定期借家契約と普通借家契約の違いとは？

自宅を賃貸するには、「定期借家契約」と「普通借家契約」のどちらかの契約をする必要がありますが、両者は賃貸借期間や契約更新などが異なります。賃貸住宅に安心して住めるように、それぞれの契約の仕組みを理解しておくことが大切です。

今回は、定期借家契約と普通借家契約の違いについて詳しく解説します。

目次

定期借家契約と普通借家契約

定期借家契約とは？

定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約です。契約の更新がないため、契約期間が満了すると借主は退去しなくてはなりません。ただし、期間満了後に貸主と借主の双方が合意すれば再契約は可能です。

定期借家契約の場合、借主の希望通りに住み続けることができないという制約があるため、普通借家契約に比べると割安な家賃で設定されることが多いです。貸主側は、「転勤で一時的に不在となる自宅を貸し出す」「将来住む予定の実家（空き家）を期間限定で賃貸に出す」といった場面での活用が考えられます。

普通借家契約とは？

普通借家契約は、一般的な賃貸借契約です。契約期間は通常1年以上で設定され、期間満了後は借主が希望すれば契約は更新されるため、長く住み続けることが可能です。借主が手厚く保護される契約形態であるため、貸主からの一方的な都合による退去はありません。

定期借家契約と普通借家契約の主な違い

定期借家契約と普通借家契約の主な違いは以下の2つです。

契約の更新

定期借家契約は、期間満了によって契約は終了します。更新はなく、貸主と借主の双方で合意できた場合のみ再契約が可能です。借主が「住み続けたい」と思っても、貸主の意向で再契約が認めらなければ退去する必要があります。

一方、普通借家契約は借主が希望すれば、原則として契約は更新されます。「建物に問題がある」、「借主が契約違反した」などの正当事由がない限り、貸主は契約更新を拒絶できません。

賃料の増減額請求権

賃料の増減額請求権とは、現在支払っている（または受け取っている）賃料が近隣相場と比較して不相当となった場合、賃貸借契約の相手方に対して賃料の減額（増額）を請求できる権利です。

賃貸住宅の賃料相場は、不動産価格や築年数によって変動します。そのため、同じ物件に長く住んでいると、入居時に定めた賃料が相場と合わなくなることがあります。

定期借家契約と普通借家契約ともに、原則として賃料増減額請求権が認められます。ただし、定期借家契約は賃料増減額請求権を排除する特約を定めることが可能です。賃料増減の特約がある場合は、その定めに従うことになります。（借地借家法第38条）

普通借家契約は賃料増減額請求権を排除する特約が無効ですが、賃料を値上げしないことについての特約は認められます。（借地借家法第32条）

定期借家契約と普通借家契約の違い一覧

定期借家契約と普通借家契約の違いを一覧にまとめました。

定期借家契約と普通借家契約の違い

契約方法、契約更新

普通借家契約は口頭でも可能ですが、定期借家契約は公正証書などの書面で行う必要があります。また、定期借家契約は賃貸借契約書とは別に、契約の更新がないことを書面で交付して説明しなくてはなりません。

賃貸借期間

普通借家契約は1年以上で設定する必要があり、1年未満の場合は期間の定めのない賃貸借契約とみなされます。一方で、契約期間1年以上の定期借家契約は、貸主は期間満了の1年～6ヵ月前までに借主に対して契約終了を通知する義務があります。通知をしない場合、貸主は契約終了を借主に対抗できません。借主は、通知の日から6ヵ月を経過するまでは同条件で住み続けられます。

中途解約

普通借家契約は、借主からの中途解約はいつでも可能ですが、貸主からの場合は正当事由が必要で、特約がある場合はその定めに従うこととなります。定期借家契約では、貸主と借主のどちらも中途解約は原則認められません。ただし、床面積200㎡未満の居住用建物でやむを得ない事情がある場合は借主からの中途解約は可能です。また、特約がある場合はその定めに従うこととなります。

まとめ

定期借家契約は貸主の合意を得られなければ再契約ができず、退去する必要があります。短期間の入居なら家賃が安く済むかもしれませんが、長く住むには不向きです。賃貸物件を借りたり、リースバックで自宅を売却したりする場合は、定期借家契約と普通借家契約の違いを理解しておきましょう。

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