金融/不動産知恵袋

住宅ローン

  • 任意整理完済後は住宅ローンが借りれない!ではどうする?

    借金の返済が出来なくなってしまった場合など、任意整理をすれば返済負担を軽減できる可能性があります。しかし、任意整理はどのように行うのか、任意整理をした場合に自宅などの所有資産がどうなるか気になるのではないでしょうか。また、任意整理後に資金が必要になった時にどのような資金調達の方法があるのかによって、任意整理を行うのか、もしくは自己破産も視野に入れるべきなのかの判断も変わってくるでしょう。そこで今回は、任意整理の概要や任意整理後に新規借り入れが利用できるかを解説します。 任意整理は債務整理のひとつ 任意整理とは、債務整理の方法のひとつです。債務整理は返済が困難になった借金の減額・免除を認めてもらうための手続きで、主に以下の3種類があります。 任意整理:債権者に対して返済の一部(主に利息部分)を減額してもらう手続き 民事再生(個人再生):裁判所を通じて債務を大幅に減額してもらう手続き 自己破産:裁判所を通じてすべての債務を免除してもらう手続き 任意整理は、民事再生や自己破産に比べると手続きが簡単で、弁護士などの専門家に依頼することで対応してもらえます。なお、裁判所を通さずに専門家が債権者と直接交渉を行うため、官報に掲載されることはなく、他人に知られずに返済困難となった借金の整理ができます。 任意整理の目的は、当初の予定よりも返済負担を軽くすることにあります。民事再生や自己破産に比べて減額できる金額は小さく、利息部分を減額して元本のみの返済となることが多いです。 任意整理した時に自宅はどうなる? 任意整理では、債務者のすべての保有財産を整理するのではなく、あくまでも個別の借り入れに対して調整を行います。たとえば、「A社の借金は任意整理をするが、B社の借金は任意整理をしない」といった選択も可能です。また、所有している自宅を処分する必要はないので、任意整理後もそのまま自宅に住み続けられます。一方で、同じ債務整理でも自己破産の場合は保有資産をすべて売却する必要があるので注意が必要です。 任意整理後に住宅ローンを借り入れできる? 任意整理成立時の契約条件により、ほとんどのケースで任意整理した債権を返済中は新規借り入れが禁止されています。その契約に違反して追加の融資を受けてしまうと、任意整理した債権が返済できないまま契約解除となってしまう恐れがあるので注意が必要です。ただし、任意整理が終了して債権者との和解が成立した後であれば、ローンの種類によっては新規借り入れが可能な場合もあります。 住宅ローンや無担保ローンは厳しい 任意整理後は住宅ローンや無担保ローンを新規で借りるのは厳しいでしょう。住宅ローンや無担保ローンは、職業や年収などの属性はもちろん、延滞歴などの信用情報も審査対象です。任意整理をすると信用情報に記録されるため、金融機関からは「返済の確実性が低い」と厳しい見方をされることになります。そのため、任意整理後すぐはもちろんのこと、任意整理した債権を完済した後でも数年間は、一般的なローンを借りるのは難しいと考えておいたほうがいいでしょう。 不動産担保ローンであれば可能な場合も 不動産担保ローンの場合、任意整理した債権を完済した後であれば、新規借り入れが可能な場合もあります。なぜなら不動産担保ローンは、担保となる不動産の価値に重点を置いているからです。信用情報に任意整理の記録が残っていたとしても、不動産に一定の価値があれば、与信面で審査が否決されるとは限りません。また、任意整理をしても所有中の不動産を処分する必要はないので、自宅を担保に不動産担保ローンを借りられる可能性は十分にあるでしょう。ただし、不動産担保ローンを借りるには、融資金で任意整理した債務を完済することが条件となるケースがほとんどです。 リースバックという選択肢も 任意整理後にまとまった資金が必要な場合は、「リースバック」という選択もあります。リースバックとは、不動産の売買と賃貸借契約が一体となった契約のことです。自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられます。 リースバックはローン商品ではなく、不動産売買であるため、一般的なローンのように与信面の審査は厳しくありません。そのため、リースバックなら任意整理後すぐであったとしても、自宅に住み続けながら手元資金を確保できます。 ただし、リースバックは自宅の売却価格が市場価格よりも安くなることや、家賃の支払いが必要です。また、売却後も同じ家に住み続けられるのがメリットですが、ずっと住み続けられるとは限りません。「定期借家契約」の場合、運営会社の事情で契約が更新されず、引っ越しが必要になる可能性がある点に注意が必要です。 まとめ 任意整理後に資金調達が必要な場合は、不動産担保ローンとリースバックを検討しましょう。任意整理後はしばらく一般的なローンを借りることができませんが、不動産担保ローンなら可能な場合もあります。また、リースバックを利用すれば、自宅に住み続けながら手元資金を確保できます。不動産担保ローンとリースバックは特徴が異なるので、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、どちらを利用するか判断することが大切です。 不動産担保ローンとは?メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、不動産を担保にすることで、お金を借りることができるローンです。不動産を担保にするため、まとまった金額を低金利で借り入れることが可能です。一方で、万が一返済不能になった場...記事を読む リースバックとは?メリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む

    2020.09.30住宅ローン
  • コロナで住宅ローン負担増、借り換えできない場合の選択肢とは!

    新型コロナウイルスの影響で家計の収入がダウンし、住宅ローンが重荷になってきた家庭は少なくありません。とはいえ、住宅ローンそのものの借り換えが思うように進まない方もいるでしょう。今回は、住宅ローンの返済に不安をもつ方が、少しでも気持ちを楽にして今後を過ごせる手段として、どのような方法があるのかをご紹介します。 <ご相談者 Hさん> 61歳男性・会社員(年収400万円) 妻は病弱で専業主婦。子供はいない。 新型コロナウイルスの影響で、夫の会社の業績が落ち、ボーナスは大幅減。 45歳で購入したマンションの住宅ローンはボーナス返済が大きく辛い。 借り換えをしようとしたが、審査で落ちてしまった。 ボーナスダウンで住宅ローンが重荷に、借り換えしたかったが… Hさん:会社員の我が家でも新型コロナウイルスによる収入ダウンの影響を受けています。60歳までは色々な手当があったのですが、定年後に再雇用となったことに加え、新型コロナウイルスの影響によりボーナスも大幅減です。 FP吹田:この新型コロナウイルスの影響は大変ですよね。何年前に住宅ローンを借りられたのですか?当初の借入額や金利、返済期間を教えてください。また、繰上返済などをされたかどうかも念のため教えてください。 Hさん:はい、住宅ローンは45歳のとき、今から16年前に3,300万円を公庫で借りて、当初の金利は2.5%、借入期間は35年でした。当時は忙しくて金利などに無頓着だったこともあり、繰上返済もせずほったらかしでした。 FP吹田:仕事が忙しいと、なかなか住宅ローンを見直しする時間もとれなかったでしょうね。 Hさん:ただ、返済開始から11年目以降に金利が上がる段階金利型だったので、金利が2.5%から3.5%になり、今の返済は毎月9.5万円、ボーナス月で22.5万円も返済があります。今私は61歳ですから、まだ19年も今の返済が続くのは辛いと思って借り換えを試みたのですが、ダメでした。 FP吹田:そうだったのですか。住宅ローンの審査は金融機関ごとに異なりますが、ご年齢が61歳であることや再雇用により給料が減少したことで断られてしまった可能性がありますね。 Hさん:借り換えができないとなると、どうしたらいいでしょうか?なんだか、今後も返済し続けるということに大きなストレスを感じてきました。とはいっても、いきなり賃貸物件へ引越すのも、妻の身体が弱いので体力的に心配です。 住宅ローンを完済しつつ、今の自宅に住み続ける手段への転換も FP吹田:なるほど。新型コロナウイルスの時代に、今後も住宅ローンを返済し続けることそのものに、ストレスを感じていらっしゃるのですね。とはいっても、奥様のことを心配して、いきなり引っ越しは避けたいのが本音ですね。今、このタイミングで両方を満たせる手段がありそうと言ったらご興味ありますか? Hさん:そんな方法があるのですか? FP吹田:はい、不動産という資産があって、ある程度住宅ローンを返済されてきたからこそできる手段で、リースバックというものです。 Hさん:どんな内容なのですか? FP吹田:簡単に言うと、ご自宅をリースバック運営会社に売却し、そのままその会社から現在の自宅を賃借して住み続けるというものです。以下に仕組みやメリット・デメリットを整理してみました。参考までに住宅ローンの借り換えとも比較しています。 リースバックと住宅ローンの借り換えのメリット・デメリット リースバック 住宅ローンの借り換え 仕組み不動産を売却後、そのまま賃借して住み続ける住宅の所有権はそのまま、 住宅ローンの借入先を変更 メリット 手元資金を確保する事ができる 借り換えできれば、金利条件などでローン返済が軽くなる 融資審査ではなく不動産売却後の入居審査のため、融資に比べ審査が通りやすい 所有権は変わらない デメリット 所有権を手離すことになる(売却価格は周辺相場よりも安くなりがち) 不動産を所有することで生じるリスクが残る。(災害リスク・金利上昇リスクなど) Hさん:なるほど。自宅を所有し続けるのではなく、売却するけれども、引越しをしたりすることなく、そのまま住み続けるということですね。 FP吹田:はい、売却代金が入るので、住宅ローン残高が残っていたとしても、残債を売却金額が上回っていれば住宅ローンを精算することが可能です。 Hさん:あとは、家賃を払うのですね。 FP吹田:はい、毎月の家賃(リース料)という形なので、管理費や修繕費用、固定資産税などの維持費がかからないですし、会社によっては賃借の費用である敷金・礼金・更新料も不要な場合もあります。 Hさん:維持費がかからないのは、本当に気楽になりますね。固定資産税も重荷でしたから。気になるのはいくらで売れるかですね。 FP吹田:はい、売却価格が周辺相場より下がる傾向はありますが、買い手が見つかるまで待つこともなく迅速に現金化できることや、今後、新型コロナウイルスの影響で不動産の価値も変わる可能性を考えると、今の時点で整理してみる価値はあるかと思います。 Hさん:確かに。今の自分の状態から優先順位を考えると、住宅ローンから解放されることと、維持費負担も楽になること、引っ越さなくてもいいという利点は、無視できませんね。検討してみます。たぶん、妻も賛成してくれると思います。 FP吹田:はい、共同生活者でもある奥様と相談されて、今後の生活で一番不安が少ないこと、安心できることを優先に意思決定されるのがよいと思います。今回、住宅ローンの借り換えができなかったのがきっかけですが、今までの延長でご自宅を所有することよりも、大切なことに気づかれたのではないでしょうか? Hさん:はい。これだけ環境が変化すると、自宅の所有に伴う負担がずいぶん重荷になっていたのに気づきました。住宅ローンを返し続ける重荷がなくなれば、今後は、働き方や生活拠点ももう少し自由に妻と話し合っていけそうです。前向きに検討します。 まとめ 住宅ローンの借り換えができない現実に!住宅ローンを完済し、かつ引っ越しをせずに生活を維持できる方法は? リースバックのメリットとデメリット 不動産売却により住宅ローン残高の精算ができる 引っ越しせずに今の自宅に住み続けられる 固定資産税などの維持費や、修繕費用などの突発的な出費がなくなる 自宅の所有権はなくなる 売却価格は、周辺相場より安くなりがち 毎月のリース料(家賃)が発生する リースバックとは?メリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 吹田 朝子( Tomoko Suita ) 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント (社)円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、STコンサルティング(有)代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 <主な著書> 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる!」スタンダーズ社・「小学生でもわかる!お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など

  • コロナウイルスの影響で住宅ローンの返済に困ったらリースバックの検討を

    コロナウイルスの影響で家計の収入がダウンし、住宅ローンが重荷になってきた家庭は少なくありません。住宅ローンそのものの見直しも考えられますが、長期的なローン負担を気にして、もっと迅速かつ身軽になれる手段を求める方も増えています。今回は、コロナの長期化に不安をもつ方が、今できることとしてどんな手段があるのかをご紹介します。 <ご相談者 Hさん> 54歳男性。会社員 妻(52歳)はパート。子供はいない。 コロナウイルスの影響で、夫の勤め先の業績が落ち、ボーナスは見込めず、基本給のみに。 妻のパート先も休業などでなくなり、夫婦の稼ぎは大幅にダウンしている。 35歳で購入した住宅のローンは、定年退職金で完済しようと思っていたが、その前に収入ダウンで家計全体がきつくなっている。 (1)住宅ローンが重荷だが、この時期、引越しは避けたい Hさん:会社員の我が家でもコロナによる収入ダウンの影響が出ています。自分はボーナスがなくなり、月収も基本給のみになるとのこと。妻はパートが全くなくなり、このままでは、住宅ローンの返済も心配です。 FP吹田:この時期、本当に収入ダウンが深刻になりつつありますよね。住居費は、住宅ローンのほか維持費もありますか?全体では住居費はどのくらいの負担なのでしょうか? Hさん:はい、マンションなので、管理費や修繕積立金もあります。住宅ローンが月15万円、マンションの管理費や修繕積立金を入れると月17.5万円相当の支出が続くのは痛いです。何かいい方法はありますでしょうか? FP吹田:コロナウイルスの影響に対して、金融機関による住宅ローンの返済方法の変更が柔軟になりつつあります。Hさんの場合、まず考えられるのは、住宅ローンの返済期間を延長して、毎月返済額を軽くする方法でしょう。 Hさん:なるほど。借り換えではなく、借入をしている金融機関に相談をするのですね? FP吹田:はい、借り換えは審査に時間もかかりますし、収入が下がっている場合は、難しいかもしれません。現在の住宅ローンの返済残高と残りの期間はどのくらいでしょうか? Hさん:残高は2,570万円ほどで、残りの期間は16年あります。 FP吹田:なるほど。現在54歳とのことなので、返済期間の延長で完済時年齢を80歳ギリギリまで期間を延ばすとすると、残り16年を26年まで10年間延長することができそうですね。住宅ローンの金利はどのくらいですか? Hさん:1.40%です。返済期間が10年延びることで、どのくらい毎月返済が軽くなるでしょうか? FP吹田:ざっと試算しますと、10年間の期間延長で、毎月の住宅ローンの返済は10万円になりますね。現在と比較すると、毎月の返済額は5万円ほど減りますが、期間延長によって、支払う利子の合計は300万円から480万円へと約180万円も膨らんでしまいます。 Hさん:そんなに膨らむのですか? 毎月5万円の減少は大きいですが、利子の負担が少し気になりますね。今後の働き方を考えると、転職の可能性もあるかもしれません。せっかく買った家ですが、転職するなら、この住まいにずっと住む必要があるかわからないですし、いっそのこと、売却も視野に入れたほうがいいでしょうか? (2)売却でまとまったお金が入り、そのまま住み続けられるリースバックも FP吹田:この時期、一般的な不動産売却を考えるのは、様々な手続きや引っ越しの手間などを考えると大変だと思います。まずは引っ越しをしないで、生活を立て直すための資産や預貯金を整理することを優先してはいかがでしょうか? Hさん:なるほど、引越しをしないで、整理できることからですね。どのような方法がありますか? FP吹田:はい、ご自宅を不動産業者へ売却するけれども、そのまま借りるというリースバックという方法なら、売却資金が入って、住宅ローンは完済されますよね。そして引越しせずに、今のお部屋に家賃相当のリース料を払って住み続けることが可能です。 Hさん:なるほど。今の生活は大きく変えずに、住宅ローンがなくなるのですね。デメリットは何でしょうか? FP吹田:デメリットは、売却価格がやや安めになる点と、リース料がかかることですね。先ほどの住宅ローンの期間延長と比べた特徴を表にしてみました。 リースバック 住宅ローンの期間延長 仕組み 不動産を売却するが、そのまま賃借して住み続ける 住宅の所有権はそのまま、住宅ローンの返済期間を延ばし、返済額を軽減 メリット ・買主を探す必要がなく、比較的早く現金化できる・売却後も住み慣れた家に住み続けることが出来る・不動産の価格下落リスクを回避することができる ・毎月のローン返済が軽くなる・所有権は変わらない デメリット ・売却価格が周辺相場よりも安くなりがち、売却価格によっては住宅ローンを完済できないことがある・毎月のリース料(家賃)が発生する・敷金や礼金、更新料の負担がある(一部の企業では無料) ・返済金額が長くなることで、利息負担総額は膨らむ・固定資産税や管理費・修繕費用など維持費がかかる Hさん:なるほど。一般的な不動産売却では引っ越しなどの手間がありますが、現在の住環境を変える必要がないというのは大きなメリットですね。 FP吹田:そうですね。他に、ご自宅の現金化とローン完済が迅速にできることも、新型コロナウイルスが不動産価格にどう影響するのか不透明である今の時期には重要でしょう。売却価格やリース料については、一度、担当者に相場観など調べてもらって確認してみる価値はあると思いますよ。 Hさん:そうですね。住宅ローンがなくなって、どの程度現金が残るのか、リース料の負担も今後どのくらい生活設計に影響が出るのか、チェックしてもらいたいです。 FP吹田:そうですね。将来の生活設計については、今のお住まいでずっとリース料を払い続けるというよりも、ご夫婦の働き方や暮らしのベースに応じて拠点などもう一度見直していくべきだと思います。転職やリモートワークなどから、エリアももっと柔軟に考えられるかもしれませんよね。お引越しを落ち着いた頃にできると考えれば、住居費の負担も身の丈に合ったものにできると思いますよ。 Hさん:確かにそうですね。今はある意味、我が家にとっても非常事態で、大きな過渡期だと思います。過去のことに縛られずに、リセットできるように身軽にしておくことが一番なのかなと思っています。過渡期の整理の手段として、リースバックも検討してみます。 まとめ 住宅ローンが辛い家計、引越しせずに生活を立て直す手段は? 住宅ローンの期間延長は? 利子の負担増加で支払総額は膨らむことになり、相当な金額になることもある。 借入金融機関との交渉のみでいいので、早く対応ができる。 リースバックの効果は? 引っ越し不要で、売却により住宅ローンを完済でき、そのまま住み続けられる。 金利上昇や災害時など、突発的な出費のリスクを軽減できる。 現在の住宅ローン残高や売却価格次第では手元に大きな資金を用意できる。 リースバックで、もしもに備える!急な医療・介護費用の資金調達法! リースバックの概要についてはこちら 親の医療費や介護費用が、ご自身の家族の教育費などと重なって、ダブルパンチになる世代が増えています。高齢の親の入院など急な連絡をもらっても慌てずに対処できる...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 吹田 朝子( Tomoko Suita ) 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント (社)円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、STコンサルティング(有)代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 <主な著書> 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる!」スタンダーズ社・「小学生でもわかる!お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など

  • 自営業の自宅購入で住宅ローンの審査に落ちた!次なる手段は?

    住まいにこだわりを持って暮らす方はとても多いですよね。特に最近、働き方の多様化で増えているフリーランスなど自営業の中で、自宅や離れにアトリエなど仕事場を持ちたいと思っている方もよく見かけます。そのような想いが強い一方で、自営業者はいざ住宅を購入しようとすると、収入面の審査などで、住宅ローンの借入が希望通り進まないケースが多いのも事実です。 今回は、そうした状況に不安をもつ自営業者の方の例をご紹介します。 <ご相談者 Sさん> 46歳男性。絵画やデザインの仕事をしている自営業。 妻(39歳)は輸入雑貨のECショップを始めたところ。 今まで賃貸だったが、どうしても部屋が手狭になり、夫婦とも仕事場をアレンジしたくなってきた。 夫婦とも収入に波があり、かつ夫はリウマチの薬を飲んでいるため、住宅ローンが組めず、住宅購入をあきらめていた。 (1)仕事場のアレンジなど、住宅購入が魅力だが、住宅ローンがネック Sさん:絵画やデザインの仕事をしていると、年数が経つにつれて、やはりアトリエが欲しくなりますよね。妻とも冗談っぽく、今の賃貸を卒業して購入できたらいいねとよく話しています。 FP吹田:なるほど。ご夫婦で夢について話せるのはとてもいいですね。 Sさん:いやいや、それが叶わぬ夢のようなかんじになってしまうのですよ。私たちの収入は自営なので波があるし、何といっても自分がリウマチの薬を飲んでいるので、住宅ローンは無理だろうと思っています。 FP吹田:そうなのですか。確かに住宅ローンは、団体信用生命保険という生命保険がセットされるのが通常で、その審査を壁に感じる人も多くいます。団信の中でも、健康状態の告知がゆるいワイド団信というものもありますが…。 Sさん:実は、2年ほど前に、住宅展示場に行って試しに審査が通るのかどうか仮申請したことがあったのですが、審査がゆるいところでも通らなかったのですよ。また、仮に通ったとしても、収入面からも、なかなか希望の借入額は無理だろうとのことでした。 FP吹田:そうだったのですね。ご希望の借入額はどれくらいを考えていらしたのですか? Sさん:借入希望は3500万円ほどですかね。自分の確定申告の所得があまり多くなくて。 FP吹田:自営業の方は、会社員のような給与支給額ではなく、実際の経費や社会保険料控除などを差し引いた課税対象所得で審査されますから、会社員より借入額が少なめになる傾向があるのですよね。 Sさん:はい。妻はECサイトの仕事をやり始めて間もないので、ローンは難しいでしょうし、やっぱり打つ手はないでしょうか? (2)住宅ローンが厳しい場合は不動産担保ローンという方法も FP吹田:住宅購入時に組むローンは、もともと不動産を担保にした借り入れですよね。呼び名は違いますが、購入したい住宅を担保に不動産担保ローンを活用するという方法はいかがでしょうか? Sさん:これから購入する住宅を担保に、住宅ローン以外でも不動産担保ローンというものがあるのですね。なるほど、住宅ローンとどう違うのですか? FP吹田:不動産を担保にすることは同じでも、実は結構、利用者の条件や内容の特徴などが異なるのですよ。例えば、借入対象者について、不動産担保ローンは、住宅ローンのように安定収入をメインに審査されるのではなく、不動産の担保評価を反映させた上で、毎月の収支などを総合的に見るので、自営業者にとっては、門戸が広いと言えます。主な違いを表にまとめてみたので、ご参考ください。 【表】不動産担保ローンと住宅ローンの主な違い   不動産担保ローン 住宅ローン 担保は? 不動産 借入者の審査は? 不動産担保評価と返済者の毎月の収支など総合判断 購入・所有者本人で過去3年の安定収入など信用重視 団信(団体信用生命保険)は? 不要・選べるところもある 必要(健康チェック有) 保証会社の保証は? 原則不要 必要 金利は? 変動金利・固定金利など、住宅ローンより高め 変動金利・固定金利など、比較的低い 頭金は? 3割~4割程度 1割~2割程度 住宅ローン控除は? なし あり Sさん:なるほど。自分のような健康面で不安な人間でもチャンスありでしょうか? FP吹田:はい、不動産担保ローンは、団信も不要のところが多いので、Sさんでも利用できる選択肢は多いと思います。ちなみに、Sさんは、今はリウマチで投薬を受けていらっしゃいますが、既に加入された生命保険などはありますでしょうか? Sさん:はい、生命保険は昔、元気なうちに加入したものがあります。うちは子供もいないし、妻もある程度は稼げるようになりつつあるので、万一の際は、生命保険を補うなどで、何とかなるかと思います。 FP吹田:それをお伺いできてほっとしました。なお、不動産担保ローンは金利面では、住宅ローンよりは比較的高めになることや、住宅ローンに比べて必要な頭金が多く必要になってしまうのは否めません。 Sさん:それはしょうがないかなと思います。むしろ、自分のようなものが借りる民間のビジネスローンは二桁金利だったりするので、それより低いなら御の字です。また、頭金についても現在の貯蓄から取り崩しても生活に支障のない範囲になるので大丈夫だと思います。 FP吹田:それは、不動産が担保だからですよね。ローンの仕組みを考えると、無担保よりは担保があることの強みは大きいと言えます。 Sさん:はい、これから購入する不動産を担保に使えるローンがあるのを知って、ちょっと希望が見えてきました。物件は郊外でも、庭のある土地付きを考えているので、不動産担保を意識しながら探してみます。 FP吹田:はい、自営業の方は、ご自身の力で今後の収入を増やす工夫もできるのが醍醐味ですが、まずは返済プランを無理のないように組むことも忘れないでくださいね。 まとめ 自営業や持病がある方にとって住宅購入で使える手段は? 住宅ローンの可能性は? 団体信用生命保険とセットなのが原則なので、選択肢が非常に狭い。 借入可能額は、自営業の課税所得が基準なので、会社員より低めになりがち。 不動産担保ローンの可能性は? 団信がない商品も多い。既に生命保険契約があるなら持病がある方も利用価値大。 不動産の担保評価と返済者の収支を総合的に審査されるので、自営業者も可能性大。 金利は、住宅ローンより高めだが、事業用ローンなどよりは低め。頭金の金額を考慮した上で返済プランをしっかりたてれば利用価値大。 不動産担保ローンと住宅ローンの違いとは 不動産担保ローンの概要についてはこちら マイホームを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、何らかの事情により住宅ローンを利用できない、あるいは住宅ローンの審査に通らない...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 吹田 朝子( Tomoko Suita ) 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント (社)円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、STコンサルティング(有)代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 <主な著書> 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる!」スタンダーズ社・「小学生でもわかる!お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など

  • 住宅ローンがある自宅を賃貸に出さないといけなくなった時の対処法

    転勤や介護などに伴うライフスタイルの変化によって、自宅として住んでいた家から一時的に別の家に引っ越しする必要がある場合、「売却する」「賃貸に出す」の2つの選択肢があります。住宅ローンの残債がある自宅を賃貸に出すには、住宅ローンを借りている金融機関に相談し、どのような形にするのが良いかを話し合わなくてはなりません。住宅ローンは資金使途が自宅の取得に限られており、賃貸に出すと金融機関から残債の一括返済を求められる恐れがあります。 その場合は、不動産担保ローンに借り換えることで賃貸に出すことが可能となります。ただし、住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えにはデメリットもあるため、実際に借り換える前に仕組みやデメリットを理解しておくことが大切です。今回は、住宅ローンの残債がある自宅を賃貸に出さないといけなくなった時の対処法について解説します。 住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出したい、その時どうする? たとえば、住宅ローンを借りて自宅を購入後、急に海外赴任が決まって自宅からの住み替えが必要になったとしましょう。海外赴任が終わった後に自宅に戻ることを希望するなら、自宅を賃貸に出すことを検討するのではないでしょうか。しかし、住宅ローンの資金使途は自宅の購入に限定されているため、住宅ローンの残債がある不動産を賃貸に出すことは原則できません。無断で賃貸に出したことが発覚した場合は、金融機関からローン残債の一括返済を求められる恐れがあります。住宅ローンの返済中に転居を伴う転勤が決まったら、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。金融機関がやむを得ないと判断すれば、住宅ローンの残債があっても賃貸に出せるかもしれませんが、残念ながら認められないケースもあります。その場合、住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えれば不動産を賃貸に出せるようになるので、自宅を売却せずに済みます。 住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えるデメリット 住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えて賃貸に出すことには、以下のようなデメリットもあります。 金利が上がる 総返済額が増える 住宅ローンは不動産担保ローンよりも金利が低いので、不動産担保ローンに借り換えるとほとんどのケースで金利は上がります。金利が上がると総返済額も増えるため、借り換える際は返済できるかどうかを慎重に判断する必要があります。ただし、自宅を賃貸に出すと家賃収入が得られるため、安定した家賃収入が見込める物件であれば、家賃収入でローンを返済できるかもしれません。また、金融機関に借り換えの相談をすると、キャッシュフローを改善してローンの返済負担が軽減されるような提案をしてもらえます。まずは金融機関に相談して、提案された条件をもとに借り換えをするか判断するといいでしょう。 住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えイメージを紹介 ここでは、住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えイメージを紹介します。サラリーマンのCさんは、勤務している会社から海外赴任の内示を受け取りました。住宅ローン残債が減ってきたマイホームを賃貸に出し、海外赴任が終わったタイミングで住み慣れたマイホームに戻ることを考えています。 Cさんは金融機関にローンの相談をした結果、一括返済を求められたため、住宅ローンの残債がある自宅の区分マンションを担保にして、不動産担保ローンへの借り換えを行いました。借り換え前と借り換え後の状況は以下の通りです。 借り換え前 借り換え後 ローン残高 2,500万円 2,560万円(手数料等含む) 返済期間 20年 20年 金利 1.50% 6.00% 月々の返済額 12万円 18.3万円 家賃収入 0円 18.7万円※ ※時価5,000万円の物件で実質利回りが4.5%と仮定した場合 借り換えによって金利は1.5%から6.0%に上がり、月々の返済額が6.3万円増加しましたが、自宅を賃貸に出すことで月々18.7万円の収入を得ることが出来たため、月々の負担がなくローン残債を減らしていくことに成功しました。 実際に借り換えを行う場合は、不動産担保ローンを扱う金融機関に申込を行いましょう。審査に通過したら、住宅ローンを借りている金融機関に返済可能日などを確認のうえ契約手続きを進めます。手続きの流れの詳細は、こちらの記事で詳しく紹介しているので参考にしてください。 参考 不動産担保ローンを借り換えるメリット・デメリットとは? まとめ 住宅ローンのある自宅を賃貸に出したい場合は、不動産担保ローンへの借り換えを検討しましょう。不動産担保ローンなら賃貸に出すことができるので、転勤や介護で住み替えが必要になっても自宅を売却せずに済むかもしれません。ただ、不動産担保ローンへ借り換えるためには審査に通過する必要がありますので、まずは金融機関に相談して、借り換えることが出来るのか、借り換えた後の条件はどうなるのか、などを確認してみましょう。 不動産担保ローンの借り換えを分かりやすく解説 不動産担保ローンの概要についてはこちら 不動産担保ローンの借り換えとは、新たな不動産担保ローンを借りて、現在のローンを一括返済することです。不動産担保ローンからだけでなく、無担保ローンや住宅...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。

  • 団塊の世代111人に聞いた住宅事情。50代で住宅ローンを払い終えた人は6割超!それでも老後資金は6割超が不十分⁉

    団塊の世代に対して調査を実施 団塊の世代に聞いた住宅事情と老後資金~団塊の世代に対してアンケート調査を実施~ 団塊の世代とは、1947年(昭和22年)~1949年(昭和24年)に生まれた世代で、この時代は第一次ベビーブームが起きた時期であり、日本経済においては、第二次世界大戦後の高度経済成長、バブル景気を経験している世代でもあります。 年齢で言うと、70~72歳(2019年12月現在)にあたる方々になりますが、彼らが活躍した時代と現代では、産業や技術の進歩だけではなく、価値観も大きな違いがあります。 そこで、今回は、持ち家に住む団塊の世代の方々の住宅事情や老後に関してのアンケート調査を実施しました。 以下、アンケート結果は、「団塊の世代の住宅事情」と「団塊の世代の老後の資金」の2つのテーマに分けて紹介します。 【回答者】持ち家に住む団塊の世代(70~72歳、2019年12月24日時点) 111名 【回答期間】2019年12月24日~2019年12月25日 ※すべての回答ではなく回答が有効なものとなります。 【回答者の居住地】 2つのテーマのアンケート結果を紹介する前に、団塊の世代の方が、何歳まで生きていたいかを聞いてみました。 設問:人生100年時代と言われていますが、あなた自身は何歳まで生きたいと思いますか? 「85歳まで」が一番多く22.4%、次いで「80歳まで」が20.6%、「90歳まで」が17.8%、という結果になりました。 「あまり生きたいと思わない」「75歳まで」を合わせると13.1%、一方で「100歳まで」「それ以上」を合わせると17.8%となっています。このことから、比較的長生きしたいと思っている方は多いと言えるのではないでしょうか。 それでは、最初のテーマである「団塊の世代の住宅事情」について紹介します。 団塊の世代の住宅事情 設問:あなたの住んでいる物件の種類を教えてください。 「戸建て」が73.8%、次いで「大規模マンション(200戸以上)」が10.3%、「中規模マンション(50~200戸未満)」が8.4%、「小規模マンション(50戸未満)」が6.5%となりました。 タワーマンション(高さ150m以上のもの)に関しては、1970年代頃(団塊の世代が20代半ば~後半)から建設が始まったこともあり、今回のアンケート調査では、タワーマンションを購入された方はいませんでした。 設問:あなたが今住んでいる物件はいつ購入しましたか? 「30代」が25.2%、次いで「40代」が23.4%、「50代」が16.8%という結果になりました。 設問:あなたが今住んでいる物件のローンはいつ払い終えましたか? 「50代」が29.9%、次いで「60代」が24.3%、「現金で購入した」が21.5%となりました。 50代までに住宅ローンを払い終えた方が61.6%もいたことは、非常に興味深い結果と言えます。 人生100年時代と言われている一方で、2009年から住宅金融支援機構によって最長50年の住宅ローンが登場し、それを機に、多くの金融機関で40年以上の返済期間の住宅ローンが取り扱われるようになりました。このことを考えると団塊の世代で50代までにローンが完済している割合が6割超というのは、今よりも返済期間がかなり短かったと言えるでしょう。 また、比較材料はありませんが、現金で住宅を購入した方が、20%超もいることは、バブル景気を経験した世代の特徴かもしれません。 次からは、「団塊の世代の老後の資金」について紹介します。 団塊の世代の老後の資金 設問:今後、公的年金以外に、老後資金はどれくらい必要だと思いますか? 「1000~2000万円未満」が24.3%、次いで「わからない」が19.0%、「2000~3000万円未満」が15.0%という結果になりました。 この背景には、金融庁が2019年6月3日に公表した金融審議会の市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」の内容が世間的に大きく取り上げられ、「老後資金2000万円」問題として話題になったこともあると考えられます。 次に、そうした資金への蓄えがあるかどうかを聞いてみました。 設問:あなたは前問で答えた老後資金に対して十分な備えがありますか? 「ない」と答えた方が6割超の61.7%、「ある」と答えた方が38.3%という結果になりました。 次に、「ある」と答えた方にどうやってその資金を蓄えたのか、「ない」と答えた方に今後どうやってその資金を確保しようと考えているかを聞いてみました。 設問:前問で「ある」と答えた方にお聞きします。どうやって備えましたか? 「預貯金」が80.6%、次いで「退職金」が64.5%、「保険」「株式」が38.7%と続きました。 「退職金」の割合が多いのは、日本固有の慣行である終身雇用がまだ残っている時期に退職を迎えた方が一定数いたからだと考えられます。 また、「株式」の割合が多いのはバブル期の株式投資ブームで、株式投資が身近な存在であり、経験者が多いことが想像できます。 設問:前問で「ない」と答えた方にお聞きします。どうやってその資金を確保しようと考えていますか? 「これからも働く」が圧倒的に多く60.0%、次いで「当てがない」が26.0%、「不動産の売却」が12.0%という結果になりました。 「これからも働く」という方が多いのは、現在、高齢者を積極的に採用する企業が脚光を浴びてメディアに頻繁に紹介されているなど、老後でも高齢者が働ける環境になっていることが要因のひとつではないでしょうか。 また、「当てがない」という方が2割以上いるという点は、非常に興味深いと言えます。 まとめ 今回は、団塊の世代に対して「団塊の世代の住宅事情」と「団塊の世代の老後の資金」の2つのテーマについて調査しました。 住宅については、当時景気が良かったこともあり、今と比べて圧倒的に戸建て住宅に人気があったようです。また、住宅ローンが今と比べて短い期間で設定されていることもわかりました。住宅を現金で購入する方が2割もいたのは、この世代ならではのことだったのかもしれません。 また、老後の資金については、まだ確保できていない方が多く、「これからも働く」「当てがない」と考えている方が8割以上いることがわかりました。老後については考えるべきことがまだまだありそうです。 不動産のプロが選ぶ資産価値が上昇するタワーマンションの条件とは? タワーマンションに関する調査を実施 東京近郊のタワーマンションで一番価値が上がるエリアは? ~ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ~ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳に...記事を読む 不動産のプロが選ぶ30年後に価値の落ちない物件とは? 不動産価値に関する調査を実施 東京近郊の30年後に価値が下がらない物件は? ~ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ~ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くな...記事を読む

  • 住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンで借り入れできる人とは?

    不動産担保ローンの概要についてはこちら 不動産担保ローンは、住宅ローンの残高があったとしても該当する不動産を担保にして借入ができる場合もあります。しかし、すべてのケースで借入をできる訳ではありません。住宅ローンの残高があっても借入できる人とできない人の差はどんなところにあるのでしょうか。 不動産担保ローンはその物件の不動産評価額で借入額が決定する まず不動産担保ローンの借入可能額がどのように計算されるのかを紹介します。 不動産の購入後すぐは購入額と評価額は10%以上乖離するともいわれています。たとえば、5,000万円の物件を購入したとすると、購入した直後であってもその評価額は4,500万円程度に落ちてしまうのです。つまり、住宅を購入してすぐの住宅ローンの残高は、頭金を多めに支払ったりしない限り、不動産評価額より金額が大きくなってしまいます。 また、不動産担保ローンは多くの金融機関で不動産評価額の80%程度までが上限になることが多いです。それはなぜでしょうか。たとえば、金利1%の35年の住宅ローンであった場合に当初残高が28%減るのは約12年程度必要となります。万が一融資の返済が滞り、金融機関が不動産を現金化しようとしてもすぐに売却できなければ、その間に不動産価格が減少してしまうという可能性もあるのです。このようなリスクに備えるために、あらかじめ上限を不動産評価額の80%に設定しています。 110% … 不動産購入額=当初の住宅ローン残高 100% … 不動産評価額 80% … 不動産担保ローンの借入上限額=当初の住宅ローン残高×72% 住宅ローンの残高が残っている場合、住宅ローンを融資している金融機関が第一抵当権を設定しています。万が一債務者がお金を返せなくなった時に、金融機関はその抵当権を行使することで、担保としている不動産を売却し融資の残額を回収します。 住宅ローンの返済が順調に進んでいて、住宅ローン残高を上回る不動産評価額があり、第二抵当権であっても担保でカバーできる範囲ならば、不動産担保ローンとして新たに借入ができる場合もあります。しかし、信用力も鑑みて審査が行われるため、必ずしも不動産担保ローン借入上限額まで借入ができるというわけではないということは理解しておきましょう。 審査について詳しくは 「不動産担保ローン」の審査基準と審査通過のためのポイント 住宅ローン残高があっても借り入れできる人一例 頭金を入れて不動産を買った人 頭金を入れて不動産を購入した場合、その金額が大きければ住宅ローンの残高が不動産評価額に比べて少なくなる可能性があります。たとえば、5,000万円の不動産を購入する際に、2,500万円を頭金として支払えば、住宅購入直後でも住宅ローンの残高は2,500万円です。単純に計算すると不動産購入直後の不動産評価額は4,500万円、評価額の80%は3,600万円となり、住宅ローンの残高2,500万円を差し引いた1,100万円分の余力が生まれることになるのです。 この余力分については、万が一返済できなくなり住宅ローンの第一抵当権を行使された後でも現金が残るので、この範囲であれば不動産担保ローンを融資する金融機関としても安心して融資することができるのです。 このように頭金を多めに入れることによって、不動産評価額に比べて住宅ローンの残高を減らすことができれば、不動産担保ローンを借入できる可能性が高まります。 繰り上げ返済をしている人 繰り上げ返済とは、生活に余裕がある時や、臨時収入があったときにいつもより多めに返済をすることです。住宅ローンの繰り上げ返済をすることにより、金利の支払いを減らすことができたり、月々の返済負担を減らすことができたりというメリットがあります。 住宅購入直後は、実際の購入代金が不動産評価額を上回り、担保余力がなかったとしても、住宅ローンを繰り上げ返済することにより、住宅ローンの残高が不動産評価額を下回るようになれば、不動産担保ローンを借入できるようになるでしょう。 不動産価格が大きく下落した時期に不動産を購入した人 最近ではリーマンショックの後に不動産価格が大きく下落しました。このような時期に普段より安い価格で好条件の不動産を購入しておくと、景気の回復に伴い不動産価格が上昇したときに、不動産評価額が購入時に比べて高くなることもあります。不動産評価額と住宅ローンの残高の差額が担保余力となり、十分な余力があれば不動産担保ローンを借入することができるのです。また、価格が大きく跳ね上がることになれば、購入時の不動産価格を超えて借入することも可能になります。 借入時に設定した返済期間が短く、残高の減りが早い人 金利1%の35年の住宅ローンであった場合、当初残高が28%減るのは約12年程度必要でしたが、返済期間が20年に設定すれば7年程度で減ることになります。同じ金額を借りたとしても、毎月の元本返済額の違いにより、残高の減り方が異なってくるのです。このように、住宅ローンで同じ金額を借り入れたとしても、返済期間が短く、残高の減りが早ければ、不動産評価を住宅ローンの残高が早い段階で下回り、不動産担保ローンを借りられる余裕ができます。 まとめ 住宅ローンの残高が残っていても、不動産担保ローンを借入できる例を紹介してきました。住宅ローンの残高や不動産評価次第で不動産担保ローンを新たに借入できる場合もあります。資金不足でお困りなら、一度相談してみてはいかがでしょうか。 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス 不動産担保ローンの「仮審査」とは? 不動産担保ローンの概要についてはこちら  不動産担保ローンを提供している金融機関のサイトには、よく「仮審査」や「事前審査」に関するページがあります。住宅ローンを利用したことがある人なら、一見...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。

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