住まいとお金の知恵袋

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  • 仮住まいなしで住み替えをする5つの方法

    仮住まいなしで住み替えをする5つの方法

    持ち家の方が自宅を住み替える場合、住み替えの方法によっては仮住まいが必要です。 仮住まいとして賃貸物件を借りると、毎月の家賃だけでなく、引っ越し費用や敷金・礼金などの費用もかかります。また、通勤や生活の便、子どもの学区などを考慮して物件を探さなくてはならないため、負担が大きいでしょう。 住み替えで仮住まいを準備せず、直接新居へ引っ越すにはどうすればよいのでしょうか。今回は、仮住まいなしで住み替えをする方法を5つ紹介します。 買い先行(ダブルローン) 買い先行とは、新居の売買契約を済ませてから持ち家の売却を行う方法です。自宅を売却する前に住み替えができるため、引っ越しは1回で済みます。自宅を空室にしてから売却するので内覧希望者に対応しやすく、高値で売却しやすいのもメリットです。 買い先行の注意点は、自宅の住宅ローンの残債が大きいと、新居の住宅ローン審査が厳しくなることです。住宅ローンを組めなければ、新居購入は難しくなります。また、新居の住宅ローンが通ったとしても、現在の自宅とのダブルローンとなります。そのため、自宅の売却に時間がかかると、返済負担が大きくなる恐れがあります。 買い先行は、自宅の住宅ローンを完済している人や資金力のある人向けの選択肢といえるでしょう。 買い先行(売却つなぎ) 買い先行では先に新居を購入するため、自宅の売却代金を新居の購入に使うことができません。気に入った物件が見つかっても、頭金や手付金を用意できなければ新居の購入は難しくなります。 つなぎ融資で現在の自宅を担保に融資を受ければ、住み替えによる一時的な資金不足を解消でき、新居の頭金や手付金の問題で、新居購入に進めない問題を解決できます。つなぎ融資の借入期間は通常1年以内の短期で、自宅の売却代金で一括返済する仕組みになっています。 一方で、住み替えでつなぎ融資を利用する際には以下のような注意点があります。 住宅ローンに比べて金利や事務手数料が高い傾向にある 新居の住宅ローンの審査に影響を与える可能性がある 自宅の売却価格が予定より下がると返済に支障が出る可能性がある つなぎ融資を扱う金融機関が少ない つなぎ融資はどうしても新居の頭金や手付金が必要で、問題なく返済可能と判断できる場合のみ利用を検討しましょう。 同時決済(不動産仲介) 同時決済とは、自宅の売却決済と新居の購入決済を同日に設定する方法です。新居購入と自宅売却のタイミングを合わせるので、仮住まいなしで住み替えができます。同時決済は「買い重視」と「売り重視」の2つに分けられます。 買い重視:新居を決めてから自宅の売却決済日を合わせる 売り重視:自宅の売却を決めてから新居の購入決済日を合わせる 新居の購入活動を先にすると、納得できるまで物件を探せます。しかし、自宅の売却を購入決済に合わせて決めなければならないので、売却期間が短くなることで、売却価格が安くなりやすいデメリットがあります。 反対に自宅の売却活動を先にすると、売却に時間をかけられるので相場価格で売却しやすくなります。ただし、新居の検討期間を十分に確保できないため、妥協して物件を決めることになるかもしれません。 同時決済を選択する場合には、それぞれの特徴を理解した上で、買い重視と売り重視のどちらで進めるか決めることが大切です。 関連記事はこちら住み替えの方法と成功させるポイント 同時決済(不動産業者買取) 自宅の売却は、不動産業者に直接買い取ってもらう方法もあります。 仲介での売却活動は、買い手が見つかるまでに時間がかかることがあります。買取であれば、比較的短期で決済可能です。そのため、新居を決めてから買取の契約をしても、スピード感を持って対応できます。 ただし、買取は自宅の売却価格が相場価格よりも下がる傾向にあります。同時決済に合わせるために利用する他、不動産仲介での売り出しで長期間売却できなかった場合や、仲介での売却が難しい場合などに利用を検討するといいでしょう。 リースバック リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。売却先であるリースバック運営会社に家賃を払うことで、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられます。 リースバックで自宅を売却して住み替えまで住み続ければ、仮住まいは不要です。また、売却代金で自宅の住宅ローンを完済し、残った資金を新居の頭金に利用することができます。 リースバックの注意点は、住み替えまで家賃を払う必要があることです。また、リースバックの売却価格は相場価格よりも下がる傾向にあります。そのため、買取の場合と同様に自宅を高く売却する必要がある方には不向きな方法です。 また、リースバックは先に自宅を売却するので、思うような物件が長い間見つからなくても後戻りしづらい点にも注意が必要です。売却した自宅の買戻しも可能ですが、買戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的です。 買戻し条件は運営会社によって異なります。買戻し価格や買戻し可能期間などの条件が書面化されていないと、買戻しできるか不透明な部分もあります。住み替えをやめる可能性がある場合など、リースバックの利用は慎重に判断した方がいいでしょう。 関連記事はこちら住み替えにリースバックを利用するメリットを解説 まとめ 自宅の売却方法を工夫することで、仮住まいなしで住み替えをすることは可能です。今回紹介した方法は、それぞれメリット・デメリットがあります。資産状況や家族構成などから何を優先するかを明確にした上で、自分に合った住み替え方法を選択しましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 住み替えの方法と成功させるポイント 持ち家に住んでいても、転勤や家族構成の変化などのライフスタイルの変化などを理由に住み替えを検討することがあるでしょう。 住み替えは新居の購入や自宅の売却、住宅ローンの手続きなど、同時に進めな...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 住み替えにリースバックを利用するメリットを解説

    持ち家にお住みの方が住み替えをする場合、「自宅の売却」と「新居の購入」という2つの不動産取引を行います。また、住宅ローンの手続きや仮住まいの準備も必要になるため、計画的に進めないと予想以上に資金や手間がかかるかもしれません。 住み替えをスムーズに進めるには、リースバックを利用するのも選択肢の1つです。リースバックで現在の自宅を売却すれば、住み替え時の悩みを解消できるかもしれません。今回は、住み替えにリースバックを利用するメリットについて詳しく解説します。 住み替えにリースバックを利用する仕組み 持ち家の住み替え方法は、大きく「買い先行」と「売り先行」、「同時決済」の3つに分けられます。 買い先行は、新居を購入してから自宅の売却活動を始める方法です。仮住まいは不要ですが、自宅の住宅ローンが残っていると新居のローン審査が厳しくなり、組めたとしても多くの場合はダブルローンとなります。 売り先行は、自宅の売却をしてから新居を探す方法です。売却代金で自宅の住宅ローンを完済できるので、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。ただし、新居が決まるまでの仮住まいが必要です。 同時決済は、新居購入と自宅売却の決済日を合わせる方法です。新居の購入と自宅の売却タイミングを合わせるので、仮住まいは不要です。ただし、決済日を合わせるハードルが高いことが難点です。 上記のように住み替えは、資金面やスケジュールの面でスムーズに進められないことがあります。しかし、リースバックを利用することで、住み替えの悩みを解決できる場合があります。リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスですが、住み替えに利用することもできます。 自宅を売却した後も、売却先であるリースバック運営会社に家賃を払うことで、現在の自宅に住み続けられます。現在の自宅がそのまま仮住まいとなるため、新居へ直接引っ越しすることができます。 関連記事はこちらリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 関連記事はこちら住み替えの方法と成功させるポイント 住み替えにリースバックを利用するメリット(買い先行との比較) 買い先行は新居を決めてから現在の自宅を売却するため、住み替え資金の確保や現在の自宅の住宅ローンが課題となります。リースバックを利用すれば、資金面に関するデメリットを解消できます。 ダブルローンの心配がない 現在の自宅の住宅ローンが残っていると、新居の住宅ローンとのダブルローンになる可能性があります。住宅ローンは、自宅の売却代金で完済できますが、スムーズに売れないとダブルローンとなり、月々の返済負担が大きくなります。リースバックを利用すれば、売却代金で現在の自宅の住宅ローンを完済できるので、ダブルローンの心配はなくなります。 新居の住宅ローン審査に通りやすい 現在の自宅の住宅ローンが残っていると、与信面から新居のローン審査が厳しくなります。理想の物件が見つかっても、住宅ローンを組めなければ住み替えはできません。リースバックで現在の自宅を売却して住宅ローンを完済することで、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。 頭金を用意できる 新居を購入する際は、頭金・手付金として物件価格の10%程度の資金を求められることがあります。買い先行では自宅の売却代金を活用できないため、貯蓄状況によっては手元資金が不足する恐れがあります。リースバックで先に自宅を売却すれば、売却資金を住宅ローンの完済に充て、その残りを頭金に利用できます。 住み替えにリースバックを利用するメリット(売り先行との比較) 売り先行は先に現在の自宅を売却するので、新居が決まるまでの仮住まいが必要です。リースバックを利用すれば、新居が決まるまで自宅にそのまま住み続けられるので、仮住まいの問題を解消できます。 仮住まいの手間がかからない 仮住まいを用意する際は、通勤や生活の便を考慮して物件を探さなくてはなりません。子育て中の場合は、子どもの学区内での転居する必要もあります。リースバックを利用すれば、現在の自宅に住み続けながら新居を探すことができます。仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しは現在の自宅から新居への1回で済みます。 仮住まいの費用負担が小さく済む 仮住まいへの引っ越しが必要な場合、毎月の家賃だけでなく、転居費用や敷金・礼金などの初期費用も発生します。新居探しが長引けば費用が膨らみ、家計に大きな負担となります。リースバックなら、現在の自宅に住み続けながら新居を探すことができます。また、敷金・礼金などが不要なリースバックを利用すれば、余計な費用をかけずに済みます。 住み替えにリースバックを利用する注意点 ここまで住み替えにリースバックを利用するメリットを説明してきましたが、住み替えにリースバックを利用する場合は、現在の自宅の売却価格が時価よりも安くなる点に注意が必要です。不動産売却には、不動産業者が媒介して買主を見つける「仲介」と、不動産業者自身が直接購入する「買取」の2つがあります。 一般的な仲介での売却は不動産の時価を基準に取引されることが多いため、仲介に比べるとリースバックの売却価格は安い傾向にあります。 一方で、不動産会社自身が買い取る場合は、リースバック運営会社が買い取る場合と本質的には同じため、売却価格に大きな差はないと言えるでしょう。現在の自宅を少しでも高く売る必要がある場合には、仲介で売却活動を進めるのがよいでしょう。 ただし、仲介は買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。また、買主が見つかったとしても、希望価格で売却できるとは限りません。仲介や買取、リースバックのどれで売却するかは、売却価格だけでなくその他の費用や手続きの手間も考慮して決めることが大切です。 まとめ 持ち家の住み替えでは、住宅ローンや仮住まいの問題など、スムーズに進められない要因が多々あります。リースバックを利用することで、買い先行や売り先行のデメリットを解消できるかもしれません。住み替えをスムーズに進めたい場合には、リースバックの利用を検討してはいかがでしょうか。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 持ち家に住んでいても、ライフスタイルの変化や金銭的な問題で「住み替え」を検討することがあるでしょう。しかし、住み替えたいと思っても、どのような手順で住み替えを進めたらよいかわからないのではな...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 老後の住まいはどうすべき?ポイントを徹底解説

    老後の住まいはどうすべき?ポイントを徹底解説

    老後に豊かな生活を送るには、ライフスタイルに合わせて住まいを選ぶ必要があります。しかし、住まいを選ぶ際には多くの選択肢があるので、どのように選べばよいかわからないのではないでしょうか。 老後の住まいを選ぶためには、ポイントを理解した上で、自分に合った住居を選択することが大切です。今回は、老後の住まいの選び方や資金づくりの方法について詳しく解説します。 老後の住まいを選ぶポイントは3つ 老後の住まいを選ぶ上で、考えておきたい3つのポイントを紹介します。 持ち家か賃貸か マンションか戸建てか 都市部か郊外か 住居にはさまざまな種類が存在しますが、基本的には上記3つの組み合わせで考えると良いでしょう。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解すれば、自身に合った老後の住まいが見えてきます。 老後の住まいは持ち家か?賃貸か? 老後の住まいを選ぶときに、まず検討しておきたいのが「持ち家と賃貸のどちらを選ぶか」です。持ち家と賃貸の選択は、老後資金やライフスタイルに大きな影響を与えます。 ここでは、老後における持ち家と賃貸それぞれのメリット・デメリットについて確認していきましょう。 老後の住まいに持ち家を選ぶメリット・デメリット 老後に持ち家を選ぶメリットは以下の通りです。 住居費の負担が小さい 内装や間取り変更が自由にできる 持ち家の場合、住宅ローンを完済していれば老後の住居費負担は小さくなります。不定期で修繕をしなければならないものの、定期的に発生する費用は基本的に固定資産税のみです。マンションなら別途管理費・修繕積立金が毎月かかりますが、家賃は発生しません。 また、若いうちに持ち家を購入した場合には、年齢とともに内装や間取りがライフスタイルに合わなくなる場合があります。そのため、必要に応じてバリアフリー対応のリフォームなども必要になりますが、持ち家であれば、内装や間取りを自由に変更できます。 一方で、持ち家には以下のようなデメリットもあります。 災害リスクがある メンテナンス費用がかかる 持ち家は地震や火事、水害といった災害によって、建物に被害が生じる可能性があります。老後の住まいに被害が出れば経済的打撃が大きく、老後資金が不足するかもしれません。保険で備えることもできますが、住めない状態になった場合は仮住まいを探す必要があり、復旧までに時間がかかることもあります。 また、建物のメンテナンス費用は自己負担となります。建物は時の経過とともに老朽化するため、安心して長く住み続けるには定期的な修繕が不可欠です。年金収入のみの生活で建物のメンテナンス費用が生じると、予想以上に大きな負担となるかもしれません。 老後の住まいに賃貸を選ぶメリット・デメリット 老後に賃貸を選ぶメリットは以下の通りです。 メンテナンス費用がかからない 災害リスクが小さい ライススタイルの変化に対応しやすい 賃貸では、建物のメンテナンス費用は原則として所有者が負担してくれます。そのため、設備が故障したり、大規模な修繕を行ったりするときも、費用負担は必要ありません。 また、災害によって建物に被害が出ても、復旧のための修繕費用はオーナー負担となります。住めない状態になれば引っ越しが必要になるかもしれませんが、持ち家のような災害リスクは回避できます。 さらに、賃貸なら簡単に引っ越しできるため、ライフスタイルの変化に対応しやすいでしょう。 一方で、賃貸には以下のようなデメリットもあります。 家賃の支払いが一生続く 入居審査が通りにくい 老後に賃貸住まいの場合、家賃を一生払い続けることになります。家賃を払っても毎月の生活費に余裕があるなら、賃貸でも特に問題はないでしょう。しかし、年金だけでは生活費が足りず、預貯金を取り崩す必要がある場合は、生活が立ち行かなくなる場合があります。 また、高齢になって安定収入がなくなると、賃貸借契約を締結する際に保証人を求められることも多くなり、頼める人がいないと契約を断られるケースもあります。 このように、老後の住まいにおいて、持ち家と賃貸はメリット・デメリットが異なります。現在の住居や財産状況、理想のライフスタイルなどに照らして、どちらが自身に合っているかを見極めることが大切です。 関連記事はこちら老後に賃貸と持ち家ではどう違う?メリット・デメリットを解説 老後の住まいを持ち家にする場合、マンション?戸建て? 老後の住まいを持ち家にする場合、「マンションと戸建てのどちらにするか」という問題もあります。同じ持ち家でも、マンションと戸建てでは特徴が異なるからです。購入してから後悔しないように、それぞれのメリット・デメリットを確認しておきましょう。 老後の住まいにマンションを選ぶメリット・デメリット 老後にマンションを選ぶメリットは以下の通りです。 セキュリティが高い 資産性が高い 建物のメンテナンスを気にしなくていい 高齢の一人暮らし・夫婦二人暮らしの場合、空き巣などの被害にあわないか不安を感じるのではないでしょうか。オートロックで管理人が常駐しているマンションであれば、セキュリティが高く、防犯上も安心といえます。 また、マンションは戸建に比べて資産性が高く、値崩れしにくい特徴があります。そのため、都心や生活利便性の高いエリアに至っては、購入時よりも売却時の方が、値段が上がっているなどのケースもしばしばあります。 さらに、マンションは、共用部分の清掃は管理会社が行ってくれます。設備や外壁、屋根などのメンテナンスも大規模修繕計画などに基づいて行われるため、あまり気にする必要がありません。 一方で、マンションには以下のようなデメリットもあります。 管理費・修繕積立金がかかる 生活音などに気を付ける必要がある マンションは、持ち家であっても管理費・修繕積立金の支払いが必要です。将来の修繕に備えて毎月費用負担が生じるので、生活費を圧迫する要因となるかもしれません。また、建物の老朽化が進み、修繕費用に対して積立金が不足していると、途中で修繕積立金の額が値上げされることが一般的です。 また、戸建と比べると、マンションは生活音に気を付ける必要があります。特に深夜や早朝の掃除機や洗濯などの生活音で、隣室の住人間でトラブルになる場合もあります。 老後の住まいに戸建てを選ぶメリット・デメリット 老後に戸建てを選ぶメリットは以下の通りです。 自由にリフォームできる 騒音トラブルが起こりにくい 建物が古くなっても土地が資産となる 同じ持ち家でも、マンションより戸建てのほうが自由にリフォームできます。間取りを大きく変更することができ、敷地に余裕があれば増改築も可能です。建物が独立しているので、マンションに比べて騒音トラブルが起こりにくいのもメリットです。 また、戸建ては建物が古くなっても、土地が資産となります。エリアに左右される部分はありますが、場所によっては土地のみで高い資産価値を有することもあります。建て替えを行って、再び同じ場所に住むという選択肢もあるでしょう。 一方で、戸建てには以下のデメリットもあります。 管理・メンテナンスの手間がかかる 防犯対策が必要 バリアフリー工事が必要になることも 戸建ては、マンションよりも管理やメンテナンスの手間がかかります。定期的に設備の交換、屋根・外壁のメンテナンスなどが必要になり、工事の手配や費用の準備は自身で対応しなくてはなりません。 また、敷地が広くて部屋の数が多い場合、空き巣などの被害にあうリスクが高まります。「防犯カメラを付ける」「ホームセキュリティを導入する」といった防犯対策が必要です。 段差が多くある場合は、バリアフリー工事が必要になることもあります。事前に対策を講じておかないと、介護が必要になったときに、生活に不都合が生じるかもしれません。工事の規模によって費用は変わってきますが、数百万円程度の負担が生じる可能性もあります。 老後の住まいは都市部と郊外で何が違う? 老後の住まいは、立地にも大きな影響を受けます。都市部と郊外の物件では、住環境に大きな違いがあります。ここでは、都市部と郊外の違いについて確認していきましょう。 都市部に住むメリット 都市部に住むメリットは、生活利便性が高いことです。 一般的には高齢になるほど注意力が衰え、運転操作も遅くなるため、車の運転に不安を感じるようになるかもしれません。都市部なら公共交通機関が充実しており、電車やバス、タクシーなどを利用することで、マイカーがなくてもスムーズに移動できます。 また、都市部であれば近くにスーパーや病院、公共施設、商業施設などがあるので、行動範囲が狭くなっても安心して生活できます。 郊外に住むメリット 郊外に住むメリットは、人混みや騒音などから離れて静かな暮らしができることです。老後に落ち着いた場所でのんびり暮らしたい場合は、郊外が適しています。また、郊外の物件は、都市部に比べて家賃や物件価格が安いのも魅力です。 ただし、郊外は交通の便が悪く、住む場所によってはスーパーや病院などに出かけるのが不便な場合があります。 老後で持ち家の場合に考えておくべきこと 老後の住まいとして持ち家を選ぶときは、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。ここでは、老後で持ち家の場合に考えておくべきことをお伝えします。 住宅ローン破産に気を付ける 老後の住まいとして持ち家を選ぶ場合は、住宅ローン破産に注意が必要です。住宅ローンは、住宅を担保にお金を借りる仕組みであるため、ローンを返済できなくなると自宅は競売にかけられてしまいます。 住宅ローン破産を避けるには、毎月の収入で無理なく返済できる金額でローンを組むことが大切です。たとえば、住宅金融支援機構のフラット35では、返済比率(年収に占める年間返済額の割合)の基準を以下のように定めています。 年収400万円未満:30% 年収400万円以上:35% ボーナスは勤務先の業績などによって支給額が変動するので、ボーナス払いはなるべく利用しないほうがいいでしょう。また、転職などで一時的に収入が減っても慌てずに済むように、まとまったお金を手元に用意しておくことも有効な対策となります。 参考)住宅金融支援機構「10月よりフラット35のご利用条件を簡素化します」 住まいの終活を考える 住まいの終活とは、老後のより豊かな暮らしや、生前のうちに自身が亡くなった後の住まいについて考えることです。 相続時に不動産は所有権だけでなく、誰が住むかという問題も生じます。現金や有価証券のように均等に分割しづらい資産のため、相続人が複数いる場合は相続トラブルになることもあります。 老後を持ち家で過ごすのであれば、自身が亡くなった後のことも考えて、早めに準備にとりかかることが大切です。住まいの終活については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちら住まいの終活とは?3つの選択肢と準備しておくべきこと 老後で持ち家だからこそ考えられる資金づくりの選択肢 賃貸とは異なり、持ち家の場合は資金づくりの選択肢が豊富にあります。ここでは、持ち家を活用して、老後の資金不足を解消するサービスを3つ紹介します。 リ・バース60 リ・バース60とは、満60歳以上の方向けの住宅ローンです。一般的な住宅ローンには収入や年齢の融資条件による制約があるため、高齢になるほどローンを組むのは難しくなります。 リ・バース60であれば、60歳以上の方が老後生活への準備として建て替えや住み替え、リフォームを行う際に融資を受けられる可能性があります。 リ・バース60の主な特徴は以下の通りです。 毎月の返済が利息のみ ノンリコース型を選択できる リ・バース60は、利息のみを返済する仕組みです。毎月の返済額が小さいので、家計への負担を抑えられます。据え置いている元金の返済は、債務者が亡くなった後に「担保不動産の売却」または「現金一括返済」のどちらかを選択できます。 ただし、元金を繰上返済しない限り返済はずっと続くため、しっかりとした返済計画をたてることが大切です。 また、リ・バース60には、「ノンリコース型」と「リコース型」があります。ノンリコース型を選択すると、相続人は残った債務を返済する必要がないため、自身が亡くなった後に家族に負担をかけずに済みます。一方で、ノンリコース型は、リコース型に比べて適用金利が高くなることがあります。 リ・バース60については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらリ・バース60とは?メリット・デメリットを解説 リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることができるサービスです。「持ち家に住み続けたいが老後資金に不安がある」「持ち家のリスクを減らしたい」という方に適しています。 リースバックの主な特徴は以下の通りです。 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる 毎月の支出が定額化される 持ち家のリスクを無くせる 持ち家を売却すると、通常は別の家に引っ越しをしなくてはなりません。しかし、リースバックなら家賃を払うことで、まとまった資金を手に入れながら、引き続き同じ家に住み続けられます。毎月の支出が定額化され、資金計画が立てやすくなるのもメリットです。 また、自宅の所有権は運営会社に移転するので、災害リスクや相続といった持ち家ならではのリスクもなくなります。 一方で、リースバックには「売却価格が市場価格よりも安くなる」「定期借家契約の場合は住み続けられる保証がない」といったデメリットもあります。 リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらリースバックとは?メリット・デメリットを解説 リバースモーゲージ リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けられる高齢者向けのローン商品です。持ち家で老後資金に不安がある場合に、自宅を活用した資金調達手段として活用できます。 リバースモーゲージの主な特徴は以下の通りです。 自宅に住み続けながら資金調達できる 毎月の支払いは利息のみ まとまった資金を得るために自宅を売却すると、住む場所を探さなくてはなりません。リバースモーゲージで融資を受ければ、自宅に住み続けながら老後資金を準備できます。 リバースモーゲージは、債務者の死亡後に自宅(担保不動産)を売却して元金を返済する仕組みです。毎月の支払いは利息だけで済むので、返済負担が軽減されます。 ただし、リバースモーゲージは融資条件が厳しく、元金が減らないので支払いが一生続きます。また、急な地価下落などで担保評価額が下がり、借入済の元金が融資限度額を超えると返済を求められるリスクもあります。 リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらリバースモーゲージとは?メリット・デメリットや老後資金づくりの方法を紹介 まとめ 老後の住まいを選ぶときは、「持ち家か賃貸か」「マンションか戸建てか」「都市部か郊外か」の3つのポイントを意識することが大切です。それぞれの特徴を理解できれば、自身に合った理想の住まいが見えてきます。 持ち家でまとまった資金が必要な場合は、「リ・バース60」や「リースバック」といった高齢者向けのサービスを検討しましょう。 商品選びに困った方はこちら 住まいの終活で考えておくべきポイントをFPが解説 「終活」という言葉が一般に広がるなか、近年、「住まいの終活」についても注目されるようになってきました。どのような内容なのか、どうしたらいいのかなどについて考えてみましょう。 「住まいの終活」...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 持ち家の場合、老後資金はいくら必要?資金不足の対処方法も紹介

    夫婦の老後資金はいくら必要?足りない時の対処法も紹介

    老後に必要な生活費は、持ち家と賃貸で大きく変わります。持ち家の場合、老後の生活費はいくら必要なのでしょうか。 公的年金だけで足りない分は、貯蓄などでカバーしなくてはなりません。年金生活に入る前に老後の生活費について把握し、必要な資金を準備しておくことが大切です。 今回は、持ち家の場合に必要な老後の生活費の目安や、資金が足りないときの対処法について解説します。 そもそも老後資金とは? 「人生100年時代」や「老後資金2,000万円問題」などに起因して、老後資金という言葉が注目を集めています。一方で、老後資金が具体的に何を指しているのか分からないといった方もいるのではないでしょうか。 老後資金とは定年後にかかる費用を全て含めた資金を指します。具体的には、日々の生活費や医療費、介護費だけでなく、趣味のための娯楽費なども含みます。また、老後はまとまった資金が必要になることが多く、これらを公的年金のみで賄うのは難しいでしょう。そのため、一定のゆとりをもった老後資金を確保しておく必要があります。 老後の長期化と不安 老後は長くなっている 平均寿命や平均余命は年々伸びています。平均余命とは「あと何年生きられるか」の平均年数を指し、生まれたばかりの0歳の子の平均余命が平均寿命です。 平成30年「簡易生命表」によると、平均寿命は男性81.25歳、女性87.32歳と前年よりもやや高くなっています。平均余命も、65歳で男性19.70年、女性24.50年、80歳で男性9.06年、女性11.91年で、前年を上回っています。 また、95歳まで生きる確率は、男性で10人に1人弱(9.6%)、女性で4人に1人強(26.0%)です。毎年じわじわと高齢化が進んでいることから、「人生100年時代」を意識せざるを得ません。 参考)厚生労働省 「平成30年簡易生命表の概況」 8割超が老後資金不足を不安視 生命保険文化センター「生活保障に関する調査(令和元年度)」によると、8割超(84.4%)の人が自分の老後に「不安感あり」と答えています。さらに、「非常に不安を感じる」という人が2割弱(19.0%)もいます。 不安を感じる理由として、次のようなものが上位を占めます(複数回答)。 「公的年金だけでは不十分」82.8% 「日常生活に支障が出る」57.4% 「退職金や企業年金だけでは不十分」38.8% 「自助努力による準備が不足する」38.5% 「仕事が確保できない」31.6% また、老後の長期化と併せて少子化も進んでおり、高齢者を支える現役世代とのバランスが崩れつつあります。2012年は65歳以上1人を2.4人で支える「騎馬戦型」だったものが、2050年には1.2人で支える「肩車型」になります。 このひずみは社会保障を直撃しており、公的年金の削減や、医療・介護の保険料アップ、サービスを受けるときの負担増といった形で、すでにじわじわと現れ始めています。 参考)生命保険文化センター 令和元年度「生活保障に関する調査」【PDF】 老後資金はいくら必要? 話題になった「老後資金2,000万円問題」で計算の際に活用されたのが、総務省「家計調査」の高齢無職世帯の家計(夫65歳以上、妻60歳以上)です。この統計を基に必要な生活費を考えてみましょう。 老後に必要な生活費の目安 2019年のデータを見ると、毎月の支出の内訳は下記の通りで、夫婦無職世帯で27.1万円、単身無職世帯で15.2万円です。一方で、毎月の実収入はそれぞれ23.8万円、12.5万円で、毎月の不足額の平均は、夫婦無職世帯で3.3万円、単身無職世帯で2.7万円です。 表 高齢無職世帯の家計(単位:円) 消費支出・その他 夫婦無職世帯 (夫65歳以上、妻60歳以上) 単身無職世帯 (65歳以上) 食費 66,458 35,883 住居費 13,625 12,916 水道光熱費 19,983 13,055 家具・家事用品費 10,100 5,681 被服・履物費 6,065 3,659 保健医療費 15,759 8,445 交通・通信費 28,328 13,117 教育・教養娯楽費 24,824 16,596 その他(交際費、雑費等)* 54,804 30,387 税・社会保険料 30,982 12,061 支出合計 270,928 151,800 実収入 237,659 124,710 収支 ▲33,269 ▲27,090 ※端数処理の誤差を”その他”で調整 ※総務省「家計調査」2019年より筆者作成 この毎月の不足額30年分の累計額を計算すると、夫婦無職世帯では、1,188万円(=3.3万円×12ヵ月×30年)、単身無職世帯で972万円が必要となります。 ただし、家計調査の支出に占める住居費がかなり少なく、高齢世帯の多くが持ち家であること背景にあると考えられます。持ち家であれば住居費が少額で済むため、平均額としてかなり低くなります。また、「消費支出」のため、住宅ローン返済分が含まれていないことも少額になっている原因です。 そのため、賃貸の世帯や、住宅ローンの返済が老後も続く世帯では、住居費に平均とのギャップがある点を考慮しなければなりません。また、持ち家のマンションの場合は、管理費や修繕積立金、固定資産税がかかるので、住宅ローンの完済後も平均額を超えます。他の費用も、自分の老後の生活費と比べることをおすすめします。 なお、生命保険文化センター「生活保障に関する調査(令和元年度)」によると、夫婦2人で老後生活を送るうえでの「ゆとりある老後生活費」の回答(対象:18~69歳)の平均額は月36.1万円です。老後資金に「旅行やレジャー」「趣味や教養」「日常生活費の充実」などが上乗せされた金額です。 仮にこの36.1万円と家計調査の実収入を比べてみると、月12.3万円のマイナスであり、30年分の累計額を計算すると、4,428万円のマイナスです。これを実現するには、老後資金を手厚く準備することが必要です。 関連記事はこちら老後の一人暮らし、生活費はいくら必要? 参考)生命保険文化センター 令和元年度「生活保障に関する調査」【PDF】 確保するべき老後資金の考え方 老後には基本的な生活費以外にも次のようなライフイベント費がかかります。 <老後のライフイベント費> 住宅のリフォーム費や建替え費 マイカー買替え費用 家具・家電の買替え費用 旅行・レジャー費 趣味・教養費 交際費・慶弔費 医療費・介護費 葬儀費用 例えば、介護費用の平均額は在宅・施設混合のデータで494万円(一時費用69.0万円、毎月7.8万円、要介護期間54.5カ月。生命保険文化センター「生命保険に関する実態調査 平成30年」)です。有料老人ホーム等への入所を考えている場合はさらに費用がかかり、在宅介護だけに限ると311万円(一時費用67.2万円、毎月4.6万円、要介護期間53.1ヵ月)です。 以上のように、老後は基本的な生活費以外にもまとまった資金が必要になるので、こうした費用も見積もったうえで準備をしなければなりません。そのため、確保するべき老後資金の目安は、次のように計算することができます。 (老後の基本的な生活費-年金予想額)×(100歳-働く年齢)+ライフイベント費 例えば、公的年金が年間240万円、老後の生活費が年間300万円、65歳を定年として、ライフイベントに1,500万円を見積もった場合は下記のように算出されます。 (300万円-240万円)×(100歳-65歳)+1,500万円=3,600万円 持ち家がある夫婦の場合、老後資金は月4万円不足する 総務省の「家計調査報告」によると、夫婦高齢者無職世帯(65歳以上の夫婦のみの無職世帯)の家計収支は社会保障給付(年金収入)が219,976円に対し、支出は255,550円です。 年金収入のみの場合、老後の生活費は月約4万円不足します。年間約50万円の支出超過のため、仮に老後生活が30年続くとすると、1,500万円程度の資金が必要です。 もちろんあくまでも平均結果であり、この数字がそのまま当てはまるわけではありません。共働きで年金収入が多い世帯であれば、公的年金だけでも十分な生活費を確保できるでしょう。 一方で、「自営業で年金が少ない」「豊かなセカンドライフを送りたい」「リフォームの予定がある」といった場合、より多くの資金を準備する必要があります。 参考)総務省「家計調査報告(家計収支編)2020年(令和2年)平均結果の概要(P18~19)」 賃貸だと老後の生活費は更に大きな負担となる 60歳以上(二人以上の世帯のうち勤労者世帯)の持ち家率は90.4%で、持ち家が全体の9割を占めています。また、家計収支の支出の内訳を確認すると、住居費は14,518円と少額であることから、先程示した総務省の家計収支はあくまで持ち家の場合の生活費だと考えられます。 賃貸住まいは家賃がかかり、持ち家の場合に比べて住居費の負担が増えるため、老後の生活費は月4万円の不足では済まないでしょう。一生賃貸で過ごすには、持ち家よりもさらにまとまった老後資金を準備する必要があります。 参考)総務省「家計調査報告(家計収支編)2020年(令和2年)平均結果の概要(P18~19)」 老後に必要な資金を調べる方法 老後にいくら必要なのかは世帯によって異なります。そのため、自分の家計ではどれくらいの資金が必要なのか下記の順番で確認しましょう。 家計収入を把握する 家計支出を把握する 家計のキャッシュフロー表を作る 家計収入を把握する 老後は公的年金が主な収入源という家庭が多いのではないでしょうか。年金額は何年支払ったかだけでなく、その支払額や国民年金か厚生年金なのか等によっても個人差があります。公的年金がいくらもらえるかについては、後述します。 公的年金の他に事業やアルバイトによる収入がある人は、その見込み収入額を踏まえた上で世帯収入がいくらになるのか把握しましょう。 家計支出を把握する 月々の支出額を明確にし、各費用にいくら使っているか把握しましょう。食費や日用品費のような変動する項目については、一定期間の平均値を取って試算するのがおすすめです。その他にも、不定期で発生する住居のメンテナンス費用なども一定額計上しておくことで、より正確な費用を見積もることができます。 なお、総務省の家計調査報告では平均23万円程度*という結果が出ていますが、家計支出は現役世代の生活水準などによって異なりますので、あくまで参考程度にしたほうが無難と言えそうです。 参考)総務省 「家計調査報告(家計収支編)2020年(令和2年)表1 二人以上の世帯のうち65歳以上の無職世帯の家計収支―2020年―」 家計のキャッシュフロー表を作る 毎月の収入や支出を計算したら、最後に今後数十年の収支をシミュレーションしてみましょう。エクセルで自作したり、ノートなどにまとめたりするのが大変であれば、日本FP協会が公開している「家計のキャッシュフロー表*」などを利用すると、数値を入力するだけで簡単に作成できます。 参考)日本FP協会 便利ツールで家計をチェック 老後資金の準備を始める時期 生命保険文化センターの「生活保障に関する調査」によると、公的保証や企業保障以外の自助努力による老後生活のための経済的準備状況として、「準備している」と答えた方の割合は20歳代で半数弱、30歳代で65%程度となっています。実態としては、比較的早い段階から老後資金の準備を始めている方が多いようです。 「人生100年時代」や「老後資金2,000万円問題」に起因して、老後生活における必要額は増加していますので、その資金を準備し始める時期は早ければ早いほど良いでしょう。仮に老後資金を2,000万円貯めると仮定すると、貯蓄を始める時期が早ければ早いほど月々の貯蓄額は小さく済みます。一方で、子供の教育費や住宅ローンの返済が重なっている期間などは貯蓄をしようとしても難しいのが実状です。子供の教育費があまりかからないうちにある程度貯蓄をしておくなど、計画的に準備されることをおすすめします。 参考)生命保険文化センター「生活保障に関する調査」 老後資金の準備方法 十分な老後資金を準備するには、なるべく早く対策を講じなくてはなりません。節約などの家計改善も有効ですが、一定の収入源を確保することも大切です。 金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査(2019)」によると、60代の収入は多い順に「公的年金」、「就業」、「企業年金、個人年金、保険金」、「と続いています。また、2人以上世帯では半数弱、単身世帯では3人に1人強の人が働いています。 70歳以上の2人以上世帯のデータでは、「公的年金」、「金融資産の取り崩し」、「企業年金、個人年金、保険金」、「就業」と続きます。また、70歳以上でも5人に1人は働いています。 表 老後における生活資金源(複数回答)(単位:%) 年代 60代 70歳以上 世帯 2人以上 単身 2人以上 公的年金 86.8 78.1 89.9 就業 45.8 36.0 20.1 企業年金、個人年金、保険金 37.1 32.0 26.1 金融資産の取り崩し 30.2 27.5 26.9 利子配当所得 2.6 10.0 4.2 不動産収入 7.6 4.8 8.4 子供などからの援助 4.3 1.7 5.5 公的援助 3.6 10.2 4.3 ※金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査(2019)」より筆者作成 ※70歳以上は単身世帯のデータなし 公的年金 公的年金は、加入していた年金制度や加入期間、厚生年金であれば給与額によって異なります。 厚生労働省「令和元年度厚生年金保険・国民年金事業の概況 」の平均額では、65歳以上の受給者の平均額は下表のようになっており、会社員・公務員の男性で約17.1万円、女性は約10.9万円です。国民年金だけの自営業や専業主婦の平均額は5.6万円です。 表 年金の平均受給額(単位:円) 年金の種類 平均月額 性別 男性 女性 国民年金+厚生年金 (会社員や公務員) 171,305 108,813 国民年金のみ (自営業や専業主婦など) 56,049 厚生労働省「令和元年度厚生年金保険・国民年金事業の概況 」より筆者作成 次に、満額の国民年金と平均的な収入(平均標準報酬(賞与含む月額換算)43.9万円)で40年間就業した場合に受け取り始める年金(老齢厚生年金と2人分の老齢基礎年金(満額))の金額は下記のとおりです。 表 平均的な給与水準における厚生年金と満額の国民年金(単位:円) 年金の種類 令和2年度 令和元年度 国民年金+厚生年金 (会社員や公務員) 220,724 220,266 国民年金のみ (自営業や専業主婦など) 65,141 65,008 ※日本年金機構「令和2年(2020年)4月分からの年金額等について」より筆者作成 老齢基礎年金(国民年金)は、保険料の納付月数で支給額が決まります。20歳から60歳まで、40年間(480ヵ月)保険料を納めれば、満額の月65,075円(2021年度)を受け取ることができます。老齢基礎年金額は下記の算式で求めることができます。 老齢基礎年金額= 780,900円* × 保険料納付済月数 ÷ 480ヵ月(加入可能月数) ※2021年度 ※一部免除や全額免除を受けた月数に応じて加算あり 自分が受け取れる年金額について把握する最も良い方法としては、誕生月に毎年届く、ねんきん定期便を確認することです。ねんきん定期便は、50歳未満の人はこれまでの加入実績に応じた年金額が記載されており、50歳以上の人は現在の収入水準が60歳まで続いた場合の、受取り見込み額が記載されています。 また、ねんきん定期便に記載されているアクセスキーを利用して日本年金機構の「ねんきんネット」にアクセスすれば、最新の年金情報等を確認することができます。 なお、年金受取開始は原則65歳ですが、これを早くしたり(繰上げ)、遅くしたり(繰下げ)することもできます。受給額がどれくらい変わるのかなどの試算も、ねんきんネットで行うことができます。 会社員は給与から厚生年金保険料が天引きされますが、自営業者は国民年金保険料を自分で納める必要があります。公的年金を満額受給できるように、保険料の納付漏れがないようにしておくことが大切です。 関連記事はこちら老齢年金の繰り上げと繰り下げ、どっちがお得? 参考) ・日本年金機構「令和2年(2020年)4月分からの年金額等について」 ・日本年金機構「ねんきんネット」 個人年金保険 個人年金保険とは、契約時に設定した保険料払込期間に保険料を払い込むことで、一定期間(5年、10年など)年金を受け取れる貯蓄型保険です。個人年金保険に加入すれば、公的年金の不足分を補うことができます。 また、個人年金保険では、年金の受取開始前に契約者に万が一のことがあれば、払込保険料に応じた死亡保険金が支払われ、年金の受取期間中に受取人が亡くなった場合は、遺族に年金が支払われます。 個人年金保険は、毎月保険料を支払うことで、半強制的に老後資金を準備できるのがメリットです。また、一定金額までの保険料は生命保険料控除の対象なので、所得税・住民税の節税にもなります。 ただし、低金利の影響で予定利率が下がっているため、保険料を長期間支払ってもお金はそれほど増えません。さらに、保険商品はインフレに弱く、物価上昇により払込保険料が実質的に目減りする恐れがあることや、中途解約すると元本割れの可能性もある点には注意が必要です。 iDeCo(個人型確定拠出年金) iDeCo(イデコ)とは、自分で掛金の拠出や運用方法を選んで運用する私的年金制度です。定期預金や投資信託などから運用商品を選択して運用を行います。60歳になるまで掛金を拠出し、60歳以降に老齢給付金を受け取る仕組みで、加入区分に応じて掛金の上限額が設けられています。 詳細はこちらiDeCo(イデコ)の仕組みとは?メリット・デメリットを解説 小規模企業共済 小規模企業共済とは、自営業者や経営者のための退職金制度です。廃業や退職時に備えて積み立てができ、月々の掛金は1,000円~7万円まで500円単位で自由に設定できます。加入後の増額・減額も可能です。掛金は全額所得控除で、共済金を受け取るときも退職所得控除や公的年金等控除が適用されます。 詳細はこちら小規模企業共済とは?制度や加入までの流れ、メリット・デメリットを解説 働く期間を延ばす 老後資金を準備するためには定年後も仕事を続けることが有効です。独立行政法人労働政策研究・研修機構の行った「高年齢者の雇用に関する調査(企業調査)」によると、再雇用や継続雇用制度によって60歳以降も働き続けることができる企業は増加傾向にあります。老後資金に不安がある場合は、勤めている企業の雇用制度の確認や、老後も働くことができる企業がないか探してみましょう。 また、健康上の理由などによってフルタイムで働くことが難しい場合は、自分のペースでアルバイトを行うだけでも、老後資金の対策となるでしょう。 参考)独立行政法人 労働政策研究・研修機構「高年齢者の雇用に関する調査(企業調査)」 その他の資産運用 老後に向けて資産を増やすには、株や不動産などの資産運用に取り組むのもひとつの方法です。具体的には、NISA口座を活用しての投資、個人向け国債、不動産投資などがあります。株式や不動産はインフレに強い資産で、物価上昇時にはそれらの資産価値も上昇する傾向にあります。上記で紹介したiDeCoとNISAの違いは下表の通りです。 表 iDeCoとつみたてNISA 種類 iDeCo つみたてNISA 目的 老後資金 自由 対象年齢 20~60歳未満 20~60歳未満 非課税投資枠 年14.4万~81.6万円 年40万円 非課税期間 60歳まで(積立期間) 最長20年間 対象商品 元本確保型商品(預金・保険等)と投資信託 株式や投資信託等 途中引出し 原則60歳まで不可 いつでも可能 掛金の所得控除 あり なし 受取時の課税 優遇あり 非課税 ※筆者作成 また、株式投資のハードルが高いという場合には、運用をプロに任せられる投資信託や、嗜好に合わせて設計されるロボアドバイザーなどのサービスもあります。 不動産の資産運用は、収益用不動産を購入して家賃収入を得る方法が一般的です。しかし、低金利の住宅ローンを利用して自宅を購入することも、考え方によっては資産運用と言えるでしょう。 詳細はこちら自宅購入はより安全で優れた不動産投資!? 老後資金が足りないときの5つの対処法 持ち家の場合、老後の生活費が月4万円程度不足する可能性があることがわかりました。老後の生活費が足りないと想定されるときは、どのように資金を準備すればよいのでしょうか。 ここでは、老後の生活費が足りないときの対処方法を5つ紹介します。 支出を見直す 支出を見直して生活コストを下げることができれば、老後の生活費は少なくなります。食費や電気代といった変動費の節約は労力がかかる割に得られる効果が小さいので、固定費を中心に支出を見直すといいでしょう。 たとえば、都心部に住んでいるなら、マイカーを手放してカーシェアリングを利用したほうが節約になるかもしれません。また、保険を見直すことで、保険料の負担が軽減されることもあります。 現在よりも少ない支出で生活ができれば、年金収入だけで暮らせる可能性もあります。 なるべく長く働いて収入を得る 持ち家で老後の生活費が月4万円不足するのは、夫婦高齢者無職世帯のケースでした。そのため、老後も働いて公的年金以外の収入を得ることができれば、生活費の不足を解消することは可能です。 「老後を迎えてまで働きたくない」と思うかもしれませんが、月4万円の不足を補うだけならフルタイムで働く必要はありません。自分のペースでアルバイトを行うだけでも、十分に稼げる金額ではないでしょうか。 また、老後も働くことで、社会とのつながりや生きがいを得られるメリットもあります。 年金の繰下げを検討する 公的年金の受給開始年齢は原則65歳ですが、「繰下げ」によって受給開始を遅らせることも可能です。年金の繰下げを行うと、最大で42%毎月の年金が増額されます。老齢基礎年金・老齢厚生年金ともに、繰下げによる年金の増額率は以下の通りです。 繰り下げによる年金増額率 請求時の年齢 増額率 66歳0ヵ月~66歳11ヵ月8.4~16.1% 67歳0ヵ月~67歳11ヵ月16.8~24.5% 68歳0ヵ月~68歳11ヵ月25.2~32.9% 69歳0ヵ月~69歳11ヵ月33.6~41.3% 70歳0ヵ月~42.0% 繰下げによって増えた年金額は一生変わらないため、老後の生活費の不足を解消できる可能性があります。65歳以降も一定の勤労収入がある場合や当面は年金をもらえなくとも生活に支障がない場合は、年金の繰下げを検討しましょう。 参考)日本年金機構「年金の繰下げ受給」 お金を運用して資産寿命を延ばす 預貯金だけでなく、投資信託などを活用して運用しながら資産を取り崩すことで、資産寿命を延ばすことができます。たとえば、3,000万円の資金を毎月13万円取り崩しながら年4%で運用を行うと、預貯金よりも資産は約17年長持ちします。 ただし、あくまでもシミュレーション結果であり、この通りに運用できるとは限りません。また、投資信託は元本保証ではないので、損失が発生する可能性もあります。資産寿命を延ばすために資産運用に取り組む場合、特に高齢になってからの資産運用は、リスクの取りすぎに注意しましょう。 参考)SBI証券「資産の寿命は大丈夫?「人生100年時代」の資産運用とは?」」 持ち家を活用して資金調達する 老後の生活費が足りない場合、持ち家を活用して資金調達する方法もあります。詳しくは後述します。 老後資金の“最後の砦”が不動産活用 持ち家の人は金融資産だけでなく、「不動産」という資産もあるわけです。そして、この不動産が老後資金の“最後の砦”になる可能性も秘めています。 老後資金、特に介護資金などで不動産を活用する方法には次のようなものがあります。ただし、不動産の立地や評価額によって利用できない場合もあります。 リバースモーゲージ 「リバースモーゲージ」とは、自宅に住み続けながら、自宅を担保に毎月の生活費を借りることのできるサービスです。一時金で受け取る方法や、設定した枠内で自由に借りるタイプがあります。ただし、対象エリアが主要都市に限定されていることが多く、一定評価額以上の戸建てが中心で、条件として相続人全員の同意や連帯保証人を求められることもあります。 詳細はこちらリバースモーゲージとは?メリット・デメリットや仕組みを解説 リースバック 「リースバック」とは、自宅をリースバック会社に売却し、売却代金を受け取る一方で、買主にリース料を支払って自宅に住み続けるサービスです。売却代金は一括で受け取れます。ただし、対象エリアが主要都市に限られます。引っ越しをせずに住み続けられる点が大きな特徴で、リースバック運営会社によって条件などが異なります。 詳細はこちらリースバックとは?仕組みを解説 不動産担保ローン 不動産担保ローンとは、不動産を担保にお金を借りることです。戸建て、マンションとも対象ですが、主要都市に限る金融機関が多いようです。金融機関によっては本人名義の物件だけでなく、配偶者や親名義でも担保にできるところもあります。比較的低金利で借りられます。 詳細はこちら不動産担保ローンとは?メリット・デメリットを解説 自宅の売却 自宅を売却することで有料老人ホームの入居金に充てる、老後資金の不足分を補うなど、売却代金を活用できます。売却後の住まいがない場合は、住まいをどうするかという問題が残ります。 自宅の賃貸 自宅を賃貸に出すことで、収入を得ることもできます。リフォーム費用などをかけても、空室リスクがある点に注意。また、こちらも売却する場合と同様に、住まいをどうするかという問題が残ります。 老後への備えとして、わが家の住まいを点検し、将来、どのような活用の選択肢が使えるのか、あるいは使えないのかなども知っておくといいでしょう。それも老後資金準備の一環と言えます。 持ち家の資産価値を活かす方法は、以下のページでさらに詳しく紹介しています。 参考はこちら住宅ローンを完済したがお金がない!そんな時の持ち家活用術とは? まとめ 老後の生活費は、持ち家でも月4万円程度不足する可能性があることがわかりました。ただし、あくまでも平均額であるため、まずは自身に必要な生活費を把握することが大切です。この記事で紹介した内容を参考に、老後資金の準備を始めましょう。 老後に賃貸と持ち家ではどう違う?メリット・デメリットを解説 賃貸暮らしをしていると、老後に向けて自宅を購入すべきか悩むのではないでしょうか。賃貸か持ち家かによって、老後の生活においてそれぞれメリット・デメリットがあるので、ライフスタイルに応じてどちら...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 住宅ローンを払い終えたらやること

    住宅ローンを払い終えたらやること

    住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、払い終えると精神的に楽になるでしょう。しかし、住宅ローンは完済した後もやらなければならない手続きがあります。 手続きを忘れてしまうと、売却や資産活用の際に不都合が生じる可能性があるので注意が必要です。今回は、住宅ローン完済までの平均期間や完済後に必要な手続きについて詳しく解説します。 住宅ローン完済までの平均どれぐらいかかるのか? 住宅ローンは、30年程度の長期にわたって返済を続けるイメージがあるのではないでしょうか。しかし、実際には比較的短期間で払い終える人もいます。ここでは、住宅ローン完済までの平均期間など、住宅ローンの返済事情について確認していきましょう。 住宅ローン完済までの平均期間は16年 住宅金融支援機構の「2020年度 住宅ローン貸出動向調査」によれば、住宅ローン完済までの平均期間は16年となっています。この結果を見て、「意外と短い」と感じたかもしれません。完済までの期間が短い理由は、以下3つの要因が影響しているからだと考えられます。 住み替えによる完済 借り換えによる完済 繰り上げ返済 転勤や子どもの独立などで間取りがライフスタイルに合わなくなり、住み替えを検討するケースがあります。住宅ローンが残っている状態で住み替えをするときは、残債を完済しなくてはなりません。住み替えにあたって自己資金が不足している場合、新たな住宅ローンを借りるケースもあります。 低金利の影響で、現在は住宅ローン金利も下がっています。金利が比較的高い時期に住宅ローンを組んだ場合、低金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を減らすことが可能です。調査結果には、既存の住宅ローンを完済して新たな住宅ローンを組むケースも含まれています。 また、手元資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済によって当初の予定よりも早期に完済するケースもあるでしょう。 繰り上げ返済を行えば平均完済期間は短くなりますが、住み替えや借り換えは完済後に新たな住宅ローンを組むことになります。そのため、完済までの期間が短くなるどころか長期化することもあります。 住宅ローン完済までの期間は長期化傾向にある 住宅金融支援機構の調査結果では、2016年度以降は住宅ローンの新規貸出期間や平均完済期間は延びています。約定貸出期間は「25.6年(2016年度)→27.0年(2019年度)」、平均完済期間は「15.0年(2016年度)→16.0年(2019年度)」となっており、住宅ローンの返済期間は長期化していることがわかります。 返済期間の長期化の理由として考えられるのは以下2つです。 繰り上げ返済の減少 借り換えメリットの減少 住宅ローンを借りてマイホームを購入すると、住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)が利用できます。10年間にわたって住宅ローン年末残高の1%が所得税から控除されるため、積極的に繰り上げ返済をする必要がなく、返済期間の長期化につながっています。 また、低金利環境が長く続いており、住宅ローンの適用金利も下がっています。低金利で住宅ローンを借りることができれば、繰り上げ返済や借り換えによる利息軽減効果はあまり期待できません。繰り上げ返済や借り換えのメリットが減少していることも、返済期間が長期化している理由の一つといえます。 参考)住宅金融支援機構「2020年度 住宅ローン貸出動向調査P15」 住宅ローンの完済後に必要な手続き 住宅ローンを払い終えた後は、どのような手続きが必要なのでしょうか。ここでは、住宅ローン完済の方法と完済後に必要な手続きについて説明します。 完済後の手続き①:繰り上げ完済の場合の手続き 住宅ローンを約定返済で完済する場合には、特に手続きをする必要がないですが、繰り上げ返済で完済する場合は、原則として金融機関の窓口で手続きします。契約者本人が訪問して返済依頼書を提出し、返済用口座に返済資金を入金するのが一般的な流れです。ただし、中にはインターネットで手続きが可能な金融機関もあります。 住宅ローンの繰り上げ完済には、借入残高の他に完済日当日までの未払利息、金融機関所定の手数料も必要です。繰り上げ完済を行う場合は事前にシミュレーションをして、必要な金額を把握しておきましょう。 また、繰り上げ完済の手続きはすぐにできるわけではなく、通常は数週間~1カ月程度かかるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。まずは住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせて、手続きの流れや必要書類を確認することから始めましょう。 完済後の手続き②:抵当権の抹消手続き 住宅ローン完済後は、抵当権の抹消手続きが必要です。抵当権は自動的に解除されるわけではないので、手続きをしなければ、完済後も抵当権は設定されたままになってしまいます。 抵当権が設定された状態で放置しておいても、直ちに不都合が生じるわけではありません。しかし、不動産を売却したり、相続が発生したり、不動産を担保に新たな融資を受けたりする場合はスムーズに手続きができなくなります。 そのため、住宅ローンを完済したタイミングで抵当権の抹消手続きを行っておくほうがよいでしょう。抵当権の抹消は、自身で必要な書類を準備して手続きを行うか、司法書士などの専門家に依頼します。抵当権抹消手続きの流れは、後ほど詳しく説明します。 完済後の手続き③:火災保険への質権設定の解除 火災保険の質権設定とは、あまり一般的ではありませんが、保険金請求権や返還保険料請求権に対して質権を設定することです。質権を設定すると、火災保険の支払いが発生した場合に、保険金が契約者ではなく金融機関に支払われます。 仮に住宅ローンの担保となっている建物が火災で全焼した場合、金融機関は抵当権を実行できなくなります。建物が火災で全焼しても金融機関が貸付金を回収できるように、住宅ローンを組むときに火災保険の質権設定がされているケースもあります。 住宅ローンの完済後、金融機関から「保険証券」「質権消滅承認請求書」などの書類が送られてくるので、保険会社に連絡して質権消滅手続きを行います。不明点があれば、金融機関や保険会社に相談しましょう。 なお、火災保険が満期を迎えた後は、「更新」「乗り換え」「解約」の3つの選択肢がります。火災や自然災害で建物が被害を受けると、生活を立て直すためにまとまったお金がかかります。基本的に解約は避け、更新または乗り換えを検討するのがおすすめです。 抵当権の抹消手続きガイド 先程も触れたように、抵当権の抹消は自身で手続きできます。また、自身で手続きを行うのが不安な場合は、司法書士に依頼することも可能です。ここでは、抵当権の抹消手続きの流れや必要書類、費用などについて詳しく説明します。 抵当権抹消手続きのステップ 抵当権抹消手続きの流れは以下の通りです。 金融機関から完済書類を受領 管轄の法務局を確認 抵当権抹消登記申請書の取得、記入(法務局HPからダウンロード可) 必要書類の準備 法務局へ申請 住宅ローンの完済後、金融機関から抵当権抹消に関する書類が送付されます。抵当権抹消手続きは法務局で行うため、物件所在地の管轄の法務局を調べましょう。法務局HPから抵当権抹消登記申請書をダウンロードして印刷し、必要事項を記入します。記入内容に誤りがあると、手続き完了までに時間がかかるので注意が必要です。 必要書類が準備できたら、法務局に持参して申請を行います。無事に受理され、申請内容に問題がなければ手続きは完了です。申請内容に不備があった場合は法務局から連絡が来るので、指示に従って補正申請を行いましょう。 抵当権抹消手続きに必要な書類 抵当権抹消手続きに必要な書類で、金融機関から送られてくるものは以下の通りです。 登記済証(登記識別情報) 弁済証書/抵当権解除証書 抵当権抹消の委任状 金融機関の資格証明書 登記済証は、抵当権設定時に抵当権者(金融機関)に交付される書類です。法務局がオンライン化された後に発行された場合は登記識別情報になります。登記済証は赤いゴム印が押されており、登記識別情報はパスワード部分にシールが貼られています。 弁済証書/抵当権解除証書は、住宅ローンの返済が終了したことを証明する書類で、金融機関によって名称が異なります。 抵当権抹消の委任状は、金融機関が物件所有者に抵当権抹消手続きを委任するための書類です。代理人欄が空欄になっているので、申請者の署名・捺印が必要です。 金融機関の資格証明書は、住宅ローンを借りていた金融機関の登記簿です。「代表者事項証明書」「登記事項証明書」など、金融機関によって名称が異なります。金融機関の資格証明書は、有効期限が3カ月しかないので注意しましょう。 自分で抵当権抹消手続きを行う場合は、上記書類の他に印鑑証明書や本人確認書類、抵当権抹消登記申請書の作成なども必要です。 抵当権抹消手続きでかかる費用 抵当権抹消手続きでは以下の費用がかかります。 登録免許税 登記取得費用 登録免許税は、登記申請の際にかかる税金で、1つの不動産につき1,000円かかります。たとえば、一戸建ての場合は土地と建物それぞれ1,000円ずつかかるため、合計2,000円*です。 ※土地が一筆の場合を想定しています。 また、抵当権を抹消したい不動産の登記内容を確認したり、手続き後に抵当権抹消が行われたかを確認したりするための登記取得費用も必要です。物件種類や取得方法によって変わってきますが、一般的には一通につき数百円程度かかります。 司法書士に任せて抵当権抹消手続きを行う 抵当権抹消登記は法務局で手続きを行いますが、平日しか受け付けてくれないため、仕事をしながらでは難しいかもしれません。また、申請内容に不備があると、何度も法務局に出向く必要があります。 専門家である司法書士に依頼すれば、自身で手続きを行うより費用はかかりますが、確実に手続きをしてもらえるので安心です。 司法書士会のホームページを確認し、住んでいる地域の司法書士に連絡してみるといいでしょう。また、住宅ローンを借りていた金融機関に司法書士を紹介してもらう方法もあります。 抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合、登録免許税や登記取得費用に加えて司法書士報酬がかかります。司法書士報酬は1~1.5万円が相場で、実費と合わせて数万円程度の費用がかかります。 住宅ローンの借り換えの場合は、完済する住宅ローンの抵当権抹消と新たに借りる住宅ローンの抵当権設定を同時に依頼する形になります。 抵当権抹消手続きを行わなかった場合どうなる 住宅ローンを完済した後に抵当権を抹消しなくても、すぐに大きな影響が出るわけではありません。しかし、不動産の売却や借入を行う際にスムーズに手続きができなくなるので、完済後は速やかに手続きをしておくほうがいいでしょう。 売却への影響 住宅ローンを完済した不動産を売却する場合、抵当権が設定されたままでは買主側に不都合が生じます。不動産会社の買取にせよ、仲介で個人に売却するにせよ、新しい買主はその不動産を担保にローンを借りる際に抵当権を設定する必要があるからです。 法律上では抵当権が設定されたままでも、不動産を売却することは可能です。しかし、実際の取引においては「抵当権が残っている状態では売却できない」と考えておくといいでしょう。 ローン審査への影響 住宅ローンを完済した不動産を担保に借り入れをしない限り、抵当権を抹消しなくても不都合はありません。住宅ローンを完済していれば、抵当権が残っていても信用情報においては借り入れがないことになっています。 ただし、住宅ローンを完済した不動産を担保に新たな借り入れを行う場合、抵当権の設定が必要になるため、完済した住宅ローンの抵当権は解除しなくてはなりません。 今は予定がなくても、急にまとまったお金が必要になれば、不動産を担保に借り入れを行う可能性も考えられます。資金が必要になったときに慌てずに済むように、住宅ローンを完済したタイミングで抵当権を抹消しておきましょう。 完済後に資産価値を活かす方法 子どもの教育費や両親の介護、自身の老後資金など、まとまったお金が必要になることがあります。そのようなときに、住宅ローンを完済した持ち家を活用すれば、資金を工面できるかもしれません。ローン完済後に持ち家の資産価値を活かす方法は、以下のページで紹介しています。 参考)住宅ローンを完済したがお金がない!そんな時の持ち家活用術とは? 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス 不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を担保にお金を借りることができるローンです。資金使途は原則自由で、生活資金や教育資金、事業資金など幅広い資金ニーズに対応できるのが魅力です。ご相談や仮審査は無料で承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。 参考)不動産担保フリーローン|SBIエステートファイナンス まとめ 住宅ローンを払い終えたら、そのタイミングで抵当権を抹消しておくのがおすすめです。抵当権が設定されたままでも、当面は不都合が生じることはありません。しかし、抵当権が設定されたままでは、不動産の売却や借り入れの手続きに時間がかかってしまいます。 抵当権の抹消は自身で手続きできますが、司法書士に依頼することも可能です。申請内容に不備があると時間や手間がかかるので、不安がある場合は司法書士に依頼して手続きを進めましょう。 住宅ローンの借り換えで忘れてはいけない注意点 住宅ローンの借り換えとは、新たな住宅ローンを借りて既存の住宅ローンを一括返済することです。現在より低金利の住宅ローンに借り換えることで、総返済額を減らせる可能性があります。 ただし、住宅ロー...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 定年後に自宅を住み替えるメリットと注意点とは?

    定年後に自宅を住み替えるメリットと注意点とは?

    現役世代は、子どもの学校や通勤を考えて自宅を購入するのが一般的です。しかし、子どもの独立や定年退職などでライフスタイルが変化すると、立地や間取りが生活に合わなくなることがあります。 その場合は、利便性の高さや資産性を重視して住み替えるのも一つの方法です。ただし、定年後の住み替えには注意点もあるので、住み替え以外の選択肢も含めて老後の住まいについて考えることが大切です。 今回は、定年後に住み替えるメリットと注意点、住み替え以外の選択肢について説明します。 定年後に住み替えるメリット 定年後に住み替える場合、以下のようなメリットが考えられます。 希望に合わせた間取りを選択できる 将来を見据えたバリアフリー対応の住居を選択できる 利便性の高いエリアの住居を選択できる 子供部屋が不要になることから、部屋数を少なくして収納が多い物件を選択するなど、自身のライフスタイルに合わせた間取りを選択することが出来ます。加えて、バリアフリー対応の住居に住み替えることで、自身が高齢になっても住みやすい環境で生活できます。高齢になると少しの段差でも転倒しやすくなったり、ちょっとしたケガが生活に大きく影響したりするため、バリアフリー対応の重要度は高いといえるでしょう。 また、高齢になると車を手放すことなどによって、生活の行動範囲も狭まりやすいことから、徒歩圏にスーパーや公共施設、病院が近くにあるなど、利便性の高いエリアに自宅を構えることも可能となります。 定年後の住み替えの注意点 定年後に住み替えをする際は、以下の点に注意が必要です。 購入資金をどのように確保するか 定年後の住み替えでは、新居の購入資金をどのように確保するかが課題となります。「新居購入後に現在の自宅を売却する」という流れで住み替えを進める場合、先行して新居の購入代金を用意しなくてはなりません。 しかし、高齢の場合は一般的な住宅ローンを組むのが難しくなります。そのため、定年後の住み替えで新居の購入資金を準備する方法として、下記のような方法が考えられます。 リースバック リ・バース60 リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を手に入れながら、家賃を払うことで売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。リースバックで自宅を売却すれば、売却資金を手に入れながら新居を購入するまで現在の自宅を仮住まいとして利用できます。 一方、リ・バース60とは、満60歳以上の方でも借り入れができる高齢者向けの住宅ローンです。毎月の支払いは利息のみで、債務者が亡くなったときに担保不動産(新居)を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選択する仕組みになっています。 自宅を売却して新居の購入資金を準備したい場合はリースバック、ローンを利用して新居を購入したい場合はリ・バース60を検討するといいでしょう。 (参考) ・リースバックとは?メリット・デメリットを解説 ・リ・バース60とは?メリット・デメリットを解説 売却や相続を考慮して物件を選ぶ 定年後の住み替えでは、売却や相続を考慮して物件を選ぶことも大切です。老後生活では、配偶者との死別や自身の体調不良などを理由に、高齢者施設への入居を検討する可能性があります。 また、相続が発生したときは、資産価値の高いマンションであれば比較的売却しやすく、相続後の選択肢が広がります。一方で、戸建てはマンションに比べると流動性が低く、売却しにくい点に注意が必要です。 老後の生活費をシミュレーションしておく 定年後の住み替えを検討する際は、老後の生活費のシミュレーションも必要です。不動産は高額の買い物なので、しっかりとした収支計画を立てておかないと生活費が不足するリスクがあります。 相続なども考えて資産性を考慮することは大事なことですが、身の丈に合わない高額の物件を購入した結果、生活が立ち行かなくなっては意味がありません。最悪の場合、老後破産となる恐れもあります。必ず物件を選ぶ前に費用を試算した上で、無理のない住み替え計画を立てましょう。 住み替え以外の選択肢は? ここまで住み替えについて確認してきましたが、住み替えをしなくても住環境を改善することは可能です。住み替え以外の選択肢として、大きく「リフォーム」と「建て替え」の2つが考えられます。 リフォームして住みやすくする バリアフリー化を目的に自宅をリフォームする場合、改修費用の助成や補助、税負担の軽減などの支援制度を利用できる可能性があります。自宅のバリアフリー化に関する主な支援制度は以下の通りです。 高齢者住宅改修費用助成制度(地方自治体) 長期優良住宅化リフォーム推進事業(国土交通省) バリアフリー改修に関する特例措置(国土交通省) 自治体の「高齢者住宅改修費用助成制度」を利用すれば、バリアフリー改修工事費について助成や補助を受けられます。自治体によって内容が異なるため、お住いの自治体の窓口に確認してみるといいでしょう。 また、国土交通省も、バリアフリー改修工事を行った場合の補助や税負担の軽減(所得税の控除、固定資産税の減額)などを用意しています。 バリアフリー化を目的に自宅のリフォームを行う場合は、国や自治体の支援制度を積極的に活用しましょう。 (参考) ・東京都福祉保健局「住宅改善事業(バリアフリー化等)区市町村別事業概要一覧」 ・国立研究開発法人 建築研究所「長期優良住宅化リフォーム推進事業」 ・国土交通省「バリアフリー改修に関する特例措置」 建て替えを行う 戸建ての場合は、バリアフリー対応の住宅へ建て替える方法もあります。建て替えならバリアフリー化はもちろん、間取りも自由に選べるため、理想の住まいを実現できるでしょう。 ただし、建て替えは工事中の仮住まいが必要になるほか、まとまった費用がかかるため、資金の確保が課題となります。そのため、老後の生活費が不足しないように、住宅ローンを利用できるかも確認した上で、無理のない建て替え計画を立てることが大切です。 まとめ 子どもの独立などによって自宅の間取りがライフスタイルに合わなくなったら、住み替えを検討するタイミングです。定年後の住み替えでは、住みやすさなどの生活利便性だけでなく、老後の生活費が不足しないように、しっかりとした収支計画を立てる必要があります。 また、新居の購入資金を自己資金で準備するのが難しい場合は、リースバックやリ・バース60の利用を検討しながら、無理のない住み替えにしましょう。 リースバックの商品詳細はこちら リ・バース60の商品詳細はこちら 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 持ち家に住んでいても、ライフスタイルの変化や金銭的な問題で「住み替え」を検討することがあるでしょう。しかし、住み替えたいと思っても、どのような手順で住み替えを進めたらよいかわからないのではな...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 住まいの終活とは?3つの選択肢と準備しておくべきこと

    長寿化に伴い、自身の老いや死に関するさまざまな事柄に備える「終活」が注目されるようになりました。終活で準備しておくべきことはたくさんありますが、「持ち家をどうするか」は大きなテーマの一つではないでしょうか。 持ち家は家族に残すこともできますが、状況によっては相続でトラブルになる可能性もあります。自身の老後の住まいにも影響を与えるため、早めに準備をしておくことが大切です。今回は、住まいの終活における3つの選択肢と準備しておくべきことを解説します。 住まいの終活とは 「住まいの終活」という言葉に定義があるわけではありませんが、本コラムでは「生前のうちに亡くなった後の住まいのことを考えること」とします。持ち家に住んでいる場合、自身が亡くなった後にその家をどうするかを考えておかなくてはなりません。 不動産は所有権のみならず、誰が居住するかという問題が起こるため、相続人が複数いる場合は平等に分けるのが難しく、相続でトラブルになることもあります。また、現金化しておくことで均等に分割できますが、生前に売却すると「老後の住まいをどうするか」という問題が生じます。 誰にでも当てはまる唯一の正解はないため、自身の状況に合った方法を選択することが大切です。 関連記事はこちら終活とは?終活では何を準備すればいい? 住まいの終活における3つの選択肢 これから住まいの終活を始める場合、大きくは以下3つの選択肢が考えられます。 生前に贈与する 1つ目は、持ち家を生前贈与する方法です。同居している親族(子どもなど)に贈与すれば、贈与後も同じ家に住み続けられるため、老後の住まいの心配はなくなります。ただし、不動産を贈与すると、贈与された親族には贈与税がかかります。贈与税の負担を軽減する制度としては「相続時精算課税制度」があります。 相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に財産を贈与した場合に選択できる贈与税の制度です。同一の贈与者からの非課税限度額は2,500万円で、限度額を超えた部分については一律20%の贈与税率が適用されます。 相続時には、相続時精算課税制度の贈与財産と他の相続財産を合計して相続税を計算します。税金が免除されるわけではなく、贈与財産(持ち家)は相続税の課税対象となる点に注意が必要です。 参考)相続時精算課税制度とは?メリット・デメリットを紹介 生前に売却する 2つ目は、生前に持ち家を売却する方法です。子どもに持ち家を残したいなら、親から子に持ち家を売却する「親子間売買」が選択肢となるでしょう。税金の取り扱いは、基本的に通常の不動産売却と同様です。ただし、実勢価格より著しく安い価格で売却すると贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があるので検討の際には専門家などに相談した方が良いでしょう。 一方、親族に持ち家を残さない場合は、通常の不動産売却やリースバックが選択肢となります。 リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を手に入れながら、家賃を払うことで同じ家に住み続けられるサービスです。そのため、通常の不動産売却で発生する売却後に住む家を探さなければならないという問題が解消されます。また、自宅を売却して現金化すれば、財産を分配しやすくなるため相続トラブルを避けられます。親子間売買のように、贈与とみなされる心配もありません。 (参考) ・不動産の親子間売買とは?デメリットや手続きについて解説 ・リースバックとは?メリット・デメリットを解説 相続させる(何もしない) 3つ目は、何もせずに持ち家を相続させる方法です。生前贈与や売却をせずに、何もしないのも選択肢の一つとなります。 しかし、何も対策しないと遺産を巡っての相続トラブルが発生する可能性があります。相続トラブルを回避したいのであれば、専門家に相談の上「遺言書を書く」「公正証書を作成する」といった準備をしておくと良いでしょう。 関連記事はこちら住まいの終活で考えておくべきポイントをFPが解説 住宅ローンを計画的に完済する 住まいの終活では、住宅ローンを計画的に完済することも重要です。持ち家に住宅ローンの残債がなければ、終活を行う際の選択肢が広がります。 贈与や相続では、債権がないことで財産をスムーズに引き継ぐことができます。また、通常の不動産売却やリースバックを利用する場合は、売却代金からローン返済を行う必要がありません。また、売却によってまとまった資金を手に入れることができるため、十分な老後資金を確保できます。 相続人がいない場合はどうする? 独身で両親も兄弟もいないなど、持ち家でも相続人がいない場合は、何も対策を行わないと管理者不在の空き家となってしまいます。相続人がいない場合、第三者に財産分与を行うこともできるため、持ち家を相続させたい人がいる場合は、専門家に相談して遺言書を作成するといいでしょう。 まとめ 持ち家をどうするかは自身の老後の生活はもちろん、相続人となる家族にも大きな影響を与えます。持ち家に関するトラブルを防ぐには、亡くなるまでのプランを立て、早めに準備にとりかかることが大切です。老後の生活を豊かなものにするためにも、住まいの終活を始めてみてはいかがでしょうか。 リースバックならSBIスマイル 終活とは?終活では何を準備すればいい? 昔に比べて平均寿命が延びて老後の期間が長くなったことなどから、「終活」を行う人が増えています。終活と聞くと、葬儀やお墓、相続など自分が亡くなった後のことをイメージするかもしれません。しかし、...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • リ・バース60とは?メリット・デメリットを解説

    リ・バース60とは?メリット・デメリットを解説

    老後生活への準備として住み替えやリフォームを検討する場合、まとまった資金が必要になります。手元の預貯金を生活費として残しておくために、住宅ローンやリフォームローンを検討するかもしれません。しかし、融資を受ける場合には収入や年齢などの融資条件があるため、高齢の方が新たな融資を受けるのは難しいのが現状です。 そんな時に「リ・バース60」という高齢者向けの住宅ローンであれば、満60歳以上の方でも借り入れが可能です。ただし、リ・バース60は通常の住宅ローンとは仕組みが異なり、デメリットもあるので、申し込む前に特徴を理解しておくことが大切です。 今回は、リ・バース60の仕組みやメリット・デメリット、利用事例について説明します。 リ・バース60とは? リ・バース60の取り扱いを開始致しました。詳細はこちら リ・バース60とは、住宅ローンの一種で満60歳以上の方向けの商品です。通常の住宅ローンでは元金と利息を毎月返済しますが、リ・バース60の毎月の支払いは利息のみです。元金の支払いは、債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選べます。 リ・バース60はあくまでも住宅ローンの一種であるため、資金使途は住宅の購入・建築、リフォーム、住宅ローンの借換などに限定されています。ただし、取扱金融機関によって利用可能年齢や資金使途、融資限度額は異なるため、詳細は金融機関に確認する必要があります。 リ・バース60のメリット リ・バース60には以下3つのメリットがあります。 返済が利息のみで月々の返済負担が小さい 通常の住宅ローンでは、元金と利息を毎月返済します。現役時代のように安定した労働収入があれば、問題なく返済できるでしょう。しかし、給与収入がない老後生活において、元金と利息を毎月返済するのは負担が大きいのではないでしょうか。 リ・バース60は利息のみを返済する仕組みなので、月々の返済負担が小さいのがメリットです。据え置いている元金の返済は、債務者が亡くなった際に担保不動産の売却か現金一括返済のどちらかを選択できます。 また、連帯債務で借り入れをする場合は、主債務者が亡くなった後も、連帯債務者はそのまま自宅に住み続けられます。たとえば、主債務者である夫が亡くなっても、連帯債務者の妻は利息を払い続けることで自宅に住み続けることが可能です。 ノンリコース商品を選択できる リ・バース60は「ノンリコース型」と「リコース型」の2種類があり、どちらかを選択できます。それぞれの特徴は以下の通りです。 ノンリコース型:相続人は残った債務の返済義務なし リコース型:相続人は残った債務の返済義務あり ノンリコース型を選択すれば、担保不動産の価値が下がり、不動産の売却代金が元金に満たなくなってしまった場合でも、相続人は残った債務を返済する必要がありません。ただし、ノンリコース型は、リコース型に比べて適用金利が高くなることがあるので注意が必要です。 高齢者でも借り入れができる 一般的な住宅ローンは安定収入が求められ、年齢制限も設けられているため、高齢になると借りるのは難しくなります。しかし、リ・バース60は対象年齢が「満60歳以上」となっているので、住宅ローンを借りるのが難しい高齢の方でも融資を受けられます。また、借入時の年齢に上限がなく、収入が公的年金のみでも利用可能です。 リ・バース60のデメリット リ・バース60には、以下のようなデメリットもあります。 借入限度額は担保評価額の50~60%程度 リ・バース60の借入限度額は、担保評価額の50~60%程度となっています。そのため、住宅の新規購入・建築資金を借り入れする場合、購入不動産の50%程度の頭金が必要です。ただし、今まで住んでいた住宅を担保にして融資を受けたり、売却して不動産購入資金に充てたりすることで、必ずしも頭金が50%程度必要とは限りません。 また、リフォーム資金や住宅ローンの借換のために、現在の自宅を担保としてリ・バース60を利用する場合は、住宅ローンの残債が担保評価の50%程度残ってしまっている場合には、担保不動産の評価不足により融資を受けられない可能性があります。 元金が減らない(返済が終わらない) リ・バース60は毎月の返済が利息のみであるため、返済負担は小さくなります。しかし、元金を繰上返済しない限り、返済はずっと続きます。つまり、長生きすればするほど利息の総支払額は増えていくので、返済期間が長期化すれば、利息の総支払額が膨大な金額になってしまう可能性もあります。そのため、返済シミュレーションを行い、利用するかを判断すると同時に、しっかりとした返済計画を立てることが大切です。 金利変動リスクがある リ・バース60は、利用した商品が変動金利の場合は適用金利が定期的に見直されます。適用金利が変更されると、毎月の支払額も変わります。現在は低金利が続いているので問題がないとしても、今後市場金利が上昇することがあれば、月々の返済額が想定外に増えて支払いが困難になってしまうかもしれません。リ・バース60を変動金利で利用するなら、金利が上昇したとしても一定のゆとりがあるようにしておく必要があります。 リ・バース60の利用事例 リ・バース60には以下のような利用事例があります。 老朽化した自宅のリフォーム資金 自宅の老朽化によって設備が古くなると、徐々に使い勝手が悪くなったり、設備の入替が必要になったりします。健康状態によってはバリアフリー対応も必要です。そんな時に収入が公的年金のみの場合など、たとえ預貯金はあっても、リフォームでまとまったお金を使うことに不安を感じるのではないでしょうか。リ・バース60なら手元資金を確保できるのはもちろん、毎月の返済は利息のみで済むので、毎月の返済負担が少ない上、預貯金を残しながらリフォームができます。 残債の残っている住宅ローンの借り換え 高齢になってから住宅ローンの残債がある場合、安定した労働収入がないと毎月の返済が苦しくなってきます。予定通り返済ができなければ、最悪の場合は自宅を手放すことになりかねません。しかし、残債が一定金額減っている状態であれば、リ・バース60で住宅ローンの借換を行うことができ、借換によって毎月の支払いが利息のみとなるので、返済負担を軽減できます。 新居への住み替え資金 子供が独立して一緒に住まなくなると、夫婦二人の暮らしに合った広さの家への転居を検討するのではないでしょうか。しかし、高齢になってから住宅ローンを借りるのは難しく、とはいえ、今後の生活のために預貯金も一部残しておきたいところです。リ・バース60なら、一定の頭金は必要ですが、高齢の夫婦でも住み替え資金を借りることができ、毎月の返済負担も小さく済みます。 リ・バース60のよくある質問 リ・バース60とリバースモーゲージの違いは何ですか? リ・バース60とリバースモーゲージは資金使途に違いがあります。一般的なリバースモーゲージは老後の生活費や医療費、介護費用などに利用できるのに対して、リ・バース60は住宅に関連する費用に限定されています。 一方で、自宅を担保とする点や毎月の返済が利息のみの点など、共通点もあります。 いくらまで借りることができますか? リ・バース60の融資限度額は、次のうち最も低い額となります。 (1)8,000万円 (2)所要金額の100% (3)担保評価額の50%または60% (3)の担保評価額については、担保とする住宅の50%または60%程度のため、新居を購入する場合はある程度の頭金が必要です。 契約できる年齢の制限はありますか? リ・バース60は満60歳以上の方が対象です。また、満50歳以上60歳未満の方でも利用できる場合があります。 債務者の死後、必ず担保物件は売却されますか? 相続人が残債務を一括で返済する場合や債務者が生前に元金を繰上返済した場合は担保物件の売却を回避することも可能です。 債務者の死後、担保物件の売却はだれがどのような方法で行うのですか? 債務者が亡くなった後の担保物件の売却は、以下の2つの方法があります。 相続人が担保物件を自ら売却する 住宅金融支援機構が競売により売却する 相続人は、どちらの方法で担保物件を売却するか選択できますが、競売よりも相続人が自ら売却活動を行うほうが、高く売却できる可能性があります。 担保物件が残債務以上の金額で売却できた場合はどうなりますか? 担保物件が残債務以上の金額で売却できた場合、その余剰金は相続人が受け取ることができます。 担保物件の売却による返済後に債務が残った場合どうなりますか? 担保物件の売却による返済後に債務が残った場合、次のうちいずれかの取扱いとなります。 ノンリコース型:相続人は残った債務を返済する必要がない リコース型:相続人は残った債務を返済する必要がある 2020年度においては、ノンリコース型の利用割合が99%以上を占めており、大多数がノンリコース型を選択しています。 関連記事はこちらリ・バース60のよくある質問 まとめ リ・バース60は、満60歳以上の方でも借り入れができ、毎月の支払額が利息のみで済むのがメリットです。ただし、融資限度額は担保評価額の50~60%程度なので、ある程度の頭金を用意する必要はあります。この記事で紹介したメリット・デメリットを比較して、リ・バース60を利用するかどうか検討してみてください。 参考) 【リ・バース60】:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫) 商品選びに困った方はこちら リ・バース60の商品詳細はこちら リ・バース60の資料を請求する 約1週間でご登録の住所へ郵送いたします。※大型連休は1週間以上かかる場合がございます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 老後資金を確保するための住宅ローン返済術(60歳以上編) 近年、60歳を過ぎて老後を迎えても、住宅ローンを完済していない人が増えています。定年後も働いて安定収入がある人や預貯金が十分にある人であれば、住宅ローンが残っていても問題なく生活できるかもし...記事を読む { "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [{ "@type": "Question", "name": "リ・バース60とリバースモーゲージの違いは何ですか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "リ・バース60とリバースモーゲージは資金使途に違いがあります。一般的なリバースモーゲージは老後の生活費や医療費、介護費用などに利用できるのに対して、リ・バース60は住宅に関連する費用に限定されています。 一方で、自宅を担保とする点や毎月の返済が利息のみの点など、共通点もあります。" } }, { "@type": "Question", "name": "いくらまで借りることができますか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"リ・バース60の融資限度額は、次のうち最も低い額となります。 (1)8,000万円 (2)所要金額の100% (3)担保評価額の50%または60% (3)の担保評価額については、担保とする住宅の50%または60%程度のため、新居を購入する場合はある程度の頭金が必要です。" } }, { "@type": "Question", "name": "契約できる年齢の制限はありますか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"リ・バース60は満60歳以上の方が対象です。また、満50歳以上60歳未満の方でも利用できる場合があります。" } }, { "@type": "Question", "name": "債務者の死後、必ず担保物件は売却されますか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"相続人が残債務を一括で返済する場合や債務者が生前に元金を繰上返済した場合は担保物件の売却を回避することも可能です。" } }, { "@type": "Question", "name": "債務者の死後、担保物件の売却はだれがどのような方法で行うのですか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"債務者が亡くなった後の担保物件の売却は、以下の2つの方法があります。 相続人が担保物件を自ら売却する 住宅金融支援機構が競売により売却する 相続人は、どちらの方法で担保物件を売却するか選択できますが、競売よりも相続人が自ら売却活動を行うほうが、高く売却できる可能性があります。" } }, { "@type": "Question", "name": "担保物件が残債務以上の金額で売却できた場合はどうなりますか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"担保物件が残債務以上の金額で売却できた場合、その余剰金は相続人が受け取ることができます。" } }, { "@type": "Question", "name": "担保物件の売却による返済後に債務が残った場合どうなりますか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"担保物件の売却による返済後に債務が残った場合、次のうちいずれかの取扱いとなります。 ノンリコース型:相続人は残った債務を返済する必要がない リコース型:相続人は残った債務を返済する必要がある 2020年度においては、ノンリコース型の利用割合が99%以上を占めており、大多数がノンリコース型を選択しています。" }} ] }

  • リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説

    リースバックとは?仕組みを解説

    リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、特徴を理解したうえで利用することが大切です。今回は、リースバックの仕組みやメリット、デメリットを紹介します。 リースバックとは リースバックとは、「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスのことです。自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることができます。 一般的な売却と比べて資金化までのスピードが早く、短期間での資金調達が可能です。また、売却後は運営会社に所有権が移転するので、自宅の相続についてのトラブルも回避できますし、契約次第では売却後に自宅を買い戻すことも可能です。 リースバックの仕組み リースバックの仕組みは以下の通りです。 リースバックの利用者急増とその背景 近年、リースバックに注目が集まっています。「不動産リースバック利用者への総合調査」によれば、リースバックの利用者は前年対比で1.5倍に増えており、今後もリースバックの需要は伸びていくといった結果が示唆されています。 参考)利用者が前年比1.5倍?!不動産リースバックの実態は? この背景には住宅ローンの借り入れ年齢の高齢化(※1)、高齢無職世帯の貯蓄高の減少(※2)、2000年代から始まった平均給与の減少(※3)、といったといった社会的背景が影響していると考えられます。さらに、新型コロナウイルス感染症の流行による収入の減少がさらなる環境悪化をもたらす可能性もあり、リースバックに対する関心はさらに高まることが予想されます。 参考) ※1:住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」(2019年度) ※2:家計調査報告(貯蓄・負債編)-2019年(令和元年)平均結果- ※3:令和2年版厚生労働白書-令和時代の社会保障と働き方を考える- リースバックの対象となる物件 リースバックでは、売却する物件に一定程度の流動性があれば戸建て、マンション、土地などの物件の種類を問わず利用可能なケースが多いです。ただし、下記のようなケースでは対象外となる場合がありますので、注意が必要です。 リースバックできない理由:建物 建物自体に問題がある場合は、リースバックを利用できないケースが多いです。例えば、物件に瑕疵があったり、既存不適格物件である等のケースが考えられます。瑕疵とは、造成や設備の不良など建物に何らかの欠陥があることをいい、雨漏りや上階からの水漏れ、耐震強度不足、戸建てに発生しやすいシロアリなどが該当します。また、既存不適格物件とは、現行の建築基準などに違反しているものや再建築できないような物件を指します。 リースバックできない理由:土地 建物が建っている土地が問題となってリースバックを利用できないケースもあります。例えば、借地権であったり、市街化調整区域である等のケースが考えられます。借地権とは、土地の所有者に地代を支払うことで建物を建設して利用できる権利のことをいいます。そのため、土地の所有者の許可を得られればリースバックを利用できる可能性もありますが、基本的には難しいと考えておきましょう。また、市街化調整区域とは、自治体によって定められた市街化を抑制すべき区域のことをいい、物件としての流通性が低いためリースバックできないケースが多いです。 上記以外にも、リースバック運営会社によっては取扱エリアが決まっているため、エリア外である場合はリースバックを利用できません。 リースバックできない理由:その他 物件以外の理由によってリースバックを利用できないケースもあります。例えば、共有持ち分であったり、住宅ローンの残債が多い等のケースが考えられます。物件の持ち主が複数いる場合に、持ち主全員の承諾が得られなければリースバックの利用はできません。また、住宅ローンの残債が残っている場合は、リースバックと同時に住宅ローンを完済しなければなりませんが、これができない場合はリースバックを利用できません。 上記以外にも、家賃の支払い能力がないと判断された場合などはリースバックを利用するのが難しいケースが多いです。 詳細はこちらリースバックできない物件の特徴とは?住宅ローンの残債が多いとできない? リースバックはこんな方におすすめ リースバックは下記のような方におすすめです。 老後資金でお困りの方 リバースモーゲージでは条件が合わなかった リバースモーゲージの審査に通らなかった 定年退職後、年金暮らしで生活が不安 定年退職後、ローンの返済が厳しくなってきた 住宅ローンを完済し、安心して老後を送りたい 老後の生活費が足りない ローン返済にお困りの方 金利の高いローンを借りている 住宅ローンの返済負担を減らしたい 住宅ローンを延滞中で売却も検討しているが住み続けたい 金融機関と支払い協議中だか、競売を避けて住み続けたい 病気等で休職後、ローンの返済が厳しくなってきた 資金不足でお困りの方 滞納していた税金等を一括で支払いたい 急な病気で医療費がかさみ、生活費が足りない 急遽まとまった資金を調達したい お金は必要だが、住み慣れた家から離れたくない 相続対策をご検討の方 子供に資産を残すつもりはなく、早めに資産を整理したい 独り身なので、早めに資産を整理したい 資産の圧縮など、早めに相続対策をしておきたい 子供たちが相続争いで揉めて欲しくない 子供たちに平等に財産を残したい 住み替えをご検討の方 住み替えたいが、自宅の住宅ローンが原因で審査が通らない 住み替えたいが、頭金が足りない 住み替えにあたり、2度は引っ越しはしたくない 住み替えにあたり、仮住まいの費用や手間はかけたくない 自宅の売却をご検討の方 近所の人に自宅を売却をしたことを知られたくない 自宅を売却しても住み続けたい なるべく早く現金化したい 任意売却を検討しているが、住み続けたい リースバックのメリット リースバックには、以下3つのメリットがあります。 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる まとまった資金を手に入れるために自宅を売却すると、通常は別の家を探して引っ越さなくてはなりません。しかし、高齢になるほど、新居を購入するために住宅ローンを組んだり、賃貸住宅を借りたりするのは難しくなるのではないでしょうか。リースバックなら、運営会社と賃貸借契約を締結することで、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられます。自宅を売却してまとまった資金を手に入れながらも、慣れ親しんだ自宅に住み続けられるのは、リースバックの大きなメリットです。 月々の支出が定額化される 自宅を所有している場合、住宅ローンを完済していれば、定額の支出はありませんが、修繕が必要になるとその都度支出が発生しますし、固定資産税や火災保険、地震保険の支払いも必要です。一方、リースバックでは自宅を売却して賃貸借契約を締結し、毎月一定の家賃(リース料)を払うことになります。自宅を所有している時の費用がなくなり、支払いが定額化されるので、資金計画が立てやすくなります。賃貸借契約の場合、家財やマンションの専有部分には火災保険をかけるのが一般的ですが、中には火災保険料が無料の運営会社もあります。 家を所有することで持つリスクを無くせる 自宅を所有していると、価格下落や修繕、災害による建物の損壊などのリスクがあります。特に、戸建ての場合はマンションと比べて価格下落や災害による影響を受ける可能性が高いです。また、変動金利の住宅ローンが残っている場合は、金利上昇で返済額が増加するかもしれません。リースバックで自宅を売却すれば、所有権が運営会社に移転するので、これらのリスクは運営会社が負うことになります。 リースバックのデメリット リースバックは先程紹介したメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。 売却価格が市場価格よりも安くなる リースバックは、基本的に自宅の売却価格が市場価格よりも安くなります。市場価格よりも安くなる理由は、リースバック運営会社が売主(借主)の家賃滞納リスクや、買い戻しに応じるために自由に売買できない制約などを抱えているからです。また、リースバックでは、売却価格と家賃がトレードオフの関係にあるため、仮に高く売却できたとしても、その場合は家賃が高くなる傾向があります。リースバックは売却しても自宅にそのまま住み続けられる分、普通に売却するより売却価格が安くなる点に注意が必要です。 リフォームや建て替えができなくなる 持ち家で、特に戸建ての場合などは自由にリフォームや建て替えができます。しかし、リースバックで自宅を売却すると、所有権はリースバック運営会社に移転するため、自分の好きなようにはできなくなります。「リフォームや建て替えをしたい」と思っても、運営会社の許可が必要になります。将来、自宅のリフォームやリノベーションなどを考えているなら、リースバックの利用は慎重に判断しましょう。 ずっと住み続けられるとは限らない リースバックは、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるのがメリットです。しかし、リースバックの多くは、賃貸契約期間が定められている「定期借家契約」で賃貸借契約を締結しますが、「定期借家契約」の場合はずっと住み続けられる保証はありません。定期借家契約では、貸主と借主の合意があれば再契約は可能ですが、運営会社の事情で再契約ができず、売却から数年後には引っ越しを迫られる可能性もあります。リースバックでも賃貸借契約の期間を越えて家に住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく、普通借家契約が締結できる運営会社を選ぶと安心です。 詳細はこちらリースバックのデメリットやリスクは?トラブル事例や注意点を解説 リースバックの代表的な事例 リースバックの代表的な事例をまとめました。 住宅ローンの返済が滞って売却を求められているが、同じ家に住み続けたい 住宅ローンの返済が滞って金融機関に残債の一括返済を求められた場合、任意売却や競売での返済を選択すると、自宅を失うことになります。しかし、リースバックで自宅を売却し、その資金で住宅ローンを完済することができれば、同じ家に住み続けることができます。ただし、リースバックでは市場価格よりも安くなる傾向にあるので、売却価格が住宅ローン残高よりも高くないと利用が難しいということを念頭に置いて検討することが必要です。 同じ家に住み続けながら月々の支払額を減らしたい リースバックを利用すれば、自宅に住み続けながら、月々の支払額を減らすことが可能な場合があります。住宅ローンによっては当初固定金利や段階金利など、返済期間の経過に伴い月々の支払金額が上がるケースもあります。返済額の増加によって毎月の支払いが厳しくなった時、リースバックで賃貸に切り替えることで住宅ローンの返済額より家賃のほうが低くなれば、月々の支払額が減って資金繰りが楽になることがあるでしょう。 まとまった資金を手に入れて住み替えたい リースバックは、新しい家に住み替える際にも利用できます。リースバックで自宅を売却すれば、まとまった資金が手に入り、新居の購入資金に充てられますし、住宅ローンが残っている場合にも残債を返済することが出来るので、借入を精算することが出来ます。また、新居に住み替えるまでは今までの家に住み続けられるので、仮住まいを見つけて一時的に引っ越しする必要もありません。 まとまった資金を手に入れて老後資金にしたい 高齢化に伴い、老後資金に不安を感じている方は多いのではないでしょうか。高齢の方の場合、金融機関からの融資が難しいケースがあります。しかし、リースバックを利用すれば、同じ家に住み続けながら、自宅の売却でまとまった資金を手に入れられます。また、不動産は共有で相続すると後々に不都合が生じますし、だれか一人が相続すると他の相続人との間で不平等が生じ、トラブルになりやすいとされています。リースバックを利用して、財産を現金化しておけば、相続についてのトラブルも回避することができるでしょう。 詳細はこちら5つの活用事例を紹介~リースバック編~ リースバックの代表的なトラブル事例 リースバックの代表的なトラブル事例をまとめました。 売買価格が適正価格を大きく下回っていた 売買価格が適正価格を大きく下回っていたことで、トラブルとなる可能性があります。リースバックでは、基本的に売買価格は市場価格の70%前後になる場合が多いです。しかし、運営会社によっては、想定以上に安い売買価格を提示されるケースがあります。実際にリースバックを利用する場合は、複数の運営会社に相談し、売買価格を比較することが大切です。 家賃(リース料)が払えない リースバックの家賃は、売買価格と期待利回り、周辺の賃料相場などによって決まります。そのため、売買価格を重視しすぎると、その家賃は相場に比べて割高に設定されることが多いです。家賃の設定が自身の家計に対して適切でないと、家賃が払えなくなってしまう可能性があります。契約前に売買価格と賃料設定のバランスが適切かどうか確認しましょう。 運営会社が倒産した 業績不振で倒産リスクが高いなど、与信に問題がある一部の運営会社を利用した場合、賃貸借契約期間中に運営会社が倒産する可能性があります。運営会社が倒産すると無断で物件を売却されてしまうかもしれません。リースバックは、多額の資金を必要とする事業のため、運営会社の買取実績や業績などを確認し、信頼のできる運営会社を選ぶことが大切です。 買戻しができない リースバックでは、売却した自宅の買戻しが可能なケースが多いです。一方で、リースバックの買戻し価格は、運営会社への売買価格よりも高くなります。そのため、想定よりも買戻し価格が高く、資金不足で買戻しができない場合があります。買戻し時に新たな住宅ローンを借りるのは難しいケースも多いため、事前にきちんと資金計画を立てたうえでリースバックを利用しましょう。 詳細はこちらリースバックのデメリットやリスクは?トラブル事例や注意点を解説 リースバックと任意売却との違い 上記で紹介した代表的な事例のうち、住宅ローンの返済が滞って売却を求められた場合に任意売却という手段がとられる場合があります。任意売却とは、住宅ローン等の返済が滞ってしまった場合に、債権者である金融機関の同意を得た上で債務者が自分の意志で不動産を売却する方法です。リースバックと任意売却は、自宅を売却し、所有権が買主へ移転するという点で共通しています。 一方で、リースバックと任意売却は、転居の要否が異なります。リースバックの場合は、自宅売却後も賃貸という形で自宅に住み続けることができますが、任意売却の場合は、転居をする必要があります。加えて、リースバックの場合は、将来的に売却した不動産を買い戻すことができる点も大きな特徴と言えるでしょう。 詳細はこちら任意売却にリースバックを利用するメリットや注意点を解説 リースバックとリバースモーゲージとの違い 上記で紹介した代表的な事例のうち、まとまった老後資金を確保する手段としてリバースモーゲージというサービスもあります。リバースモーゲージとは、自宅を担保に借り入れができる高齢者向けのローン商品です。毎月の支払いが利息のみで、債務者の死亡後に相続人が自宅の売却もしくは現金一括で元本を返済する点が特徴です。リースバックとリバースモーゲージは、自宅に住み続けながら資金調達ができる点で共通しています。 一方で、リースバックとリバースモーゲージは所有権の移転するタイミングが異なります。リースバックの場合は、自宅を売却した時点で所有権が買主へ移転しますが、リバースモーゲージの場合は、長期にわたる利息の延滞などが発生し、抵当権が実行されるようなことがない限り債務者が死亡するまで自宅の所有権が移転することはありません。その他にもリースバックとリバースモーゲージは対象物件などが異なり、リバースモーゲージは、戸建てのみを対象としていることが一般的です。詳しくは、下の表を参照してください。 リースバックとリバースモーゲージとの違い 種類 リースバック リバースモーゲージ 契約の形態不動産売却・賃貸借契約金銭消費貸借契約 対象物件不動産全般(流通性等の一定程度の基準を満たすもの)制限有り 年齢制限無し有り 借り入れの有無無し有り 転居の要否無し無し 所有権の移転有り無し 資金使途自由原則、生活資金 ※筆者作成 詳細はこちらリバースモーゲージよりリースバックの方が優れている点を紹介 リースバックのよくあるご質問 リースバックのよくあるご質問をまとめました。 住宅ローンが残っていてもリースバックを利用できますか? 住宅ローンが残っていても、リースバックを利用することは可能です。ただし、売却時に対象不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。 後々不動産を買い戻すことは可能ですか? リースバックで売却した不動産は、買い戻すことができる場合が多いようです。なお、買い戻し価格は、当初の売却価格の一定割合もしくは買い戻し時点での市場価格とのバランスなど、運営会社との合意によって決まります。 早く資金が欲しいのですが、入金までにどれくらい期間がかかりますか? 一般的には、入金まで2週間~1ヵ月程度かかるようです。リースバックを利用するためには、複数の手続きが必要になるため、早くても2週間程度かかると考えておきましょう。 家賃の支払いを安く抑えたいのですが、可能ですか? 売却価格次第では、家賃の支払いを安く抑えることは可能です。 一般的に、リースバックの家賃は対象となる不動産の売却価格を基準に算出されますので、売却価格と家賃のバランスを考慮した上で、総合的に判断すると良いでしょう。 できるだけ長く住み続けたいのですが、2、3年で退去しなければいけないでしょうか? 必ずしも2、3年で退去する必要はありません。賃貸契約の種類や期間によっては、自宅に長く住み続けることも可能ですので、検討の段階で事前の確認をおすすめします。 手元資金がほとんどないのですが、費用はどれくらいかかるのでしょうか? リースバックは、あくまで不動産売買+賃貸借契約であるため、不動産売却に係る費用と賃貸に係る費用が発生します。ただし、これらの費用を売却代金から支払うことができますので、手元資金がなくても利用できる場合が多いようです。 高齢で年金受給者なのですが、リースバックを利用できますか? 高齢者や年金受給者であっても、利用することができます。リースバックは、融資商品とは異なり、年齢制限や収入の基準を設けていないことが多いためです。 リースバックの対象は戸建てのみですか? リースバックは、戸建て、マンション、事業用不動産など幅広い種類の不動産で利用が可能です。ただし、流通性など一定程度の基準を満たす必要があります。 詳細はこちらリースバックのよくあるご相談7選 リースバック利用までの手続きの流れ 一般的なリースバック利用までの手続きの流れを紹介します。 STEP1 ご相談・仮査定 まずはご利用の運営会社に問い合わせください。ここでは、一般的に自身の所有物件や状況、希望条件(売却価格、家賃)についての確認がされます。 STEP2 仮査定(売却価格・家賃)の提示 ここで、大まかな売却価格や家賃の提示がされ、希望条件とのすり合わせが行われます。 STEP3 物件の調査及び査定 物件を訪問し、詳細な調査と査定が行われます。 STEP4 契約条件(売却価格・家賃)の提示 物件の査定を受け、具体的な契約条件が提示されます。 STEP5 契約 契約条件に同意後、契約手続きが行われます。 STEP6 売買成立・賃貸開始 売買代金が支払われることで売買が成立し所有権が移転します。それと同時に、自宅の賃貸が開始します。 リースバックならSBIスマイル SBIスマイルは、不動産に関わるお客さまの幅広いニーズに迅速にお応えし、広く社会に貢献できる企業を目指して2012年に設立されました。 同社は、同社が提供するリースバック商品「ずっと住まいる」を通して、顧客の幅広いニーズに迅速に応え、暮らしを豊かにする提案を行っています。 SBIスマイルのリースバック「ずっと住まいる」の詳細はこちら SBIスマイルのリースバック「ずっと住まいる」の特徴 SBIグループの資金力 東証一部上場のSBIグループであるSBIスマイルでは、顧客のことを第一に考え、売却時の支払いは一括で行っているため、迅速に資金を確保できます。 家賃変動なし 家賃が市場価格よりも安く設定されているだけでなく、賃貸開始から終了後まで、家賃は変動しないため、値上がりの心配がありません。 一級建築士による建物検査 一級建築士が建物検査をすることで、将来的な資産価値を維持しながら、より長く住み続けることができます。 透明性のある料金体系 将来売却するときの事務手数料や、賃貸として住み続けたときの敷金・礼金・更新料がかからないため、余計な費用負担を考えずに取引をすることができます。 顧客と直接取引 顧客との直接取引だから、仲介手数料はかかりません。また、個々の状況や要望に合わせて、家賃や賃貸期間、売買価格などを柔軟に設定することができます。 まとめ リースバックは、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるので、「老後資金を確保したい」「住宅ローンの返済負担を減らしたい」といった場合に活用できます。ただし、売却価格は市場価格より安くなりますし、賃貸借契約が定期借家契約の場合は、ずっと住み続けられる保証はありません。契約してから後悔しないように、メリットやデメリットをよく理解したうえで、リースバックを利用するか検討しましょう。 { "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [{ "@type": "Question", "name": "住宅ローンが残っていてもリースバックを利用できますか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "住宅ローンが残っていても、リースバックを利用することは可能です。ただし、売却時に対象不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。" } }, { "@type": "Question", "name": "後々不動産を買い戻すことは可能ですか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"リースバックで売却した不動産は、買い戻すことができる場合が多いようです。なお、買い戻し価格は、当初の売却価格の一定割合もしくは買い戻し時点での市場価格とのバランスなど、運営会社との合意によって決まります。" } }, { "@type": "Question", "name": "早く資金が欲しいのですが、入金までにどれくらい期間がかかりますか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"一般的には、入金まで2週間~1ヵ月程度かかるようです。リースバックを利用するためには、複数の手続きが必要になるため、早くても2週間程度かかると考えておきましょう。" } }, { "@type": "Question", "name": "家賃の支払いを安く抑えたいのですが、可能ですか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"売却価格次第では、家賃の支払いを安く抑えることは可能です。 一般的に、リースバックの家賃は対象となる不動産の売却価格を基準に算出されますので、売却価格と家賃のバランスを考慮した上で、総合的に判断すると良いでしょう。" } }, { "@type": "Question", "name": "できるだけ長く住み続けたいのですが、2、3年で退去しなければいけないでしょうか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"必ずしも2、3年で退去する必要はありません。賃貸契約の種類や期間によっては、自宅に長く住み続けることも可能ですので、検討の段階で事前の確認をおすすめします。" } }, { "@type": "Question", "name": "手元資金がほとんどないのですが、費用はどれくらいかかるのでしょうか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"リースバックは、あくまで不動産売却+賃貸借契約であるため、不動産売却に係る費用と賃貸に係る費用が発生します。ただし、これらの費用を売却代金から支払うことができますので、手元資金がない場合でも利用できる場合が多いようです。" } }, { "@type": "Question", "name": "高齢で年金受給者なのですが、リースバックを利用できますか?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"高齢者や年金受給者であっても、利用することができます。リースバックは、融資商品とは異なり、年齢制限や収入の基準を設けていないことが多いためです。" }} ] } 商品選びに困った方はこちら リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 リースバックを比較する5つのポイント リースバックとは、自宅を不動産会社などのリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。近年は高齢化により老後資金の確保の選択...記事を読む

  • 住宅ローンがある自宅を賃貸に出せる?不動産担保ローンに借り換えも視野に

    住宅ローンがある自宅を賃貸に出せる?不動産担保ローンに借り換えも視野に

    転勤や介護などに伴うライフスタイルの変化によって、自宅として住んでいた家から一時的に別の家に引っ越しする必要がある場合、「売却する」「賃貸に出す」の2つの選択肢があります。住宅ローンの残債がある自宅を賃貸に出すには、住宅ローンを借りている金融機関に相談し、どのような形にするのが良いかを話し合わなくてはなりません。住宅ローンは資金使途が自宅の取得に限られており、賃貸に出すと金融機関から残債の一括返済を求められる恐れがあります。 その場合は、不動産担保ローンに借り換えることで賃貸に出すことが可能となります。ただし、住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えにはデメリットもあるため、実際に借り換える前に仕組みやデメリットを理解しておくことが大切です。今回は、住宅ローンの残債がある自宅を賃貸に出さないといけなくなった時の対処法について解説します。 住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出したい、その時どうする? たとえば、住宅ローンを借りて自宅を購入後、急に海外赴任が決まって自宅からの住み替えが必要になったとしましょう。海外赴任が終わった後に自宅に戻ることを希望するなら、自宅を賃貸に出すことを検討するのではないでしょうか。しかし、住宅ローンの資金使途は自宅の購入に限定されているため、住宅ローンの残債がある不動産を賃貸に出すことは原則できません。無断で賃貸に出したことが発覚した場合は、金融機関からローン残債の一括返済を求められる恐れがあります。住宅ローンの返済中に転居を伴う転勤が決まったら、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。金融機関がやむを得ないと判断すれば、住宅ローンの残債があっても賃貸に出せるかもしれませんが、残念ながら認められないケースもあります。その場合、住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えれば不動産を賃貸に出せるようになるので、自宅を売却せずに済みます。 住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えるデメリット 住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えて賃貸に出すことには、以下のようなデメリットもあります。 金利が上がる 総返済額が増える 住宅ローンは不動産担保ローンよりも金利が低いので、不動産担保ローンに借り換えるとほとんどのケースで金利は上がります。金利が上がると総返済額も増えるため、借り換える際は返済できるかどうかを慎重に判断する必要があります。ただし、自宅を賃貸に出すと家賃収入が得られるため、安定した家賃収入が見込める物件であれば、家賃収入でローンを返済できるかもしれません。また、金融機関に借り換えの相談をすると、キャッシュフローを改善してローンの返済負担が軽減されるような提案をしてもらえます。まずは金融機関に相談して、提案された条件をもとに借り換えをするか判断するといいでしょう。 住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えイメージを紹介 ここでは、住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えイメージを紹介します。サラリーマンのCさんは、勤務している会社から海外赴任の内示を受け取りました。住宅ローン残債が減ってきたマイホームを賃貸に出し、海外赴任が終わったタイミングで住み慣れたマイホームに戻ることを考えています。 Cさんは金融機関にローンの相談をした結果、一括返済を求められたため、住宅ローンの残債がある自宅の区分マンションを担保にして、不動産担保ローンへの借り換えを行いました。借り換え前と借り換え後の状況は以下の通りです。 借り換え前 借り換え後 ローン残高 2,500万円 2,560万円(手数料等含む) 返済期間 20年 20年 金利 1.50% 6.00% 月々の返済額 12万円 18.3万円 家賃収入 0円 18.7万円 借り換えによって金利は1.5%から6.0%に上がり、月々の返済額が6.3万円増加しましたが、自宅を賃貸に出すことで月々18.7万円の収入を得ることが出来たため、月々の負担がなくローン残債を減らしていくことに成功しました。 実際に借り換えを行う場合は、不動産担保ローンを扱う金融機関に申込を行いましょう。審査に通過したら、住宅ローンを借りている金融機関に返済可能日などを確認のうえ契約手続きを進めます。手続きの流れの詳細は、こちらの記事で詳しく紹介しているので参考にしてください。 参考 不動産担保ローンを借り換えるメリット・デメリットとは? まとめ 住宅ローンのある自宅を賃貸に出したい場合は、不動産担保ローンへの借り換えを検討しましょう。不動産担保ローンなら賃貸に出すことができるので、転勤や介護で住み替えが必要になっても自宅を売却せずに済むかもしれません。ただ、不動産担保ローンへ借り換えるためには審査に通過する必要がありますので、まずは金融機関に相談して、借り換えることが出来るのか、借り換えた後の条件はどうなるのか、などを確認してみましょう。 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス 不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説 不動産担保ローンの借り換えとは、新たな不動産担保ローンを借りて、現在のローンを一括返済することです。不動産担保ローンからだけでなく、無担保ローンや住宅ローンなどから不動産担保ローンへの借り換...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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