リースバックのよくあるご相談7選

リースバックは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。老後資金を確保したい高齢者を中心に、リースバックの利用者は年々増加しています。

一方で、リースバックは資金調達方法としてはまだ新しいサービスです。売却後も同じ家に住み続けられることに魅力を感じつつも、仕組みや特徴があまり理解できず、疑問や不安を感じている方もいるかもしれません。そこで今回は、リースバックでよくある相談とその回答をまとめて紹介します。

①住宅ローンが残っていてもリースバックを利用できますか?

A. 住宅ローンが残っていても、リースバックは利用できます。ただし、リースバック運営会社に自宅を売却するときには、通常の不動産売却と同様に住宅ローンの借り入れ時に設定されている抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消するには、リースバックで調達した資金で住宅ローンを一括返済しなくてはなりません。そのため、売却価格が住宅ローンの残高を上回っていないと、リースバックを利用するのは難しいでしょう。

一般的に、リースバックの売却価格は市場価格よりも安くなる傾向にあります。そのため、住宅ローンが残っていることでリースバックを利用できるか自身で判断できない場合は、運営会社に相談してみましょう。

②後々不動産を買い戻すことは可能ですか?

A. リースバックで売却した不動産は、多くの運営会社で買戻しが可能とされています。リースバックの買戻し価格は、当初の売却価格と買戻し時点での市場価格とのバランスで決まります。ただし、一般的には買戻し価格が売却価格よりも高くなる点には注意が必要です。

一部の運営会社では、売却時に特約や売買予約契約を締結して、一定期間の買戻し価格をあらかじめ決めておくこともできます。運営会社によって買戻しができる期間や買戻し価格は異なるので、契約前に確認しておくことが大切です。なお、買戻しの希望がある場合には、後々の買戻しに関するトラブルを避けるため、不動産売却の契約と同時に買戻しに関する特約や契約を締結しておくようにしましょう。

③早く資金が欲しいのですが、入金までにどれくらい期間がかかりますか?

A. 一般的には、入金まで2週間~1ヵ月程度かかります。リースバックでは、不動産の価値を評価するための実地査定や、保証会社、火災保険の手続きなども必要になるため、早くても2週間程度かかると考えておきましょう。

なお、リースバック運営会社には、運営会社が買い取って貸主になるケースや、運営会社とは別の会社が買い取って貸主になるケース、左記の運営会社に仲介するだけの運営会社など複数のケースが存在します。資金調達を急いでいる場合は、リースバック運営会社が直接買い取りを行う会社に相談して、最短でいつ入金されるかを確認するのがおすすめです。

④家賃の支払いを安く抑えたいのですが、可能ですか?

A. 売却価格との相談次第では、家賃の支払いを安く抑えることも可能です。リースバックの売却価格と家賃は、それぞれ単独で決まるわけではありません。家賃が安くなれば、その分売却価格も安くなるため、家賃と売却価格のバランスを確認して総合的に判断する必要があります。

そのため、リースバックを利用する際には、手元に確保したい資金と、毎月支払うことのできる家賃を踏まえた上で、売却価格を重視するのか、家賃を重視するのかを考えておきましょう。

参考)※リースバックの売却価格と家賃、買戻し価格はどのように決まる?

⑤できるだけ長く住み続けたいのですが、2、3年で退去しなければいけないでしょうか?

A. 多くのリースバック運営会社では、当初の契約で定期借家契約期間が2、3年程度に設定されていることが多いです。しかし
賃貸契約期間が定められている「定期借家契約」であっても、リースバック運営会社によっては、契約期間満了後に再契約に応じるケースもあります。
一方で、確実に再契約を出来るわけではないので、できるだけ長く住み続けたい場合には、借主の意向で契約の更新ができる普通借家契約が可能な運営会社を選ぶか、定期借家契約期間を最低限住み続けたい期間に設定できるかを確認しておくと安心です。

⑥手元資金がほとんどないのですが、費用はどれくらいかかるのでしょうか?

A. リースバックでかかる費用は、売却する不動産の状況やリースバック運営会社によって異なります。また、リースバックは不動産売買契約と賃貸借契約が一体となったサービスなので、それぞれの契約にかかる費用が発生します。しかし、サービス利用にかかる費用は不動産の売却価格で精算できるため、手元にお金を準備する必要はありません。

不動産売買契約にかかる費用は以下の通りです。

  • 仲介手数料:売却価格の3%+6万円 ※仲介の場合のみ
  • 印紙代:1万円前後
  • 抵当権抹消費用:2万円前後 ※抵当権の抹消がある場合のみ

また、賃貸借契約にかかる費用は以下の通りです。

  • 敷金:家賃の1~2ヵ月分程度
  • 礼金:家賃の1~2ヶ月分程度
  • 更新料:家賃の1ヶ月分程度
  • 保証料:家賃の1ヵ月分程度
  • 火災保険料:数万円

リースバックの不動産売買契約にかかる費用はリースバックの運営会社が仲介なのか、直接買い取りなのかによって大きく変わります。

賃貸借契約にかかる費用は、敷金や礼金、更新料 などの費用のほか、火災保険料や事務手数料などの費用がかかります。敷金や事務手数料などの費用が無料の会社もある一方で、30~50万円程度の事務手数料を請求されるケースもあります。

運営会社によっては、上記記載の費用以外にも手数料がかかる場合もあるので、どんな費用がいくらかかるかを必ず確認しておきましょう。

⑦高齢で年金受給者なのですが、リースバックを利用できますか?

A. リースバックは不動産売買契約と賃貸借契約が一体となったサービスであるため、融資商品とは異なり、年齢制限や収入の基準を設けていないことが多いです。そのため、売却する不動産に一定の価値があれば、通常は高齢者や年金受給者でも利用できます。

ただし、賃貸借契約において、保証会社の審査で家賃の支払い能力がないとみなされれば、リースバックを利用できない可能性もあります。まずはリースバック運営会社に相談して、利用できるかを確認してみましょう。

まとめ

この記事では、リースバックでよくある一般的な相談とその回答を紹介しました。リースバックは運営会社によって対応が異なる部分もあるため、複数の運営会社を比較・検討したうえで契約する会社を選ぶことが大切です。リースバックを検討しているなら、まずは運営会社に相談して疑問や不安を解消しておきましょう。

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