自営業の自宅購入で住宅ローンの審査に落ちた!次なる手段は?

住まいにこだわりを持って暮らす方はとても多いですよね。特に最近、働き方の多様化で増えているフリーランスなど自営業の中で、自宅や離れにアトリエなど仕事場を持ちたいと思っている方もよく見かけます。そのような想いが強い一方で、自営業者はいざ住宅を購入しようとすると、収入面の審査などで、住宅ローンの借入が希望通り進まないケースが多いのも事実です。
今回は、そうした状況に不安をもつ自営業者の方の例をご紹介します。

<ご相談者 Sさん>

  • 46歳男性。絵画やデザインの仕事をしている自営業。
  • 妻(39歳)は輸入雑貨のECショップを始めたところ。
  • 今まで賃貸だったが、どうしても部屋が手狭になり、夫婦とも仕事場をアレンジしたくなってきた。
  • 夫婦とも収入に波があり、かつ夫はリウマチの薬を飲んでいるため、住宅ローンが組めず、住宅購入をあきらめていた。

(1)仕事場のアレンジなど、住宅購入が魅力だが、住宅ローンがネック

Sさん:絵画やデザインの仕事をしていると、年数が経つにつれて、やはりアトリエが欲しくなりますよね。妻とも冗談っぽく、今の賃貸を卒業して購入できたらいいねとよく話しています。

FP吹田:なるほど。ご夫婦で夢について話せるのはとてもいいですね。

Sさん:いやいや、それが叶わぬ夢のようなかんじになってしまうのですよ。私たちの収入は自営なので波があるし、何といっても自分がリウマチの薬を飲んでいるので、住宅ローンは無理だろうと思っています。

FP吹田:そうなのですか。確かに住宅ローンは、団体信用生命保険という生命保険がセットされるのが通常で、その審査を壁に感じる人も多くいます。団信の中でも、健康状態の告知がゆるいワイド団信というものもありますが…。

Sさん:実は、2年ほど前に、住宅展示場に行って試しに審査が通るのかどうか仮申請したことがあったのですが、審査がゆるいところでも通らなかったのですよ。また、仮に通ったとしても、収入面からも、なかなか希望の借入額は無理だろうとのことでした。

FP吹田:そうだったのですね。ご希望の借入額はどれくらいを考えていらしたのですか?

Sさん:借入希望は3500万円ほどですかね。自分の確定申告の所得があまり多くなくて。

FP吹田:自営業の方は、会社員のような給与支給額ではなく、実際の経費や社会保険料控除などを差し引いた課税対象所得で審査されますから、会社員より借入額が少なめになる傾向があるのですよね。

Sさん:はい。妻はECサイトの仕事をやり始めて間もないので、ローンは難しいでしょうし、やっぱり打つ手はないでしょうか?

(2)住宅ローンが厳しい場合は不動産担保ローンという方法も

FP吹田:住宅購入時に組むローンは、もともと不動産を担保にした借り入れですよね。呼び名は違いますが、購入したい住宅を担保に不動産担保ローンを活用するという方法はいかがでしょうか?

Sさん:これから購入する住宅を担保に、住宅ローン以外でも不動産担保ローンというものがあるのですね。なるほど、住宅ローンとどう違うのですか?

FP吹田:不動産を担保にすることは同じでも、実は結構、利用者の条件や内容の特徴などが異なるのですよ。例えば、借入対象者について、不動産担保ローンは、住宅ローンのように安定収入をメインに審査されるのではなく、不動産の担保評価を反映させた上で、毎月の収支などを総合的に見るので、自営業者にとっては、門戸が広いと言えます。主な違いを表にまとめてみたので、ご参考ください。

【表】不動産担保ローンと住宅ローンの主な違い

  不動産担保ローン 住宅ローン
担保は? 不動産
借入者の審査は? 不動産担保評価と返済者の毎月の収支など総合判断 購入・所有者本人で過去3年の安定収入など信用重視
団信(団体信用生命保険)は? 不要・選べるところもある 必要(健康チェック有)
保証会社の保証は? 原則不要 必要
金利は? 変動金利・固定金利など、住宅ローンより高め 変動金利・固定金利など、比較的低い
頭金は? 3割~4割程度 1割~2割程度
住宅ローン控除は? なし あり

Sさん:なるほど。自分のような健康面で不安な人間でもチャンスありでしょうか?

FP吹田:はい、不動産担保ローンは、団信も不要のところが多いので、Sさんでも利用できる選択肢は多いと思います。ちなみに、Sさんは、今はリウマチで投薬を受けていらっしゃいますが、既に加入された生命保険などはありますでしょうか?

Sさん:はい、生命保険は昔、元気なうちに加入したものがあります。うちは子供もいないし、妻もある程度は稼げるようになりつつあるので、万一の際は、生命保険を補うなどで、何とかなるかと思います。

FP吹田:それをお伺いできてほっとしました。なお、不動産担保ローンは金利面では、住宅ローンよりは比較的高めになることや、住宅ローンに比べて必要な頭金が多く必要になってしまうのは否めません。

Sさん:それはしょうがないかなと思います。むしろ、自分のようなものが借りる民間のビジネスローンは二桁金利だったりするので、それより低いなら御の字です。また、頭金についても現在の貯蓄から取り崩しても生活に支障のない範囲になるので大丈夫だと思います。

FP吹田:それは、不動産が担保だからですよね。ローンの仕組みを考えると、無担保よりは担保があることの強みは大きいと言えます。

Sさん:はい、これから購入する不動産を担保に使えるローンがあるのを知って、ちょっと希望が見えてきました。物件は郊外でも、庭のある土地付きを考えているので、不動産担保を意識しながら探してみます。

FP吹田:はい、自営業の方は、ご自身の力で今後の収入を増やす工夫もできるのが醍醐味ですが、まずは返済プランを無理のないように組むことも忘れないでくださいね。

まとめ

自営業や持病がある方にとって住宅購入で使える手段は?

住宅ローンの可能性は?

  • 団体信用生命保険とセットなのが原則なので、選択肢が非常に狭い。
  • 借入可能額は、自営業の課税所得が基準なので、会社員より低めになりがち。

不動産担保ローンの可能性は?

  • 団信がない商品も多い。既に生命保険契約があるなら持病がある方も利用価値大。
  • 不動産の担保評価と返済者の収支を総合的に審査されるので、自営業者も可能性大。
  • 金利は、住宅ローンより高めだが、事業用ローンなどよりは低め。頭金の金額を考慮した上で返済プランをしっかりたてれば利用価値大。

執筆者紹介

吹田 朝子( Tomoko Suita )
人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント
(社)円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、STコンサルティング(有)代表取締役社長
一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。
<主な著書>
「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる!」スタンダーズ社・「小学生でもわかる!お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など

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