都市計画法とは？概要や定められている内容を解説

都市計画法は、街づくりのルールを定めた法律です。都市の開発や利用に関するルールを設けることで、快適な都市生活を送れることは理解できるかもしれません。しかし、法律でどのような事項が定められているかはよくわからないのではないでしょうか。

そこでこの記事では、都市計画法の概要や定められている内容についてわかりやすく解説します。

目次

都市計画法とは

都市計画法とは、都市計画に必要な事項について定めている法律です。都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、土地利用や都市施設の整備、市街地の開発などに関するルールが設けられています。

都市計画法第一条では、本法律の目的を以下のように定めています。

都市計画法の構成と概要

都市計画法の構成は以下のとおりです。併せて概要も紹介します。

総則（第一章）

都市計画法の目的、基本理念、国・地方公共団体や住民の責務、用語の定義が主な内容です。都市機能を確保するために、適正な制限のもとに合理的な土地利用を進めることを基本理念としています。

国・地方公共団体には都市計画の適切な遂行に努めること、住民には目的達成に協力することを求めています。

都市計画（第二章）

都市計画の内容や決定・変更に関する内容です。都市計画に定められる区域区分の詳細や都市施設などが説明されています。都市計画は都道府県や市町村が定めるとしており、計画の決定や変更に必要な手続きについても決められています。

都市計画制限等（第三章）

開発行為や特定地域内における建築などの規制に関する内容です。無秩序に開発や建築が行われることがないように、土地利用の制限について詳細に定められています。また、開発行為や建築の許可を受けなくてはならない基準なども説明されています。

都市計画事業（第四章）

都市計画事業の認可や施行に関する内容です。誰が事業の認可を行うのか、認可や施行に必要な手続きなどについて定められています。

その他（第五章～第九章）

都道府県や市町村が施設設備予定者と締結する都市施設等設備協定、市町村長が指定できる都市計画団体の内容について定められています。また、都市計画に関する審議会や立入検査、罰則に関する説明もあります。

都市計画法で定められている主な内容

都市計画法で定められている主な内容を、大きく2つに分けて解説します。

①土地利用に関する内容

都市計画法では、日本の国土を「都市計画区域」と「準都市計画区域」に分類しています。

都市計画区域は、都市として総合的に整備・開発が行われる地域のことです。原則として、都道府県が都市計画法に基づいて指定します。都道府県や市町村が策定した都市計画に基づき、都市施設の整備などが進められます。なお、2022年3月31日時点では、国土の約27％が都市計画区域に指定されており、全人口の約95％は都市計画区域内に居住しています。

さらに都市計画法では、無秩序な開発を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分しています。どちらにも区分されていない地域を「非線引き区域」といいます。

市街化区域では、優先的かつ計画的に市街化が行われます。一方で、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域と位置付けられており、原則として開発行為は禁止されています。

図：都市計画法による土地区分

※編集者作成

地域地区（用途地域）

都市計画区域内の土地を利用目的によって区分し、建築物などのルールを決めて地域地区を指定しています。地域地区にはさまざまな種類がありますが、代表的なものが「用途地域」です。

市街化区域では、必ず用途地域を定めることになっています。大きく「住居地」「商業地」「工業地」の3つに区分したうえで、13種類の用途地域を定めています。各用途地域では建築物の用途や容積率、建ぺい率、高さなどが規制されており、これに反する建物は建築できません。

②都市施設・市街地開発事業に関する内容

都市施設とは、都市生活者の利便性向上や良好な都市環境の確保のために必要な施設です。具体的には、「道路」「公園」「ごみ焼却場」「下水道」などが該当します。都市計画で都市施設の整備が決定され、その区域内に建築規制が及びます。

市街地開発事業とは、市街地を面的・計画的に開発する事業のことです。土地収用や換地といった手法により、宅地や公共施設の整備などが行われます。代表的な事業の種類に「土地区画整理事業」「市街地再開発事業」などがあります。

都市施設の整備や市街地開発事業は都市計画によって決定され、その区域内に建築規制が及ぶことになります。

都市計画とマスタープラン

マスタープランとは、「長期的視点にたった都市の将来像を明確にし、その実現にむけての大きな道筋を明らかにするもの」とされています。都市計画法に基づき、都道府県が都市計画区域マスタープランを策定します。主な記載事項は以下のとおりです。

なお、都市計画区域内の都市計画は、マスタープランに即したものである必要があります。
上記のほかに、市町村が策定するマスタープランもあります。市町村マスタープランは、市町村が属する都市計画区域マスタープランと市町村議会の議決を経た基本構想に即したものとなっています。

出典）国土交通省「都市計画制度の概要（都市計画法制P6）」

地区計画とは

地区計画とは、それぞれの地区の特性に応じて、良好な都市環境を形成するために定められる地区レベルの都市計画です。住民の意見を反映し、その地区独自の街づくりのルールを細かく定めます。地区計画で定められるルールは以下のとおりです。

地区計画は市町村が条例に基づき、土地所有者などに意見を求めて作成します。

まとめ

都市計画法のおかげで無秩序な開発行為が行われることなく、都市の計画的な整備を進めることができます。不動産に関する基礎知識として、都市計画法の概要を理解しておきましょう。

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