【国交省ガイドライン】リースバックの注意点と事業者を見極める5つの基準

リースバックを安心して利用するためには、不動産の売買価格だけでなく、「賃料設定の根拠」「賃貸借契約の種類」「買戻し条件」を含めた総合的な比較・検討が不可欠です。

信頼できるリースバック事業者(以下、事業者)を見極める重要なポイントは、国土交通省(以下、国交省)から公表された2026年10月施行のガイドライン「住宅のリースバック取引における 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(リースバックに関するガイドライン)」(以下、国交省ガイドライン)に基づき、契約内容や賃料設定の根拠、将来の居住リスク等について丁寧な説明があるかどうかです。

本記事では、国交省ガイドラインが定める「事業者を見極める5つの基準」と、悪質な勧誘への対策、SBIスマイルの『ずっと住まいる』をはじめとする適正な事業者の選び方を詳しく解説します。

※本記事は、当社グループ会社であるSBIスマイル株式会社のサービスについてご紹介するPR記事です。

※国交省ガイドラインは取引の解釈・運用に関する指針であり、国交省が特定の事業者やサービスを認定・推薦する制度ではありません。

目次

リースバック事業者選びの重要性

2026年10月に施行された国交省ガイドラインでは、事業者が遵守すべきルールが明確化されており、これが事業者を見極める有効な判断材料となります。

売主と借主が同一になる取引構造リスク

リースバックは単なる不動産の売却ではなく、「売買契約」と「賃貸借契約」を同時に結ぶ取引です。自宅を売却した後は、売却先の事業者が貸主となり、利用者は売主であると同時に借主となります。そのため、売買および賃貸借の条件を確認し、総合的に判断して契約する必要があります。

例えば、売買価格は適正でも、賃料が高額だったり、賃貸借契約を更新できなかったりすると、住み続けることが難しくなる恐れがあります。「売却後も安心して暮らせるか」という長期的な視点で契約内容を確認することが求められます。

2026年10月施行「国交省ガイドライン」制定の背景

国交省ガイドラインは、リースバック取引の適正化を図るべく、事業者が守るべきルールを明確化するために、2026年7月に公表、2026年10月1日から施行されました。

リースバックは住み替え資金や老後資金の確保手段として有効な反面、近年は契約内容の理解不足や将来の居住に関する認識の相違から、全国の消費生活センター等への苦情・相談が増加傾向にあります。

このような背景から国交省は、事業者が買主となる取引または媒介もしくは代理する取引において、「契約事項に関する書面交付」「業務上の禁止事項」「対応が望ましい事項」など、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)の解釈を明確にしました。

国交省ガイドラインは事業者向けの指針ですが、利用者にとっても「適正な取引を行う事業者」を見極めるための明確な基準となります。

国交省ガイドラインに基づく「事業者を見極める5つの基準」

国交省ガイドラインでは、契約トラブルを防ぐために事業者が遵守・説明すべきルールが明示されています。事業者を見極めるために、以下の5つの基準について説明があるかを確認することが大切です。

【基準1】売買価格・違約金・諸費用等の明確な説明がなされているか

不動産の売買契約においては、売買代金以外の金銭授受、契約解除の条件、損害賠償の予定・違約金に関する事項の明確な説明があるかを確認します。

リースバックでは、不動産売却に伴う所有権移転登記費用や印紙税のほか、賃貸借契約に伴う敷金・礼金、賃貸保証料などの費用が発生する場合があります。これらの費用名目や金額の明細をあらかじめ提示する姿勢は、事業者を見極める基準となります。

また、契約解除に関する条件や、損害賠償額の予定・違約金に関する定めについても確認しましょう。特に、契約解除によってどのような金銭負担が生じるのかを事前に把握しておくことで、後のトラブル防止につながります。これらの質問に対する説明が曖昧であったり、十分な検討時間を与えず契約を急がせたりする場合は注意が必要です。

【基準2】買戻し条件が明確になっているか

将来的に自宅の買戻しを視野に入れている場合は、買戻し特約の有無、その具体的な買戻し条件の確認が重要です。

「買戻し可能」という説明のみで安心せず、買戻しが可能な期間、価格などの具体的な条件と必要な手続き方法を確認してください。買戻し価格は売却価格よりも高い金額に設定されるケースが一般的です。また、一定期間の経過や賃料の滞納などにより、買戻しの権利が消滅する条項が設けられていることもあります。

「将来買い戻せると思っていたのにできなかった」というトラブルを防ぐため、具体的な買戻し条件について丁寧に説明を行う事業者かどうかが、信頼性を見極める指標となります。

【基準3】賃貸借契約の種類は「普通借家契約」「定期借家契約」のどちらか

賃貸借契約においては、賃料の金額や支払日、将来的な賃料改定(値上げ)の条件に加え、契約期間と更新の可否の確認が不可欠です。
特に重要な確認事項が「普通借家契約」か「定期借家契約」かの違いです。

<普通借家契約と定期借家契約の比較>

※賃料の滞納があった場合や契約違反に該当する行為があった場合等はこの限りではありません。

一般的な賃貸契約である「普通借家契約」は、借地借家法により借主の権利が保護されているため、貸主に正当事由がない限り原則として契約は更新され、住み続けることができます。

一方、「定期借家契約」は契約期間(例：2〜3年)の満了によって契約が終了します。普通借家契約のような更新制度はなく、継続して居住するためには貸主との再契約が必要となります。再契約は保証されているものではないため、契約期間満了後に退去が必要となる恐れがあります。「長く住みたい」と考えている方は、普通借家契約を採用している事業者を選びましょう。

【基準4】修繕費用の負担区分・敷金等の精算ルールが明確か

建物の老朽化や設備の故障、自然災害による損傷が発生した際の修繕費用の負担区分は、リースバックにおいてトラブルになりやすいポイントです。

一般的な賃貸物件では貸主(事業者)が修繕義務を負いますが、リースバックでは特約により借主(元所有者)の負担とされるケースがあります。給湯器や水回りなどの高額な設備修繕を誰が負担するのか、契約前に明確にしておく必要があります。

退去時の原状回復義務や、預け入れた敷金の精算ルールについて、不利益となり得る条件を含めて事前に書面で明示する事業者かどうかが、比較・選定における一つの判断基準となります。

【基準5】売買価格や賃料設定の算定根拠について十分な説明があるか

国交省ガイドラインでは、リースバックの売買価格や賃料の算定根拠を説明することが望ましいとされています。

具体的には、周辺の不動産価格や賃料の相場、建物の状態、事業者側が負う賃貸リスクなどを踏まえ、どのように価格や賃料を決めたのか確認します。また、賃料に対する売買価格の割合(利回り)も、条件の妥当性を測る指標となります。

利回りが極端に高い場合は賃料が高すぎる恐れがあり、逆に低すぎる場合は売買価格が相場より低いリスクが考えられます。

これらの算定根拠を開示し、相場と比較したうえで疑問に答えてくれるかどうかが事業者を見極める鍵となります。

その他の確認事項と注意すべき勧誘方法

リースバックでは、事業者が買い取った物件を第三者へ売却する場合があります。

物件が第三者に譲渡された場合、借地借家法の規定により賃貸借契約は新オーナーに引き継がれるのが原則ですが、買戻しの権利関係があいまいなまま転売されると将来買い戻せなくなる恐れがあるほか、当初の事業者によるサポート体制が受けられなくなる懸念があります。

将来的な物件転売の可能性や、譲渡時の賃貸借契約への影響について、契約前に自発的かつ丁寧に説明を行う対応は、国交省ガイドラインの趣旨に沿った適切な情報開示と言えます。

また、価格や賃料の算定根拠を論理的に説明し、利用者に十分な検討時間を提供する対応は、適切な判断環境を整える配慮のある姿勢がうかがえます。対して、十分な説明を欠いたまま強引な勧誘を行う事業者には注意が必要です。

考える時間を与えない強引な勧誘には注意

事業者に相談する際は、十分な検討時間を与えずに契約を迫る強引な勧誘に注意が必要です。

宅建業法では、利用者の判断を誤らせる不当な勧誘行為を禁止しています。「今日契約しないと買取価格が下がる」「今月だけの特別条件」と契約を急かす行為や、長時間の居座り、家族への相談を遮るような行為は、宅建業法上の禁止事項(不当勧誘)に該当する可能性があります。

一方で、契約書の持ち帰りを認め、他社との比較検討や家族・専門家への相談を推奨するような対応を取る事業者には、利用者に十分な検討時間を与える誠実な取引姿勢がうかがえます。

少しでも不安や疑問が残る場合はその場での契約を避け、第三者に相談する冷静な判断が重要です。

リースバック事業者に相談・比較する際の注意点

リースバックの利用を検討する際は、最初から事業者1社だけに絞らず、複数の事業者からの見積もり(売買価格・賃料・契約期間など)を横並びで比較・検討すると、より適切な最終判断ができます。仮に強引に契約を迫られて不安を感じた場合は、一人で悩まず消費生活センターや国交省などに相談することが大切です。

複数の事業者への相見積もりと条件比較による総合的な検討

リースバックを検討する際は、複数の事業者から提案を受けて条件を比較することが大切です。売買価格だけでなく、実際の手取り額、月額賃料、賃料の改定条件、契約期間、更新条件、買戻し特約の有無と条件、修繕費用の負担範囲などを確認する必要があります。

売買価格だけを見て判断すると、実際の負担や住み続けられる期間を見誤る可能性があります。例えば、売買価格は高いものの賃料も高い場合や、賃料は安いものの契約期間が短い場合があります。また、契約を更新できるように見えても、更新に特定の条件が付いているケースも考えられます。

売却後に10年、20年と住み続ける可能性を考慮し、売買価格と賃料のバランス、契約期間、更新条件、修繕費用などを含めて比較し、総合的に検討しましょう。

強引な勧誘やトラブル時の相談窓口

強引に契約を迫られて不安を感じた場合は、一人で悩まず公的機関へ相談することが重要です。代表的な相談先は以下の通りです。

国交省ガイドラインを踏まえた対応｜SBIスマイルのリースバック『ずっと住まいる』

国交省ガイドラインを踏まえた対応の一例として、SBIスマイルのリースバックサービス『ずっと住まいる』を紹介します。

東証プライム上場グループ会社による直接買取

SBIスマイルは、東証プライム上場SBIホールディングスのグループ会社です。リースバックサービスにおいて、SBIスマイル自社が直接の買主となり、売買契約から賃貸借契約まで一貫して対応しています。

※仲介会社を利用して購入する場合もあります。

「普通借家契約」による長期居住とコスト抑制

不動産売却後の居住に関する最大の不安を解消するため、SBIスマイルでは原則として賃貸借契約は自動更新となる「普通借家契約」を採用しています。一般的な普通借家契約の特徴として、「定期借家契約」のように期間満了による退去を迫られる心配がなく、原則として借主が希望する限り住み続けることが可能です。

※賃料の滞納があった場合や契約違反に該当する行為があった場合等はこの限りではありません。

さらに、契約書に「賃貸借契約期間において賃料の改定を行わない」旨と「更新料0円」「礼金0円」を記載しています。SBIスマイルでは賃料の改定や更新料の受領等を行わない方針のため、退職後や老後においても住居費の負担増加を心配することなく、不動産売却後も計画的な資金管理が可能となります。

買戻し条件の書面明記と事前の無料建物検査

将来の買戻しに関するトラブルを防ぐため、SBIスマイルでは契約時の「不動産売買予約契約書」において、将来の買戻し価格や具体的な条件を明記しています。口頭での曖昧な約束ではなく、契約条件を書面で確認できます。

※SBIスマイルでは契約書上、「買戻し」にかかる権利を「売買予約完結権」と記載しています。

また、売買価格や賃料設定の算定根拠をより客観的かつ適正なものにするため、事前に建物検査を無料で実施しています。

契約内容と売買価格や賃料設定の算定根拠を明確にする姿勢は、国交省ガイドラインを踏まえた対応と言えます。

【まとめ】国交省ガイドライン基準で事業者を見極め、安心の暮らしを守ろう

リースバックは「売却して終わり」ではなく、その後の生活基盤を左右する重要な取引です。2026年10月施行の国交省ガイドラインにより、事業者が説明すべき事項が明確化されました。利用者はこれを判断基準として活用し、「賃料設定の根拠」「賃貸借契約の種類」「買戻し条件」などを事前にしっかりと確認することで契約後のトラブルを未然に防ぎ、自身にとって真に信頼できる事業者の選択につながります。

事業者を選ぶ際は、目先の売買価格だけで判断せず、以下の3ステップで具体的なアクションを起こして慎重に比較・検討しましょう。

国交省ガイドラインの趣旨を踏まえた選択肢として、東証プライム上場グループ会社であるSBIスマイルのリースバック『ずっと住まいる』が挙げられます。「普通借家契約」の採用をはじめ、原則として賃料改定なし・更新料0円というルールや、買戻し条件の書面明記など、利用者に寄り添った取引条件が整えられています。

まずは、SBIスマイルの無料相談・仮査定を活用し、ご自身の自宅でどのような資金計画・居住プランが可能か確認してみてはいかがでしょうか。

※物件の所在地、状態、権利関係等の条件によっては、査定・お取り扱いができない場合があります。

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