債務超過になると、すぐに倒産することはなくても、さまざまなデメリットがあるため、早期に対策を講じる必要があります。債務超過に陥った場合、経営者はどのように対処すればよいのでしょうか。 この記事では、債務超過のデメリットや解消方法、中小企業が利用できる支援策について紹介します。 債務超過とは 債務超過とは、貸借対照表の負債が資産を上回り、純資産がマイナスの財政状態のことです。このような状態では、仮に会社を清算し保有資産を全て売却したとしても、借入金などが返済できず、負債が残ってしまいます。 出典）J-Net21「わが社の帳簿が債務超過の状態になってしまいました。解消するにはどうすればよいでしょうか？」 債務超過だからと言って、必ずしも倒産するわけではありませんが、さまざまなデメリットがあり、できるだけ早期に解消することが望ましいでしょう。 債務超過のデメリット 債務超過に陥ると、以下のようなデメリットがあります。 仕入先や販売先からの信用が低下する 銀行からの新規借り入れが難しくなる 銀行から既存借り入れの金利引き上げ、早期返済を要求される恐れがある 債務超過は企業の財政状態が悪化していることを意味するため、仕入先や販売先から取引を打ち切られる恐れがあります。 銀行からの信用度が低下するのも重要な問題です。返済能力が乏しいと判断されると、新規借り入れが困難になるうえに、借入金の早期返済を求められることもあります。 債務超過に陥っても、現金預金や売掛金などの流動資産に余裕があり、当面の支払いに対応できるならすぐに倒産することはないでしょう。しかし、上述のデメリットによって資金繰りがさらに苦しくなる恐れもあります。 債務超過を解消する方法 債務超過を解消するには、長期的な視点では経営体質を改善し、毎期利益が出るように体制を整えるしかありません。一方で、短期的な視点では以下のような解消方法があります。 増資を行う 代表者や役員からの借入金を資本金に振り替える 遊休資産を売却して借入金を返済する 増資とは、投資家から出資を受けて資本金を増加させることです。外部から出資を募る場合は経営権に影響し、手続き費用も発生する点に注意が必要です。 代表者や役員からの借入金を資本金に振り替える方法は、債務超過の解消に加えて、借入金の返済と利息の支払いが不要になるのがメリットです。一方で、役員からの借入金を資本金に振り替える場合、その役員の経営への影響力が強まる恐れもあります。 利益を生み出さない遊休資産を売却し、その売却代金で負債を返済すれば、債務超過の解消が期待できるでしょう。資産の圧縮によって総資本経常利益率などの指標が改善し、銀行からの信用度が上がる可能性もあります。 これらの方法は専門知識が求められるため、税理士などの専門家に相談したうえで実行するか判断しましょう。 債務超過でも活用できる中小企業支援策 債務超過が原因で銀行から融資を受けられず、資金繰りが苦しい中小企業向けに、次のような支援策が用意されています。 政府系金融機関の融資制度 セーフティネット貸付や事業再生支援資金など、事業再生支援を目的とした様々な融資制度が用意されています。債務超過であっても、一時的な運転資金や経営再建資金、災害復旧資金などに利用できる融資を受けられるかもしれません。 ただし、それぞれ利用できる融資制度や諸条件が異なるため、まずは各機関の窓口で相談してみましょう。 商工組合中央金庫の事業再生・経営改善制度 地域金融機関や中小企業活性化協議会等の事業再生支援機関、顧問税理士などの外部機関と連携し、過剰債務の対応や経営危機への改善支援があります。事業再生に向けた支援プログラムを作成することで、資金繰りのサポートが受けられる可能性があります。 出典）商工組合中央金庫「事業再生・経営改善」 地方自治体の融資制度 都道府県や市区町村が国の中小企業支援策と連動し、各自治体が独自に運用している融資制度です。地方自治体の制度融資では、債務超過であっても運転資金などの融資を受けられる可能性があります。まずは自治体の担当窓口に相談してみましょう。 中小企業等経営強化法の経営革新支援 中小企業等経営強化法に基づき、低利融資制度などの支援措置を利用できる可能性があります。支援措置を受けるには、具体的な数値目標を含んだ経営革新計画を作成し、都道府県（または国）の承認を得なくてはなりません。 ハードルは高いかもしれませんが、経営革新計画を立てることで課題が明確になり、経営体質の改善効果が期待できるでしょう。 出典）中小企業庁「経営サポート「経営革新支援」」 関連記事はこちら認定経営革新等支援機関とは？利用するメリット・デメリットを解説 都道府県の中小企業活性化協議会 中小企業活性化協議会とは、すべての都道府県に設置されている中小企業の支援機関です。商工会議所などが運営しており、収益力や財務の改善、保証債務の整理などについて相談できます。債務超過の解消を目的とした再生計画の作成支援を受けることも可能です。 出典）中小企業庁「中小企業活性化協議会連絡先一覧」 商工会議所の経営安定特別相談室 経営安定特別相談室とは、破産や倒産の不安を抱えている中小企業向けの相談窓口です。全国の主要商工会議所や都道府県の商工会連合会で設置されています。資金繰りが厳しいなどの経営難に直面している中小企業は、弁護士などの専門家に無料で相談できます。 出典）中小企業庁「経営安定特別相談事業」 まとめ 債務超過になったからといって、必ずしも倒産するとは限りません。しかし、取引先や銀行からの信用度が下がるため、売上や利益が減少したり、資金調達に支障が出たりする恐れがあります。 資金繰りの悪化による倒産を防ぐためにも、国や自治体の支援をうまく活用しながら、なるべく早く債務超過を解消するための対策を講じましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 赤字になったら確定申告は必要か？ 個人事業主の中には、「事業が赤字で税金を払わなくてもいいから、確定申告は必要ないだろう」、「赤字申告だと融資を受けられなくなるから、確定申告をするのをやめよう」などと考えている方がいらっしゃ...
ローンの元金据置は、一般的な住宅ローンなどでは用いられない返済方式の一つです。毎月の返済額の軽減が期待できる一方で、総返済額が増えるリスクもあるため、仕組みを理解したうえで利用することが大切です。 この記事では、元金据置の仕組みやメリットとデメリット、利用事例について詳しく解説します。 ローンの元金据置とは ローンの元金据置とは、一定期間元金を据え置き、その間利息のみを支払う返済方法です。元利均等返済などの返済方法に特約という形で使われることもあります。 代表的な返済方法である「元利均等返済」や「元金均等返済」は毎月元金を支払うのに対し、「元金据置返済」は、所定の期間、元金を据え置いたまま利息のみを支払う返済方法です。元金据置期間には上限が定められており、据置期間経過後は元利返済が始まります。 例えば、「返済期間10年のうち、元金据置期間4年」の条件でローンを組む場合、借入当初4年間は利息のみを返済し、5年目以降は元金と利息を返済することになります。 元金据置のメリット ローンの元金据置をすると、毎月の返済負担が一定期間軽減されるのがメリットです。元金据置期間は元金の支払いが不要のため、毎月の返済負担を軽減することができます。 【借入金額500万円、返済期間10年、固定金利2.0％、元利均等返済の場合】 返済方法 毎月の返済額 元金据置期間なし46,007円 元金据置期間4年4年目まで：8,333円5年目以降：73,752円 出典）日本政策金融公庫「事業資金用 返済シミュレーション」で試算 子供の教育費など、まとまった資金が必要となることが明確な期間を元金据置期間とすることで、無理なくローンを利用できます。 元金据置のデメリット ローンの元金据置は、総返済額が増えてしまうのがデメリットです。元金据置期間は元金が償還されないため、利息総額が増加し、結果として総返済額も増加します。また、元金据置期間がない場合と比べて、据置期間経過後は毎月の返済額が増える点にも注意が必要です。 【借入金額500万円、返済期間10年、固定金利2.0％、元利均等返済の場合】 返済方法 利息総額 返済総額 元金据置期間なし520,805円 5,520,805円 元金据置期間4年710,145円 5,710,145円 出典）日本政策金融公庫「事業資金用 返済シミュレーション」で試算 上記シミュレーションの場合、4年間の元金据置によって返済総額が189,340円増えています。このように、返済期間全体で見たときにはかえって返済負担が重くなる点に注意しましょう。 元金据置の利用事例 元金据置の活用事例をローンの種別ごとに3つ紹介します。 住宅ローン 住宅ローンにおいても、元金据置返済が有効と考えられる場面があります。たとえば、一時的に収入が減少してしまった場合や、注文住宅で建物が完成するまでの土地先行決済での活用が考えられます。 一時的に収入が減少してしまった際の住宅ローン返済 突発的な災害や病気によって、一時的に収入が減少してしまったとき、住宅ローンの返済が難しくなることもあるでしょう。そのような時、住宅ローンを元金据置にできれば、生活を立て直すまでの当面の支払いを抑えられます。 一方で、住宅ローンで元金据置期間を設定するためには、金融機関の承諾が必要です。住宅ローン返済が難しくなった原因や返済が正常化する合理的な理由があれば、金融機関が応じてくれるかもしれませんが、必ず利用できるわけではないので、詳細は住宅ローンを組んでいる金融機関に相談しましょう。 注文住宅で建物が完成するまでの住宅ローン返済 注文住宅などで土地を購入してから、建物を建築する場合、現居の費用と新居のための土地の返済で支払いが二重になってしまいます。そのような時に、新居のための土地の返済を元金措置とすることで、毎月の返済負担を抑えられます。 ただし、土地に対する融資が元金措置にできるかどうかは、新居の住宅ローンを提供する金融機関の商品によって異なります。詳しくは、住宅ローンを組む際に、金融機関に相談してみましょう。 教育ローン 大学や専門学校の入学金、授業料などの支払いに教育ローンを利用する際にも、元金措置が活用できます。在学中は授業料だけでなく、一人暮らしの際の住居費や、生活費などの出費がかさむため、元金据置を利用して毎月の返済額を抑えることで、ゆとりをもって返済を進めることができます。 不動産投資ローン 不動産投資ローンでは、短期的な売却を想定して元金据置返済を利用する方法があります。収益用不動産を保有期間5年以内に売却すると「短期譲渡所得」に該当し、「長期譲渡所得（保有期間5年超）」に比べて高い税率が適用されます。 5年以上保有した後の売却を想定し、保有期間は元金据置にして返済負担を抑えることで、キャッシュフローの向上が可能です。そして、保有期間が5年を超えた後に売却すれば、不動産売却時の税金対策としても活用できます。 関連記事はこちら不動産の購入・売却にかかる税金をそれぞれ解説 まとめ ローンの元金据置は所定の期間、利息のみを支払うため毎月の返済負担の軽減が期待できます。教育ローンは子どもの在学中、住宅ローンは住み替えが決まるまで元金据置にすれば、ゆとりをもって返済を進められるでしょう。 ただし、元金を据え置くと総返済額は増えてしまうため、仕組みを理解したうえで利用することが大切です。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 コロナ禍が追加！自然災害債務整理ガイドラインとは？ コロナ禍による収入減で、住宅ローンの返済に苦しむ人も増えているようです。住宅ローンの返済が厳しくなったときにできることは何があるでしょう？ また、2020年12月から「自然災害債務整理ガイド...
土地や中古戸建ての物件情報を調べていると、「セットバック」という言葉を見かけるかもしれません。また、持ち家を建て替える際に、敷地と道路の状況によってはセットバックが必要になることもあります。 この記事では、セットバックの概要や2項道路と接道義務の意味、注意点などについて詳しく解説します。 セットバックとは セットバックとは、土地と前面道路の境界線を後退させることです。 住宅には、「建築基準法で定められている道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない」という接道義務があります。「要セットバック」の土地や中古住宅は、この接道義務に従って敷地と道路の境界線を後退させなくてはなりません。 建築基準法で定められている道路とは、幅が4ｍ以上（特定行政庁の指定で6ｍ以上となる場合あり）の道路を指します。防災対策として、緊急車両が通れるようにすることが目的です。 道路の幅が4ｍ未満の場合、建築基準法の接道義務を満たしていないことになります。ただし、以下の道路については、幅が4ｍ未満であっても建築基準法上の道路として認められます。 建築基準法の施行前に建築物があった道路 特定行政庁の指定を受けている道路 出典）e-Gov法令検索「建築基準法」第四十二条2項 このような道路は「2項道路」や「みなし道路」と呼ばれており、既に建っている住宅はそのままでも問題ありません。ただし、再建築や増築はできず、建て替えの際はセットバックをする必要があります。 セットバックのイメージ 以下の2つの場合でセットバックをしなければならない距離が異なります。 向かい側にも建物などがある場合 向かい側に川などがある場合 それぞれ詳しく見ていきましょう。 向かい側にも建物などがある場合 ※編集者作成 向かい側にも建物がある場合は、それぞれの土地で半分ずつセットバックします。例えば、前面道路の幅が3ｍの場合、それぞれ0.5ｍずつセットバックが必要です。これにより、4ｍの道路幅を確保できます。 向かい側に川などがある場合 ※編集者作成 向かい側に川などがある場合は、片側がセットバックして4ｍ以上の道路幅を確保しなくてはなりません。前面道路の幅が3ｍなら、1ｍのセットバックが必要です。 つまり、向かい側が道路に対して後退できるかどうかによって、セットバックしなければならない距離が算出されます。 セットバックした部分の土地の扱い 要セットバックの土地は、セットバックする部分も含めて購入しなくてはなりません。塀や門などがある場合は撤去費用がかかる可能性もあるため、購入前に確認しておくことが大切です。 セットバックした部分には次のような選択肢があります。 自治体に寄付もしくは買い取ってもらう 所有権を維持したまま私道とする 自治体に寄付するのが一般的ですが、買い取ってもらえるケースもあるようです。また、買取ではなく奨励金や助成金が交付される自治体もあります。奨励金や助成金は申請が必要になるため、交付を受けられる場合は忘れずに手続きを行いましょう。 なお、所有権を維持したままであっても、セットバック部分を自由に使っていいわけではありません。基本的に土地所有者が維持管理を行うことになりますが、駐車場としたり、植木鉢などを置いたりすることはできないため注意が必要です。 固定資産税について セットバック部分の土地は、自治体に申告をすることによって固定資産税や都市計画税が非課税となります。自治体に非課税となることを申告しないと、セットバック部分にも固定資産税がかかってしまうので忘れずに手続きを行いましょう。 建蔽率・容積率の計算 セットバックした部分の土地は、容積率や建蔽率の計算に用いる敷地面積に含まれません。セットバック部分には建物はもちろん、塀や門も建てられず、駐車場として利用することもできなくなります。 セットバックが必要な土地を購入する場合、見た目が広くても、実際に使える敷地は狭くなってしまう恐れがあるので要注意です。 セットバック物件はやめたほうがいい？ セットバックが必要となる物件は、前面道路が狭い状況にあります。現地確認をすると、防災面や車の出し入れなどに不安を感じるかもしれません。 さらに、セットバック部分の工事費用についても確認する必要があります。助成金などが交付されず、全額自己負担となれば思わぬ出費となるでしょう。購入前に不動産業者や自治体に確認することが大切です。 上述のようなデメリットがあるため、セットバック部分には価値がないと判断され、後で売却するときに価値が下がってしまう恐れがあります。 ただし、既に建物が建っており、建て替えの予定もないのであれば、セットバックせずに住み続けるのも選択肢です。また、そもそも土地が広ければ、セットバックしても十分な敷地を確保でき、問題なく建て替えできるでしょう。 また、セットバックが必要な分、他の同じような土地よりも少し安く取得できる可能性もあります。セットバック物件のメリットとデメリットを理解したうえで、自身の希望に合った選択をすることが大切です。 まとめ 道路の幅が4ｍ未満の「2項道路」「みなし道路」に接地している土地や中古戸建ては、住宅の建築や建て替え時にセットバックが必要です。 セットバックを行う場合は、費用負担や奨励金と助成金の有無について事前に確認しておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 筆界特定制度とは？活用できる場面や申請の流れ、費用を解説 筆界特定制度は、法務省が管轄する制度の一つです。本制度が定められるまで、土地の境界に関する紛争が起きた際、従来は裁判で解決するしかありませんでした。しかし、「筆界特定制度」を利用することで、...
区分所有法は、マンションの所有者や管理組合にとって重要な法律です。マンション暮らしを検討している人や既に住んでいる人は、区分所有法を理解しておくことで、安心して生活できるでしょう。 この記事では、区分所有法の概要や対象となる建物、主な規定内容について解説します。 区分所有法とは 区分所有法とは、主に分譲マンションの権利関係や維持管理などについて定められた法律です。正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」といいます。 マンションなどの区分所有建物は1つの建物が複数の部屋に区切られており、各部屋には「区分所有権」と呼ばれる所有権が設定されています。マンションの1室を購入すると、その部屋の区分所有権を有する「区分所有者」となります。 また、マンションはエントランスやエレベーターのように、区分所有者が共同で使用する「共用部分」があります。共用部分の修繕や建て替えなどは、区分所有者同士で話し合って実施方法などを決めなくてはなりません。 区分所有者や居住者の権利や財産を守り、マンションを円滑に運営、管理するために、区分所有法が定められています。 区分所有法の対象となる建物 区分所有法第一条では、適用対象となる建物を次のように定めています。 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。 出典）e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」 区分所有法の対象となる代表的な建物は分譲マンションです。各部屋が構造上区分されており、それぞれに区分所有権が設定されています。部屋が隣り合っていても室内から行き来することはできず、独立性を有していることから、上記の要件に当てはまるといえます。 一般的な分譲マンションであれば、区分所有法の対象になるため、マンションに住む人であれば、ほとんどの人が関係のある内容ということになります。 一戸建ても複数の部屋で構成されていますが、部屋と部屋の間は自由に行き来できるのが一般的です。また、通常は家族全員が1つの玄関を使って出入りし、共有スペースであるリビングなどを通らないと部屋に行けないこともあります。 物件ごとに判断する必要はありますが、基本的に一戸建ては区分所有法の適用対象外と考えられます。 区分所有法の主な規定内容 ここでは、区分所有法で定められている主な内容を解説します。 専有部分と共用部分 分譲マンションは、主に「専有部分」と「共用部分」の2つに区分できます。区分所有法第二条では、それぞれ次のように定義されています。 区分所有権の目的たる建物の部分 専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の付属設備及び管理規約により共用部分とされた附属の建物 出典）e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」 専有部分は、区分所有者が単独で所有している各部屋の内部です。一方、エントランスや廊下、エレベーター、バルコニーなど、区分所有者全員で利用している設備は共用部分に該当します。 共用部分の持分は専有部分の床面積の割合に応じて決まりますが、専有部分と分離して処分することはできません。例えば、区分所有しているマンションの1室（専用部分）を売却する場合、共用部分の持分も一緒に手放すことになります。 管理組合について 管理組合とは、マンションの建物や敷地などを維持管理するための組織です。区分所有法では、区分所有者は全員で建物や敷地、附属設備の管理を行うための団体である管理組合を構成する義務が明記されています。管理組合は、マンション管理の基本ルールとして「管理規約」を制定し、執行機関として、区分所有法の「管理者」にあたる理事長や理事を選任します。 理事長は少なくとも毎年1回集会を招集すること、共用部分の管理や修繕などに関する事項を決定して議事録を作成すること、なども区分所有法に定められています。区分所有者は管理組合の一員になる必要があり、原則として脱退はできません。 建て替え決議について 区分所有法には、マンションの建て替え決議に関する定めもあります。老朽化によりマンションを建て替える場合、現在は区分所有者の5分の4以上の賛成が必要です。 しかし、今後は築40年以上の老朽マンションの増加が見込まれています。マンションが老朽化すると適切な維持や管理が難しくなり、外壁の剥落や鉄筋の露出など、居住者や近隣住民に悪影響を与える事案が発生する恐れがあります。 そのため、住民の円滑な合意形成を促すことを目的に、マンション建て替えに必要な賛成の割合を「4分の3以上」に緩和するといった議題が、法務省で議論されています。2024年３月時点では未定ですが、将来は区分所有法が改正される可能性もあるでしょう。 区分所有法とマンション標準管理規約との関係性は？ マンション標準管理規約とは、区分所有法に基づいて国が定めたマンション管理規約の作成や変更に関する指針のことです。国の標準管理規約をもとに、管理組合が作成した管理規約がそのマンションのルールとなります。 新築分譲マンションの場合、一般的には売主である販売会社が標準管理規約に準じた管理規約を準備して提示してくれるため、購入前に確認しておくといいでしょう。 まとめ 区分所有法には、区分所有者の権利義務や共用部分の取り扱い、管理組合の役割などについて定められているため、マンションに住む人にとっては重要な法律といえます。マンションの購入を検討している人、すでにマンション暮らしをしている人は、区分所有法について理解を深めておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 マンションの資産価値の調べ方は？基準もあわせて紹介 マンションを購入する際には、将来的な資産価値の変化にも目を向けて判断することが大切です。この記事では、マンションの資産価値に影響を与える要因や、資産価値の調べ方について解説します。 マンショ...
家を売る方法は複数あり、どの方法を選ぶかによって売却価格や売りやすさ、費用などが異なります。家を売るうえで何を優先するかを明確にし、自分に合った方法を選択することが大切です。 この記事では、家を売る3つの方法とそれぞれのメリットとデメリットをわかりやすく解説します。 家を売る３つの方法 家の売却方法は主に以下の3つです。 不動産仲介 不動産仲介とは、不動産会社に買い手を見つけてもらう方法です。買い手を探してくれるうえに、買主との条件交渉や契約手続きなども任せられます。家を売るのが初めてでも、不動産仲介なら安心して売却活動を進められるでしょう。一方で、他の方法に比べて売却に時間がかかることがあり、仲介手数料も発生します（詳細は後述）。 不動産買取 不動産買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。不動産会社が買主となるため、仲介のように買い手を見つける必要がありません。提示された買取価格に納得できれば、速やかに家を売却できます。ただし、不動産買取は、基本的に他の方法よりも売却価格が低くなります（詳細は後述）。 個人間売買 個人間売買とは、不動産会社を介さず自分で買い手を見つける方法です。売却価格を自由に設定でき、仲介手数料も発生しません。友人や知人などに購入希望者がいるなら、個人間売買も選択肢となるでしょう。ただし、個人間売買は、契約手続きなどをすべて自分で行う必要があります。不動産や税金に関する専門知識が求められるため、初心者には難しいでしょう。現実的には個人間売買が行われるケースは少ないので、以後は不動産仲介と不動産買取に絞って解説していきます。 不動産仲介のメリット・デメリット ここでは、不動産買取と比較した場合の不動産仲介のメリットとデメリットを紹介します。 不動産仲介のメリット 不動産仲介は、家を市場価格で売却できるのがメリットです。 不動産買取は不動産会社が提示する価格で売却する必要がありますが、不動産仲介なら希望価格で購入してくれる買い手が見つかるまで売却活動を続けられます。購入希望者との交渉次第では、市場価格より高値で売却できるかもしれません。 家を少しでも高く売りたい場合は、不動産仲介が向いているでしょう。 不動産仲介のデメリット 一方で、不動産仲介には以下のようなデメリットもあります。 売却に時間がかかる 需要が少ない物件は売りにくい 仲介手数料がかかる 不動産仲介は買い手を見つける必要があるため、不動産会社が買主となる買取に比べると売却までに時間がかかります。「築年数が古い」「人口が少ない」など、住宅需要が少ない物件はなかなか買い手が見つからず、売りにくい傾向にあるので注意が必要です。 また、売買が成立した際は仲介手数料が発生します。契約金額（税別）が400万円超の場合、仲介手数料の上限額は「（契約金額×3％+6万円）＋消費税10％」です。 【仲介手数料の計算例：家の売却価格が2,000万円の場合】 （2,000万円×3％＋6万円）＋（2,000万円×3％＋6万円）×10％＝72.6万円 手数料は不動産会社や条件などによって異なるため、事前に仲介手数料がいくらかかるかを確認しておくといいでしょう。 不動産買取のメリット・デメリット 続いて、不動産仲介と比較した場合の不動産買取のメリットとデメリットを紹介します。 不動産買取のメリット 不動産買取には以下のようなメリットがあります。 早期の売却が可能 決済時期をコントロールしやすい 需要が少ない物件でも売れる 仲介手数料がかからない 契約不適合責任が免責となる 不動産会社が買主となるので、仲介に比べると短期間での売却が可能です。多くの場合、決済時期にも柔軟に対応してくれるため、住み替えで新居への入居時期が確定している場合などに勝手がいい 方法です。 また、不動産買取は仲介手数料がかからず、一般的には買主に対して生じる契約不適合責任も免責となります。 不動産買取のデメリット 不動産買取で家を売るデメリットは、不動産仲介より売却価格が安くなることです。不動産会社は、付加価値を付けて再販することを前提に家を買い取ります。再販にかかる経費やリスクを加味して買取価格を算出するため、市場価格より安くなる傾向にあります。 ただし、買取は仲介手数料がかかりません。不動産買取と不動産仲介のどちらにするか迷ったら、売却価格だけで比較するのではなく、仲介手数料を考慮した手取り額で比較しましょう。 家を売るときのポイント 家を売るときは、信頼できる不動産会社に不動産仲介を依頼する必要があります。 不動産査定を受ける際は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼することが大切です。査定額は会社によって異なります。査定結果とその根拠を比較すれば、相場をより正確に把握でき、信頼できる不動産会社や担当者を見つけやすくなるでしょう。 不動産査定と家を高く売るポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちら家を売る前に知っておきたい不動産査定のポイントと注意点を解説 まとめ 家を売る場合、通常は不動産仲介と不動産買取の2つが選択肢となります。不動産仲介は高値で売れる可能性がありますが、不動産買取よりも売却に時間がかかり、仲介手数料も発生します。不動産買取は比較的早く売却できますが、不動産仲介に比べて売却価格が安くなるのがデメリットです。 それぞれのメリットとデメリットを理解して、自分に合った方法で家の売却を進めましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 自宅売却の流れや損をしないためのポイントを解説 持ち家に住んでいても、住み替えなどを理由に自宅の売却を検討することがあるでしょう。不動産を売却したことがないと、どのように手続きを進めればよいかわからないかもしれません。また、どうせ自宅を売...
家を売るとき、いくらで売れるかの目安を把握するため、不動産査定を検討するでしょう。しかし、不動産査定を依頼する際は、どのようなことに注意すればいいかわからないかもしれません。 この記事では、家を売る前に知っておきたい不動産査定の基本やポイント、注意点を解説します。 不動産査定の基本 まずは、家を売るときの不動産査定の基本を確認しましょう。 不動産査定とは 不動産査定とは、家がいくらで売れそうかを調査し、推定売却価格を算出することです。一方で、査定結果はあくまでも「これぐらいで売れそう」という予測であり、正確な売却価格ではありません。そのため、不動産会社によって査定額は異なる場合があります。 不動産査定の方法 家を売るときの査定方法は以下の2つです。 机上査定（簡易査定） 机上査定（簡易査定）は、売主の基本情報（氏名、連絡先など）と物件情報（所在地、築年数、床面積など）を用いる査定方法です。不動産会社のホームページなどで必要事項を入力するだけで、手軽に査定結果が分かります。 訪問査定 訪問査定は、不動産会社が現地を直接訪問する査定方法です。周辺環境なども含めて詳細な現地調査が行われるため、より正確な査定額を得られます。 おおよその査定額を知りたい場合は机上査定、早期に家を売却したい場合は訪問査定を検討すると良いでしょう。 不動産査定の依頼方法 不動産査定の依頼方法は以下のとおりです。 AI査定等のサービス 不動産の一括査定サービス 不動産会社への直接相談 AI査定は、似た条件の不動産価格や相場をもとにAIが自動的に査定額を提示するサービスです。中には匿名で利用できるものもあります。 一括査定サービスは、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるサービスです。情報を1回入力するだけで、複数の不動産会社の査定結果を比較できます。 不動産会社に直接相談する方法もあります。不動産査定を依頼したい不動産会社が決まっている場合は、こちらの方法を選ぶといいでしょう。 不動産査定前の準備とポイント 家を少しでも高い価格で売却するには、査定依頼の前にやっておくべきことがあります。ここでは、査定前の準備とポイントを紹介します。 自分自身で売却相場を調べる 不動産査定を依頼する前に売却相場を把握しておけば、不動産会社の査定結果が妥当かを判断しやすくなります。インターネットや不動産会社のチラシなどで、条件の似た物件の成約価格を確認しておきましょう。 取引状況を調べるときは、「REINS Market Information」などの不動産取引情報提供サイトを利用すると便利です。 住宅ローンの有無と残債を把握する 査定前に、住宅ローンの状況を把握しておくことも重要です。家の売却価格によって、住宅ローンを完済できるかどうかが変わります。住宅ローンが残っている場合は、金融機関のアプリや残高通知ハガキを確認するほか、正確に調べる際は残高証明書の発行を依頼しておきましょう。 不動産査定や取引に必要な書類を準備する 査定前に家の売却に必要な書類を準備しておくと、査定結果の正確性が高まり、売却の取引もスムーズに進められます。主な必要書類は以下のとおりです。 登記事項証明書（登記済証） 建築確認済証 検査済証 地積測量図・境界確認書 間取りが確認できる資料（購入時のパンフレットなど） これらの書類がなくても、不動産査定を受けることは可能です。取引時の必要書類は、改めて不動産会社に確認しましょう。 売却の希望時期を決めておく 査定前に、家の売却希望時期を決めておきましょう。買い手を見つける必要があるため、すぐに売却できるとは限りません。一般的には、売却完了までに数ヵ月～半年程度かかります。売却活動に充てる期間は、ある程度の余裕をもって確保しておくと安心です。 不動産査定の注意点 不動産査定を依頼する際は以下の点に注意しましょう。 複数の不動産会社に依頼する 査定額はあくまでも予想売却価格であるため、1社だけに依頼すると、査定結果が妥当なものか判断するのが難しくなります。複数の不動産会社に依頼して、査定結果を比較検討することが大切です。 信頼できる不動産会社を選定する 複数の不動産会社に不動産査定を依頼したら、その中から信頼できる会社を選定しましょう。家の売却に強く、実績が豊富な不動産会社を選べば取引をスムーズに進められます。 売主と媒介契約を結ぶために、相場よりも高い査定額が提示される可能性もあるため、「査定額が高い」という理由だけで選ぶのは危険です。 「査定結果について明確な根拠を提示してくれる」「質問にわかりやすく回答してくれる」などに注目して、信頼できる不動産会社、担当者を選びましょう。 自分自身が相場観を持つ 不動産会社と相談はできますが、最終的な売り出し価格は売主が自分で決めなくてはなりません。自身の相場観を持っておけば、売り出し価格を判断しやすくなるでしょう。上述したように、査定前に自分自身で売却相場を調べておくのがおすすめです。 家の修繕歴や瑕疵などをできるだけ正確に伝える 瑕疵（かし）とは、「雨漏りする」「床が傾斜している」など、土地や建物に何らかの欠陥や不具合があることです。家に修繕歴や瑕疵があると、査定結果に影響を与えます。 売主には契約不適合責任があり、売却後に瑕疵が発覚すれば損害賠償などに発展する恐れがあります。売却する家に修繕歴や瑕疵などがある場合は、査定依頼の際にできるだけ正確に伝えましょう。 まとめ 家の売却をスムーズに進めるには、複数の不動産会社に査定依頼をして、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。査定前に、住宅ローン残高の確認や売却相場の調査などの準備をしっかりと行うことが大切です。 家を売ることを検討していて、査定額を手軽に知りたい場合は、AI査定や一括査定を上手に活用しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産の購入・売却にかかる税金をそれぞれ解説 不動産売買の際には、購入する側と売却する側のそれぞれに税金がかかります。不動産売買の予定がある場合は、あらかじめどのような税金が発生するのか知っておくことが重要です。 この記事では、不動産の...
フラット35子育てプラスとは、子育て世帯や若年夫婦世帯に向けた新たな金利引き下げ制度です。一定の要件を満たすと子供の人数などに応じて金利が引き下げられるため、住宅ローンの負担軽減が期待できます。 この記事では、フラット35子育てプラスの内容や金利引き下げの条件、注意点を解説します。 フラット35子育てプラスが導入された背景 フラット35子育てプラスは、子育て世帯が良質な住宅を取得できるように、金利負担を軽減することを目的とした住宅ローンの制度です。この制度は、少子化対策及び子育て支援の一環として2023年11月29日に成立した、令和5年度（2023年）補正予算において拡充されました。 なお本制度は、2024年2月13日以降の資金受取分から適用されています。 フラット35子育てプラスの概要 フラット35の子育てプラスの概要は以下のとおりです。 子どもの人数等に応じて金利を引き下げ 他の金利引き下げメニュー（フラット35S等）との併用が可能 他の金利引き下げメニューを含め、金利引き下げ幅の上限を年－1.0％に拡充（従来は年－0.5％が上限） 新設されたフラット35子育てプラスは、子育て世帯だけでなく若年夫婦世帯も支援対象に含まれます。本制度の子育て世帯とは、借入申込年度の4月1日において、子ども（胎児および孫を含む。孫の場合は同居が必要。）の年齢が18歳未満である世帯を指し、若年夫婦世帯とは、借入申込年度の4月1日において、夫婦（同性パートナーを含む）のいずれかが40歳未満である世帯を指します。 ただし、借入申込年度の4月1日で条件を満たしていない場合でも、資金実行時（金融機関が資金実行日、融資金利などを登録する手続日をいいます。）までに上記の要件を満たせば、本制度を利用することができます。詳細は申し込みをした金融機関に確認しましょう。 出典）フラット３５「【フラット３５】子育てプラスの利用要件」 フラット35子育てプラスの金利引き下げの条件 子育てプラスの金利引き下げメニューが加わった制度拡充では、新しいポイント制度も導入されています。 家族構成や住宅、エリアに応じてポイントが加算され、そのポイント合計数に応じて金利引き下げが適用される仕組みです。 図：金利引き下げの条件の考え方 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】子育てプラスA3チラシ」 ここでは、上図を参考に、フラット35子育て支援の金利引き下げの条件について確認していきましょう。 ①家族構成を確認 まずは、家族構成に応じて加算されるポイント数をチェックしましょう。 家族構成 加算ポイント数 若年夫婦世帯1ポイント 子ども1人1ポイント 子ども2人2ポイント 子ども3人3ポイント 子どもN人Nポイント 子どもの人数が多いほど加算ポイントが増える仕組みです。子どもがいない若年夫婦世帯には1ポイントが加算されます。 ②住宅を確認 住宅は「性能」と「管理・修繕」の2つについて、それぞれポイントが加算されます。 【性能】 住宅の技術基準レベル 加算ポイント数 フラット35ｓ（ZEH） 3ポイント フラット35ｓ（金利Aプラン） 2ポイント フラット35ｓ（金利Bプラン） 1ポイント フラット35リノベ（金利Aプラン） 4ポイント フラット35リノベ（金利Bプラン） 2ポイント 省エネルギー性や耐震性など、フラット35Sの技術基準をクリアしている住宅の場合は、レベルに応じてポイントが加算されます。中古住宅を取得してリノベーションを実施し、フラット35リノベが適用される場合も同様です。 関連記事はこちらフラット35Sとは？種類や金利、利用条件について解説 【管理・修繕（フラット35維持保全型）】 対象住宅 加算ポイント数 長期優良住宅 1ポイント 予備認定マンション ※1 1ポイント 管理計画認定マンション ※2 1ポイント 安心R住宅 ※2 1ポイント ホームインスペクション実施住宅 ※2 1ポイント 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅 ※2 1ポイント ※1 新築マンションのみ ※2 中古住宅のみ 「新築戸建住宅」「新築マンション」「中古住宅」の取得について、フラット35維持保全型が適用される場合は、対象住宅の種類に応じてポイントが加算されます。 ③エリアを確認 住宅を取得するエリアが住宅金融支援機構と連携している場合は、フラット35地域連携型やフラット35地方移住支援型を利用できる場合があります。これらは、地方公共団体による補助金や移住支援金の交付とあわせて、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。 エリア 加算ポイント数 フラット35地域連携型（子育て支援） 2ポイント フラット35地域連携型（空き家対策） 2ポイント フラット35地域連携型（地域活性化） 1ポイント フラット35地方移住支援型 2ポイント 地方公共団体の支援があるエリアであれば、その内容に応じてポイントが加算されます。なお、住宅金融支援機構と連携しているエリアかどうかは、フラット35のホームページで確認することができます。（詳細はこちら） ④引き下げ幅を確認 最後に、「家族構成」「住宅」「エリア」の各項目で加算されたポイント数を合計しましょう。以下のように、合計ポイントに応じて金利引き下げが適用されます。なお、合計ポイントが5~8ポイントの場合は6~10年目、9~12ポイントの場合は11~15年目も金利が引き下げられます。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】子育てプラスA3チラシ」 総返済額の引き下げ額は、1ポイントだと約-40万円、5ポイントだと約-195万円、9ポイントだと約-375万円にもなります。自分が受けられる金利引き下げを確認したい人は、フラット35のホームページで確認できます。（詳細はこちら） フラット35子育てプラスの注意点 子育てには子どもの学費など、まとまったお金が必要となるライフイベントが発生します。固定金利で住宅ローンを組めば、毎月の返済額が固定されるため、資金計画を立てやすくなります。 一方で、固定金利型の住宅ローンは、変動金利に比べて適用金利が高い傾向にあります。適用要件を満たして金利が低くなるのであれば、フラット35子育てプラスの利用を検討しても良いのではないでしょうか。 ただし、金利引き下げはずっと続くわけではなく、5～15年の期間限定です。変動金利型やフラット35以外の固定金利型の住宅ローンと比較したうえで、本当に自分に合うかを判断する必要があるでしょう。 フラット35子育てプラスは後から申請できる？ 既にフラット35を借りている人の中には、「自分も要件に当てはまっているが利用できないのか」と思われる人もいるかもしれません。 しかし、本制度はあくまで新規で借り入れるタイミングを基準に対象者を判断しているため、後から申請し、フラット35子育てプラスを利用することはできません。既に子育てプラスを利用していて、後から子供が増えた場合も同様です。 加えて、新たにフラット35に借り換える場合も、フラット35子育てプラスを利用することができません。子育てプラスを利用するために借り換えることはできないので注意しましょう。 なお、フラット35子育てプラスは利用できなくても、フラット35への借り換えによって、総返済額や月返済額を軽減できる可能性があります。詳細は以下の記事で解説しています。 関連記事はこちらフラット35への借り換えにメリットはある？目的別に判断基準を紹介 まとめ フラット35子育てプラスを利用することで、子どもの人数等に応じて金利引き下げの適用を受けることができます。ZEHや長期優良住宅といった質の高い住宅を取得する場合は、さらに金利が優遇されるかもしれません。 住宅取得を計画している子育て世帯は、2024年2月13日にスタートした「フラット35子育てプラス」の利用を検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場...
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場合、どちらを選べばよいのでしょうか。 この記事では、フラット35の買取型と保証型の仕組みと違い、選び方について解説します。 フラット35の買取型と保証型の仕組み フラット35の買取型と保証型は、利用者からは見えない仕組みの部分が異なります。まずは買取型と保証型の仕組みがどのように異なるのかを解説します。 買取型の仕組み フラット35の買取型とは、以下のような仕組みを活用して金融機関が提供している全期間固定金利の住宅ローンです。 〇買取型のイメージ図 ※編集部作成 買取型の場合、フラット35の利用者が金融機関から資金を受け取った後に、住宅金融支援機構が金融機関から債権を買い取ります。なお、債権者は金融機関ではなく住宅金融支援機構となるため、利用者が購入した自宅に抵当権を設定するのは、住宅金融支援機構となります。 買取型は、2023年12月21日時点で320機関もの金融機関に取り扱われており、一般的に用いられる「フラット35」は買取型を指していることが多いです。 保証型の仕組み フラット35の保証型も全期間固定金利の住宅ローンで、以下のような仕組みを活用しています。 〇保証型のイメージ図 ※編集部作成 保証型の場合、フラット35の利用者が金融機関から資金を受け取った後も、住宅金融支援機構が金融機関から債権を買い取りません。そのかわり、住宅金融支援機構が債権に住宅融資保険を付け、フラット35の利用者が正常に返済をできなくなった場合に金融機関に対して保険金を支払います。なお、債権者は金融機関であるため、利用者が購入した自宅に抵当権を設定するのは、金融機関となります。 保証型は、2023年12月21日時点でわずか11機関の金融機関にしか取り扱われておらず、現在も受付を行っているのはわずか8機関です。 フラット35の買取型と保証型の違いを比較 買取型は金利や手数料は金融機関ごとに異なりますが、その他の商品性は原則として同様です。一方で保証型は、金利や手数料以外の商品性も金融機関によって異なります。 この記事では、実際に保証型を提供している8機関の2024年2月時点での条件を調査し、買取型と保証型の商品性の違いを比較しました。 保証型の方が金利は低いが、その差は小さい 一般的に保証型は融資率が低いほど金利が低くなる商品設計であるため、条件を満たせば買取型よりも保証型の方が低金利で借りられるとされています。 住宅金融支援機構が公表しているデータによると、団信ありの買取型の金利*は、融資率が9割以下の場合、年1.82％～年3.47％です。一方で、保証型の金利は、融資率が9割以下の場合、1.73％～1.81％でした。よって、融資率が9割以下の場合、買取型よりも保証型の方が低金利で借りられるものの、金融機関によっては買取型と保証型でほとんど金利差がない場合もあることが読み取れます。 例えば5,000万円を35年間固定金利1.55％で借りた場合、金利が0.05％低くなると総返済額が約51万円程度安くなります。それに対して、5,000万円の借入に対してかかる融資手数料が1％低くなると、かかる手数料が50万円安くなります。つまり、この例でいうと融資手数料に1％差がある場合、大体0.05％以上の金利差がなければ、保証型を選択するメリットは薄いといえます。 ただし、保証型を提供するすべての金融機関で、融資率を8割まで抑えるとさらに金利が低くなり、2024年2月時点の金利だと1.7％前後の金利で借りることができるようになります。8割以下まで融資率を引き下げることができれば、金利差の面で保証型を選択するメリットがあるといえます。 ※融資実行日が2024年2月であった、融資期間が21～35年の買取型の平均金利 出典）【フラット３５】金利情報 保証型は融資手数料が高い 買取型も保証型も、提供する金融機関によって融資手数料の設定が異なります。 実際に買取型の融資手数料をいくつか調査したところ、融資手数料が数万円台の定額型の商品や、1％台の定率型の商品もありました。それに対して保証型の融資手数料は、財形住宅金融のみ1.1％と低いものの、多くが2％を超える定率型であり、融資手数料が高めの設定であることが分かります。 保証型のうち3機関は返済手数料がかかる 買取型の繰上返済手数料は一部繰上返済でも一括返済でも無料です。 上表のとおり、一部繰上返済については一部繰上方法の指定はあるものの、原則無料であることが読み取れます。一方で、一括返済においては3機関が手数料を取っていることが分かりました。 ただし、返済手数料の差は数万円単位であり、金利や融資手数料を重視した方がかかる費用の総額を効果的に抑えられるでしょう。もちろん無料である方がいいことは言うまでもないですが、必要以上に重視しすぎないことも大切です。 保証型は団信の特約が豊富 買取型の場合、新機構団体信用生命保険（以下、新機構団信）に加入することになりますが、保証型は金融機関独自の団信に加入することになります。 買取型の場合、新機構団信付きのフラット35の借入金利に+0.24％を上乗せすることで、「新3大疾病付機構団信」を利用することができます。この新3大疾病付機構団信は、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）に加えて、要介護2～4の状態になった場合も保障されるのが特長です。 上表のとおり、8大疾病や生活習慣病、全疾病といったより保障範囲の広い特約や、ワイド団信を取り扱っているところもあります。また、新3大疾病付機構団信より低い上乗せ金額で、がんのみとすることもでき、買取型より保証型の方が団信において様々な選択肢があるといえます。 保証型のうち5機関は審査の条件が厳しい 買取型は年収400万円未満なら返済比率を30％以内、400万円以上なら35％以内という条件を満たさなければ利用できません。この基準が保証型でも同様に適用されているか調査したところ、8機関中5機関が返済比率の条件を買取型より厳しく設定していました。 具体的には、融資率が8割超9割以内の場合のみ、一律で返済比率を20％以内とする条件です。このように、多くの保証型が返済比率の審査基準を買取型よりも厳しく設定しており、融資率が8割超9割以内で保証型を検討する場合は注意が必要です。 保証型の商品性 保証型の商品性は、下表のとおりです。なお、表中で特に特徴的な部分は赤字で記載しています。 〇保証型商品の比較 ※編集部調査（2024年2月時点） 注意点として、日本住宅ローンと財形住宅金融が提供しているフラット35保証型は、それぞれ借りられる人に以下のような制限があります。この2機関のフラット35保証型を検討する場合は注意が必要です。 日本住宅ローン 日本住宅ローンと提携しているハウスメーカーで住宅を建築、購入する人。 財形住宅金融 勤務先が財形住宅金融に出資している人。もしくは公務員、公的団体に勤めている人。 保証型が向いている人の特徴 融資率を8割以下まで抑えて金利を低くできる人 上述のとおり、融資率9割程度であれば、買取型を選んでも保証型とほとんど金利が変わらず、手数料は買取型の方が割安であることから、最終的な負担金額はそこまで変わらない場合も考えられます。一方で、融資率が8割以下となれば、買取型と比較して保証型の金利が十分低くなるため、保証型が向いているといえます。 団信の特約を自分の希望どおりに選択したい人 フラット35の保証型が向いている人は、団信の特約を自分の希望どおりに選択したい人と言えるでしょう。例えば、団信を付けたかったにもかかわらず審査で落ちてしまい、買取型だと団信なしで借りざるを得ない人でも、特定の金融機関が提供するフラット35の保証型を利用すれば、ワイド団信を付帯できる可能性があります。他にも、もう少し上乗せ額を小さくしてがんだけを保障したい人や、逆にもっと上乗せ額を大きくしてでも保障範囲を広げたい人なども同様です。このように、自身の希望に合致する団信を提供している金融機関がある場合も、保証型が向いているといえます。 まとめ フラット35の買取型と保証型を実際に商品性を比較したことで、融資率を8割まで抑えられる場合は保証型が有利なものの、融資率が9割の場合は買取型と保証型の金利差がかなり縮まっていることが分かりました。 一方で、保証型は団信の特約が豊富なため、たとえ金利面ではそこまで差がなかったとしても、保証型を選択肢に入れて考慮するといいでしょう。自宅購入でフラット35を利用する場合は、多くの金融機関が取り扱っている買取型だけでなく、保証型にも目を向けてみてはいかがでしょうか。 なお、この記事で紹介した条件等は2024年2月に調査した時点のものであり、最新のものとは異なる場合があります。実際に保証型のご利用を検討される際は、金融機関に条件等をしっかりと確認したうえで手続きを進めて下さい。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 60歳以上のフラット35利用者が増加傾向！最新の実績調査を考察 フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期にわたる返済計画を立てやすいのが...
自宅を購入する際、「フラット35」を検討する人もいるでしょう。フラット35は一般的な住宅ローンにはないメリットがある一方で、デメリットもあるため、商品を調べていく中で「やめたほうがいい」や「やばい」といった記事を見ることもあるかもしれません。 この記事では、「フラット35はやめたほうがいい」と言われる主な理由を紹介します。 やめたほうがいいと言われる理由①：金利 そもそもフラット35とは、全期間固定金利の住宅ローンで、住宅金融支援機構と提携している民間の金融機関が提供しています。名称に“35”とあるとおり、最長35年間の固定金利で住宅ローンを借りることができます。 固定金利型であるため、借り入れ時に返済終了までの借入金利と返済額が確定し、長期の返済計画を立てやすいのが特徴です。ただし、変動金利型の住宅ローンに比べると金利は高い傾向にあります。 2025年7月現在、フラット35（新機構団信付き：借入期間21年以上）の金利状況は下表のとおりです。 融資率* 金利の範囲 最も多い金利 9割以下 年1.840％～年3.970％ 年1.840％ 9割超 年1.950％～年4.080％ 年1.950％ ※融資率とは、住宅の建設費または購入価額に対するフラット35の借入額の割合を指す。 出典）住宅金融支援機構「フラット35（金利情報）」 金融機関や融資条件によって異なりますが、フラット35の金利は年2％程度となっています。 それに対して2025年7月現在、一般的な銀行が提供している変動金利型の住宅ローンは、優遇金利の適用を加味すると0.6％前後です。変動金利型の住宅ローンと比較すると、フラット35の金利は相対的に高く感じられるため、「やめたほうがいい」と言われます。 やめたほうがいいと言われる理由②：頭金 フラット35は、総返済負担率などの利用条件を満たしていれば、頭金なしでも住宅の建設費または購入価額まで借りられます。しかし、上述のとおり、融資率が9割を超えると金利が高くなるため、少しでも低い金利で借りるには、頭金を1割以上準備しなくてはなりません。 仮に住宅の購入価額が5,000万円とすると、頭金として500万円以上を用意する必要があります。頭金を用意するのが難しい世帯は、融資率9割以下より高い金利が適用されてしまうため、不利になります。 それに対して、銀行の住宅ローンの場合、融資率が100％でも最優遇金利が使えることもあり、金利を下げるためには頭金が必要という点で「やめたほうがいい」と言われます。 関連記事はこちらフラット35は頭金・自己資金なしで組める？ やめたほうがいいと言われる理由③：物件の審査基準 フラット35を借りるには、借入対象となる物件の審査基準を満たす必要があります。具体的には、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしているかを確認するために、物件検査を受けて「適合証明書」を取得しなくてはなりません。主な基準項目とその概要は下表のとおりです。 【例：新築住宅の場合の技術基準】 主な基準項目 概要 接道 原則として一般の道に2ｍ以上接すること 住宅の規模 一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上 住宅の規格 原則として2以上の居住室、炊事室、便所及び浴室の設置 断熱構造 断熱等性能等級4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上など 住宅の構造 耐火構造もしくは準耐火構造であることなど 収入などの利用条件を満たしていても、物件がフラット35の基準を満たしていないと借りられない点に注意が必要です。なお、金融機関によって異なりますが、物件検査を受ける際に数万円程度の手数料がかかることもあります。 それに対して、銀行の住宅ローンの場合、適合証明書が必須の要件ではなく、取得にかかる手続きや費用の面で「やめたほうがいい」と言われます。 関連記事はこちらフラット35を利用するために必要な適合証明書とは？ フラット35は本当にやめたほうがいいのか？ フラット35は「やめたほうがいい」と言われることがある一方で、次のようなメリットもあります。 全期間固定金利で返済額が一定のため返済計画を立てやすい 団体信用生命保険（団信）への加入が必須ではない 保証料や繰上返済手数料が無料 フラット35は全期間固定金利であるため、借り入れ後の市場金利の影響を受けません。そのため、借入期間中に「金利が上がったらどうするか」を考える必要がなく、借入時の返済計画を立てやすいのがメリットです。 なお、一般的な住宅ローンの場合でも、全期間固定金利の商品はありますが、適用金利は担保物件や与信によって決定されます。そのため、申込人の与信次第では、銀行の住宅ローンが必ずしもフラット35よりも有利とは限らず、そもそも取扱可否すら変わることもあります。 また、一般的な住宅ローンの場合は、団信の加入が融資条件となることがほとんどです。フラット35は団信加入が必須ではないため、健康面で団信加入が難しい人でも利用できる点はメリットといえるでしょう。 さらに、一般的な住宅ローンは金融機関によって、保証料や繰上返済手数料がかかることもありますが、フラット35なら無料です。繰上返済による早期完済を計画している人にとって、繰上返済手数料がかからないのは大きなメリットといえます。 結局のところ、フラット35をやめたほうがいいかは、申込人の与信やそもそも住宅ローンで何を重視するかによって異なります。メリットとデメリットを比較して、自分に適した住宅ローン商品を選ぶと良いでしょう。 Appendix：フラット35の様々な選択肢 フラット35をやめたほうがいいかを判断するにあたり、一言でフラット35と言っても「買取型」と「保証型」の2種類があることと、フラット35にはさまざまな金利引き下げメニューがあることの2点を知っておくことが大切です。 フラット35の「買取型」と「保証型」 世間一般で「フラット35」と言われる商品は、「買取型」を指していることが多いです。これは、「買取型」を扱う金融機関が300社を超えるのに対し、「保証型」を扱う金融機関はわずか8機関（2025年7月時点）しかないからです。 「保証型」のフラット35は、取扱金融機関ごとに商品性が異なることが特長で、頭金をより多く用意することで、「買取型」よりも金利が低く抑えられる場合や、団信が「買取型」よりも充実している場合があります。詳細は以下の記事で解説しているので、ぜひご確認ください。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35の金利引き下げメニュー フラット35は、子育て支援や環境保全、地方創生といった観点で、条件を満たす利用者に対して一定の期間金利引き下げを行うというメニューがあります。 例えば、子供が2人いる家庭で、環境にやさしい「ZEH」の住宅を購入する場合、最初の5年間は1％、6年目～10年目も0.25％もの金利引き下げを受けることができます。こちらも詳細は以下の記事で解説しているので、自分がどの程度金利引き下げを受けられるかも考慮したうえで、返済シミュレーションを行うことをお勧めします。 関連記事はこちらフラット35の金利引き下げメニューについて詳しく解説 まとめ フラット35は、「借入時の金利が比較的高い」「頭金を1割以上入れないと金利が高くなる」などの理由でやめたほうがいいと言われることがあります。一方で、「毎月の返済額がずっと変わらない」「保証料や繰上返済手数料が無料」といったメリットもあります。 フラット35を検討する場合は、メリットとデメリットをしっかりと比較して自分に向いているかを見極めましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 60歳以上のフラット35利用者が増加傾向！最新の実績調査を考察 フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期にわたる返済計画を立てやすいのが...
不動産売買の際には、購入する側と売却する側のそれぞれに税金がかかります。不動産売買の予定がある場合は、あらかじめどのような税金が発生するのか知っておくことが重要です。 この記事では、不動産の購入と売却のそれぞれにかかる税金について解説します。 不動産の「購入」にかかる税金 まずは、不動産の購入にかかる税金の種類と計算方法を紹介します。不動産の購入にかかる税金は、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」の3種類です。順に解説します。 不動産取得税 不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得した際に課される税金です。都道府県から送付される納税通知書を使用して、取得日から半年から1年後に納付します。税額は以下の算式で計算されます。 課税標準額（固定資産税評価額）×税率（本則4％） ただし、令和6年（2024年）3月31日までは、居住用の住宅を購入した場合に限り、以下2つの軽減措置があります。 土地部分のの課税評価額が2分の1に減額 土地部分も3％の軽減税率が適用 出典） ・総務省「不動産取得税」 ・東京都主税局「不動産取得税」 登録免許税 登録免許税とは、所有権の保存登記（新築住宅）や移転登記（中古住宅）、住宅ローンの抵当権設定登記などを行う際に納める税金です。法務局で登記手続きを行う際に納めるので、納税も含めて司法書士に依頼するのが一般的です。税額は以下の算式で計算されます。 課税標準額×税率 課税標準額と税率は登記の内容によって異なり、住宅については軽減税率が適用されます。 登記の内容 課税標準額 本則税率 軽減税率 建物の所有権保存登記 登記官が認定した価額 0.4％ 0.15％※1 土地の所有権移転登記 固定資産税評価額 2％ 1.5％※2 建物の所有権移転登記 固定資産税評価額 2％ 0.3％※1 抵当権設定登記 借入金額 0.4％ 0.1％※1 ※1 令和6年（2024年）3月31日まで ※2 令和8年（2026年）3月31日まで 印紙税 印紙税とは、契約書や領収書などに課される税金です。不動産の購入では、売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約書などに税額分の収入印紙を貼付します。印紙税額は以下のとおりです。 契約金額 不動産売買契約書（）は軽減税率※ 工事請負契約書 金銭消費貸借契約書 100万円超500万円以下 2,000円（1,000円） 400円～2,000円 2,000円 500万円超1,000万円以下 1万円（5,000円） 1万円 1万円 1,000万円超5,000万円以下 2万円（1万円） 2万円 2万円 5,000万円超1億円以下 6万円（3万円） 6万円 6万円 1億円超5億円以下 10万円（6万円） 10万円 10万円 5億円超10億円以下 20万円（16万円） 20万円 20万円 ※ 令和6年（2024年）3月31日まで 出典） ・国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 ・国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」 不動産購入時の税金対策 ここでは、不動産購入時に利用できる税金対策を2つ紹介します。 住宅ローン控除 住宅ローンを利用して住宅の新築、取得または増改築等をした場合に利用できる制度です。一定の要件を満たすと、最大13年間、年末ローン残高の0.7％が所得税（一部、翌年の住民税）から控除されます。初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。 住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら【令和5年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 認定住宅新築等特別税額控除 個人が認定長期優良住宅や認定低炭素住宅など（以下認定住宅）を新築及び取得した場合に、一定額をその年の所得税額から控除できる制度です。控除額の計算方法は以下のとおりです。 標準的なかかり増し費用（限度額650万円）×10％ 標準的なかかり増し費用とは、認定住宅の基準適合に必要な費用のことです。認定住宅の床面積に応じて計算します。ただし、住宅ローン控除とは併用できないので注意が必要です。 出典）国税庁「No.1221 認定住宅等の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除）」 不動産の「売却」にかかる税金 次に、不動産の売却にかかる税金の種類と計算方法を紹介します。不動産の売却にかかる税金は、「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」の3種類です。不動産購入と異なる譲渡所得税を中心に解説します。 譲渡所得税 不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じる場合は、他の所得（給与所得、事業所得など）と区分して譲渡所得税がかかります。発生した譲渡所得税は確定申告をして納税を行います。税額算出に用いられる譲渡所得金額は以下の算式で計算されます。 譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額 取得費：売却する不動産の購入代金（建物は減価償却費相当額を控除）、仲介手数料など 譲渡費用：仲介手数料、不動産を売却するための測量費、建物の取壊し費用など ※特別控除額の詳細は後述 このように算出した譲渡所得金額に税率を掛けて計算します。税率は、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」で以下のように異なります。 区分 税率 長期譲渡所得（所有期間5年超） 20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％） 短期譲渡所得（所有期間5年以下） 39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％） 出典）国税庁「土地や建物を売ったとき」 登録免許税 売却時は、抵当権抹消登記の際に登録免許税がかかります。登録免許税額は、不動産1個につき1,000円です。住宅の場合、土地1個と建物1個で合計2,000円となります。 所有権移転登記も必要ですが、登録免許税額は買主負担が一般的です。 出典）法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」 印紙税 売却時は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙が必要です。通常は売主と買主が1通ずつ契約書を保管するため、売却時にも印紙税が生じます。印紙税額は購入時と同様です。 不動産売却時の税金対策 不動産売却時の税金対策として利用できる制度を3つ紹介します。 3,000万円の特別控除 マイホームを売却したときに、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。課税所得を大きく減らせるため、譲渡所得税の負担が軽減されます。 以前住んでいた住宅を売却する場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。ただし、親子や夫婦などの近しい親族へ売却する場合は控除を受けられません。 出典）国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 マイホーム売却時の軽減税率の特例 所有期間10年超のマイホームを売却する場合、一定の要件を満たすと、長期譲渡所得にかかる税率（通常は20.315％）が以下のように軽減されます。 長期譲渡所得金額 税額 6,000万円以下の部分 14.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％、住民税4％） 6,000万円超の部分 20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％） この特例は、上述した3,000万円の特別控除と併用可能です。 出典）国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 損益通算・繰越控除 令和5年（2023年）12月31日までに所有期間5年超のマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たすと、その損失を他の所得（給与所得、事業所得など）から控除できる損益通算が可能です。 また、損益通算をしても控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以後3年以内に繰り越して控除できる、繰越控除が可能です。 出典） ・国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」 ・国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」 まとめ マイホームの売買は軽減税率や特別控除などの特例が充実しているため、うまく活用すれば税負担の軽減につながります。不動産売買の予定がある場合は、物件の売買価格や諸費用だけでなく、どんな税金がいくらかかるのかも把握しておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 ライフスタイルの変化などから、「住み替え」を検討することがあるかもしれません。しかし、住み替えたいと思っても、どのように住み替えを進めていいか、わからないことが多いかもしれません。また、住み...
