「不動産価値」の記事一覧

不動産のプロが選ぶタワーマンションの価値が上がる場所とは？
タワーマンションに関する調査を実施東京近郊のタワーマンションで一番価値が上がるエリアは? ～不動産価値に関してアンケート調査を実施～ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くなりました。実際に、2020年以降は、都市圏での人口の減少、地方の過疎化など、多くの懸念点が指摘されています。しかし、30年後を見据えて、どのエリアのどういった物件の価値が下がらないのかは見当もつかないはずです。そこで、今回は、不動産のプロ104人に、30年後に価値が上がる物件やエリア、30年後に価値が下がる物件やエリア、また、最近人気のタワーマンションの価値に関してアンケート調査を実施しました。第１弾としてタワーマンションに焦点を当てたアンケート結果を紹介します。【回答者】不動産会社に勤務する代表者、物件仕入れ担当者、営業担当者 104名【回答期間】2019年9月24日～2019年10月8日【回答者の不動産業務経験年数】 3年未満 6.7% 5年未満 3.8% 10年未満 17.3% 20年未満 26.0% 30年未満 26.0% 30年以上 20.2% ※すべての回答ではなく回答が有効なものとなります。 ※今回の記事では高さ150メートル以上のマンションをタワーマンションとしています。資産価値が下がらない立地条件設問：タワーマンションで仮に最寄り駅から都心までの距離が同じ物件の場合、30年後に資産価値が最も下がらないと思う立地条件を3つ選んでください。 30年後にタワーマンションの価値が下がらない立地条件としては、「通勤・通学に便利なターミナル駅の近く：22.1%」、次いで「駅前が賑やかでショッピングモールやスーパーなどがあるエリア20.2%」、「駅前の再開発が最近行われたか10年以内に再開発が予定されているエリア：15.0%」となりました。【考察】不動産物件の価値は、その立地で決まると言われています。駅に近く、通勤や通学に便利なところ、また、駅が栄えていて、コンビニ、スーパーなどがあるところは、タワーマンションでなくとも価値が下がらないと言われています。今回のアンケートでもその考え方は同じようです。ただ、「売主のブランド・実績」が4番目に来ているのは、タワーマンション特有の結果と言えるのではないでしょうか。資産価値の上昇が期待できるエリア設問：近隣にタワーマンションが建っている駅の中で、そのマンションの価値が上がると思う駅を3つ選んでください。今後、タワーマンションの価値が上がると思う駅では、他を引き離して、1位が「中目黒：13.8%」、2位が「六本木：12.2%」となり、次いで、「青山一丁目：7.1%」「高輪台：6.7%」「池袋：6.1%」となりました。 1位、2位の中目黒、六本木は、一般の方のアンケートにもたびたび登場する駅で、根強い人気があるようです。また、高輪台が上位に入ったのは、やはり高輪ゲートウェイ駅の影響が大きいと言えます。マンションの価値が上がるエリアとされた理由は、以下のようなコメントが挙げられていました。 □ 土地のブランドが高いため。（勝どき、高輪台、二子玉川） □ 今後の再開発による効果が出てきそうだと考えられるため。（東池袋、池袋、錦糸町） □ 高輪ゲートウェイ駅の影響があるから。（浜松町、田町、高輪台） □ 東京新都心として発展する要素があることと世界的なブランドであるため。（汐留、田町、青山一丁目） □ 日比谷線の新駅に近いため。（中目黒、六本木、神谷町） □ 中目黒はそもそもの立地的人気が下支えとしてあるため。錦糸町はホテル街や繁華街も新しい風が入ってきていて、治安が良くなってきているため。田町は新駅「高輪ゲートウェイ」ができ、人の流れが期待できるため。（中目黒、錦糸町、田町） □ 候補となった様々な街に比べ、新宿の安定度は群を抜くと思う。特に、西新宿から西新宿五丁目方面は、住環境も好ましく、日本人だけでなく外国人の目にも優良な街と思われるはず。（新宿御苑前、西新宿、西新宿五丁目） □ 渋谷区、港区、目黒区のタワーマンションは、どの時代も購入したいと考える方が多いため。（中目黒、青山一丁目、六本木） □ 東急東横線、田園都市線は人気沿線のため。（中目黒、六本木、二子玉川） □ 住民（居住者）の民度が重要で、これらの駅近辺の民度が高いと思われるため。（中目黒、高輪台、二子玉川）反対に、価値が上がるエリアとされなかった理由は、以下のようなコメントが挙げられていました。 □ ブランド力が低いため。（市川、千葉中央、川口元郷） □ 都心から遠いため。（千葉中央、川口元郷、市川） □ 水害の恐れがあるため。（勝どき、豊洲、辰巳） □ 埋め立て地だから。（新豊洲、辰巳、千葉中央） □ 供給過多。（月島、武蔵小杉、東雲） □ 日暮里は外国人を相手に大きくなってきている町で、交通も通過点としては有名だが、駅周辺の開発があまりされていなく、大きく発展するイメージがないため。豊洲は大きなイベントの恩恵を受け、しばらくは良いと思うが、その分、下落率が高いような気がする。千葉中央は都内への通勤圏としては、割安感があるが、千葉は東京寄りのみが発展していて、それ以外はそれほど良くなるとは思えないため。（日暮里、豊洲、千葉中央） □ 湾岸エリアの自然災害か、中国のバブル崩壊での大量放出による極端な価格崩壊が予想されるため。（豊洲、辰巳、東雲）【考察】タワーマンションの価値が上がると考えられているのは、やはり通常の物件でも人気のある中目黒や六本木が上位となりました。その他の特徴としては、高輪ゲートウェイやそこに近いエリアが価値を上げると考えられているようですが、JR山手線の品川から浜松町にかけてのエリアは、新幹線や空港からの乗り入れもあり、その利便性の高さは突出しているのではないでしょうか。興味深いのは、武蔵小杉や豊洲エリアで、価値が下がると考える方も多いようですが、反対に価値が上がると考えている方も少なくないようです。今後購入すべきエリア設問：山手線の駅の中で、今後タワーマンションが建設された場合にそのマンションの価値が上がると思う駅を3つ選んでください。今後タワーマンションが建設された場合、価値が上がると思う駅では、1位が「高輪ゲートウェイ：11.2%」「渋谷：10.9%」、次いで「恵比寿：8.7%」「東京：8.3%」となりました。理由としては以下のコメントがありました。 □ 再開発が進んでいるため。（渋谷、品川、高輪ゲートウェイ） □ 飛行機、リニアモーターカーのアクセスが良いため。（田町、品川、高輪ゲートウェイ） □ 渋谷は、ビジネスと商業の鉄板のエリアであり、駅近にタワーマンションないため、駅近にタワーマンションが出来れば100％値上がりすると思う。上野は、海外からのインバウンドが上野周辺にホテル含め非常に多く、認知度も大分上がってきており、千葉方面（TDL）へのアクセスが良いため。高輪ゲートウェイは、言うまでもなく新駅周辺は価値が高くなるため。（渋谷、上野、高輪ゲートウェイ） □ オフィス機能が集積していて、交通アクセスが良い駅だから。（渋谷、東京、浜松町） □ 現時点でタワーマンションが少なく潜在ニーズがあるように思う。（五反田、目黒、恵比寿）【考察】この結果はタワーマンションに限らない結果となりました。新駅および、従来より人気のある渋谷、恵比寿は、タワーマンションでなくとも価値が落ちないエリアとして、よくメディアなどにも登場します。また、駒込、日暮里、田端、巣鴨などは、人気のあまりないエリアとして、こちらもメディアなどにもたびたび登場します。タワーマンションに限らず、不動産物件の価値が上がる駅とそうでない駅として、今後もあまり変化しないと考えられます。まとめ今回は、タワーマンションに焦点をあてて調査しましたが、タワーマンションだから価値がそれほど下がらないということではなさそうです。特徴としては、新駅、商業の中心エリア、利便性の高いエリアは、今後も価値が上がり、ブランド力が低いエリア、自然災害に弱いエリア、マンションの供給が過剰なエリアは、東京近郊のタワーマンションでも下がる可能性があると考えられているようです。今後、不動産物件の購入を予定されている方は、参考にしてみてください。執筆者紹介「住まいとお金の知恵袋」編集部金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。不動産のプロが選ぶ30年後に価値の落ちない物件とは？不動産価値に関する調査を実施東京近郊の30年後に価値が下がらない物件は? ～不動産価値に関してアンケート調査を実施～ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くな...記事を読む不動産価値の高め方とは？立地条件と不動産価値の関係不動産の価格は価値と連動するため、高く売るためには価値を高めることが大切です。それでは、所有する不動産をできるだけ高く売るために、オーナーは何を行えば良いのでしょうか。不動産価値を高める...記事を読む
2019.11.05レポート不動産価値
地価LOOKレポートとは？地価の先行指標として活用しよう
国土交通省は、2019年6月に『地価LOOKレポート』を発表しました。このレポートは、それほど知名度は高くありませんが、主要都市の地価動向をタイムリーに明らかにしてくれる貴重な調査となっています。そもそもどんなレポートなのか、今回の結果はどんな内容になっているのかについて、順を追って解説をしていきましょう。不動産業界が注目する速報性を重視した地価の統計国内の地価に関する統計としては、公示地価をはじめとして、基準地価や路線価といったものが広く知られています。地価 LOOK レポート（正式名称は「主要都市の高度利用地等の地価動向報告」）は、そうした統計と比べると一般的ではありませんが、不動産業界では地価の〝先行指標〟として非常に注目されています。地価 LOOK レポートは、国土交通省が四半期ごとに発表している統計。実際には、「一般財団法人日本不動産研究所」に委託して、100名以上の不動産鑑定士によって調査されているものです。公示地価や路線価との違いは、調査対象となる地域を絞っている点です。対象地域は、主要都市とその周辺に限定しており、全国の100地区となっています。公示地価の調査地点は2万6000地点（2018年）、基準地価は2万1644地点（2017年）、路線価は約33万1000地点 (2018年)ですから、大きな差があります。また、前述した全国100地区の内訳は、東京圏43 地区、大阪圏25 地区、名古屋圏9地区、地方圏23 地区となっていますが、その地区内において、細かく場所が特定されてはいません。例えば、東京都新宿区では、「新宿三丁目」と「歌舞伎町」の2か所が調査対象地区で、新宿三丁目であれば、「東京メトロ丸ノ内線・副都心線の新宿三丁目駅周辺。新宿通り沿いを中心に百貨店、中高層の店舗ビル等が集積する高度商業地区。」という所までしか、場所は特定されていないのです。ほぼ住所まで特定されている、公示地価や基準地価とは対照的なデータとなっています。このように、地価 LOOK レポートは、調査対象地点が少なく、場所も住所までは特定されていないという〝欠点〟があります。それにも関わらず、不動産業界で注目されているのは、地価の動向について先行性があるからです。公示地価や基準地価、路線価は年1回しか発表されません。それに対して、地価 LOOK レポートは年4回発表されます。3か月ごとに調査されているので、地価が上昇しているのか下落しているのか、あるいは、横ばいになっているのかといった、傾向がつかみやすいのです。したがって、地価LOOKレポートを継続して追っていると、公示地価や基準地価、路線価といった代表的な地価が、どういう動きをするのかが、ある程度予想できるようになります。調査対象地点を絞り、細かい住所までは特定できませんが、その分調査回数を増やすことで、地価の動向をいち早く明らかにする――これが地価LOOKレポートの役割といえるでしょう。都心の一部では地価の上昇傾向が強まるそこで、改めて6月に発表されたデータを見てみます。調査時期は2019 年1 月1日～4 月1日です。まず、国土交通省の総括としては、「主要都市の地価は全体として緩やかな上昇基調が継続」といったものですが、注目されるのは、地価が横ばいとなっている地区が減少する一方、上昇率が3％以上6％未満（前期比／四半期の変動率。以下同）という、国土交通省が「比較的高い上昇」と規定している上昇率を記録した地区が増えていることです（グラフ参照）。上昇のおもな要因として、国土交通省は次のような点を挙げています。・空室率の低下、賃料の上昇等堅調なオフィス市況・再開発事業の進展による魅力的な空間・賑わいの創出・訪日外国人の増加による旺盛な店舗、ホテル需要・利便性の高い地域等での堅調なマンション需要上記の要因が、「景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境」という国内景気の現状と相まって、オフィス、店舗、ホテル、マンションといった不動産投資全般が堅調にある、とまとめています。東京都内の地区を個別に見てみると、43地区中、地価の上昇率が3％以上6％未満と「比較的高い上昇」となったのは、新宿区の歌舞伎町（JR山手線の新宿駅の北方に位置し、西武新宿駅東側、靖国通りの北側一帯）と渋谷区の渋谷（JR山手線の渋谷駅周辺一帯）の2地区でした。この3％以上6％未満という上昇率は、3か月ごとの四半期の変動率ですので、年率に換算するとかなり高い上昇率ということになります。都心部は、すでに2020年の東京オリンピックに関連するさまざまな不動産投資がピークを越えたと言われ、不動産市況もいったん落ち着くのではないか、といった見方もありました。しかし、現状は、地価の底上げが続いており、一部では過熱に近い状況にあるということができるでしょう。このように、地価LOOKレポートは、タイムリーな地価の動向を教えてくれるデータとなっているのです。出典）国土交通省「主要都市の地価は97％の地区で上昇基調～令和元年第１四半期の地価LOOKレポートの結果～」（2019）よりグラフを抜粋仮審査( 不動産事業者専用 ) ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。執筆者紹介「住まいとお金の知恵袋」編集部金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とはーー不動産事業者インタビューvol.１（２）前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引き続き、資金調達についてお伺いしていきま...記事を読む
2019.07.09レポート不動産価値
規制緩和で戸建て住宅の評価額が上昇!?改正建築基準法のポイント
　2019年6月25日に建築基準法が改正されました。この改正建築基準法の内容は、すでに国土交通省から2018年6月に公布され、一部の規定については同年9月から施行されていました。そして、2019年6月から新たに施行される法律には、戸建て住宅に関する重要な改正が含まれています。戸建て住宅の転用について大幅な規制緩和そもそも建築基準法とは、国民が安全かつ快適に生活を送ることができることを目的として定められた、建物や土地に関わる規定です。建物を設計し、建築したりする際には、都市計画法や消防法といった多くの法律が関わってきますが、建築基準法の対象となるのは、建築物や建築物の敷地、設備、構造、用途など。土地に対して、どんな用途や規模の建物が建てられるのか、建物の床面積や建築面積の上限は何平米かといった、さまざまな規定を定めています。建物を着工する前に行われる建築確認や、着工後の中間検査、着工が終了したことを確認する完了検査といった検査についても、建築基準法が規定しています。建築基準法はこれまでに何度も改正をされています。今回の改正について、その背景を国土交通省は次のように述べています。「最近の大規模火災を踏まえ、老朽化した木造建築物の建替え等による市街地の安全性の向上や、建築物の適切な維持管理による建築物の安全性の確保を円滑に進めることなどが課題となっています。また、空き家が増加傾向にある中で、住宅をそれ以外の用途に変更して活用することが求められており、建築行政においても、安全性の確保と既存建築ストックの有効活用を両立しつつ、建築規制を合理化していく必要があります。」（以下、略）今回の戸建て住宅に関する重要な改正は、後半部分の「既存建築ストックの有効活用」という部分です。こうした現状認識の下で、具体的に次のような改正が行われました。（１）戸建住宅等（延べ面積200㎡未満かつ３階建て以下)を他の用途とする場合に、在館者が迅速に避難できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする（２）用途変更に伴って建築確認が必要となる規模の見直し　次に、この改正によって、具体的に何がどう変更になったのかについて、わかりやすく説明していきましょう。戸建て住宅の転用で耐火構造への改修が不要に従来、建物の種類が「居宅」になっている戸建て住宅を他の用途へ転用する場合、転用後の延床面積が100㎡以下であれば、建築確認手続きは不要でした。それが、今回の改正で、建築確認手続きが不要となる延床面積が200㎡以下にまで拡大されることになりました。さらに、3階建て以下で延床面積200㎡未満の戸建て住宅などを他の用途の建築物に転用する際、柱や梁といった主要や構造部を耐火構造にする改修を不要とする特例が設けられたのです。こうした改正によって、一般の戸建住宅を、簡易宿泊施設や老人福祉施設などに転用しやすくなると考えられています。例えば、改正前の建築基準法では、木造の戸建て住宅を簡易宿泊施設に転用する場合には、宿泊室が3階にある建物は耐火建築物でなくてはいけないという規定があったため、該当しない建物の3階は宿泊施設としては使えませんでした。それが、今回の改正によって、延床面積が200㎡未満の3階建てであれば、耐火建築物にしなくてもよいことになりました。また、建物の用途変更を伴う建築確認手続きにはさまざまな書類が必要で、それを用意するためには費用と手間がかかります。改正によって、3階建てで延床面積200㎡未満の戸建て住宅であれば、そうした建築確認手続きは不要となります。空き家対策の切り札となるか国内でも、2018年6月に「住宅宿泊事業法」いわゆる「民泊新法」が施行されて以降、各地に法律に則った民泊施設が数多く登場しています。但し、これまで、都心部に多い3階建ての戸建住宅は民泊施設には不向きとされていました。その理由は、耐火建築物への改修や建築確認手続きが高いハードルとなっていたからです。しかし、今回の建築基準法の改正によって、小規模の3階建ての戸建住宅が民泊施設として活用されるケースが増加すると予想されています。それに伴って、戸建て住宅の不動産としての評価にも、変化が生じると考えられます。国土交通省が、このような規制緩和を進めるのは、建築基準法改正の背景でも述べたように、「既存建築ストックの有効活用」特に〝空き家〟問題の対策としての側面が強いと言えます。総務省の「住宅・土地統計調査」（2013年実施）によると、全国の空き家（総数819万5600戸）の内、賃貸や売却用、別荘を除いた約4割が「その他の住宅」であり、その大部分を戸建住宅が占めているそうです。さらに2033年には、全国の空き家の数は約2150万戸になるという推計もされています。将来にわたって急増する空き家を、簡易宿泊施設や老人福祉施設にスムーズに転用させることを狙っているわけです。短期的には、2020年に迫った東京オリンピック・パラリンピックに向けての、宿泊施設の確保も視野にあるでしょう。いずれにしても、今回の建築基準法の改正は、戸建て住宅の利用価値を見直し大きなきっかけになると考えられます。仮審査( 不動産事業者専用 ) ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。執筆者紹介「住まいとお金の知恵袋」編集部金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とはーー不動産事業者インタビューvol.１（２）前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引き続き、資金調達についてお伺いしていきま...記事を読む
2019.06.25不動産価値
不動産価値の高め方とは？立地条件と不動産価値の関係
不動産の価格は価値と連動するため、高く売るためには価値を高めることが大切です。それでは、所有する不動産をできるだけ高く売るために、オーナーは何を行えば良いのでしょうか。不動産価値を高めるための方法や高く売れるための条件などを、弊社内で実施したアンケート結果を基にご紹介していきます。１．不動産価値を高める方法一般的に、不動産の価値は年数が経過していくにつれ、少しずつ低下してしまいます。ただ、リフォームなどをして手を加えることで、能動的に資産価値を高めることも可能ですし、駅から近い、環境が良いなどの利便性が高いエリアの場合、基本的に不動産価値は高くなります。次の章から、不動産価値の高め方について具体的に説明していきます。２．不動産価値を短期的に高める方法まずは、短期的（1年以内）に不動産価値を高める方法をご紹介していきます。「仮にあなたが持っている不動産を短期間(1年以内)で売却しようと考えた場合、より不動産価値を高めるためにどんなことをしますか。具体的に教えてください。」という内容でアンケートを実施しました。自由回答で実施したのですが、「リフォーム」「掃除・クリーニング」「立地条件・周辺環境をアピール」という3つが意見として多く寄せられました。実際の回答も含めながら、なぜそれらが重要なのかを詳しくお話していきます。リフォーム築年数が経った不動産に長期間住んでいるとどうしても古い印象を受けてしまうため、リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図ることで、不動産価値を高めることが可能です。短期的に価値を高める場合は、リフォームで部屋や外壁をきれいにするという回答が目立ちました。特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェックポイントですので、掃除できれいにするのが難しい場合は、リフォームをすることをおすすめします。以下、アンケートの回答になります。・外観をリフォームする。第一印象をよくする。・フルリフォームにより他の不動産と差別化を図る。・ここに住みたいと思わせるような第一印象が大事である為、リフォーム等で見栄えを良くする。・内装、外装の手入れと水周り等の注目ポイントの精査。掃除・クリーニングリフォームまではいかなくても、掃除・クリーニングを定期的に行い、部屋をきれいにしておくことは重要です。リフォーム分の費用を不動産に反映させるのが難しい場合は、買い手の気持ちを考えると、やはりきれいな部屋の方が購買意欲がわき、印象も良くなります。不動産に合わせ、部屋の掃除や定期的な除草、防草シートの設置、外構や庭木の手入れなどを行いましょう。以下、アンケートの回答になります。・土地であれば、定期的な除草、防草シートの設置などにより見栄えを良くする。建物付（マンション含）であれば建物内外のクリーニング。・ハウスクリーニングなどを行い、建物の見栄えを良くする。・不動産は見た目が大切だと思います。外構や庭木の手入れをする事で、購入者の印象が良くなると思います。・建物内のクリーニングを行い見栄え等良くする。立地条件・周辺環境をアピール立地や周辺環境も不動産価値に大きく影響します。立地や周辺環境を変更することはできませんが、同じ条件であってもアピールの方法で不動産価値に大きく影響します。駅から徒歩数分や不動産周辺に大型商業施設、学校、病院、スーパー、コンビニ、ドラッグストアがあるなど、立地条件の良さ、利便性のプラス面を積極的にアピールしましょう。以下、アンケートの回答になります。・周辺環境や同エリアの売買事例を把握し、価格設定を不動産事業者に頼りきらない。・不動産のモノにもよるが、売却したい不動産のアプローチブックを作成し、駅アクセスや周辺環境、不動産の将来性、住宅ローンシュミレーション等用意しアピールに努める。・立地条件及び住宅設備のアピール。仮に戸建てで長期優良住宅に認定されている場合であれば、税金の減税等をアピールする。・利便性や周辺環境、今後の市場相場のアピール。３．不動産価値を長期的に高める方法次に、長期的（1年超）に不動産価値を高める方法をご紹介していきます。「仮にあなたが持っている不動産を長期間(1年超)で売却しようと考えた場合、より不動産価値を高めるためにどんなことをしますか。具体的に教えてください。」という内容でアンケートを実施しました。自由回答で実施したのですが、「リフォーム・リノベーション」「収益不動産としての価値を高める」という2つに意見が集中しました。先ほどと同様に、実際の回答も含めながら、なぜそれらが重要なのかを確認していきましょう。リフォーム・リノベーション長期的に不動産の価値を高めようとしたとき、リフォームやリノベーションが有効な手段となります。リフォームは老朽化した不動産を新築のようにするものですが、リノベーションでは、建物の価値をより高めるため、設備をより現代的なものにしたり、耐久性を高めたりします。短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームすると答えた方が多かったですが、長期的に高めていく場合は、全体的にリフォームやリノベーションを実施して、価値を高めていくと答えた方が多かったです。以下、アンケートの回答になります。・外観及び室内設備のフルリフォーム実施。・特定の層に対し響くリフォーム（音楽可など）の実施とそれに伴う家賃の向上。・外観及び室内設備のフルリフォーム実施。・リノベーションによる資産価値の向上。収益不動産としての価値を高める収益不動産として価値を高めていくことも選択肢の一つと言えます。需要の大きいエリア（立地）であれば、入居者の入れ替え時や更新時に家賃の値上げを行い、不動産価値を上げることも有効です。以下、アンケートの回答になります。・エリア特性も、考慮しリノベ後のリロケーション計画（企業単身赴任者用収益）優良企業を借り主とした収益不動産として、その時の為替レートにより有利な海外投資家へ販売。・賃貸需要が旺盛な地域であれば、収益不動産の建設やリフォーム。・特定の層に対し響くリフォーム（音楽可など）の実施とそれに伴う家賃の向上。・収益不動産であれば、属性の悪いテナントの入れ替えや不動産の大規模修繕を行って不動産価値の維持を図ります。実需であれば、室内のクリーニングや水周りの更新、外壁の補修等を実施して不動産の価値の維持を図ります。４．立地条件と不動産価値の関係立地条件は良いほど不動産価値は上がるのが一般的です。ただ、状況によっては立地条件が良くても相場以下の評価になることもありますし、立地条件はそれほど良くなくても、相場以上の評価になることもあるのです。このような場合、一体どんなケースが考えられるのでしょうか。そこで、「立地条件がそれほど良くない不動産でも相場以上の価値を評価した経験があれば、その理由や背景などを詳しく教えてください。」「立地条件が良い不動産でも相場以下の価値を評価した経験があれば、その理由や背景などを詳しく教えてください。」とそれぞれの状況について、実例を調査してみました。立地条件が影響しないケースは少ないどちらも「特にない」という回答が4割前後を占めており、立地条件は非常に大きな要因の1つであるということが、再認識できる結果となりました。ただその中でも、道路付けや嫌悪施設（墓地など）の状況によっては、相場より高い（もしくは低い）評価をしたことがあるという経験をした人も少なくありませんでした。また、戦略的にあえて相場より高く（もしくは低く）評価したという経験をしている人も一部いました。最後に、それぞれの主な回答をご紹介していきます。立地条件がそれほど良くない不動産でも相場以上の価値を評価した理由・室内・エクステリア設備と建物のグレード、大型分譲地などの生活環境、道路付け・地形・高低差といった要因が良好だったため。・建物の仕様や大手建築メーカーの建築など、残存価値を最大化して評価したため。・再開発事業などで今後の発展が見込まれたため。・個別要因に優れていたため（注文建築の築浅不動産・前面接道が南で向かいに公園等の公共施設空地が有る・エリア人気により潜在需要が高く不動産化後の販売期間が短期な不動産(一般公開しなくても売買が可能なエリア)）etc。・容積率の緩和が適用されたため。立地条件が良い不動産でも相場以下の価値を評価した理由・立地条件は最寄り駅からの距離だけではなく、道路付け、地形、高低差は当然評価に影響する。その他嫌悪施設、騒音なども評価にマイナスに影響を与える。・近隣に嫌悪施設がある場合は、立地が良くても総売価の評価をつけざるを得ないため。。・個別要因比較において、条件（地形、道路条件等）が劣ると判断される場合、価格面で競争力を付けるため。・路地状敷地、三角地など地形が不正形なため。。・道路付けや地形、高低差等に加えて、境界確定が出来ないことが明らかなため。５．まとめ不動産価値は、立地条件や道路付けなどで大きく価値は変動しますが、購入後もリフォームやリノベーション、清掃などで高めることが可能です。できるだけ価値を高めるためにも、定期的な掃除などできる部分から始めていきましょう。無料の仮審査を申込むご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。執筆者紹介「住まいとお金の知恵袋」編集部金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。不動産評価の方法と不動産価値の考え方不動産はさまざまなポイントで評価されるのが特徴です。また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。この記事では、不動産評価のプラス面およびマイナス面で重要なポイント...記事を読む
2019.01.29不動産価値
不動産評価の方法と不動産価値の考え方
不動産はさまざまなポイントで評価されるのが特徴です。また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。この記事では、不動産評価のプラス面およびマイナス面で重要なポイント、戸建てとマンションで異なる資産価値の考え方などをご紹介していきます。１．不動産評価の方法不動産投資を始める前に、まず不動産評価の方法を把握することが重要なポイントです。不動産評価の方法は、1つの土地に対して4つの種類があります。・時価（不動産業者による評価など）・相続税路線価・固定資産税評価額・公示価格（国土交通省の地価公示や都道府県地価調査）このうちどれを適用するかによっても計算結果（金額）は異なりますが、どの評価方法でも重要なポイントは同じです。ただ、不動産や市況によって異なるため、実際に計算される際の重要度順が明確に決まっているわけではありません。そこで、プラス面・マイナス面の重要なポイントを、弊社内で実施したアンケート結果を基にご紹介していきます。関連記事はこちら相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説２．不動産評価のプラス面で重要なポイントまずは、プラス面からご紹介していきます。「不動産を評価する際に最も重要なポイントを重要度合いの高いものから3つまで選んでください。」という質問をしたところ、「最寄り駅からの距離や公共交通機関の利便性」「築年数や建物のグレード」「不動産の階数、方位、位置」という3つが、最も多くの支持を集めました。それでは、詳しく見ていきましょう。最寄り駅からの距離や公共交通機関の利便性基本的には駅に近い方が不動産評価は高くなります。公共交通機関の利便性が高い都市部では、駅からの距離が重要な評価ポイントであり、公共交通機関が揃っているエリアでは土地そのものも高くなります。逆に地方部では車での移動が中心であることから、都市部ほど最寄り駅からの距離が評価に影響しないこともあります。築年数や建物のグレード築年数は、建物の状態や地域の人気度と異なり、誰でも確認できる客観的なデータであり、評価において重要な情報となります。一般的に古いものほど資産価値は下がりますが、エリアや不動産の種類、室内の状況によって変化します。例えば、築年数が古い不動産であっても、人気エリアや利便性の高いエリアであれば資産価値は下がりにくい傾向にあるといえます。また、建物の耐用年数は木造が22年、鉄筋コンクリート造が47年と国によって定められおり、耐用年数が長い鉄筋コンクリート造の方が、不動産評価は高くなる傾向にあります。不動産の階数、方位、位置不動産の階数や方位、位置なども気にする方が多いため、評価に影響してきます。特にマンションでは、階層や部屋向きが重要です。低層階と高層階では、眺望の良い高層階が人気のため、価格が高くなる傾向にあります。方位はそれぞれにメリット・デメリットがありますが、「南→東→西→北」の順に人気です。やはり日当たりの良い南向きを好む方が多く、日照が悪い北向きなどよりも価格は高くなる傾向です。ただし、この傾向もエリアや立地によって変わる場合があるため、必ずではないということを念頭においておきましょう。３．不動産評価のマイナス面で重要なポイント次に、マイナス面を見ていきましょう。「不動産価値が下落する要因として最も影響度が高いと思うものを3つまで選んでください。」という質問をしたところ、「エリア周辺の過疎化」「日銀の金融政策の「金融の引き締め」」「近隣に嫌悪施設（高速道路、火葬場、刑務所等）の建設が予定」という3つが、最も多くの支持を集めました。それでは、詳しく見ていきましょう。エリア周辺の過疎化過疎化や少子化が進んでいる地域は土地の需要がなく、時価が低くなるケースも見られます。評価額もある程度は地域の情勢を取り込んで決定されますが、まったく人気のない土地は、想像以上に価格が下がってしまうこともあります。今後そのエリアが発展するのか衰退するのかは、不動産評価に大きな影響を及ぼす可能性があります。日銀の金融政策の「金融の引き締め」日銀によって融資が引き締められると、不動産の需要が減少し、早期に利益確定をしたい売り手が徐々に価格を下げ、不動産価格が全体的に下落する可能性があります。近隣に嫌悪施設（高速道路、火葬場、刑務所等）の建設が予定嫌悪施設は周辺の土地の地価に影響を及ぼすマイナス要因となる場合があります。嫌悪施設とは火葬場や刑務所、高速道路など生活をしていく上で不快に感じる可能性のある施設のことです。たとえば、準住居地域で、路線価が同じ2つの土地があるとします。一方の土地は隣にカラオケスナックがあり、深夜まで大音量の音楽が聞こえてきます。もう一方の土地の隣にあるのは美容院で18時には閉店するため、日中、多少客の出入りはあるものの夜はいたって静かです。この場合、評価価格は当然後者のほうが高くなります。また相続税の評価額や売却のしやすさなどにも悪影響を及ぼす可能性があります。４．戸建てとマンションで違う資産価値の考え方ここからは、戸建てとマンションの資産価値の違いを見ていきましょう。「仮に最寄り駅から都心までの距離が同じ不動産の場合、資産価値が最も下がらないと思う立地条件」という質問を、戸建てとマンションそれぞれで行ってみました。戸建て戸建ての場合、利便性の高いエリアが人気です。以下の条件を満たすエリアが上位を占めており、交通の利便性と日常生活のしやすさを重要視する傾向にあります。・駅から徒歩5分以内・複数の路線が使える最寄り駅・駅前が賑やかでショッピングモールやスーパーなどがある特に東京都の場合は、公共交通機関での移動が主なため、最寄り駅などが重要視されることが多いです。 ※アンケート結果マンションマンションの場合もやはり駅から近いエリアが人気です。以下が条件の上位を占め、戸建て同様に交通の利便性が資産価値を下げない条件であることが窺えます。・駅から徒歩5分以内・複数の路線が使える最寄り駅（快速特急や通勤特急が止まる最寄り駅）特にマンションの場合は駅から離れても部屋の平均面積に大きな変化はありません。そのため、戸建てよりも駅に近い場所の方が、資産価値が高い傾向にあります。 ※アンケート結果５．まとめ不動産の評価方法についてご紹介しました。都市部では、駅に近い、商業施設が近くにあるなど利便性の高いエリアが人気です。不動産の評価ポイントとしてエリアが一番重要視されることを覚えておきましょう。無料の仮審査を申込むご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。執筆者紹介「住まいとお金の知恵袋」編集部金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。不動産価値の高め方とは？立地条件と不動産価値の関係不動産の価格は価値と連動するため、高く売るためには価値を高めることが大切です。それでは、所有する不動産をできるだけ高く売るために、オーナーは何を行えば良いのでしょうか。不動産価値を高める...記事を読む
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