住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンで借り入れできる人とは？

不動産担保ローンは、住宅ローンの残高があったとしても該当する不動産を担保にして借入ができる場合もあります。しかし、すべてのケースで借入をできる訳ではありません。住宅ローンの残高があっても借入できる人とできない人の差はどんなところにあるのでしょうか。

不動産担保ローンはその物件の不動産評価額で借入額が決定する

まず不動産担保ローンの借入可能額がどのように計算されるのかを紹介します。

不動産の購入後すぐは購入額と評価額は10％以上乖離するともいわれています。たとえば、5,000万円の物件を購入したとすると、購入した直後であってもその評価額は4,500万円程度に落ちてしまうのです。つまり、住宅を購入してすぐの住宅ローンの残高は、頭金を多めに支払ったりしない限り、不動産評価額より金額が大きくなってしまいます。

また、不動産担保ローンは多くの金融機関で不動産評価額の80％程度までが上限になることが多いです。それはなぜでしょうか。たとえば、金利１％の35年の住宅ローンであった場合に当初残高が28％減るのは約12年程度必要となります。万が一融資の返済が滞り、金融機関が不動産を現金化しようとしてもすぐに売却できなければ、その間に不動産価格が減少してしまうという可能性もあるのです。このようなリスクに備えるために、あらかじめ上限を不動産評価額の80％に設定しています。

１１０％ … 不動産購入額＝当初の住宅ローン残高

１００％ … 不動産評価額

８０％ … 不動産担保ローンの借入上限額
＝当初の住宅ローン残高×７２％

住宅ローンの残高が残っている場合、住宅ローンを融資している金融機関が第一抵当権を設定しています。万が一債務者がお金を返せなくなった時に、金融機関はその抵当権を行使することで、担保としている不動産を売却し融資の残額を回収します。

住宅ローンの返済が順調に進んでいて、住宅ローン残高を上回る不動産評価額があり、第二抵当権であっても担保でカバーできる範囲ならば、不動産担保ローンとして新たに借入ができる場合もあります。しかし、返済能力も鑑みて審査が行われるため、必ずしも不動産担保ローン借入上限額まで借入ができるというわけではないということは理解しておきましょう。

住宅ローン残高があっても借り入れできる人一例

頭金を入れて不動産を買った人

頭金を入れて不動産を購入した場合、その金額が大きければ住宅ローンの残高が不動産評価額に比べて少なくなる可能性があります。たとえば、5,000万円の不動産を購入する際に、2,500万円を頭金として支払えば、住宅購入直後でも住宅ローンの残高は2,500万円です。単純に計算すると不動産購入直後の不動産評価額は4,500万円、評価額の80%は3,600万円となり、住宅ローンの残高2,500万円を差し引いた1,100万円分の余力が生まれることになるのです。

この余力分については、万が一返済できなくなり住宅ローンの第一抵当権を行使された後でも現金が残るので、この範囲であれば不動産担保ローンを融資する金融機関としても安心して融資することができるのです。

このように頭金を多めに入れることによって、不動産評価額に比べて住宅ローンの残高を減らすことができれば、不動産担保ローンを借入できる可能性が高まります。

繰り上げ返済をしている人

繰り上げ返済とは、生活に余裕がある時や、臨時収入があったときにいつもより多めに返済をすることです。住宅ローンの繰り上げ返済をすることにより、金利の支払いを減らすことができたり、月々の返済負担を減らすことができたりというメリットがあります。

住宅購入直後は、実際の購入代金が不動産評価額を上回り、担保余力がなかったとしても、住宅ローンを繰り上げ返済することにより、住宅ローンの残高が不動産評価額を下回るようになれば、不動産担保ローンを借入できるようになるでしょう。

不動産価格が大きく下落した時期に不動産を購入した人

最近ではリーマンショックの後に不動産価格が大きく下落しました。このような時期に普段より安い価格で好条件の不動産を購入しておくと、景気の回復に伴い不動産価格が上昇したときに、不動産評価額が購入時に比べて高くなることもあります。不動産評価額と住宅ローンの残高の差額が担保余力となり、十分な余力があれば不動産担保ローンを借入することができるのです。また、価格が大きく跳ね上がることになれば、購入時の不動産価格を超えて借入することも可能になります。

借入時に設定した返済期間が短く、残高の減りが早い人

金利1％の35年の住宅ローンであった場合、当初残高が28％減るのは約12年程度必要でしたが、返済期間が20年に設定すれば7年程度で減ることになります。同じ金額を借りたとしても、毎月の元本返済額の違いにより、残高の減り方が異なってくるのです。このように、住宅ローンで同じ金額を借り入れたとしても、返済期間が短く、残高の減りが早ければ、不動産評価を住宅ローンの残高が早い段階で下回り、不動産担保ローンを借りられる余裕ができます。