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法的手続き開始から所有権の移転まで――担保不動産売却までの流れと心得(2)

前回は、ローンの支払いが滞納してから、金融機関から、「法的手続きを開始する」という内容を通知する催告書が届くまででした。そして、その段階で、すでに手続きが始まっている可能性が高いことを述べました。今回は、それ以降、裁判所による競売にかけられるまでです。

「期限の利益喪失」後は、裁判所の競売手続きに移行する

ローンの延滞によって、前回説明をした、債務者の「期限の利益」が喪失された後は、何もしなければ、担保となっている不動産は競売にかけられることになります。したがって、不動産を売却されたくないのであれば、この通知が来る前に、一括返済をするなど、何らかの対応をとる必要があります。

さらに、金融機関によっては、「代位弁済」の通知が来ることがあります。「代位弁済」(だいいべんさい)とは、滞納をしている債務者に代わって、保証会社がローンの残高を金融機関に対して一括返済することです。代位弁済が行われた後は、債務者は金融機関から保証会社に代わります。そのため、「代位弁済」の通知は保証会社から送られてきます。すでに「期限の利益」は喪失しているため、保証会社が債務者になっても、一括返済が必要であることは同じ。「期限の利益喪失」の通知の後に届くことになります。

ここで注意すべき点は、融資をする金融機関がすべて保証会社を利用しているとは限らないということです。銀行は保証会社を利用しているケースがほとんどですが、銀行以外は、保証会社を利用していないことも少なくないのです。当然、保証会社を利用していなければ、代位弁済の通知が送られてくることはなく、債権者は変わりません。

裁判所からの最初の通知は「差押え」

「期限の利益」が喪失され、放置をしておくと、裁判所から「差押え」(さしおさえ)の通知が届きます。金融機関あるいは保証会社といった債権者が、裁判所に担保としている不動産の競売の申し立てをすると、今度は裁判所から債務者に、裁判所が不動産を「差押え」したことを知らせるのです。

差押えは、債権者がローンの返済を受ける権利を守るために、不動産の所有者が勝手に売却することができないようにする措置といえます。裁判所が差押えをした事実は、不動産の登記簿謄本に登記されます。差押えの記録がある不動産は売買できません。また、この段階に入ると、債権者の同意なしに競売を回避することもできなくなります。ただし、ローンの一括返済をすれば差押えを解除することは可能です。

裁判所の差押えの後は、同じく裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が送られてきます。債権者が申し立てていた不動産の競売を、裁判所が正式に受理したことを知らせる書類です。この通知が届いた後は、競売に向けての具体的な手続きが開始されます。

通知後、1~2か月程度で裁判所の執行官による現況調査が行われます。現況調査とは、実際の不動産の状態をチェックすることで、登記簿に記載されている情報があっているか、周辺の状況はどうか、誰が住んでいるのかといったことを確認する作業です。外観や室内の写真撮影や住人への聞き取りなどが行われます。

この現況調査は、法的な執行力があるため、拒否することはできません。もし、室内の調査を拒めば、執行官が鍵を壊して建物の中に入ることが認められています。裁判所は、こうした現況調査の結果や、不動産鑑定士による価格の査定を参考にして、競売にかける不動産の基準価格を決めることになります。

競売のスケジュールが決まり不動産からの退去が近づく

現況調査から3~6か月くらい経過すると、いよいよ裁判所から「競売の期間入札」が決定したという通知が来ます。担保となっている不動産の競売に関する日程が記載された書類です。

以下、大体の競売の流れは、まず対象となる不動産の物件情報が開示される「閲覧開始日」が設定されます。そこから数週間以内に入札が開始されます。入札の終了までは最長1か月以内となっており、入札終了後、1~2週間程度で入札の結果が公表されます。そして、裁判所は、対象となる不動産に最も高い価格を付けた人(「最高価買受人」といいます)に不動産の売却を行うことになります。

入札の結果が出た後は、2か月程度で最高価買受人による代金の納付が行われます。代金の納付が行われた段階で、不動産は落札者の所有となりますので、登記簿上の所有権は移転され、その不動産に居住している人がいれば退去しなければなりません。以上が、担保不動産が売却されるまでの流れとなります。

なお、競売にかけられて、所有権が移転するまでの間、差押えや現況調査があっても、その不動産に住み続けることは可能です。しかし、「期限の利益」を喪失した後は、ローンの残高を一括返済する以外に、不動産の売却を回避する方法はありません。したがって、不動産を所有し続けたいのであれば、現実的には、「期限の利益」を喪失する前までの間に、何らかの対応をとる必要がありますが、それは非常に短い期間となります。売却されるまで猶予がある、と考えることは禁物なのです。

▼シリーズ「担保不動産売却までの流れと心得」の記事一覧

・第1回:「金銭消費貸借契約証書」の重要性
・第2回:法的手続き開始から所有権の移転まで
・第3回:競売を回避する「任意売却」とは?
・第4回:「競売」の実態と今後の動向

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