抵当権とは？根抵当権との違いや設定・抹消登記について解説

「家を担保にローンを組むのは少し怖いけれど、返せなくなったら具体的にどういうリスクがあるの？」不動産担保ローンや住宅ローンを検討する際、そのような不安を抱える方は少なくありません。

抵当権の仕組みを曖昧にしたまま契約を進めてしまうと、将来の売却や相続のタイミングで、思わぬトラブルを招くケースもあります。

この記事では、執筆時点の法令・実務に基づき、抵当権の基礎知識はもちろん、実務で混同されやすい「根抵当権」との違いまでを解説します。

目次

抵当権の基本構造と実行リスク

抵当権とは、金融機関（債権者）が融資を行う際、お金を借りる人（債務者）が所有する不動産に対して設定する権利のことです。万が一、ローンの返済が滞った場合、金融機関はその不動産を競売にかけ、売却代金から優先的に貸付金の回収を図ることができます。

不動産担保ローンや住宅ローンなどの契約にあたり、金融機関は貸金業法等の趣旨に則り、まず個人の返済能力（属性や信用情報）を厳格に審査します。不動産の担保価値さえあれば必ず融資を受けられるわけではなく、万が一ローンの返済が滞った場合の「最終的な備え」として設定されるのが抵当権です。

抵当権が設定されても、所有者はそのまま不動産を使用できます。住居として住み続けることも、賃貸物件として家賃収入を得ることも可能です。しかし、返済不能に陥ると抵当権が実行され、競売によって強制的に不動産が売却されるリスクが生じます。

競売を回避するための選択肢については、以下の記事で詳しく解説しています。

抵当権と根抵当権の比較

根抵当権（ねていとうけん）は抵当権の一種であり、返済が滞った際に不動産を競売にかけて資金を回収する基本構造は同じです。しかし、対象となる債権の範囲や完済後の取り扱いにおいて、決定的な違いがあります。

それぞれの主な項目は下表のとおりです。

※上記は一般的な仕組みの目安であり、実際の融資条件や取り扱いは金融機関によって異なります。

抵当権は特定の1つのローンに対してのみ有効なため、完済すれば権利は消滅します。一方、根抵当権はあらかじめ「極度額（担保の限度額）」を定めておき、その範囲内であれば何度でも融資を受けられる仕組みです。

例えば、極度額を3,000万円に設定しておけば、最初に1,000万円を借り、返済途中でも限度額の範囲内で追加融資をスムーズに受けることができます。事業の運転資金などで複数回の借り入れを行う可能性がある場合、融資のたびに発生する登記手続きの手間や費用（登録免許税や司法書士報酬など）を省略できる点が大きなメリットです。

なお、根抵当権の権利は完済しても自動的には消滅しませんが、債権者と債務者の合意があれば抹消手続きを行うことが可能です。

抵当権の設定・抹消の手続きと費用

抵当権の設定および抹消の手続きは、いずれも不動産を管轄する法務局で行います。それぞれのタイミングと費用の目安は以下の通りです。

※上記は2026年3月時点の税制に基づく一般的な計算目安です。軽減措置の有無や実際の費用は、融資条件や個別の状況によって異なります。

例えば、1,000万円の融資を受ける場合、設定時の登録免許税は4万円となる計算です（※2026年3月時点の税率）。また、土地と建物それぞれの抵当権を抹消する場合は、合計2,000円の登録免許税がかかります。

ローンの返済が終了すれば金融機関の権利はなくなりますが、法務局で自ら「抹消登記」を行わない限り、登記簿上には抵当権が記載されたままになります。抵当権が残ったままだと、将来その不動産を売却する際などに支障をきたす恐れがあるため、完済後は速やかに抹消手続きを行うことが推奨されます。

抵当権に関するよくある疑問

相続時の取り扱い

団体信用生命保険（以下、団信）に加入していた場合、債務者が死亡した際に支払われる保険金で残債が完済されるため、相続のタイミングで抵当権を抹消することができます。一方で、団信に加入していなかった場合は、抵当権が付いた状態の不動産を、ローンの返済義務とともに相続人が引き継ぐことになります。

なお、抵当権が設定されているからといって不動産自体の相続税評価額が直接下がるわけではありません。ただし、相続税額を計算する際、相続財産全体からローンの残債分を差し引く（債務控除）のが一般的です。

売却時の取り扱い

抵当権付きの不動産であっても売却自体は可能です。ただし、購入者へ引き渡すまでに「売却代金や自己資金を用いてローンを完済し、抵当権の抹消手続きを同時に行うこと」が実務上の必須条件となります。

登記簿での確認方法

設定されている抵当権の内容は、法務局で取得できる不動産登記簿謄本（登記事項証明書）の「権利部（乙区）」という欄で確認できます。見方の詳細は以下の記事で解説しています。

まとめ

抵当権が実行されると、担保としている大切な不動産を手放さなければならない事態に発展します。不動産を担保にローンを組む場合は、将来のリスクを十分に把握し、無理のない返済計画が立てられるか慎重に検討する選択が求められます。

また、完済後の抵当権抹消登記を放置してしまうと、将来の売却や相続時に思わぬトラブルの種となります。設定登記や抹消登記は専門的な書類準備が必要となることも多いため、金融機関や司法書士等の専門家に相談しながら、正確に手続きを進めるようにしてください。