任意売却にリースバックを利用するメリットや注意点を解説

住宅ローンの返済が困難となって自宅を売却せざるを得なくなった場合、任意売却をすれば競売は回避できます。任意売却なら自分の意志で不動産を売却でき、市場価格に近い値段で売却できる可能性もありますが、売却後に住む家を探さなくてはなりません。

自宅を手放したくない場合は、リースバック運営会社に自宅を売却することで、そのまま同じ家に住み続けることが可能です。そこで今回は、任意売却にリースバックを利用するメリットや注意点について解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、債権者・債務者の間で合意し、担保不動産を売却することです。競売は裁判所を通じて強制的に売却されてしまうのに対して、任意売却は債務者が自分の意志で不動産を売却する点が異なります。

担保不動産を売却する場合、通常は売却時に債務を一括返済して抵当権を抹消する必要があります。任意売却の場合、担保不動産を売却しても住宅ローンを全額返済できない時には、金融機関に抵当権抹消の承諾を得た上で売却することになります。任意売却後に残った債務の返済については、金融機関と話し合って返済方法や返済額の取り決めを行います。

任意売却では通常の不動産売買と同じ方法で売却できるので、「経済的な事情を知られずに売却できる」「市場価格に近い値段で売却できる」といったメリットがあります。

任意売却にリースバックを利用するメリット

リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。任意売却にリースバックを利用するメリットは以下の通りです。

売却後も自宅に住める

通常の不動産売却の場合は、売却後に自宅を手放すことになります。別に住む家を見つけて引っ越しが必要になるため、手続きに手間がかかり、引っ越し費用も用意しなくてはなりません。

一方で、リースバックであれば、売却後も慣れ親しんだ自宅に住み続けることができます。引っ越しも不要のため、経済的にも利点があると言えるでしょう。

将来的に買戻しができる

リースバックで売却した不動産は、将来的に買戻しができます。多くのリースバック運営会社では、買戻しができる期間が定められています。任意売却後に仕事や経済状況が安定すれば、買い戻して再び自宅を所有することも可能です。

任意売却にリースバックを利用する注意点

任意売却にリースバックを利用する場合は、以下の点に注意が必要です。

売却価格が債権額を上回る必要がある

通常、リースバックの売却価格は単独で決まるものではなく、家賃とのバランスによって決まります。売却価格が安くなれば家賃も安くなる関係にあるため、通常はリースバック運営会社との調整が可能です。

しかし、任意売却では担保不動産を売却することで債務を返済しなければならないため、家賃を安くするために価格を下げようと思っても、金融機関(債権者)に認められなければ、リースバック運営会社が提示する売却価格で利用できるとは限りません。

売却価格が安くなる可能性がある

リースバックでは、不動産の売却価格が市場価格の7割程度となるのが一般的です。そのため、仲介による不動産売却よりも売却価格が安くなる可能性があります。また、リースバック運営会社は数が限られるため、通常の不動産買取業者への売却よりも価格が安くなる可能性もあります。

自宅に住み続けることにこだわりがなければ、仲介で売却するほうが債務を減らすことができるかもしれません。

リースバック以外の選択肢は?

住宅ローンの返済が困難となった自宅の所有権を手放したくない場合は、「親族間売買」という方法もあります。親族間売買とは、親子などの親族間で不動産を売買することです。

具体例として、親が住宅ローンを返済するのが難しくなったときに、そのまま住み続けるために親から子に自宅を売却するケースが挙げられます。

親族間売買の注意点は、売買価格と実勢価格の乖離が大きいと贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があることです。また、親族間売買は通常の不動産売買と同じ税金が発生し、譲渡益が生じる場合は所得税・住民税が課税されます。

また、親族間売買は金融機関の審査が厳しいので、住宅ローンを組むのは難しいでしょう。ただし、不動産は高額であるため、購入資金を全額自己資金でまかなうのは現実的ではありません。不動産担保ローンであれば、親族間売買でも利用できる可能性があります。

不動産担保ローンは住宅ローンよりも金利はやや高くなりますが、まとまった資金を長期間借りることができるので、選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。

ご相談、仮審査申込は無料です。お気軽にお問い合わせください。
0120-334-258受付時間:月~土 9:00 - 17:45