【FP解説】不動産担保ローンとリバースモーゲージの違いとは?

更新日: / 公開日:2019.09.24

「預貯金が十分にはなく、まとまったお金が用意できない」といった悩みを持つことがあるかもしれません。そんな時、持ち家であれば、不動産を活かしてお金を捻出できないか?と思う人もいるのではないでしょうか?例えば、親の介護施設などの費用を捻出する際に、実家の資産価値を活かせないか相談にくる人もいます。

この記事では、1人暮らしの親の介護に関わる費用に悩む62歳男性の事例をご紹介します。

[ ご相談者 Hさん ]
62歳男性 会社員(配偶者あり) 子は独立
1人暮らしの母親(88歳)の足腰が弱くなり、車椅子が必要になったことで(要介護3)、介護施設の入居を考えている。
Hさんには弟がいるが、海外にいるので介護面でほとんど協力は得られない。

(1)リバースモーゲージの特徴と注意点

Hさん: 先日、母が米寿を迎えたのですが、最近足腰が弱まっていたからか転倒し、車椅子が必要になってしまいました。実家は昔ながらの二階建ての一軒家でバリアフリーではなく、介護施設の方が安心かと探しています。ただ、両親も自分も、自由に使える現預金があまり手元にないので、その費用をどう捻出しようかと考えています。調べていたら「リバースモーゲージ」を知ったのですが、どうなんでしょうか?

FP吹田:リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受けられる商品です。資金使途は生活費などにも利用でき、介護施設の入居費用にも使えますね。Hさんのケースであれば、お母様所有のご実家を担保に年金形式でお金を借りられます。ちなみに、リバースモーゲージを考えられた理由はなぜでしょうか?

Hさん: 家を売るような話は、到底母に言えないですし、まずは今の住まいを維持した状態で、資金を捻出できる方法はないかと調べていたからです。

FP吹田:なるほど。リバースモーゲージは、ご実家を担保にはしますが、所有権を手放すわけではないので、今回のケースでは選択肢の一つになりそうですね。なお、年金形式で融資を受けられる目安は、担保評価額の約半分程度までが一般的と言われています。

Hさん: え?担保評価額の半分程度なのですか?もっと多いかと思ってました。

FP吹田:リバースモーゲージは、そもそも高齢者向けの商品である上に、死ぬまで利息のみの返済で長期間の融資になるので、評価目一杯の融資は難しく、担保評価に対して保守的にならざるを得ません。しかも、担保評価額は毎年見直されるので、評価額の減少で利用可能額が下がることもあり得ます。その場合、利用可能額を超えてしまった分は一括返済となるので注意が必要です。

Hさん: なるほど。うちは一戸建てとはいえ、そんなに評価額は高くないかもしれないですね。弟は海外にいるので、あまり相談できないですし。

FP吹田:推定相続人はHさんと弟さんのお2人ですか?というのも、リバースモーゲージは、ご実家の所有者であるお母様がお亡くなりになられた後に、売却して一括返済するというのが一般的なので、相続人全員の同意も必要になるのです。

Hさん: そうでしたか。母に万一の際の相続人は僕たち兄弟2人です。リバースモーゲージは、毎月の負担が利息だけと知っていいなと思ったのですが、実際は、借入可能額や相続人同意の件など、ちょっと厳しいかもしれません。他に売却せずにできる方法は何があるでしょうか?

(2)不動産担保ローンの特徴とデメリットの解消法

FP吹田:不動産を担保に融資を受けるという点で、共通している不動産担保ローンという選択肢もあります。リバースモーゲージと不動産担保ローンの特徴を一覧にしたので、こちらを見てみましょう。

不動産担保ローンとリバースモーゲージの主な特徴

不動産担保ローンリバースモーゲージ
仕組み一括借入れと返済融資上限枠内の分割借入れ(年金形式)
担保不動産不動産
借入可能目安物件の評価額の6割~8割程度物件の評価額(毎年見直し)の5割程度
所有権の変更なしなし
最終形返済できれば、不動産はそのまま。返済できない場合は、担保不動産を売却。死亡時に不動産を売却して元本一括返済(一部例外あり)
月々の負担元本と利息毎月利息分のみ負担
金利変動金利、固定金利変動金利が多い
相続人の同意不要必要
年齢・所得・資金使途の制限少ないある(高齢者向け)

Hさん: 不動産担保ローンだと、担保物件の評価額の6割~8割程度までみてもらえるのですね。

FP吹田:はい、個別事情による部分もありますが、一般的には6割~8割程度と言われており、担保物件についても一戸建てのみでなく、マンションや借地権付建物含め、利用できる対象も幅広いと言えます。

Hさん: なるほど。毎月の返済は、元本と利息ですよね。そこがちょっと不安だったりします。

FP吹田:確かに、毎月の返済が重荷になることを心配される方も多いでしょう。その場合の対策として、返済期間が最長で25年程度まで可能なところを利用し、例えば、お母様の寿命を全うできるような期間にすれば、最後に売却して清算ということもしやすいのではないでしょうか?

Hさん: なるほど。期間を長めに設計してもらうのですね。入居金が1,000万円くらいとして、仮に1,300万円くらい借りるとどの程度の負担になるのでしょうか?

FP吹田:そうですね、金利4%、返済期間25年の元利均等返済方式で計算すると、毎月約6.8万円(初回の内訳は利息分が約4.33万円、元本返済分が約2.52万円)になります。元利均等返済方式なので、徐々に利息の割合が減っていき、元金と同等になるのが7~8年経過(93回目)のようです。

Hさん: そうか、はじめのうちは金利負担の割合が大きいから、仮にリバースモーゲージで利息のみ返済の場合と比べても、2倍に膨らむわけではないのですね。あとは、返済負担を考慮して余裕をもって借入金額を設計してもらえたら有難いですね。母もどこまで長生きするかわかりませんが、この方法なら、海外の弟には手続きなど煩わせることなくできるので、検討してみます。もちろん、弟に一報は入れておきますが。

FP吹田:そうですね。不動産担保ローンは、資金使途も介護などにとどまらず、事業資金、生活資金など幅広く利用できるので、柔軟性は高いといえます。最後にリバースモーゲージと不動産担保ローンそれぞれのメリットとデメリットを整理しておきますので、ご参考ください。

まとめ

リバースモーゲージの主なメリット・デメリットは?

<メリット>
・高齢でも借りられる
・毎月の返済負担が小さい

<デメリット>
・担保評価額の5割程度が借入可能額の上限
・生きている限り返済が終わらない
・手続きに相続人全員の同意が必要

不動産担保ローンの主なメリット・デメリットは?

<メリット>
・年齢や所得制限があまりない
・担保評価額の6割~8割程度が借入可能額の上限
・相続人の同意は必要ない

<デメリット>
・完済時年齢が設定されている
・毎月の返済負担が大きい


執筆者紹介

吹田 朝子( Tomoko Suita )
人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント
(社)円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、STコンサルティング(有)代表取締役社長
一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。
<主な著書>
「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる!」スタンダーズ社・「小学生でもわかる!お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など