2021.05.12

住宅ローンを払い終えたらやること

住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、払い終えると精神的に楽になるでしょう。しかし、住宅ローンは完済した後もやらなければならない手続きがあります。

手続きを忘れてしまうと、売却や資産活用の際に不都合が生じる可能性があるので注意が必要です。今回は、住宅ローン完済までの平均期間や完済後に必要な手続きについて詳しく解説します。

住宅ローン完済までの平均どれぐらいかかるのか?

住宅ローンは、30年程度の長期にわたって返済を続けるイメージがあるのではないでしょうか。しかし、実際には比較的短期間で払い終える人もいます。ここでは、住宅ローン完済までの平均期間など、住宅ローンの返済事情について確認していきましょう。

住宅ローン完済までの平均期間は16年

住宅金融支援機構の「2020年度 住宅ローン貸出動向調査」によれば、住宅ローン完済までの平均期間は16年となっています。この結果を見て、「意外と短い」と感じたかもしれません。完済までの期間が短い理由は、以下3つの要因が影響しているからだと考えられます。

  • 住み替えによる完済
  • 借り換えによる完済
  • 繰り上げ返済

転勤や子どもの独立などで間取りがライフスタイルに合わなくなり、住み替えを検討するケースがあります。住宅ローンが残っている状態で住み替えをするときは、残債を完済しなくてはなりません。住み替えにあたって自己資金が不足している場合、新たな住宅ローンを借りるケースもあります。

低金利の影響で、現在は住宅ローン金利も下がっています。金利が比較的高い時期に住宅ローンを組んだ場合、低金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を減らすことが可能です。調査結果には、既存の住宅ローンを完済して新たな住宅ローンを組むケースも含まれています。

また、手元資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済によって当初の予定よりも早期に完済するケースもあるでしょう。

繰り上げ返済を行えば平均完済期間は短くなりますが、住み替えや借り換えは完済後に新たな住宅ローンを組むことになります。そのため、完済までの期間が短くなるどころか長期化することもあります。

住宅ローン完済までの期間は長期化傾向にある

住宅金融支援機構の調査結果では、2016年度以降は住宅ローンの新規貸出期間や平均完済期間は延びています。約定貸出期間は「25.6年(2016年度)→27.0年(2019年度)」、平均完済期間は「15.0年(2016年度)→16.0年(2019年度)」となっており、住宅ローンの返済期間は長期化していることがわかります。

返済期間の長期化の理由として考えられるのは以下2つです。

  • 繰り上げ返済の減少
  • 借り換えメリットの減少

住宅ローンを借りてマイホームを購入すると、住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)が利用できます。10年間にわたって住宅ローン年末残高の1%が所得税から控除されるため、積極的に繰り上げ返済をする必要がなく、返済期間の長期化につながっています。

また、低金利環境が長く続いており、住宅ローンの適用金利も下がっています。低金利で住宅ローンを借りることができれば、繰り上げ返済や借り換えによる利息軽減効果はあまり期待できません。繰り上げ返済や借り換えのメリットが減少していることも、返済期間が長期化している理由の一つといえます。

参考)住宅金融支援機構「2020年度 住宅ローン貸出動向調査P15」

住宅ローンの完済後に必要な手続き

住宅ローンを払い終えた後は、どのような手続きが必要なのでしょうか。ここでは、住宅ローン完済の方法と完済後に必要な手続きについて説明します。

完済後の手続き①:繰り上げ完済の場合の手続き

住宅ローンを約定返済で完済する場合には、特に手続きをする必要がないですが、繰り上げ返済で完済する場合は、原則として金融機関の窓口で手続きします。契約者本人が訪問して返済依頼書を提出し、返済用口座に返済資金を入金するのが一般的な流れです。ただし、中にはインターネットで手続きが可能な金融機関もあります。

住宅ローンの繰り上げ完済には、借入残高の他に完済日当日までの未払利息、金融機関所定の手数料も必要です。繰り上げ完済を行う場合は事前にシミュレーションをして、必要な金額を把握しておきましょう。

また、繰り上げ完済の手続きはすぐにできるわけではなく、通常は数週間~1カ月程度かかるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。まずは住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせて、手続きの流れや必要書類を確認することから始めましょう。

完済後の手続き②:抵当権の抹消手続き

住宅ローン完済後は、抵当権の抹消手続きが必要です。抵当権は自動的に解除されるわけではないので、手続きをしなければ、完済後も抵当権は設定されたままになってしまいます。

抵当権が設定された状態で放置しておいても、直ちに不都合が生じるわけではありません。しかし、不動産を売却したり、相続が発生したり、不動産を担保に新たな融資を受けたりする場合はスムーズに手続きができなくなります。

そのため、住宅ローンを完済したタイミングで抵当権の抹消手続きを行っておくほうがよいでしょう。抵当権の抹消は、自身で必要な書類を準備して手続きを行うか、司法書士などの専門家に依頼します。抵当権抹消手続きの流れは、後ほど詳しく説明します。

完済後の手続き③:火災保険への質権設定の解除

火災保険の質権設定とは、あまり一般的ではありませんが、保険金請求権や返還保険料請求権に対して質権を設定することです。質権を設定すると、火災保険の支払いが発生した場合に、保険金が契約者ではなく金融機関に支払われます。

仮に住宅ローンの担保となっている建物が火災で全焼した場合、金融機関は抵当権を実行できなくなります。建物が火災で全焼しても金融機関が貸付金を回収できるように、住宅ローンを組むときに火災保険の質権設定がされているケースもあります。

住宅ローンの完済後、金融機関から「保険証券」「質権消滅承認請求書」などの書類が送られてくるので、保険会社に連絡して質権消滅手続きを行います。不明点があれば、金融機関や保険会社に相談しましょう。

なお、火災保険が満期を迎えた後は、「更新」「乗り換え」「解約」の3つの選択肢がります。火災や自然災害で建物が被害を受けると、生活を立て直すためにまとまったお金がかかります。基本的に解約は避け、更新または乗り換えを検討するのがおすすめです。

抵当権の抹消手続きガイド

先程も触れたように、抵当権の抹消は自身で手続きできます。また、自身で手続きを行うのが不安な場合は、司法書士に依頼することも可能です。ここでは、抵当権の抹消手続きの流れや必要書類、費用などについて詳しく説明します。

抵当権抹消手続きのステップ

抵当権抹消手続きの流れは以下の通りです。

  1. 金融機関から完済書類を受領
  2. 管轄の法務局を確認
  3. 抵当権抹消登記申請書の取得、記入(法務局HPからダウンロード可)
  4. 必要書類の準備
  5. 法務局へ申請

住宅ローンの完済後、金融機関から抵当権抹消に関する書類が送付されます。抵当権抹消手続きは法務局で行うため、物件所在地の管轄の法務局を調べましょう。法務局HPから抵当権抹消登記申請書をダウンロードして印刷し、必要事項を記入します。記入内容に誤りがあると、手続き完了までに時間がかかるので注意が必要です。

必要書類が準備できたら、法務局に持参して申請を行います。無事に受理され、申請内容に問題がなければ手続きは完了です。申請内容に不備があった場合は法務局から連絡が来るので、指示に従って補正申請を行いましょう。

抵当権抹消手続きに必要な書類

抵当権抹消手続きに必要な書類で、金融機関から送られてくるものは以下の通りです。

  • 登記済証(登記識別情報)
  • 弁済証書/抵当権解除証書
  • 抵当権抹消の委任状
  • 金融機関の資格証明書

登記済証は、抵当権設定時に抵当権者(金融機関)に交付される書類です。法務局がオンライン化された後に発行された場合は登記識別情報になります。登記済証は赤いゴム印が押されており、登記識別情報はパスワード部分にシールが貼られています。

弁済証書/抵当権解除証書は、住宅ローンの返済が終了したことを証明する書類で、金融機関によって名称が異なります。

抵当権抹消の委任状は、金融機関が物件所有者に抵当権抹消手続きを委任するための書類です。代理人欄が空欄になっているので、申請者の署名・捺印が必要です。

金融機関の資格証明書は、住宅ローンを借りていた金融機関の登記簿です。「代表者事項証明書」「登記事項証明書」など、金融機関によって名称が異なります。金融機関の資格証明書は、有効期限が3カ月しかないので注意しましょう。

自分で抵当権抹消手続きを行う場合は、上記書類の他に印鑑証明書や本人確認書類、抵当権抹消登記申請書の作成なども必要です。

抵当権抹消手続きでかかる費用

抵当権抹消手続きでは以下の費用がかかります。

  • 登録免許税
  • 登記取得費用

登録免許税は、登記申請の際にかかる税金で、1つの不動産につき1,000円かかります。たとえば、一戸建ての場合は土地と建物それぞれ1,000円ずつかかるため、合計2,000円*です。
※土地が一筆の場合を想定しています。

また、抵当権を抹消したい不動産の登記内容を確認したり、手続き後に抵当権抹消が行われたかを確認したりするための登記取得費用も必要です。物件種類や取得方法によって変わってきますが、一般的には一通につき数百円程度かかります。

司法書士に任せて抵当権抹消手続きを行う

抵当権抹消登記は法務局で手続きを行いますが、平日しか受け付けてくれないため、仕事をしながらでは難しいかもしれません。また、申請内容に不備があると、何度も法務局に出向く必要があります。

専門家である司法書士に依頼すれば、自身で手続きを行うより費用はかかりますが、確実に手続きをしてもらえるので安心です。

司法書士会のホームページを確認し、住んでいる地域の司法書士に連絡してみるといいでしょう。また、住宅ローンを借りていた金融機関に司法書士を紹介してもらう方法もあります。

抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合、登録免許税や登記取得費用に加えて司法書士報酬がかかります。司法書士報酬は1~1.5万円が相場で、実費と合わせて数万円程度の費用がかかります。

住宅ローンの借り換えの場合は、完済する住宅ローンの抵当権抹消と新たに借りる住宅ローンの抵当権設定を同時に依頼する形になります。

抵当権抹消手続きを行わなかった場合どうなる

住宅ローンを完済した後に抵当権を抹消しなくても、すぐに大きな影響が出るわけではありません。しかし、不動産の売却や借入を行う際にスムーズに手続きができなくなるので、完済後は速やかに手続きをしておくほうがいいでしょう。

売却への影響

住宅ローンを完済した不動産を売却する場合、抵当権が設定されたままでは買主側に不都合が生じます。不動産会社の買取にせよ、仲介で個人に売却するにせよ、新しい買主はその不動産を担保にローンを借りる際に抵当権を設定する必要があるからです。

法律上では抵当権が設定されたままでも、不動産を売却することは可能です。しかし、実際の取引においては「抵当権が残っている状態では売却できない」と考えておくといいでしょう。

ローン審査への影響

住宅ローンを完済した不動産を担保に借り入れをしない限り、抵当権を抹消しなくても不都合はありません。住宅ローンを完済していれば、抵当権が残っていても信用情報においては借り入れがないことになっています。

ただし、住宅ローンを完済した不動産を担保に新たな借り入れを行う場合、抵当権の設定が必要になるため、完済した住宅ローンの抵当権は解除しなくてはなりません。

今は予定がなくても、急にまとまったお金が必要になれば、不動産を担保に借り入れを行う可能性も考えられます。資金が必要になったときに慌てずに済むように、住宅ローンを完済したタイミングで抵当権を抹消しておきましょう。

完済後に資産価値を活かす方法

子どもの教育費や両親の介護、自身の老後資金など、まとまったお金が必要になることがあります。そのようなときに、住宅ローンを完済した持ち家を活用すれば、資金を工面できるかもしれません。ローン完済後に持ち家の資産価値を活かす方法は、以下のページで紹介しています。

参考)住宅ローンを完済したがお金がない!そんな時の持ち家活用術とは?

不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス

不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を担保にお金を借りることができるローンです。資金使途は原則自由で、生活資金や教育資金、事業資金など幅広い資金ニーズに対応できるのが魅力です。ご相談や仮審査は無料で承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

参考)不動産担保フリーローン|SBIエステートファイナンス

まとめ

住宅ローンを払い終えたら、そのタイミングで抵当権を抹消しておくのがおすすめです。抵当権が設定されたままでも、当面は不都合が生じることはありません。しかし、抵当権が設定されたままでは、不動産の売却や借り入れの手続きに時間がかかってしまいます。

抵当権の抹消は自身で手続きできますが、司法書士に依頼することも可能です。申請内容に不備があると時間や手間がかかるので、不安がある場合は司法書士に依頼して手続きを進めましょう。

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