住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンで借り入れできる人とは?

不動産担保ローンは、住宅ローンの残高があったとしても該当する不動産を担保にして借り入れできる場合もあります。しかし、すべてのケースで借り入れできる訳ではありません。住宅ローンの残高があっても借り入れできる人とできない人の差はどんなところにあるのでしょうか。

不動産担保ローンはその物件の不動産評価額で借入額が決定する

不動産担保ローンの概要についてはこちら

まず不動産担保ローンの借入可能額がどのように計算されるのかを紹介します。

不動産は購入時点で、その購入額と評価額は10%以上乖離するともいわれています。たとえば、5,000万円の物件を購入したとすると、購入した直後であってもその評価額は4,500万円程度に落ちてしまうのです。つまり、住宅を購入してすぐの住宅ローンの残高は、頭金を多めに支払ったりしない限り、不動産評価額より金額が大きくなってしまいます

また、不動産担保ローンは多くの金融機関で不動産評価額の80%程度までが上限になることが多いです。それはなぜでしょうか。たとえば、金利1%の35年の住宅ローンであった場合に当初残高が30%減るのは約12年程度必要となります。万が一融資の返済が滞り、金融機関が不動産を現金化しようとしてもすぐに売却できなければ、その間に不動産価格が減少してしまうという可能性もあるのです。このようなリスクに備えるために、あらかじめ上限を不動産評価額の60%~80%に設定しています

110% … 不動産購入額=当初の住宅ローン残高

100% … 不動産評価額

80% … 不動産担保ローンの借入可能額
=当初の住宅ローン残高×72%

住宅ローンの残高が残っている場合、住宅ローンを融資している金融機関が第一抵当権を設定しています。万が一債務者がお金を返せなくなった時に、金融機関はその抵当権を行使することで、担保としている不動産を売却し融資の残額を回収します。

住宅ローンの返済が順調に進んでいて、住宅ローン残高を上回る借入可能額があり、第二抵当権であっても担保余力があれば、不動産担保ローンとして新たに借り入れできる場合もあります。しかし、信用力も鑑みて審査が行われるため、必ずしも不動産担保ローン借入可能額まで借り入れできるというわけではないということは理解しておきましょう。

住宅ローン残高があっても借り入れできる人一例

頭金を入れて不動産を買った人

頭金を入れて不動産を購入した場合、その金額が大きければ住宅ローンの残高が借入可能額に比べて少なくなる可能性があります。たとえば、5,000万円の不動産を購入する際に、2,500万円を頭金として支払えば、住宅購入直後でも住宅ローンの残高は2,500万円です。単純に計算すると不動産購入直後の不動産評価額は4,500万円、借入可能額は3,600万円となり、住宅ローンの残高2,500万円を差し引いた1,100万円分の余力が生まれることになるのです。

この余力分については、万が一返済できなくなり住宅ローンの第一抵当権を行使された後でも現金が残るので、この範囲であれば不動産担保ローンを融資する金融機関としても安心して融資することができるのです。

このように頭金を多めに入れることによって、借入可能額に比べて住宅ローンの残高を減らすことができれば、不動産担保ローンを借り入れできる可能性が高まります。

繰り上げ返済をしている人

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に借入金を返済することを言います。住宅ローンの繰り上げ返済をすることにより、金利の支払いを減らすことができたり、月々の返済負担を減らすことができたりというメリットがあります。

住宅購入直後は、実際の購入代金が不動産評価額を上回り、担保余力がなかったとしても、住宅ローンを繰り上げ返済することにより、住宅ローンの残高が借入可能額を下回るようになれば、不動産担保ローンを借り入れできるようになるでしょう

不動産価格が大きく下落した時期に不動産を購入した人

最近ではリーマンショックの後に不動産価格が大きく下落しました。このような時期に普段より安い価格で好条件の不動産を購入しておくと、景気の回復に伴い不動産価格が上昇したときに、不動産評価額が購入時に比べて高くなることもあります。借入可能額と住宅ローンの残高の差額が担保余力となり、十分な余力があれば不動産担保ローンを借り入れできるのです。また、価格が大きく跳ね上がることになれば、購入時の不動産価格を超えて借り入れできる場合もあります。

借入時に設定した返済期間が短く、残高の減りが早い人

金利1%の35年の住宅ローンであった場合、当初残高が30%減るのは約12年程度必要でしたが、返済期間が20年に設定すれば7年程度で減ることになります。同じ金額を借りたとしても、毎月の元本返済額の違いにより、残高の減り方が異なってくるのです。このように、住宅ローンで同じ金額を借り入れたとしても、返済期間が短く、残高の減りが早ければ、不動産評価を住宅ローンの残高が早い段階で下回り、不動産担保ローンを借りられる余裕ができます

まとめ

住宅ローンの残高が残っていても、不動産担保ローンを借り入れできる例を紹介してきました。住宅ローンの残高や不動産評価次第で不動産担保ローンを新たに借り入れできる場合もあります。資金不足でお困りなら、一度相談してみてはいかがでしょうか。

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執筆者紹介

「金融/不動産知恵袋」編集部
金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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