談」をご用意しています。 現在の借入状況や希望などを伝えることで、住宅ローン専門金融機関であるSBIアルヒの専門スタッフより複雑な計算や制度の適用条件を踏まえた、ご自身の状況に応じた解決策の提案を受けられます。借り換えをするかどうかは、まず話を聞いたうえで、ご自身の状況に合っているかを確認してみてはいかがでしょうか。将来の金利上昇リスクに備えたい方は、ぜひSBIアルヒの無料相談をご活用ください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
インフレ(物価上昇)が継続するなか、「いま住宅を購入すべきか、インフレの沈静化を待つべきか」と悩む方もいるでしょう。インフレ時代における住宅購入の意思決定は、ライフプランを見据えた不動産の選択と金利上昇に伴う自身のリスク許容度に応じた住宅ローンの選択が重要です。 この記事では、インフレが不動産価格や住宅ローン金利に影響を与える経済的メカニズムを中立的な視点から整理し、インフレ時代に後悔しない住宅購入を叶えるための「3つの視点」と「具体的な住宅ローン戦略」を専門的な観点から分かりやすく解説します。 【本記事のポイント(インフレ時代の住宅購入戦略)】 家賃上昇リスクとローン金利上昇リスクの「総住居費コスト」を比較検討する 将来の値上がり期待よりも、人口動態や利便性から「下落しにくい立地」を選定する 金利上昇による返済額増加を想定し、家計の「リスク許容度」に応じた資金計画を策定する インフレが不動産価格・住宅ローン金利に与える影響 インフレが進行する経済環境下では、不動産価格と住宅ローン金利はともに上昇圧力がかかりやすい性質があります。 この相関関係の背景には、主に資材価格などの建築コスト上昇、インフレヘッジ(インフレによる資産目減りの回避)を目的とした実物資産への資金流入、そして日本銀行(以下、日銀)の金融政策という3つの要素が複雑に絡み合っています。 インフレと不動産価格の連動性 インフレとは、インフレーション(Inflation)の略で、モノやサービスの価格が継続的に上昇し、相対的に貨幣価値が下落する経済現象です。インフレの状況を示す代表的な指標に消費者物価指数(CPI)があります。 土地や建物の購入自体は消費支出ではないためCPIには直接含まれませんが、インフレ局面においては不動産価格も上昇するメカニズムが働く場合があります。その主な要因は以下の2点です。 建築コスト(資材費・労務費)の高騰 住宅の建築には、木材、鉄鋼、セメントなど多くの資材が必要です。インフレ下ではこれらの資材価格に加え、物流費や建設業界における人件費(労務費)も上昇します。こうしたコストの増加分が新築住宅の販売価格に転嫁されやすく、不動産相場全体の押し上げ要因となります。 インフレヘッジとしての実物資産への資金流入 現金や預貯金は、インフレによって実質的な購買力(買えるモノの量)が目減りします。これに対し、土地や建物といった不動産は「実物資産」であるためインフレに連動して価格が上がりやすく、資産価値を保全する「インフレヘッジ」の手段の一つとして機能することがあります。この資産防衛を目的とした需要の増加が、不動産価格の上昇圧力になります。 以下は、消費者物価指数の推移です。 出典)総務省統計局「消費者物価指数の最近の動向」 上記グラフから、2021年後半以降インフレの進行を確認できます。 一方、不動産価格指数(住宅)の推移は以下の通りです。 出典)国土交通省「不動産価格指数 令和７年12月・第４四半期分」 マンション(区分所有)価格の継続的な上昇に加え、上記のインフレと連動するように2020年以降は戸建住宅や住宅地の価格も上昇に転じています。 ただし、日本全国すべての不動産が一律に値上がりするわけではありません。人口減少や過疎化が進む地域や地価の需要が低い地域では、インフレ局面であっても不動産価格が下落することもあります。加えて、金利上昇によって住宅需要が抑制される局面では、不動産価格に下押し圧力がかかることもあります。 インフレと住宅ローン金利の関係性 インフレは、「日銀の金融政策(利上げ)」と「債券市場の動向(長期金利上昇)」の2つの点から住宅ローン金利を押し上げます。 インフレと変動金利の関係性 日銀は、インフレが過熱した際、景気をコントロールするために政策金利を引き上げます。実際に日銀は、インフレ率が目標の2%を継続して上回った2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的な利上げを実施しています。 住宅ローンの変動金利は、金融機関が企業に短期で貸し出す際の指標である「短期プライムレート」に一定幅を上乗せして決定されます。短期プライムレートは日銀の政策金利の影響を受けやすいため、日銀の利上げは変動金利の上昇につながる傾向があります。 インフレと固定金利の関係性 全期間固定金利(フラット35など)は、金融市場の「10年国債利回り(長期金利)」の動向に影響を受けます。 インフレ局面では、投資家が実質利回りの目減りを回避するため、より高い金利を要求し、長期金利が上昇する傾向にあります。そのため、日銀の政策転換を待たずに、市場のインフレ観測によって固定金利は先行して上昇することがあります。 つまり、インフレの進行は政策金利および市場金利の上昇を招き、結果として住宅ローンの変動金利と固定金利の双方ともに金利上昇の要因となります。 関連記事はこちら【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 インフレ時代における住宅購入「3つの視点」 インフレ時代における住宅購入の「3つの視点」は次の通りで、住宅購入プロセスの段階的な意思決定における重要なステップでもあります。 高金利時代の「家賃と住宅ローンの関係」 値上がり期待ではなく「下落しにくい立地」 金利上昇に耐えられる「ゆとりある資金計画」 まず視点1.「家賃と住宅ローンの関係」で住宅を購入すべきか(賃貸との比較)を示し、次に視点2.「下落しにくい立地」で購入するのであればどのような条件を満たす住宅を購入すべきかを示し、最後に視点3.「ゆとりある資金計画」で住宅ローンの組み方を示す流れで解説します。 視点1：高金利時代の「家賃と住宅ローンの関係」 低金利時代は住宅ローンの利息負担が軽く、「家賃を掛け捨てで払い続けるより購入したほうが有利」と考えられるケースも多くありましたが、金利上昇局面では状況が変わります。 仮に4,000万円を「返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし」で借り入れた場合、適用金利ごとの毎月の返済額は以下の通りです。 適用金利 毎月の返済額 適用金利1.0%との差額 1.0% 約11.3万円 - 2.0% 約13.3万円 +約2.0万円 3.0% 約15.4万円 +約4.1万円 4.0% 約17.8万円 +約6.5万円 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて筆者試算 ※将来にわたり金利は変動しないと仮定した試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 適用金利が1.0%から2.0%に上昇すると、毎月の返済額は約2万円増加します。 一方で、「金利が上がるから賃貸のほうが安全」と断定することもできません。 インフレ局面では、賃貸不動産の貸し手となるオーナー側も固定資産税、修繕費、委託管理会社の人件費、借入金利などの管理コスト増に直面します。オーナー側が一定の収益を維持しようとすれば、契約更新時などに「家賃の引き上げ」という形で賃貸入居者に転嫁されるケースがあります。 つまり、インフレ局面では「金利上昇で住宅購入コストが増えやすい一方、家賃上昇で賃貸コストも増えやすい」という構図になります。「高金利だから賃貸が有利」「低金利だから持ち家が有利」と単純に判断できるわけではないため、将来の住居費全体を比較することが重要です。 視点2：値上がり期待ではなく「下落しにくい立地」 住宅を購入するときに不動産としての資産価値を重視するのであれば、将来の値上がりを期待するよりも、価格が下落しにくい立地を選ぶことが重要です。 インフレと金利上昇が同時進行すると、住宅ローンの借入可能額が減少し、買い手の購買力が低下するため、住宅需要全体が弱まるリスクがあります。その際、需要が安定しているエリアは価格が維持される傾向にありますが、需要の弱いエリアは価格下落の恐れがあります。 例えば、以下のような条件を備えたエリアは、将来にわたり需要が底堅く、不動産価格下落リスクを抑えやすい傾向にあります。 交通利便性が高い(主要駅へ近い、複数路線が利用可能) 生活インフラが充実している(商業施設、医療機関、教育機関が近接) 人口の純流入が継続している、または再開発計画が進行している 治安や住環境が良好である 一方で、居住用の不動産購入にあたっては、親族と物理的距離の近いエリアや、勤務先へのアクセスなど、一般的な資産性とは異なる定性要因も含まれます。 視点3：金利上昇に耐えられる「ゆとりある資金計画」 購入する住宅を決めるとともに、住宅ローンの組み方を考えることも重要です。 上述の通り、インフレは住宅ローン金利に上昇圧力をもたらします。特に「変動金利型」を選択する場合は、将来的な返済額の増加を前提とした検証が必須です。 ここでは、借入後に適用金利が上昇した場合、毎月の返済額や総返済額がどれほど増加するかシミュレーションします。 <条件> 当初借入金額：4,000万円 当初の適用金利：年1.0% 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし その他：11年目に適用金利が上昇 適用金利(11年目～) 毎月の返済額 (上昇なしとの差額) 総返済額 (上昇なしとの差額) 1.0% (上昇なし) 約11.3万円 約4,743万円 2.0% (当初+1.0%) 約12.7万円 (+約1.4万円) 約5,165万円 (+約422万円) 3.0% (当初+2.0%) 約14.3万円 (+約3.0万円) 約5,618万円 (+約875万円) 4.0% (当初+3.0%) 約15.9万円 (+約4.6万円) 約6,100万円 (+約1,357万円) 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて筆者試算 ※11年目以降、将来にわたり金利は変動しないと仮定した試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 金利が1.0%から2.0%に上がった場合、残りの期間で総返済額は約422万円増加します。 変動金利型の住宅ローンには急激な金利上昇があっても5年間は毎月の返済額を変更しない「5年ルール」や、変更後の毎月の返済額を1.25倍までにする「125%ルール」を設けている金融機関も多いですが、これらは「利息を支払わなくてよくなったルール」ではなく、あくまで「未払い利息を将来に先送り(繰り延べ)しているだけ」の仕組みです。 もし、毎月の返済額を上回るペースで金利が上昇した場合、支払っている返済額のすべてが利息の支払いに充てられ、元金が全く減らないばかりか、収まりきらなかった利息が「未払利息」として積み上がっていきます。この未払利息は免除されるわけではないため、最終返済時に一括で清算を求められる「未払利息リスク」が存在します。 変動金利型の住宅ローンを組む際は、金融機関が提示する「借入可能額(上限額)」だけではなく、金利が上昇しても家計が破綻しない「無理なく返済できる金額」を逆算し、ゆとりある資金計画を策定することが重要です。 また、金利変動による不確実性を排除したいのであれば、全期間固定金利型の住宅ローン(フラット35など)を選択することにより、借入時点で将来の返済額を確定させることができます。 関連記事はこちら2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 個人のライフプランに応じた「最適解」の導き方 インフレ時代の住宅購入において、自身にとっての最適解を見つけるには、一般論としての戦略を理解したうえで、次の2つを心掛けることが重要です。 市場予測に振り回されない 具体的なシミュレーションを踏まえた自身のリスク許容度を把握する マクロの予測(市場動向)だけで「買い時」を判断しない 不動産価格や金利のピーク・底を正確に予測することは専門家でも困難です。「価格が下がるまで待つ」と決断を先送りしている間に不動産価格が上昇して購入が難しくなるリスクや、反対に金利上昇を恐れて自身のライフプランに合わない不動産を焦って購入してしまうリスクがあります。 市場のマクロ予測はあくまで環境認識のためのデータとして扱い、意思決定の主軸には置かないことが望ましいと考えられます。 住宅の「買い時」は、転勤や転職の有無、子どもの進学時期、現在の家賃負担など、自身のライフイベントやライフプランを考慮して判断することが大切です。 シミュレーションによる自身の「リスク許容度」を把握する 住宅購入におけるリスク許容度は、「金利の急騰、世帯収入の減少、予期せぬ支出の増加、転居の必要性の発生などの際に、家計が経済的にどの程度持ちこたえられるか」の点から考える必要があります。 同じ世帯年収であっても、保有する貯蓄額、家族構成、ライフプランによって許容できるリスクは大きく異なります。 そのため、自身の状況を踏まえて複数のシミュレーションを実施し、リスク許容度を具体的な数値として把握することが重要です。 シミュレーション結果に基づき、家計の防衛力に応じた現実的な選択を行います。例えば以下のような住宅ローンや物件選びの選択肢が考えられます。 金利上昇リスクを負えない場合：返済額が確定する「全期間固定金利型」の住宅ローンを選択 将来転居する可能性が高い場合：売却も想定し資産価値の下落しにくい点を重視して住宅を選択 まとめ インフレは、不動産価格と住宅ローン金利の双方に影響があり、購入のハードルを上げる要因となり得ます。一方で、不動産は「インフレに強い実物資産」であり、資産価値を中長期的に保全する手段として有効に機能する側面も持ち合わせています。 インフレ時代に住宅購入を検討する際は、不確実な市場予測に振り回されず、「家賃とローンの生涯コスト比較」「資産価値が下落しにくい立地選び」「金利上昇ストレスに耐えうる資金計画」という3つの視点を持つことが不可欠です。 また、自身のライフプランや家計状況に基づいたシミュレーションを行い、リスク許容度を把握したうえで、複数の金融機関を比較し判断することが、後悔の少ない住宅購入につながります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローン借り換えシミュレーション | 金利上昇局面における「変動」と「固定」の比較 「住宅ローンの金利が上がるかもしれない」というニュースを見て、借り換えのシミュレーションを試した方も多いのではないでしょうか。 住宅ローンの借り換えを検討する際、私たちはつい「月々の支払いや...
2024年3月の日本銀行(以下、日銀)によるマイナス金利政策解除以降、段階的な利上げを背景に、現在住宅ローン金利の先行きへの関心が高まっています。 住宅ローンの金利タイプの選択や借り入れのタイミングを検討する際は、ネット上の噂や不確実な予測に惑わされず、金利決定のメカニズムと歴史的な推移を客観的に把握することが重要です。 この記事では、住宅ローン金利の主な変動要因、過去35年の金利推移、変動金利・固定金利の決定メカニズムの違いを踏まえ、「金利のある世界」において今取るべき具体的な戦略(ミックスローンの活用や団信の見直し)について解説します。 ■住宅ローン金利の仕組みと傾向 変動金利 固定金利(フラット35など) 金利変動の主な要因 日銀の政策金利 10年国債利回り(長期金利) 金利水準の傾向 固定金利と比べ低い 変動金利と比べ高い 変動の傾向 緩やかに変動する傾向がある(過去の傾向に基づく) 日銀の政策金利に先行して変動し、市場動向により急激に変動するリスクがある 住宅ローン適用金利が決まる仕組みと3つの変動要因 住宅ローンの適用金利は、変動金利型と固定金利型で決定のメカニズムが異なります。 適用金利を左右する主な要因は以下の3点です。 「短期プライムレート」と変動金利の連動 変動金利型の住宅ローン適用金利は、「短期プライムレート」に一定幅を上乗せした「基準金利」から「引下げ幅(優遇幅)」を差し引いて決まります。 <住宅ローン適用金利の決定イメージ(変動金利型)> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 短期プライムレートとは、金融機関が信用力の高い企業へ期間1年以内の短期貸し出しに適用する金利です。短期プライムレートは日銀の政策金利に連動する傾向にあるため、日銀が利上げを行うと住宅ローンの変動金利も上がる傾向にあります。 そのため、変動金利型を選択する場合は、日銀の政策金利の動向に注視が必要です。 「長期金利(10年国債利回り)」と固定金利(フラット35など)の連動 一方、固定金利型の住宅ローン適用金利は、「長期金利(10年国債利回り)」の動向に影響を受けます。 例えば、全期間固定金利型のフラット35の住宅ローン金利は、以下のメカニズムで長期金利に連動する傾向にあります。 長期金利とMBS(資産担保証券)の連動 フラット35の仕組みは、住宅金融支援機構が投資家向けに発行する証券「MBS(資産担保証券)」を通じて資金調達されます。投資家がこのMBSを買う際の利回りの基準(ベンチマーク)として参照されるのが、日本の長期金利です。この長期金利に「リスクプレミアム」分が上乗せされ、市場での需給を踏まえて「MBSの表面利率(投資家に支払う利息)」が決まります。そのため、長期金利が上昇すると、MBSの表面利率も連動して高く設定される傾向があります。 MBSからフラット35への波及 フラット35の住宅ローン適用金利は、このMBSの表面利率に、住宅金融支援機構のコストや金融機関の運営コスト・販売方針などを加味した上乗せ金利を反映して決定されるのが基本的な考え方です。なお、急激な長期金利の上昇局面などにおいては、激変緩和措置によりMBSの表面利率よりも住宅ローンの適用金利が低いこともあります。 <住宅ローン適用金利の決定イメージ(フラット35)> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 ※所定の条件充足で一定期間金利引下げ幅が適用(詳細はフラット35ホームページ参照) また、長期金利は、将来の景気や物価予測といった「市場の期待値」を反映して日々変動するため、日銀の政策金利に先行して上昇・下落し、市場動向によっては急激に変動することもあります。 米国債の金利動向が日本の住宅ローンに与える間接的な影響 日本の住宅ローン金利は、米国債の金利動向にも間接的な影響を受けます。 米国債の金利が上がると、投資家はより高い利回りを求め、米国債を購入する資金確保のため日本国債の売却圧力が高まります。 債券市場には「国債が売られて価格が下がると利回りが上昇する」という逆相関の原則があるため、日本国債の売却圧力はそのまま日本の長期金利上昇(＝固定金利の上昇)へと直結しやすくなります。 フラット35など固定金利型の住宅ローンの利用を検討している場合は、日本の長期金利と併せて米国債の金利動向や米国の連邦準備制度理事会(FRB)による金融政策にも目を向けておくことが大切です。 過去35年で見る住宅ローン金利推移グラフ 過去35年の政策金利および住宅ローン金利の推移は以下のとおりです。 出典)住宅金融支援機構「“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう」 バブル期の高金利(約8%)から超低金利時代への変遷 1990年のバブル期末期には、変動金利型(優遇前)の基準金利は8%を超える水準でした。その後のバブル崩壊と長期デフレを受け、日銀は1999年に「ゼロ金利政策」を導入し、以降、基準金利は2.475%の水準を長期間維持しました。一方で、金融機関同士の顧客獲得競争や販売戦略などによって金利引下げ幅(優遇幅)が拡大したため、実際の適用金利は低下傾向が続きました。 さらに、2016年に日銀が「マイナス金利政策」および「長短金利操作(YCC：イールドカーブコントロール)」を導入したことにより、政策金利だけでなく長期金利も強力に抑制され、固定金利であるフラット35の住宅ローン最低金利は一時1.0%を下回る歴史的な超低金利時代を迎えました。 この長きにわたる低金利トレンドの中、物価上昇を受けて2024年に日銀がマイナス金利政策を解除し、長短金利操作を終了したことが転換点となりました。その後、日銀が複数回にわたって利上げを実施し、結果として、変動金利・固定金利はどちらも上昇傾向に転じています。 変動金利と固定金利(フラット35など)の推移の違い 過去35年を振り返ると、変動金利と固定金利ともに低下傾向をたどりました。 変動金利は日銀の設定する政策金利に連動しますが、固定金利が連動する長期金利は市場取引で決まる点に違いがあります。市場動向によっては固定金利が大きく変動することもあります。 関連記事はこちら2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 今後の政策金利の見通しと中長期シナリオ 過去および今回の利上げペースから推測すると、今回の利上げ局面においても、日銀は景気動向を見極めながら慎重に利上げを実施すると見込まれます。 過去の利上げ局面では、2000年は0.25%程度、2006年～2007年は0.50%程度までの利上げに留まりました。今回は2024年3月から複数回利上げが実施され、2026年6月現在で政策金利は1.00%程度となっています。 過去の「利上げ局面(2000年・2006年)」金利上昇のペース 過去の利上げ局面では、急激な引き上げは実体経済へのショックが大きいため回避されています。 2000年8月：ゼロ金利政策を解除し0.25%程度へ引き上げ(翌年再利下げ) 2006年7月〜2007年2月：ゼロ金利政策を解除し0.50%程度まで段階的引き上げ(翌年再利下げ) 金利の引き上げは企業の設備投資意欲の減退や住宅ローン検討者の住宅購入意欲の減退を招く可能性があるため、日銀は景気動向を見極めながら0.25%刻みで慎重に実施する方針を採ってきました。 【2026年最新】日銀の利上げシナリオがもたらす実体経済への影響 以下は、2024年以降の日銀の利上げを時系列で整理したものです。(2026年6月現在) 年月 日銀の政策金利動向 2024年3月 マイナス金利政策を解除し、政策金利を0.10%程度に引き上げ(約17年ぶりの利上げ) 2024年7月 0.25%程度に追加利上げ(約15年ぶりの金利水準) 2025年1月 0.50%程度に追加利上げ(約17年ぶりの金利水準) 2025年12月 0.75%程度に追加利上げ(約30年ぶりの金利水準) 2026年6月 1.00%程度に追加利上げ(約31年ぶりの金利水準) 2024年3月にマイナス金利政策を解除してからは、一貫して利上げが続いています。 2026年6月の日銀の金融政策決定会合で1.00%程度への追加利上げが決定され、今後も「現在の金融環境が緩和的である」として、経済・物価・金融情勢に応じて利上げを継続する姿勢は崩していません。 一方で日銀は、中東情勢がもたらす経済や物価への影響を踏まえ利上げを検討する方針としています。 「変動」と「固定」の戦略的選び方 これまでの金利推移および今後の見通しを踏まえた住宅ローンの変動金利型と固定金利型の選び方として以下2つの戦略が考えられます。 教育費のピークから逆算した「ミックスローン」の活用 手厚い団信付き住宅ローンへの借り換えで保険料を圧縮 教育費のピークから逆算する「ミックスローン」の活用 『10年後に子どもの大学進学を控えている』など、将来まとまったお金が必要になる時期が予測できている場合、変動金利型と固定金利型を組み合わせる「ミックスローン」が戦略として考えられます。 ミックスローンとは、1人の契約者が異なる金利タイプを組み合わせて住宅ローンを組むことを指します。例えば、「借入金額3,000万円のうち、2,000万円を固定金利型(返済期間30年)、1,000万円を変動金利型(返済期間10年)」で住宅ローンを組むことが可能です。 変動金利型と固定金利型の比率は、「金利が上昇した際に、家計の余力でカバーできる金額」を変動金利型とし、絶対に増やしたくないベース部分を固定金利型にすることで双方のメリットを享受しつつ、無理のない返済計画が期待できます。 変動金利型：借入時の当初金利は低めだが、金利上昇で支払利息が増えるリスクがある 固定金利型：借入時の当初金利は高めだが、今後金利が上昇しても返済額は変わらない <10年後に子どもの大学進学で教育費がピークを迎える場合の例> 出典)SBIアルヒ株式会社「ミックスローンとは」 また、短期的には急騰しにくい変動金利型の住宅ローンを早期完済し、固定金利型で中長期的な金利上昇リスクを排除するミックスローンは、上述の金利見通しを踏まえた選択肢の一つといえます。 ただし、ミックスローンは住宅ローンを2本契約することになるため、印紙代や抵当権設定費用などの諸経費も原則2倍になります。また、将来借り換える際に抵当権が2本になっていると手続きが煩雑になるのもデメリットです。 この戦略は今後のライフプランが明確で、資金が必要になる時期が予測しやすい人に向いています。 手厚い団信を活用した保険料圧縮 2つ目の戦略は、手厚い団信付き住宅ローンに借り換えることによる保険料負担の圧縮を図る方法です。 金利が上昇傾向にある現在、単に『より低い金利に乗り換えて利息を減らす』という従来の方法では、借り換えのメリットを実感しにくくなっています。そこで、住宅ローン単体のコストダウンだけでなく家計全体の固定費削減を期待するのが、手厚い団信を活用し保険料を圧縮する戦略です。 一般的に、住宅ローンの借り換えにより返済負担の軽減が期待できる目安として、以下の三点が挙げられます。 借換前後の金利差1.0%以上 残返済期間10年以上 住宅ローン残高1,000万円以上 しかし、仮に借換前後の金利差が1.0%未満であってもメリットが出るケースがあります。 例えば、がん100%保障など保障が手厚い団信付きの住宅ローンに借り換えることで、別途加入している生命保険を解約・減額すると、家計全体の実質負担額を軽減することが可能です。 ここでは、以下の前提条件をもとに、別途加入の生命保険料も踏まえた実質負担額を試算します。 【前提条件】 <当初借入条件> 借入金額：3,000万円 金利：変動金利型1.5% 返済期間：35年 返済方式：元利均等返済・ボーナス払いなし 毎月の返済額：約9.2万円 別途加入保険(生命保険・がん保険)の支払保険料：月1万円 <借換条件> 借換金額：約2,297万円(借換時のローン残高) 金利：変動金利型1.2%(がん100%保障団信付き) 返済期間：25年 返済方式：元利均等返済・ボーナス払いなし 借換諸費用：約80万円 借換なし (金利1.5%) 借換あり (金利1.2%) 差額 毎月の返済額 約9.2万円 約8.9万円 ▲約0.3万円 毎月の支払保険料 約1.0万円 -(解約) ▲約1.0万円 借換諸費用 - 約80万円 +約80万円 残り25年の 実質負担額 約3,056万円 (総返済額約2,756万円 +支払保険料300万円) 約2,740万円 (総返済額約2,660万円 +借換費用80万円) ▲約316万円 出典)知るぽると「借入返済額シミュレーション」にて筆者試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 金利差が上述の目安に満たない0.3%分であっても借り換えに伴い保険契約を見直すことで、残り25年の実質負担額は約316万円減少となりました。 この戦略は、生命保険やがん保険に別途加入しており、保険料の負担が重いと感じている人に向いています。 なお、支出軽減効果は、借換前後の住宅ローンの条件や加入中の生命保険の内容によって異なります。金融機関や生命保険会社などに相談し、事前にシミュレーションを行ったうえで借り換えの判断を行うことが重要です。 また、借り換えには改めて健康状態の審査(告知)が行われます。現在の健康状態によっては、希望する団信に加入できない恐れがある点には注意が必要です。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えの手数料・諸費用はいくら？費用対効果の考え方と注意点 まとめ 日銀がマイナス金利政策を解除した2024年3月以降、金利は上昇傾向が続いています。日銀は景気動向を見極めながら、慎重に利上げを検討すると見込まれます。ただし、経済・物価情勢によっては、今後も利上げを継続することも考えられます。 また、固定金利は長期金利に連動するため、日銀の政策だけでなく、海外の金利動向など市場の期待値によって急激に変動するリスクがある点も押さえておきましょう。 「金利のある世界」における住宅ローン選びは、単なる金利タイプや金利水準だけではなく、ライフプランに合わせた「ミックスローンの活用」や、「団信への切り替えを絡めた家計全体の固定費削減」といった、多角的な視点を持った戦略が不可欠です。まずは金融機関や専門家への相談を通じ、ご自身の家計状況に即したシミュレーションを精緻に行うことから始めましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年6月金利は3.21%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年6月金利を3.02%～3.12%と予想し、3.21%となり予想レンジから外れる結果となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した2026年7月の【フラット35】金利予想の結論をお伝えします。 2026年7月【フラット35】金利予想 予想レンジ：3.16%～3.26% 傾向：横ばい 要因：新発10年国債利回りの低下と逆ザヤの縮小 日本銀行(以下、日銀)は6月15、16日の金融政策決定会合(以下、会合)で、政策金利を1.00%程度へ引き上げる決定を行いました。通常、政策金利の引き上げは金利上昇要因と受け止められます。しかし今回は、利上げが事前に相当程度織り込まれていたことに加え、日銀が物価上振れリスクに対応する姿勢を明確にしたことで、金融政策が後手に回るとの警戒が和らぎ、新発10年国債利回りは会合後に一時低下しました。 一方で、住宅金融支援機構はここ数か月、【フラット35】金利を機構債表面利率より低く抑える「逆ザヤ」を縮小させています。新発10年国債利回りの低下がそのまま【フラット35】金利の低下につながるとは限らず、7月の【フラット35】金利は前月比横ばい圏にとどまると予想します。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の現状について解説します。 2026年7月の【フラット35】金利は3.14%に決定しました（更新日：2026年7月1日）。 【フラット35】2026年6月金利予想の結果と検証 2026年6月の金利決定結果(3.21%) 2026年6月の【フラット35】金利は前月から0.50ポイント上昇の3.21%に決定し、5月下旬での予想レンジ(3.02%～3.12%)を上回る結果となりました。この予想は、機構債表面利率の0.35ポイント上昇に加え、直近の「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の縮小傾向を加味したものでした。 しかし、実際にはこの逆ザヤ縮小が想定の範囲を超え、0.50ポイントもの上昇となりました。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。つまり、金利予想において最も重要なのは、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ)の動向です。 縮小する逆ザヤ 2026年5月まで新発10年国債利回りは上昇トレンドにあり、これに連動して機構債の表面利率も大きく上昇しました。その間【フラット35】の金利上昇は、機構債表面利率の上昇幅に比べ抑えられる場面がありました。結果として、過去12か月連続で【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回る「逆ザヤ」状態が維持されました。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しました。しかし、3月以降は縮小に転じ、6月時点では0.11ポイントまで縮小しています。 今はまさに住宅金融支援機構が、逆ザヤから0.10ポイント前後の利ザヤへ転換していく過程にあるとみています。そうだとすれば、調達金利の低下分がそのまま【フラット35】金利の低下に反映されるとは限りません。 ここまでの推移を踏まえ、次のようなシナリオが想定されます。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 3月から逆ザヤから利ザヤへの正常化へ舵を切る段階 ただし、急激な金利上昇を避ける観点から、逆ザヤ縮小のペースに調整が入る可能性もある 機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年7月金利予想 2026年6月から7月にかけて、新発10年国債利回りは2.74%から2.62%(※)へ、0.12ポイントの低下となりました。これに伴い、機構債の表面利率は3.32%から3.21%へと0.11ポイントと同程度低下しています。 さらに逆ザヤから利ザヤへ推移していくペースを加味した、7月の【フラット35】金利予想の詳細は以下のとおりです。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移(直近3か月)と2026年7月予想 2026年4月 2026年5月 2026年6月 2026年7月 千日太郎の予想 【フラット35】の金利(※) 2.49% 2.71% 3.21% 3.16%～3.26%※7/1発表の金利は3.14%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：利ザヤへの転換を目前に0.05ポイント程度の逆ザヤを維持(3.16%) 下限の3.16%は、機構債の低下幅(0.11ポイント)を反映しつつ、逆ザヤを0.11ポイントから0.05ポイントに縮小する想定のシナリオです。 逆ザヤ幅は5月から6月にかけて0.15ポイントの縮小であったため、これと同程度の幅で縮小するならば、7月からは0.05ポイント前後の利ザヤへ転換することになります。しかしここで逆ザヤが維持されるとすれば、0.05ポイント前後ではないかとみています。機構債表面利率が低下した2025年6月から7月には0.05ポイント前後の逆ザヤが維持されました。 国民の住生活を支える公的使命を持つ住宅金融支援機構としては、調達金利が低下した局面であっても、直ちに利ザヤへ転換するのではなく、金利上昇後の利用者負担を見ながら段階的に正常化を進める可能性があると考えます。 シナリオ②：直前の逆ザヤ縮小ペースが続き、利ザヤへ転換する場合(3.26%) 上限の3.26%は、機構債の低下幅(0.11ポイント)を反映しつつ、6月時点の0.11ポイントの逆ザヤから7月時点には0.05ポイントの利ザヤへ転換する想定です。 5月から6月への逆ザヤ縮小は0.15ポイントでした。6月から7月も同程度の0.16ポイント縮小するとすれば、0.05ポイントの利ザヤへ転じて7月の【フラット35】金利は3.26%となります。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4か月) 主要データ(2026年6月19日時点) 機構債発表日 2026年3月18日 2026年4月17日 2026年5月21日 2026年6月19日 機構債の表面利率(※1) 2.79% 2.97% 3.32% 3.21% 新発10年国債利回り(※2) 2.24% 2.42% 2.74% 2.62% ローンチスプレッド(※1) 0.55% 0.55% 0.58% 0.59% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 6月の日銀の会合では政策金利が1.00%程度へ引き上げられました。通常、利上げは金利上昇要因ですが、今回は事前に相当程度織り込まれていたことに加え、日銀が物価上振れリスクに対応する姿勢を明確にしたことで、金融政策が後手に回るとの警戒がいったん和らぎました。 また、国債買入れ減額ペースへの過度な警戒も後退したことなどにより、新発10年国債利回りは低下し、機構債表面利率も前月から低下しました。 一方で、住宅金融支援機構が逆ザヤから利ザヤへ転換する過程にあるとすれば、調達金利の低下幅がそのまま【フラット35】金利の低下につながるとは限りません。機構債表面利率の低下と逆ザヤ縮小の継続が相殺し、前月比で横ばい圏になると見ています。 住宅ローンの決定は金利を当てるマネーゲームではなく、生活を守るための長期のプロジェクトです。重要なのは最終的な損得ではなく、金利が変動しても生活を安定して維持できるかどうかです。金利水準だけでなく複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年6月19日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
住宅の住み替えを検討する際に、「ダブルローン」という言葉を目にすることがあります。ダブルローンとは、旧居の住宅ローンを残したまま新居を購入し、一時的に2本のローンの契約・返済が重複する状態を指します。 仮住まいが不要になるメリットがある反面、一時的な返済負担率の上昇により家計の圧迫要因となるため、資金計画における慎重な判断が求められます。 ■本記事の結論(要約) ・ダブルローンの壁： 返済負担率の上限(目安：30〜35％)と旧居の売却リスクにより、審査は通常の住宅ローンよりも厳格化する傾向にある。 ・審査通過が難しい場合の代替手段： 自身の状況に合わせて「売り先行」「売却つなぎ融資」「買取保証」「住み替えローン」の4つから最適な手段へ方針転換する。 この記事では、ダブルローンの基本構造から金融機関の審査基準、そして審査の壁を越えられない場合の具体的な代替手段まで、詳しく解説します。 ダブルローンとは？発生するタイミングとペアローンとの違い ダブルローンとは、住み替えなどで一時的に2つの住宅ローンを同時に契約・返済する状態です。 「住宅ローンが2本」という共通点から、夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約するペアローンとよく混同されますが、両者は仕組みや目的が異なります。 ダブルローンは、新居を決めてから自宅を売却する「買い先行」の住み替えで発生することが多いです。旧居の売却が完了し、その売却代金で旧住宅ローンを完済すれば、ダブルローン状態は解消されます。 よくある誤解：「ペアローン」との違い ダブルローンとペアローンの主な違いは以下の通りです。 ダブルローン ペアローン 内容 住み替えで一時的に2つの住宅ローンを同時に契約・返済する状態 夫婦や親子などがそれぞれ住宅ローンを契約・返済する状態 対象となる住宅 2つの住宅(旧居と新居) 1つの住宅 契約者(債務者) 1人 2人 ローンの本数 2本(旧居と新居) 2本(夫婦などがそれぞれ契約) 目的 「買い先行」による住み替えの円滑化 借入可能額の増加 ダブルローンは、「買い先行」による住み替えをスムーズに進めるために、1人の契約者が2本の住宅ローンを契約します。 一方、ペアローンは、1つの物件に対して、夫婦や親子などがそれぞれ住宅ローンを契約します。主に借入可能額を増やすことを目的に利用されます。 関連記事はこちら住宅ローンのペアローンと収入合算の違いとは？ ダブルローンのメリット・デメリット ダブルローンを活用すれば、仮住まい不要で新居への引っ越しが可能です。 一方で、旧居の売却が完了するまでは住宅ローンの二重払いが発生するため、一時的に家計を圧迫する恐れがあります。 【メリット】仮住まい不要で新居へ引っ越し可能 ダブルローンのメリットは、旧居の売却完了を待たずに新居を購入、転居できる点です。これにより、仮住まいへの転居費用や賃料負担、引っ越し作業の労力を削減できます。 また、希望条件に合う物件が見つかったときに、旧居の売却を待つことなく、すぐに購入手続きに移行できるのもメリットです。 【デメリット】売却までの「二重払い」が家計を圧迫 ダブルローンのデメリットは、旧居が売れるまで住宅ローンの返済が二重になることです。一時的に返済額が膨らみ家計を圧迫します。 また、旧居の売却活動が想定より長期化した場合、手元資金が枯渇する恐れがあります。 収入や手元資金と返済額のバランス、旧居の売却時期などを検討し、計画的な売却活動と余裕をもった返済計画を立てることが重要です。 ダブルローンの審査は厳しい？審査に影響する2つのポイント 金融機関は貸し倒れリスクを回避するため、一般的にダブルローン状態での審査は通常の住宅ローン審査よりも厳しい傾向にあります。 金融機関の審査では、「返済負担率」と「旧居の売却予定の確実性」の2つがポイントです。 審査のカギ：「返済負担率」の上限(目安：30〜35％) 返済負担率とは、年収に対するすべての借り入れの年間返済額の割合です。住宅ローンの審査では、この返済負担率が重視されます。 金融機関によって基準は異なりますが、一般的には30％〜35％程度が上限の目安です。 住宅金融支援機構が提供するフラット35の基準を例に挙げると、年収400万円未満は30％、400万円以上は35％が上限と規定されています。 また、金融機関は将来の金利上昇リスクなどを加味し、実際の適用金利よりも高い「審査金利」を用いて返済負担率を算出することがある点にも注意が必要です。 【具体例での計算シミュレーション】 例えば、年収600万円の人が、旧居のローン(月8万円)と新居のローン(月10万円)を抱えた場合、年間の合計返済額は216万円(月18万円×12ヶ月)となります。この場合、返済負担率は36％(216万円÷600万円)となり、一般的な上限である35％を超過します。 <例：返済負担率の上限が35％の場合> 年収 新旧住宅ローン 年間合計返済額の上限額 400万円 約140万円(月額約11.6万円) 600万円 約210万円(月額約17.5万円) 800万円 約280万円(月額約23.3万円) 1,000万円 約350万円(月額約29.1万円) ※住宅ローン以外の目的別ローン(自動車ローンや教育ローンなど)の返済額も「年間合計返済額」に含まれる場合があります。 一般的な金融機関では、ダブルローン状態となることで返済負担率が基準を超過し、新居の住宅ローンを組めないケースが少なくありません。 関連記事はこちら住宅ローンの審査基準は？通らない場合の対処法も紹介 関連記事はこちら【早見表】年収別・住宅ローンの借入適正額 審査の補完要素：旧居の完済予定(売却の確実性) ダブルローンの審査では、旧居が確実に売却できるかどうかも重要な判断材料になります。 売却代金で旧住宅ローンを完済すれば、ダブルローン状態が解消されて返済負担率が下がり、新住宅ローンの返済の確実性が高まるからです。 売却見込みが不透明と判断されると審査落ちのリスクもあります。売却の確実性を証明するために、金融機関から以下の書類などの提出が求められることがあります。 不動産会社との媒介契約書(すでに売却活動を開始している証明) 買主との売買契約書(引き渡し日が確定している証明) また、売出価格が市場相場から乖離しており、売却見込みが不透明と判断された場合においても審査落ちのリスクが高まります。 ダブルローンが組めない・難しい場合の「4つの代替手段」 ダブルローンを組むのが難しい場合は、以下4つの代替手段が考えられます。ご自身の状況に合わせ最適な手段への方針転換を検討しましょう。 売り先行での住み替え 売却つなぎ融資の活用 買取保証の活用 住み替えローンの活用 対策①「売り先行」での住み替えによる確実な資金計画 売り先行とは、旧居を売却してから新居を購入する住み替え方法です。 旧居の住宅ローンを完済してから物件を探すため、資金計画や返済計画に確実性が増し、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。 ただし、新居が見つかるまでの仮住まいの確保や引っ越し作業など、時間や手間がかかるのがデメリットです。 対策②「売却つなぎ融資」の活用による資金不足の解消 売却つなぎ融資とは、売却予定の不動産を担保にして、融資を受けられるローンです。 買い先行で住み替えをする場合、旧居の売却代金は新居の購入後に受け取ることになるため、新居の手付金や頭金などに使うことができません。 売却つなぎ融資を活用すれば、一時的な資金不足を解消できるため、住み替えを進めやすくなります。 ただし、売却つなぎ融資の金利水準は、短期間のつなぎ資金という性質上、一般的に住宅ローンより高く設定されており、取り扱う金融機関も限定される点に注意が必要です。 関連記事はこちらつなぎ融資とは？メリット・デメリットや利用時の注意点を解説 対策③「買取保証」の活用による期限を決めた売却 買取保証は、一定期間は不動産仲介会社等を通じて市場で売却活動を行い、一定期間内に買主が見つからない場合、あらかじめ約束した保証金額で不動産仲介会社等が物件を直接買い取る仕組みです。 「いつまでに・いくらで売れるか」が確定するため、新居の資金計画が立てやすくなります。 ただし、買取保証は取り扱っている不動産仲介会社が限られ、不動産仲介会社の買取保証金額は相場より安い価格になる傾向があり注意が必要です。 関連記事はこちら住み替えの方法と成功させるポイント 関連記事はこちら不動産買取保証とは？メリット・デメリットや注意点を解説 対策④「住み替えローン」の活用によるローンの一本化 住み替えローンとは、旧居の売却額が現在の住宅ローン残高を下回る「オーバーローン」状態の際に、旧居の残債と新居の購入資金を合算して新たに借り入れる住宅ローンです。 ダブルローンが「2本のローンを並行して返済する」のに対し、住み替えローンは「新たな1本のローンにまとめて返済する」という明確な違いがあります。 住み替えローンは、残債の返済に自己資金を充てる必要のない点がメリットです。 ただし、金融機関としては通常の住宅ローンと比べ貸し倒れリスクが高くなるため、住み替えローンにおいても金融機関の審査は厳しくなる点に注意が必要です。 また、旧居の売却と新居の購入を同時に進めることが求められるため、金融機関や不動産業者など複数の関係者と協力し計画的に進める必要があります。 まとめ ダブルローンは住み替えをスムーズに進められますが、一定期間は二重返済になるため大きな負担を伴います。また、一般的な金融機関では返済負担率の基準を超過する場合があり、審査落ちのリスクが高まります。 万が一ダブルローンでの審査通過が難しい、あるいは返済計画に不安が残る場合は、「売り先行」への切り替えや、「売却つなぎ融資」「買取保証」「住み替えローン」といった代替手段を検討し、無理のない資金計画へ方針を転換しましょう。 なお、金融機関によってローンの審査基準(審査金利の設定や既存ローンの扱いなど)は大きく異なります。まずは複数の金融機関へ事前審査を申し込み、ご自身の正確な借入可能額と選択肢を客観的に把握することから始めてみてください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの本審査は複数の金融機関に申し込める？メリット・デメリットを解説 住宅ローンの審査に申し込んでも、必ずしもその金融機関で借りられるとは限りません。「1社だけの申し込みでは不安…」と感じる人もいるでしょう。実は、住宅ローンの本審査は複数の金融機関に申し込むこ...
「住宅ローンの返済負担軽減のために借り換えを検討しているが、手数料や諸費用がいくらかかるか気になる」という人もいるでしょう。借り換えによって金利は下がっても、手数料などを考慮すると費用対効果に見合わないこともあります。 実質的な金銭コストを把握・試算し、加えて時間的コスト(手間)を考慮した負担軽減効果を加味したうえで借り換えを判断することが大切です。 この記事では、住宅ローンの借換費用の内訳と相場、実質的な借換効果の試算方法を解説します。自身の状況に合わせた最適解を導き出すための判断材料としてご活用ください。 借換費用の内訳と相場 住宅ローンの借換費用は、借換時の残高や金融機関によって変動します。まずは自身の借入残高を基に概算費用を算出し、予算感を把握することが重要です。 借換先の金融機関に支払う費用 借換先の金融機関では主に以下の費用がかかります。 事務手数料 保証料 抵当権設定費用(登録免許税、司法書士報酬) 印紙税 団体信用生命保険料 事務手数料と保証料 住宅ローン契約時に借換先の金融機関へ事務手数料を支払います。支払方法には以下の2種類があります。 <事務手数料の種類> 特徴 費用の目安 定率型 借入金額に対して一定割合を支払う方式 借入金額×2.2%(税込)が一般的 借入金額に比例して高額になる 定額型 借入金額にかかわらず一定額を支払う方式 3.3万円(税込)～ 定率型は、借入金額が大きいほど手数料が増えることになりますが、余剰資金があり自己資金を充当して借入額を抑えることができれば、手数料を低減させることも可能です。また、定率型の方が定額型よりも金利が低い金融機関もあります。 さらに、金融機関によっては事務手数料に加えて保証会社宛ての「保証料」が必要です。保証料の支払方法には以下の2種類があります。 <保証料の種類> 特徴 費用の目安 一括前払い方式 (外枠方式) 借入時に現金で一括して支払う方式 借入金額と借入期間に比例して変動する 金利上乗せ方式 (内枠方式) 毎月の返済金利に一定割合を上乗せして支払う方式 適用金利に年0.2％程度の上乗せが一般的 事務手数料のみの場合もあれば、事務手数料と保証料の両方が必要な場合もあります。 初期費用を抑えたい場合は「定額型」や「金利上乗せ方式」が有効ですが、借入総額が増加する恐れがあります。事務手数料と保証料の合計額を算出し、自身の資金計画に沿った選択をしてください。 関連記事はこちら住宅ローンの事務手数料はいつ支払う？支払時期や負担を軽減する方法を解説 関連記事はこちら住宅ローンの保証料型と融資手数料型の違いとは？ 抵当権設定費用 新たな借入先金融機関が不動産に抵当権を設定するための費用です。法務局へ納める「登録免許税」と、登記手続きを代行する司法書士への「司法書士報酬」で構成されます。 費用の目安 登録免許税 原則借入金額×0.4％(軽減措置適用の場合は0.1％) 司法書士報酬 5万円〜15万円程度(依頼先・地域により変動) 仮にローン残高2,000万円を借り換える場合、登録免許税は8万円(2,000万円×0.4％)です。 司法書士報酬は依頼先の事務所等によって異なりますが、手続きの確実性を担保するため、借換先の金融機関が司法書士を指定することが一般的です。 関連記事はこちら抵当権とは？根抵当権との違いや設定・抹消登記について解説 印紙税 借入金額に応じて印紙税がかかります。金銭消費貸借契約書に税額分の収入印紙を貼付するかたちで納めます。印紙税額は以下の通りです。 契約金額 印紙税額 1,000万円超 5,000万円以下 2万円 5,000万円超 1億円以下 6万円 出典)国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」 なお、Web上で電子契約をする場合は、紙の契約書がないため印紙税は不要ですが、電子契約手数料がかかることがあります。電子契約手数料は金融機関ごとに異なり、5,000円～1万円程度が目安です。 団体信用生命保険(団信特約料) 借換時には、原則として団信に再加入する必要があります。団信保険料は、適用金利に含まれていることも少なくありません。ただし、「がん団信」「8大疾病団信」など、特約を付加する場合は、適用金利に年0.1％〜0.3％程度が上乗せされるのが一般的です。 現在契約中の金融機関に払う費用 一方、現在住宅ローンを契約している金融機関に支払う費用は以下の通りです。 一括繰上げ返済手数料 抵当権抹消費用 一括繰上げ返済手数料 契約中の住宅ローンを全額返済(完済)する際の手数料です。金融機関や手続き方法(窓口、電話、Web)によって異なり、無料〜5万円程度が相場です。Web手続きを利用することで手数料を抑えられることがあります。 抵当権抹消費用 契約中の住宅ローンに設定されている抵当権を抹消するために、以下の費用がかかります。 費用の目安 登録免許税 不動産1件につき1,000円(土地1筆・建物1棟なら合計2,000円) 司法書士報酬 数万円程度～(依頼先によって異なる) 借換先の金融機関が指定する司法書士が、新たな抵当権設定と併せて抹消登記も担当するケースもあります。 借り換えの「経済的合理性」を判断する視点 諸費用を考慮したうえで、借り換えに経済的合理性(実質的な負担軽減)が生じる一般的な目安は以下の通りです。 当初借入金利と借換金利との差が1.0％以上 住宅ローン残高が1,000万円以上 住宅ローン残返済期間が10年以上 ※上記はあくまで目安であり、個別の条件や詳細なシミュレーションによって異なります。上記目安に当てはまらない項目がある場合においても、他の個別の条件や借換費用によっては経済合理性があることもあります。 借換費用を含めた「借換効果」の試算方法 借換費用を含めた実質的な借換効果は、以下の計算式で求められます。 借換効果 ＝ (削減できる利息額) － (借換費用) ここでは、下記の前提条件をもとに、「借換費用を含めない試算」と「借換費用を含める試算」の2パターンの借換効果を比較します。 【前提条件】 <当初借入条件> 借入金額：3,000万円 金利：変動金利型1.7％ 返済期間：35年 返済方式：元利均等返済・ボーナス払いなし 毎月の返済額(借換前)：9万4,822円 <借換条件> 借換金額：2,317万円(借換時のローン残高) 金利：変動金利型1.0％※金利は将来にわたり変動しないと仮定 返済期間：25年 返済方式：元利均等返済・ボーナス払いなし <主な借換費用> 借り換えに伴う諸費用が以下のとおり約80万円発生し、あわせて団体信用生命保険の特約により年0.2％の金利上乗せがあるケースを想定します。 事務手数料：51万円※ローン借入金額(残高)×定率2.2％(税込)の概算額 保証料：なし 抵当権設定費用：20万円(登録免許税9万円＋司法書士報酬11万円) 印紙税：2万円 8大疾病団信：年0.2％の金利上乗せ 一括繰上げ返済手数料：3.3万円 抵当権抹消費用：3.7万円(登録免許税0.2万円＋司法書士報酬3.5万円) <借換費用を含めない試算結果> 借換なし (金利1.7％) 借換あり (金利1.0％) 差額 残り25年の 総返済額 約2,845万円 約2,620万円 ▲約225万円 毎月の返済額 9万4,822円 8万7,321円 ▲7,501円 出典)知るぽると「借入返済額シミュレーション」にて筆者試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 借換費用を含めないで試算すると、総返済額は約225万円、毎月の返済額は約7,500円の減少となりました。 <借換費用を含めた試算結果> 借換なし (金利1.7％) 借換あり (金利1.2％) 差額 残り25年の 実質負担額 約2,845万円 約2,764万円 (総返済額約2,684万円 +借換費用約80万円) ▲約81万円 毎月の返済額 9万4,822円 8万9,435円 ▲5,387円 出典)知るぽると「借入返済額シミュレーション」にて筆者試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 一方、借換費用を含めて試算すると、実質的な負担軽減額は約81万円、毎月の返済額は約5,400円の減少となりました。 このように、借換費用を含めるか次第で試算結果は大きく変わります。表面的な金利だけで判断せず、借換費用も含めた実質的な借換効果を確認することが大切です。 また、今回の試算では借換後の金利変動を考慮していませんが、変動金利へ借り換えた場合は金利変動による返済額変動の可能性があります。金利変動の影響や固定金利への借り換えのシミュレーションについては、以下の記事で説明をしていますので、ご参考にしてください。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えシミュレーション | 金利上昇局面における「変動」と「固定」の比較 借換費用試算で見落としがちなポイント 住宅ローンの借換費用を試算する際に、見落としがちなポイントは以下の3つです。 戻り保証料(返還保証料)の有無 住宅ローン控除への影響 手続きにかかる時間的コスト 戻り保証料(返還保証料)の有無 契約中の住宅ローンで保証料を「一括前払い方式(外枠方式)」で支払いしている場合、借換時に一括繰上げ返済を行うことで保証料の一部が返還される可能性があります。 ただし、返戻の計算手続きにおいて、所定の保証会社事務手数料や振込手数料が差し引かれるのが一般的です。 戻り保証料(返還保証料)があれば、借換費用の補てんになるため、借り換えのハードルを下げるプラス要因となります。契約中の住宅ローンで保証料を一括払いしている場合は、あらかじめ戻り保証料(返還保証料)の有無と金額を確認しましょう。 住宅ローン控除への影響(借入期間要件など) 以下2つの要件を満たせば、借換後も引き続き住宅ローン控除を受けられます。 新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであること 新しい住宅ローンが住宅ローン控除の対象要件に当てはまること 出典)国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」 上記の証明として、新しい住宅ローンで当初の住宅ローンを一括返済したことがわかる書類を残しておきましょう。 また、住宅ローン控除には「返済期間が10年以上あること」などの要件があります。借り換えのタイミングで返済期間が10年未満になり控除を受けられなくなると、実質負担軽減効果が低下してしまうので注意が必要です。 関連記事はこちら【令和7年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 手続きにかかる「時間的コスト(手間)」 借り換えには、事務手数料や保証料など金銭的コストだけでなく、各種証明書の取得手続き、審査申込手続き、面談などの「時間的コスト(手間)」を要します。また、手続きの進め方によっても手間の内容が異なります。 対面型：担当者に直接相談できるが、金融機関の店舗に出向く必要がある Web完結型：来店不要で手続きがWeb上で完結するが、必要書類のアップロードや規定の確認など、自身で管理・進行する必要がある サポートの必要性や自身が手続きに割ける時間を考慮して選択することが、スムーズな借り換えの鍵となります。 まとめ 住宅ローンの借り換えは、表面的な適用金利の水準だけを見て判断してはなりません。事務手数料や保証料、抵当権設定費用といった諸費用を踏まえ、実質的にどれだけの負担軽減効果があるかを試算することが求められます。 また、金銭的なコストだけでなく、契約手続きの手間といった時間的コストも考慮し、自身にとって最適な借換計画を検討しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンは変動から固定に借り換えるべき？金利上昇時の判断ポイントを解説 最近の金利上昇を受けて、「変動金利のままで大丈夫？」「固定金利に変えたほうが安心？」と悩む人も多いのではないでしょうか。 この記事では、変動金利から固定金利への借り換えが住宅ローンの返済額に...
「住宅ローンの金利が上がるかもしれない」というニュースを見て、借り換えのシミュレーションを試した方も多いのではないでしょうか。 住宅ローンの借り換えを検討する際、私たちはつい「月々の支払いや総返済額がいくら減るか」という”数字”に目を奪われがちです。しかし、借り換えには数字には表れないもう一つの重要な論点があります。 それは、将来の金利変動に怯えなくて済むという「安心感」です。 この記事では、金利上昇局面における借り換えを「経済合理性の追求(数字の損得)」と「安心感の確保(見えない不安の解消)」という2つの本質的な軸からシミュレーションし、後悔しないための判断基準を解説します。 借り換えにおける2つの戦略(経済合理性の追求と安心感の確保) 変動金利からの住宅ローン借り換えには、以下2つの戦略が考えられます。 より低金利の変動金利へ借り換え(経済合理性の追求) 固定金利へ借り換え(安心感の確保) 比較項目 変動金利への借り換え (経済合理性の追求) 固定金利への借り換え (安心感の確保) 基本特性 当面の金利水準を低く抑え、返済額を軽減する 将来の金利上昇リスクの影響を受けなくなる 内在するリスク 市場金利の上昇に伴い、将来的に返済額が増加するリスク 変動金利より高めに設定されるため、総返済額が増加するリスク 適した人 経済合理性を最優先し、金利上昇時は繰上げ返済などで対応可能な人 支出を確定させ、金利変動による家計への影響をゼロにしたい人 金利上昇時の影響 市場金利に連動して返済額が増加する 完済まで影響なし より低金利の変動金利へ借り換え(経済合理性の追求) 変動金利からより低い変動金利への借り換えは、当面の返済額が軽減される経済合理性のある戦略といえます。金利水準が維持される限り、返済額の軽減効果は継続します。 一方で、変動金利は市場金利の変動に連動するため、将来の金利上昇による返済額増加のリスクを伴います。 「5年ルール」や「125%ルール」を採用している金融機関であれば、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わりません。また、5年ごとに毎月の返済額が増えるときも、それまでの返済額の1.25倍が上限となります。 ただし、「5年ルール」や「125%ルール」は返済額の増加を繰り延べるものであり、利息そのものを免除するものではありません。急激な金利上昇時には、元金の返済が進みにくくなるだけでなく、本来支払うべき利息が毎月の返済額を上回り「未払利息」が発生する恐れがあります。 その後の金利動向や返済状況次第では、未払利息が解消されないまま繰り越されることもあります。繰上げ返済などで元金を償還しないと、最終返済日まで繰り越される恐れもあるため、毎月の支払いにおける元金と利息の支払内訳を把握しておくと安心です。 関連記事はこちら住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 固定金利へ借り換え(安心感の確保) 変動金利から固定金利への借り換えは、将来の金利上昇による返済額増加を回避できる安心感を確保する戦略といえます。一般的に、固定金利は変動金利より高めになる傾向にあり、結果として総返済額が増えることもあります。この追加負担は、金利変動による返済額増加の不安を解消するためのコストと整理できます。 返済額が完済まで確定するため、金利上昇局面でも返済額は増加せず家計は安定し、元金が予定どおりに減少します。将来の支出を見据え、安心感の確保を重視する人に向いています。 諸費用を踏まえた借り換え「3つの判断基準」の目安 住宅ローンの借り換えは返済額だけでなく、借り換え時の諸費用も踏まえて検討する必要があります。3つの判断基準について確認しましょう。 無視できない「諸費用」の内訳と実質コスト 住宅ローンの借り換えでは、新たに借り入れるローンの保証料や事務手数料に加え、既存のローンの繰上げ返済手数料などの諸費用がかかります。借り換え効果を正しく判断するには、諸費用を含めてシミュレーションを行い、「実質的にどれだけ負担が減るのか」を確認することが重要です。 借り換え効果が期待できる3つの目安 一般的に、諸費用の負担を踏まえた住宅ローンの借り換え効果が期待できる目安は以下の3つです。以下の条件を満たしているか確認してみましょう。 金利差1.0%以上 住宅ローン残高1,000万円以上 残存返済期間10年以上 ※あくまで目安のため、実際には個別のシミュレーションをしたうえで判断することが重要です。 1.金利差：利息削減の直接要因 金利差が大きいほど、元本に対する利息が減少し、諸費用の回収が容易になります。ただし、固定金利へ借り換える場合は、金利差だけでなく、金利上昇リスク回避のコストとしての判断が必要です。 2.ローン残高：削減額の規模要因 同じ金利差でも、残高が大きいほど削減される利息総額は増加します。残高が小さい場合、利息削減額が諸費用を下回り、借り換え効果が限定される傾向があります。 3.残存返済期間：金利差による削減効果の蓄積要因 返済期間が長いほど、利息が発生する期間が長く、金利差による削減効果が累積します。 返済終盤では利息割合が低下するため、借り換えによる効果は小さくなります。 関連記事はこちら住宅ローンの借り換えで忘れてはいけない注意点 【実例比較】借入残高3,000万円・残り30年での借り換え効果をシミュレーション ここでは、具体的な条件を設定し、金利変動や借り換えによって返済額がどう変化するのかをシミュレーションします。 <シミュレーションの前提条件> 当初借入金額：3,000万円 当初借入金利：変動1.2% 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済・ボーナス払いなし 借入後5年間は金利変動なし 5年経過後(残り30年)に借り換えを実行 借り換え時のローン残高は約2,645万円 借り換えにかかる諸費用：70万円 段階的に1%金利上昇：総返済額約400万円増加 まずは借り換えせずに金利上昇した場合のシミュレーション結果です。 返済期間 (フェーズ) 借り換えなし (金利1.2%固定の場合) 借り換えなし (段階的金利上昇シナリオ) 上昇シナリオ による差額 1〜5年目 金利：1.2% 月額：87,510円 金利：1.2% 月額：87,510円 差異なし 6〜10年目 金利：1.2% 月額：87,510円 金利：1.7% 月額：93,828円 ＋6,318円/月 11〜35年目 金利：1.2% 月額：87,510円 金利：2.2% 月額：99,387円 ＋11,877円/月 35年間の 総返済額 約3,675万円 約4,070万円 ＋約394万円 出典)知るぽると「借入返済額シミュレーション」にて筆者試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 上記試算では、金利が上昇すると総返済額は約394万円増加します。金利上昇は利息負担を累積的に押し上げるため、影響は長期にわたり総返済額に反映されます。金利リスクは「月額増加」だけではなく「総返済額の増加」として評価が必要です。金利上昇した場合の総返済額を踏まえ借り換えを検討しましょう。 低金利の変動金利へ借り換えた場合の効果と留意点 次に、より金利の低い変動金利へ借り換えた場合のシミュレーション結果です。 返済期間 (フェーズ) 借り換えなし (段階的金利上昇シナリオ) 借り換えあり (より低い変動金利へ) 借り換え による差額 1〜5年目 金利：1.2% 月額：87,510円 金利：1.2% 月額：87,510円 差異なし 6〜10年目 金利：1.7% 月額：93,828円 金利：1.0% 月額：85,059円 ▲8,769円/月 11〜35年目 金利：2.2% 月額：99,387円 金利：1.5% 月額：90,264円 ▲9,123円/月 35年間の 総返済額 約4,070万円 約3,743万円 ▲約326万円 借り換え 諸費用 － 70万円 ＋70万円 実質的な 削減効果 － － 実質負担▲約256万円 (総返済差額▲326万円 ＋諸費用70万円) 出典)知るぽると「借入返済額シミュレーション」にて筆者試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 上記の試算では、借り換えることで総返済額は約326万円減少し、借り換え諸費用70万円を含めても約256万円程度負担軽減する結果となります。また、毎月の返済額は約9,000円程度減少します。 ただし、変動金利への借り換えのため、シミュレーション以上の金利上昇により、返済額が増加する恐れもあります。さらに、5年ルール・125%ルールを採用している住宅ローンへ借り換える場合は、繰上げ返済の検討など未払利息のリスクへの備えも必要です。 固定金利(2.0%)へ借り換えた場合の効果と不確実性の回避 最後に固定金利へ借り換えた場合のシミュレーション結果です。 返済期間 (フェーズ) 借り換えなし (段階的金利上昇シナリオ) 借り換えあり (固定金利2.0%へ固定) 借り換え による差額 1〜5年目 金利：1.2% 月額：87,510円 金利：1.2% 月額：87,510円 差異なし 6〜10年目 金利：1.7% 月額：93,828円 金利：2.0% 月額：97,748円 ＋3,920円/月 (一時的な負担増) 11〜35年目 金利：2.2% 月額：99,387円 金利：2.0%(固定) 月額：97,748円 ▲1,639円/月 (後半の負担軽減) 35年間の 総返済額 約4,070万円 約4,044万円 ▲約26万円 借り換え 諸費用 － 70万円 ＋70万円 実質的な 削減効果 － － 実質負担＋約44万円 (総返済差額▲26万円 ＋諸費用70万円) 出典)知るぽると「借入返済額シミュレーション」にて筆者試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 上記の試算結果では、借り換えなしの場合と比べて、固定金利へ借り換えることで総返済額は約26万円減少する一方で、借り換え諸費用を含めると約44万円の負担増加となります。ただし、想定以上に市場金利が上昇してもこれ以上返済額が増加しない安心感を確保できます。 シミュレーション通りにいかないケースと留意点 住宅ローンの借り換えを検討する際、いかなる前提に基づくシミュレーションであっても、将来の金利水準を正確に予測することは極めて困難であり、常に「金利予測の不確実性」という大前提のリスクを伴います。 金利は金融政策や物価動向、為替など複数の要因で変動するため、単一の試算結果のみで判断せず、複数のシナリオを想定しておく必要があります。 このマクロな金利変動リスクに加えて、実務上、個別の条件によって「事前のシミュレーション通りに事が進まないケース」として、主に以下の3つの具体的要因が挙げられます。 1.諸費用を含めた「実質コスト」の計算漏れ 事前に行ったシミュレーションほど実質的な負担額軽減効果が得られない場合、諸費用などの計算漏れが考えられます。自分で計算するのが難しい場合は、借り換え先の金融機関に相談しましょう。 2.健康状態変化による「団体信用生命保険(団信)」の再加入不可 借り換え時には、原則として団体信用生命保険(団信)の再加入が必要です。健康状態や既往歴によっては団信の再加入が認められず、借り換えができない恐れがあります。 3.収入状況や転職による「再審査」での条件悪化 借り換え時には、新たな借入先であらためて審査を受ける必要があります。年収や勤続年数、他の借入状況などが再確認されます。転職直後や収入が減少している場合、審査が厳しくなることもあるため注意が必要です。 関連記事はこちら住宅ローンの本審査後に転職したらどうなる？リスクと注意点、対処法を紹介 まとめ 住宅ローンの借り換えには、「経済合理性の追求」だけでなく「安心感の確保」の視点も考える必要があります。どちらを重視するかを明確にし、諸費用を含めてシミュレーションを行うことが重要です。 また、返済額軽減効果だけでなく、再審査や団信加入の可否も含めて、借り換えを実行すべきか冷静に判断しましょう。ご自身の状況に合わせた最適なプランを立てるために、金融機関の担当者や不動産の専門家に一度相談してみることをおすすめします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
