リースバックは、自宅などの不動産を活用した資金調達方法のひとつです。不動産担保ローンとリースバックは、不動産を活用して資金調達するところは同じですが、特徴や仕組みには違いがあります。両者の違いを理解しておくことで、ご自身のライフスタイルや考え方に合わせて最適な方法を選択できます。今回は、不動産担保ローンとリースバックの違いについて詳しく解説します。
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リースバックとは、自宅などを不動産会社に売却し、その不動産会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられる仕組みです。自宅を売却して現金化する場合、通常は別の住まいを探さなくてはなりません。しかし、リースバックは売却後も同じ家に住み続けられるため、自宅を活用した資金調達方法として注目されています。リースバックは資金使途に制限がなく、老後資金や教育費、事業資金の確保など幅広く活用できます。
リースバックには、以下のようなメリットがあります。
リースバックは、売却後も同じ家に住み続けられるのが一番のメリットです。引っ越しする必要がないので、自宅を売却して現金化しても生活環境は変わりません。不動産の所有権は売却先に移転し、毎月家賃を支払うことにはなりますが、それ以外は今までと同じように生活できます。
自宅を売却しようとすると、通常は不動産会社に依頼して買主を探すことになります。広告を出すなどの販売活動が必要になるため、自宅を売却することを周りに知られてしまいます。しかし、リースバックは専門の不動産会社との取引なので、周りに知られることなく資金調達できます。
リースバックでは、売却した不動産を買い戻すことも可能です。リースバックを取り扱う不動産会社によっては、将来の再購入価格を提示してくれるところもあります。ただし、必ず買い戻せるわけではなく、売却先との協議が必要です。
リースバックには、先ほど紹介したメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。
売却価格より住宅ローンの残債が多いと、基本的にリースバックは利用できません。たとえば、売却価格が1,500万円、住宅ローン残債が2,000万円の場合、売却資金でローンを完済できず、抵当権を外せないからです。売却する不動産の価値に左右されますが、住宅ローン残債が多いほど、リースバックの利用は難しくなります。
リースバックでは、買主である不動産会社が、売主の家賃滞納リスクを抱えます。家賃滞納が発生すると、不動産会社は不動産を売却して資金を回収します。しかし、売却には諸費用がかかりますし、売却時に市場価格が下がっているかもしれません。そこで、このような事態になった場合でも確実に資金回収できるように、リースバックでは当初の売却価格が市場価格よりも安くなることが多いです。
リースバックは、売却後も同じ家に住み続けることができ、将来買い戻すことも可能です。これらは、不動産会社にとっては制限がある状態であり、不動産を自由に売却できません。そのため、リースバックでは、家賃や買い戻すときの価格は売却した時の価格より高くなることが多くなります。
不動産担保ローンとリースバックは、自宅などの不動産を活用して資金調達できること、引き続き同じ家に住み続けられることは同じです。しかし、不動産の所有権に違いがあります。不動産担保ローンは不動産を担保に融資を受け、毎月元本と利息を返済していく仕組みです。所有権は移転しませんが、返済が困難になると担保として提供した不動産は金融機関に処分され、返済資金に充てられます。
一方、リースバックは不動産会社に売却し、売却先と賃貸借契約を締結する仕組みです。毎月家賃を支払うことで同じ家に住み続けられますが、所有権は売却先に移転するため、自宅を手放すことになります。
不動産担保ローンは融資であるため、物件の担保価値や年齢、所得によって融資条件が左右されます。また、ローン返済額は金利動向の影響を受けるので、金利上昇リスクがあります。
一方、リースバックは売却と賃貸を組み合わせた取引であり、適用条件は比較的緩やかです。また、毎月決められた家賃を支払うので、金利上昇が家賃に直接影響することはありません。ただし、所有権は売却先に移転するため、住み続けることが難しくなる可能性もあります。
不動産担保ローンとリースバックは共通点が多いので、ライフスタイルや考え方に合わせてどちらを利用するか検討するといいでしょう。
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