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不動産のプロが選ぶ資産価値が上昇するタワーマンションの条件とは?

タワーマンションに関する調査を実施

東京近郊のタワーマンションで一番価値が上がるエリアは?
~ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ~

2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くなりました。実際に、2020年以降は、都市圏での人口の減少、地方の過疎化など、多くの懸念点が指摘されています。
しかし、30年後を見据えて、どのエリアのどういった物件の価値が下がらないのかは見当もつかないはずです。
そこで、今回は、不動産のプロ104人に、30年後に価値が上がる物件やエリア、30年後に価値が下がる物件やエリア、また、最近人気のタワーマンションの価値に関してアンケート調査を実施しました。

第1弾としてタワーマンションに焦点を当てたアンケート結果を紹介します。

【回答者】不動産会社に勤務する代表者、物件仕入れ担当者、営業担当者 104名

【回答期間】2019年9月24日~2019年10月8日

【回答者の不動産業務経験年数】

3年未満 6.7%
5年未満 3.8%
10年未満 17.3%
20年未満 26.0%
30年未満 26.0%
30年以上 20.2%

※すべての回答ではなく回答が有効なものとなります。
※今回の記事では高さ150メートル以上のマンションをタワーマンションとしています。

資産価値が下がらない立地条件

設問:タワーマンションで仮に最寄り駅から都心までの距離が同じ物件の場合、30年後に資産価値が最も下がらないと思う立地条件を3つ選んでください。


30年後にタワーマンションの価値が下がらない立地条件としては、「通勤・通学に便利なターミナル駅の近く:22.1%」、次いで「駅前が賑やかでショッピングモールやスーパーなどがあるエリア20.2%」、「駅前の再開発が最近行われたか10年以内に再開発が予定されているエリア:15.0%」となりました。

【考察】

不動産物件の価値は、その立地で決まると言われています。駅に近く、通勤や通学に便利なところ、また、駅が栄えていて、コンビニ、スーパーなどがあるところは、タワーマンションでなくとも価値が下がらないと言われています。今回のアンケートでもその考え方は同じようです。
ただ、「売主のブランド・実績」が4番目に来ているのは、タワーマンション特有の結果と言えるのではないでしょうか。

資産価値の上昇が期待できるエリア

設問:近隣にタワーマンションが建っている駅の中で、そのマンションの価値が上がると思う駅を3つ選んでください。


今後、タワーマンションの価値が上がると思う駅では、他を引き離して、1位が「中目黒:13.8%」、2位が「六本木:12.2%」となり、次いで、「青山一丁目:7.1%」「高輪台:6.7%」「池袋:6.1%」となりました。
1位、2位の中目黒、六本木は、一般の方のアンケートにもたびたび登場する駅で、根強い人気があるようです。また、高輪台が上位に入ったのは、やはり高輪ゲートウェイ駅の影響が大きいと言えます。

マンションの価値が上がるエリアとされた理由は、以下のようなコメントが挙げられていました。

□ 土地のブランドが高いため。(勝どき、高輪台、二子玉川)

□ 今後の再開発による効果が出てきそうだと考えられるため。(東池袋、池袋、錦糸町)

□ 高輪ゲートウェイ駅の影響があるから。(浜松町、田町、高輪台)

□ 東京新都心として発展する要素があることと世界的なブランドであるため。(汐留、田町、青山一丁目)

□ 日比谷線の新駅に近いため。(中目黒、六本木、神谷町)

□ 中目黒はそもそもの立地的人気が下支えとしてあるため。錦糸町はホテル街や繁華街も新しい風が入ってきていて、治安が良くなってきているため。田町は新駅「高輪ゲートウェイ」ができ、人の流れが期待できるため。(中目黒、錦糸町、田町)

□ 候補となった様々な街に比べ、新宿の安定度は群を抜くと思う。特に、西新宿から西新宿五丁目方面は、住環境も好ましく、日本人だけでなく外国人の目にも優良な街と思われるはず。(新宿御苑前、西新宿、西新宿五丁目)

□ 渋谷区、港区、目黒区のタワーマンションは、どの時代も購入したいと考える方が多いため。(中目黒、青山一丁目、六本木)

□ 東急東横線、田園都市線は人気沿線のため。(中目黒、六本木、二子玉川)

□ 住民(居住者)の民度が重要で、これらの駅近辺の民度が高いと思われるため。(中目黒、高輪台、二子玉川)

反対に、価値が上がるエリアとされなかった理由は、以下のようなコメントが挙げられていました。

□ ブランド力が低いため。(市川、千葉中央、川口元郷)

□ 都心から遠いため。(千葉中央、川口元郷、市川)

□ 水害の恐れがあるため。(勝どき、豊洲、辰巳)

□ 埋め立て地だから。(新豊洲、辰巳、千葉中央)

□ 供給過多。(月島、武蔵小杉、東雲)

□ 日暮里は外国人を相手に大きくなってきている町で、交通も通過点としては有名だが、駅周辺の開発があまりされていなく、大きく発展するイメージがないため。 豊洲は大きなイベントの恩恵を受け、しばらくは良いと思うが、その分、下落率が高いような気がする。千葉中央は都内への通勤圏としては、割安感があるが、千葉は東京寄りのみが発展していて、それ以外はそれほど良くなるとは思えないため。(日暮里、豊洲、千葉中央)

□ 湾岸エリアの自然災害か、中国のバブル崩壊での大量放出による極端な価格崩壊が予想されるため。(豊洲、辰巳、東雲)

【考察】

タワーマンションの価値が上がると考えられているのは、やはり通常の物件でも人気のある中目黒や六本木が上位となりました。
その他の特徴としては、高輪ゲートウェイやそこに近いエリアが価値を上げると考えられているようですが、JR山手線の品川から浜松町にかけてのエリアは、新幹線や空港からの乗り入れもあり、その利便性の高さは突出しているのではないでしょうか。
興味深いのは、武蔵小杉や豊洲エリアで、価値が下がると考える方も多いようですが、反対に価値が上がると考えている方も少なくないようです。

今後購入すべきエリア

設問:山手線の駅の中で、今後タワーマンションが建設された場合にそのマンションの価値が上がると思う駅を3つ選んでください。


今後タワーマンションが建設された場合、価値が上がると思う駅では、1位が「高輪ゲートウェイ:11.2%」「渋谷:10.9%」、次いで「恵比寿:8.7%」「東京:8.3%」となりました。

理由としては以下のコメントがありました。

□ 再開発が進んでいるため。(渋谷、品川、高輪ゲートウェイ)

□ 飛行機、リニアモーターカーのアクセスが良いため。(田町、品川、高輪ゲートウェイ)

□ 渋谷は、ビジネスと商業の鉄板のエリアであり、駅近にタワーマンションないため、駅近にタワーマンションが出来れば100%値上がりすると思う。上野は、海外からのインバウンドが上野周辺にホテル含め非常に多く、認知度も大分上がってきており、千葉方面(TDL)へのアクセスが良いため。高輪ゲートウェイは、言うまでもなく新駅周辺は価値が高くなるため。(渋谷、上野、高輪ゲートウェイ)

□ オフィス機能が集積していて、交通アクセスが良い駅だから。(渋谷、東京、浜松町)

□ 現時点でタワーマンションが少なく潜在ニーズがあるように思う。(五反田、目黒、恵比寿)

【考察】

この結果はタワーマンションに限らない結果となりました。新駅および、従来より人気のある渋谷、恵比寿は、タワーマンションでなくとも価値が落ちないエリアとして、よくメディアなどにも登場します。
また、駒込、日暮里、田端、巣鴨などは、人気のあまりないエリアとして、こちらもメディアなどにもたびたび登場します。
タワーマンションに限らず、不動産物件の価値が上がる駅とそうでない駅として、今後もあまり変化しないと考えられます。

まとめ

今回は、タワーマンションに焦点をあてて調査しましたが、タワーマンションだから価値がそれほど下がらないということではなさそうです。
特徴としては、新駅、商業の中心エリア、利便性の高いエリアは、今後も価値が上がり、ブランド力が低いエリア、自然災害に弱いエリア、マンションの供給が過剰なエリアは、東京近郊のタワーマンションでも下がる可能性があると考えられているようです。
今後、不動産物件の購入を予定されている方は、参考にしてみてください。

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