リースバック契約の流れと注意点を紹介、賃貸契約の期間に要注意

リースバックとは、不動産売却と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅の売却でまとまった資金を手に入れた後も、家賃を払うことで同じ家に住み続けられます。老後資金を確保したいときや相続トラブル対策として活用できます。

リースバックは通常の不動産売却や賃貸借契約とは異なる点もあるため、仕組みを理解したうえで利用することが大切です。今回は、リースバック契約の流れや注意点について詳しく解説します。

リースバックの流れと契約までの期間

はじめに一般的なリースバックの流れを紹介します。

STEP1 ご相談・仮査定

まずはリースバック運営会社に問い合わせをします。一般的には、所有物件の状況や売却価格・家賃などの希望条件について確認されます。相談して問題がなければ、仮査定の申込を行いましょう。なお、仮査定の際には固定資産税額やマンションの場合には管理費や共益費などを確認されるので、問い合わせの際には正しく把握しておくといいでしょう。

STEP2 仮査定(売却価格・家賃)の提示

仮査定が終わると大まかな売却価格や家賃が提示され、希望条件とのすり合わせを行います。現地を確認せずに行う机上査定のため、提示内容はあくまでも目安です。現地調査で仮査定ではわからなかった事柄が判明した場合は、本査定で売却価格や家賃が変更される可能性もあります。

STEP3 物件の調査及び査定

建築士などの専門家が物件を訪問し、詳細な調査と査定を行います。具体的には物件の状況確認や図面との照合、境界線の確認などが実施されます。現地調査をもとに本査定を行い、最終的な売却価格や家賃を確定させます。

STEP4 契約条件(売却価格・家賃)の提示

運営会社から本審査の結果が通知されます。売却価格や家賃などの契約条件が提示されるので、内容を確認して契約するかどうかを判断しましょう。なお、運営会社によっては売買価格や家賃の調整が一定の範囲内で可能な場合もあるので、自身の希望を伝えてみるといいでしょう。

STEP5 契約

契約条件に同意する場合は契約手続きに進みます。契約の意思を伝えると、必要書類の確認と契約日の日程調整が行われます。ここで締結される契約は売買契約と賃貸借契約で、物件の買戻しのための売買予約契約を締結する会社もあります。

STEP6 売買成立・賃貸開始

売買代金の支払いが完了すると、売買が成立して物件の所有権が運営会社に移転します。それと同時に賃貸借契約も成立し、自宅の賃貸が開始されます。

リースバックを利用する際に準備するもの

リースバックを利用する際に準備するものは、通常の不動産売却や賃貸借契約に必要なものと同じです。主な必要書類は以下の通りです。

  • 身分証明書
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 権利証(登記識別情報通知、登記済証)
  • 固定資産税通知書
  • 固定資産評価証明書
  • 収入証明書(源泉徴収票、年金通知書など)

状況によっては、ローン残高証明書や自宅の図面などの提出を求められることもあります。必要なものは物件や申込者の状況、運営会社によって変わってきます。事前に運営会社に確認して準備を進めましょう。

リースバックの契約

リースバックの契約で注意したい事項は以下の通りです。

  • 売買契約書の内容
  • 賃貸借契約書の内容
  • 買戻しに関する事項

売買契約では、物件の売却価格や売却代金の支払方法、支払日を確認しましょう。そのほか、通常の不動産売却と同様に、売主が負う契約不適合責任には注意が必要です。

賃貸借契約については、契約期間の種類(普通借家契約または定期借家契約)が重要なポイントです。先述の通り、定期借家契約は契約更新ができず、退去となるリスクがあります。長く住み続けたい場合は、普通借家契約が利用できる運営会社を選びましょう。

敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用、更新料の有無、退去の申出期限、原状回復費用の負担割合も確認が必要な項目です。

また、リースバックは売却した自宅の買戻しが可能なケースもあります。通常は買戻しの可否や可能期間、買戻し金額などが売買契約書に特約として記載されています。将来買戻しを想定しているなら、買戻し事項の内容を確認しておきましょう。なお、運営会社によっては、売買契約書上の特約ではなく、売買予約契約として別の契約で締結する場合もあります。

リースバックにおける賃貸契約の期間と種類

リースバックにおける賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

一般的に普通借家契約は2年更新で、希望すれば契約更新が可能です。正当な事由がない限り、貸主都合による一方的な契約解除はできないため、借主の希望次第で長く住み続けられます。

一方、定期借家契約はあらかじめ契約期間が定められており、一般的には3年以内の任意の期間で設定されます。賃貸借契約の期間満了後も貸主と借主の双方が合意すれば契約更新は可能です。しかし、運営会社(貸主)の都合で再契約を断られると退去しなくてはなりません。

リースバックにおける契約で気をつけるポイント

リースバックを利用する際は、複数の運営会社を比較することが大切です。運営会社によって売却価格や家賃、賃貸借契約の期間・種類が異なります。複数の運営会社に相談したうえで、希望条件に近い会社と契約しましょう。

また、リースバックで自宅を売却する前に、相続人と相談することも重要です。売却後は自宅の所有権が運営会社に移転するため、自宅は相続財産の対象外となります。

そのまま住み続けられるので、リースバックで自宅を売却したことに周囲は気づかないかもしれません。相続発生後に相続人がリースバックに気づき、トラブルとなるケースもあります。
リースバックで自宅を売却することを契約前に相続人に伝えておけば、相続トラブルを回避できるでしょう。

まとめ

リースバックは、老後資金の確保や相続トラブルの回避に有効です。しかし、通常の不動産売却や賃貸借契約とは異なる点もあるため、仕組みを理解しておかないとトラブルになる恐れがあります。特に普通借家契約と定期借家契約の違いには注意が必要です。

リースバックで自宅を売却してから後悔しないように、事前に契約の流れや注意点について理解を深めておきましょう。

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執筆者紹介

「金融/不動産知恵袋」編集部
金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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