金融/不動産知恵袋

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  • 老後は家の建て替えが必要?資金はどうやって準備する?

    子どもが独立したり、定年が近づいてきたりすると、老後の住まいについて考える機会が増えるのではないでしょうか。戸建てに住んでいる場合は、住み替えやリフォームだけでなく、建て替えも検討するかもしれません。 建て替えによって自宅が新しくなれば、安心して老後を過ごせるかもしれません。一方で、建て替え資金をどうやって準備するかという問題もあります。今回は、老後に自宅を建て替えるメリット・デメリット、資金を準備する方法について解説します。 高齢者の住宅事情について まずは高齢者世帯の持ち家率や建て替えの現状など、高齢者の住宅事情について確認していきましょう。 高齢者世帯の持ち家率 総務省の調査によると、65歳以上の高齢者がいる世帯の持ち家率(2018年)は82.1%となっています。持ち家率は減少傾向にあるものの、高齢者の8割超が持ち家に住んでいるのが現状です。 世帯構成別の持ち家率は、夫婦のみの高齢者世帯は87.4%、高齢単身世帯は66.2%です。一人暮らしをしている高齢者の約3割は賃貸住宅に住んでいます。 (参考)総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要P8」 建て替えの現状 総務省の調査によると、2018年の持ち家の取得方法のうち「建て替え」は565万6,000戸で、全体の17.2%となっています。 建て替えを行った住宅の建築時期で最も多いのは、1991~2000年の141万6,000戸(21.2%)です。次いで、1981年~1990年の104万8,000戸(18.3%)です。築30~40年で建て替えを実施するケースが多く、建て替え全体の約4割を占めています。 ただし、建て替えが必要かどうかは、物件の構造や状態によって異なります。適切にメンテナンスを行っていれば、築年数が古くなったとしても、必ずしも建て替えが必要になるとは限りません。 (参考)総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要P6」 老後に建て替えを検討するきっかけ 多くの人は、どのようなきっかけで自宅の建て替えを検討するのでしょうか。老後に建て替えを行う理由として以下のようなことが考えられます。 若いときに建てた自宅が老朽化している 二世帯住宅/賃貸併用住宅に対応するため 賃貸暮らしだったが実家を相続した 20代で自宅を建てた場合、定年を迎える頃には築30~40年となります。建物や設備の老朽化が気になる場合、リフォームだけでなく、建て替えは選択肢の1つとなるでしょう。 また、子ども世帯と一緒に住むための二世帯住宅、家賃収入を得るための賃貸併用住宅に対応することを目的に建て替えを検討するケースも考えられます。 さらに、相続した実家への住み替えも、建て替えのきっかけになるでしょう。建築時期が古くて建物が老朽化している場合は、大規模なリフォームが必要なこともあり、建て替えを選択肢に入れるかもしれません。 老後に自宅を建て替えるメリット 老後に自宅を建て替えるメリットは以下の通りです。 ライフスタイルにあった家を建てられる 老後を安心して過ごせる 若いときに建てた自宅が、老後のライフスタイルに合うとは限りません。例えば、子どもが独立して夫婦だけの生活になれば、間取りが広すぎると感じることもあるでしょう。老後に建て替えを行えば、ライフスタイルの変化に対応した住みやすい家を建てられます。 また、建物が老朽化することで地震や台風などの災害リスクも高まります。建て替えによって建物を新しくすれば、耐震性や耐久性が高まり、老後を安心して過ごせます。 老後に自宅を建て替えるデメリット 一方で、老後の建て替えには以下のようなデメリットもあります。 まとまったお金がかかる 建て替えが完了するまでの仮住まいが必要 自宅を建て替えるにはまとまった資金が必要です。しっかりとした資金計画を立てておかないと、老後の生活費が不足する可能性があります。 また、建て替えが完了するまでは自宅に住めないため、仮住まいを用意しなくてはなりません。賃貸物件を借りる場合は、家賃の支払いが必要です。 建て替え資金はいくら必要? 自宅の建て替えにかかる費用は、大きく「工事費用」と「諸費用」の2つに分けられます。 工事費用 建て替えの際は、現在住んでいる家の解体工事と新築する建物の本体工事が行われます。また、給排水や電気・ガスなどの付帯工事も必要です。 工事費用は、「坪(㎡)数 × 各工事の単価」によって概算金額を算出できます。物件によって異なりますが、解体工事は坪4~8万円、本体工事は坪50~70万円が相場です。また、付帯工事は本体工事の20%程度が相場となります。 あくまでも目安なので、実際に建て替えを行う場合は事前に見積もりをとって、正確な金額を把握する必要があります。 諸費用 建て替えの際は以下のような諸費用もかかります。 印紙代(契約時) 登記費用 火災保険料 住宅ローン手数料(利用する場合のみ) 各種申請費用(長期優良住宅認定、建築確認申請等) 上記のほかに、引っ越し費用や仮住まいにかかる費用、新調する家電・家具などの購入費用も必要です。支払い時に困らないように、事前に費用を確認した上で多めに資金を用意しておきましょう。 老後の建て替え資金にはリ・バース60 建て替え資金を自己資金で準備できない場合は、住宅ローンを組むのが基本です。しかし、高齢になると住宅ローンを組むのが難しいかもしれません。その場合は「リ・バース60」を検討しましょう。 リ・バース60は高齢者向けの住宅ローンで、満60歳以上の方でも借り入れが可能です。毎月の支払いは利息のみで、元金の支払いは債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選べます。 リ・バース60については、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらリ・バース60とは?メリット・デメリットを解説 まとめ 自宅の建て替えを行えば、理想の住まいで老後を豊かに過ごせるかもしれません。ただし、建て替えにはまとまった資金がかかるため、老後の生活費に影響が出る恐れもあります。 建て替えを行う場合はしっかりとした資金計画を立て、必要に応じてローンの利用を検討しましょう。 定年後に自宅を住み替えるメリットと注意点とは? 現役世代は、子どもの学校や通勤を考えて自宅を購入するのが一般的です。しかし、子どもの独立や定年退職などでライフスタイルが変化すると、立地や間取りが生活に合わなくなることがあります。 その場合...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 老後の一人暮らし、生活費はいくら必要?

    未婚率の増加や子どもとの同居の減少により、高齢者の一人暮らしは増えています。現在は家族と暮らしていても、子どもの独立や配偶者との死別などにより、将来は一人暮らしになる可能性もあるでしょう。 老後に一人暮らしをする場合、生活費はいくら必要なのでしょうか。高齢化によって、老後の期間は延びています。そのため、なるべく早いうちに必要な金額を見積もって、老後の生活費を準備しておくことが大切です。 今回は、老後の一人暮らしの現状や必要な生活費、資金が足りないときの対処方法について解説します。 老後に一人暮らしの人はどれぐらいいる? 内閣府の高齢社会白書によると、1980年以降、65歳以上の一人暮らしは男女ともに一貫して増加傾向にあります。 引用:内閣府「2021年(令和3年)版 高齢社会白書(第1章 第1節 3 家族と世帯)」 65歳以上人口に占める一人暮らしの割合(2015年)は、男性は13.3%(約192万人)、女性は21.1%(約400万人)となっており、これは、男性の約7人に1人、女性の約5人に1人が老後に一人暮らしをしていることを表しています。 また、老後の一人暮らしは今後も増加が続き、2040年には男性20.8%(約355万人)、女性24.5%(約540万人)に達すると予測されています。 老後の一人暮らしに必要な額 老後に一人暮らしをする場合、毎月の生活費はいくら必要なのでしょうか。総務省の家計調査によると、65歳以上の単身無職世帯の家計収支は以下の通りです。 引用:総務省統計局「家計調査報告(家計収支編)2020年(令和2年)平均結果の概要P18」 収入と支出それぞれの詳細について確認していきましょう。 収入 高齢単身無職世帯の実収入(月平均額)は136,964円で、内訳は以下の通りです。 高齢単身無職世帯の実収入(月平均額) 社会保障給付121,942円 その他(仕送り金、事業・内職など)15,022円 実収入合計136,964円 年金などの社会保障給付が約12万円で、実収入全体の約9割を占めています。 その他は仕送り金や事業・内職などによる収入です。全体の約1割と少額ですが、月平均額であるため、人によって金額に大きな差があると考えられます。 支出 高齢単身無職世帯の消費支出と非消費支出の合計(月平均額)は144,687円で、内訳は以下の通りです。 高齢単身無職世帯の消費支出と非消費支出の合計(月平均額) 食料36,581円 住居12,392円 光熱・水道12,957円 家具・家事用品5,328円 被服及び履物3,181円 保険医療8,246円 交通・通信12,002円 教養娯楽12,910円 その他の消費支出(雑費・交際費など)29,549円 非消費支出(直接税・社会保険料)11,541円 支出合計144,687円 住居が12,392円と低いのは、持ち家率が高いことが理由だと考えられます。そのため、賃貸の場合は家賃が発生するため、住居費はもっと高くなるでしょう。 保険医療は8,246円ですが、年齢とともに負担は大きくなるかもしれません。 また、交通費は住環境に大きく左右されます。地方在住で自家用車が必要な場合、車両代のほかに駐車場代・ガソリン代・車検代といった維持費もかかるため、平均より負担が増える可能性があります。 年金だけでは生活費が月2.5万円不足する? 年金収入が約12万円、支出合計が約14.5万円とすると、老後の一人暮らし(年金のみ)の生活費は月2.5万円不足します。生活費の不足分は10年で約300万円、30年で約900万円です。 総務省の家計収支はあくまでも平均結果であり、この通りに当てはまるとは限りません。一方で、老後の一人暮らしの生活費を把握する際の参考にはなります。 まずは自身の家計を整理して、老後の生活費がいくら必要かを把握することが大切です。 年金収入が平均より多い場合は、年金だけでも生活できるかもしれません。一方で、「年金が少ない」「平均より多くの支出がかかる」という場合は、まとまった老後資金を準備する必要があるでしょう。 参考:総務省統計局「家計調査報告(家計収支編)2020年(令和2年)平均結果の概要P18‐19」 老後の一人暮らしで資金が足りない時はどうする? 老後の一人暮らしで資金が足りない時、持ち家であれば不動産が資金源となるかもしれません。自宅を担保に融資を受けたり、売却したりすることで、まとまった資金が手に入ります。具体的には、以下2つの方法があります。 不動産担保ローン 不動産担保ローンとは、不動産を担保にお金を借りることができるローンです。自宅を所有している場合、まとまった資金を準備する手段として活用できます。不動産担保ローンのメリットは以下の通りです。 無担保のカードローンより低金利で利用できる 借入限度額が大きい(不動産評価によって億単位の借り入れも可能) 最長35年など長期間にわたって借りられる 資金使途は原則自由 一方で、不動産担保ローンには以下のようなデメリットもあります。 借入時に手数料(事務手数料、抵当権の登記費用など)がかかる 返済不能になると不動産が処分される 不動産担保ローンについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは?メリット・デメリットを解説 リースバック リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅をリースバック運営会社に売却後、その会社に家賃を払うことで、同じ家に住み続けることができます。リースバックのメリットは以下の通りです。 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる 自宅の売却でまとまった資金が手に入る 月々の支出が定額化される 家の所有リスクを無くせる 一方で、リースバックには以下のようなデメリットもあります。 自宅の売却価格は市場価格より安くなる ずっと住み続けられるとは限らない リースバックについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ 老後の一人暮らしで年金収入のみの場合、生活費が不足し、貯金を切り崩して生活しなければならない可能性があります。まずは家計の状況を整理して、老後資金がいくら必要かを把握することが大切です。持ち家で資金が足りない場合は、不動産担保ローンやリースバックの利用を検討しましょう。 持ち家の場合、老後資金はいくら必要?資金不足の対処方法も紹介 老後に必要な生活費は、持ち家と賃貸で大きく変わります。持ち家の場合、老後の生活費はいくら必要なのでしょうか。 年金だけで足りない分は、貯蓄などでカバーしなくてはなりません。年金生活に入る前に...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.07.21老後資金
  • 不動産相続で知っておきたい手続きと費用

    不動産を相続することになった場合、さまざまな手続きが必要になります。相続は何度も経験するものではないので、どのように対応すればよいかわからないのではないでしょうか。 不動産相続では、相続税がかかる場合もある他、不動産は均等に分割しづらいことなどから、相続人が複数いる場合にトラブルが発生することもあります。不動産相続をスムーズに進めるには、手続きの流れを理解して早めに準備をすることが大切です。 今回は、不動産相続で知っておきたい手続きの流れと費用について詳しく解説します。 不動産相続の手続きのステップ 不動産の相続が発生したときは、以下の流れで手続きを進めることになります。 相続人や相続財産を確認する 遺産分割協議で遺産の分け方を決める 相続不動産の名義を変更する 相続税の申告・納付をする 相続発生時に慌てずに済むように、不動産相続の大まかな流れを把握しておきましょう。 STEP1:相続人や相続財産を確認する 相続が発生したときに、最初にやらなくてはならないのが相続人や相続財産を確認することです。具体的には以下の通りです。 相続人の確定 誰が遺産を相続する権利を持っているのかをはっきりさせるために、相続人を確定させます。そのためには、被相続人(亡くなった人)の相続関係を調査しなくてはなりません。 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続情報を調査して法定相続人を確定させましょう。必要書類を準備して法務局に依頼すれば、相続関係が一覧でわかる「法定相続情報一覧図」を作成してもらうことも可能です。 遺言書の確認 相続が発生したら、被相続人が遺言書を残していないかを確認します。遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続を進めなくてはなりません。また、遺言書で法定相続人以外の人を相続人として指定している可能性もあります。 遺言書は、主に「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2つがあります。公正証書遺言は情報が登録されているので、公証人役場に確認すれば、遺言書の有無を確認できます。一方、自筆証書遺言の場合は、被相続人の机の引き出しや金融機関の貸金庫など、思い当たる場所を探す必要があります。 遺産の確認 被相続人がどのような財産を残しているかを確認しましょう。主な相続財産の種類は以下の通りです。 現金、預貯金 有価証券 不動産 生命保険の死亡保険金 貸付金 宝石、美術品 ゴルフ会員権 特許権、著作権 資産だけでなく、負債(債務、税金の未払いなど)も調べることが必要です。相続では、基本的に資産だけを引き継ぐことはできません。そのため、負債のほうが多い場合は、相続放棄を検討する必要があります。 遺産分割のやり直しを避けるためにも、被相続人のすべての財産(資産と負債の両方)を調べましょう。 相続放棄をする場合(3ヵ月以内) 相続財産を調べた結果、借金など負債のほうが多いケースもあるでしょう。その場合は、相続放棄も選択肢の1つです。 相続の開始があったことを知ったときから3ヵ月以内に家庭裁判所に申述すれば、相続放棄ができます。 相続放棄をすれば、被相続人が残した借金を返済する必要はなくなります。 ただし、相続放棄をすると、預貯金や不動産といった資産を相続する権利も放棄することになるので慎重に判断しましょう。 参考)国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分 限定承認をする場合(3ヵ月以内) 限定承認とは、被相続人の資産の範囲内で負債を相続することです。 相続では、資産と負債がどれくらいあるのか、すぐに把握できないこともあります。限定承認を選択すれば、たとえ債務があっても資産の範囲で引き受けられるので安心です。 ただし、限定承認は相続人全員が共同で家庭裁判所に申述する必要があります。申述期限は、相続の開始があったことを知ったときから3ヵ月以内です。 故人の準確定申告が必要な場合(4ヵ月以内) 準確定申告とは、被相続人の1月1日から死亡した日までに確定した所得金額および税金を計算して確定申告をすることです。確定申告が必要な人が翌年の1月1日から確定申告期限までの間に確定申告をせずに亡くなった場合、提出が必要なので注意が必要です。 相続人は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヵ月以内に準確定申告(申告と納税)をしなくてはなりません。 準確定申告が必要な場合は、期限までに申告・納税を行いましょう。 参考)国税庁 No.2022 納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告) STEP2:遺産分割協議で遺産の分け方を決める 相続人と相続財産が確認できたら、遺産の分け方を決めていきます。被相続人が遺言書を残している場合は、遺言書の内容に従って財産を分割します。ただし、一定の相続人には「遺留分」が認められています。 遺留分とは、配偶者や子供、直系尊属(※1)など、一部の法定相続人(※2)が取得できる一定割合の相続財産のことです。たとえば、遺言書に法定相続人以外の人に財産をすべて残すと書かれていても、配偶者や子などには遺留分が認められます。 遺言書がない場合は、遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、相続人が集まって相続財産をどう分けるかを話し合う手続きのことです。 遺産分割協議は基本的に相続人全員で行う必要がありますが、全員で集まって話し合う必要はありません。相続人全員が合意していれば、「メールや電話で話し合う」「数人で話し合った内容を他の相続人が了承する」といった形でも可能です。 遺産分割について合意したら、遺産分割協議書を作成して相続人全員が署名・捺印します。遺産分割協議がまとまらない場合は、調停が必要になることもあるので、弁護士などの専門家に相談しましょう。 ※1被相続人の父母、父母がどちらも亡くなっている場合は祖父母 ※2兄弟姉妹や兄弟姉妹が先に亡くなっている場合に相続人となる甥姪には遺留分が認められていません STEP3:相続不動産の名義を変更する 遺産分割協議が終了して相続する財産が決まったら、相続不動産の名義変更を行います。 実家の土地・建物などを相続する場合、不動産の所有権を相続人に移転する相続登記が必要です。不動産の相続登記は、必要書類を準備した上で、対象不動産を管轄する法務局に申請します。 法定相続分通りに相続する場合、相続登記の必要書類は以下の通りです。 登記申請書 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 法定相続人の戸籍謄本 法定相続人の住民票 登録免許税(収入印紙) また、遺産分割協議によって財産を分割する場合は、遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書も必要です。 相続登記に期限はありませんが、名義を変更しておかないと、相続不動産の売却や不動産を担保にした借り入れができません。そのため、相続が発生したときに、相続登記を済ませておくのがおすすめです。 なお、自身で手続きするのが難しい場合は、司法書士に代行してもらうことも可能です。 STEP4:相続税の申告・納付をする 最後に相続税の申告・納付を行います。手続きの流れは以下の通りです。 相続税の課税遺産総額を確認 まずは相続税の課税遺産総額を確認します。相続税は、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額に対して課税されます。正味の遺産額とは、相続等によって取得した財産の価額と相続時精算課税の適用を受ける財産の価額を合計した金額から、債務や葬式などの金額を差し引いたものです。 相続時精算課税制度の詳しい説明はこちら 課税遺産総額 = 正味の遺産額 - 基礎控除額 相続税の基礎控除額は、以下の算式で求められます。 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数 参考)国税庁 No.4152 相続税の計算 たとえば、法定相続人が配偶者と子の2人の場合、基礎控除額は4,800万円(3,000万円 + 600万円 × 3人)です。 正味の遺産額が1億円の場合、課税遺産総額は5,200万円(1億円 - 4,800万円)となります。相続財産が4,800万円以下であれば、課税遺産総額は0となるため、相続税はかかりません。 相続税申告書の作成 課税遺産総額を求めたら、相続税を計算して申告書を作成します。相続税は自身で計算することもできますが、難しい場合は税理士に代行してもらうことも可能です。 相続税の申告は期限があり、申告漏れなどの誤りがあると修正申告が必要になるので、心配な場合は税理士に依頼することを検討しましょう。相続税の計算方法は、後ほど詳しく説明します。 相続税の申告・納付をする 相続税の申告書が作成できたら、必要書類を添えて所轄税務署に提出し、税金を納付します。相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内です。 本人確認書類や相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書などを添付します。 また、不動産相続の場合は、固定資産税評価証明書や登記事項証明書なども必要です。 期限までに申告をしないと、本来の税金のほかに加算税や延滞税がかかることがあるので注意しましょう。 参考)相続税の申告の際に提出していただく主な書類 不動産相続の対象 相続が発生した場合、誰が不動産の相続対象となるのでしょうか。ここでは、相続人の優先順位について確認していきましょう。 相続人の優先順位 法定相続人には優先順位があり、以下の通りです。 相続人の範囲 第1順位死亡した人の子供 第2順位死亡した人の直系尊属(父母や祖父h簿など) 第3順位死亡した人の兄弟姉妹 また、財産の原則的な相続割合のことを「法定相続分」、被相続人が遺言で定めた相続分のことを「指定相続分」といいます。指定相続分は法定相続分に優先するため、遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続財産を分割することになります。 法定相続分は以下の通りです。 法定相続分 相続人 相続分 配偶者と子供の場合配偶者1/2 子ども1/2 配偶者と直系尊属の場合配偶者2/3 直系尊属1/3 配偶者と兄弟姉妹の場合配偶者3/4 兄弟姉妹1/4 たとえば、配偶者と子2人が法定相続人の場合、法定相続分は以下のようになります。 配偶者:1/2 子A:1/4(1/2×1/2) 子B:1/4(1/2×1/2) 相続財産が1億円であれば、配偶者が5,000万円(1億円×1/2)、子A、Bがそれぞれ2,500万円(1億円×1/4)を相続します。 参考)国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分 不動産相続でかかる税金 不動産相続では以下の税金がかかります。 登録免許税 相続税 登録免許税は、不動産の相続登記を行う際にかかる税金です。登録免許税の税額は「不動産価格×0.4%」で、不動産価格は市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格になります。 また、基礎控除額を超える財産を相続する場合は相続税もかかります。相続税総額を算出する際は、各人が相続などで実際に取得した財産に直接税率を乗じるというものではありません。相続税を計算する手順及びイメージ図は以下の通りです。 課税遺産総額を法定相続分で分割したものとして各人の取得金額を算出する 各人の課税額を算出し、合計して相続税総額を算出する 相続税総額を各人の相続分に按分して、実際に収める税金を決定する 各人の課税額を算出する際には、取得金額に基づき、速算表から以下のように計算します。 2,600万円 × 15% - 50万円 = 340万円 相続税の速算表 法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額 1,000万円以下10%- 3,000万円以下15%50万円 5,000万円以下20%200万円 1億円以下30%700万円 2億円以下40%1,700万円 3億円以下45%2,700万円 6億円以下50%4,200万円 6億円超55%7,200万円 この速算表で計算した各人の課税額の合計が、相続税総額となります。そして、各人が実際に相続した相続分に従って相続税総額を案分し、各人の税額を算出します。 相続税は財産の評価方法や計算方法が複雑で、相続開始から10ヵ月以内に申告・納付を行わなくてはなりません。実際に相続税を計算する際は、税理士などの専門家に相談しながら進めるのが確実です。 参考)国税庁 No.4155 相続税の税率 不動産相続の相談先 ここまで確認してきたように、不動産相続ではさまざまな手続きが必要です。そのため、専門知識がない個人が、すべての手続きを行うのは難しいかもしれません。不動産相続について相談したい場合は、誰に依頼すればよいのでしょうか。 不動産相続は、以下のように相談内容によって依頼先は分かれます。 相続登記についての相談:司法書士 税金についての相談:税理士 トラブルについての相談:弁護士 まず、相続登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士によって金額は異なりますが、登録免許税とは別に10万円程度の費用が発生します。 次に、相続税をはじめとする税金については、税理士に依頼するといいでしょう。相続財産の確認や税金計算、申告書の作成などを任せられます。 相続税申告の費用は税理士によって異なりますが、課税遺産総額の0.5~1.0%程度が相場となります。つまり、課税遺産総額が5,000万円であれば、25~50万円程度が目安です。税理士によって専門分野が異なるので、依頼の際には相続税に詳しい税理士を探しましょう。 最後に、相続トラブルに備えたい場合は、弁護士を検討しましょう。状況によっては遺言書の検認が必要だったり、相続放棄を検討したりするケースもあります。「遺産分割協議がまとまらない」といったトラブルが見込まれる場合は、弁護士に相談すると安心です。 弁護士に依頼するときは相談料や着手金、報酬金などがかかります。弁護士によって費用は異なるので、事前に金額を確認してから依頼しましょう。 上記以外に、不動産相続で納税資金などが必要な場合は、金融機関に相談するのがおすすめです。相続税の納税資金などが足りない場合、相続不動産を担保に融資を受けられる可能性があります。 不動産相続による資金不足ならSBIエステートファイナンス ここでは、不動産相続による資金不足についてSBIエステートファイナンスに相談するメリットを3つご紹介します。 メリット①:相続税の支払代金に活用できる 相続財産がすべて現金であれば、相続税が発生しても相続した現金で納税できます。しかし、不動産相続の場合は、相続財産の額によっては納税資金が足りず、相続税を納めるのが難しいケースもあります。 SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンを利用すれば、相続不動産を担保に融資を受けることが可能です。原則として資金使途は自由であるため、相続税の支払代金に活用できます。 メリット②:代償分割や遺留分減殺請求の支払に活用できる 代償分割とは、現物の財産を取得した相続人が、他の相続人に代償金を支払うことで清算する遺産分割方法です。たとえば、5,000万円の不動産を子2人で相続するときに、兄が不動産を取得し、弟に2,500万円の代償金を支払うケースが該当します。 遺留分減殺請求とは、遺言によって特定の相続人が財産を取得した場合などに、相続財産の最低割合の受け取りが保証されている遺留分を取り戻す制度です。 不動産を相続し、代償分割や遺留分減殺請求によって支払いが生じる場合は、資金を準備しなくてはなりません。SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンなら、相続不動産を担保に融資を受けられるため、支払代金を用意できます。 メリット③:相続発生前の親族間売買に 不動産は現金のように分割できないため、相続人が複数いる場合はトラブルになる可能性があります。親が存命中に子へ不動産を売却しておけば、相続トラブルを避けられるかもしれません。 しかし、不動産の親子間売買では金融機関の審査が厳しくなるため、住宅ローンを組むのが難しいケースがあります。また、親子間売買であっても、通常の不動産売買と同じように、譲渡益が発生する場合は譲渡所得税がかかります。 SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンであれば、親子間売買であっても融資を受けられる可能性があります。相続時に不動産担保ローンを利用する方法については、下記の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちら相続で不動産担保ローンを利用する4つの事例を紹介 不動産相続の準備はお早めに 親が亡くなった場合は、相続以外にもしなくてはならないことが多くあります。不動産相続は手続きが複雑で時間がかかりますが、相続手続きの多くには期限が設けられているため、じっくり考える余裕がないのが実情です。 そのため、不動産を相続する予定があるなら、実際に相続が発生したときに慌てずに済むように、早めに準備しておくとよいでしょう。 まとめ 不動産相続が発生したら、相続人や財産の確認、名義変更、遺産分割協議、相続税の申告・納付など、やるべきことがたくさんあります。どのように対応すればよいかわからない場合は、弁護士や税理士などの専門家に相談して手続きを進めましょう。 相続時の不動産評価方法は?評価に関する特例も併せて解説 相続財産には預貯金や有価証券のほかに、土地や建物といった不動産も含まれます。相続で不動産を取得した場合、相続税評価額はどのように算出すればよいでしょうか。今回は、相続不動産の評価方法や特例に...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.07.14相続
  • 相続で不動産担保ローンを利用する4つの事例を紹介

    不動産を含む相続では相続税の支払いなどで現金が必要になることも多いです。そのような時には、不動産担保ローンを活用できるかもしれません。相続で不動産担保ローンを利用する方法として、「相続が発生してから」不動産担保ローンを利用する場合と、「相続が発生する前に」不動産担保ローンを利用する場合の大きく二つに分かれます。本記事では、不動産担保ローンの4つの活用方法をご紹介していきます。 相続が発生してから不動産担保ローンを利用する 相続が発生してから不動産担保ローンを利用するケースは、下記3つが考えられます。 相続税の支払いに利用する 法定相続分の支払いに利用する(代償分割) 遺留分の支払いに利用する 相続税の支払いに利用する 不動産を相続すると、その資産価値に応じて相続税を支払う必要があります。相続税として納める税金は基本的に現金で用意しなければなりません。特に相続財産として不動産のみを相続したような場合では、相続税の支払いを現金で用意できないこともあるでしょう。このような場合、不動産担保ローンを活用することが考えられます。 ちなみに、相続した不動産を売却して相続税の支払いをすることもできますが、買主が見つかるまでに時間がかかることがあり、このような場合にも不動産担保ローンの活用は有効な手段の一つです。相続税は相続があったことを知ったときから10カ月以内に納める必要があります。 法定相続分の支払いに利用する(代償分割) 相続方法にはいくつかの種類がありますが、代償分割を選んだ場合に、不動産担保ローンを活用できます。代償分割とは、相続人の内の誰かひとりまたは数人が不動産などの現物を相続し、その他の相続人に対して相続分に応じた現金を支払う方法です。 例えば、相続財産が3,000万円で、配偶者と子2人の相続人がいるケースを考えてみましょう。配偶者と子の場合の法定相続分は配偶者:1/2、子:1/2です。今回のケースでは、子供が2人のため、配偶者の法定相続分は2分の1、子の法定相続分は4分の1ずつとなります。 法定相続人が配偶者と子の場合 - 配偶者:1/2、子:1/2 法定相続人が配偶者と親の場合 - 配偶者:2/3、親:1/3 法定相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合 – 配偶者3/4、兄弟姉妹:1/4 相続財産3,000万円が全て現金であれば、配偶者に1,500万円、子に750万円ずつ相続させることが可能です。しかし、相続財産が不動産しかないような場合、簡単に分割することができません。こうした場合に、ひとりの子が不動産を相続して、不動産を相続しなかった配偶者や子に法定相続分に応じた支払いをするといった方法があります。この方法を代償分割と呼びます。 上記の場合、他の相続人に支払うための資金を現金で用意しなければなりませんが、多額の現金を手元から支払うのは難しいでしょう。不動産担保ローンを活用すれば、相続した不動産を担保に代償分割のための資金を借りることができます。 遺留分の支払いに利用する 遺留分の支払いに不動産担保ローンを活用することも考えられます。遺留分とは配偶者や子供、直系尊属(※1)など、一部の法定相続人(※2)が取得できる一定割合の相続財産のことです。その遺留分の総額は相続財産全体の1/2で、法定相続人が直系尊属のみの場合は1/3となります。また、遺留分の総額から法定相続人の法定相続分に応じて遺留分が決定します。 ※1被相続人の父母、父母がどちらも亡くなっている場合は祖父母 ※2兄弟姉妹や兄弟姉妹が先に亡くなっている場合に相続人となる甥姪には遺留分が認められていません。 法定相続人にはそれぞれ法定相続分が決められていますが、遺言によって、法定相続人以外や法定相続分とは異なる配分で相続がなされることがあります。しかし、遺留分が認められている法定相続人は、自分に認められた遺留分までであれば、相続後に遺留分減殺請求を求めることができます。 例えば、先ほどと同様に相続財産が3,000万円で、配偶者と子2人の相続人がいる場合で、被相続人の遺言によって、子の内の1人だけにこの3,000万円の相続がされるケースを考えてみましょう。 相続人が配偶者と子なので、相続財産全体の1/2が遺留分の総額として扱われます。そして、法定相続分は配偶者が1/2、子が1/2となるので、配偶者は1/4(1/2×1/2)、子は1/4を2人で分けて1/8(1/2×1/2×1/2)の遺留分として認められます。つまり、相続財産を受け取らなかった配偶者は、相続財産の4分の1である750万円、子は相続財産の8分の1である375万円分遺留分減殺請求できます。 上記の場合、遺留分減殺請求を受けた側は現金で支払わなければなりませんが、多額の現金を手元から支払うのは難しいでしょう。しかし、相続不動産を担保にして、不動産担保ローンを活用することで問題を解決できるかもしれません。 相続が発生する前に不動産担保ローンを利用する 相続が発生する前に不動産担保ローンを利用するケースは、親族間売買が考えられます。 親族間売買をする 相続発生前に、あらかじめ不動産の親族間売買をする場合には、不動産担保ローンの利用が考えられます。居住用財産で、自己居住用であれば住宅ローンを利用することも考えられますが、そうでない場合には住宅ローンの利用はできません。また、銀行などの金融機関では一般的に親族間売買を取り扱っていません。 一方で、不動産担保ローンであれば住宅ローンのように自己居住用でなければならないといった制約はなく、親族間売買でも取り扱うことの出来る可能性があります。ただし、住宅ローンと比べると金利が高いなど、融資条件が悪くなってしまう点には注意が必要です。 まとめ 相続時に不動産担保ローンを利用する4つの事例を解説しました。不動産の相続では相続税の支払いに現金を用意できず困る場合があるでしょう。また、速やかに売却活動を行っても、中々買い手が見つからず、相続税の支払いに間に合わない場合もあります。 このような場合、不動産担保ローンを有効に活用出来るかもしれません。その他にも、遺留分や代償分割など活用できる機会は多いため、手元資金が不足する時には、不動産担保ローンを検討してみるといいでしょう。 相続時の不動産評価方法は?評価に関する特例も併せて解説 相続財産には預貯金や有価証券のほかに、土地や建物といった不動産も含まれます。相続で不動産を取得した場合、相続税評価額はどのように算出すればよいでしょうか。今回は、相続不動産の評価方法や特例に...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 老後の住まいはどうすべき?ポイントを徹底解説

    老後に豊かな生活を送るには、ライフスタイルに合わせて住まいを選ぶ必要があります。しかし、住まいを選ぶ際には多くの選択肢があるので、どのように選べばよいかわからないのではないでしょうか。 老後の住まいを選ぶためには、ポイントを理解した上で、自分に合った住居を選択することが大切です。今回は、老後の住まいの選び方や資金づくりの方法について詳しく解説します。 老後の住まいを選ぶポイントは3つ 老後の住まいを選ぶ上で、考えておきたい3つのポイントを紹介します。 持ち家か賃貸か マンションか戸建てか 都市部か郊外か 住居にはさまざまな種類が存在しますが、基本的には上記3つの組み合わせで考えると良いでしょう。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解すれば、自身に合った老後の住まいが見えてきます。 老後の住まいは持ち家か?賃貸か? 老後の住まいを選ぶときに、まず検討しておきたいのが「持ち家と賃貸のどちらを選ぶか」です。持ち家と賃貸の選択は、老後資金やライフスタイルに大きな影響を与えます。 ここでは、老後における持ち家と賃貸それぞれのメリット・デメリットについて確認していきましょう。 老後の住まいに持ち家を選ぶメリット・デメリット 老後に持ち家を選ぶメリットは以下の通りです。 住居費の負担が小さい 内装や間取り変更が自由にできる 持ち家の場合、住宅ローンを完済していれば老後の住居費負担は小さくなります。不定期で修繕をしなければならないものの、定期的に発生する費用は基本的に固定資産税のみです。マンションなら別途管理費・修繕積立金が毎月かかりますが、家賃は発生しません。 また、若いうちに持ち家を購入した場合には、年齢とともに内装や間取りがライフスタイルに合わなくなる場合があります。そのため、必要に応じてバリアフリー対応のリフォームなども必要になりますが、持ち家であれば、内装や間取りを自由に変更できます。 一方で、持ち家には以下のようなデメリットもあります。 災害リスクがある メンテナンス費用がかかる 持ち家は地震や火事、水害といった災害によって、建物に被害が生じる可能性があります。老後の住まいに被害が出れば経済的打撃が大きく、老後資金が不足するかもしれません。保険で備えることもできますが、住めない状態になった場合は仮住まいを探す必要があり、復旧までに時間がかかることもあります。 また、建物のメンテナンス費用は自己負担となります。建物は時の経過とともに老朽化するため、安心して長く住み続けるには定期的な修繕が不可欠です。年金収入のみの生活で建物のメンテナンス費用が生じると、予想以上に大きな負担となるかもしれません。 老後の住まいに賃貸を選ぶメリット・デメリット 老後に賃貸を選ぶメリットは以下の通りです。 メンテナンス費用がかからない 災害リスクが小さい ライススタイルの変化に対応しやすい 賃貸では、建物のメンテナンス費用は原則として所有者が負担してくれます。そのため、設備が故障したり、大規模な修繕を行ったりするときも、費用負担は必要ありません。 また、災害によって建物に被害が出ても、復旧のための修繕費用はオーナー負担となります。住めない状態になれば引っ越しが必要になるかもしれませんが、持ち家のような災害リスクは回避できます。 さらに、賃貸なら簡単に引っ越しできるため、ライフスタイルの変化に対応しやすいでしょう。 一方で、賃貸には以下のようなデメリットもあります。 家賃の支払いが一生続く 契約や更新をできない可能性がある 老後に賃貸住まいの場合、家賃を一生払い続けることになります。家賃を払っても毎月の生活費に余裕があるなら、賃貸でも特に問題はないでしょう。しかし、年金だけでは生活費が足りず、預貯金を取り崩す必要がある場合は、生活が立ち行かなくなる場合があります。 また、高齢になって安定収入がなくなると、賃貸借契約が難しくなったり、更新ができなくなったりする恐れがあります。保証人を求められることも多くなり、頼める人がいないと契約を断られるケースもあります。 このように、老後の住まいにおいて、持ち家と賃貸はメリット・デメリットが異なります。現在の住居や財産状況、理想のライフスタイルなどに照らして、どちらが自身に合っているかを見極めることが大切です。 関連記事はこちら老後に賃貸と持ち家ではどう違う?メリット・デメリットを解説 老後の住まいを持ち家にする場合、マンション?戸建て? 老後の住まいを持ち家にする場合、「マンションと戸建てのどちらにするか」という問題もあります。同じ持ち家でも、マンションと戸建てでは特徴が異なるからです。購入してから後悔しないように、それぞれのメリット・デメリットを確認しておきましょう。 老後の住まいにマンションを選ぶメリット・デメリット 老後にマンションを選ぶメリットは以下の通りです。 セキュリティが高い 資産性が高い 建物のメンテナンスを気にしなくていい 高齢の一人暮らし・夫婦二人暮らしの場合、空き巣などの被害にあわないか不安を感じるのではないでしょうか。オートロックで管理人が常駐しているマンションであれば、セキュリティが高く、防犯上も安心といえます。 また、マンションは戸建に比べて資産性が高く、値崩れしにくい特徴があります。そのため、都心や生活利便性の高いエリアに至っては、購入時よりも売却時の方が、値段が上がっているなどのケースもしばしばあります。 さらに、マンションは、共用部分の清掃は管理会社が行ってくれます。設備や外壁、屋根などのメンテナンスも大規模修繕計画などに基づいて行われるため、あまり気にする必要がありません。 一方で、マンションには以下のようなデメリットもあります。 管理費・修繕積立金がかかる 生活音などに気を付ける必要がある マンションは、持ち家であっても管理費・修繕積立金の支払いが必要です。将来の修繕に備えて毎月費用負担が生じるので、生活費を圧迫する要因となるかもしれません。また、建物の老朽化が進み、修繕費用に対して積立金が不足していると、途中で修繕積立金の額が値上げされることが一般的です。 また、戸建と比べると、マンションは生活音に気を付ける必要があります。特に深夜や早朝の掃除機や洗濯などの生活音で、隣室の住人間でトラブルになる場合もあります。 老後の住まいに戸建てを選ぶメリット・デメリット 老後に戸建てを選ぶメリットは以下の通りです。 自由にリフォームできる 騒音トラブルが起こりにくい 建物が古くなっても土地が資産となる 同じ持ち家でも、マンションより戸建てのほうが自由にリフォームできます。間取りを大きく変更することができ、敷地に余裕があれば増改築も可能です。建物が独立しているので、マンションに比べて騒音トラブルが起こりにくいのもメリットです。 また、戸建ては建物が古くなっても、土地が資産となります。エリアに左右される部分はありますが、場所によっては土地のみで高い資産価値を有することもあります。建て替えを行って、再び同じ場所に住むという選択肢もあるでしょう。 一方で、戸建てには以下のデメリットもあります。 管理・メンテナンスの手間がかかる 防犯対策が必要 バリアフリー工事が必要になることも 戸建ては、マンションよりも管理やメンテナンスの手間がかかります。定期的に設備の交換、屋根・外壁のメンテナンスなどが必要になり、工事の手配や費用の準備は自身で対応しなくてはなりません。 また、敷地が広くて部屋の数が多い場合、空き巣などの被害にあうリスクが高まります。「防犯カメラを付ける」「ホームセキュリティを導入する」といった防犯対策が必要です。 段差が多くある場合は、バリアフリー工事が必要になることもあります。事前に対策を講じておかないと、介護が必要になったときに、生活に不都合が生じるかもしれません。工事の規模によって費用は変わってきますが、数百万円程度の負担が生じる可能性もあります。 老後の住まいは都市部と郊外で何が違う? 老後の住まいは、立地にも大きな影響を受けます。都市部と郊外の物件では、住環境に大きな違いがあります。ここでは、都市部と郊外の違いについて確認していきましょう。 都市部に住むメリット 都市部に住むメリットは、生活利便性が高いことです。 一般的には高齢になるほど注意力が衰え、運転操作も遅くなるため、車の運転に不安を感じるようになるかもしれません。都市部なら公共交通機関が充実しており、電車やバス、タクシーなどを利用することで、マイカーがなくてもスムーズに移動できます。 また、都市部であれば近くにスーパーや病院、公共施設、商業施設などがあるので、行動範囲が狭くなっても安心して生活できます。 郊外に住むメリット 郊外に住むメリットは、人混みや騒音などから離れて静かな暮らしができることです。老後に落ち着いた場所でのんびり暮らしたい場合は、郊外が適しています。また、郊外の物件は、都市部に比べて家賃や物件価格が安いのも魅力です。 ただし、郊外は交通の便が悪く、住む場所によってはスーパーや病院などに出かけるのが不便な場合があります。 老後で持ち家の場合に考えておくべきこと 老後の住まいとして持ち家を選ぶときは、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。ここでは、老後で持ち家の場合に考えておくべきことをお伝えします。 住宅ローン破産に気を付ける 老後の住まいとして持ち家を選ぶ場合は、住宅ローン破産に注意が必要です。住宅ローンは、住宅を担保にお金を借りる仕組みであるため、ローンを返済できなくなると自宅は競売にかけられてしまいます。 住宅ローン破産を避けるには、毎月の収入で無理なく返済できる金額でローンを組むことが大切です。たとえば、住宅金融支援機構のフラット35では、返済比率(年収に占める年間返済額の割合)の基準を以下のように定めています。 年収400万円未満:30% 年収400万円以上:35% ボーナスは勤務先の業績などによって支給額が変動するので、ボーナス払いはなるべく利用しないほうがいいでしょう。また、転職などで一時的に収入が減っても慌てずに済むように、まとまったお金を手元に用意しておくことも有効な対策となります。 参考)住宅金融支援機構「10月よりフラット35のご利用条件を簡素化します」 住まいの終活を考える 住まいの終活とは、老後のより豊かな暮らしや、生前のうちに自身が亡くなった後の住まいについて考えることです。 相続時に不動産は所有権だけでなく、誰が住むかという問題も生じます。現金や有価証券のように均等に分割しづらい資産のため、相続人が複数いる場合は相続トラブルになることもあります。 老後を持ち家で過ごすのであれば、自身が亡くなった後のことも考えて、早めに準備にとりかかることが大切です。住まいの終活については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちら住まいの終活とは?3つの選択肢と準備しておくべきこと 老後で持ち家だからこそ考えられる資金づくりの選択肢 賃貸とは異なり、持ち家の場合は資金づくりの選択肢が豊富にあります。ここでは、老後の住まいとして持ち家を選ぶ際に利用できるサービスを3つ紹介します。 リ・バース60 リ・バース60とは、満60歳以上の方向けの住宅ローンです。一般的な住宅ローンには収入や年齢の融資条件による制約があるため、高齢になるほどローンを組むのは難しくなります。 リ・バース60であれば、60歳以上の方が老後生活への準備として建て替えや住み替え、リフォームを行う際に融資を受けられる可能性があります。 リ・バース60の主な特徴は以下の通りです。 毎月の返済が利息のみ ノンリコース型を選択できる リ・バース60は、利息のみを返済する仕組みです。毎月の返済額が小さいので、家計への負担を抑えられます。据え置いている元金の返済は、債務者が亡くなった後に「担保不動産の売却」または「現金一括返済」のどちらかを選択できます。 ただし、元金を繰上返済しない限り返済はずっと続くため、しっかりとした返済計画をたてることが大切です。 また、リ・バース60には、「ノンリコース型」と「リコース型」があります。ノンリコース型を選択すると、相続人は残った債務を返済する必要がないため、自身が亡くなった後に家族に負担をかけずに済みます。一方で、ノンリコース型は、リコース型に比べて適用金利が高くなることがあります。 リ・バース60については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらリ・バース60とは?メリット・デメリットを解説 リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることができるサービスです。「持ち家に住み続けたいが老後資金に不安がある」「持ち家のリスクを減らしたい」という方に適しています。 リースバックの主な特徴は以下の通りです。 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる 毎月の支出が定額化される 持ち家のリスクを無くせる 持ち家を売却すると、通常は別の家に引っ越しをしなくてはなりません。しかし、リースバックなら家賃を払うことで、まとまった資金を手に入れながら、引き続き同じ家に住み続けられます。毎月の支出が定額化され、資金計画が立てやすくなるのもメリットです。 また、自宅の所有権は運営会社に移転するので、災害リスクや相続といった持ち家ならではのリスクもなくなります。 一方で、リースバックには「売却価格が市場価格よりも安くなる」「定期借家契約の場合は住み続けられる保証がない」といったデメリットもあります。 リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらリースバックとは?メリット・デメリットを解説 リバースモーゲージ リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けられる高齢者向けのローン商品です。持ち家で老後資金に不安がある場合に、自宅を活用した資金調達手段として活用できます。 リバースモーゲージの主な特徴は以下の通りです。 自宅に住み続けながら資金調達できる 毎月の支払いは利息のみ まとまった資金を得るために自宅を売却すると、住む場所を探さなくてはなりません。リバースモーゲージで融資を受ければ、自宅に住み続けながら老後資金を準備できます。 リバースモーゲージは、債務者の死亡後に自宅(担保不動産)を売却して元金を返済する仕組みです。毎月の支払いは利息だけで済むので、返済負担が軽減されます。 ただし、リバースモーゲージは融資条件が厳しく、元金が減らないので支払いが一生続きます。また、急な地価下落などで担保評価額が下がり、借入済の元金が融資限度額を超えると返済を求められるリスクもあります。 リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらリバースモーゲージとは?メリット・デメリットや老後資金づくりの方法を紹介 まとめ 老後の住まいを選ぶときは、「持ち家か賃貸か」「マンションか戸建てか」「都市部か郊外か」の3つのポイントを意識することが大切です。それぞれの特徴を理解できれば、自身に合った理想の住まいが見えてきます。 持ち家でまとまった資金が必要な場合は、「リ・バース60」や「リースバック」といった高齢者向けのサービスを検討しましょう。 住まいの終活で考えておくべきポイントをFPが解説 「終活」という言葉が一般に広がるなか、近年、「住まいの終活」についても注目されるようになってきました。どのような内容なのか、どうしたらいいのかなどについて考えてみましょう。 「住まいの終活」...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • DINKsマンションとは?メリットや注意点を解説

    ここ数年、”DINKsマンション”や”コンパクトマンション”の供給戸数が再び増加しており、今後さらに人気が高まる可能性があります。DINKsマンションを購入するメリットがある一方で、購入する際に注意すべき点もあります。そこで今回は、DINKsマンションを購入するメリットや注意点を解説します。 DINKsマンションについて DINKsマンションとは? DINKsとは、「Double Income No Kids」の頭文字を並べた言葉で、結婚後も子供を持たずに夫婦とも職業活動に従事するライフスタイルを指します。 つまり、DINKsマンションとは、夫婦二人で暮らすために適した間取りになっており、単身者向けよりも広く、ファミリー向けよりも狭い30~50㎡程度の大きさのマンションを指します。 参考)知恵蔵2015『DINKs 』 - コトバンク - 執筆:山田昌弘、2007年 DINKsマンションは増加傾向にある 2019年3月に株式会社不動産経済研究所から出されたプレスリリースによれば、首都圏のコンパクトマンションのシェアは、2009年の10.5%から2014年の供給が3.7%に右肩下がりに減少した後、2018年は8.7%に右肩上がりに増加しています。 出典:株式会社不動産研究所「首都圏コンパクトマンション(専有面積30㎡以上50㎡未満)供給動向」P.1 また、2021年度の税制改正により、住宅ローン減税の面積要件が緩和されることが発表されたため、人気が更に高まっていくことも予想されます。住宅ローン減税については後程紹介します。 DINKsマンションのメリット DINKsマンションを購入する主なメリットは下記3つです。 手に入りやすい価格帯である DINKsマンションは一般的に30~50㎡程度の大きさのマンションです。そのため、70㎡~80㎡程度のファミリータイプのマンションに比べて値段が安く、比較的購入しやすいと言えます。 ファミリータイプのマンションを購入しようと思ったが、住宅ローンが組むことが出来ずに住宅購入を断念した人でも、DINKsマンションの価格帯であれば購入できる可能性があります。また、住宅ローンが低金利となっている現在の環境下では、毎月の住居費負担も小さく、場合によっては同じ大きさのマンションに賃貸で住むよりも住居費を抑えられる可能性があります。 資産価値が維持されやすい DINKs世帯を対象としたマンションは、居住者に共働き世帯を想定しているため、駅までのアクセスや生活利便性の高い立地にも多く供給されています。駅までの距離が近い物件や、物件周辺に24時間営業のスーパーやドラッグストア、コンビニなどがある場合には、生活利便性が高いため資産価値が維持されやすいと言えます。 また、DINKsマンションの購入者は、20~30代の若い共働き世帯だけでなく、子供が独立した後のシニア層など、年齢や性別を問わず需要を見込めます。幅広い世代からの需要を期待できるため、資産性が維持されやすいと言えるでしょう。 出口戦略が取りやすい 資産価値が維持される不動産は、売却をする際に高値で売却できる可能性や、売り出しから早期に売れるといったメリットがあります。その他にも、需要の高い物件であれば、売却ではなく賃貸に出すという選択肢を持てるでしょう。 ただし、自宅を賃貸に出す場合で住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンを借り換える必要があるため、具体的な資金計画を立てて採算が合うか確認する必要があります。住宅ローンの残っている自宅を賃貸に出す時の注意点については下記をご参考ください。 詳細はこちら住宅ローンがある自宅を賃貸に出さないといけなくなった時の対処法 DINKsマンションを購入する際の注意点 DINKsマンションを購入する際の主な注意点は下記2つです。 住宅ローン減税の適用外の場合がある 住宅ローン減税は年末の借入金残高に基づいて、所得控除を受けることが出来るため、制度を活用することで税負担を大きく減少することが出来ます。しかし、住宅ローン減税には面積要件が定められており、「住宅の床面積が50平方メートル以上」である必要があります。 令和3年度の税制改正の大綱において、上述の面積要件が緩和されることが閣議決定されましたが、なお40㎡未満のマンションは適用対象外のため住宅ローン減税を受けることが出来ません。住宅ローン減税や2021年度税制改正についての詳細は下記をご参考ください。 詳細はこちら「住宅ローン減税特例が延長!さらに床面積が40平米以上に緩和」 住み替えの資金計画がうまくいかない場合がある DINKsマンションを購入する人の中には、購入前から住み替えを前提としていたり、家族が増えることで手狭になったりすることで、住み替えが必要となるケースもあるでしょう。賃貸への住み替えを検討する場合や、既に住宅ローンがほとんど残っていない場合には大きな問題が起こりづらいですが、残債が多く残っている場合には資金面やスケジュール面でのハードルが上がるため注意が必要です。 自宅の住宅ローンが残っていることで、新居の住宅ローン審査に通らない場合や、自宅を早く売らなければならないことで、思ったより低い価格で売却しなければならない場合もあります。そのため、住み替えを前提としたDINKsマンションの購入の場合には、住み替えの流れなどを正確に把握しておく必要があるでしょう。住み替えの流れや費用についての詳細は下記をご参考ください。 詳細はこちら住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 まとめ DINKsマンションにはメリットがある一方で、住み替えを前提に購入する場合などには注意が必要です。現在賃貸に住んでいて家賃がもったいないからといった理由で住宅購入を考える人もいるかもしれませんが、DINKsマンションを購入するメリットと注意点を正しく理解した上で検討しましょう。 不動産評価の方法と不動産価値の考え方 不動産はさまざまなポイントで評価されるのが特徴です。 また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。 今回は、不動産評価のプラス面およびマイナス面で重要なポイント、戸建...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.06.23住み替え
  • 相続時の不動産評価方法は?評価に関する特例も併せて解説

    相続財産には預貯金や有価証券のほかに、土地や建物といった不動産も含まれます。相続で不動産を取得した場合、相続税評価額はどのように算出すればよいでしょうか。今回は、相続不動産の評価方法や特例について解説します。 相続財産のうち不動産が占める割合は? 国税庁の資料によると、2019年の相続財産の金額構成比は以下の通りです。 土地:27.3% 家屋:5.4% 有価証券:15.3% 預貯金39.2% その他12.8% 最も多いのが預貯金で、全体の約4割となっています。不動産の割合も多く、土地と家屋で全体の3割弱を占めています。この結果から、相続において不動産の重要度が高いことがわかります。 参考:国税庁「令和元年(2019年)分の相続税の申告状況について」 相続税評価額の評価方法 土地や建物の資産価値(取引価格)は、最寄り駅からの距離や利便性、築年数などによって左右されます。しかし、不動産の相続税評価額は、通常の取引価格とは異なります。詳しい評価方法は以下の通りです。 土地 土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。 路線価方式とは、路線価が定められている地域(都市部などの市街化地域)の評価方法です。路線価は、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことで、国税庁が毎年7月に公表しています(基準日は毎年1月1日)。 倍率方式とは、都市郊外など路線価が定められていない地域の評価方法です。その年の固定資産税評価額に、一定の倍率(地域によって異なる)を乗じて計算します。 路線価方式・倍率方式ともに、評価額は公示価格(国土交通省が毎年3月に公表する土地取引の指標となる価格)の8割程度が目安となります。 建物 建物の評価額は、「固定資産税評価額×1.0」で計算されます。つまり、建物の評価額は固定資産税評価額と同じです。 固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際の基準となる価格のことで、公示価格の7割程度が目安となります。固定資産税評価額を調べる場合は、固定資産税の納税通知書を確認するか、自治体の担当部署に問い合わせるといいでしょう。 その他の不動産 借地権がついていたり、賃貸に出していたりする不動産は、権利関係に応じて評価額が調整されます。たとえば、貸宅地や貸家(マンション、アパートなど)は、通常の評価額から借地権割合や借家権割合などが調整されるため、評価額は下がります。 参考:国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 土地の相続税評価額を下げる「小規模宅地等の特例」 小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業を営んでいた土地などを相続したときに、一定の要件を満たすことで、その土地の評価額を最大80%減額できる特例です。本特例によって評価額が下がれば、相続税を節税できます。 適用対象となる宅地の種類と評価額の減額割合、限度面積は以下の通りです。 特定居住用宅地:80%減額(330㎡まで) 特定事業用宅地:80%減額(400㎡まで) 貸付事業用宅地:50%減額(200㎡まで) たとえば、実家の土地(特定居住用宅地)を400㎡相続し、その土地の評価額が3,000万円だった場合、減額後の評価額は以下のように計算します。 3,000万円-(3,000万円×330㎡÷400㎡×80%)=1,020万円 特定居住用宅地の限度面積は330㎡であるため、相続した400㎡のうち、330㎡について評価額が減額されます。 本特例の適用を受けるには、相続税の申告書に特例を受けようとする旨を記載した上で、「小規模宅地等に係る計算の明細書」「遺産分割協議書の写し」などの一定の書類を添付する必要があります。 自身で手続きをするのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 参考:国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」 不動産の評価方法によっては争続になることも 相続人が複数人いる場合、不動産の評価方法は争点の一つです。 不動産の相続税評価額は、実勢価格の8割程度で評価されます。そのため、遺産分割協議で相続税評価額を使うか、実勢価格を使うかによって、以下のように相続人の間で不公平が生じる可能性があります。 土地を相続する人:相続税評価額が有利 土地を相続しない人:実勢価格が有利 たとえば、相続財産6,000万円(預貯金3,000万円、不動産3,000万円(実勢価格3,750万円))を、AさんとBさんで2分の1ずつ相続するとします。 相続税評価額で分ける場合、Aさんが預貯金、Bさんが不動産を取得すれば、3,000万円ずつ相続することになります。しかし、不動産を実勢価格で考えると、Aさんは3,000万円、Bさんは3,750万円となり、Bさんの取得分が多くなってしまいます。そのため、相続財産を一律で相続税評価額で考えると、争続に発展する場合があります。 相続財産に不動産が含まれている場合は、相続トラブルを避けるために、遺産分割の方法について相続人同士で十分に話し合うことが大切です。 まとめ 相続した不動産は、路線価や固定資産評価額などで評価されます。「小規模宅地等の特例」の適用を受ければ評価額が減額されるため、相続税の節税が可能です。不動産の評価方法や税制特例について、自身で判断するのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 不動産評価の方法と不動産価値の考え方 不動産はさまざまなポイントで評価されるのが特徴です。 また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。 今回は、不動産評価のプラス面およびマイナス面で重要なポイント、戸建...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 相続で取得した不動産に不動産取得税はかかる?仕組みや注意点について解説

    マイホームの購入など、不動産を取得したときには不動産取得税がかかります。では、相続で不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかるのでしょうか。 相続により不動産を取得した場合、原則不動産取得税はかかりません。しかし、相続時にも贈与とみなされる場合には、不動産取得税がかかるケースもあります。そのため、不動産を相続する前に、課税の仕組みや注意点について理解しておくことが大切です。今回は、不動産取得税の仕組みや相続時の不動産取得税について解説します。 不動産取得税とは 不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときに、不動産を取得した人に対して課税される税金です。不動産を購入したときはもちろん、家屋の建築などで取得した場合にもかかります。なお、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税されます。 不動産取得税の税額は、以下の算式」で計算されます。 「不動産取得税=取得した不動産の価格(課税標準額)×税率」 課税標準額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。不動産の購入価格や工事建築費ではないので注意しましょう。税率は、2024年3月31日まで土地・家屋(住宅)は3%、住宅以外の不動産は4%です。 参考:東京都主税局「不動産取得税」 相続時に不動産取得税がかからない理由 相続で不動産を取得したときに不動産取得税はかからない理由は、売買や贈与等とは異なり、あくまで「形式的な所有権の移動」とみなされるため、非課税となります。 一方で、相続時もしくは相続に関連して不動産を取得する場合でも、贈与とみなされる場合は不動産取得税がかかります。具体的には、以下のようなケースです。 不動産取得税がかかるケース1:死因贈与 死因贈与とは、財産の所有者(贈与者)が生前のうちに、契約で財産を渡す相手(受贈者)を決めることです。贈与者の死亡を条件として、受贈者に財産を贈与する契約を締結します。 遺言により財産を譲り渡す「遺贈」と似ていますが、死因贈与は贈与者と受贈者の間で契約が必要です。死因贈与は相続には含まれません。そのため、死因贈与で不動産を取得した場合も不動産取得税がかかります。 参考:山形県「不動産を相続したときには、不動産取得税は課税されますか?」 不動産取得税がかかるケース2:特定遺贈 相続人が残した遺言書によって財産を引き継ぐケース(遺贈)もあります。遺言書で財産を残す方法には、「包括遺贈」と「特定遺贈」の2つがあります。 包括遺贈:遺産の全部または一定割合を残す方法 特定遺贈:遺産のうち具体的な資産を指定して残す方法 包括遺贈では、「Aさんに遺産の~%を遺贈する」のように財産の割合を示しますが、どの財産を残すかは明確にしません。一方、特定遺贈は「Bさんに自宅を遺贈する」のように、どの財産を残すかを具体的に指定します。 包括遺贈では、相続人・相続人以外を問わず不動産取得税はかかりませんが、特定遺贈で法定相続人以外の人が不動産を相続する場合は、課税されます。 参考:東京都主税局「Q23 遺贈により不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税になりますか。」 不動産取得税がかかるケース3:相続時精算課税制度 相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の両親や祖父母から、20歳以上の子または孫に財産の贈与するときに利用できる贈与税の制度です。 相続時精算課税制度を利用すると、同一の贈与者からの贈与であれば、総額2,500万円まで贈与税が課税されません。また、限度額に達するまでは何回でも控除できます。ただし、相続時には、相続時精算課税制度の贈与財産と他の相続財産を合計して相続税を計算する必要があります。 相続時精算課税制度の適用を受け、贈与として不動産を取得した場合は不動産取得税がかかります。 参考:東京都主税局「Q3 贈与税において、相続時精算課税制度の適用を受けたのですが不動産取得税は課税されますか。」 関連記事はこちら相続時精算課税制度とは?メリット・デメリットを紹介 まとめ 原則として相続によって不動産を取得した場合は、不動産取得税は課税されません。ただし、死亡を原因とした死因贈与や遺贈、相続時精算課税制度によって取得した場合は課税されます。 両親などから不動産を引き継ぐ予定がある場合、不動産取得税のほかに相続税、贈与税なども考慮する必要があります。自身で最適なタイミングを判断するのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 参考:東京都主税局「Q22 相続により不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税になりますか。」 相続不動産の売却にかかる税金とその税制特例について解説 相続で取得した不動産に住む予定がない場合は、売却を検討することもあるでしょう。相続不動産を売却して現金化すれば、複数の相続人がいても財産を分けやすくなります。 相続不動産の売却には税金がかか...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.06.09相続
  • 相続不動産の売却にかかる税金とその税制特例について解説

    相続で取得した不動産に住む予定がない場合は、売却を検討することもあるでしょう。相続不動産を売却して現金化すれば、複数の相続人がいても財産を分けやすくなります。 相続不動産の売却には税金がかかりますが、税制特例を利用すれば節税できるかもしれません。今回は、相続不動産の売却にかかる税金と税制特例、売却時の注意点について解説します。 相続不動産の売却でかかる税金の種類 相続不動産の売却でかかる税金は、相続時に支払う「登録免許税」と売却時に支払う「印紙税」「譲渡所得税」の3つです。それぞれの内容を確認していきましょう。 登録免許税 登録免許税とは、相続登記の際にかかる税金です。相続登記では、相続した不動産の所有権を被相続人から相続人へ変更する手続きをします。被相続人の名義のままでは不動産を売却できないため、売却前に所有権を相続人へ変更しておく必要があります。 登録免許税の税額は「不動産価格×0.4%(1,000分の4)」です。不動産価格は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格となります。 登録免許税は、原則として現金で法務局に納付しますが、オンライン申請なら電子納付も可能です。なお、相続登記を自身で行わずに司法書士に依頼する場合、報酬も含めて司法書士に支払うのが一般的です。 参考:国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」 印紙税 印紙税とは、不動産売買契約書に貼付する印紙のことです。契約金額によって、印紙税額は以下のように異なります。 印紙税額一覧表 契約金額 印紙税額 軽減税額 100万円超 500万円以下2,000円1,000円 500万円超 1,000万円以下10,000円5,000円 1,000万円超 5,000万円以下20,000円10,000円 5,000万円超 1億円以下60,000円30,000円 1億円超 5億円以下100,000円60,000円 ※2014年(平成26年)4月1日~2022年(令和4年)3月31日に作成される「不動産の譲渡に関する契約書」については税額が軽減されています。 たとえば、相続不動産を3,000万円で売却する場合、印紙税額は2万円(軽減税額1万円)となります。 参考:国税庁「印紙税額一覧表(令和2年(2020年)4月現在)」 譲渡所得税 譲渡所得税とは、不動産の売却益(譲渡所得)に対して課税される税金です。相続不動産を売却して譲渡所得が生じる場合は、所得税や住民税を納める必要があります。譲渡所得は以下の計算式で求められます。 譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額 譲渡価額は、不動産の売却代金です。 取得費は、売却する不動産を取得するためにかかった費用のことです。相続不動産の場合、被相続人がその不動産を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額となります。 建物については、減価償却費を控除した後の金額です。また、相続で払った登記費用も取得費に含まれます。取得費がわからない場合は、売却代金の5%相当額を取得費とすることも可能です。 譲渡費用には、相続不動産を売却するときに払う仲介手数料などが含まれます。特別控除額は、税制特例が適用されるときに控除できる金額です(後ほど詳しく説明します)。 譲渡所得の税額は、譲渡所得に税率をかけて計算します。税率は、不動産の所有期間に応じて以下のように異なります。 長期譲渡所得:20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%) 短期譲渡所得:39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%) ※復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税に乗じた値となります 不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。相続不動産の場合、被相続人の取得時期がそのまま相続人に引き継がれるため、被相続人の取得日から所有期間を判定します。 (参考) ・国税庁「土地や建物を売ったとき」 ・国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」 相続不動産を売却するときの税制特例 相続不動産の売却では、税制特例を利用すると譲渡所得税の節税になります。ここでは、相続不動産の売却で適用される税制特例を3つ紹介します。税制特例の適用を受けるには確定申告が必要です。 取得費加算の特例 「取得費加算の特例」とは、売却する相続不動産に対する相続税を取得費に加算できる特例です。取得費が増えると課税所得が減るので、譲渡所得税の節税になります。 本特例の適用を受けるには、相続税申告期限の翌日以降3年以内(相続開始から3年10ヵ月以内)に売却する必要があります。 参考:国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 相続空き家の3,000万円特別控除 「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続した空き家を売却するときに、一定の要件を満たすと最高3,000万円の特別控除が適用される特例です。課税所得を大きく減らせるので、譲渡所得税の節税になります。 「1981年(昭和56年)5月31日以前に建築」「マンション(区分所有建物)不可」などの条件があるため、適用対象となる建物は限定されます。また、取得費加算の特例とは併用できない点にも注意が必要です。 参考:国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」 居住用財産の3,000万円特別控除 「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、マイホームを売却したときに、一定の要件を満たすと最高3000万円の特別控除が適用される特例です。相続した不動産に相続人が居住していた場合は、本特例の適用を受けられます。 以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。本特例は、取得費加算の特例との併用が可能です。 参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 相続不動産の売却における注意点 相続不動産の売却における注意点は以下2つです。 確定申告が必要 相続不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合は、確定申告をして譲渡所得税を納めなくてはなりません。原則として、相続不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日が確定申告期間となります。 期限までに確定申告をしないと無申告加算税や延滞税が課される可能性があるので、手続きを忘れないようにしましょう。 なお、税制特例を考慮して計算した結果、譲渡所得がマイナスとなって譲渡所得税がかからない場合も確定申告は必要です。たとえ要件を満たしていても、確定申告をしないと税制特例は適用されないので注意が必要です。 分割方法によって支払う税金が変わる 相続不動産の分割方法は、「代償分割」と「換価分割」の2つがあります。 代償分割:特定の相続人が不動産を相続・売却し、他の相続人に代償金を支払う方法 換価分割:相続人全員で不動産を相続・売却し、その売却代金を分割する方法 どちらを選択するかによって、譲渡所得税額が変わることがあり、各種税金の精算方法も変わってきます。税理士などの専門家に相談した上で、どちらを選ぶか判断するといいでしょう。 まとめ 相続不動産の売却では税金がかかりますが、税制特例をうまく利用すれば節税できる可能性があります。自分で確定申告をしたり、特例が適用されるか判断したりするのが難しい場合は、税理士や不動産会社などの専門家に相談しましょう。 住まいの終活とは?3つの選択肢と準備しておくべきこと 長寿化に伴い、自身の老いや死に関するさまざまな事柄に備える「終活」が注目されるようになりました。終活で準備しておくべきことはたくさんありますが、「持ち家をどうするか」は大きなテーマの一つでは...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.06.02相続
  • 持ち家の場合、老後資金はいくら必要?資金不足の対処方法も紹介

    老後に必要な生活費は、持ち家と賃貸で大きく変わります。持ち家の場合、老後の生活費はいくら必要なのでしょうか。 年金だけで足りない分は、貯蓄などでカバーしなくてはなりません。年金生活に入る前に老後の生活費について把握し、必要な資金を準備しておくことが大切です。 今回は、持ち家の場合の老後生活費の目安や、資金が足りないときの対処方法について解説します。 持ち家でも老後資金は月4万円不足する 総務省の「家計調査報告」によると、夫婦高齢者無職世帯(65歳以上の夫婦のみの無職世帯)の家計収支は社会保障給付(年金収入)が219,976円に対し、支出は255,550円です。 年金収入のみの場合、老後の生活費は月約4万円不足します。年間約50万円の支出超過のため、仮に老後生活が30年続くとすると、1,500万円程度の資金が必要です。 もちろんあくまでも平均結果であり、この数字がそのまま当てはまるわけではありません。共働きで年金収入が多い世帯であれば、年金だけでも十分な生活費を確保できるでしょう。 一方で、「自営業で年金が少ない」「豊かなセカンドライフを送りたい」「リフォームの予定がある」といった場合、より多くの資金を準備する必要があります。 (参考)総務省「家計調査報告(家計収支編)2020年(令和2年)平均結果の概要(P18~19)」 賃貸だと老後の生活費は更に大きな負担となる 60歳以上(二人以上の世帯のうち勤労者世帯)の持ち家率は90.4%で、持ち家が全体の9割を占めています。また、家計収支の支出の内訳を確認すると、住居費は14,518円と少額であることから、先程示した総務省の家計収支はあくまで持ち家の場合の生活費だと考えられます。 賃貸住まいは家賃がかかり、持ち家の場合に比べて住居費の負担が増えるため、老後の生活費は月4万円の不足では済まないでしょう。一生賃貸で過ごすには、持ち家よりもさらにまとまった老後資金を準備する必要があります。 (参考)総務省「家計調査報告(家計収支編)2020年(令和2年)平均結果の概要(P18~19)」 老後資金が足りないときの5つの対処方法 持ち家の場合、老後の生活費が月4万円程度不足する可能性があることがわかりました。老後の生活費が足りないと想定されるときは、どのように資金を準備すればよいのでしょうか。 ここでは、老後の生活費が足りないときの対処方法を5つ紹介します。 支出を見直す 支出を見直して生活コストを下げることができれば、老後の生活費は少なくなります。食費や電気代といった変動費の節約は労力がかかる割に得られる効果が小さいので、固定費を中心に支出を見直すといいでしょう。 たとえば、都心部に住んでいるなら、マイカーを手放してカーシェアリングを利用したほうが節約になるかもしれません。また、保険を見直すことで、保険料の負担が軽減されることもあります。 現在よりも少ない支出で生活ができれば、年金収入だけで暮らせる可能性もあります。 なるべく長く働いて収入を得る 持ち家で老後の生活費が月4万円不足するのは、夫婦高齢者無職世帯のケースでした。そのため、老後も働いて年金以外の収入を得ることができれば、生活費の不足を解消することは可能です。 「老後を迎えてまで働きたくない」と思うかもしれませんが、月4万円の不足を補うだけならフルタイムで働く必要はありません。自分のペースでアルバイトを行うだけでも、十分に稼げる金額ではないでしょうか。 また、老後も働くことで、社会とのつながりや生きがいを得られるメリットもあります。 年金の繰下げを検討する 公的年金の受給開始年齢は原則65歳ですが、「繰下げ」によって受給開始を遅らせることも可能です。年金の繰下げを行うと、最大で42%年金が増額されます。老齢基礎年金・老齢厚生年金ともに、繰下げによる年金の増額率は以下の通りです。 繰り下げによる年金増額率 請求時の年齢 増額率 66歳0ヵ月~66歳11ヵ月8.4~16.1% 67歳0ヵ月~67歳11ヵ月16.8~24.5% 68歳0ヵ月~68歳11ヵ月25.2~32.9% 69歳0ヵ月~69歳11ヵ月33.6~41.3% 70歳0ヵ月~42.0% 繰下げによって増えた年金額は一生変わらないため、老後の生活費の不足を解消できる可能性があります。65歳以降も一定の勤労収入がある場合や当面は年金をもらえなくとも生活に支障がない場合は、年金の繰下げを検討しましょう。 (参考)日本年金機構「年金の繰下げ受給」 お金を運用して資産寿命を延ばす 預貯金だけでなく、投資信託などを活用して運用しながら資産を取り崩すことで、資産寿命を延ばすことができます。たとえば、3,000万円の資金を毎月13万円取り崩しながら年4%で運用を行うと、預貯金よりも資産は約17年長持ちします。 ただし、あくまでもシミュレーション結果であり、この通りに運用できるとは限りません。また、投資信託は元本保証ではないので、損失が発生する可能性もあります。資産寿命を延ばすために資産運用に取り組む場合、特に高齢になってからの資産運用は、リスクの取りすぎに注意しましょう。 (参考)SBI証券「資産の寿命は大丈夫?「人生100年時代」の資産運用とは?」」 持ち家を活用して資金調達する 老後の生活費が足りない場合、持ち家を活用して資金調達する方法もあります。売却のほか、賃貸に出して家賃収入を得る、不動産担保ローン、リースバックなど、持ち家があれば資金を工面できる可能性があります。 持ち家の資産価値を活かす方法は、以下のページで紹介しています。 参考はこちら住宅ローンを完済したがお金がない!そんな時の持ち家活用術とは? まとめ 老後の生活費は、持ち家でも月4万円程度不足する可能性があることがわかりました。ただし、あくまでも平均額であるため、まずは自身に必要な生活費を把握することが大切です。この記事で紹介した内容を参考に、老後資金の準備を始めましょう。 老後に賃貸と持ち家ではどう違う?メリット・デメリットを解説 賃貸暮らしをしていると、老後に向けて自宅を購入すべきか悩むのではないでしょうか。賃貸か持ち家かによって、老後の生活においてそれぞれメリット・デメリットがあるので、ライフスタイルに応じてどちら...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.05.26老後資金
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