フラット35の金利引き下げメニューについて詳しく解説

フラット35には、家族構成や住宅の性能などに応じて利用できる金利引き下げメニューがあります。最大で年1.0％の金利引き下げを受けられるため、住宅ローンの返済負担の軽減が期待できます。特に2025年4月からは、中古住宅向けの新しいメニュー「フラット35中古プラス」も加わり、選択肢が広がりました。

この記事では、フラット35の金利引き下げメニューの仕組みについて解説します。

目次

フラット35の基本

フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。全国300以上の提携金融機関が取り扱っており、最長35年間の固定金利で融資を受けられます。借入時に毎月の返済額や総返済額が確定し、資金計画を立てやすいのがメリットです。

フラット35の詳細については、以下の記事をご確認ください。

フラット35の金利引き下げメニューとは

フラット35では、以下5つの商品プランに該当する場合に金利引き下げの対象となります。

各商品で該当する項目を選択すると、条件によってポイントが加算されます。そのポイントの合計に応じて金利引き下げの内容が決まる仕組みです。

1ポイントにつき「当初5年間・年0.25％」の金利引き下げとなります。1年あたりの金利引き下げ幅は最大年1.00％（4ポイント相当）ですが、合計ポイントが4ポイントを超える場合は、引き下げ期間が延長されます（※）。

＜引き下げの例（合計5ポイントの場合）＞

※ただし、「フラット35子育てプラス」を利用しない場合、ポイントの上限は4ポイントまでとなります。5ポイント以上の条件を満たしていても切り捨てとなり、引き下げ期間の延長は適用されませんのでご注意ください。

出典）住宅金融支援機構「家族構成と建て方に合わせた組合せで金利を引下げ！」

フラット35の金利引き下げメニューの決まり方

フラット35の金利引き下げメニューの全体像は以下のとおりです。

※1 借入申込時に夫婦（法律婚、同性パートナーおよび事実婚の関係をいいます。なお、婚約状態の方は対象外です。）であり、夫婦のいずれかが借入申込年度の4月1日において40歳未満である世帯をいいます。

※2 借入申込年度の4月1日において18歳未満である子（実子、養子、継子および孫をいい、胎児を含みます。ただし、孫の場合はお客さまとの同居が必要です。また、別居しているこどもの場合は、お客さまが親権を有していることが必要です。）をいいます。

※3 インスペクション実施住宅は、【フラット３５】中古プラスと併用することはできません。

※4 地方移住支援型のみを利用する場合は、上記によらず当初５年間年▲0.6%となります。

出典）住宅金融支援機構「2024年２月より金利引下げメニュー変更のお知らせ」

ここでは、ポイントの積算対象となる5つのメニューの内容を確認していきましょう。

家族構成

家族構成に関するメニューとして、「フラット35子育てプラス」があります。

フラット35子育てプラスとは、子育て世帯または若年夫婦世帯を対象に、子どもの人数などに応じて一定期間金利を引き下げる制度です。家族構成に応じて、以下のようにポイントが加算されます。

若年夫婦世帯とは、夫婦のいずれかが借入申込年度の4月１日において40歳未満である世帯です。子どもは借入申込年度の4月1日において18歳未満である場合に限ります。

フラット35子育てプラスの詳細は、以下の記事をご確認ください。

住宅性能

住宅性能に関するメニューは、「フラット35S」と「フラット35リノベ」の2つがあります。

フラット35Sとは、フラット35の申込者が長期優良住宅などの質の高い住宅を取得する場合に一定期間金利を引き下げる制度です。住宅の技術基準レベルが高い順に「ZEH」「金利Aプラン」「金利Bプラン」の3種類があります。加算ポイントは以下のとおりです。

出典）住宅金融支援機構「【フラット35】S 金利引下げメニュー（2025年３月31日までの申込受付分に適用）」

フラット35リノベとは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを実施する場合に一定期間金利を引き下げる制度です。リフォーム工事後の住宅要件に応じて「金利Aプラン」「金利Bプラン」の2種類があります。加算ポイントは以下のとおりです。

出典）【フラット35】リノベ「金利引下げメニュー（2025年３月31日までの申込受付分に適用）」

長期優良住宅やZEH住宅などを取得する場合、中古住宅を購入してリフォームをする場合は、フラット35Sまたはフラット35リノベが適用されるかを確認しましょう。なお、金利AプランとBプランは住宅の技術基準が異なり、Aプランはより厳しい基準をクリアする必要があります。

中古住宅（フラット35中古プラス）

2025年4月から開始された、中古住宅向けの新しいメニューです。 一定の基準を満たす良質な中古住宅を取得する場合にポイントが加算されます。

出典）住宅金融支援機構「【フラット35】中古プラス」

＜利用条件の目安＞ 以下の両方を満たすこと

本メニューは「フラット35S」や「フラット35リノベ」との併用が可能です。 例えば、リフォームを行わない場合でも、「中古プラス（1pt）」と「維持保全型（1pt）」を組み合わせるだけで合計2ポイントとなり、当初5年間の金利を年0.5%引き下げることができます。

維持保全（管理・修繕）

維持保全に関するメニューは、「フラット35維持保全型」があります。

フラット35維持保全型とは、維持保全・維持管理に配慮した住宅を取得する場合に一定期間金利を引き下げる制度です。対象住宅に応じて以下のポイントが加算されます。

※1 新築マンションのみ
※2 中古住宅のみ

出典）住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型　利用要件」

性能に関するメニューでフラット35リノベを選択する場合、フラット35維持保全型は利用できないので注意しましょう。

地域連携（エリア）

住宅金融支援機構と地方公共団体が連携しているエリアで住宅を取得する場合は、「フラット35地域連携型」や「フラット35地方移住支援型」が利用できる可能性があります。

フラット35地域連携型は地方公共団体による補助金、フラット35地方移住支援型は地方公共団体による移住支援金とあわせることで、借入金利を一定期間引き下げる制度です。エリアに応じて以下のポイントが加算されます。

住宅金融支援機構と連携している地方公共団体は、フラット35のホームページで確認可能です。

出典）
・住宅金融支援機構「【フラット35】地域連携型を連携している地方公共団体」
・住宅金融支援機構「【フラット35】地方移住支援型」

フラット35における金利引き下げメニューの事例

具体例として、以下の条件でフラット35を申し込む場合に利用できる金利引き下げメニューを確認しましょう。

＜条件＞

※借入金利：借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下（2025年12月）

子ども2人で2ポイント、フラット35リノベ（金利Aプラン）で4ポイント加算されるため、合計6ポイントです。当初5年間は年1.00％、6～10年目は年0.50％の金利引き下げを受けられます。金利引き下げのイメージは以下のとおりです。

出典）住宅金融支援機構「【フラット35】 金利引下げ内容確認」

フラット35の金利引き下げ内容の詳細は、フラット35のホームページで確認できます。

まとめ

フラット35の借入金利がどれぐらい下がるかは、自分で調べることもできます。しかし、金利引き下げメニューは複数あるため、フラット35の取扱金融機関に相談するのが確実です。フラット35を利用するなら、取扱金融機関で実際に適用される金利を確認してみましょう。

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