公開日：2024.05.03
フラット35の返済中に手元資金に余裕ができると、繰り上げ返済を検討するかもしれません。繰り上げ返済をすることで総返済額を抑えられますが、本当に繰り上げ返済をしていいのか迷うかもしれません。
この記事では、フラット35の繰り上げ返済をする前に確認したい3つのポイントを解説します。
住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に借入額の一部を返済する方法です。繰り上げ返済は全て元金に充てられるため、減少した分の元金に対する支払利息がなくなり、結果として住宅ローンの総返済額を抑えられます。
繰り上げ返済の方法は以下2つです。
総返済額を抑える効果がより高いのは期間短縮型です。どちらの方法を選択しても、繰り上げ返済の金額が大きく、繰り上げ返済をした時期が早いほど得られる効果は高くなります。
住宅ローンの総返済額を少しでも減らしたい場合は期間短縮型、毎月の返済額を減らしたい場合は返済額軽減型を選ぶと良いでしょう。
繰り上げ返済のメリットは、住宅ローンの総返済額が安くなることです。繰り上げ返済の金額やタイミングによっては、総返済額が100万円以上安くなるような場合もあります。
繰り上げ返済を検討する場合は、インターネット上のシミュレーションを活用して総返済額がどれぐらい安くなるかを確認するといいでしょう。
繰り上げ返済をすると、手元資金が減少します。十分な手元資金を残さずに繰り上げ返済をすると、急にまとまったお金が必要になった際に手元資金が不足する恐れがあります。繰り上げ返済をする場合は、もしものときに備えてある程度の手元資金を確保しておきましょう。
フラット35は、繰り上げ返済時の手数料がかかりません。ただし、借り入れから10年以内に繰り上げ返済をする場合は、違約金として「繰り上げ返済する金額×5％」の違約金が必要となるため、注意が必要です。
また、フラット35を買取型ではなく保証型で利用している場合、金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかる場合もあります。
フラット35の繰り上げ返済をする場合、繰り上げ返済をしたい日の1か月前までに、金融機関に申し出が必要です。その後、必要な書類を金融機関が指定する期日までに提出することで、繰り上げ返済をすることができます。
また、住・MyNoteを利用して申し込むこともできます。あらかじめ住・MyNoteに登録しておく必要がありますが、一連の手続きをWeb上で完結させることができます。ただし、フラット35を保証型で利用している場合、住・MyNoteは利用できません。
いずれかの方法で申し込みが完了したら、予定していた繰り上げ返済日に必要な金額を送金すれば、繰り上げ返済が完了します。
繰り上げ返済をした方が良いと思うかどうかは、個人の考え方や状況によって異なります。上述のメリットとデメリットを踏まえたうえで、以下3つのポイントを確認し、繰り上げ返済をするかどうかを判断しましょう。
住宅ローン控除とは、住宅ローン年末残高の0.7％を所得税（一部翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。この住宅ローン控除適用期間中に繰り上げ返済をすると、住宅ローン控除額が減少する場合があります。
では、住宅ローン控除が受けられる13年を過ぎた段階で繰り上げ返済をすれば良いのかというと、必ずしもそうとは限りません。以下は、4,000万円を35年固定金利で借り、「5年後に400万円分繰り上げ返済をする場合」と、同条件で「15年後に400万円分繰り上げ返済をする場合」を、シミュレーションした表です。
〇金利0.5％の住宅ローンに400万円分繰り上げ返済した場合※1
| 5年後 | 15年後 | |
|---|---|---|
| A.繰り上げ返済による利息軽減額 | 607,226円 | 384,534円 |
| B.住宅ローン控除額※2 | 2,709,688円 | 2,966,799円 |
| C.違約金※3 | 200,000円 | 0円 |
| A+B-C | 3,116,914円 | 3,351,333円 |
※1 借り入れは1月、繰り上げ返済は12月に行うと仮定してシミュレーションしています。
※2 各年12月時点の残高に0.7％を乗算した金額の総和を、住宅ローン控除額としています。
※3 借り入れから10年以内に繰り上げ返済をする場合は、違約金として「繰り上げ返済する金額×5％」の違約金が必要となります。
まず、金利が低い場合は、5年目（控除期間中）よりも15年後（控除期間終了後）に繰り上げ返済をした方が有利なことが分かります。
〇金利2.0％の住宅ローンに400万円分繰り上げ返済した場合※1
| 5年後 | 15年後 | |
|---|---|---|
| A.繰り上げ返済による利息軽減額 | 2,987,026円 | 1,766,093円 |
| B.住宅ローン控除額※2 | 2,822,276円 | 3,095,609円 |
| C.違約金※3 | 200,000円 | 0円 |
| A+B-C | 5,609,302円 | 4,861,702円 |
※1 借り入れは1月、繰り上げ返済は12月に行うと仮定してシミュレーションしています。
※2 各年12月時点の残高に0.7％を乗算した金額の総和を、住宅ローン控除額としています。
※3 借り入れから10年以内に繰り上げ返済をする場合は、違約金として「繰り上げ返済する金額×5％」の違約金が必要となります。
一方で、金利が高い場合は、15年後（控除期間終了後）よりも5年目（控除期間中）に繰り上げ返済をした方が有利なことが分かります。
このように、借入額は同じでも、住宅ローン金利によって控除期間中に繰り上げ返済をした方がいい場合と控除期間終了後にした方がいい場合があります。
金銭的にどちらが有効かを判断するためには、住宅ローン控除を考慮してシミュレーションを行うことが大切です。 また、繰り上げ返済手数料がいくらかかるか、所得税と住民税の合計額から控除をフル活用できるか、についても併せて確認しましょう。
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合に保険金が支払われ、住宅ローンが完済される仕組みです。
団信を生命保険として捉えると、一般的な生命保険と比較してかなり安い保険料で生命保険に加入できている、と解釈できます。また、万が一のことが起きた場合に、繰り上げ返済をしなかった分の手元資金を家族に残すことができます。
一方で、一般的な生命保険は、万が一の際に残された家族の生活資金のためなど、住宅ローンの返済以外の目的で加入することも考えられます。加入する目的が異なるのであれば、そもそも両者を比較すること自体が適切でないとも考えられます。
団信も一般的な生命保険も、万が一に備えて併用も含めて検討すべきものです。また、実際に万が一のことが起きるかどうかは分からないため、どちらが正しいと結論付けるのは難しいでしょう。
手元資金を繰り上げ返済に充てるのではなく、資産運用に回すという考え方もあります。手元資金を繰り上げ返済ではなく資産運用に回すことで、繰り上げ返済による利息軽減効果以上のリターンを得ようとする考え方です。2024年から新NISAも始まったため、積立投資を始めやすい環境になっているのも追い風です。
しかし、投資は必ずリターンを得られるとは限らず、損失になる恐れもあるので、どちらが正しいとはいえません。住宅ローン金利よりも高い利回りで運用できるなら、繰り上げ返済をしないで資産運用に回す方が有利です。しかし、住宅ローン金利が高いほど、それを上回るリターンを得るのは難しくなり、その分リスクも高くなるでしょう。
リスクを考慮したうえで資産運用によって更なるリターンを求めるか、確実に利息軽減効果を得られる繰り上げ返済を選ぶかは、個人のリスク許容度や考え方によって異なるでしょう。
ここまで「住宅ローン控除」「団信」「資産運用」の3つのポイントについて、金銭的な損得を見てきましたが、結局のところ、個人の考え方によって選択は異なります。
また、金銭的な損得以前に、「住宅ローンは借金なので残っていると心配だ。一刻も早く返済したい！」と思っている人は、損得よりも自分の意思を尊重し、繰り上げ返済をしてもいいでしょう。
繰り上げ返済をした方がいいか、しない方がいいかは個人の考え方次第です。
金銭的な損得を重視するなら、「住宅ローン控除」「団信」「資産運用」の3つのポイントを確認し、しっかりとシミュレーションを行ったうえで判断することが大切です。一方で、金銭的な損得よりも「一刻も早く返済したい」という自分の意思を尊重して、繰り上げ返済をするのも間違いではありません。
ただし、病気やケガ、退職などで急にお金が必要になる恐れもあります。繰り上げ返済をする場合は無理をせず、ある程度の手元資金を残しておきましょう。
執筆者紹介
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