住宅購入時の優遇制度を解説、2022年以降の変更点も紹介

住宅を購入するときは、「住宅ローン減税」をはじめとしたさまざまな優遇制度が用意されています。一方で、どのような優遇制度があるのか詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、住宅購入で得られるさまざまな優遇制度について詳しく解説します。

住宅ローン減税

住宅ローンを借りて住宅を購入する場合は、住宅ローン減税が利用できる可能性があります。まずは住宅ローン減税の概要や要件、申請方法について確認していきましょう。

住宅ローン減税の概要

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは、住宅取得者の住宅ローン金利負担の軽減を図るための制度です。住宅ローン年末残高の0.7%が10年間所得税から控除され、控除額と納税額に応じて所得税が還付されます。所得税から控除しきれない場合は、住民税から控除することも可能です。

また、一定の要件を満たす場合は控除期間が13年に拡充されています。物件は新築だけでなく、中古住宅や増築、省エネ・バリアフリー改修工事なども対象に含まれます。住宅ローン減税は節税効果が高いため、住宅ローンを利用するなら積極的に活用したい制度です。

参考)すまい給付金サイト「住宅ローン減税の概要」

住宅ローン減税の適用要件

住宅ローン減税の適用要件は以下4つです。

  • 自ら居住すること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 中古住宅は耐震性能を満たしていること
  • 借入期間・年収の要件を満たしていること

住宅ローン減税は、自ら居住するための住宅が対象です。別荘などのセカンドハウス、賃貸用物件は対象外です。対象となる住宅は、床面積が原則50㎡以上*であることが要件です。

※特例特別特例取得の場合は床面積が40㎡以上の場合

新築住宅は現在の建築基準法に基づいて設計されますが、中古住宅は現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。そのため、中古住宅の場合は「築年数が一定年数以下」「現行の耐震基準に適合している」といった要件を満たさなくてはなりません。そのほか、「住宅ローンの償還期間(返済期間)が10年以上」「合計所得金額が2,000万円以下」といった要件もあります。

住宅ローン減税の申請方法

住宅ローン減税の申請手続きの流れは以下の通りです。

  1. 住宅を購入する
  2. 入居する(6ヵ月以内)
  3. 必要書類を入手する
  4. 入居翌年に確定申告を行う

住宅ローン減税を利用するには、普段は年末調整のみを行っている会社員だとしても、入居した翌年に以下の必要書類を添付して確定申告を行う必要があります。

  • 住民票の写し
  • 住宅ローン残高証明書
  • 登記事項証明書
  • 売買契約書
  • 給与等の源泉徴収票

中古住宅の場合は、現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類(耐震基準適合証明書など)も必要です。会社員(給与所得者)は、2年目以降は勤務先に住宅ローン残高証明書を提出すれば年末調整で控除を受けられます。

2022年度以降の変更点

2021年12月に2022年度の与党税制改正大綱が決定し、住宅ローン減税の内容が一部変更される見通しとなりました。主な変更点は以下の通りです。

  • 適用期限(2021年12月31日)を2025年末まで4年間延長
  • 控除率を現行の1%から0.7%に縮小
  • 所得要件を3,000万円以下から2,000万円以下に縮小
  • 新築住宅の控除期間は原則10年から原則13年に拡大(中古は10年のまま)

低金利で控除率が住宅ローン金利を上回る「逆ざや」を解消するため、控除率が0.7%に引き下げられました。控除率や所得要件は引き下げられましたが、新築住宅の控除期間は原則13年に拡大されています。

また、控除対象となる住宅ローン借入残高の上限は以下のように変更されます。

表 住宅ローン借入残高の上限額(単位:万円)

住宅の種類 2022~23年入居 2024~25年入居
借入限度額(万円) 控除期間 借入限度額(万円) 控除期間
新築 長期優良住宅
低炭素住宅
5,000 13年 4,500 13年
ZEH住宅 4,500 3,500
省エネ基準適合住宅 4,000 3,000
一般住宅 3,000 0* 10年
中古 長期優良住宅
低炭素住宅
ZEH住宅
省エネ基準適合住宅
3,000 10年 3,000
一般住宅 2,000 2,000

※2023年までに建築確認を取得した場合には、2,000万円

参考)令和4年度税制改正の大綱

住宅ローン減税以外の減税制度

住宅購入では、住宅ローン減税の他にも税負担が軽減される制度が用意されています。ここでは、住宅ローン減税以外の減税制度を紹介します。

印紙税の軽減措置

住宅を購入する際は、売買契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めなくてはなりません。不動産売買契約書の印紙税は、軽減措置によって税率が引き下げられています。2024年3月31日までに作成される契約書については、以下の軽減税率が適用されます。

表 印紙税の軽減措置(単位:円)

契約金額 本則税率 軽減税率
100万円超 500万円以下 2,000 1,000
500万円超 1,000万円以下 10,000 5,000
1,000万円超 5,000万円以下 20,000 10,000
5,000万円超 1億円以下 60,000 30,000
1億円超 5億円以下 100,000 60,000
5億円超 10億円以下 200,000 160,000

印紙税は、物件価格(契約金額)が高くなるほど税負担も増える仕組みです。軽減措置の適用期間中に売買契約を締結すれば、印紙税の節税になります。

参考)国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税の軽減措置

登録免許税とは、購入した住宅(土地、建物)の登記を行うときに納める税金です。課税標準額(固定資産税評価額)に税率を掛けて税額を計算します。

購入した住宅の所有権を設定するため、新築住宅は所有権保存登記、中古住宅の場合は所有権移転登記を行わなくてはなりません。住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も必要です。

住宅購入に関する登録免許税の軽減措置は以下の通りです。

表 登録免許税の軽減措置(単位:%)

登記の書類 本則税率 軽減税率
土地の所有権移転登記 2.0 1.5
住宅用家屋の所有権保存登記 0.4 0.15
住宅用家屋の所有権移転登記 2.0 0.3
抵当権設定登記 0.4 0.1

土地は2023年3月31日、住宅用家屋と抵当権は2022年3月31日まで軽減税率が適用されます。住宅用家屋については、床面積50㎡以上などの要件があります。

参考)財務省「登録免許税に関する資料」

不動産取得税の軽減制度

不動産取得税とは、住宅などの不動産を取得したときに課される税金です。税額は、課税標準額(固定資産税評価額)に税率を掛けて計算し、税率は土地・家屋ともに3.0%です。

住宅購入では、土地・家屋にかかる不動産取得税の軽減制度があります。2024年までに取得した土地については、課税標準額が1/2となり、「土地を取得後3年以内に住宅が新築されている」などの要件を満たすと、さらに税額が軽減されます。家屋については、以下の床面積要件を満たす新築住宅を購入した場合、課税標準額から1,200万円が控除されます。

表 新築住宅の床面積要件

住宅の種類 床面積要件
一戸建て 50㎡以上 240㎡以下
一戸建て以外(マンションなど) 40㎡以上 240㎡以下

中古住宅についても同様の軽減措置がありますが、現行の耐震基準に適合していることが要件です。住宅が新築された日に応じて、100万円から1,200万円の間で課税標準額から控除されます。

固定資産税の軽減制度

住宅を所有すると、毎年固定資産税が課税されます。固定資産税の税額は、土地・家屋ともに課税標準額(固定資産税評価額)の1.4%です。ただし、住宅用地には課税標準の特例措置があり、小規模住宅用地(住宅1戸につき200㎡までの部分)は課税標準額の1/6、一般住宅は課税標準額の1/3で税額を計算します。

家屋については、新築住宅で「50㎡以上 280㎡以下」という床面積要件を満たす場合、固定資産税額の2分の1が減額されます。減額期間は一戸建てが3年間、マンションが5年間で、2022年3月31日までに新築された住宅が対象となります。

住宅取得等のための資金にかかる贈与税非課税措置

父母や祖父母などの直系尊属から自ら居住する住宅の新築・購入、増改築のために金銭の贈与を受けた場合、以下の金額まで贈与税が非課税になります。

  • 一般住宅:1,000万円
  • 質の高い住宅:1,500万円

本措置を申請する受贈者(贈与を受ける人)は、下記の要件を満たす必要があります。

  • 贈与年の1月1日で20歳以上
  • 贈与年の合計所得金額が2,000万円以下
  • 贈与年の翌年3月15日までにその家屋に居住する

また、対象となる家屋は、床面積50㎡以上240㎡以下で中古住宅は耐震基準に適合するものである必要があります。なお、「質の高い住宅」とは下記のような要件を満たす住宅です。

  • 断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
  • 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上又は免震建築物の住宅
  • 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上の住宅

本措置を受けるには、確定申告時に税務署に申請する必要があります。申請の際は「受贈者の戸籍謄本」「贈与年の所得金額を証明する書類」「売買契約書」「登記事項証明書」などが必要です。手続きの詳細は税務署に確認しましょう。

参考)国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」

すまい給付金

一定の要件を満たす住宅を購入する場合は、すまい給付金の給付を受けられます。住宅ローン減税と併用できるので、住宅購入費用の負担軽減が期待できます。ここでは、すまい給付金の概要や適用要件、申請方法について確認していきましょう。

すまい給付金の概要

すまい給付金とは、消費税率引き上げによる住宅購入者の負担を緩和するための制度です。住宅ローン減税は、住宅ローン残高の一定割合を所得税や住民税から控除する仕組みなので、収入が高い人の節税効果が高い一方で、収入が低い人への節税効果は限定されます。

一方ですまい給付金は、収入が一定以下の人を対象に給付金が支給されます。収入額によって給付額が変わるため、収入が低い人でも住宅購入費用の負担軽減が期待できます。

ただし、新築注文住宅は2021年9月30日、新築分譲住宅・中古住宅は2021年11月30日までに契約した物件で、2022年12月31日までに引き渡し・入居が完了した住宅が対象となりますので、これから住宅を契約する人は対象外です。

参考)すまい給付金「すまい給付金とは」

すまい給付金の適用要件

すまい給付金は、以下の要件を満たす人が対象者です。

  • 住宅の所有者(不動産登記上の持分保有者)
  • 購入した住宅に自ら居住する
  • 収入が一定以下(年収775万円以下が目安)
  • 住宅ローンを利用しない場合は年齢が50歳以上

すまい給付金を受けるには、購入した住宅に自ら居住する必要があります。収入要件もあり、収入額の目安と給付基礎額は以下の通りです。

表 収入額の目安と給付基礎額(単位:円)

収入額の目安 給付基礎額
450万円以下 500,000
450万円超 525万円以下 400,000
525万円超 600万円以下 300,000
600万円超 675万円以下 200,000
675万円超 775万円以下 100,000

また、すまい給付金の対象となる住宅の主な要件は以下の通りです。

  • 引き上げ後の消費税率が適用される
  • 床面積が50㎡以上
  • 第三者機関の検査を受けた住宅

新築住宅は施工中、中古住宅は売買時に第三者の検査を受け、一定の品質が確認された住宅が対象となります。

すまい給付金の申請方法

すまい給付金は対象となる住宅を購入し、入居した後に申請が可能となります。申請期限は、住宅の引き渡しから1年3ヵ月以内です。すまい給付金事務局に申請書類を郵送するか、全国のすまい給付金申請窓口に持参します。

申請者は原則として住宅取得者ですが、住宅事業者等が手続きを代行することも可能です。事務局が申請内容に間違いがないかを確認し、審査に通過すると、申請時に指定した口座に給付金が振り込まれます。

まとめ

個人の住宅取得を後押しするため、国はさまざまな優遇制度を用意しています。この記事で紹介した優遇制度を利用すれば、住宅購入費用の負担軽減が期待できます。なお、それぞれの制度には終了期限が設けられているので、常に最新の情報をチェックするようにしてください。住宅購入を検討しているなら、優遇制度を最大限に活用しましょう。

執筆者紹介

「金融/不動産知恵袋」編集部
金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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