団塊の世代に対して調査を実施 団塊の世代に聞いた住宅事情と老後資金～団塊の世代に対してアンケート調査を実施～ 団塊の世代とは、1947年（昭和22年）～1949年（昭和24年）に生まれた世代で、この時代は第一次ベビーブームが起きた時期であり、日本経済においては、第二次世界大戦後の高度経済成長、バブル景気を経験している世代でもあります。 年齢で言うと、70～72歳（2019年12月現在）にあたる方々になりますが、彼らが活躍した時代と現代では、産業や技術の進歩だけではなく、価値観も大きな違いがあります。 そこで、この記事では、持ち家に住む団塊の世代の方々の住宅事情や老後に関してのアンケート調査を実施しました。 以下、アンケート結果は、「団塊の世代の住宅事情」と「団塊の世代の老後の資金」の2つのテーマに分けて紹介します。 【回答者】持ち家に住む団塊の世代（70～72歳、2019年12月24日時点） 111名 【回答期間】2019年12月24日～2019年12月25日 ※すべての回答ではなく回答が有効なものとなります。 【回答者の居住地】 2つのテーマのアンケート結果を紹介する前に、団塊の世代の方が、何歳まで生きていたいかを聞いてみました。 設問：人生100年時代と言われていますが、あなた自身は何歳まで生きたいと思いますか？ 「85歳まで」が一番多く22.4%、次いで「80歳まで」が20.6%、「90歳まで」が17.8%、という結果になりました。 「あまり生きたいと思わない」「75歳まで」を合わせると13.1%、一方で「100歳まで」「それ以上」を合わせると17.8%となっています。このことから、比較的長生きしたいと思っている方は多いと言えるのではないでしょうか。 それでは、最初のテーマである「団塊の世代の住宅事情」について紹介します。 団塊の世代の住宅事情 設問：あなたの住んでいる物件の種類を教えてください。 「戸建て」が73.8%、次いで「大規模マンション（200戸以上）」が10.3%、「中規模マンション（50～200戸未満）」が8.4%、「小規模マンション（50戸未満）」が6.5%となりました。 タワーマンション(高さ150ｍ以上のもの)に関しては、1970年代頃（団塊の世代が20代半ば～後半）から建設が始まったこともあり、今回のアンケート調査では、タワーマンションを購入された方はいませんでした。 設問：あなたが今住んでいる物件はいつ購入しましたか？ 「30代」が25.2%、次いで「40代」が23.4%、「50代」が16.8%という結果になりました。 設問：あなたが今住んでいる物件のローンはいつ払い終えましたか？ 「50代」が29.9%、次いで「60代」が24.3%、「現金で購入した」が21.5%となりました。 50代までに住宅ローンを払い終えた方が61.6%もいたことは、非常に興味深い結果と言えます。 人生100年時代と言われている一方で、2009年から住宅金融支援機構によって最長50年の住宅ローンが登場し、それを機に、多くの金融機関で40年以上の返済期間の住宅ローンが取り扱われるようになりました。このことを考えると団塊の世代で50代までにローンが完済している割合が6割超というのは、今よりも返済期間がかなり短かったと言えるでしょう。 また、比較材料はありませんが、現金で住宅を購入した方が、20%超もいることは、バブル景気を経験した世代の特徴かもしれません。 次からは、「団塊の世代の老後の資金」について紹介します。 団塊の世代の老後の資金 設問：今後、公的年金以外に、老後資金はどれくらい必要だと思いますか？ 「1000～2000万円未満」が24.3%、次いで「わからない」が19.0%、「2000～3000万円未満」が15.0%という結果になりました。 この背景には、金融庁が2019年6月3日に公表した金融審議会の市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」の内容が世間的に大きく取り上げられ、「老後資金2000万円」問題として話題になったこともあると考えられます。 次に、そうした資金への蓄えがあるかどうかを聞いてみました。 設問：あなたは前問で答えた老後資金に対して十分な備えがありますか？ 「ない」と答えた方が6割超の61.7%、「ある」と答えた方が38.3%という結果になりました。 次に、「ある」と答えた方にどうやってその資金を蓄えたのか、「ない」と答えた方に今後どうやってその資金を確保しようと考えているかを聞いてみました。 設問：前問で「ある」と答えた方にお聞きします。どうやって備えましたか？ 「預貯金」が80.6%、次いで「退職金」が64.5%、「保険」「株式」が38.7%と続きました。 「退職金」の割合が多いのは、日本固有の慣行である終身雇用がまだ残っている時期に退職を迎えた方が一定数いたからだと考えられます。 また、「株式」の割合が多いのはバブル期の株式投資ブームで、株式投資が身近な存在であり、経験者が多いことが想像できます。 設問：前問で「ない」と答えた方にお聞きします。どうやってその資金を確保しようと考えていますか？ 「これからも働く」が圧倒的に多く60.0%、次いで「当てがない」が26.0%、「不動産の売却」が12.0%という結果になりました。 「これからも働く」という方が多いのは、現在、高齢者を積極的に採用する企業が脚光を浴びてメディアに頻繁に紹介されているなど、老後でも高齢者が働ける環境になっていることが要因のひとつではないでしょうか。 また、「当てがない」という方が2割以上いるという点は、非常に興味深いと言えます。 まとめ 今回は、団塊の世代に対して「団塊の世代の住宅事情」と「団塊の世代の老後の資金」の2つのテーマについて調査しました。 住宅については、当時景気が良かったこともあり、今と比べて圧倒的に戸建て住宅に人気があったようです。また、住宅ローンが今と比べて短い期間で設定されていることもわかりました。住宅を現金で購入する方が2割もいたのは、この世代ならではのことだったのかもしれません。 また、老後の資金については、まだ確保できていない方が多く、「これからも働く」「当てがない」と考えている方が8割以上いることがわかりました。老後については考えるべきことがまだまだありそうです。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産のプロが選ぶタワーマンションの価値が上がる場所とは？ タワーマンションに関する調査を実施 東京近郊のタワーマンションで一番価値が上がるエリアは? ～ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ～ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳に... 次に読むべき記事 不動産のプロが選ぶ30年後に価値の落ちない物件とは？ 不動産価値に関する調査を実施 東京近郊の30年後に価値が下がらない物件は? ～ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ～ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くな...
マイホームの夢を前に、審査の壁に直面して戸惑う方は決して少なくありません。しかし、一般的な銀行の住宅ローンで希望通りの結果が出なかったからといって、すぐに諦める必要はありません。 視点を変え、「不動産担保ローン」という選択肢を知ることで、資金調達の道が開ける可能性があります。この記事では、不動産担保ローンと住宅ローンの具体的な違いを比較し、それぞれどのようなケースで活用すべきかをわかりやすく解説します。 不動産担保ローンの基本概要 不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借り入れることができるローン商品のことです。すでに所有している不動産のほか、これから購入する不動産を担保にすることも可能で、まとまった資金をさまざまな用途に利用できるのが特徴です。 一般的には「住宅ローン」の方が広く知られていますが、実は住宅ローンも不動産を担保に融資を受けるローン商品であり、不動産担保ローンの一種と言えます。 つまり、「購入予定の不動産を担保にし、資金の使い道を『自宅の購入・建築』に限定した不動産担保ローン」のことを、特別に「住宅ローン」と呼んでいるのです。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは？仕組みやメリット・デメリットを徹底解説 不動産担保ローンと住宅ローンの比較 「不動産担保ローン」と「住宅ローン」の主な違いは、資金の使い道、担保にできる不動産の種類、そして金利水準にあります。それぞれの違いは下表のとおりです。 比較項目 住宅ローン 不動産担保ローン 資金使途 自宅の購入、建築、改築など 生活資金、事業資金、納税資金など 担保不動産 購入予定の自宅のみ 購入予定の不動産のほか、自身や親族が所有する不動産など 金利の目安* 低い（0.50%〜0.90％程度） 高い（1.00%〜7.00％程度） 利用者 個人のみ 個人・法人 団体信用生命保険 原則加入必須 加入任意、または不要なケースあり ※金利やその他の条件は2026年3月時点の一般的な目安であり、取扱金融機関によって異なります。住宅ローン金利は銀行の変動金利、不動産担保ローン金利は銀行・ノンバンクを想定しています。詳しくは各金融機関にお問い合わせください。 不動産担保ローンの活用シーン 自宅購入のための資金調達であれば、金利の低い住宅ローンを優先すべきです。一方で、以下のようなシチュエーションでは、柔軟性の高い不動産担保ローンが有力な選択肢となります。 自宅購入以外の資金使途 住宅ローンは「契約者本人が住む家の購入・建築」に資金使途が厳しく限定されています。一方で、不動産担保ローンは資金の使い道が原則自由な「フリーローン」の性質を持っています。 生活資金や教育資金をはじめ、個人事業主・法人代表者の事業資金、あるいは複数の借り入れをまとめる「おまとめローン（借り換え）」など、多目的な資金調達に活用できるのが強みです。 本人以外の所有不動産の担保設定 一般的な住宅ローンでは、「契約者本人が居住する不動産」しか担保にできません。そのため、親名義の土地や、すでに所有している投資用アパートなどを担保にして融資を受けることは通常困難です。 しかし、不動産担保ローンであれば、金融機関の規定や審査次第で「親族が所有する不動産」や「投資用の不動産」も担保として認められるケースがあり、手持ちの資産を有効活用できます。 住宅ローン審査否決時の代替策 金融機関ごとに、融資の際に重視する項目や審査の基準は異なります。そのため、ある金融機関の住宅ローン審査を満たさなかった場合でも、金融機関の業態や商品の性質を変えることで、異なる視点から審査を受けられるケースがあります。 一般的な業態ごとの特徴の違いは下表のとおりです。 金融機関の業態・種類 審査の傾向・特徴 ネット銀行・メガバンク 一般的に金利が低めに設定される傾向がある反面、個人の属性（年収や勤続年数など）に関する審査基準が厳格に設けられていることが多いとされています。 地方銀行・信用金庫 地域密着型の営業態勢をとっており、対面での面談などを通じて、個別の事情や背景をふまえた相談に乗ってもらいやすい傾向があります。 フラット35（住宅金融支援機構提携） 個人の属性審査に加え、対象となる物件が所定の技術基準を満たしているかどうかが重要な審査要件となるなど、独自の基準が設けられています。 ノンバンク（保証会社付など） 一般的な銀行の住宅ローンと比較して金利は高めに設定される傾向があるものの、金融機関ごとに独自の多様な審査基準を持っている場合があります。 ノンバンクの不動産担保ローン 貸金業法などに基づく個人の返済能力の調査は必須となりますが、個人の属性だけでなく「不動産の担保価値」も重要な評価項目として総合的に審査されます。 金融機関によって、審査において「個人の属性」と「物件の担保価値」のどちらに重きを置くかの比重は異なります。 したがって、一部の金融機関で希望通りの回答が得られなかった場合でも、物件の担保価値を含めて総合的に判断する「不動産担保ローン」など、異なる基準を持つ金融機関へ相談することで、融資の可能性を探ることができます。 また、団体信用生命保険の加入が任意となっている商品を選べば、健康状態に不安がある方にとっても一つの選択肢となるでしょう。 まとめ 自己居住用のマイホーム購入において、金利の低さを重視するのであれば、まずは住宅ローンの利用を検討するのが基本です。しかし、不動産担保ローンは金利が高めに設定される傾向がある一方で、以下のようなメリットがあり、資金調達の強力な選択肢となり得ます。 「自営業だから」「一度審査に落ちてしまったから」とマイホームを諦める前に、ご自身の状況や所有する（あるいは購入予定の）不動産の価値を活かせる不動産担保ローンを検討してみてはいかがでしょうか。ぜひ、最適なローン選びの参考にしてください。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローン返済中でも不動産担保ローンは使える？借り入れ可能な人の条件 「まだ住宅ローンが残っているけど、家を担保にしてお金は借りられるのかな…」そんな疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。実は、住宅ローン返済中でも条件を満たせば不動産担保ローンを...
「まだ住宅ローンが残っているけど、家を担保にしてお金は借りられるのかな…」そんな疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。実は、住宅ローン返済中でも条件を満たせば不動産担保ローンを利用できる可能性があります。 この記事では、住宅ローンの残債がある状態で不動産担保ローンを借りられる人の特徴や借入可能額の仕組み、審査のポイントをわかりやすく解説します。 不動産担保ローンの借入可能額は「不動産評価額」と「住宅ローン残高」で決まる 不動産担保ローンを検討する際、まず知っておきたいのが「いくらまで借りられるのか」という点です。借入可能額は、担保にする不動産の評価額と、すでに残っている住宅ローンの残高によって大きく左右されます。 不動産の購入価格と評価額にはギャップがある 不動産は購入した瞬間から、評価額が購入価格よりも低く見積もられることが一般的です。たとえば5,000万円で購入した物件でも、金融機関が評価する担保価値は4,500万円程度とされるケースがあります。 つまり、購入直後の住宅ローン残高は、不動産評価額を上回っている可能性が高いのです。そのため、住宅ローンを組んだばかりのタイミングでは、不動産担保ローンを借りるのが難しいこともあります。 借入可能額は評価額の60〜80％が目安 不動産担保ローンの借入可能額は、一般的に不動産評価額の60％〜80％の範囲で設定されます。これは、万が一返済が滞った場合に備えて、金融機関がリスクヘッジを行っているためです。 たとえば不動産評価額4,500万円の物件なら、借入可能額は2,700万円〜3,600万円程度が目安となります。住宅ローンの残高がこの範囲を下回っていれば、追加で借りられる可能性が出てきます。 なお、この割合は金融機関や物件の種類（戸建て・マンション・土地など）によっても異なるため、事前に確認しておくと安心です。 住宅ローンが残っている場合は「第二抵当権」がカギ 住宅ローンが残っている不動産には、すでに第一抵当権が設定されています。この状態で不動産担保ローンを借りるには、住宅ローンの残高を差し引いた「担保余力」が必要です。この担保余力とは、「評価額の中で、すでに設定されている住宅ローン残高を差し引いた残りの価値」のことを指します。 たとえば、評価額3,600万円の物件に対して住宅ローン残高が2,000万円であれば、差額の1,600万円が担保余力となります。この担保余力をもとに、第二抵当権を設定して不動産担保ローンを組むことが可能です。 なお、金融機関によっては、担保余力があったとしても第二抵当権であるという理由で取り扱いができないこともあります。詳細は各金融機関に問い合わせてみるといいでしょう。 借入可能額があっても、審査次第で借りられないこともある 注意したいのは、評価額や担保余力が十分にあっても、必ずしもその金額を借りられるわけではないという点です。不動産担保ローンでは、以下の2つの審査が行われます。 不動産の担保価値（評価額・抵当権の状況） 申込者の信用力（年収・返済比率・信用情報など） 借入可能額はあくまで不動産評価から見た融資額の上限であり、実際の融資額は与信も含めた審査結果によって総合的に決まることを理解しておきましょう。審査に通るかどうかは個別の状況によって異なるため、まずは事前相談や仮審査を受けてみるのがおすすめです。 関連記事はこちら不動産担保ローンの審査基準と審査通過のためのポイント 住宅ローンが残っていても不動産担保ローンを借りられる人の特徴 住宅ローンが残っていても、不動産担保ローンを利用できる可能性はあります。以下のような条件に当てはまる人は、借り入れがしやすい傾向があります。 頭金を多く支払って不動産を購入した人 頭金を多く支払って不動産を購入した場合、住宅ローンの残高が少なくなるため、担保余力が生まれやすくなります。 たとえば、5,000万円の物件を購入する際に、2,500万円の頭金を支払ったとします。この場合、住宅ローンの残高は2,500万円です。物件の評価額が購入価格の90％（4,500万円）とされ、さらにその80％までが借入可能額とすると、借りられる上限は3,600万円になります。 この借入可能額（3,600万円）から住宅ローン残高（2,500万円）を差し引いた1,100万円が「担保余力」となり、その範囲内で不動産担保ローンを利用できる可能性がある、というわけです。 繰り上げ返済をしている人 繰り上げ返済により住宅ローンの残高が早く減れば、担保余力が生まれやすくなります。購入当初は担保余力がなくても、繰り上げ返済によって残高が借入可能額を下回れば、不動産担保ローンを利用できる可能性が高まります。 不動産価格が安い時期に購入した人 不動産価格が下落していた時期に購入した物件は、後に価格が上昇すれば評価額が購入価格を上回ることがあります。評価額が上がれば担保余力が生まれ、不動産担保ローンを利用できる可能性が高まります。 返済期間が短く、残高の減りが早い人 返済期間が短い住宅ローンは、元本の減りが早く、残高が早期に減少します。たとえば、20年ローンであれば35年ローンより2倍近いスピードで残高が減るため、不動産評価額が住宅ローン残高を上回るタイミングが早くなり、不動産担保ローンを利用できる可能性が高まります。 まとめ 住宅ローンが残っていても、不動産担保ローンを利用できる可能性は十分にあります。 ポイントは、不動産の評価額と住宅ローン残高のバランス、そして担保余力があるかどうかです。 特に以下のようなケースでは、借り入れがしやすくなります。 頭金を多く入れて購入した場合 繰り上げ返済で残高を減らしている場合 不動産価格が上昇している場合 返済期間が短く、残高の減りが早い場合 不動産担保ローンは、資金調達の選択肢として有効ですが、審査には不動産の価値だけでなく、申込者の信用力も見られます。自分は借りられるのか？と感じた方は、まずは金融機関に相談し、仮審査をしてみるといいでしょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンの「仮審査」とは？ 不動産担保ローンを提供している金融機関のホームページには、よく「仮審査」や「事前審査」という言葉が使われています（以後この記事では「仮審査」と呼称します）。住宅ローンを利用したことがある人な...
