不動産登記とは？概要や手続きの流れ、必要書類、費用を徹底解説

不動産の売買や相続、住所変更などがあった場合は、不動産登記の手続きが必要です。しかし、「不動産登記」という言葉を聞いたことはあっても、詳細までは理解していないかもしれません。不動産登記の手続きは、自宅購入や相続の際に必ず必要になるので、基本的な仕組みを理解しておくことが大切です。

この記事では、不動産登記の概要や手続きの流れ、必要書類、費用について詳しく解説します。

目次

そもそも登記とは？

登記（登記制度）とは、一定の事項を公開された公簿に記載することによって、第三者に対してもその権利の内容を明らかにし、取引の安全と円滑化を図ろうとするものです。この記事で解説する「不動産登記」以外にも、「商業登記」や「相続登記」など、様々な種類があります。

不動産登記とは

不動産登記とは、土地や建物などの不動産の一つ一つについて、「どこに」「どれくらいの広さで」「誰が持っているのか」といった情報をコンピュータに記録することをいいます。この作業は、法務局の職員である登記官によって、専門的な見地から正しいのかを判断された上で行われます。

不動産登記は不動産登記法に基づいて、以下のような事項が記録され、法務局に保管されています。

つまり、不動産登記を確認すれば、不動産の所在地や所有者、どのような権利を誰が所有しているかなどの情報がわかります。

不動産登記の効力

不動産登記の大きな役割が、第三者に不動産の所有権を法的に主張できるということです。民法第177条では、不動産の権利について次のように定めています。

出典）e-GOV 法令検索 民法第177条

つまり、登記がなければ不動産の所有者と法的には認められません。たとえば、不動産を相続した際、登記をせずに所有権が故人のまま、所有者が変更されていないと、相続人は売却ができません。

出典）法務局「不動産登記」

登記情報の見方

不動産登記の情報は、「登記簿謄本（登記事項証明書）」に記載されています。登記簿謄本の記載事項は以下4つに区分されます。

1.表題部

表題部では不動産の所在地や面積、建物の種類・構造など、「どのような不動産であるのか」が記載されています。

2.権利部（甲区）

権利部は甲区と乙区に分かれます。甲区では、「誰が不動産の所有者か」が記載されています。具体的には所有者の住所や氏名、取得日、取得経緯などが記載されています。

3.権利部（乙区）

乙区では、抵当権や地上権といった所有権以外の権利について記載されています。例えば、住宅ローンを組む場合は、金融機関の名前や金額、金利などが記載されます。

4.共同担保目録

抵当権が複数の不動産に設定されている場合、この共同担保目録にその旨が記載されています。住宅ローンを組む場合は、一般的には購入する不動産を担保として抵当権が設定されます。この時、基本的に建物と土地の両方に抵当権が設定されるので、それぞれの共同担保目録に記載されます。

不動産登記が必要な場面

不動産登記の手続きが必要になる主な場面は以下のとおりです。

マイホームなどの不動産を購入したときは、新築なら「建物表題登記」や「所有権保存登記」、中古の場合は所有権が売主から買主に移ったことを証明する「所有権移転登記」を行います。

不動産を相続したときは「相続登記」、結婚や転居などで所有者の氏名や住所が変わったときは「住所等変更登記」が求められます。この2つの登記は義務化されるので注意が必要です。

住宅ローン完済時は「抵当権抹消登記」を行います。なお、住宅ローン完済時は火災保険の質権設定の解除等、ほかにもしなければいけない手続きがあります。詳しくは以下の記事で解説しています。

建物を取り壊したときは「建物滅失登記」が必要です。建物を解体してから１か月以内に行わなければならないため注意しましょう。

不動産登記手続きの流れ

不動産登記手続きは、基本的に以下の流れで行います。なお、自分で手続きを行うのが難しい場合は、司法書士に代行を依頼することも可能です。

1.必要書類を準備する

不動産登記を申請をするには、必要な事項を記載した申請書とその添付書類の準備が必要です。登記申請書は法務局のホームページから取得できます。添付書類については登記原因によって異なるので注意が必要です。

2.登記申請書と添付書類を法務局に提出する

法務局によって管轄区域が定められているため、どこの法務局に書類を提出するのか確認が必要です。管轄区域はこちら（法務局のホームページに遷移します）から確認できます。

3.登記識別情報と登記完了証を受け取る

必要書類が受理されたら、法務局で内容の審査が行われます。問題なく手続きが完了したら、登記識別情報と登録完了証が作成されます。登記申請書に用いた印鑑を持って法務局に行くと、登記識別情報と登録完了証を受領できます。

出典）法務局「○登記の申請はどのような方法でしなければならないのですか？」

不動産登記にかかる費用

不動産登記にかかる主な費用は以下のとおりです。

必要書類の取得費用

登記にあたり、登記簿謄本や住民票の写し、印鑑証明書、固定資産税評価証明書などを取得する場合は、1通につき数百円の手数料がかかります。

登録免許税

登録免許税額は、登記の種類や、不動産の種別によって異なります。売買の場合、土地、建物は評価額の2％（土地は2023年3月31日までは0.15％）です。建物が住宅用家屋に該当する場合は、0.3%になります。住宅用家屋を購入する場合は、他にも減税制度が適用されます。詳しくは以下の記事で解説しています。

司法書士への報酬（司法書士に依頼する場合）

司法書士に依頼する場合は、上記費用以外に報酬や交通費などが請求されます。報酬は司法書士によって異なるため、ホームページなどで金額を確認した上で依頼するといいでしょう。

出典）国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

まとめ

第三者に対して不動産の所有権を法的に主張するには、不動産登記が必要です。登記手続きを怠ると不動産取引をスムーズに進められず、トラブルの原因となります。不動産登記が必要な事由が生じた場合は、忘れずに手続きを行いましょう。

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