フラット35は頭金・自己資金なしで組める？

更新日：2025.12.26 / 公開日：2025.03.12

フラット35は、最長35年間の全期間固定金利の住宅ローンです。マイホーム購入でフラット35を検討する際に、頭金なしでローンを組めるのか疑問に思う方もいるはずです。

この記事では、頭金なしでフラット35を組む仕組みや注意点、具体的な返済事例について解説します。

フラット35は頭金なし（フルローン）でも利用可能

フラット35は、頭金（自己資金）なしでも借り入れが可能です。

フラット35は住宅の建設費や購入価額のほか、融資手数料、登記費用、火災保険料などの「諸費用」も借り入れ対象に含まれます。そのため、一定の要件を満たしていれば、10割までの融資（いわゆるフルローン）が利用できます。

ただし、フラット35は融資率が「9割以下」か「9割超」かで金利が変わる点に注意が必要です。融資率とは、住宅の建設費または住宅の購入価額に対して、フラット35の借入金額の占める割合のことです。

2025年12月時点の、新機構団信付きのフラット35（借入期間21年以上35年以下）の金利水準は以下のとおりです。

フラット35の金利水準（2025年12月）

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年1.970％～年4.510％	年1.970％
9割超	年2.080％～年4.620％	年2.080％

出典）住宅金融支援機構「金利情報」をもとに作成

頭金なし（自己資金ゼロ）でフラット35を利用する場合、金利が上がるデメリットを解消したり、返済計画を柔軟にしたりするための選択肢として、「フラット35と上乗せローンのセット利用」や「ダブルフラット」という方法があります。

それぞれの特徴を理解して、自分に合ったものを選びましょう。

物件価格の9割を「フラット35（低い金利）」で借り、残りの1割分を金融機関が独自に提供している「上乗せローン」で借りる、2本のローンを組み合わせる方法です。

仕組み	フラット35だけではカバーしきれない「残り1割分」や「諸費用」を、別のローンで補い、合計10割（フルローン）を実現します。
メリット	借入額の大部分（9割）に「融資率9割以下」の低い金利を適用できるため、全額をフラット35だけで借りる（融資率10割の金利）よりも、総返済額を抑えられるケースが多くなります。
注意点	1割部分の上乗せローンは「変動金利」になるケースが多く、金利もフラット35本体より高めに設定されるのが一般的です。

「ダブルフラット」とは、返済期間が違う2つの「フラット35」を同時に借り入れる方法です（例：借入額の半分を「20年返済」、残りの半分を「35年返済」にするなど）。

メリット	2本とも全期間固定金利にできるため、将来の金利変動を心配する必要がありません。また、短い方のローン（例：20年返済）が終われば、将来的に月々の返済額が減るため、教育費の増加や老後の負担軽減に合わせた設計が可能です。
注意点	頭金なしで利用する場合、合計の借入額が9割を超えると、2本とも「融資率9割超」の高い方の金利が適用されるのが一般的です。

頭金なしでフラット35を組むときは、以下の点に注意が必要です。

返済比率（総返済負担率）とは、すべての借り入れについて、年収に占める年間合計返済額の割合のことです。フラット35を申し込むには、以下の返済比率の基準を満たす必要があります。

＜フラット35の返済比率の基準＞

	年収400万円未満	年収400万円以上
返済比率	30％以下	35％以下

出典）住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」をもとに作成

例えば、年収400万円の人であれば、年間のローン返済額を140万円以下にする必要があります。頭金なしでフラット35を組むと借入金額が増えるため、それに応じて返済比率も増えます。年収や借入金額によっては返済比率の基準を満たせず、申し込みできなくなる可能性があります。

また、申込要件を満たしたとしても、借入金額が増えると審査に影響する可能性があります。住宅金融支援機構のホームページには、「融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して､ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただく」と記載されています。

出典）住宅金融支援機構「融資率とは」

前述のとおり、フラット35は融資率によって金利が変わります。頭金なしでローンを組むと融資率は10割となり、融資率9割超の金利が適用されます。融資率9割以下に比べて金利が上がるため、その分月々の返済額や総返済額が増加します。

頭金なしでフルローンを組むと、購入直後は「住宅ローンの残高」が「物件の資産価値」を上回る状態（オーバーローン）になりやすくなります。将来、転勤やライフスタイルの変化で家を売却したくても、売却価格よりローン残高のほうが多ければ、差額を現金で用意しない限り売却できません。

頭金なしでフラット35を組むのであれば、金利や返済額の影響だけでなく、将来のリスクも考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

フルローンの融資が否決となった場合は、自己資金が用意できてから改めてフラット35に申し込みましょう。頭金を入れて融資率が9割以下になれば、金利が下がり、月々の返済額や総返済額を抑えることが可能です。

マイホーム購入に時間がかかってしまいますが、「比較的短期間で頭金を貯められる」「無理のない返済計画を立てたい」という場合におすすめの方法です。

ここでは、3,000万円の物件（諸費用を含む）を購入する際に、頭金なしの場合と頭金を1割入れる場合でフラット35の返済額がどのように変わるかを解説します。

＜頭金なしと頭金1割のフラット35返済比較＞