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  • リースバックにかかる税金・節税方法について解説!

    リースバックにかかる税金・節税方法について解説!

    リースバックとは、自宅の売却と同時に賃貸契約を結ぶことで、今の家に住みながらまとまった資金が得られる方法です。しかし、不動産関連の売買は税金の仕組みが複雑でよくわからないという方や、損をしないか心配という方もいるのではないでしょうか。今回は、リースバックの際に必要となる主な税金と、節税方法について解説します。よくある質問もあわせてご紹介しますので、リースバックを利用する際の参考にしてみてください。 リースバックの売却と譲渡所得税 譲渡所得税の計算方法 リースバック時に必要な税金のなかで、気を付けなければならないのは「譲渡所得税」です。譲渡所得税とは、資産を売却して得た利益に対して課税される税金です。課税対象となる課税譲渡所得金額は下記の計算式で算出します。 課税譲渡所得金額=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額 計算式に登場する譲渡費用の詳細は以下の通りです。特別控除については、「リースバックにおける節税方法」でご紹介します。 課税譲渡所得金額:譲渡所得税の税率をかける前の金額 譲渡収入金額:不動産売却時に、リースバックをした売主が受け取る金額 取得費:不動産購入時代金や建築費、家をリフォームした際の費用の合計から減価償却費相当額を控除した合計金額 譲渡費用:不動産売却時にかかった費用の総額* ※仲介手数料や売買契約書作成時に貼る印紙税なども含む 上記の方法で算出した課税譲渡所得金額に、それぞれの家に応じた税率をかけることで譲渡所得税の金額を算出することができます。 所得税、住民税を計算する時の注意点 譲渡所得税として課される所得税、住民税は、リースバックする家に何年所有していたかによって税率が変わります。 ・売却年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物の売却時 所得税*住民税 15.315%5% ・売却年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物の売却時 所得税*住民税 30.63%9% ※平成25年1月1日から令和19年12月31日までの間は、復興特別所得税の2.1%を含む リースバックをする際は、マイホームを所有してから何年経っているかを前もって確認するようにしましょう。 参考) ・国税庁HP No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) ・国税庁HP No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 リースバックに関するその他の税金 譲渡所得税の他にも、リースバックにかかる税金は3つあります。 印紙税 印紙税は領収書や契約書の作成時に必要な税金です。リースバックの場合は、不動産売却時に作成する売買契約書にかかります。契約書の金額が1,000万円超~5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超~1億円以下の場合は3万円……と、契約書の金額に応じて変わります。納付を忘れると過怠税の徴収対象となり、納付を忘れた印紙税額の2倍相当が上乗せされてしまうので注意しましょう。 固定資産税 土地、建物を、1月1日現在で所有する人が支払う税金です。売主は売却年分の負担をしなければならず、固定資産税は1年分の支払いが必要なため、売却年は1年分の金額を日割りで計算し、売主と買主双方で負担をする場合が多くあります。 登録免許税 リースバックをする際は、家のローンを組んだ時に設定した抵当権の抹消や、所有権の移転のために登記情報を申請します。ここで必要となる税金が登録免許税です。通常、所有権移転は買主が行いますが、その際、住宅用家屋は軽減税率の対象になるため、自宅のある市区町村などの証明書も提出しましょう。 リースバックにおける節税方法 リースバックにはさまざまな税金が必要となりますが、控除や特例を使用することで課税を免除・減額することができます。これが、特別控除です。 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 マイホーム売却の場合、所有した期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円以下まで控除されます。ただし、同族会社、親族間の売買では適用されないので注意しましょう。また、確定申告も必要となります。 マイホーム売却時の軽減税率の特例 家を所有していた期間が売却年の1月1日現在で10年を超える場合、3,000万円控除後のうちの金額が6,000万円以下の部分は所得税、住民税が通常より低い税率(14.21%)となります。3,000万円の特別控除と一緒に使用できるので、あわせて利用しましょう。 また、リースバックで損失が発生する場合でも、確定申告をすることでメリットが生まれることもあります。 損益通算 課税譲渡所得でマイナスになった分の金額を、売却した年の給与所得など、他の所得の控除にあてることができます 繰越控除 損益通算をした年で控除しきれなかった分の金額を、最大3年間の所得の控除に使うことができます。 居住用不動産譲渡損失が発生した場合、他の所得(給与所得など)と損益通算できる特定居住用財産の買換えなどの損益通算、繰越控除制度を利用できます。 その際は要件として下記のいずれかが必要です。 買換え取得資産をローン付きで取得すること 売却資産について、売却金額を上回るローンが残っていること ただし、現実的にはほとんどが1のケースであり、リースバックの形態ではありません。2についてもオーバーローンで売る方は少ないため、損益通算も繰越控除も適用されるケースは少ないのが現状です。 リースバックにかかる税金についてのよくある質問 リースバック検討時のお問い合わせとして多い質問を、4つご紹介します。 Q.リースバックをする際、消費税はかかりますか? サラリーマンなどの会社員の場合は、事業を行っているわけではないため、消費税は課税されません。法人や個人事業者が会社の事業に関わる資産を譲渡する場合は、取引した建物について課税の対象になります。 Q.リースバックで権利を譲渡した後も何か税金はかかりますか? リースバック後のマイホームは賃貸物件となるため、固定資産税が課税されることはありません。つまり、売却年の1月1日から売却までの固定資産税は売主負担、売却後の固定資産税は買主負担となります。 Q.将来売却した家を買い戻したいのですが、その際も税金はかかりますか? 物件の購入と同じ扱いになるため、不動産の取得時に必要な以下3種類の税金が課税されます。 登録免許税:所有権の移転などに必要な税金です。 不動産取得税:不動産を取得する時に課税される税金で、不動産の価格×税率で計算します。税率は数年ごとに更新されるので、最新の情報を確認してから買い戻しましょう。 印紙税:売却した時と同じく、売買契約書を作成する際に貼付が必要となります。 Q.相続時にリースバックした住宅の扱いはどうなりますか? リースバックした住宅は所有権を買主へ移転しているので、所有財産としては扱われません。リースバックを利用して得た資金が相続の対象になります。 よくある質問をご紹介いたしましたが、実際、税金の心配を過度にする必要はありません。解説してきたように、個人の売却なら消費税はかかりませんし、譲渡所得税についても居住用財産であれば3,000万円の特別控除が適用されます。 まとめ リースバックは、もとの家に住みながらまとまった資金を得られたり、家を所有することでかかるコストが不要になったりと、メリットの多い売却方法です。売却時に必要な税金を正しく理解して、損のないリースバックを行いましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します 執筆者紹介 菊地 則夫(Norio Kikuchi)/税理士法人スマートシンク代表税理士 成城大学経済学部卒、日本大学大学院法学研究科税法松澤智研究室卒。 得意分野は相続税や不動産税務。「不動産所得」と「住まいと暮らしの税金」のプロフェッショナル集団、税理士法人スマートシンクの代表として日々、土地・建物の税金問題に取り組む。 <主な著書> 「住宅ローン&マイホームの税金がスラスラわかる本2021」エクスナレッジ、「相続の手続と節税が全部わかる本」あさ出版、「不動産税務の手引別巻」大成出版、「不動産実業の手引き別巻」清文社、その他雑誌「家主と地主」、「賃貸Life」新聞など著書多数 リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む

  • リースバックと固定資産税の関係性を解説

    リースバックと固定資産税の関係性を解説

    「リースバックをした場合に固定資産税は誰が支払う必要があるのだろうか?」そんな疑問を持つ方もいるでしょう。結論から言うとリースバックを利用すると固定資産税は支払う必要がありません。しかし、リースバックを利用した年の固定資産税は支払わなければならないなどの注意点もあります。そこで今回は、リースバックと固定資産税の関係性を分かりやすく解説します。 そもそも固定資産税とは? 固定資産税とは、所有している不動産に対して課税される税金のことを言います。地方自治体に納める地方税であり、対象の不動産が所在する市町村に納める税金です。その年の1月1日時点の不動産所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納めなければなりません。 固定資産税というと、マイホームの所有者だけ支払えばいいイメージがあるかもしれません。しかし、固定資産税の対象となる不動産は住宅だけではありません。店舗・田畑さらには山林や倉庫・工場などおおよそすべての不動産に対して発生します。 なお、固定資産税の額は、建物や土地の場合次の計算で求められます。 固定資産の課税標準額×1.4%(税率) 課税標準額は、固定資産税評価額を元に算出され、固定資産税課税明細書や自治体の窓口などで確認できます。4月~5月ごろに納税通知書が送付されるので、通知書で納付するのが一般的です。 リースバック利用中の固定資産税はどうなるのか 固定資産税は「不動産の所有者」に納税義務が発生します。リースバックは、自宅を不動産会社などのリースバック運営会社に買い取ってもらい、その後は賃料を支払って住み続けるサービスです。そのため、自宅を売却した時点で所有権を手放しており、家の所有者は買主であるリースバック運営会社ということになります。 売主であるリースバック利用者は家に住み続けていますが、あくまで賃料を支払って住んでいるだけであり、所有者ではありません。所有者に対して課せられるのが固定資産税のため、支払い義務が発生するのは買主(貸主)であるリースバック運営会社となります。 リースバックを利用した年の固定資産税は? 前述の通り、固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。たとえ1月2日にリースバックを利用したとしても、その年の納税者はリースバックの利用者ということになるのです。しかし、それでは不動産の所有者が固定資産税を支払わなけれならないという実態と異なるため、基本的には物件代金の決済日に日割りした固定資産税を精算します。 例えば、6月1日に物件の決済をした場合は、買主であるリースバック運営会社は6月1日以降の固定資産税分の金額を物件代金とは別に精算し、売主であるリースバックの利用者に支払います。このように固定資産税を精算することで、リースバックの利用者は実質的に固定資産税の負担がなくなります。そのため、リースバックの利用者は決済日前日までの固定資産税の支払いだけが必要となるのです。 ただし、納税をするのはリースバックの利用者である点には注意が必要でしょう。固定資産税分の代金は受け取って、うっかり支払い忘れてしまった場合には延滞税が発生してしまい、余分なお金を支払わなくてはならないという事態にもなりかねません。固定資産税代金を受け取ったらすぐに支払っておくなどして、支払い忘れがないように注意しましょう。 固定資産税を踏まえたリースバックのメリット リースバックを利用すると、家にそのまま住み続けてはいますが、所有者ではないため固定資産税の負担がなくなります。他にも、火災保険料やマンションの場合は管理費や修繕積立金も同様に支払う必要がなくなります。そのため、リースバック利用者はそれまで支払っていた維持費が家賃に一本化されるというメリットがあります。 一方で、純粋に家賃だけの支払いということではなく、リースバック運営会社は、固定資産税や不動産の維持にかかる費用も加味して家賃を設定しています。しかし、固定資産税は一般的な物件で数万から高ければ数十万という金額なので、大きな負担とはならないでしょう。 リバースモーゲージとの違い リースバックと比較されるリバースモーゲージの場合は、固定資産税の支払い義務はそのまま利用者に残ります。リバースモーゲージとは、家を担保にしてお金を借入れるシニア向けのサービスのことです。利用中の元金返済は必要なく、利用者が死亡後に金融機関が物件を売却してお金を回収する仕組みです。 リバースモーゲージはあくまで不動産を担保にした借入のため、所有者は利用者本人のままです。そのため、固定資産税の支払い義務がなくならないという点はリースバックと異なります。 リースバック利用前後の比較ポイント リースバックを検討している場合、住宅ローンの返済額と家賃の負担を比較するかもしれません。しかし、それだけでの比較は不十分と言えます。なぜなら、リースバック後に支払う必要がなくなる費用には次のようなものがあります。 固定資産税 火災保険料 建物の修繕費 管理費や修繕積立金(マンションの場合) リースバックでは、利用者は税金や修繕費用など、不動産を所有する上で必要なコストを大きく削減できます。そのため、住宅ローンと家賃を比較するのではなく、住宅を所有することで発生するすべての費用を月割りにした上で月額賃料と比較するとよいでしょう。 まとめ 今回はリースバックと固定資産税の関係についてお伝えしました。不動産の所有者に納税義務が発生する固定資産税は、リースバックを利用することで支払い義務もなくなります。リースバックでは、不動産の所有権を手放すため、不動産を所有することで発生する費用負担がなくなるというメリットがあります。住宅ローンや住宅所有で発生するコストの支払い総額と、リースバック後の家賃の支払いなどを比較して、慎重に検討するとよいでしょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む

  • 空き家を相続したらどうするべき?対処方法や税制特例について解説

    空き家を相続したらどうするべき?対処方法や税制特例について解説

    相続で取得した実家に住む予定がない場合、何もしなければ空き家になってしまいます。空き家の状態で放置することには、さまざまなリスクが存在します。 そのため、空き家を相続する予定があるなら、どのように対処するかを事前に考えておくことが大切です。今回は、相続した空き家を放置するリスクや対処方法、税制特例について解説します。 空き家問題は深刻化している 総務省の「住宅・土地統計調査(2018年)」によると、全国の空き家率は13.6%で過去最高となりました。「居住世帯のない住宅」のうち空き家は846万戸で、2013年からの5年間で26万戸(3.2%)増加しています。 空き家数はこれまで一貫して増加が続いており、空き家問題は深刻化しています。2014年11月には「空き家等対策特別措置法」が公布され、さまざまな対策が講じされていますが、空き家の増加を抑制できていないのが現状です。 参考) ・総務省統計局「2018年(平成30年)住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」 ・国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の概要」 相続した空き家を放置するリスク 相続した空き家を放置すると、以下のようなリスクがあります。 固定資産税の負担が増える 住宅用地の固定資産税は、特例措置によって以下のように減額されています。 小規模住宅用地(200㎡以下の部分:6分の1に減額) 一般住宅用地(200㎡を超える部分:3分の1に減額) しかし、適切な管理を行わずに空き家を放置すると特例措置の対象から除外されるため、固定資産税の負担が増えてしまいます。 参考)国土交通省「空家の除却等を促進するための土地に係る固定資産税等に関する所要の措置(固定資産税等)」 劣化による資産価値下落リスク 実物資産である不動産は、適切に管理を行わないと建物が劣化して資産価値が下落するリスクがあります。特に居住者がいない物件は特に劣化が早いため、早めに対策をする必要があるでしょう。 資産価値が下がるとなかなか買い手が見つからず、売却が困難となります。「賃貸に出す」「不動産を担保に融資を受ける」など、資産として活用することも難しくなるでしょう。 周辺住民とのトラブル 空き家を放置して建物が劣化すると、倒壊や屋根・外壁の落下、火災が発生する恐れがあります。また、ゴミの不法投棄、衛生の悪化、悪臭、雑草などにより、周辺環境に大きな影響を与えます。何も対策を講じなければ、周辺住民とトラブルになりかねません。 空き家を相続したときの対処方法 空き家を相続したら、まずは相続登記を行いましょう。相続登記とは、相続した不動産の所有権(名義)を前の所有者から相続人に移転する手続きです。名義変更を行わないと、売却などの取引を行うことができません。 相続登記を自身で行うのが難しい場合は、司法書士に代行してもらうといいでしょう。相続登記が済んだ後は、以下3つの対処方法が考えられます。 売却する 相続した空き家を売却して現金化する方法です。複数の相続人がいる場合、現金化することで遺産を分割しやすくなるでしょう。売却後は維持費が不要となり、管理の手間がかからなくなるのもメリットです。 賃貸に出す 相続した空き家を入居希望者に貸し出す方法です。空き家を賃貸に出せば、毎月家賃収入を得られます。 ただし、空き家を賃貸に出せる状態にするには、リフォームやハウスクリーニングが必要です。また、入居者がいないと賃料を得られないので、賃貸需要があるかを見極めることが大切です。 住居として使う 相続した空き家を自身の住居として利用する方法もあります。築年数が古く、間取りがライフスタイルに合わなくても、リフォームを行って住みやすくすることは可能です。すでに持ち家に住んでいる場合は、セカンドハウスとして利用してもいいでしょう。 関連記事はこちら相続時の不動産評価方法は?評価に関する特例も併せて解説 相続した空き家を売却するときの税制特例 不動産を売却して利益(譲渡所得)が生じた場合、通常は譲渡所得税がかかります。しかし、空き家の売却で一定の要件を満たすと以下の税制特例が適用されるため、譲渡所得税の節税になります。 相続不動産についての特例については下記のコラムで詳しく解説しています。 関連記事はこちら相続不動産の売却にかかる税金とその税制特例について解説 売却が難しい場合は相続放棄も選択肢 相続した実家が遠方にあって住む予定がなく、売却も難しい場合は「相続放棄」も選択肢となります。 ただし、相続財産をすべて放棄することになるため、プラスの財産(預貯金など)があっても引き継ぐことができません。また、相続放棄をしても、相続財産管理人が管理を開始するまでは実家の管理責任はなくなりません。 相続放棄するほうがよいかは状況によって異なるので、弁護士などの専門家に相談して判断しましょう。 まとめ まずは空き家を相続する前に、相続した後にどのように活用するかを考え、売却が出来ないなど扱いに困るような物件であれば相続放棄をするという選択肢があります。一方で、需要のあるエリアなどの不動産であれば、売却や賃貸に出すなどの選択肢があるでしょう。自身で判断できない場合には、専門家に依頼するなどして、後悔のない選択をしましょう。 相続時の不動産評価方法は?評価に関する特例も併せて解説 相続財産には預貯金や有価証券のほかに、土地や建物といった不動産も含まれます。相続で不動産を取得した場合、相続税評価額はどのように算出すればよいでしょうか。今回は、相続不動産の評価方法や特例に...記事を読む 不動産相続について徹底解説!知っておきたい手続きや費用 不動産を相続することになった場合、さまざまな手続きが必要になります。相続は何度も経験するものではないので、どのように対応すればよいかわからないのではないでしょうか。 不動産相続では、相続税が...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.09.08相続税金
  • 相続で取得した不動産に不動産取得税はかかる?仕組みや注意点について解説

    相続で取得した不動産に不動産取得税はかかる?仕組みや注意点について解説

    マイホームの購入など、不動産を取得したときには不動産取得税がかかります。では、相続で不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかるのでしょうか。 相続により不動産を取得した場合、原則不動産取得税はかかりません。しかし、相続時にも贈与とみなされる場合には、不動産取得税がかかるケースもあります。そのため、不動産を相続する前に、課税の仕組みや注意点について理解しておくことが大切です。今回は、不動産取得税の仕組みや相続時の不動産取得税について解説します。 不動産取得税とは 不動産相続について詳しく知りたい方はこちら 不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときに、不動産を取得した人に対して課税される税金です。不動産を購入したときはもちろん、家屋の建築などで取得した場合にもかかります。なお、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税されます。 不動産取得税の税額は、以下の算式で計算されます。 不動産取得税=取得した不動産の価格(課税標準額)×税率 課税標準額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。不動産の購入価格や工事建築費ではないので注意しましょう。税率は、2024年3月31日まで土地・家屋(住宅)は3%、住宅以外の不動産は4%です。 参考:東京都主税局「不動産取得税」 相続時に不動産取得税がかからない理由 相続で不動産を取得したときに不動産取得税はかからない理由は、売買や贈与等とは異なり、あくまで「形式的な所有権の移動」とみなされるため、非課税となります。 一方で、相続時もしくは相続に関連して不動産を取得する場合でも、贈与とみなされる場合は不動産取得税がかかります。具体的には、以下のようなケースです。 不動産取得税がかかるケース1:死因贈与 死因贈与とは、財産の所有者(贈与者)が生前のうちに、契約で財産を渡す相手(受贈者)を決めることです。贈与者の死亡を条件として、受贈者に財産を贈与する契約を締結します。 遺言により財産を譲り渡す「遺贈」と似ていますが、死因贈与は贈与者と受贈者の間で契約が必要です。死因贈与は相続には含まれません。そのため、死因贈与で不動産を取得した場合も不動産取得税がかかります。 参考:山形県「不動産を相続したときには、不動産取得税は課税されますか?」 不動産取得税がかかるケース2:特定遺贈 相続人が残した遺言書によって財産を引き継ぐケース(遺贈)もあります。遺言書で財産を残す方法には、「包括遺贈」と「特定遺贈」の2つがあります。 包括遺贈:遺産の全部または一定割合を残す方法 特定遺贈:遺産のうち具体的な資産を指定して残す方法 包括遺贈では、「Aさんに遺産の~%を遺贈する」のように財産の割合を示しますが、どの財産を残すかは明確にしません。一方、特定遺贈は「Bさんに自宅を遺贈する」のように、どの財産を残すかを具体的に指定します。 包括遺贈では、相続人・相続人以外を問わず不動産取得税はかかりませんが、特定遺贈で法定相続人以外の人が不動産を相続する場合は、課税されます。 参考:東京都主税局「Q23 遺贈により不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税になりますか。」 不動産取得税がかかるケース3:相続時精算課税制度 相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の両親や祖父母から、20歳以上の子または孫に財産の贈与するときに利用できる贈与税の制度です。 相続時精算課税制度を利用すると、同一の贈与者からの贈与であれば、総額2,500万円まで贈与税が課税されません。また、限度額に達するまでは何回でも控除できます。ただし、相続時には、相続時精算課税制度の贈与財産と他の相続財産を合計して相続税を計算する必要があります。 相続時精算課税制度の適用を受け、贈与として不動産を取得した場合は不動産取得税がかかります。 参考:東京都主税局「Q3 贈与税において、相続時精算課税制度の適用を受けたのですが不動産取得税は課税されますか。」 関連記事はこちら相続時精算課税制度とは?メリット・デメリットを紹介 まとめ 原則として相続によって不動産を取得した場合は、不動産取得税は課税されません。ただし、死亡を原因とした死因贈与や遺贈、相続時精算課税制度によって取得した場合は課税されます。 両親などから不動産を引き継ぐ予定がある場合、不動産取得税のほかに相続税、贈与税なども考慮する必要があります。自身で最適なタイミングを判断するのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 参考:東京都主税局「Q22 相続により不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税になりますか。」 相続不動産の売却にかかる税金とその税制特例について解説 相続で取得した不動産に住む予定がない場合は、売却を検討することもあるでしょう。相続不動産を売却して現金化すれば、複数の相続人がいても財産を分けやすくなります。 相続不動産の売却には税金がかか...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.06.09相続税金
  • 相続不動産の売却にかかる税金とその税制特例について解説

    相続不動産の売却にかかる税金とその税制特例について解説

    相続で取得した不動産に住む予定がない場合は、売却を検討することもあるでしょう。相続不動産を売却して現金化すれば、複数の相続人がいても財産を分けやすくなります。 相続不動産の売却には税金がかかりますが、税制特例を利用すれば節税できるかもしれません。今回は、相続不動産の売却にかかる税金と税制特例、売却時の注意点について解説します。 相続不動産の売却でかかる税金の種類 相続不動産の売却でかかる税金は、相続時に支払う「登録免許税」と売却時に支払う「印紙税」「譲渡所得税」の3つです。それぞれの内容を確認していきましょう。 登録免許税 登録免許税とは、相続登記の際にかかる税金です。相続登記では、相続した不動産の所有権を被相続人から相続人へ変更する手続きをします。被相続人の名義のままでは不動産を売却できないため、売却前に所有権を相続人へ変更しておく必要があります。 登録免許税の税額は「不動産価格×0.4%(1,000分の4)」です。不動産価格は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格となります。 登録免許税は、原則として現金で法務局に納付しますが、オンライン申請なら電子納付も可能です。なお、相続登記を自身で行わずに司法書士に依頼する場合、報酬も含めて司法書士に支払うのが一般的です。 参考:国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」 印紙税 印紙税とは、不動産売買契約書に貼付する印紙のことです。契約金額によって、印紙税額は以下のように異なります。 印紙税額一覧表 契約金額 印紙税額 軽減税額 100万円超 500万円以下2,000円1,000円 500万円超 1,000万円以下10,000円5,000円 1,000万円超 5,000万円以下20,000円10,000円 5,000万円超 1億円以下60,000円30,000円 1億円超 5億円以下100,000円60,000円 ※2014年(平成26年)4月1日~2022年(令和4年)3月31日に作成される「不動産の譲渡に関する契約書」については税額が軽減されています。 たとえば、相続不動産を3,000万円で売却する場合、印紙税額は2万円(軽減税額1万円)となります。 参考:国税庁「印紙税額一覧表(令和2年(2020年)4月現在)」 譲渡所得税 譲渡所得税とは、不動産の売却益(譲渡所得)に対して課税される税金です。相続不動産を売却して譲渡所得が生じる場合は、所得税や住民税を納める必要があります。譲渡所得は以下の計算式で求められます。 譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額 譲渡価額は、不動産の売却代金です。 取得費は、売却する不動産を取得するためにかかった費用のことです。相続不動産の場合、被相続人がその不動産を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額となります。 建物については、減価償却費を控除した後の金額です。また、相続で払った登記費用も取得費に含まれます。取得費がわからない場合は、売却代金の5%相当額を取得費とすることも可能です。 譲渡費用には、相続不動産を売却するときに払う仲介手数料などが含まれます。特別控除額は、税制特例が適用されるときに控除できる金額です(後ほど詳しく説明します)。 譲渡所得の税額は、譲渡所得に税率をかけて計算します。税率は、不動産の所有期間に応じて以下のように異なります。 長期譲渡所得:20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%) 短期譲渡所得:39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%) ※復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税に乗じた値となります 不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。相続不動産の場合、被相続人の取得時期がそのまま相続人に引き継がれるため、被相続人の取得日から所有期間を判定します。 (参考) ・国税庁「土地や建物を売ったとき」 ・国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」 相続不動産を売却するときの税制特例 相続不動産の売却では、税制特例を利用すると譲渡所得税の節税になります。ここでは、相続不動産の売却で適用される税制特例を3つ紹介します。税制特例の適用を受けるには確定申告が必要です。 取得費加算の特例 「取得費加算の特例」とは、売却する相続不動産に対する相続税を取得費に加算できる特例です。取得費が増えると課税所得が減るので、譲渡所得税の節税になります。 本特例の適用を受けるには、相続税申告期限の翌日以降3年以内(相続開始から3年10ヵ月以内)に売却する必要があります。 参考:国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 相続空き家の3,000万円特別控除 「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続した空き家を売却するときに、一定の要件を満たすと最高3,000万円の特別控除が適用される特例です。課税所得を大きく減らせるので、譲渡所得税の節税になります。 「1981年(昭和56年)5月31日以前に建築」「マンション(区分所有建物)不可」などの条件があるため、適用対象となる建物は限定されます。また、取得費加算の特例とは併用できない点にも注意が必要です。 参考:国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」 居住用財産の3,000万円特別控除 「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、マイホームを売却したときに、一定の要件を満たすと最高3000万円の特別控除が適用される特例です。相続した不動産に相続人が居住していた場合は、本特例の適用を受けられます。 以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。本特例は、取得費加算の特例との併用が可能です。 参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 相続不動産の売却における注意点 相続不動産の売却における注意点は以下2つです。 確定申告が必要 相続不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合は、確定申告をして譲渡所得税を納めなくてはなりません。原則として、相続不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日が確定申告期間となります。 期限までに確定申告をしないと無申告加算税や延滞税が課される可能性があるので、手続きを忘れないようにしましょう。 なお、税制特例を考慮して計算した結果、譲渡所得がマイナスとなって譲渡所得税がかからない場合も確定申告は必要です。たとえ要件を満たしていても、確定申告をしないと税制特例は適用されないので注意が必要です。 分割方法によって支払う税金が変わる 相続不動産の分割方法は、「代償分割」と「換価分割」の2つがあります。 代償分割:特定の相続人が不動産を相続・売却し、他の相続人に代償金を支払う方法 換価分割:相続人全員で不動産を相続・売却し、その売却代金を分割する方法 どちらを選択するかによって、譲渡所得税額が変わることがあり、各種税金の精算方法も変わってきます。税理士などの専門家に相談した上で、どちらを選ぶか判断するといいでしょう。 相続不動産売却後の確定申告の流れ 上記で説明した通り、相続不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告しなければなりません。ここでは確定申告の流れをご紹介します。 STEP1 必要書類の用意 まずは、確定申告に必要な書類の用意をします。基本的な必要書類は以下の通りです。 確定申告書B様式 申告書第三表(分離課税用) 譲渡所得の内訳書 登記事項証明書 不動産売買契約書(またはその写し) 各種手数料の領収書や納税を証明する書類(またはその写し) 上記の他、各種特例の適用を受ける場合は、特例に応じた書類を別途用意する必要があります。 STEP2 譲渡所得を計算する 次に、譲渡所得を計算します。計算式は既に紹介している通り、以下の通りです。 譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額 STEP3 申告書類の記入 次に、申告書類の記入をします。申告書類の記入については、税務署の窓口や電話で相談すると、書き方を教えてもらうことができます。また、どうしても難しい場合は、税理士などに依頼することも検討してみましょう。 STEP4 税務署に書類を提出する・e-Taxで申告する 申告書類の記入を終えたら、税務署に提出しましょう。e-Taxを利用することで、税務署に書類を持参したり郵送しなくても、インターネットを通して確定申告が可能です。 参考:国税庁 e-Taxホームページ まとめ 相続不動産の売却では税金がかかりますが、税制特例をうまく利用すれば節税できる可能性があります。自分で確定申告をしたり、特例が適用されるか判断したりするのが難しい場合は、税理士や不動産会社などの専門家に相談しましょう。 住まいの終活とは?3つの選択肢と準備しておくべきこと 長寿化に伴い、自身の老いや死に関するさまざまな事柄に備える「終活」が注目されるようになりました。終活で準備しておくべきことはたくさんありますが、「持ち家をどうするか」は大きなテーマの一つでは...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.06.02相続税金
  • 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説

    住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説

    持ち家に住んでいても、ライフスタイルの変化や金銭的な問題で「住み替え」を検討することがあるでしょう。しかし、住み替えたいと思っても、どのような手順で住み替えを進めたらよいかわからないのではないでしょうか。 住み替えには費用がかかりますし、売却によって利益が出れば税金がかかるケースもあります。スムーズに住み替えを進めるには、活動を始める前に全体の流れや費用を把握することが大切です。 今回は住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例について詳しく解説します。 住み替えの流れは? 住み替えには、「自宅の売却」と「新居の購入」の2つの取引が必要です。まずは売却と購入それぞれの流れを確認しておきましょう。 自宅を売却するまでの流れ 自宅を売却するまでの流れは以下の通りです。 不動産査定 売却活動 売買契約 決済 引き渡し まずは不動産会社(仲介業者)に自宅の査定を依頼し、いくらで売れそうかを確認します。査定金額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を進めます。 買主が見つかって売却金額や引渡日などの条件が決定したら、売買契約を締結し、決済後に物件の引き渡しを行います。一連の手続きは、不動産会社がサポートしてくれます。 新居を購入するまでの流れ 一方、新居を購入するまでの流れは以下の通りです。 物件探し 物件見学 売買契約 決済 引き渡し 不動産会社に訪問したり、インターネットの物件情報を確認したりして、新居の候補となる物件を探しましょう。良さそうな物件が見つかったら、実際に物件を見学して自身の希望通りの条件かどうかなど確認します。 購入する物件が決まったら売主と売買契約を締結し、決済完了後に物件が引き渡されます。なお、住宅ローンを利用する場合は、契約前後にローンの申し込みが必要です。 住み替えにかかる費用 住み替えでは、自宅の売却と新居の購入それぞれで費用がかかります。 自宅の売却でかかる費用 自宅の売却でかかる費用をまとめました。 仲介手数料 ※不動産仲介による売却の場合 印紙税 一括繰上返済手数料・登記費用 ※住宅ローンが残っている場合 所得税・住民税 ※譲渡益が出た場合 引っ越し費用、仮住まいの賃料など ※売り先行の場合 仲介手数料と印紙税は不動産の売買価格によって変化します。たとえば、売買価格が3,000万円なら、仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」がかかるので「96万円+消費税」、印紙税は「本則税率:2万円、軽減税率:1万円」となります。 住宅ローンを組んでいる場合には完済の手数料や抵当権抹消の登記費用が掛かります。また、譲渡益が出た場合は所得税・住民税がかかりますが、税制上の特例を利用することで税金がかからないケースもあります。 その他、住み替えを売り先行で行う場合には新居購入までの仮住まいが必要なので、賃貸住宅への引っ越し費用や賃料なども必要です。 新居の購入でかかる費用 新居の購入でかかる費用は以下の通りです。 仲介手数料 ※不動産仲介による購入の場合 印紙税 登記費用 融資事務手数料、保証料など ※住宅ローンを組む場合 保険料 引っ越し費用、不動産取得税、固定資産税など 新居の購入でかかる仲介手数料や印紙税も、自宅の売却と同じく売買価格によって変動します。 新たに住宅ローンを組む場合は、事務手数料や保証料のほか、司法書士に依頼する抵当権設定費用なども必要です。 その他、火災保険や固定資産税などまとまった費用がかかります。不動産は高額のため諸費用も多くかかります。そのため、資金が不足しないように、住み替えをする前に必ず費用を見積もっておきましょう。 (参考) ・公益社団法人 全日本不動産協会「仲介手数料について」 ・不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 住み替えの際に利用できる特例 住み替えの際は、税制上の特例を利用することで税負担の軽減が可能です。 譲渡益が出た場合 自宅の売却で譲渡益が出た場合は、以下2つの特例が利用できます。 3,000万円の特別控除 買い替え特例 3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却したときに、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。譲渡益が3,000万円以下の場合、3,000万円の特別控除が適用されれば所得税・住民税はかかりません。 買い替え特例とは、マイホームを買い替えたときに、一定の要件を満たすと譲渡益にかかる税金を将来に繰り延べることができる特例です。自宅を売却した年には譲渡益への課税は行われず、将来新居を売却するときに課税されます。 3,000万円の特別控除と買い替え特例は併用できないため、どちらかを選択する必要があります。どちらが有利かは譲渡所得の金額などによって変わってくるため、判断できない場合は税理士などの専門家に相談しましょう。 (参考) ・国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ・国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」 譲渡損失が出た場合 自宅の売却で譲渡損失が出た場合は、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。 本特例は、マイホームを売却して譲渡損失が生じたときに、一定の要件を満たすとその譲渡損失をその年の他の所得(給与所得、事業所得など)から控除(損益通算)できる制度です。 損益通算を行っても所得から控除しきれなかった譲渡損失は、マイホームを売却した年の翌年から最長3年間繰り越して、各年の所得から控除できます。本特例を利用すれば、給与所得などにかかる所得税・住民税が軽減されます。 特例が適用されるか判断できない場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」 まとめ 住み替えをスムーズに行うには、流れや費用を確認した上で、自分に合った方法で手続きを進めることが大切です。不動産会社や税理士などと相談しながら、新居への住み替えを成功させましょう。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 赤字決算でも資金調達はできる?お金がない時の解決方法は?

    赤字決算で法人税はどうなる?資金調達は可能?

    営利目的で事業を行う企業や個人事業主は、売上アップや経費削減に取り組むことで利益の確保(黒字決算)を目指します。しかし、不況の煽りを受けて資金繰りが厳しくなり、赤字決算となってしまうこともあるでしょう。 赤字決算には一部税制面でメリットがある場合もありますが、今まで融資を受けていた銀行から借り入れができなくなる恐れもあります。そこで今回は、赤字決算で資金繰りが厳しくなったときの資金調達方法を紹介します。 赤字決算とは 決算とは、企業の1年間の収益と費用を計算し、利益や損失をまとめた数字を「決算書」として確定させることです。企業(法人)は決算月までの1年間、個人事業主は1~12月の1年間で計算します。 収益が費用を上回り利益が出ることを「黒字決算」、費用が収益を上回り損失が生じることを「赤字決算」と言います。国税庁の統計情報によれば、2018年度は申告法人数(普通法人)の約66%が赤字となっています。 決算は、あくまでも一定期間の業績を表すものです。赤字になったからといって、すぐに倒産するわけではなく、資金があれば事業を継続することは可能です。ただし、赤字決算が続くと資金繰りが厳しくなり、倒産につながる恐れがあります。 参考)国税庁「2018年度 統計情報(法人税)」 赤字決算のメリット 赤字決算に悪いイメージを持つかもしれませんが、税制面においては以下のようなメリットがあります。 法人税がゼロになる 企業は、黒字決算で利益(課税所得)が出た場合は法人税を納めなくてはなりません。法人税額は課税所得に一定の税率を乗じて計算するため、利益が大きくなるほど法人税の負担は増えます。一方で、赤字決算の場合は課税所得が発生しないため、法人税はゼロになります。 赤字の繰り越しが可能(欠損金の繰越控除) 赤字決算によって生じた欠損金(税務上の損失)は、翌年度以降に繰り越すことが可能です。繰り越した欠損金は、翌年度以降に生じた課税所得(税務上の利益)と相殺できるため、法人税の節税につながります。 たとえば、今年度の決算が100万円の赤字の場合、その100万円を繰越欠損金として翌年度に繰り越します。翌年度が300万円の黒字であれば、通常は300万円に税率を乗じるところ、200万円(300万円-100万円)に税率を乗じて法人税額を計算するため、法人税の負担が軽減されます。 2018年4月1日以後に開始する事業年度で生じる欠損金は、最長10年間繰り越すことができます。欠損金の繰越控除を行うには、「欠損金が生じた年度に青色申告で確定申告書を提出していること」など、一定の条件を満たす必要があります。 参考)国税庁「No.5762 青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除」 法人税の還付金を受け取れる(欠損金の繰り戻しによる還付) 「欠損金の繰り戻しによる還付」とは、赤字決算で欠損金が生じた場合に、その欠損金を前期に繰り戻して法人税額の還付を請求できる制度です。「還付事業年度から欠損事業年度まで、連続して青色申告で確定申告書を提出している」など、一定の条件を満たすと適用されます。 経営状況が悪化して赤字になり、少しでも手元資金を確保しておきたい場合は、本制度の利用を検討するといいでしょう。 参考)国税庁「No.5763 欠損金の繰戻しによる還付」 赤字決算のデメリット 赤字決算のデメリット・注意点は以下の通りです。 融資を受けにくくなる 金融機関が企業に融資する際は、決算書をもとに与信面の審査を行います。赤字決算の場合、金融機関からの信用度が低下して、新たに融資を受けるのが難しくなるかもしれません。また、赤字決算が続くと、すでに融資を受けている借入金の返済を求められる可能性もあります。 赤字でも税金は発生する 決算が赤字でも税金は発生します。たとえば、「消費税」は消費者が負担して事業者が納税する仕組みのため、赤字でも納税が必要です。また、「法人住民税の均等割」は資本金等の額や従業員数などに応じて課税されるので、損益に関わらず税負担が生じます。 赤字決算でも資金調達する方法は? 赤字決算になり、与信面で銀行からの借り入れが難しい場合は、どのような方法で資金調達を行えばよいのでしょうか。ここでは、赤字決算でも資金調達が可能な方法を紹介します。   政府系金融機関からの借り入れ 政府系金融機関であれば、赤字決算でも借り入れが可能なケースもあります。 たとえば、日本政策金融公庫の「経営環境変化対応資金(セーフティネット貸付)」は、社会的・経済的環境の変化などの外的要因で、一時的に業況が悪化している事業者向けの融資制度です。一定の条件を満たせば融資を受けられる可能性があるので、まずは支店の窓口などに問い合わせてみるといいでしょう。 参考)日本政策金融公庫「経営環境変化対応資金(セーフティネット貸付)」 クラウドファンディング クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の人々から少額ずつ資金を調達する方法です。赤字決算であっても、クラウドファンディングであれば支援を受けられるかもしれません。 クラウドファンディングは、資金のあり方や支援者への特典の有無によっていくつかの種類があるため、自社にあった方法を選択することが大切です。プロジェクトの内容によっては目標金額を達成できず、思うように資金が調達できないこともあります。 親戚からの借り入れ 赤字決算で資金調達が難しい場合は、親戚から事業資金を借りるのも一つの方法です。ただし、親戚からの借り入れは贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。 親戚からの借り入れであっても借用書や契約書を作成し、その内容通りに返済を行うことが大切です。また、無理な借り入れを行って返済が困難になると、トラブルに発展することもあるので注意しましょう。 ビジネスローン ビジネスローンは、主にノンバンクが取り扱っている事業者向けのローンです。無担保・無保証で申し込みできるローンもあるため、赤字決算でも融資を受けられる可能性があります。さらに不動産を担保にすると、借り入れできる可能性が高まるでしょう。 ただし、ビジネスローン(特に無担保・無保証の場合)は金利が高い傾向にあり、少額しか借りられないケースもあります。 リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。 リースバックの審査では、与信面よりも「不動産に問題がないか」「家賃を払うことができるか」といった点が重視されます。そのため、売却できる自宅があれば、赤字決算でも資金調達が可能です。 ただし、売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。また、定期借家契約の場合は運営会社の事情で再契約ができず、売却から数年で引っ越しを迫られるケースもあります。リースバックで長く住み続けたい場合は、普通借家契約が可能な運営会社を選びましょう。 参考)リースバックとは?メリット・デメリットを解説 まとめ 赤字決算は税制面でのメリットはあるものの、銀行から融資を受けるのが難しくなります。決算が赤字になると見込まれるときは、早めに資金調達について検討することが大切です。銀行から融資を受けることができない場合は、政府系金融機関やリースバックといった方法を検討してみましょう。 リースバックならSBIスマイル 事業資金の融資でおすすめの方法とは? 働き方改革など、副業などの情報が増え、今まで会社員だった人も副業や独立開業などを考える方が増えてきているようです。特に事業として何かをやりたいと思う場合、最初に気になるのは資金面ではないでし...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 相続時精算課税制度とは?メリット・デメリットを紹介

    相続時精算課税制度とは?メリット・デメリットを紹介

    相続時精算課税制度は、両親や祖父母から財産の贈与を受けるときに選択できる制度です。この制度を利用することで、贈与時の負担軽減につながる可能性があります。 ただし、相続時精算課税制度にはデメリットもあるため、制度の内容を理解した上で利用を検討することが大切です。今回は、相続時精算課税制度の概要やメリット・デメリットを紹介します。 相続時精算課税制度の概要 相続時精算課税制度とは 相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に財産を贈与した場合に選択できる贈与税の制度です。同一の贈与者からの贈与であれば、2,500万円まで贈与税は課税されず、限度額に達するまで何回でも控除でき、限度額を超えた部分については、一律20%の贈与税率が適用されます。 また、相続時には、相続時精算課税制度の贈与財産と他の相続財産と合計して相続税を計算します。贈与税を支払っている場合は、相続税から支払済の贈与税を差し引くことができます。 相続時精算課税制度利用の流れ 相続時精算課税制度を利用する子または孫は、最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に「相続時精算課税選択届出書」の提出が必要です。戸籍謄本などの一定の書類とともに、贈与税の申告書に添付して納税地の所轄税務署長に提出します。 参考)国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」 相続時精算課税制度のメリット 相続時精算課税制度のメリットと想定されるケースは以下の通りです。 税金の支払いを先延ばしにできる 相続時精算課税制度で財産を贈与すれば、2,500万円までは贈与税がかかりません。また、制度を利用して相続が発生するまで贈与財産に対する税金の支払いを先延ばしにできます。あくまでも支払いの先延ばしであり、税金が免除されるわけではありません。 「生前贈与をしておきたいが、納税を先延ばしにしたい」という希望がある場合であれば、2,500万円までなら贈与税がかからないため、生前贈与を行いやすいでしょう。子どもがまとまったお金が必要なタイミングで生前贈与を行い、税金の支払いを先延ばしにすれば、財産を有効活用できるかもしれません。 収益性のある資産の生前贈与は相続税の節税につながる 相続時精算課税制度で収益を生み出す資産を生前贈与すると、相続税対策につながる可能性があります。たとえば、親が収益不動産を贈与せずに所有し続けると、収益不動産と生前得た家賃収入が相続税の課税対象となります。しかし、相続時精算課税制度で収益不動産を子に生前贈与すれば、贈与後に生じる家賃収入は子に継承できるため、相続税の課税対象に含まれず、収益不動産のみが相続税の課税対象となります。そのため、相続時の収益不動産の時価が贈与時を下回らなければ節税につながります。* ただし、経年劣化によって贈与後に収益不動産の価値が下がると、価値減少分だけ相続税の負担が増えてしまうので、相続時精算課税制度の選択は慎重に判断する必要があるでしょう。 ※家賃収入に対する税金については勘案していません。 将来価値が上がる資産の贈与は相続税対策になる 相続時精算課税制度の贈与財産は、贈与時の時価が相続税評価額となります。そのため、将来価値が上がる資産を贈与すれば、「相続時の時価-贈与時の時価」について相続税の負担が軽減されます。「ほぼ確実に価値が上がる」と見込める資産がある場合は、相続税の節税につながる可能性があります。 そのため、一時的に評価が下がっている自社株など「今後は確実に値上がりする」と判断できる資産がある場合にはメリットがあります。ただし、不動産などは基本的に経年劣化で資産価値が下がります。そもそも必ず値上がりするといえる資産は存在しないため、暦年課税と相続時精算課税のどちらが有利かを判断するのは難しいでしょう。 相続時精算課税制度のデメリット 一方で、相続時精算課税制度には以下のデメリットもあります。 年110万円以下の贈与でも贈与税の申告が必要 暦年課税には基礎控除額が設定されており、贈与額が年110万円以下であれば贈与税はかかりません。また、贈与税の申告も不要です。しかし、相続時精算課税制度を選択すると、年110万円以下の贈与であっても、贈与を受けた翌年に贈与税の申告をしなくてはなりません。少額で複数回の贈与を受ける場合は、贈与税申告の手間がかかります。 一度選択すると暦年課税に戻すことはできない 相続時精算課税制度を選択すると、選択した年分以降は永久的に適用され、暦年課税に戻すことができなくなります。暦年課税では、年間110万円までの基礎控除額があるため、計画的に利用することで大きなメリットとなるケースもあるため、相続時精算課税制度の選択は慎重に判断する必要があるでしょう。 小規模宅地等の特例が利用できなくなる 小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす土地を相続した場合に、相続税評価額が最大80%減額される制度です。相続時精算課税制度を選択すると、小規模宅地等の特例を利用できなくなります。状況によっては、小規模宅地等の特例の適用を受けることで相続税の節税につながる可能性があります。 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」 まとめ 相続時精算課税制度のメリットがあるケースは限定され、ほとんどのケースでは、暦年課税で少しずつ贈与をするほうが税制メリットは大きいと考えられます。しかし、どうしても生前贈与したいが税金を先延ばしにしたい時などにはメリットがあるでしょう。ただし、一度選択すると暦年課税には戻せないので、相続時精算課税制度の選択は慎重に判断しましょう。 終活とは?終活では何を準備すればいい? 昔に比べて平均寿命が延びて老後の期間が長くなったことなどから、「終活」を行う人が増えています。終活と聞くと、葬儀やお墓、相続など自分が亡くなった後のことをイメージするかもしれません。しかし、...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.01.27制度税金
  • 住宅ローン減税特例が延長!さらに床面積が40平米以上に緩和

    住宅ローン減税特例が延長!さらに床面積が40平米以上に緩和

    2020年12月21日に閣議決定された2021年度(令和3年度)税制改正の大綱において、住宅ローン減税及び住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置の延長等が盛り込まれました。今回の措置は、新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図るために策定されたものです。 今後の国会で関連税制法が成立することが前提にはなりますが、マイホーム取得にかかる税負担を軽減できる可能性があります。マイホーム取得を検討しているのであれば、税制改正の内容を理解しておくことが大切です。 今回は、住宅ローン減税の仕組みや緩和される適用要件について詳しく解説します。 そもそも住宅ローン減税とは 住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは、個人がマイホームの新築や取得、増改築等を行う場合、一定の要件を満たすと住宅ローン年末残高の1%が所得税から控除される制度です。所得税から控除しきれない場合は、住民税から控除することも可能です。 マイホームの取得で住宅ローン減税が適用されれば、住宅ローン金利の負担軽減が期待できます。なお、住宅ローン減税の適用を受けるには確定申告が必要ですが、会社員(給与所得者)の場合は、2年目以降は年末調整で控除の適用を受けられます。 (参考)国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」 住宅ローン減税の控除期間13年の適用要件について 2019年10月に実施された消費税率の引き上げ(8%→10%)に伴い、住宅ローン減税の控除期間が従来の10年から13年に延長されました。控除期間の延長は、建物購入価格の消費税増税分の負担を軽減することが目的で、特別特定取得にあたる場合に適用されます。 特別特定取得とは、消費税率10%が適用される新築や中古住宅の取得を指し、その住宅に「2019年10月1日~2020年12月31日」の間に居住を開始した場合に適用されます。ただし、新型コロナウイルス感染症の影響で入居が期限に遅れた場合は、一定の要件を満たした上で、2021年12月末までに入居すれば特別措置の対象となります。 控除額は、10年目までは「住宅ローン年末残高×1%(控除限度額50万円)」です。11~13年目は、「住宅ローン年末残高×1%」または「建物価格(消費税を除く)×2%÷3」のいずれか低い金額が控除額となります。 (参考)国土交通省「消費税率引上げに伴う住宅取得に係る対応について」」 2021年度税制改正の概要 2021年度税制改正の概要は以下の通りです。 住宅ローン減税 住宅ローン減税については、現行の特別特定取得における控除期間13年の措置について、契約期限と入居期限をともに1年延長することが盛り込まれました。 具体的には、契約期限(注文住宅は2020年10月~2021年9月、分譲住宅等は2020年12月~2021年11月)と入居期限(2021年1月~2022年12月)を満たす者に、現行の控除期間13年が適用されます。 また、上記の措置については、新たに床面積要件がこれまでの「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和されます。ただし、「40㎡以上50㎡未満」の住宅については、「合計所得金額1,000万円以下」の所得制限が設けられている点に注意が必要です。 住宅ローン減税 改正概要 改正前 改正後 50㎡以上 (特別特定取得) 13年控除 *1 期限延長:13年控除 *1 50㎡以上 10年控除 *1 変更なし:10年控除 *1 40㎡以上50㎡未満 (特別特定取得) 対象外 拡充:13年控除 *2 40㎡以上50㎡未満 対象外 変更なし:対象外 ※1:「合計所得金額3,000万円以下」の所得制限あり ※2:「合計所得金額1,000万円以下」の所得制限あり 住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置 住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置とは、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の新築や取得、増改築等の資金として贈与を受けた場合に、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。 住宅取得等資金については、2021年4月~12月の住宅取得等に係る契約について、2020年度と同額の非課税限度額(最大1,500万円)を適用することが盛り込まれました。 また、2021年1月以後の贈与については、床面積要件がこれまでの「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和されます。ただし、「40㎡以上50㎡未満」の住宅については、住宅ローン減税の場合と同様に「合計所得金額1,000万円以下」の所得制限が設けられています。 (参考) ・国土交通省「住宅ローン減税等が延長されます!」 ・国土交通省「令和3年度住宅税制改正概要(住宅ローン減税・贈与税非課税措置)」 適用要件の緩和で今までと何が変わる? 2021年度税制改正において、住宅ローン減税や住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置の適用要件が緩和されることで、40㎡台のマンションが値上がりする可能性があります。 40㎡台のマンションは、今まで住宅ローン減税の適用外であることがハードルとなっていました。しかし、適用要件が緩和されたことで、今後は購入を検討する人が増えると予想されます。 40㎡台の物件は、単身者やDINKs世帯(子供がいない共働き世帯)からすれば問題ない広さです。比較的価格が抑えられていることから購入しやすく、住宅ローン減税が適用されれば、購入のハードルはさらに下がるでしょう。 まとめ 住宅ローン減税の控除期間13年の措置が延長されるなど、2021年税制改正では個人の住宅取得を支援する内容が盛り込まれています。適用要件が緩和され、今までは対象外だった40㎡台の物件にも住宅ローン減税が適用されるのは重要なポイントです。 住宅ローン減税が適用されれば、長期的にはまとまった金額の節税が期待できます。マイホームの取得を検討しているなら、今回の税制措置をうまく活用しましょう。 自営業の自宅購入で住宅ローンの審査に落ちた!次なる手段は? 住まいにこだわりを持って暮らす方はとても多いですよね。特に最近、働き方の多様化で増えているフリーランスなど自営業の中で、自宅や離れにアトリエなど仕事場を持ちたいと思っている方もよく見かけます...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.01.20制度税金
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