リースバックとリバースモーゲージの違いを徹底解説

updated:2021.08.05

リースバックとリバースモーゲージの違いを徹底解説

リースバックの概要についてはこちら

近年、「リースバック」や「リバースモーゲージ」が老後資金を確保する手段として注目されています。持ち家があっても十分な老後資金がない場合、自宅を売却してまとまった資金を得ることもできますが、自宅を売却してしまった場合は別の住居を探さなくてはなりません。

しかし、リースバックやリバースモーゲージを利用すれば、まとまった資金を手に入れながら自宅に住み続けられます。それぞれメリット・デメリットはあるものの、高齢者が老後資金を確保するために利用するなら、リースバックの方がメリットは大きい場合があります。

そこで今回は、リバースモーゲージよりリースバックの方が優れている点を紹介します。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは?

まずはリースバックとリバースモーゲージ、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結して毎月家賃を払うことで、売却後も同じ家に住み続けられます。

リースバックは不動産取引であるため、基本的に年齢制限や年収基準、家族の同居制限はありません。また、賃借権は相続されるので、契約者にもしものことがあっても配偶者は住み続けられます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保に借り入れができる高齢者向けのローン商品です。毎月の支払いは利息のみで、債務者の死亡後に相続人が自宅の売却もしくは現金一括で元本を返済します。一般的なローンとは異なり、毎月の支払いは利息のみなので、月々の返済額を抑えられるのがメリットです。

ただし、元金は据え置きなので、長生きするほど利息負担が増えるリスクがあります。また、自宅の売却代金よりローン残債の方が多かった場合、残った債務が相続人に引き継がれることがあります。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックは、一般的な売却に比べて資金化までのスピードが早く、短期間での資金調達が可能です。また、売却後は所有権が運営会社に移転するため、家を所有することにより発生するリスクを無くせることもメリットの一つです。

一方で、リースバックで自宅を売却する場合、売却価格が市場価格よりも安くなってしまう点がデメリットとして挙げられます。また、契約の種類によっては一定期間後に引っ越しを迫られる可能性があり、同じ家にずっと住み続けられるとは限らない点にも注意が必要です。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージは、自宅を担保とした借り入れのため、自宅に住み続けながらまとまった資金を調達することができます。毎月の支払が利息のみのため、月々の支払を抑えることができる点がメリットです。

一方で、リバースモーゲージでは、資金使途や対象不動産に制限がある場合が多く、融資条件が厳しいのがデメリットです。更に、毎月の支払いが利息のみで元金が減らないため、返済が長期化すればするほど返済負担が大きくなってしまう点に注意が必要です。

リバースモーゲージよりリースバックの方が優れている点

リバースモーゲージよりリースバックの方が優れている点は以下の4つです。

誰でも利用できる

リースバックは不動産売却なので、基本的に与信面で断られることはありません。また、年齢制限や年収基準がないので、持ち家があれば高齢者でも利用しやすいでしょう。

一方で、リバースモーゲージは自宅を担保とした融資であるため、金融審査があります。年齢制限や年収基準が設定されていることが多く、一定の収入がないと与信面で否決される可能性があります。

ローンを完済できる

リースバックは不動産売却なので、住宅ローンが残っていても売却資金で完済できます。ただし、売却資金が住宅ローンの残債を上回る必要がある点には注意が必要です。

一方で、リバースモーゲージは融資なので、ローンが残っている状態がずっと続きます。毎月の支払いは利息のみですが、市場金利が上昇すれば、毎月の返済額が増えて支払いが困難になる可能性があります。

相続対策になる

リースバックは自宅を売却して現金化するため、相続時に財産分与しやすいのがメリットです。特に複数の相続人がいる場合、自宅をどのように分けるかを考える必要がないので、相続問題を回避しやすくなります。

一方で、リバースモーゲージは、債務者の死亡後に自宅を売却して元本を返済する仕組みですが、売却資金がローン残債より少ない場合、残った債務は相続人に引き継がれます(リコース型の場合)。ノンリコース型なら債務が残っても相続人に返済義務は生じませんが、リコース型に比べて適用金利が高い傾向にあります。

持ち家の所有リスクを移転できる

リースバックで自宅を売却すれば、持ち家の所有リスクを移転できます。そのため、自宅の維持管理のためのメンテナンスコストが不要である点や、突発的な地震や台風といった自然災害で住居に被害が出ても、修繕費用は運営会社が負担してくれるので安心です。

一方で、リバースモーゲージは、資金調達後も持ち家であることに変わりはないので、メンテナンスコストや建物に被害が出たときの修繕費用は自身で負担しなくてはなりません。住まいに関する資金も借り入れする事が出来ますが、借入金が膨らんでしまう点には注意が必要です。

リースバックとリバースモーゲージは似て非なるもの

リースバックとリバースモーゲージ*の共通点は以下の通りです。

  • 不動産を活用して資金調達する
  • 相続後に不動産は残らない

リースバックとリバースモーゲージは、自宅を活用して資金調達できるのは同じです。タイミングは異なりますが、どちらも最終的には自宅を売却するため、相続後に不動産が残らないのも共通点です。

その一方で、以下のような相違点があります。

  • 所有権移転のタイミング
  • 資金の受け取り方(売却と融資)
  • 月々の支払い(家賃と利息)

リースバックは、自宅を売却して賃貸に切り替えた時点で所有権は運営会社に移転します。それに対して、リバースモーゲージは債務者の死亡後、自宅を売却して元本を返済する仕組みなので、債務者が生きている間は自宅の所有権は移転しません。

また、リースバックは売却資金を受け取り、その後は毎月家賃を払うのに対し、リバースモーゲージは融資金を受け取り、毎月利息を払うのも相違点です。

リースバックとリバースモーゲージは不動産を活用して資金を調達できるという点から似ていると感じるかもしれませんが、リースバックは不動産売買+賃貸借契約、リバースモーゲージは不動産担保融資であり、その特徴や仕組みは大きく異なります。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージを比較すると、利用しやすさや相続対策、所有リスクを移転できる点などはリースバックの方が優れています。持ち家があって十分な老後資金を準備できていない場合は、リースバックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

リースバックならSBIスマイル

執筆者紹介

「金融/不動産知恵袋」編集部
金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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