こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年7月金利は3.14%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年7月金利を3.16%～3.26%と予想し、3.14%となり予想レンジから外れる結果となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した2026年8月の【フラット35】金利予想の結論をお伝えします。 2026年8月【フラット35】金利予想 予想レンジ：3.21%～3.32% 傾向：上昇 要因：新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大、逆ザヤの縮小 政府の「骨太の方針」をめぐる報道を受け、財政規律の後退や日銀の利上げが遅れることへの懸念から国債が売られ、6月末から7月にかけて新発10年国債利回りは上昇しました。その後、財務大臣から日銀の独立性を尊重する発言もあり、新発10年国債利回りは低下しましたが、機構債の発行条件が決まる時点では、前月よりもおおむね0.1ポイント高い水準となりました。 さらに、機構債の表面利率を決めるもう一つの要素である「ローンチスプレッド」も、ここ数か月にわたって拡大を続けています。これは、機構債を購入する投資家が、より高い上乗せ利回りを求める傾向が強まっているということを意味します。 加えて、住宅金融支援機構(以下、機構)はここ数か月、【フラット35】金利を機構債表面利率より低く抑える「逆ザヤ」を縮小させています。逆ザヤの縮小は、【フラット35】金利の上昇要因となります。 新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大および逆ザヤの縮小傾向を踏まえ、8月の【フラット35】金利は上昇すると予想します。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の現状について解説します。 2026年8月の【フラット35】金利は3.29%に決定しました（更新日：2026年8月3日）。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】2026年7月金利予想の結果と検証 2026年7月の金利決定結果(3.14%) 2026年7月の【フラット35】金利は前月から0.07ポイント低下の3.14%に決定し、6月下旬での予想レンジ(3.16%～3.26%)を下回る結果となりました。この予想は、機構債表面利率の0.11ポイント低下および直近の「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の縮小傾向を加味したものでした。 しかし、実際にはこの逆ザヤ縮小が想定よりも抑制され、【フラット35】金利は0.07ポイントの低下となりました。また、6月24日には、通常の月次MBSとは調達スキームが異なるE55債の発行条件も決定され、表面利率は2.61%となりました。通常の月次債よりも低利率の資金調達となるＥ55債の発行は【フラット35】金利を抑制する要因になり、機構の調達環境を見るうえでの補足材料になります。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。つまり、金利予想において最も重要なのは、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ)の動向です。 金利上昇に加えて縮小する逆ザヤ 2026年5月まで新発10年国債利回りは上昇トレンドにあり、これに連動して機構債の表面利率も大きく上昇しました。その間【フラット35】の金利上昇は、機構債表面利率の上昇幅に比べ抑えられる場面がありました。結果として、過去13か月連続で【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回る「逆ザヤ」状態が維持されました。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しました。しかし、3月以降は縮小に転じ、7月時点では0.07ポイントまで縮小しています。逆ザヤはまだ残っているものの、解消に近づいている状況です。 ここまでの推移を踏まえ、機構は逆ザヤを段階的に縮小し、機構債表面利率に近い水準へ【フラット35】金利を戻す動きが見られます。 ここまでの推移を踏まえ、次のようなシナリオが想定されます。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 3月から逆ザヤから利ザヤへの正常化に舵を切る段階 ただし、急激な金利上昇を避けるため、逆ザヤ縮小のペースに調整が入る可能性もある 機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年8月金利予想 2026年6月から7月にかけて、新発10年国債利回りは2.62%から2.71%(※)へ、0.09ポイントの上昇となりました。さらに、ローンチスプレッドも0.59%から0.61%へ0.02ポイント拡大しています。これに伴い、機構債表面利率は3.21%から3.32%へと0.11ポイント上昇し、2026年6月と同じ利率となりました。 さらに逆ザヤから利ザヤへ推移していくペースを加味した、8月の【フラット35】金利予想の詳細は以下のとおり2つのシナリオが予想されます。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移(直近3か月)と2026年8月予想 2026年5月 2026年6月 2026年7月 2026年8月 千日太郎の予想 【フラット35】の金利(※) 2.71% 3.21% 3.14% 3.21%～3.32%※8/3発表の金利は3.29%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：2026年6月と同じ0.11ポイントの逆ザヤを設ける場合(予想金利：3.21%) 予想下限金利の3.21%は、機構債表面利率3.32%に対して、2026年6月と同じ0.11ポイントの逆ザヤを設けるシナリオです。 国民の住生活を支える公的使命を持つ機構としては、調達金利が上昇した局面であっても、直ちに金利を引き上げずに利用者負担を見ながら段階的に正常化を進める可能性があると考えます。 そのため、機構債表面利率が同じであった6月にならい、0.11ポイントの逆ザヤを設け、8月の【フラット35】金利を6月と同じ3.21%に抑える可能性があるとみています。 シナリオ②：逆ザヤをゼロとし、機構債表面利率と同じ水準にする場合(予想金利：3.32%) 予想上限金利の3.32%は、逆ザヤを設けず、機構債の表面利率をそのまま【フラット35】金利へ反映するシナリオです。 機構が逆ザヤの解消を優先する場合、8月の【フラット35】金利は機構債表面利率と同じ3.32%になる可能性があります。 ここ数か月、逆ザヤは縮小してきました。また、ローンチスプレッドが上昇を続けていることから、機構債を購入する投資家は、より高い利回りを求めていることが分かります。ローンチスプレッドは機構債の需給や市場環境など複数の要因によって変動しますが、直近では上昇傾向が続いており、現時点ではこれが反転する材料にも乏しいことから、当面は高い水準で続くとみています。 この傾向を踏まえると、機構が再び大きな逆ザヤを設ける余地は限られており、3.32%まで上昇するシナリオも想定しておく必要があります。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4か月) 主要データ(2026年7月17日時点) 機構債発表日 2026年4月17日 2026年5月21日 2026年6月19日 2026年7月17日 機構債の表面利率(※1) 2.97% 3.32% 3.21% 3.32% 新発10年国債利回り(※2) 2.42% 2.74% 2.62% 2.71% ローンチスプレッド(※1) 0.55% 0.58% 0.59% 0.61% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 政府の「骨太の方針」をめぐる報道を受け、財政悪化への懸念から国債が売られ、新発10年国債利回りは上昇し、前月と比べると0.1ポイントほど高い水準となっています。 また、機構債の表面利率を決めるローンチスプレッドも、ここ数か月にわたって上昇を続けています。長期金利の上昇とローンチスプレッドの拡大が重なり、最新の機構債表面利率は3.32%となりました。 機構が6月と同じ0.11ポイントの逆ザヤを設ければ、8月の【フラット35】金利については3.21%となります。一方、逆ザヤをゼロとし、機構債の表面利率をそのまま反映すれば3.32%となります。いずれのシナリオでも7月の3.14%から上昇するとみています。 住宅ローンの決定は金利を当てるマネーゲームではなく、生活を守るための長期のプロジェクトです。重要なのは最終的な損得ではなく、金利が変動しても生活を安定して維持できるかどうかです。金利水準だけでなく複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年7月17日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
住宅ローンの変動金利は、低金利の恩恵を受けられる一方で、常に「将来、返済額が上がるかもしれないリスク」と隣り合わせの側面があります。日銀の政策転換が進み、金利上昇が現実となっている昨今では、「金利は当分上がらないだろう」というこれまでの前提が揺らぎ始めています。 「固定金利にすると、月々の返済額が上がってしまう」「諸費用を支払ってまで借り換えるべきか」──そう足踏みしてしまうのは、住宅ローンを「目先の損得」だけで捉えているからかもしれません。 本記事では、月々の返済額を下げるための借り換えではなく、予測しにくい金利上昇リスクから家計を守る「備え」として、【フラット35】への借り換えを解説します。これまでの返済実績を活かし、手元資金を大きく減らさずに、完済までの家計の見通しを立てやすくする。そのための【フラット35】の活用法をお届けします。 ※本記事は、当社グループ会社であるSBIアルヒ株式会社のサービスについてご紹介するPR記事です。 変動から固定へ。将来の金利上昇リスクへの「備え」としての借り換え 金融の専門家ですら住宅ローン金利の先行きを見通すのが困難な今の時代、月々の返済額が社会情勢によって左右される状況を放置することは、将来のライフプランを不安定にする要因になりかねません。 金利動向に一喜一憂するストレスから距離を置き、長期的な家計の主導権を取り戻す。そのためには、「月々の返済額を安くする」という従来の借り換えの発想だけでなく、「変動から固定へ」という視点で住宅ローンを見直すことも選択肢の一つです。 目先の損得ではなく、完済までの「家計の見通し」を立てるための借り換え 変動金利型の住宅ローンは、「将来、いくら返済額が増えるか分からない」という不確実性を常に抱えています。これに対し、返済期間中の金利が変わらない固定金利への借り換えは、必ずしも目先の返済額を下げるためだけのものではありません。 低金利環境下で借り入れた変動金利から全期間固定金利へ借り換える場合、借り換え直後の返済額は上がる傾向があります。しかし、それは単なる負担増ではなく、将来の予測しにくい金利上昇リスクに備え、完済までの支出見通しを立てやすくするための対価と捉えられます。 つまり、固定金利への借り換えの本質は、目先の損得ではなく、将来の返済額が増加する恐れに対して「備える」ことにあります。 全期間固定の【フラット35】なら、返済計画を立てやすい そこで固定金利型住宅ローンの有力な選択肢となるのが、全期間固定金利型住宅ローンの代表格である【フラット35】です。 最大の特徴は、借り換えた時点で完済までの金利、月々の返済額、総返済額の見通しを立てやすくなることです。全期間固定金利型住宅ローンであるため、借り換え後に市場金利が変動しても、返済額は原則として変わりません。日々の金利動向に一喜一憂する不安を軽減し、教育資金や老後資金などのライフプランを考えやすくなります。 数ある【フラット35】の中で、なぜ「SBIアルヒ」なのか 「家計の防衛策」として【フラット35】を選ぶ際、実は「どこで申し込んでも同じ」というわけではありません。数ある金融機関の中でも、住宅ローン専門金融機関であるSBIアルヒが選ばれるのには、明確な理由があります。 「保証型」や【フラット20】からの複数商品による金利条件の検討 多くの金融機関が扱う一般的な【フラット35】は「買取型」と呼ばれ、窓口が異なっても金利差が出にくい仕組みです。一方、SBIアルヒは買取型だけでなく、【フラット35(保証型)】を活用した独自の商品を提供しています。 この「保証型」を活用した独自商品の大きな特徴は、一般的な「買取型」の【フラット35】よりも、低い金利が適用される可能性がある点です。一般的な【フラット35】への借り換えを検討する場合でも、SBIアルヒが提供する独自の借り換え商品を選択することで、より有利な金利条件で将来の金利上昇リスクに備えやすくなる可能性があります。 さらに、残りの返済期間が20年以下の場合は、【フラット20】も選択肢となります。返済期間が短いほど貸し倒れなどのリスクが抑えられ、より低い金利が適用されやすくなるからです。返済期間や借入条件に応じて、このような複数の商品から検討できる点もSBIアルヒの魅力の一つです。 「子育てプラス」×「諸費用の借り入れ」で手元資金を温存 SBIアルヒが提供する【フラット35（保証型）】を活用した商品は、国が推進する【フラット35】子育てプラスに対応しており、2026年3月からは借り換えも対象となっています。若年夫婦世帯や子育て世帯であれば、子どもの人数等に応じて当初５年間、最大年1.0％の借入金利引下げが適用される場合があります。 ※最大年1.0％の金利引下げは、各種要件を満たすことで付与される「金利引下げメニュー」の合計ポイントが4ポイント以上の場合に適用されます。 さらに、借り換えのハードルとなる融資手数料や登記費用などの諸費用も、必ずしも現金で用意する必要はありません。条件を満たせば、これらを借入金額に含めて借り換えることが可能です。 「子育てプラスによる当初期間の金利引下げ」と「諸費用の借り入れ」を組み合わせることで、手元資金を温存しながら、借り換え直後の負担を抑えやすくなります。 ※本商品をご利用いただくには所定の審査があります。また、金利情勢や返済期間等の融資条件によっては、【フラット35（買取型）】より金利が高くなる場合があります。必ず最新の金利状況を比較・確認したうえでご検討ください。 「わが家の場合はどう変わる？」まずは無料相談で確認を 住宅ローンの借り換えによる「家計の防衛」を成功させるためには、インターネット上の簡易シミュレーションだけで判断するのではなく、自分の条件に合わせて確認することが大切です。残債、残りの返済期間、適用できる制度、諸費用の扱いなどが複雑に絡み合い、実際の負担額はご家庭ごとに大きく変わる傾向があるためです。 住宅ローン専門金融機関のノウハウで、一人ひとりに合わせた解決策を提案 そこで頼りになるのが、全期間固定金利住宅ローン【フラット35】融資実行件数シェアNo.1（※）の実績を持つSBIアルヒです。SBIグループが持つ金融の専門ノウハウを活かし、複雑な条件を整理したうえで、一人ひとりに合わせた解決策を提案します。 ※「全期間固定金利住宅ローン【フラット35】融資実行件数シェアNo.1」表記について：取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む2010年度～2025年度までの【フラット35】実行件数において16年連続No.1（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ） ニーズに応じて選択できる。「来店相談」と「ビデオチャット相談」 金利上昇のニュースが続く今、現状維持のままにするのではなく、まずは「自分の場合、月々の返済額や総返済額がどう変わるのか」という事実を確認することが第一歩です。とはいえ、「店舗で顔が見える状態でじっくり相談したい」「店舗に行く時間がないので隙間時間で相談したい」など、相談者によって希望は分かれます。 そのような要望に応え、SBIアルヒでは店舗でじっくり相談できる「来店予約」と、自宅にいながら、すきま時間に画面越しで直接質問できる「ビデオチャット相談」をご用意しています。 現在の借入状況や希望などを伝えることで、住宅ローン専門金融機関であるSBIアルヒの専門スタッフより複雑な計算や制度の適用条件を踏まえた、ご自身の状況に応じた解決策の提案を受けられます。借り換えをするかどうかは、まず話を聞いたうえで、ご自身の状況に合っているかを確認してみてはいかがでしょうか。将来の金利上昇リスクに備えたい方は、ぜひSBIアルヒの無料相談をご活用ください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年6月金利は3.21%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年6月金利を3.02%～3.12%と予想し、3.21%となり予想レンジから外れる結果となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した2026年7月の【フラット35】金利予想の結論をお伝えします。 2026年7月【フラット35】金利予想 予想レンジ：3.16%～3.26% 傾向：横ばい 要因：新発10年国債利回りの低下と逆ザヤの縮小 日本銀行(以下、日銀)は6月15、16日の金融政策決定会合(以下、会合)で、政策金利を1.00%程度へ引き上げる決定を行いました。通常、政策金利の引き上げは金利上昇要因と受け止められます。しかし今回は、利上げが事前に相当程度織り込まれていたことに加え、日銀が物価上振れリスクに対応する姿勢を明確にしたことで、金融政策が後手に回るとの警戒が和らぎ、新発10年国債利回りは会合後に一時低下しました。 一方で、住宅金融支援機構はここ数か月、【フラット35】金利を機構債表面利率より低く抑える「逆ザヤ」を縮小させています。新発10年国債利回りの低下がそのまま【フラット35】金利の低下につながるとは限らず、7月の【フラット35】金利は前月比横ばい圏にとどまると予想します。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の現状について解説します。 2026年7月の【フラット35】金利は3.14%に決定しました（更新日：2026年7月1日）。 【フラット35】2026年6月金利予想の結果と検証 2026年6月の金利決定結果(3.21%) 2026年6月の【フラット35】金利は前月から0.50ポイント上昇の3.21%に決定し、5月下旬での予想レンジ(3.02%～3.12%)を上回る結果となりました。この予想は、機構債表面利率の0.35ポイント上昇に加え、直近の「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の縮小傾向を加味したものでした。 しかし、実際にはこの逆ザヤ縮小が想定の範囲を超え、0.50ポイントもの上昇となりました。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。つまり、金利予想において最も重要なのは、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ)の動向です。 縮小する逆ザヤ 2026年5月まで新発10年国債利回りは上昇トレンドにあり、これに連動して機構債の表面利率も大きく上昇しました。その間【フラット35】の金利上昇は、機構債表面利率の上昇幅に比べ抑えられる場面がありました。結果として、過去12か月連続で【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回る「逆ザヤ」状態が維持されました。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しました。しかし、3月以降は縮小に転じ、6月時点では0.11ポイントまで縮小しています。 今はまさに住宅金融支援機構が、逆ザヤから0.10ポイント前後の利ザヤへ転換していく過程にあるとみています。そうだとすれば、調達金利の低下分がそのまま【フラット35】金利の低下に反映されるとは限りません。 ここまでの推移を踏まえ、次のようなシナリオが想定されます。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 3月から逆ザヤから利ザヤへの正常化へ舵を切る段階 ただし、急激な金利上昇を避ける観点から、逆ザヤ縮小のペースに調整が入る可能性もある 機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年7月金利予想 2026年6月から7月にかけて、新発10年国債利回りは2.74%から2.62%(※)へ、0.12ポイントの低下となりました。これに伴い、機構債の表面利率は3.32%から3.21%へと0.11ポイントと同程度低下しています。 さらに逆ザヤから利ザヤへ推移していくペースを加味した、7月の【フラット35】金利予想の詳細は以下のとおりです。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移(直近3か月)と2026年7月予想 2026年4月 2026年5月 2026年6月 2026年7月 千日太郎の予想 【フラット35】の金利(※) 2.49% 2.71% 3.21% 3.16%～3.26%※7/1発表の金利は3.14%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：利ザヤへの転換を目前に0.05ポイント程度の逆ザヤを維持(3.16%) 下限の3.16%は、機構債の低下幅(0.11ポイント)を反映しつつ、逆ザヤを0.11ポイントから0.05ポイントに縮小する想定のシナリオです。 逆ザヤ幅は5月から6月にかけて0.15ポイントの縮小であったため、これと同程度の幅で縮小するならば、7月からは0.05ポイント前後の利ザヤへ転換することになります。しかしここで逆ザヤが維持されるとすれば、0.05ポイント前後ではないかとみています。機構債表面利率が低下した2025年6月から7月には0.05ポイント前後の逆ザヤが維持されました。 国民の住生活を支える公的使命を持つ住宅金融支援機構としては、調達金利が低下した局面であっても、直ちに利ザヤへ転換するのではなく、金利上昇後の利用者負担を見ながら段階的に正常化を進める可能性があると考えます。 シナリオ②：直前の逆ザヤ縮小ペースが続き、利ザヤへ転換する場合(3.26%) 上限の3.26%は、機構債の低下幅(0.11ポイント)を反映しつつ、6月時点の0.11ポイントの逆ザヤから7月時点には0.05ポイントの利ザヤへ転換する想定です。 5月から6月への逆ザヤ縮小は0.15ポイントでした。6月から7月も同程度の0.16ポイント縮小するとすれば、0.05ポイントの利ザヤへ転じて7月の【フラット35】金利は3.26%となります。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4か月) 主要データ(2026年6月19日時点) 機構債発表日 2026年3月18日 2026年4月17日 2026年5月21日 2026年6月19日 機構債の表面利率(※1) 2.79% 2.97% 3.32% 3.21% 新発10年国債利回り(※2) 2.24% 2.42% 2.74% 2.62% ローンチスプレッド(※1) 0.55% 0.55% 0.58% 0.59% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 6月の日銀の会合では政策金利が1.00%程度へ引き上げられました。通常、利上げは金利上昇要因ですが、今回は事前に相当程度織り込まれていたことに加え、日銀が物価上振れリスクに対応する姿勢を明確にしたことで、金融政策が後手に回るとの警戒がいったん和らぎました。 また、国債買入れ減額ペースへの過度な警戒も後退したことなどにより、新発10年国債利回りは低下し、機構債表面利率も前月から低下しました。 一方で、住宅金融支援機構が逆ザヤから利ザヤへ転換する過程にあるとすれば、調達金利の低下幅がそのまま【フラット35】金利の低下につながるとは限りません。機構債表面利率の低下と逆ザヤ縮小の継続が相殺し、前月比で横ばい圏になると見ています。 住宅ローンの決定は金利を当てるマネーゲームではなく、生活を守るための長期のプロジェクトです。重要なのは最終的な損得ではなく、金利が変動しても生活を安定して維持できるかどうかです。金利水準だけでなく複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年6月19日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年5月金利は2.71%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年5月金利を2.67%～2.77%と予想し、2.71%となり予想レンジ内に収まりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した、2026年6月の【フラット35】金利予想の結論からお伝えします。 【2026年6月 フラット35金利予想】 予想レンジ：3.02%～3.12% 傾向：上昇 要因：新発10年国債利回りの上昇 中東情勢の不確実性や物価上昇、日銀の利上げ観測を背景に、新発10年国債利回りは上昇傾向で推移しています。これに伴い、固定金利タイプの住宅ローンにも上昇圧力がかかっています。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の現状について解説します。 2026年6月の【フラット35】金利は3.21%に決定しました（更新日：2026年6月1日）。 【フラット35】2026年5月金利予想の結果と検証 2026年5月の金利決定結果(2.71%) 2026年5月の【フラット35】金利は前月から0.22ポイント上昇の2.71%に決定し、4月下旬での予想レンジ(2.67%～2.77%)の中央あたりの結果となりました。この予想は、機構債表面利率の0.18ポイント上昇に加え、直近の「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の縮小傾向を加味したものでした。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。つまり、金利予想において最も重要なのは、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ)の動向です。 金利上昇に加えて縮小する逆ザヤ 市場金利の上昇傾向は続いていますが、国債利回りの上昇幅に比べると【フラット35】の金利上昇は緩やかです。これは、過去11か月連続で【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回る「逆ザヤ」状態が維持されているためです。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは毎月拡大し、2026年2月には0.52ポイントに達しました。しかし、3月以降は縮小に転じ、5月時点では0.26ポイントまで縮小しています。 住宅金融支援機構が、自身の収益を圧迫してでもどこまでこの「逆ザヤ」を許容し、貸付金利の上昇を抑制するかが今後の予想の焦点となります。 2月から5月までの推移を踏まえ、次のようなシナリオが想定されます。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 2026年3月以降、新たな許容上限を模索している段階 機構債表面利率 vs フラット35金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年6月金利予想 2026年5月から6月にかけて、新発10年国債利回りは2.42%から2.74%(※)へ、0.32ポイントの大幅な上昇となりました。これに伴い、機構債の表面利率は2.97%から3.32%へと0.35ポイント上昇しています。これまでの数値を踏まえた、6月の【フラット35】金利予想の詳細は以下のとおりです。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移(直近3ヶ月)と2026年6月予想 2026年3月 2026年4月 2026年5月 2026年6月 千日太郎の予想 【フラット35】の金利(※) 2.25% 2.49% 2.71% 3.02%～3.12%※6/1発表の金利は3.21%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：激変緩和措置を織り込んだ想定下限(3.02%) 下限の3.02%は、機構債の上昇幅(0.35ポイント)を反映しつつ、逆ザヤを0.26ポイントから0.30ポイントに再拡大する想定のシナリオです。 融資実行の3ヵ月前に住宅ローンの契約を行うケースもあり、2026年3月時点の金利(2.25%)を前提に計画を立てていた借り手も存在します。契約時からの金利上昇幅が大きいほど、毎月の返済負担は当初の想定を超えて増加する恐れがあります。 国民の住生活を支える公的使命を持つ住宅金融支援機構としては、このような局面において、逆ザヤを再拡大させて金利上昇を抑制する激変緩和措置を取る可能性が考えられます。 シナリオ②：逆ザヤ縮小ペースの継続(3.12%) 上限の3.12%は、機構債の上昇幅(0.35ポイント)を反映しつつ、逆ザヤを0.20ポイントへと縮小する想定のシナリオです。 2月から4月までは毎月0.10ポイント程度ずつ逆ザヤが縮小してきましたが、5月は0.04ポイントの縮小(逆ザヤ0.26ポイント)に留まりました。6月の逆ザヤの縮小幅が2026年２月以降の平均(0.09ポイント)と同等となれば、0.17ポイントに縮小となりますが、激変緩和措置を織り込み、0.20ポイントまでの縮小を想定します。逆ザヤが0.20ポイントに縮小する場合、6月の【フラット35】金利は3.12%となります。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4ヶ月) 主要データ(2026年5月21日時点) 機構債発表日 2026年2月18日 2026年3月18日 2026年4月17日 2026年5月21日 機構債の表面利率(※1) 2.65% 2.79% 2.97% 3.32% 新発10年国債利回り(※2) 2.12% 2.24% 2.42% 2.74% ローンチスプレッド(※1) 0.53% 0.55% 0.55% 0.58% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 今回の機構債表面利率は大幅な上昇となりました。ただし、住宅金融支援機構は依然として逆ザヤを維持しており、市場の金利上昇分をそのまま利用者に転嫁しているわけではありません。今回も一定の激変緩和措置が講じられる可能性はあると考えられます。 住宅購入を検討するにあたり、目先の金利動向だけで焦って判断する必要はありません。変動金利と固定金利の双方にメリットとリスクが存在します。重要なのは最終的な損得ではなく、金利が変動しても生活を安定して維持できるかどうかです。金利の低さだけでなく、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年5月21日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人もいるでしょう。 不安を感じる方も多いかもしれませんが、【フラット35】の制度を賢く活用すれば、現在でも金利負担を抑えて住宅ローンを組むことは十分に可能です。 この記事では、【フラット35】の金利推移と今後の見通し、そしてより低金利で組むための戦略について、一般的な条件である「返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下」の最低金利を基準に解説します。 【フラット35】の金利推移(制度開始から2022年頃まで) 紹介する【フラット35】の最低金利は、制度開始(2003年10月)から2011年前後までは2%台後半～3%前後で推移していました。その後は低下傾向となり、日銀がマイナス金利政策を導入した2016年から2022年頃までは1%台前半で推移する状況が続きました。しかし、2022年以降は上昇傾向に転じています。 ※2017年9月以前は、団信特約料を含まないベース金利の推移となります。 出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【2003年〜】制度開始からリーマンショック前後の推移 【フラット35】は、2003年10月に前身の住宅金融公庫(現在は住宅金融支援機構)が取り扱いを始めました。制度開始当初、【フラット35】の最低金利は3%前後で推移しましたが、景気減速懸念などから「長期金利(10年国債利回り)」が低下したことに伴い、2004年12月に2%台前半まで低下しました。 その後は国内景気の回復を背景に、2006年に日銀が量的緩和政策とゼロ金利政策を相次いで解除した影響を受け、金利は再び上昇傾向に転じました。その結果、2007年頃から2011年前後にかけて、おおむね2%台後半で推移しています。しかし、2008年秋の世界的金融危機(リーマンショック)を契機に日銀をはじめ各国の主要な中央銀行が金融緩和に踏み切ったことで、その後の金利は再び低下局面へと向かいました。 【2008年〜】世界的な金融緩和からアベノミクスの低下局面 さらに金利低下を加速させたのが、2013年4月に日銀が導入した「量的・質的金融緩和(いわゆる異次元緩和)」です。これは、デフレ脱却を目指して市場に大量の資金を供給する大規模な金融政策であり、長期国債の買い入れが大幅に拡大されました。 この政策により長期金利には強い低下圧力が働き、リーマンショック後もしばらくは2%台で推移していた【フラット35】の最低金利は、2015年末には1.5%台まで低下します。これが、直後の「マイナス金利政策」における過去最低水準の金利へと繋がる重要な下地となりました。 【2016年〜】マイナス金利政策と過去最低水準の記録 2016年1月、日銀はマイナス金利政策を導入しました。マイナス金利政策とは、民間銀行が中央銀行(日本では日銀)に預ける当座預金の一部にマイナス金利を適用する政策です。銀行が企業や家計にお金を貸し出すように促し、経済の活性化や物価上昇につなげる狙いがあります。 同年9月には長短金利操作(YCC：イールドカーブ・コントロール)も導入され、「(長期金利の指標である)10年物国債金利がゼロ%程度で推移するよう、長期国債の買い入れを行う」と定められました。 企業や家計がお金を借りやすくなるように長期金利の上昇を抑制し、経済活動を活発化させることが主な目的です。この日銀の金融政策に伴い、【フラット35】の最低金利は一時1.0%を下回る水準まで低下しました。 その後、2017年10月の制度変更で【フラット35】は団体信用生命保険(団信)付きの住宅ローンになり、公表される最低金利の水準が上昇しました(団信なしで加入することも可能)。それでも、コロナ禍から経済正常化に転換する2022年頃まで、最低金利は1%台前半で推移する状況が続きました。 出典)住宅金融支援機構【フラット35】「団体信用生命保険(団体信用生命保険制度のご案内)」 2026年現在の【フラット35】金利 【フラット35】の金利は、金融市場における長期金利と強く連動します。近年の長期金利の上昇により、2026年に入ってから【フラット35】の最低金利は3%を超える水準まで上昇しています。 長期金利を押し上げている主な要因は、以下の3点です。 日銀による政策金利の引き上げ(利上げ) 日銀による長期国債の買い入れ減額 国債増発など、国の財政悪化に対する懸念 日本は低金利が長く続いてきましたが、2024年3月に日銀はマイナス金利政策を解除し、長短金利操作の終了も決めました。この政策転換により、直近では金利が上昇傾向にあります。 また、日銀は2024年7月に長期国債買い入れの減額計画を発表しました。日銀が買い入れ額を減らすと債券市場における国債の需給バランスが崩れ、長期金利に上昇圧力が働く恐れがあります。 日銀は複数回の利上げを実施し、2026年6月の金融政策決定会合では政策金利を1.00%に引き上げました。この決定により、政策金利は約31年ぶりの高水準となりました。政策金利とは、景気や物価を安定させるために中央銀行が設定する短期金利で、民間銀行の預金金利や貸出金利に影響を与えます。 長期金利も上昇傾向にあり、2026年7月には10年国債利回りが一時2.9%に達し、約30年ぶりとなる高水準となりました。日銀がコントロールする短期的な政策金利とは異なり、長期金利は債券市場における「国債の需給(買いたい人と売りたい人のバランス)」や将来の金利・物価見通しを反映して決まります。 日銀の利上げによる金利の先高観に加え、政府の拡張的な財政運営観測により「将来的に国債が増発され、財政が悪化するのではないか」との懸念から、市場で日本国債を売る動きが広がりました。国債は「売られて価格が下がると、金利(利回り)が上がる」という傾向にあるため、これが長期金利の急上昇に繋がっています。 出典) ・日本銀行「金融市場調節方針の変更について」 ・日本銀行「金融市場調節方針の変更および長期国債買入れの減額計画の決定について」 ・財務省「国債金利情報」 【フラット35】の金利が決まる仕組み 2026年1月の【フラット35】の最低金利は2.08%となり、2017年10月に現行制度になってから初めて2%を超え、2026年7月の最低金利は3.14%と急上昇しています。この上昇の背景には、単なる長期金利の上昇だけでなく、「資金調達コストと貸出金利の逆転」という異例な事態がありました。 【フラット35】の原価にあたるのは、住宅金融支援機構が発行する「機構債」の利率です。通常、私たちが借りる金利は、この原価に機構の利ざやを上乗せして決まります。しかし、2025年半ば以降、長期金利の急騰によって機構債の利率が先行して跳ね上がりました。 <機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降)> 出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 データを詳細に見ると、2025年6月(機構債条件決定日2025年5月22日)を皮切りに、原価である「機構債の利率(1.94%)」が、貸出金利である「【フラット35】の金利(1.89%)」を上回る「逆ザヤ」の状態に突入したのです。 本来、原価よりも安く貸し出すことは持続困難です。それにもかかわらず、その後も長期金利の上昇に伴って調達コストと貸出金利の逆転幅は拡大し続け、2026年2月には一時0.50%以上の差が開く事態となりました。その後逆ザヤは縮小傾向に転じ、2026年7月には0.07%まで下がりました。 <逆ザヤの推移(2025年4月以降)> 出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 現在、【フラット35】の金利が急ピッチで上昇しているのは、この「逆ザヤ」状態を解消し、健全な運営コストを確保するための「適正化」の動きだと考えられます。 住宅金融支援機構は国民の住生活を支援する公的機関であるため、急激な金利転嫁を一定期間抑制したものの、逆ザヤ幅の拡大により金利水準の適正化(引き上げ)へと動いたと推測されます。 ただし、【フラット35】は全期間固定金利のため、いったん住宅ローンを組めば借りたときの金利がずっと続きます。今後、このコスト調整がさらに進み金利が上がったとしても、返済中に適用金利が上がって返済額が増えることはありません。 【フラット35】の金利見通しと急騰リスク 今後の【フラット35】の金利は、引き続き長期金利の動向と日銀の金融政策、そして政府の財政運営のバランスに大きく左右される見通しです。 前述の通り、金利変動の主な要因(日銀の利上げ、国債買い入れ減額、財政悪化懸念)は現在も進行中です。日銀は2026年4月の展望レポートで継続的な利上げ姿勢を示しているほか、国債買い入れの減額も2027年3月まで段階的に進められる予定です。 出典) ・日本銀行「長期国債の買入れ計画について」 ・日本銀行「経済・物価情勢の展望(2026年４月)」 【メインシナリオ：緩やかな上昇継続】 これらの要因から、中長期的に金利には一定の上昇圧力が働き続けると推測されます。ただし、日銀の植田総裁は長期金利の急上昇には機動的に対応する姿勢をみせており、状況次第で買い入れ減額計画の見直しも選択肢に含まれています。 そのため、直近1年間のような急ピッチな上昇がそのまま加速し続けるよりは、当面は市場動向を伺いながら、抑制されたペースで推移する可能性が高いという見方が一般的です。 【リスクシナリオ：想定以上の急騰リスク】 一方で、想定を上回るペースでインフレが加速した場合や、安定した政治運営下で政府の積極的な財政出動(国債の増発)が観測され、市場の警戒が強まった場合には、日銀のコントロールを離れて長期金利が一段と跳ね上がるリスクも否定できません。 現時点では、楽観・悲観のどちらか一方に偏ることなく、金利上昇が続く前提で「自身の返済計画がどこまでの上昇に耐えられるか」を把握しておくことが、有効な対策といえます。過度に不安視せず、まずは現在の金利水準でシミュレーションを行うなど、冷静に情報収集を進めることが推奨されます。 【フラット35】の金利負担を抑える3つのアプローチ 【フラット35】の金利引下げメニューは、それぞれ単独でも活用できますが、「組み合わせ」によって真価を発揮します。より戦略的に住宅ローンを組むための、具体的な3つのアプローチを見てみましょう。 戦略1：制度をフル活用する「ポイント最大化戦略」(子育てプラス×住宅性能×維持保全型) 戦略2：保障とコストを分ける「コスト最適化戦略」(団信なし×民間生保) 戦略3：制度と公的支援の「ハイブリッド戦略」(中古リノベ×中古プラス×自治体の補助金) ポイント最大化戦略(子育てプラス×住宅性能×維持保全型) 子育て世帯が一定の要件を満たす長期優良住宅を取得する場合、「子育てプラス＋ZEH＋維持保全型」の組み合わせにより、合計5ポイント以上の獲得が期待できます。 出典)住宅金融支援機構「家族構成と建て方に合わせた組合せで金利を引下げ！」 子どもの人数によっては、子育てプラスだけで2ポイント以上を得られます。住宅性能では、ZEH(ゼッチ)の適用要件を満たすと3ポイント確保でき、長期優良住宅なら維持保全型で1ポイントが追加されます。 5ポイント以上獲得できれば、当初5年間の最大引き下げ(年1.00%)に加え、6〜10年目も金利引き下げ(年0.25%)が適用されるため、長期的な返済負担を大きく抑えることができます。 以下は2026年7月現在の金利水準(年3.14%)における5ポイント分の引き下げによる返済額のシミュレーションです。 【シミュレーション条件】 借入金額3,000万円 返済期間35年 引下げ前適用金利3.14% 元利均等返済、ボーナス払いなし 返済期間(フェーズ) 引下げなし 引下げあり 毎月返済差額 1〜5年目 当初残高：3,000万円 金利：3.14% 月額：117,811円 当初残高：3,000万円 金利：2.14% 月額：101,547円 ▲16,264円/月 6〜10年目 当初残高：約2,696万円 金利：2.89% 月額：112,071円 ▲5,740円/月 11〜35年目 当初残高：約2,392万円 金利：3.14% 月額：115,185円 ▲2,626円/月 35年間の 総返済額 約4,948万円 約4,737万円 ▲約211万円 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※総返済額は千円未満切り捨てで算出。 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※金利はシミュレーションのための仮定値であり、実際の適用金利を示すものではありません。 最初の5年間における月々の返済額は約1.6万円軽減されます。引下げ期間終了後の11年目以降も、それまでに元金の返済が進んでいるため、引き下げがなかった場合と比べ月々の返済額は軽減されます。35年間の総返済額で見ると約211万円軽減される計算です。 関連記事はこちらフラット35子育てプラスとは？金利引き下げの条件や注意点を解説 コスト最適化戦略(団信なし×民間生保) 【フラット35】を団信なしで借り入れ、民間の収入保障保険に加入することで負担額を抑える方法があります。【フラット35】は団信加入が必須ではなく、加入しない場合は適用金利が0.20%下がります。掛け捨ての収入保障保険で団信と同等の保障を確保すれば、新機構団信付きの【フラット35】よりもトータルの支払い額を抑えられる可能性があります。 それでは、借入金額3,000万円の場合の返済額の違いを比較表で見てみましょう。 【シミュレーション条件】 借入金額3,000万円 返済期間35年 (団信付き)適用金利3.14%、(団信なし)適用金利2.94% 元利均等返済、ボーナス払いなし 新機構団信付き 新機構団信なし 差額 月々の返済額 11万7,811円 11万4,452円 3,359円 総返済額 約4,948万円 約4,807万円 約141万円 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※総返済額は千円未満切り捨てで算出。 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※金利はシミュレーションのための仮定値であり、実際の適用金利を示すものではありません。 上記の場合、新機構団信を外すことで総返済額が約141万円軽減されます。したがって、自身で加入する民間の保険料総額が「141万円」を下回れば、「団信なし＋民間の収入保障保険」のほうがトータルコストで有利といえます。 出典)住宅金融支援機構「健康上の理由その他の事情で新機構団信制度に加入しない場合も、【フラット35】は利用できますか。」 民間保険利用時の損益分岐点(月額目安) 団信に加入しないことによる軽減額は、ひと月あたり約3,300円となります。したがって、自身で加入する民間の収入保障保険(万が一の際は一括受取でローンを完済する想定)の保険料が「毎月約3,300円以下」に収まるのであれば、団信に加入するよりもトータルコストで有利になるとシミュレーションできます。 生命保険料控除による経済的メリット 民間の生命保険の保険料は「生命保険料控除」の対象となる点も大きなメリットです。住宅ローンの金利に含まれる団信の特約料は税額控除の対象外ですが、民間の生命保険であれば年末調整や確定申告によって所得税・住民税の負担が軽減されるため、金利差による総返済額約141万円の軽減額に加え、プラスαの経済的メリットが期待できます。 ただし、民間保険の保険料は年齢や健康状態(喫煙の有無など)で大きく変動します。加入者の条件によっては、新機構団信にそのまま加入するほうが有利になる場合もあるため、事前に比較・見積もりが必要です。 なお、自己資金(頭金)を1〜2割以上用意できる場合は、一般的な買取型よりも低金利が設定されやすい「保証型の【フラット35】」を選ぶほうが、さらにトータルコストで有利になる可能性があります。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ ハイブリッド戦略(中古リノベ×中古プラス×自治体の補助金) 物件価格を抑えつつ理想の住まいを叶える「中古購入＋リノベーション」では、【フラット35】の優遇制度と国・自治体の支援を組み合わせることで、新築と比較して、高い費用対効果が期待できます。 ポイント累積による金利引下げ期間の延長 【フラット35】は、複数のメニューを組み合わせることで引下げ期間を延ばすことが可能です。以下は、4ポイント(最大年1.0%引き下げ)を超える場合のシミュレーション例です。 【シミュレーション条件】 中古プラスで1ポイント リノベ(金利Aプラン)で4ポイント 子育てプラス(子ども2人)で2ポイント 元利均等返済、ボーナス払いなし ※合計7ポイント獲得(当初5年間は年1.0%、6～10年目は年0.75%の金利引き下げ) 通常、年1.0%の引き下げは「当初5年間」で終了しますが、このようにポイントを積み上げることで、金利上昇期の不安を長期にわたって解消できます。 出典)住宅金融支援機構「家族構成と建て方に合わせた組み合わせで金利を引下げ！」 国・自治体の補助金と住宅ローン控除の併用 金利だけでなく、以下の「直接的な資金支援」を組み合わせるのがハイブリッド戦略の肝です。 省エネリフォーム補助金：断熱改修や高効率給湯器の設置で、国や自治体から数十万円単位の補助を受けられる可能性があります。 所得税の住宅ローン控除：リフォーム費用も借入額に含めて控除対象にできます。ただし、中古住宅の場合は「新耐震基準」への適合など、適用要件を満たす必要がある点に注意が必要です。 なお、実際の軽減額や補助金の採択可否は個別の物件や自治体により異なります。適用条件や補助額は自治体によって異なるため、購入前に自治体の公式ホームページで最新情報を確認するか、【フラット35】取扱金融機関の窓口でシミュレーションを含めた事前相談を行うことを推奨します。 出典) ・東京都「既存住宅の省エネ診断・省エネ設計への補助」 ・国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」 まとめ 【フラット35】の最低金利は、マイナス金利政策が始まった2016年～2022年頃までは1%台前半で推移していましたが、2026年に入ってからは3%を超える水準まで上昇しています。日銀の利上げや積極財政による財政悪化への懸念など、今後1～2年は長期金利に上昇圧力が働きやすい環境にある点に注意が必要です。 【フラット35】をより低金利で組むためには、この記事で紹介した「金利引下げメニューの組み合わせ」や「民間保険の活用」、「中古リノベのハイブリッド戦略」を賢く使い分けることが重要です。 まずはご自身のライフプランや希望する物件の条件において、どの戦略がもっとも効果的なのか、複数の金融機関で具体的なシミュレーションから始めてみることをおすすめします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事（【フラット35】2026年4月金利は2.49%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析）では、【フラット35】の2026年4月金利を2.25%～2.35%と予想しましたが、予想より大幅に上がり、2.49%と予想レンジから外れる結果となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した、2026年5月の【フラット35】金利予想の結論からお伝えします。 【2026年5月 フラット35金利予想】 予想レンジ：2.67% ～ 2.77% 傾向：上昇 要因：新発10年国債利回りの上昇 原油価格の高騰による物価上昇懸念や、日銀の利上げ観測も加わり、新発10年国債利回りは上昇傾向で推移しています。これに伴い、固定金利タイプの住宅ローンにも上昇圧力がかかっています。 この記事では、急変する市場の中で「なぜこの予想になるのか」、その根拠となる国債・機構債の動きと、私たち借り手にとって重要な「逆ザヤ（機構による金利抑制）」の現状について解説します。 2026年5月の【フラット35】金利は2.71%に決定しました（更新日：2026年5月1日）。 【フラット35】2026年4月金利予想の結果と検証 2026年4月の金利決定結果（2.49%） 2026年4月の【フラット35】金利は2.49％に決定し、3月下旬での予想レンジ（2.25％～2.35%）の上限から0.14ポイント上がる結果となりました。 今回の予想は、機構債の表面利率が0.14ポイント上がったことに鑑みたものです。悲観的に見れば【フラット35】金利も同等の0.14ポイント上昇する恐れもありましたが、機構側の激変緩和措置により、0.10ポイント程度の上昇に抑えられると期待していました。しかし結果は、前月の【フラット35】金利（2.25%）から0.24ポイント上昇の2.49%となり、悲観的なシナリオをさらに超える大幅な上昇となっています。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック（簡易式） 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅（機構裁量） 想定以上の金利上昇と縮小する逆ザヤ 予想を超える金利上昇とはいえ、【フラット35】の金利上昇が抑制されている状態は継続しています。これを支えているのは、過去連続10か月にわたって【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回っている、いわゆる「逆ザヤ」現象です。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは毎月拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しました。一方で、3月には0.40ポイント、4月には0.30と逆ザヤが縮小傾向にあります。 この動きを踏まえて、独立行政法人として国民の住生活を支える公的使命を持つ住宅金融支援機構が、どこまでこの「逆ザヤ」を許容し貸付金利の上昇を抑制するかが予想の焦点となります。 2026年2月から3月の動きを踏まえ、千日太郎は次の点に焦点を当てています。 2026年2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 2026年3月以降どこまでの許容上限に設定するかが焦点 逆ザヤの推移（機構債 vs フラット35） 年月 機構債表面利率 機構債発表日 フラット35金利 金利差（逆ザヤ） 2025年6月1.94%5月22日1.89%-0.05ポイント 2025年7月1.88%6月20日1.84%-0.04ポイント 2025年8月2.02%7月18日1.87%-0.15ポイント 2025年9月2.08%8月21日1.89%-0.19ポイント 2025年10月2.12%9月19日1.89%-0.23ポイント 2025年11月2.15%10月17日1.90%-0.25ポイント 2025年12月2.30%11月20日1.97%-0.33ポイント 2026年1月2.45%12月17日2.08%-0.37ポイント 2026年2月2.78%1月22日2.26%-0.52ポイント 2026年3月2.65%2月18日2.25%-0.40ポイント 2026年4月2.79%3月18日2.49%-0.30ポイント 出典） ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年5月金利予想 2026年4月から5月にかけて、新発10年国債利回りは2.24%から2.42%（※）へ、0.18ポイントの大幅な上昇となりました。これに伴い、機構債の表面利率は2.79%から2.97%へと0.18ポイント上がっています。単純計算すれば、5月の【フラット35】も同程度の0.18ポイント上がる計算となります。 これまでの機構債の表面利率や新発10年国債利回りの推移を踏まえた、【フラット35】の金利予想は以下のとおりです。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移と2026年5月予想 2026年2月 2026年3月 2026年4月 2026年5月千日太郎の予想 【フラット35】の金利（※） 2.26% 2.25% 2.49% 2.67%～2.77%※5/1発表の金利は2.71%でした ※出典）住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：激変緩和措置を織り込んだ現実的上限（2.67%） 下限の2.67%は、機構債の上昇幅（0.18ポイント）を反映しつつ、逆ザヤを前月と同じ「0.30ポイント」に維持するという前提のシナリオです。2月から4月まではひと月あたり0.10ポイントのペースで逆ザヤが縮小してきましたが、これはあまりに急ピッチです。さらに4月から5月の新発10年国債利回りの上昇幅も大きいことから、激変緩和措置として逆ザヤの縮小を一時停止する可能性があるとみています。 シナリオ②：逆ザヤ縮小ペースの継続（2.77%） 上限の2.77%は、機構債の上昇幅（0.18ポイント）を反映しつつ、逆ザヤを「0.20ポイント」に縮小するという前提のシナリオです。2月から4月まで続いた「ひと月あたり0.10ポイントの逆ザヤ縮小」のルールが5月にも適用されるとすれば、十分にあり得る現実的なシナリオとなります。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移 主要データ（2026年4月17日時点） 機構債発表日 2026年1月22日 2026年2月18日 2026年3月18日 2026年4月17日 機構債の表面利率（※1） 2.78% 2.65% 2.79% 2.97% 新発10年国債利回り（※2） 2.27% 2.12% 2.24% 2.42% ローンチスプレッド（※1） 0.51% 0.53% 0.55% 0.55% ※1：出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 最近の【フラット35】金利は、新発10年国債利回りの上昇を背景に、上昇圧力が続く局面にあります。中東情勢などの不確定要素も相まって、市場は想定以上に振れやすい環境です。こうした中で、将来の金利を固定できる点は家計の見通しを安定させる大きなメリットといえます。また、逆ザヤ幅は縮小傾向にあるものの、まだ調達金利よりも低い金利で提供されていることは確かです。 今のように変化の激しい経済環境にあって【フラット35】は、公的融資という側面から急激な変動が抑えられることが期待されます。複数の金融機関で仮審査に申し込み、変動金利・固定金利の両面で返済シミュレーションを実施するなど、金利上昇リスクへの備えを進めておくことをおすすめします。 ※この記事は2026年4月17日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事（【フラット35】2026年3月金利は2.25%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析！）では、【フラット35】の2026年3月金利を2.13%～2.17%と予想しましたが、結果は2.25%となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した、2026年4月の【フラット35】金利予想の結論からお伝えします。 【2026年4月 フラット35金利予想】 予想レンジ：2.25% ～ 2.35% （※理論上の上限リスク：2.39%） 傾向：前月比 横ばい ～ +0.10ポイント程度 要因：新発10年国債利回りの上昇 2026年3月現在、中東情勢の緊迫化などを背景に新発10年国債利回りは高い水準で推移しており、固定金利タイプの住宅ローンには上昇圧力がかかっています。 この記事では、急変する市場の中で「なぜこの予想になるのか」、最新の機構債と市場動向から2026年4月の【フラット35】金利予想を解説します。 2026年4月の【フラット35】金利は2.49%に決定しました（更新日：2026年4月1日）。 【フラット35】2026年3月金利予想の結果と検証 2026年3月の金利決定結果（2.25%） 2026年3月の【フラット35】金利は2.25%に決定し、2月下旬での予想レンジ（2.13%～2.17%）の上限から0.08ポイント高い結果となりました。 千日太郎の予想は、3月は新発10年国債利回りが0.15ポイント下がり、機構債の表面利率も0.13ポイント下がったことに鑑み、0.09～0.13ポイント程度の低下を期待したものでした。しかし、【フラット35】の低下は、わずか0.01ポイントにとどまっています。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック（簡易式） 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅（機構裁量） 金利上昇が抑えられた要因（拡大する逆ザヤ） 予想以上に金利が上昇したとはいえ、市場金利の上昇幅に比べれば【フラット35】の上昇は抑制されています。これを支えているのは、過去連続10か月にわたって【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回っている、いわゆる「逆ザヤ」現象です。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは毎月拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しましたが、3月には0.40ポイントとなりました。独立行政法人として国民の住生活を支える公的使命を持つ住宅金融支援機構が、自身の収益を圧迫してでも、どこまでこの「逆ザヤ」を許容し貸付金利の上昇を抑制するかが予想の焦点となります。 2月から3月の動きを踏まえ、千日太郎は次のような仮説を立てています。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 3月以降は新たな許容上限として「0.40ポイント」を設定した 逆ザヤの推移（機構債 vs フラット35） 年月 機構債表面利率 機構債発表日 フラット35金利 金利差（逆ザヤ） 2025年6月1.94%5月22日1.89%-0.05ポイント 2025年7月1.88%6月20日1.84%-0.04ポイント 2025年8月2.02%7月18日1.87%-0.15ポイント 2025年9月2.08%8月21日1.89%-0.19ポイント 2025年10月2.12%9月19日1.89%-0.23ポイント 2025年11月2.15%10月17日1.90%-0.25ポイント 2025年12月2.30%11月20日1.97%-0.33ポイント 2026年1月2.45%12月17日2.08%-0.37ポイント 2026年2月2.78%1月22日2.26%-0.52ポイント 2026年3月2.65%2月18日2.25%-0.40ポイント ※出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年4月金利予想 2026年3月から4月にかけて、新発10年国債利回りは2.12%から2.24%へ、0.12ポイントの大幅な上昇となりました。これに伴い、機構債の表面利率は2.65%から2.79%へと0.14ポイント上昇しています。単純計算すれば、4月の【フラット35】は0.12～0.14ポイントの上昇となります。 これまでの機構債の表面利率や新発10年国債利回りの推移を踏まえた、【フラット35】の金利予想は以下のとおりです。 【フラット35】金利推移と2026年4月予想 2026年1月 2026年2月 2026年3月 2026年4月千日太郎の予想 【フラット35】の金利（※） 2.08% 2.26% 2.25% 2.25%～2.35%※4/1発表の金利は2.49%でした ※出典）住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：激変緩和措置を織り込んだ現実的上限（2.35%） 直近の住宅金融支援機構の動向を踏まえると、機構債の上昇幅（0.14ポイント）がそのまま反映されるのではなく、激変緩和措置によって一定の上昇幅に抑制される可能性が高いと予測されます。逆ザヤの許容範囲を考慮した現実的な着地点として、2.35%を予想のメインレンジの上限とします。 シナリオ②：激変緩和措置の最大限適用（2.25%） 下限となる2.25%は、激変緩和措置により金利上昇が抑制されるシナリオです。これまでも急激な市場金利の上昇局面において、住宅金融支援機構は貸付金利の上昇を抑制してきた実績があります。仮に同措置が最大限適用された場合、前月水準に据え置かれる可能性も残されています。 ただし、金利が横ばいとなる可能性は限定的と推測されます。仮に【フラット35】が前月と同水準の2.25%となった場合、逆ザヤは0.54ポイントに達し、直近で最大であった2月の0.52ポイントを超えてさらに拡大することになるためです。 シナリオ③：機構債上昇幅の完全反映（理論上の上限リスク・2.39%） リスクシナリオとして、住宅金融支援機構がこれ以上の逆ザヤ拡大を許容せず、機構債の表面利率の上昇幅（0.14ポイント）をそのまま貸付金利に反映させた場合、2.39%まで上昇する恐れがあります。あくまで理論上の上限値ですが、市場の振れ幅を考慮し、最悪のケースとして想定しておく必要があります。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移 主要データ（2026年3月18日時点） 機構債発表日 2025年12月17日 2026年1月22日 2026年2月18日 2026年3月18日 機構債の表面利率（※1） 2.45% 2.78% 2.65% 2.79% 新発10年国債利回り（※2） 1.94% 2.27% 2.12% 2.24% ローンチスプレッド（※1） 0.51% 0.51% 0.53% 0.55% ※1 出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2 10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 最近の【フラット35】金利は、新発10年国債利回りの上昇を背景に、上昇圧力が続く局面にあります。一方で、中東情勢など不確定要素も多く、市場は想定以上に振れやすい環境です。また、日銀の利上げ路線が継続される見通しであることから、金利が低下に転じる可能性は低いと推測されます。 こうした中で将来の金利を固定できる点は、家計の見通しを安定させる大きなメリットです。短期的な上下に一喜一憂するのではなく、長期での返済可能性とリスク許容度を踏まえ、ご自身に合った選択をすることが重要です。 引き続き【フラット35】については、公的融資という側面から急激な変動が抑えられると予測されますが、早めの資金計画や仮審査の申し込みなど、金利上昇リスクへの備えを進めておくことをおすすめします。 ※この記事は2026年3月18日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。 衆院選後の過度な財政不安や日銀の早期利上げ観測が後退し、新発10年国債利回りが急低下しています。市場金利が下がれば、固定金利タイプの住宅ローンも下がるのが基本セオリーであり、【フラット35】も低下が予想されます。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した、2026年3月の【フラット35】金利予想の結論からお伝えします。 【2026年3月 フラット35金利予想】 予想レンジ：2.13% ～ 2.17% 傾向：前月比 ▲0.09%～▲0.13%の低下 要因：新発10年国債利回りの低下 前回の記事（【フラット35】2026年2月金利は2.26 %に決定｜公認会計士の予測と機構債分析！）では、【フラット35】の2026年2月金利を2.18％～2.28％と予想し、結果は2.26％となりました。 この記事では、急変する市場の中で「なぜ3月はこの金利予想になるのか」、その根拠となる国債・機構債の動きと、私たち借り手にとって重要な「逆ザヤ（機構による金利抑制）」の現状について詳しく解説します。 2026年3月の【フラット35】金利は2.25%に決定しました（更新日：2026年3月2日）。 【フラット35】2026年2月金利予想の結果と検証 2026年2月の【フラット35】金利は2.26％に決定 2026年2月の【フラット35】金利は2.26％に決定し、2026年1月下旬での予想レンジ（2.18％～2.28%）の中で、上限に近い結果となりました。 金利上昇の背景として、2月は新発10年国債利回りが0.33ポイント上昇し、それに伴い機構債の表面利率も0.33ポイント上昇したことが挙げられます。これに対し、【フラット35】の金利上昇は引き続き抑えられている状況です。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック（簡易式） 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅（機構裁量） 金利上昇が抑えられた要因（拡大する逆ザヤ） 予想以上に市場金利が上昇したとはいえ、その上昇幅に比べれば【フラット35】の上昇はかなり抑制されています。これを支えているのは、過去連続9か月にわたって【フラット35】の金利が機構債の表面利率（調達コスト）を下回っている、いわゆる「逆ザヤ」現象です。 昨年の6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは毎月拡大を続け、2026年2月には10倍の0.52ポイントに達しています。特に衆院選直前の1月から2月にかけての拡大幅は大きく、住宅金融支援機構が自らの利益を犠牲にして、どこまでこの「逆ザヤ」を容認して金利を抑え込むかが、今後の予想の核となります。 逆ザヤの推移（機構債 vs フラット35） 年月 機構債表面利率 機構債発表日 フラット35金利 金利差（逆ザヤ） 2025年6月1.94%5月22日1.89%-0.05ポイント 2025年7月1.88%6月20日1.84%-0.04ポイント 2025年8月2.02%7月18日1.87%-0.15ポイント 2025年9月2.08%8月21日1.89%-0.19ポイント 2025年10月2.12%9月19日1.89%-0.23ポイント 2025年11月2.15%10月17日1.90%-0.25ポイント 2025年12月2.30%11月20日1.97%-0.33ポイント 2026年1月2.45%12月17日2.08%-0.37ポイント 2026年2月2.78%1月22日2.26%-0.52ポイント ※出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※筆者作成 【フラット35】2026年3月金利予想 衆院選の自民大勝によって株価は高騰し、上がるかと思われた新発10年国債利回りは静観、その後低下傾向となっています。日銀の植田総裁は2月16日に高市首相と会談しましたが「一般的な経済、金融情勢の意見交換であった」とし、具体的な内容については明言しませんでした。 実際、2026年3月に向けての市場動向を見ると、新発10年国債利回りは2.27%から2.12%(※)へ、0.15ポイントの大幅低下となりました。これに伴い、機構債の表面利率は2.78%から2.65%へと0.13ポイント低下しています。 単純計算すれば、3月の【フラット35】は0.13～0.15%の低下となります。しかし、今回は逆ザヤの抑制（機構側の赤字縮小）が働き、実際の低下幅は若干抑えられると見込んでいます。 これまでの機構債の表面利率や新発10年国債利回りの推移を踏まえた、【フラット35】の金利予想は以下のとおりです。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移と2026年3月予想 2025年12月 2026年1月 2026年2月 2026年3月千日太郎の予想 【フラット35】の金利（※） 1.97% 2.08% 2.26% 2.13%～2.17%※3/2発表の金利は2.25%でした ※出典）住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：2.13%（機構債の低下を素直に反映） 下限の2.13%は、機構債の表面利率の低下が最大限に発揮されるシナリオです。10年国債利回りの低下幅は0.15ポイントですが、こちらはあくまで指標であるため、住宅金融支援機構が実際に資金調達する「機構債の低下幅（0.13ポイント）」を採用しました。 シナリオ②：2.17%（「激変緩和」の反動で下げ幅を抑える） 上限の2.17%は、機構側がこれまでの「激変緩和」の反動として、金利の低下幅をあえて抑えるというシナリオです。 1月から2月にかけては、積極財政を警戒した10年国債利回りの上昇がピークを迎え、機構債表面利率に対する【フラット35】の逆ザヤが-0.52ポイントという異常値に達していました。このまま、機構債の低下幅と同じ幅で【フラット35】を下げてしまうと、今後も0.52ポイントという大きな逆ザヤ（機構側の赤字）水準を維持・拡大することになってしまいます。 歴史的な長期金利の上昇を住宅ローン利用者が被らないようにするための、例外的な「激変緩和」措置であったとするならば、今回の金利低下局面では、低下幅を少し渋る（抑える）動きに出ると予想されます。 ただし、低下幅が抑えられて2.17%となったとしても、逆ザヤは-0.48ポイントとなり、依然として大幅な利用者優遇状態であることに変わりはありません。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移 主要データ（2026年2月18日時点） 機構債発表日 2025年11月20日 2025年12月17日 2026年1月22日 2026年2月18日 機構債の表面利率（※1） 2.30% 2.45% 2.78% 2.65% 新発10年国債利回り（※2） 1.79% 1.94% 2.27% 2.12% ローンチスプレッド（※1） 51bps(0.51%) 51bps(0.51%) 51bps(0.51%) 53bps(0.53%) ※1 出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2 10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 衆院選後は、過度な財政不安や日銀の早期利上げ観測が後退し、新発10年国債利回りは低下傾向にあります。しかし植田総裁は依然として利上げ路線を継続する意向を示しており、住宅ローンの金利が一本調子で下がるシナリオを描きにくい状況です。 引き続き【フラット35】については、公的融資という側面から急激な変動（上昇）が抑えられ、借り手にとって有利な「逆ザヤ」状態が続くとみていますが、早めの資金計画や仮審査の申し込みなど、金利上昇リスクへの備えを進めておくことをお勧めします。 ※この記事は2026年2月18日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。 まずは、最新の機構債と市場動向から2026年2月の【フラット35】金利予想を以下のように分析しました。 【2026年2月 フラット35金利予想】 予想：2.18%～2.28% 傾向：前月比+0.10%～+0.20% の上昇 要因：新発10年国債利回りの急上昇（2.27%へ到達） 前回の記事（【フラット35】日銀利上げ直後の2026年1月金利は2.08%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析！）では、【フラット35】の2026年1月金利を1.99％～2.04％と予想し、結果は2.08％となりました。 解散総選挙後を織り込んで、新発10年国債利回りが急上昇しています。積極財政・赤字国債増発への警戒から国債売りが出ているという見方です。新発10年国債利回りが上がれば、固定金利タイプの住宅ローンは上がります。【フラット35】も例外ではありません。 この記事では、急変する市場の中で「なぜこの予想になるのか」、その根拠となる国債・機構債の動きと、私たち借り手にとって重要な「逆ザヤ（機構による金利抑制）」の現状について解説します。 2026年2月の【フラット35】金利は2.26% に決定しました（更新日：2026年2月2日）。 【フラット35】2026年1月金利予想の結果と検証 2026年1月の金利は2.08％に決定 2026年1月の【フラット35】金利は2.08％に決定し、12月下旬での予想（1.99％～2.04%）を上回る結果となりました。 背景には、1月は新発10年国債利回りが0.15ポイント上昇し、機構債の表面利率も0.15ポイント上昇したことがあります。これに対し、【フラット35】の上昇はある程度抑えられましたが、予想レンジを超える上げ幅となりました。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック（簡易式） 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅（機構裁量） 金利上昇が抑えられた要因（拡大する逆ザヤ） 予想以上に金利が上昇したとはいえ、市場金利の上昇幅に比べれば【フラット35】の上昇は抑制されています。これを支えているのは、過去連続8か月にわたって【フラット35】が機構債の表面利率を下回っている、いわゆる「逆ザヤ」現象です。 昨年6月に初めて0.05ポイントの逆ザヤを目の当たりにしたときは驚いたものですが、今年の1月ではその幅が0.37ポイントまで拡大しています。現在は住宅金融支援機構が利益を犠牲にして、どこまでこの「逆ザヤ」を容認して金利を抑え込むかが予想の核となっています。 逆ザヤの推移（機構債 vs フラット35） 年月 機構債表面利率（機構債発表日） フラット35金利 金利差（逆ザヤ） 2025年6月1.94%（５月22日）1.89%-0.05ポイント 2025年7月1.88%（6月20日）1.84%-0.04ポイント 2025年8月2.02%（7月18日）1.87%-0.15ポイント 2025年9月2.08%（8月21日）1.89%-0.19ポイント 2025年10月2.12%（9月19日）1.89%-0.23ポイント 2025年11月2.15%（10月17日）1.90%-0.25ポイント 2025年12月2.30%（11月20日）1.97%-0.33ポイント 2026年1月2.45%（12月17日）2.08%-0.37ポイント ※出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※筆者作成 【フラット35】2026年2月金利予想 1月22日・23日の日銀会合では政策金利据え置きが決定されましたが、植田総裁は最近の新発10年国債利回りの動向について「かなり速いスピードで上昇している」との認識を示しました。 実際、2026年2月に向けての市場動向を見ると、新発10年国債利回りは1.94%から2.27%へ、0.33ポイントの大幅上昇となりました。これに伴い、機構債の表面利率も2.45%から2.78%へと、同じく0.33ポイント上昇しています。市場金利通りに計算すれば、2月の【フラット35】は2.40%を超えてくる水準です。しかし、今回は急激な変動を避けるための政策的配慮が働き、上昇幅は一定程度抑えられると見込みます。 これまでの機構債の表面利率や新発10年国債利回りの推移を踏まえた、【フラット35】の金利予想は以下のとおりです。 【フラット35】金利推移と2026年2月予想 2025年11月 2025年12月 2026年1月 2026年2月千日太郎の予想 【フラット３５】の金利（※） 1.90% 1.97% 2.08% 2.18%～2.28%※2/2発表の金利は2.26%でした ※出典）住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：2.18%「激変緩和」 下限の2.18%は、機構による「激変緩和措置」が最大限に発揮されるシナリオです。10年国債利回りの急上昇に対し、その上昇分をそのまま住宅ローン金利に転嫁すれば、住宅市場への悪影響は避けられません。 日銀総裁も金利上昇スピードをけん制している局面であり、住宅金融支援機構がさらに逆ザヤ幅を拡大させてでも、金利上昇を0.1%程度に抑え込む（2.08%→2.18%）という読みです。 シナリオ②：2.28%「上昇圧力の反映」 上限の2.28%は、市場金利の上昇圧力を一定程度反映せざるを得ないシナリオです。 2月機構債が決まった時点の新発10年国債利回りは2.27%まで上昇しています。 これまで【フラット35】の金利が新発10年国債利回りを下回ったことはありません。そのため、いくら政策的に金利を抑えるとしても、この「新発10年国債利回り（2.27%）」よりは低くできないのではないか？という読みです。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移 主要データ（2026年1月22日時点） 機構債発表日 2025年10月17日 2025年11月20日 2025年12月17日 2026年1月22日 機構債の表面利率（※1） 2.15% 2.30% 2.45% 2.78% 新発10年国債利回り（※2） 1.64% 1.79% 1.94% 2.27% ローンチスプレッド（※1） 51bps(0.51%) 51bps(0.51%) 51bps(0.51%) 51bps(0.51%) ※1 出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2 10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 昨年の利上げをきっかけに新発10年国債利回りは大幅に上昇し、さらに解散総選挙後の積極財政による国債増発を警戒した金利上昇に拍車がかかっています。 日銀は1月会合で金利を据え置きましたが、植田総裁は今後も利上げ路線を継続する意向を示しており、住宅ローンの変動金利も固定金利も上昇基調が続く公算が大きいと言えます。 民間銀行は住宅ローンの金利を上げざるを得ない中、【フラット35】については独自の緩和措置により、急激な上昇はある程度抑えられるとみていますが、早めの資金計画や仮審査の申し込みなど、金利上昇リスクへの備えを進めておくことをお勧めします。 ※この記事は2026年1月22日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事（【フラット35】2025年12月は1.97％に決定｜公認会計士の予測と機構債分析！）では、【フラット35】の12月金利を1.90％～1.95％と予想し、結果は1.97％となりました。 12月19日の日銀会合では、政策金利の0.75％への引き上げが決定され、約30年ぶりの水準となりました。この決定を受け、債券市場では新発10年国債利回りが2%超に急騰した一方で、為替市場では1ドル＝157円の円安に振れ、金融市場全体に大きな変動が生じています。 この記事では、この環境の変化を踏まえた【フラット35】の2026年1月の金利予想を、最新データと機構への取材情報から解説します。 2026年1月の【フラット35】金利は2.08% に決定しました（更新日：2026年1月5日）。 【フラット35】2025年12月金利予想の結果と検証 2025年12月の金利は1.97％に決定 2025年12月の【フラット35】金利は1.97％に決定し、11月下旬での予想（1.90％～1.95％）をやや上回る結果です。 背景には、新発10年国債利回りと機構債の表面利率がともに0.15ポイント上昇したことがありますが、住宅金融支援機構の調整により急騰は回避されました。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 ・予測ロジック（簡易式） 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド – 調整幅（機構裁量） 金利上昇が抑えられた要因 金利上昇が抑えられた最大の理由は、住宅金融支援機構が逆ザヤを許容して低金利を維持していることです。逆ザヤとは、機構債の「仕入金利」が【フラット35】の貸出金利を上回る状態を指します。 この状態は2025年6月に初めて確認され、たいそう驚いたものですが、直近の2025年12月では逆ザヤの幅が0.33ポイントまで拡大しています。つまり、住宅金融支援機構は収益を犠牲にしてでも、急激な【フラット35】金利上昇を利用者に転嫁しない方針を取っています。 逆ザヤの推移（機構債 vs フラット35） 月 機構債表面利率（機構債発表日） フラット35金利 金利差（逆ザヤ） 2025年6月1.94%（５月22日）1.89%-0.05ポイント 2025年7月1.88%（6月20日）1.84%-0.04ポイント 2025年8月2.02%（7月18日）1.87%-0.15ポイント 2025年9月2.08%（8月21日）1.89%-0.19ポイント 2025年10月2.12%（9月19日）1.89%-0.23ポイント 2025年11月2.15%（10月17日）1.90%-0.25ポイント 2025年12月2.30%（11月20日）1.97%-0.33ポイント ※出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 【フラット35】2026年1月金利予想 2026年1月の金利は1.99%~2.04%と予想 12月の日銀会合で政策金利が0.75％に引き上げられた影響で、新発10年国債利回りは会合前の1.95％前後から週明けには2.10％まで急騰しました。市場は今回の決定を「タカ派寄り」と受け止め、長期金利に強い上昇圧力がかかっています。 この国債利回りの上昇は、住宅金融支援機構が【フラット35】の資金調達に用いる機構債の表面利率にも直結します。12月時点で機構債は2.30％でしたが、1月は2.45％へ上昇。ローンチスプレッドは0.51％で横ばいです。 こうした状況を踏まえ、千日太郎の【フラット35】予想レンジは1.99％～2.04％としました。急騰局面でも、機構の「激変緩和」策により上昇幅は抑えられると見ています。 【フラット35】金利推移と2026年1月予想 2025年10月 2025年11月 2025年12月 2026年1月千日太郎の予想 【フラット３５】の金利（※） 1.89% 1.90% 1.97% 1.99％～2.04%※1/5発表の金利は2.08%でした ※出典）住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：1.99%「激変緩和」 1.99%のシナリオは「激変緩和」措置への期待です。10年国債利回りの上昇に伴う機構債の表面利率の上昇を、住宅ローンの金利に反映させないことで、住宅金融の円滑化を図るというシナリオです。金利が2.00％を超えるかどうかは心理的な壁として作用するため、願わくば2%台に抑えてほしいという期待も込めての予想です。 シナリオ②：2.04%「マイナス幅の限度＋激変緩和」 逆ザヤの限界を考慮した場合、【フラット35】金利の理論値は2.12％ですが、前月比で＋0.15ポイントの急上昇は避けたいところです。そこで、「激変緩和」により上昇幅を＋0.07ポイント程度に抑え、2.04％とするシナリオです。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移 主要データ（2025年12月22日時点） 機構債発表日 2025年9月19日 2025年10月17日 2025年11月20日 2025年12月17日 機構債の表面利率（※1） 2.12% 2.15% 2.30% 2.45% 新発10年国債利回り（※2） 1.61% 1.64% 1.79% 1.94% ローンチスプレッド（※1） 51bps(0.51%) 51bps(0.51%) 51bps(0.51%) 51bps(0.51%) ※1 出典）住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2 10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】2026年1月金利予想の背景要因と機構の戦略 千日太郎の予想として、今回は「市場金利は急上昇したが、フラット35の金利上昇は最小限に抑えられる（1.99%～2.04%）」と見ています。その根拠は、金利決定に影響する3つの要素を分析した結果です。 市場要因（上昇要因） 機構債の表面利率（上昇要因） 機構債の戦略的判断（抑制要因：逆ザヤとE55債） それぞれの動きを順に見ていきます。 市場要因（国債利回り・ローンチスプレッド） まず、金利のベースとなる「新発10年国債利回り」は、日銀の利上げを受けて1.79%から1.94%へ0.15ポイント上昇しました。 一方で、投資家の期待利回りである「ローンチスプレッド（国債との金利差）」は、直近3ヶ月間0.51%で横ばいを維持しています。 これは、国債の金利が上がった分だけ、機械的に調達コスト（機構債）も上がったことを意味します。 機構債の表面利率の動向 住宅金融支援機構の資金調達コストにあたる「機構債の表面利率」は、2.30%から2.45%へ0.15ポイント上昇しました。 通常であれば、仕入値（機構債）の0.15ポイントの上昇を売値（フラット35）に転嫁し、【フラット35】金利は2.12%まで上がる計算です。しかし、今回はそこまでは上がらないと予想しています。その理由が次の要素です。 機構の戦略的判断 住宅金融支援機構は以下の2つの手段で金利上昇を抑えていると考えられます。 ①「逆ザヤ」の許容（短期的対策） 2025年12月の逆ザヤ幅は-0.33ポイントと過去最大に達しました。ここから、急激な金利上昇（激変）を緩和するために、逆ザヤ幅を維持、あるいは一時的に拡大させてでも、急激な金利転嫁を防ぐはずです。 ②「E55債」による調達コスト圧縮（中長期的対策） 赤字（逆ザヤ）を垂れ流し続けることはできません。そこで切り札となるのが、新たな資金調達手段「E55（イーゴーゴー）債」です。 E55債の概要と特徴 2025年11月に、住宅金融支援機構への直接取材でその実務面を聞く機会を得ました。E55債は、長期金利が上昇する環境下でも低金利の住宅ローンを提供するために開発された新たな資金調達方法です。2025年10月発行分では、通常の機構債よりも実際に低コストでの調達を実現しています。 E55債の概要 発表日 表面利率 10年国債利回り ローンチスプレッド 2025年10月22日1.63％1.27%0.36％ ※出典）住宅金融支援機構「発行実績-E55債」 E55債が低金利で調達できる理由は、「未償還残高が一定割合（55％）を下回ると全額繰上償還される」という特殊なルールにあります。 通常の機構債 機構債の未償還残高総額が当初発行総額の10％以下になるまで、原則として全額繰上償還されません。 E55債 機構債の未償還残高総額が当初発行総額の55％以下となった場合、1年以内に全額繰上償還をする義務があります。 投資家にとっては通常の機構債よりも「早くお金が返ってくる可能性が高い」ため、リスクが低く、そのぶん低い金利でも買ってくれるのです。この仕組みにより投資家のリスクが低下し、低金利での発行が可能になります。E55債の発行が増えれば、【フラット35】の金利上昇はさらに抑えられる見込みです。 ■機構債の種類と償還ルールの違い 出典：S＆P Global Ratings 住宅金融支援機構債券の概要 2025年11月17日 まとめ 12月の日銀利上げにより、市場金利は急騰しました。新発10年国債利回りは2％超、機構債の表面利率も2.45％まで上昇しています。通常であれば【フラット35】の金利は大幅に引き上げられる局面ですが、住宅金融支援機構は逆ザヤの許容とE55債による低コスト調達という戦略で、急激な上昇を抑えています。 2026年1月の予想レンジは1.99％～2.04％。心理的な「2％超え」を避ける調整が働く可能性が高く、長期固定金利の安定性は維持される見込みです。 今後もインフレや追加利上げで市場金利は上昇圧力を受けますが、【フラット35】は政策的な役割と新たな資金調達手段により、利用者にとって安心感のある選択肢であり続けるでしょう。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。
