リースバックの買い戻しに関するよくある質問

リースバックは不動産売買と賃貸借契約を一体として契約するサービスのことです。不動産を売却した後も賃貸で住むことができ、条件を満たせば将来買い戻すこともできます。リースバックでは売買金額や家賃は注目されますが、買戻しまではよくわからない方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、リースバックの買い戻しでよくある質問について、ご紹介します。

リースバックで買い戻しをする仕組みとは?

リースバック運営会社によって詳細は異なりますが、買戻しは大きく分けて二つの方法で行われます。ひとつは、売買契約書上に特約として明記される方法、もう一方は売買予約契約として別の契約で締結される方法です。

買戻しの特約は民法第579条、売買予約契約は民法第556条でそれぞれ定められており、この民法に応じて買戻し代金や期間を定めることが一般的です。

契約書の形式は異なりますが、いずれの場合にせよ、リースバックの利用者が一定期間内に買戻しの意思を表明することによって、買戻しが成立します。

参考)
wikibooks「民法第579条」
wikibooks「民法第556条」

リースバック後に必ず買い戻せる?

リースバックで売却した物件は、契約書上にあらかじめ明記した特約の条件を満たしておけば、買い戻すことが可能です。ただし、家賃を滞納した場合など、契約書に記載されている条件に違反すると、買い戻せなくなります。

その他、リースバック運営会社が倒産してしまった場合も、倒産後に物件がどのように取り扱われるかによって、買い戻せなくなることがあります。

リースバック後の買い戻し価格の基準は?

リースバック後の買い戻し価格については、一般的に売却価格より高くなります。これは、売却価格に以下のような費用が上乗せされるからです。

  • 売買時の費用
  • 買戻しにかかる費用
  • 運営会社の利益

具体的にどの程度上乗せされるかについては、リースバック運営会社によって異なります。不動産取引は費用や税金が大きくなるほか、不動産を所有するリスクがあるため、売却時よりも高くなるのは仕方ないと言えるでしょう。

リースバックの買い戻しができない場合とは?

リースバックの買戻しは、あらかじめ定めた条件を満たせないと買い戻せなくなります。たとえば、家賃の支払いを2~3か月以上滞納してしまった場合には、買戻しできなくなるだけでなく、賃貸契約の違反となり、引越しを余儀なくされるかもしれません。

それ以外にも、「売買契約から〇年間」など期間が定められる点に注意が必要です。その他、細かく条件が定められることがありますが、具体的な内容についてはリースバック運営会社によって異なるため、契約前にしっかり確認しておくようにしましょう。

リースバックで買い戻すときに住宅ローンは組める?

一度リースバックした家を買い戻す場合でも、住宅ローンを組むことは可能です。ただし、買い戻すときにも通常の不動産購入と同じように住宅ローンの審査が行われます。
仮に、ローンの支払いが厳しくなっており、住宅ローンを延滞してしまっていた場合には買戻し時にローンを組むこともできないでしょう。

また、金融機関によっては、そもそもリースバックの買戻しには住宅ローンを利用できないケースもあるかもしれません。詳細は住宅ローンを組む予定の金融機関やリースバック運営会社に相談することをおすすめします。

リースバックで買い戻すときのデメリットや注意点は?

リースバックで買い戻すときのデメリットは、売却金額よりも高い金額で買い戻すこと自体です。そのため、最初から買戻し前提でリースバックを利用する際には、本当にリースバックでなければ抱えている問題を解決できないのかをよく考えた方が良いでしょう。

次に、注意点としては、リースバックで買戻しをするときに、合意した契約内容と契約書上に明記されている内容に相違がないか、よく確認しましょう。
リースバックで買戻しする際には売買契約の段階で、リースバックの条件を決めることができます。買戻し価格や買戻し可能な期限などをあらかじめ定めますが、定めた内容については、売買契約書の特約欄(売買予約契約の場合には、売買予約契約の契約書上)に必ず明記しておきましょう。

これらの契約書類はリースバック運営会社が作成するのが一般的ですが、事前に合意していた事項が正しく反映されているか、契約書の内容をしっかり確認しておくことが大切です。

リースバックの買い戻しで損をしない方法とは?

リースバックの買戻し時の価格の計算方法は、運営会社毎に異なりますが、一般的には「売買価格から〇〇%上乗せした金額」で定められます。最初の契約の段階で買い取り価格を設定することができるため、あらかじめ確認しておきましょう。なお、少しでも安く買い戻したいと考えるのであれば、そもそもの売却価格を安くするのも一つの方法です。

例えば、売却価格に10%上乗せした価格を買戻し価格とする会社であれば、2,000万円で売却した場合、買戻し価格は2,200万円になりますが、1,500万円で売却すれば1,650万円になります。そのため、買戻しを前提としてリースバックを利用するのであれば、売却価格を抑えて取引するのもいいでしょう。

リースバックで買い戻しをするまでの期間設定の目安や最大期間は?

リースバックで家を売却した後、ずっと買戻しの権利があるかというと、そうではありません。普通賃貸借契約の場合は、2年更新などになりますが、買戻し期間は賃貸契約と同じではありません。例えば、買戻し特約の場合は、民法上最長10年、期間の定めがない場合は5年などの期間が定められています。

最終的に何年先まで買戻しできるかについては、リースバック運営会社によって異なります。できるだけ長期で考えたいという方は、複数の運営会社に問い合わせして比較するとよいでしょう。その際は、最大期間だけでなく、買戻し価格など諸条件を見ながら総合的に判断することが大切です。

まとめ

リースバックの買戻しについてよくある質問とその回答をお伝えしました。リースバックの買戻しにはさまざまな条件があるため、あらかじめ条件を確認したうえで、契約する際には特約にその旨を明記するなどのポイントを押さえておくことが大切です。

執筆者紹介

「金融/不動産知恵袋」編集部
金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
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