三為（さんため）契約は、不動産売買で用いられることがある契約形態の1つです。一般的な不動産仲介とは仕組みが異なるため、不動産を売買する予定があるなら三為契約の仕組みを理解しておくと安心です。 この記事では、不動産売買における三為契約の概要や不動産仲介との違い、注意点について解説します。 三為契約とは 三為契約とは、「第三者の為にする契約」という言葉の略称で、民法537条および538条に規定されています。 民法537条（第三者のためにする契約） 契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。 ２ 前項の契約は、その成立の時に第三者が現に存しない場合又は第三者が特定していない場合であっても、そのためにその効力を妨げられない。 ３ 第一項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。 民法538条（第三者の権利の確定） 前条の規定により第三者の権利が発生した後は、当事者は、これを変更し、又は消滅させることができない。 ２ 前条の規定により第三者の権利が発生した後に、債務者がその第三者に対する債務を履行しない場合には、同条第一項の契約の相手方は、その第三者の承諾を得なければ、契約を解除することができない。 出典）民法（e-Gov法令検索） 不動産売買では、売主と買主で売買契約を締結するのが一般的です。しかし、三為契約では売主と買主の間に不動産業者が入り、売主と不動産業者、不動産業者と買主がそれぞれ売買契約を締結します。 三為契約を用いた不動産取引を扱う不動産業者は「三為業者」と呼ばれます。 三為契約の仕組み 上述のとおり、三為契約では売主と買主の間に三為業者が入り、それぞれと売買を行います。不動産売買が行われると、通常は所有権の移転登記を行います。しかし、三為契約では不動産業者への所有権移転登記を省略し、買主に直接所有権の移転登記を行う点で異なります。 ※筆者作成 このように、間に入っている不動産業者を省略し、売主から買主へ直接所有権を移転することを「中間省略登記」といいます。 中間省略登記について 中間省略登記は、原則禁止されています。これは取引の当事者をそれぞれＡ、Ｂ、Ｃとしたときに、物件の所有権がＡ⇒Ｂ⇒Ｃと移転しているのであれば、不動産登記もＡ⇒Ｂ⇒Ｃと移転していることを明示すべきであるという考えからです。 しかし、これには例外があり、法務省から法務局、地方法務局に対する通知がされています。（平成19年１月12日法務省民二第52号民事第二課長通知） 出典）一般社団法人 不動産適正取引推進機構「最近の判例から(5) 登記情報と登記原因証明情報の不一致を理由とする中間省略登記申請の却下処分が適法とされた事例」 不動産登記の申請情報（Ａ⇒Ｃへの所有権移転）と登記原因証明情報（Ａ⇒Ｂ⇒Ｃの取引の経緯）の合致という基本理念を踏まえつつ、Ａ、Ｂ、Ｃ三者間で「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」により、ＡからＣへの直接の所有権移転があったと認められる場合は、直接ＡからＣへの所有権移転登記が可能とされています。 三為契約と一般的な不動産仲介との違い 不動産仲介は、不動産仲介会社が売主と買主の間に入って両者の売買契約を成立させる方法です。売主と買主とをつなぐという意味では、三為契約と不動産仲介は同じです。 しかし、三為契約は不動産業者が売主と買主それぞれと売買契約を行うのに対し、不動産仲介は売買契約ではなく媒介契約を行います。不動産仲介にも売主と買主それぞれの仲介となる「両手仲介」、一方の仲介となる「片手仲介」が存在します。 ※筆者作成 なお、不動産仲介では不動産業者が受け取れる仲介手数料は以下のように上限額が決められていますが、三為契約では不動産業者の売買差益の上限は定められていません。 仲介手数料の上限額 契約金額（税別） 仲介手数料の上限額 200万円以下 （契約金額×5％）＋消費税10％ 200万円超 400万円以下 （契約金額×4％+2万円）＋消費税10％ 400万円超 （契約金額×3％+6万円）＋消費税10％ 三為契約における三為業者のメリット 三為契約を用いた不動産売買は、三為業者にとって以下のようなメリットがあります。 仕入コストを下げられる 一般的な買取再販事業の場合、物件を仕入れする際に仕入資金が必要となります。しかし、三為契約の場合、仕入れにあたっての手付金は必要ですが、残金は買主が決済時に支払うことで精算されるため、仕入れにかかる費用を大幅に削ることが可能です。 売買に係る諸費用を軽減できる 一般的な買取再販事業の場合、物件の仕入れ時と販売時に登記費用等の諸費用が発生します。しかし、三為契約であれば、物件の登記費用が発生しないため、費用を抑えることができます。 在庫の保有リスクがない 一般的な買取再販事業の場合、在庫の売れ残りリスクを抱えます。在庫が売れ残ると、仕入資金をローンで賄っている場合には、大きな赤字となるリスクを抱えます。しかし、三為契約では、物件を所有することがないので、在庫の保有リスクがありません。 三為契約における買主の注意点 三為契約を用いた不動産売買は、買主にとって以下のような注意点があります 利用できる融資が限られる 一般的な不動産取引では、物件の売買と同時に登記が行われるため、仕入れや販売、最終的な買主への決済、登記までの一連の取引が明確です。 一方で、三為契約の場合、不動産業者は売買契約を締結するものの、所有権登記は行われません。売主から買主へ物件の所有権が直接移転することから、取引全体の流れが把握しにくいという特徴があります。 このような特徴から、金融機関によって三為契約への融資を取り扱わないことも珍しくありません。 通常より割高な物件を購入する恐れがある 一般的な不動産取引では、売主と買主が双方確認できる売買価格にて合意して取引が行われます。 一方で三為契約の場合、買主は売主の売却価格を把握できず、売主も買主の購入希望価格を知りません。そのため、売主と買主の双方が適正価格を把握していないと、売主は割安に売却し、買主は割高に購入してしまう恐れがあります。 本人確認を徹底する 売主と買主の間に三為業者が入ることで、売主に疑義がある（身元詐称、行為能力制限者）ことを悪意で隠される、過失で見逃す場合でも所有権自体が覆る恐れがあります。売主の顔が直接見えない分、司法書士などにしっかりと双方の本人確認をしてもらいましょう。 また、宅建業者が三為業者として入ることで、不動産の隠れたる瑕疵は三為業者が負うことになるため、不動産取引における売主、買主双方のメリットにもなり得ます。 まとめ 不動産売買における三為契約は、違法な契約ではありません。ただし、一般的な不動産仲介とは仕組みが異なり、買主に不利益が生じる恐れもあります。不動産を購入する際は売買契約書の内容を十分に確認し、不明点を解消してから契約を締結しましょう。 契約不適合責任とは？請求できる権利や期間について解説 不動産取引において、物件の引き渡し後に不具合が発覚する場合があります。物件が契約内容に適合しない場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。不動産の購入を考えているのであれば、契約不適...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
インドネシアのスカルノ元大統領の妻で日本のバラエティ番組でも大活躍のデヴィ・スカルノ夫人（83）（以下「デヴィ夫人」）のお住まいにお邪魔して、ご自宅の紹介や楽しく生きる秘訣についてフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている、「デヴィ夫人が授ける「住まいとお金」の金言【八木亜希子のスターお宅訪問】特別編」を元に作成しています。動画はこちらからご覧ください。（第1回・第2回・第3回） 国際的な慈善活動家！デヴィ夫人のプロフィール ここで改めて、デヴィ夫人の経歴についてご紹介します。 1940年に東京都で生まれたデヴィ夫人は、1962年にインドネシアの初代大統領であるスカルノ大統領と結婚されました。 日本に帰国後は、バラエティ番組などで活躍されるとともに、2005年にはNPO法人アースエイド ソサエティ（EARTH AID SOCIETY）を設立しました。日本赤十字社をはじめとするさまざまな団体に多額の寄付を行うなどボランティア活動、チャリティ活動にも注力されています。 2023年1月には、ウクライナへと直接赴き支援物資を届けたことも話題になりました。 意外にも⁉悩みの種は終活 断捨離について デヴィ夫人は美術品などを1,000点近く保有していることで、将来の断捨離について悩んでいると明かしてくれました。集めた品でミュージアムを作りたい気持ちがあるようですが、30年後どうなるかを考えるとなかなか踏み切れない心中のようです。 贈与税について 贈与税については、以前イブラ音楽財団への慈善事業で寄付金として1,500万円の支援をされたそうです。しかし、営利を目的としない慈善事業（チャリティー）は趣味・贅沢とみなされ、贈与税の対象とされてしまったと怒りを露わにしていました。 グローバルに活躍するデヴィ夫人だからできる贈与税対策や税務署とのエピソードについては、ぜひ第2回の動画をご覧ください。 激情が力を生み出す デヴィ夫人は小学生の頃に、富裕層の同級生に忖度する教師の態度を目の当たりにし、この世の中には社会正義がなければならないと考えるようになったそうです。その体験から「怒り」という気持ちを原動力に、数々の難民救済支援を25年間も続けているそうです。 デヴィ夫人は、「人間が地球上に存在した時から強者が弱者を襲い、略奪し、領地を広げ支配するという戦争の歴史が繰り広げられている。世界から紛争、戦争、平和なんか絶対来ないのではないか」と悲観的な思いを吐露しました。 しかし、だからこそ世界の国際秩序だけは守っていくべきであり、それを破ったロシアのプーチン大統領には大変な怒りを感じていると述べていました。 このマグマのような怒りが、2023年1月のウクライナ支援につながったといえるでしょう。 若々しさの秘訣は仕事 デヴィ夫人が幸せに生きるコツは仕事を続けることだと明かしてくれました。仕事以外にも何か活動を継続することで、脳が活性化され幸福度が上がるといいます。また、少しでも時間が空くと何か予定を入れないと気が済まないそうで、日頃からエネルギッシュに過ごしているデヴィ夫人だからこそのアドバイスでした。 デヴィ夫人から皆さまへのアドバイス 最後に同世代の皆さま向けてデヴィ夫人からメッセージをいただきました。メッセージの中で「1分1秒を生き生きと楽しく生きることがとても大事」と語ったデヴィ夫人。本編動画では、日常生活で楽しく生きる方法について詳しく語っています。ぜひ第3回の動画からご確認ください。 本編動画はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ デヴィ夫人が「自宅」へのこだわりを語る！ インドネシアのスカルノ元大統領の妻で日本のバラエティ番組でも大活躍のデヴィ・スカルノ夫人（83）（以下「デヴィ夫人」）のお住まいにお邪魔して、ご自宅の紹介や楽しく生きる秘訣についてフリーアナ...記事を読む
不動産取引において、物件の引き渡し後に不具合が発覚する場合があります。物件が契約内容に適合しない場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。不動産の購入を考えているのであれば、契約不適合責任について理解を深めておくことが重要です。 この記事では、契約不適合責任の概要と買主と売主の権利関係について解説します。 契約不適合責任とは 契約不適合責任とは、売主から買主に売買の目的物が引き渡されたときに、契約に基づいて果たすべき義務が守られていないことを理由とする責任です。 契約内容に適合していないことは債務不履行に当たるので、債務不履行を利用とする契約の解除・損害賠償請求ができます。これに加えて、追完請求、代金減額請求の2つが認められており、全部で4通りの方法があります。詳細は後述します。 出典） ・独立行政法人 国民生活センター「誌上法学講座第２回 契約の内容が守られないとき（２）」 ・法務省「売買，消費貸借，定型約款などの契約に関するルールの見直し」 契約不適合責任によって買主が請求できる権利 契約不適合責任により買主が請求できる権利は次の4つです。 追完請求権 代金減額請求権 損害賠償請求権 解除権 契約不適合責任特有の権利は、追完請求権と代金減額請求権です。損害賠償請求権と解除権については、債務不履行を理由とした請求権となります。それぞれの内容を確認していきましょう。 出典）独立行政法人 国民生活センター「誌上法学講座第２回 契約の内容が守られないとき（２）」P.32～33 追完請求権 追完請求権とは、引き渡された目的物に欠陥があるなど契約内容に適合しない場合に、売主に対して修補（建物の修繕など）や代替物・不足分の引き渡しを請求できる権利です。 買主に不相当な負担を課さなければ、売主は買主が請求した方法とは異なる方法で追完することも認められています。なお、買主の責めに帰すべき事由（買主の故意や過失）によって契約に適合しない場合、追完請求権は認められません。 ・民法562条（買主の追完請求権） 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。（後略） ・民法564条（買主の損害賠償請求及び解除権の行使） 前2条の規定は、第415条の規定による損害賠償の請求並びに第541条及び第542条の規定による解除権の行使を妨げない。 出典） ・民法（e-Gov法令検索） ・独立行政法人 国民生活センター「誌上法学講座第２回 契約の内容が守られないとき（２）」P.33 代金減額請求権 代金減額請求権とは、引き渡された目的物が契約に適合しない場合に、適合しない分の代金の減額を請求する権利です。 基本的には、買主は契約不適合を知った時から１年以内に売主に履行の追完請求を行い、その期間内に売主が追完請求に応じなかったときに代金減額請求ができます。ただし、履行の追完ができないときは、催告せずに代金減額請求が可能です。 追完請求権と同様に、買主の責めに帰すべき事由によって契約に適合しない場合は、代金減額請求権は認められません。 民法563条（買主の代金減額請求権） 前条第１項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。 出典）民法（e-Gov法令検索） 損害賠償請求権および解除権 引き渡された目的物が契約に適合せず、売主に帰責事由がある場合は損害賠償を請求できます。買主は契約不適合を知った時から１年以内に売主に追完請求を行い、その期間内に売主が追完請求に応じない場合は契約解除が可能です。 民法541条（催告による解除） 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。 出典）民法（e-Gov法令検索） 債務の全部が履行されないなど、契約不適合の内容によっては催告することなく、直ちに契約を解除できます。 民法542条（催告によらない解除） 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。 債務の全部の履行が不能であるとき。 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。 （後略） 出典）民法（e-Gov法令検索） なお、損害賠償や契約解除は債務不履行の一般則に従って行えることが明示されました。 民法564条（買主の損害賠償請求及び解除権の行使） 前2条の規定は、第415条の規定による損害賠償の請求並びに第541条及び第542条の規定による解除権の行使を妨げない。 出典）民法（e-Gov法令検索） 買主の救済方法 買主に帰責事由あり 双方とも帰責事由なし 売主に帰責事由あり 損害賠償 できない できない できる 解除 できない できる できる 追完請求 できない できる できる 代金減額 できない できる できる ※赤字は2020年に法改正がされた部分 出典）法務省「売買，消費貸借，定型約款などの契約に関するルールの見直し」P.3 契約不適合責任の対象と期間 例えば、不動産売買契約後、住宅の引き渡しを受けてから床が傾いたり、雨漏りがしたりするなど後から建物の欠陥に気が付いた場合、買主は下記の期間であれば、売主（請負業者）に対して前述の１～４の請求権を行使できます。 請負業者は、契約どおりに建物や土地の工作物等を作り、注文者に引き渡す義務があり、一定の期間、瑕疵（不完全な点）があれば対応しなければなりません。 民法562条（買主の追完請求権） 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。 （後略） 出典）民法（e-Gov法令検索） なお、住宅の場合は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」及び「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」により、住宅の構造耐力上主要な部分等については瑕疵担保責任を追及できることとなっています。 法律 契約不適合責任の対象と期間 契約書で定めた期間との関係 住宅の品質確保の促進等に関する 法律第95条、同法第97条 新築住宅の構造耐力上主要な部分等 （基礎、屋根、柱、床、壁、雨水侵入防止部分など）について、 業者に対して10年の瑕疵担保責任を義務付け。 瑕疵担保責任の期間は20年まで延長できる。（延長は任意） 構造耐力上主要な部分等は、 契約で10年より短い期間を定めても無効。 民法166条（債権等の消滅時効） 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。 1.債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき。 2. 権利を行使することができる時から10年間行使しないとき。 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から 20年間行使しないときは、時効によって消滅する 民法637条 （目的物の種類又は品質に関する 担保責任の期間の制限） 注文者がその不適合を知った時から1年以内にその旨を請負人に通知しないときは、 注文者は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、 報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。 出典）埼玉県庁「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」 契約不適合責任における売主の免責 契約時に特約を締結している場合は、売主の契約不適合責任の免責（責任の免除）が認められます。ただし、不適合があることを売主が知りながら、契約までに買主に説明をしなかった場合は無効です。 民法572条（担保責任を負わない旨の特約） 売主は、第562条第１項本文又は第565条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。 出典）民法（e-Gov法令検索） 契約不適合責任の免責条件は売主によって異なります。売主が宅建業者の場合は、2年間は免責が無効となります。 ただし、売主が個人の場合は契約不適合責任をそのまま負うことが困難な場合もあることから、一般的に不動産売買契約書の契約不適合責任の条項に以下のように定めることが一般的に行われています。 民法の規定と異なる契約条項の例※1 売主の契約不適合責任を負う期間※2を一定期間（あるいは負わない※3）とする旨 売主が負う契約不適合責任は、修補請求に限り、買主は、代金減額請求、損害賠償請求ができないとする旨 買主の契約不適合による契約解除は、買主の契約目的が達成できない場合に限る旨 買主が契約時に契約不適合を知っていた場合、売主は契約不適合責任を負わない旨 ※1 売主が宅建業者の場合、担保責任を負う期間について目的物の引渡しの日から2年以上となる特約を除き、買主（買主が宅建業者の場合を除く）に不利となる特約を付すことはできない（宅地建物取引業法40条） ※2 買主は、契約不適合があることを知ってから1年以内にその旨を売主に通知しなければ、担保請求（履行の追完、代金の減額、損害賠償、契約の解除）をすることができない。また、請求権は、権利行使ができることを知った時から５年、目的物の引渡し時から10年で時効消滅する（民法566条、166条） ※3 売主が契約不適合責任を負わない旨の特約を置くことは可能。ただし契約不適合があることを知りながら買主に告げなかった場合には、売主はその責任を免れることはできない（民法572条） 出典）独立行政法人生活国民生活センター「第8回 不動産売買契約書（その2）」 免責条項が多いほど売主が有利となるので、契約時は特約の内容を確認しておくことが重要です。 まとめ 引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負うことになります。民法改正により、従来の瑕疵担保責任から買主の権利や期間制限などが見直されています。契約後のトラブルを防ぐためにも、不動産取引を行う際は契約不適合責任の免責条項を必ず確認しましょう。 期限の利益とは？意味や喪失事由、注意点について解説 期限の利益とは、住宅ローンを借り入れた際などに生じる債務者の利益のことです。債権者は期限が到来するまで履行を請求できず、債務者にとっては債務に猶予が生まれるため“利益”となります。一方で、契...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
インドネシアのスカルノ元大統領の妻で日本のバラエティ番組でも大活躍のデヴィ・スカルノ夫人（83）（以下「デヴィ夫人」）のお住まいにお邪魔して、ご自宅の紹介や楽しく生きる秘訣についてフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている、「デヴィ夫人が授ける「住まいとお金」の金言【八木亜希子のスターお宅訪問】特別編」を元に作成しています。動画はこちらからご覧ください。（第1回・第2回・第3回） デヴィ夫人のご自宅を紹介 デヴィ夫人のご自宅は重厚感のあるレンガの外観がとても素敵でした。今回八木さんがインタビューにお伺いした場所は別宅になりますが、本宅は別宅から20秒ほどの近い場所にあるそうです。 ご自宅に伺うと、デヴィ夫人が立派な胡蝶蘭とともにお出迎えしてくださいました。お誕生日にご友人から頂いたそうで、大変華やかな玄関でした。リビングルームにもたくさんのお花が飾ってあり、お花と芸術品に囲まれて生活したいと明かしてくれました。 本編動画では、ご家族との思い出の写真や貴重な陶芸品の数々をたくさん紹介しています。ぜひ第2回の動画をご覧ください。 デヴィ夫人が考える「家」とは？ デヴィ夫人にとって家はおもてなしの場所と教えてくれました。 デヴィ夫人は19歳から大統領官邸で大使や大使夫人、外国からのお客様にレセプションやディナーパーティーを開催していたそうです。 お客様をおもてなしする時は、お客様に与える「印象」が大切だと語っていました。おもてなしをする際は、「驚き」と「感動」を与えられるように、お客様一人一人に合わせた演出を毎回考えているそうです。 家の立地が自分の価値につながる デヴィ夫人はスイス、フランス、ニューヨークに住んでいた経験から、家は必ず一等地が良いと語ります。フランスのパリではアベニュー・モンテーニュというプラザホテルの正面のマンションを購入したそうで、一等地に住むことで人々の尊敬を集めることができると教えてくれました。 また、一等地の家はもし手放したい時に売りやすいことも勧めるポイントのようです。 ニューヨークの高級マンション購入エピソード デヴィ夫人が住んでいたのは、ニューヨークのマンションの中でも「コープ」と呼ばれる住居です。コープに住むためには、日本とは異なり株式を購入します。そのため、銀行などの厳しい審査を通過する必要があります。 また、購入者の交友関係の調査、ニューヨークに住む著名人の推薦状が必要ということも教えてくれました。当時コープを東洋人で買ったのはデヴィ夫人ただ一人だったようです。 八木さんの、「一等地でも浮き沈みがあったり、何か変わっていくところもあるかと思うのですが、その価値は変わらないものですか？」という質問に対して、デヴィ夫人は「一等地は絶対値段が下がらない」という考えも語ってくれました。 本編では、海外での住み替え遍歴や住宅事情について詳しく語っています。ぜひ第1回の動画をご確認ください。 本編動画はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ 中村雅俊氏が「自宅」への思いを語る 俳優で歌手の中村雅俊氏（72）（以下「中村氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch...記事を読む
全期間固定金利型住宅ローンのフラット35は新規借り入れだけでなく、借り換えとしても利用することができます。フラット35への借り換えを検討する場合は、目的を明確にしたうえでメリットがあるかを見極めることが大切です。 この記事では、フラット35への借り換えの効果や判断基準を目的別に紹介します。 住宅ローンを借り換える目的 まず、住宅ローンを借り換える目的を整理すると、以下3つの目的が考えられます。 総返済額を軽減する 月々の返済額を軽減する 金利上昇リスクを回避する 総返済額や月々の返済額を減らすためには、現在借りている住宅ローンよりも低金利の商品に借り換えたり、返済期間を変更したりする方法があります。また、金利上昇リスクを避けるためには、固定金利に変更することが有効です。 それぞれの方法と特徴について見ていきましょう。 ①総返済額を減らしたい場合 総返済額を減らすために、住宅ローンの借り換えを検討する人は多いでしょう。ここでは、現在借りている住宅ローンの金利タイプ別に、フラット35へ借り換えたときに想定される事例を紹介します。 変動金利型からフラット35への借り換え 昨今の変動金利型住宅ローンは金利が低い傾向にあるため、借入期間の短い人がフラット35へ借り換えると、基本的に金利は上がります。銀行の変動金利型は1％を下回る商品もありますが、2024年6月現在のフラット35の最低金利は1.850％です。 そのため、金利が下がるような事例は借入が20年以上前の人など、一部の人に限られるかもしれません。 出典） ・【フラット35】金利情報 ・【フラット35】借入金利の推移 また、借り換えをするとき、借入先の金融機関によって、繰上げ返済手数料が求められます。さらに、借り換え後の適用金利が上がるとなれば、総返済額を減らす目的で、フラット35へ借り換えるメリットはないでしょう。 全期間固定金利型からフラット35への借り換え 全期間固定金利型からフラット35への借り換えは、金利タイプが同じであるため、金利を比較しやすいのが特徴です。借り換えによって金利が下がれば、基本的に総返済額を減らすことができます。 ただし、金利が低いローンへ借り換えればよいとは限りません。借り換えには繰上げ返済手数料などがかかります。借り換えによる総返済額の減少額が手数料より大きくならないと、経済的なメリットはありません。 手数料を加味したうえで総返済額が減るかシミュレーションを行い、借り換えの判断を行いましょう。 当初固定金利型からフラット35への借り換え 当初固定金利型では、固定金利期間が終了した後も固定金利期間を継続できる商品もあるため、「変動型に切り替える」「固定金利を継続する」「他の金融機関に借り換える」という3つの選択肢が生まれます。 また、固定金利期間が終わった後の優遇金利が小さくなる商品もあるため、このタイミングでフラット35へ借り換えると総返済額を減らせるかもしれません。 ②毎月の返済額を減らしたい フラット35への借り換えは、毎月の返済額を減らしたい場合にも有効です。金利は下がらなくても、借り換えによって現在より返済期間を長くすれば、毎月の返済額を減らすことができます。 手数料や返済期間の延長によって総返済額が増えることを理解したうえで、それでも毎月の返済額を減らしたいのであれば選択肢となるでしょう。 ただし、フラット35への借り換えが最適とは限りません。他の商品とも比較検討したうえで、借り換え先を判断する必要があります。フラット35へ借り換える場合、年齢や現在の住宅ローンの残返済期間によっては、返済期間を長くして毎月の返済額を減らすことができない場合もあるので注意が必要です。 参考）住宅金融支援機構「借換融資のご利用条件（借入期間）」 ③金利を固定化したい 金利上昇リスクへの対策として、金利を固定化するためにフラット35への借り換えを検討する人もいるでしょう。当てはまるのは、次の2つのケースです。 現在の住宅ローンが変動金利型の場合 当初固定金利型で、固定金利期間終了後は変動金利型に切り替わる場合 借り換え時の条件によって総返済額が増えたとしても、変動金利型を続けることに不安があるなら選択肢となります。住宅ローンの残返済期間が長ければ、将来の不確実性が高くなり、金利を固定化する効果は高くなるという見方ができます。 フラット35への借り換えパターン フラット35へ借り換える場合、一般的なフラット35（買取型）を利用する以外にも以下のような選択肢があります。 ①フラット20 フラット20とは、フラット35のうち借入期間が15年以上20年以下のものです。フラット35に比べて適用金利が低いのがメリットです。2024年6月現在のフラット35の最低金利は1.850％ですが、フラット20は1.460％となっています。 ある程度返済が進んでおり、残返済期間が短い人はフラット20への借り換えが向いているでしょう。 出典）フラット35「金利情報」 ②フラット35保証型 フラット35は、買取型と保証型の2種類があります。 保証型への借り換えを使えば、買取型よりも適用金利を下げることができるかもしれません。例えば、買取型と保証型を両方取り扱っている金融機関（SBIアルヒなど）であれば、保証型を利用するほうが金利面で有利といえます。 2024年6月実行金利 商品名 借入期間 金利 保証型 ARUHI スーパーフラット（団信加入） 15年～35年 年1.840％ 買取型 ARUHI フラット35（団信加入） 21年～35年 年1.850％ 出典）ARUHI「住宅ローン金利一覧」 ただし、最も良い条件での比較であれば大幅に有利にはならないかもしれません。借り換えの融資条件については、保証型の取扱金融機関に確認しましょう。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ その他の選択肢 リ・バース60への借り換えという選択肢 借り換え時の年齢や目的によっては、リ・バース60も選択肢になるかもしれません。リ・バース60とは、満60歳以上の人向けの住宅ローンです。 一般的な住宅ローンとは異なり、毎月の支払いが利息のみで、元金は債務者が亡くなったときに一括返済する仕組みです。 毎月の返済額が小さくなるうえに、借入時や完済時の年齢を心配しなくていいのがメリットです。自宅の売却によって借入金を完済する場合、相続で残すことはできませんが、ノンリコース型を選択すれば担保不動産の売却だけで元金を一括返済できなかったとしても、債務が残らないため安心です。 60歳以上の人が住宅ローンの借り換えを検討するなら、リ・バース60も選択肢となるでしょう。 関連記事はこちらリ・バース60とは？メリット・デメリットを解説 繰上げ返済するかどうかも併せて検討する 総返済額を減らすことが目的であれば、繰上げ返済も有効な手段です。手元資金に余裕があるなら、手数料を支払って借り換えるより、繰上げ返済をした方が経済的なメリットを得られる可能性があります。借り換えと併せて検討するといいでしょう。 手元に余裕資金がない場合は、繰上げ返済の選択肢はなくなります。フラット35への借り換えでは、かかる手数料も元金に含めて借り換えが可能です。手元資金がなくても借り換えができるため、手数料分だけ元金が増えることを加味しても総返済額が減るなら検討の余地があるでしょう。 出典）フラット35「借換えの場合、融資手数料などの諸費用を借入額に含めることができますか。」 まとめ フラット35への借り換えが有効かどうかは、現在の住宅ローンの返済状況や借り換えの目的によって異なります。まずは、現在の住宅ローンの金利や借入残高、残りの返済期間などを整理し、目的を明確にしましょう。 不利な条件で借り換えを行わないように事前にシミュレーションを行い、フラット35へ借り換えるメリットがあるかどうかを判断しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住宅ローンの借り換えはなぜ行った？実態調査から見えたこと 住宅ローンの返済を続けていると、毎月の返済を軽減できないかを考えることもあるでしょう。住宅ローンの借り換えを行うことで返済負担を減らせる可能性もありますが、タイミングを見誤ると、思ったより効...記事を読む
マイホームを建築・購入する際に、全期間固定型住宅ローンのフラット35を利用するには「適合証明書」の取得が必要です。適合証明書とはどのような書類で、どうすれば取得できるのでしょうか。 この記事では、フラット35の契約時に必要な適合証明書の概要と物件検査の流れ、注意点について解説します。 フラット35の適合証明書とは 実は、「適合証明書」という名称の書類は2種類あります。一つは、今回解説するフラット35の適合証明書で、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合した住宅であることを証明する書類です。もう一つは、都市計画法の許可が不要である特定の建築行為であることや、開発許可済地における建築行為の際に、建築計画が開発許可の内容に適合していることなどを証明する書面です。 フラット35を契約する際は、取扱金融機関へ住宅金融支援機構が定める適合証明書を提出しなくてはなりません。第三者である適合証明検査機関、または適合証明技術者（適合証明技術者は中古住宅・借り換え対象の住宅のみ）による物件検査の結果、技術基準を満たしていれば適合証明書が発行される仕組みです。 出典）【フラット35】新築住宅の物件検査 適合証明書発行業者の一覧はこちらをご確認ください。 参考）住宅金融支援機構「適合証明機関一覧」 フラット35の適合証明書発行のための物件検査 フラット35の適合証明書を取得するために受ける物件検査は、新築住宅と中古住宅で手続きが異なります。 新築住宅の場合 新築住宅の物件検査の一般的な流れは以下のとおりです。 sup { font-size: 0.65em; vertical-align: super; } 設計検査 中間現場検査※ 竣工現場検査 適合証明書の交付 ※中間現場検査は一戸建てのみ 設計検査では、設計図面や仕様書などの書類をもとに、フラット35の技術基準を満たしているかを確認されます。新築戸建て住宅の場合、現場検査は2回です。1回目の中間現場検査は屋根工事が完了した時点以降に、2回目の竣工現場検査はすべての工事が完了した時点で行われます。 いずれも、目視できる範囲で技術基準に適合しているかをチェックされます。なお、新築マンションの場合は、中間現場検査の実施がありません。これらの検査に合格すると、適合証明書が交付されます。 また、新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることも確認項目です。検査済証は、建物が完成した後に行われる検査後に発行されるもので検査済証の再発行はできないので注意しましょう。 出典） ・【フラット35】新築住宅の物件検査 ・【フラット35】技術基準・検査ガイドブック ・座間市「1 建築確認済証と検査済証について」 中古住宅の場合 中古住宅の物件検査は次の2つです。 書類審査 現地調査 書類審査では、設計図面や登記事項証明書などをもとに、フラット35の技術基準を満たしているかを確認されます。現地調査では、住宅の現状が技術基準に適合しているかを目視等で確認されます。 書類審査と現地調査に合格すれば、適合証明書が交付される仕組みです。 出典）【フラット35】中古住宅の物件検査の概要 なお、以下2つのいずれかに該当する中古住宅の場合、物件検査の省略できます。 １．中古マンションらくらくフラット35 フラット35の技術基準に適合していることを、あらかじめ確認した中古マンションです。物件情報検索サイト「中古マンションらくらくフラット35」を利用すれば、該当するマンションを検索できます。 ２．一定の要件を満たす中古住宅 下表の1～4の中古住宅については、それぞれ対応する「【フラット35】中古住宅に関する確認書」を取扱金融機関に提出することで、物件検査を省略できます。また、下表の右欄に示す【フラット35】S及び【フラット35】維持保全型を利用できます。 ※住宅金融支援機構と協定を締結した団体が運営する中古住宅の登録制度の対象となる住宅 対象となる中古住宅 利用できる【フラット35】S 及び【フラット35】維持保全型 1 築年数が20年以内の中古住宅で、 長期優良住宅の認定を受けている住宅 ・【フラット35】S（金利Aプラン） ・【フラット35】維持保全型 2 安心Ｒ住宅である中古住宅で、 新築時に【フラット35】を利用している住宅※１ ・【フラット35】S（金利Bプラン） ・【フラット35】維持保全型 3 築年数が10年以内の中古住宅で、 新築時に【フラット35】を利用している住宅※１ ・【フラット35】S（金利Bプラン） 4 団体登録住宅※2である中古住宅で、当該団体があらかじめ 【フラット35】の基準に適合することを確認した住宅 ・【フラット35】S（ZEH・金利Aプラン・金利Bプラン） ・【フラット35】維持保全型 （注）基準に適合する場合のみ ※1 新築時のフラット35の融資が【フラット35（保証型）】であった場合、この確認書を利用して借入申込みができる金融機関は売主が新築時にフラット35（保証型）を利用した金融機関に限られます。 ※2 団体登録住宅とは、機構と協定を締結した団体が運営する中古住宅の登録制度の対象となる住宅です。 なお、上記の要件を満たす中古住宅は、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる「フラット35S」及び【フラット35】維持保全型を利用できます（金利引下げメニューは住宅によって異なる）。 関連記事はこちらフラット35Sとは？種類や金利、利用条件について解説 フラット35の技術基準となる項目 フラット35では、新築住宅と中古住宅でそれぞれ技術基準が定められています。 新築住宅の基準項目 新築住宅の基準項目とその概要は以下のとおりです。 一戸建て住宅など(※1) マンション 接道 原則として一般の道に2m以上接すること。 住宅の規模(※2) 70㎡以上 30㎡以上 住宅の規格 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）、炊事室、便所及び浴室の設置 併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 戸建型式など 木造の住宅(※3)は一戸建てまたは連続建てのみ 断熱構造(※4) 次のいずれかに該当すること。 (1)断熱等性能等級4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上 (2)建築物エネルギー消費性能基準（別途、結露防止措置の基準あり） 住宅の構造 耐火構造もしくは準耐火構造(※5)であることまたは耐久性基準(※6)に適合すること。 配管設備の点検 点検口などの設置 共用配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと。 区画 住宅相互間等を1時間準耐火構造などの界床・界壁で区画 床の遮音構造 － 界床を厚さ15cm以上(RC造の場合) 維持管理基準 管理規約 － 管理規約が定められていること。 維持管理基準 長期修繕計画 － 計画期間20年以上 ※1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含みます。 ※2. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫や共用部分（マンションの場合）の面積を除きます。 ※3. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※5)の住宅以外の住宅をいいます。 ※4. 2023年4月1日以降に設計検査の申請を行う住宅であっても、建築確認検査を受けた日（建築確認検査不要な住宅は着工日）が2023年3月31日以前の場合は、従前の基準（断熱等性能等級2相当）を適用できます。 ※5. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。 ※6. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】新築住宅の技術基準の概要」 後述する中古住宅にはありませんが、新築住宅では断熱構造や配管設備の点検、区画などが基準項目に含まれています。 中古住宅の基準項目 中古住宅の基準項目とその概要は以下のとおりです。 一戸建て住宅など(※1) マンション(※2) 接道 原則として一般の道に2m以上接すること。 住宅の規模(※3) 70㎡以上(共同建ての住宅は30㎡以上(※4)) 30㎡以上(※4) 住宅の規格 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置 併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 戸建型式等 木造の住宅(※5)は一戸建てまたは連続建てに限る 住宅の構造 耐火構造、準耐火構造(※6)または耐久性基準(※7)に適合 住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後(※8)であること (建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※9)は、耐震評価基準などに適合) 劣化状況 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等 維持管理基準 管理規約 － 管理規約が定められていること。 維持管理基準 長期修繕計画 － 計画期間20年以上 ※1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅、重ね建て住宅及び地上2階以下の共同建ての住宅を含みます。 ※2. マンションとは、地上3階以上の共同建ての住宅をいいます。 ※3. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません。 ※4. 共同建ての住宅の場合は、建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上あれば構いません。 ※5. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※6)の住宅以外の住宅をいいます。 ※6. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。 ※7. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。 ※8. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年4月1日以後とします。 ※9. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日以前とします。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】中古住宅の技術基準の概要」 中古住宅は過去に人が居住したことがあるため、住宅の耐震性や劣化状況が基準項目に含まれています。 フラット35の適合証明書のメリットや注意点 適合証明書のメリット フラット35を利用するために、わざわざ物件検査を受けて適合証明書を取得しなくてはならないことを面倒だと思うかもしれません。しかし、第三者の物件検査を受けて合格し、所定の技術基準をクリアしていることが証明されれば、住宅を取得するうえで安心感につながります。 今後長い間マイホームに住むことを考えると、手間や費用をかけるだけの価値はあるのではないでしょうか。 適合証明書の注意点 適合証明書の発行にかかる費用と有効期限 フラット35の適合証明書の発行にかかる物件検査費用や発行までにかかる時間は、依頼した会社によって異なります。適合証明書がないと契約ができないため、スケジュールに余裕をもって物件検査の申請を行うことが大切です。 適合証明書の有効期限 フラット35の適合証明書には有効期限があります。新築住宅は、竣工から2年以内に借入れの申し込みをする必要があるため、適合証明書も竣工から2年以内に借入れの申し込みを行った場合のみ有効です。 中古住宅の場合、適合証明書の有効期限は以下のとおりです。 一戸建て：現地調査実施日から1年間 マンション（竣工から5年超）：現地調査実施日から3年間 マンション（竣工から5年以内）：現地調査実施日から5年間 また、物件検査が不合格で、適合証明書を発行できなくても費用はかかる点にも注意しましょう。 まとめ フラット35を利用するには、物件検査を受けて適合証明書を取得する必要があります。費用はかかりますが、第三者の物件検査を受けて合格し、所定の技術基準を満たしていることが証明されれば、住宅を取得するうえで安心感につながります。 物件検査の依頼先がわからない場合は、不動産会社や建築会社などの専門家に相談しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 フラット35の審査基準を徹底解説！ フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすく、金利変動リスクへの備えとなります。ただし、フラット3...記事を読む
ローンの返済が返済期日に間に合わず滞納した場合、金融機関などから代位弁済の通知が届く場合があります。代位弁済という言葉を聞いたことはあっても、その意味を正しく理解している人は少ないのではないでしょうか。 この記事では、代位弁済の仕組みや流れ、リスクについて詳しく解説します。 代位弁済とは まずは、代位弁済の仕組みと種類について確認していきましょう。 代位弁済の仕組み ※筆者作成 代位弁済とは、保証会社などの第三者がローンを滞納している債務者に代わって、金融機関に一括返済することです。代位弁済が行われた後は、債権者は金融機関から保証会社に代わります。 代位弁済によって、ローン残債（借金）がなくなるわけではなく、代位弁済を行った保証会社には求償権が生じます。求償権とは、代位弁済を行った場合に、債務者に対してその弁済額の返還を求める権利です。 つまり、代位弁済が行われると債務者は、ローンの返済を保証会社に行う必要があります。代位弁済は、債務者の返済を先延ばしにするものではなく、金融機関等の債権者の貸し倒れリスクを下げ、お金を貸しやすくするための仕組みといえるでしょう。 債権法の改正について 明治29年（1896年）に民法が制定された後、債権関係の内容については約120年間ほとんど改正がされていなかったことから、社会・経済の変化への対応と実務で通用している基本的なルールを適切に明文化するため、2020年4月1日に債権法が改正されました。 代位弁済に関わる旧法での問題点は以下の2点です。 利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済することができない 債権者は利害関係を有しない第三者からの弁済を拒むことができない これらの問題点に対し、改正後の民法では、債務者の意思に反することを債権者が知らなかったとしても、債権者が受けた弁済は有効となりました。また、見知らぬ第三者からの弁済を行いたい旨の申し出を債権者は拒絶できるようになりました。 なお、旧法での「利害関係を有しない第三者」の表現は「弁済をするについて正当な利益を有する者でない第三者」に変更されました。 出典） ・民法第474条（第三者弁済） ・法務省「弁済に関する見直し（第三者弁済）」 代位弁済が行われるときの流れ 代位弁済が行われる場合は、一般的には以下のような流れで手続きが進められます。 貸主から借主への督促 ローンを滞納すると、まずは貸主である金融機関から借主に対して督促が行われます。電話や督促状の送付などの方法が一般的です。督促状が届くまでの期間は金融機関によって異なり、ホームページの「よくある質問等」に記載されている場合もあるので、確認してみるといいでしょう。 この段階で適切に対応し、滞納しているローンを返済すれば代位弁済を回避できるでしょう。 保証会社が貸主に代位弁済 貸主から借主へ督促を行っても返済がなされない場合、貸主が保証会社に対して借金残高の返済を求める代位弁済が行われます。なお、このタイミングで「期限の利益喪失」の予告通知も届きます。 関連記事はこちら期限の利益とは？意味や喪失事由、注意点について解説 保証会社が借主へ返済の請求 代位弁済が行われると、債務者は金融機関から保証会社に代わります。保証会社から「代位弁済通知」が届き、借主に対して返済の請求が行われます。 代位弁済された時の時効はいつ？ 代位弁済の消滅時効期間は、原則、権利を行使することができることを知った時から５年、権利を行使することができる時から10年です。2020年３月以前は、職業別や商事などで起算点が異なっていましたが、2020年4月の民法改正により、シンプルに統一化されました。 民法上は以下のように定めています。 民法第166条（債権等の消滅時効） 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。 一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。 二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。 ２ 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から二十年間行使しないときは、時効によって消滅する。 出典）民法第166条「債権等の消滅時効」 権利を行使することができることを知った時と、権利を行使することができる時とが基本的に同一時点である場合の消滅時効期間は下記の図のとおりです。 【例】売買代金債権、飲食料債権、宿泊料債権など契約上の債権 ※筆者作成 出典）法務省「消滅時効に関する見直し」 代位弁済で生じるリスク 代位弁済が行われると、債務者には次のようなリスクが生じます。 一括返済の請求 代位弁済が行われ、債権者が保証会社に代わると残債の一括返済を求められます。数百万円～数千万円のローンが残っている場合、一括で返済するのは難しいでしょう。 遅延損害金の発生 遅延損害金とは、ローンを期日までに返済できなかったときに発生する賠償金です。代位弁済が行われるということは、滞納期間が長期化し、遅延損害金の額も高額になっている恐れが高いでしょう。 滞納している元本と利息だけでなく、遅延損害金も含めて返済する必要があります。 保証人への督促 ローンを組む際に保証人を設定している場合、代位弁済を行った保証会社は債務者本人だけでなく、保証人にも督促を行います。債務者が返済できない場合、保証人が一括返済を求められる恐れもあります。 代位弁済が行われたら、保証人と今後の返済について相談する必要があるでしょう。 信用情報の登録 代位弁済が行われると、信用情報機関に事故情報が登録されてしまいます。具体的には、「クレジットカードの新規発行ができない」「新たなローンを借りられない」などの影響が出ます。 なお、指定信用情報機関は以下の３つです。 株式会社日本信用情報機構（JICC） 株式会社シー・アイ・シー（CIC） 全国銀行個人信用情報センター 財産の差し押さえ 保証会社からの請求に対応せず放置していると、最終的には強制執行により財産の差し押さえが行われます。給与や預貯金、生命保険、不動産、自動車など、幅広い財産が差し押さえの対象となります。 まとめ ローンを滞納して代位弁済の通知を受けた場合は、弁護士に相談するといいでしょう。また、不動産担保ローンを提供している金融機関や任意売却を扱う不動産会社に相談することで、ローン返済の資金を調達できる可能性もあります。 ローンを組む際は現在の収入や支出を正確に把握し、無理のない返済計画を立てることが大切です。万が一、返済が困難になった場合は放置せず、早めに専門家に相談しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 債権回収会社(サービサー)とは？仕組みや債権回収方法について解説 債権回収会社（サービサー）とは、金融機関等に代わって債権の管理や回収を行う民間業者のことです。ローンの返済が困難になると、サービサーとのやり取りが発生する場合があります。 この記事では、サー...記事を読む
高齢になると、一般的に収入や年齢の関係で住宅ローンを組むのが難しくなります。しかし、老後は持ち家の老朽化やライフスタイルの変化などで、建て替えや住み替えのニーズが高まる時期でもあります。そのような時に、親に代わって子どもが住宅ローンを組める可能性があります。 この記事では、親が住むために組める住宅ローンの種類と特徴、注意点について解説します。 親が住むための住宅ローンの種類 親が住む家を購入する際に、子どもが組める住宅ローンとして、次の2つのローンが考えられます。 親族居住用住宅ローン セカンドハウスローン 親族居住用住宅ローンは、申込者の両親や子、孫などの親族が住むための住宅を建築・購入する際に利用できるローンです。申込者本人が居住する必要はありません。 セカンドハウスローンは、現在の自宅の他に、自分で利用するための住宅を取得する際に利用できるローンです。転勤時の仮住まい、週末に過ごすための別荘・別宅などの購入に利用できます。 どちらも住宅金融支援機構の提供するフラット35で取り扱っており、提携金融機関を通じて申込みができます。次の見出し以降では、フラット35における親族居住用住宅ローンとセカンドハウスローンのそれぞれの特徴と注意点を説明していきます。 親族居住用住宅ローンの特徴 まずは、親族居住用住宅ローンの特徴を確認していきましょう。 住宅ローンの借り入れがあっても利用可能 一般的な住宅ローンは、申込者本人が住む家の購入資金が融資対象です。すでに住宅ローンの借り入れがある場合、原則として2軒目の家の購入について住宅ローンを組むことはできません。しかし、親族居住用住宅ローンなら、住宅ローンの返済中でも親が住む家の購入が目的であれば利用できます。 出典）フラット35「Q 申込人が居住するための住宅と親族が居住するための住宅の両方について、同時に借入れの対象になりますか？」 同居・別居は不問 親族居住用住宅ローンを利用する場合、親との同居・別居は問われません。親と同居することも、別々に住むことも可能です。 収入合算が可能 親族居住用住宅ローンは、申込者の収入と、購入する家に入居する親の収入を合算して審査を受けられます。収入合算を行うことで、申込者単独で契約するよりも借入額を増やすことができます。 フラット35の場合、次のすべての要件にあてはまる人（1名）との収入合算が可能です。 申込時の年齢が70歳未満の人 連帯債務者となることができる人 申込者と同居する人（申込者の親、子、配偶者など）、または融資対象住宅に入居する人 収入合算は、申込者単独では借入希望額に満たない場合に有効といえるでしょう。 住宅ローン控除は受けられない sup { font-size: 0.65em; vertical-align: super; } 住宅ローンを組んで住宅を建築・購入する場合、通常は住宅ローン控除が適用されます。※1しかし、親族居住用住宅ローンでは、原則として住宅ローン控除を受けられません。 住宅ローン控除は、住宅取得者の金利負担の軽減を図ることが目的のため、申込者が住まない住宅は控除の対象外となります。 ただし、融資対象住宅に居住する人が連帯債務者になる場合、その連帯債務者は住宅ローン控除を受けられます。例えば、子どもが親のために融資を受けて家を購入した際、親が連帯債務者になっている場合は、親が組んだ住宅ローンは住宅ローン控除の対象となります。 ※1 2024年、2025年に新築住宅に入居する場合、2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅で、住宅ローン減税を受けるには省エネ基準に適合する必要があります。 出典） ・国土交通省「住宅ローン減税」 ・フラット35「親族居住用住宅のお申込みについて」 セカンドハウスローンの特徴 次に、セカンドハウスローンの特徴を説明します。 すでに自宅を所有している人が利用可能 セカンドハウスローンは、すでに自宅を所有している人が利用できる住宅ローンです。別荘など2軒目の住宅取得を目的としているため、自宅を所有していない人が、親が住む家を購入するためにセカンドハウスローンを利用することはできません。 返済比率などの条件からハードルが高い セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンに比べると審査が厳しい傾向にあります。すでに自宅を所有しており、住宅ローンの返済中に申し込むケースが多いため、返済比率などの条件から審査基準が高くなりやすいからだと考えられます。 フラット35の場合、すべての借り入れについて総返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）について次の基準を満たす必要があります。 年収400万円未満 年収400万円以上 総返済負担率の基準30％以下35％以下 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」 仮に融資を受けられたとしても、住宅ローンにセカンドハウスローンの支払いが上乗せされるため、返済負担が大きくなりすぎないように注意しましょう。 金利は一般的な住宅ローンよりも高い セカンドハウスローンの金利は、一般的な住宅ローンより高めに設定されています。住宅ローンの借り入れがある状態で利用すると、さらに返済額が増えるため貸し倒れリスクが高まることも影響していると考えられます。 住宅ローン控除は受けられない 親族居住用住宅ローンと同様に、セカンドハウスローンも住宅ローン控除の適用対象外です。比較的金利が高いことに加えて、住宅ローン控除を受けられないため、想定以上に返済負担が大きくなる恐れがあります。 住宅ローンを返済中にセカンドハウスローンを組む場合は、住宅ローン控除を受けられないことを前提に返済計画を立てることが大切です。 出典）フラット35「セカンドハウスのお申込みについて」 まとめ 親が住む家の住宅ローンを組む場合は、「親族居住用住宅ローン」と「セカンドハウスローン」の2つが選択肢となります。 どちらも住宅ローンの返済中でも利用が可能です。ただし、返済負担が大きくなることに加えて住宅ローン控除を受けられないため、無理のない返済計画を立てることが大切です。利用を検討する場合は、両者の違いを理解したうえで取扱金融機関に相談してみましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 親子リレーローンは、親子二世代にわたって返済する仕組みの住宅ローン商品です。親子リレーローンを利用することで、単独でローンを組むより借入金額を増やせる可能性があります。一方で、親子リレーロー...記事を読む
債権回収会社（サービサー）とは、金融機関等に代わって債権の管理や回収を行う民間業者のことです。ローンの返済が困難になると、サービサーとのやり取りが発生する場合があります。 この記事では、サービサーの概要や仕組み、債権回収の方法などについて解説します。 債権回収会社（サービサー）とは サービサーとは、金融機関等から委託を受け、または譲り受けて、特定金銭債権の管理回収を行う法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門業者です。（特定金銭債権の詳細は後述します。） 例えば、フラット３５の融資を受けている債務者が全額繰上償還請求を行ったときの回収業務は、住宅金融支援機構が行うのではなく、以下のサービサーが行うものとされています。 エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社 オリックス債権回収株式会社 株式会社住宅債権管理回収機構 三菱HCキャピタル債権回収株式会社 出典）住宅金融支援機構「委託先債権回収会社について（機構が行う個人向け融資）」 債権回収業務は、従来は弁護士法の規定により、弁護士または弁護士法人以外の者が債権管理回収業務を行うことはできませんでした。しかし、1991年のバブル崩壊により発生した不良債権の処理等を促進するため、1999年に弁護士法の特例として「債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）」が施行され、債権管理回収業が民間業者に解禁されました。 出典）法務省「債権回収会社（サービサー）制度 －債権管理回収業に関する特別措置法－」 債権者である金融機関等にとっては、サービサーを利用することで回収交渉などの業務負担の軽減、債権譲渡による不良債権の解消などが期待できます。 特定金銭債権とは 特定金銭債権とは、サービサーが取り扱うことができる以下のような金銭債権です。 ＜主な特定金銭債権＞ 金融機関等が有する、または有していた貸付債権 リース契約・クレジット契約に基づく金銭債権 資産の流動化に関する金銭債権 ファクタリング業者が有する金銭債権 法的倒産手続中の者が有する、または有していた金銭債権 求償権その他の債権 出典）法務省「債権管理回収業に関する特別措置法の概要」 特定金銭債権の範囲は、サービサー法によって規定されています。不良債権の処理等を促進する観点から、サービサーが取り扱える金銭債権の範囲を限定しています。 債権回収会社（サービサー）の種類 法務省の資料によれば、2023年12月31日時点で、営業を行っているサービサー73社に調査した結果、出資母体等別の内訳は以下のとおりとなっています。 金融機関系（20社） 信販・貸金・リース系（16社） 外資系（4社） 不動産・独立系・その他（33社） 出典）法務省「債権回収会社（サービサー）の業務状況について（概要）」 債権管理回収業の営業許可を受けている業者は、法務省のホームページで確認でき、2024年４月１日時点では、72社となっています。 出典）法務省「債権管理回収業の営業を許可した株式会社一覧」 債権回収会社（サービサー）の仕組み サービサーはどのように運営され、どのような方法で債務者から債権を回収しているのでしょうか。ここでは、サービサーの仕組みと債権回収の方法について紹介します。 サービサーの仕組み ※筆者作成 出典）法務省「債権管理回収業に関する特別措置法の仕組み」 サービサーとして債権管理回収業を行うには、法務大臣の許可が必要です。許可を受けるには、以下の3つの要件を満たさなくてはなりません。 資本金が5億円以上あること 常務に従事する取締役の1名以上に弁護士が含まれていること 暴力団員等反社会的勢力の関与がないこと 法務大臣が日本弁護士連合会に意見を聴取し、弁護士会が取締役となる弁護士を推薦することで、サービサーの業務全般を適正に監督しています。 暴力団員等の排除については、法務大臣が警察庁長官に意見聴取、警察庁長官がサービサーに立入検査や援助等を行う仕組みになっています。 債権回収会社（サービサー）の業務 サービサーは金融機関等からの委託、債権譲渡を受けて次のような業務を行います。 債権管理 債務者への督促 法的手段の検討 債権回収後の処理 債権者である金融機関等に代わって、担当窓口として債務者への債権額の確認、返済交渉などを行います。債権を譲り受けた場合は債権者として自ら回収を行い、状況によっては法的手段も検討することになります。 サービサーとファクタリングの違い サービサーは前述のとおり、銀行や貸金業者などの金融会社が特定金銭債権の回収業務を委託され、後から債権を回収するものです。これに対し、ファクタリングは、企業がファクタリング会社に売掛債権（売掛金など）を買い取ってもらうことで、本来の回収より前に資金調達を行えるという違いがあります。 詳しくは関連記事をご確認ください。 関連記事はこちらファクタリングとは？仕組みや種類、注意点を紹介 サービサーと債務者の関係 サービサーと債務者の関係は、債権者から債権回収を委託されるか、債権を譲渡される（買い取る）かによって異なります。 金融機関等がサービサーに債権回収を委託する場合、サービサーが窓口として債務者と返済に関する交渉を行います。債権者は金融機関のまま変わりません。 金融機関等がサービサーに債権回収を委託する場合 ※筆者作成 一方、金融機関等がサービサーに債権を譲渡する場合、サービサーは債権者として債務者と回収交渉を行います。債権譲渡後、債務者は金融機関に対する返済義務はなくなりますが、サービサーへの返済義務が生じます。 金融機関等がサービサーに債権を譲渡する場合 ※筆者作成 債権回収会社（サービサー）の債権回収方法 サービサーは、次のような方法で債権回収を行います。 電話や面会での交渉 支払督促 内容証明郵便での督促 民事調停手続き 通常訴訟・少額訴訟 強制執行 まずは電話や書面などで通知が来るのが一般的です。その段階で対応しなければ、民事調停や訴訟などの法的手続きに移り、最終的には財産を差し押さえられるなどの強制執行が行われます。 ローン返済が滞った場合など、サービサーから通知が来たら、法務大臣の許可を受けている業者かどうかを確認しましょう。サービサーの名前をかたった業者による債権の架空請求などが発生しているため、心当たりのない請求には応じないことが大切です。 実際に返済が遅れているなど、サービサーからの通知に心当たりがある場合は、必要に応じて弁護士などの専門家に相談しながら返済について交渉するといいでしょう。 まとめ ローンの返済が困難となった場合、返済交渉の窓口が借入先である金融機関等から民間業者のサービサーに移る場合があります。 サービサーは債権回収の専門知識を有しており、通知を無視していると最終的には財産を差し押さえられる恐れがあります。サービサーから連絡がきたら、まずは法務大臣の許可を受けた登録業者であることを確認することが大切です。 そのうえで、自身だけで返済交渉をするのが難しい場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
もし離婚をすることになった場合、財産分与をすることになるでしょう。円満に離婚を進めるためにも、財産分与の制度内容を知っておくことが大切です。 この記事では、財産分与の概要や対象となる財産、注意点などについて解説します。 財産分与とは 財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産を離婚する際、または離婚後に分けることです。財産分与は、離婚をした夫婦の一方が他方に対して財産を分与するように請求でき、次の3つの目的・性質があります。 夫婦が共同で築いた財産の公平な分配 離婚後の生活保障 離婚原因を作ったことへの損害賠償 「財産の公平な分配」が財産分与の基本的な考え方で、実際には「離婚後の生活保障」や「損害賠償」の要素も考慮しながら、財産の分け方を決めることになります。 財産分与は、離婚から2年の期間制限があります。例外はありますが、原則離婚から2年を経過した後は、相手の意思にかかわらず権利が消滅してしまうため、注意しましょう。 出典）法務省 財産分与 財産分与の対象となる財産 財産分与を円滑に進めるには、対象となる財産を把握しておく必要があります。財産分与の対象となるのは、婚姻中に夫婦の協力によって築いた「共有財産」です。具体的には、以下のような財産が該当します。 預貯金 不動産 有価証券 保険 自動車 家具、家電 貴金属 退職金 年金 夫婦のいずれか一方の名義になっている場合でも、実際は夫婦で形成したものであれば財産分与の対象です。たとえば、婚姻中に購入した不動産が単独名義の場合でも、家事などを分担していれば、実質的には夫婦の共有財産といえるでしょう。 状況によっては、退職金や年金も財産分与の対象となる可能性があります。 年金について 年金分割とは、離婚した場合に婚姻期間中の保険料納付額に対応する厚生年金を分割して、それぞれ自分の年金とすることができる制度です。年金分割の方法は２種類あります。 合意分割制度 ３号分割制度 合意分割制度とは、夫婦の一方または双方からの請求によって年金を分割する方法です。分割の割合は双方の合意、または裁判手続きによって決まります。 ３号分割制度とは、国民年金第３号被保険者からの請求により、年金を分割する方法です。国民年金第3号被保険者とは、会社員や公務員などに扶養されている配偶者の方です。分割の割合は２分の１ずつとなります。 どちらの制度も原則として、離婚をした日の翌日から２年を経過すると請求できなくなるので注意が必要です。詳しくは、管轄する年金事務所に問い合わせましょう。 出典） ・法務省 年金分割 ・日本年金機構 離婚時の年金分割 不動産について 離婚をしたときに現在住んでいる自宅をどうするか、という点は重要です。しかし、夫婦の一方が自宅に住み続けたい場合には、高額な財産である不動産は「公平に分配する」という点で難しいかもしれません。 また、住宅ローンが残っている場合には、今の自宅に住み続けたい人とローンを借り入れている人が同じとも限らないので、その点でも財産分与は難しいかもしれません。 そのような時にリースバックが解決策になるかもしれません。リースバックとは、リースバック運営会社と、不動産の売買契約および賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることができるサービスです。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 財産分与の対象とならない財産 次の財産は、夫婦で協力して築いた財産とはいえないため、財産分与の対象となりません。 結婚前から所有している財産：特有財産 夫婦の一方が結婚前から所有している「特有財産」は、財産分与の対象外で、民法上以下のように定義されています。 民法第762条（夫婦間における財産の帰属） 夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産（夫婦の一方が単独で有する財産をいう。）とする。 ２ 夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定する。 出典）民法第762条（夫婦間における財産の帰属） たとえば、独身のときに購入した株式や自動車、貯めたお金などが該当します。結婚後に親族からの贈与・相続で取得した預貯金や不動産なども、特有財産として財産分与の対象外となります。 しかし、例外として特有財産のうち、結婚後に夫婦の協力で価値が維持・増加したと考えられるものは、その貢献度に応じて財産分与の対象に含まれる可能性があります。特有財産の財産分与について、話し合いで解決しない場合には、弁護士などの専門家に相談しましょう。 出典）民法第768条第3項（財産分与） 財産分与の額の算定方法 財産分与の額は、「夫婦間で協議」するか「家庭裁判所の調停」で決定します。 夫婦間で協議 まずは夫婦で協議し、分配割合や受け取る財産の種類などを決めます。分配割合は原則として2分の1ずつと考えられますが、夫婦で合意できるなら割合は問いません。 離婚後の生活保障、財産形成への寄与分（貢献度）を考慮して分配割合を決めるのも1つの方法です。また、夫婦の一方が主に離婚原因を作った場合は、解決金や損害賠償の要素を加味することも可能です。 いずれにせよ、夫婦でしっかりと話し合い、お互いに納得できる割合で合意できるのが理想といえます。 家庭裁判所の調停 夫婦で協議をしても合意に至らない場合、話し合いができない場合は、家庭裁判所に調停の申立てを行います（財産分与請求調停）。 調停手続きでは、共有財産の額や内容、財産形成に対する貢献度などの事情を夫婦双方から聴取し、必要資料等を確認したうえで解決案や助言などが提示されます。それでも合意できずに調停が成立しない場合は、裁判官の審判によって結論が示されます。 財産分与の注意点 離婚が決まって財産分与を行う場合は、次の点に注意しましょう。 話し合いは早めに始める 制度上は、離婚後に財産分与を請求することも可能です。しかし、離婚が成立すると話し合いの機会を作ることが難しくなり、共有財産を把握できなくなるリスクが高まります。また、離婚は、財産分与以外にも勤務先への報告や子どもの親権をどちらが持つかなど、やるべきことがたくさんあります。 財産分与をスムーズに進めるためにも、離婚が決まったら早めに話し合いを始めましょう。 証拠資料を準備する 財産分与では、証拠資料を準備することも重要です。資料があれば、どのような財産があるかを客観的に把握できます。万が一裁判になった場合は、必要に応じて資料を提出することが可能です。 預貯金なら通帳や取引履歴、不動産なら登記事項証明書など、財産の内容や価値を証明できる資料を準備しておきましょう。 専門家に相談する 離婚による財産分与は、どの財産が対象になるのか、価値はどのように考えればいいのかなどの専門知識が必要です。離婚準備を進める際に何から着手すべきか、わからない人もいるでしょう。 財産分与でトラブルを避けるには、弁護士などの専門家に相談する方法もあります。財産分与だけでなく、離婚協議書の作成などトータルでサポートを受けられます。 基本的に、財産分与で贈与税がかかることはありません。ただし、状況によっては「分与された財産の額が多すぎる」とみなされ、課税されることもあるため、税務についても相談しておくと安心です。 出典）国税庁 No.4414 離婚して財産をもらったとき まとめ 離婚による財産分与では、共有財産を2分の1ずつ分け合うのが原則ですが、夫婦で話し合って分配割合を決めることも可能です。話し合いで合意できない場合は、裁判所の手続きを通して決めることになります。 夫婦だけで財産分与を進めるのが難しい場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。 ペアローンは離婚したらどうなる？よくある問題と対処法を紹介 住宅を購入する際にペアローンを組むことで、夫婦のどちらか一方が単独で住宅ローンを組むより借入額を増やせるなどのメリットがあります。しかし、ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合、自宅の扱いや住...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
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