「毎月家賃を払い続けるのはもったいない」「自分好みの快適な空間を手に入れたい」といった理由から、20代〜30代の単身者でマイホームの購入を検討する方も少なくありません。 しかし、具体的に物件探しや資金計画を始めると、住宅ローンの取り扱い基準や年収による借入可能額と自分の希望条件が噛み合わず、選択肢が限られてしまうケースも少なくありません。 この記事では、単身者が直面する住宅ローンを組む際の課題と、それを解決する選択肢としてSBIアルヒのオリジナル商品『住宅ローン【SBI信用保証】』を紹介します。 ※『住宅ローン【SBI信用保証】』は「変動金利」「当初固定金利」「全期間固定金利」に対応しています(借入期間36年〜50年は変動金利のみ) 【本記事の要約】 単身者の住宅購入では「借入額と返済負担率のバランス」「コンパクト物件の平米数制限」「旧耐震物件の担保評価制限」が課題 『住宅ローン【SBI信用保証】』は、最長50年の返済期間設定、平米数制限なし、旧耐震物件の個別評価が特徴 全疾病保障の付帯や一部繰上返済・売却戦略を組み合わせることで、将来の金利上昇や環境変化のリスクに対応可能 ※本記事は、当社グループ会社であるSBIアルヒ株式会社のサービスについてご紹介するPR記事です。 単身者が住宅ローンで直面しやすい「3つの課題」 単身者の住宅購入では、単一収入に起因する「借入額と返済負担率のバランス」に加え、単身者が選びやすい「コンパクト物件の平米数制限」や中古物件特有の「旧耐震物件の担保評価制限」が主な課題となります。 借入額と返済負担率のバランス 共働き世帯では「ペアローン」や「収入合算」により夫婦合算の年収を基軸とした借入枠の設定も可能です。一方、単身者は原則として「単一収入(単独ローン)」で金融機関の審査を受ける必要があります。 審査では、一般的に年収に対する年間総返済額の割合を示す「返済負担率」が重視されます。単一収入の場合、希望物件の不動産価格に合わせて借入額を増額すると返済負担率が上昇し、審査承認の基準を超過する要因になり得ます。 コンパクト物件の平米数制限 単身者のニーズが比較的高いコンパクト物件(平米数20㎡〜30㎡台)は、立地が良く手頃な価格帯の物件も多く見られます。 しかし、金融機関によっては「平米数30㎡以上」などの取扱条件(下限制約)で商品設計されていることがあります。そのため、希望物件の広さが原因で住宅ローン審査の対象外になってしまうケースがあります。 旧耐震物件の担保評価制限 「購入予算をできるだけ抑えたい」「手頃な価格で利便性の高いエリアに住みたい」と考える単身者にとって、1981年5月以前の「旧耐震基準」で建設された中古マンション等は、有力な候補になります。新築や築浅物件に比べて、良好な立地条件にありながら取得価格が抑制されている場合もあるためです。 しかし、金融機関によっては、旧耐震物件は「担保評価が低い」と判断され、融資期間が短く制限されたり、借り入れ自体を断られたりするケースがあります。金融機関は、万が一返済が滞った際に物件を競売等で売却して資金を回収しますが、旧耐震物件は築年数の経過や耐震リスクから評価額が低く見積もられやすいためです。 幅広いニーズに応える『住宅ローン【SBI信用保証】』の特徴 「返済負担」「平米数」「旧耐震基準」という3つの課題に直面した際に、選択肢の1つとなるのが『住宅ローン【SBI信用保証】』です。 借入期間を最長50年まで延長することで返済負担率を抑えるほか、平米数の制限がなく、個別評価対応により旧耐震物件も取り扱い対象としています。 課題 解決策 (『住宅ローン 【SBI信用保証】』の アプローチ) メリット・特徴 借入額と返済負担 率のバランス 最長50年ローンの活用 毎月の返済額が低減し、ゆとりを 持たせた資金計画が可能 コンパクト物件の 平米数制限 平米数制限なしの設定 20㎡〜30㎡台のコンパクト物件も 検討可能 旧耐震物件の 担保評価制限 柔軟な個別評価の実施 立地が良く価格を抑えた中古物件も 検討可能 ※ご利用の際には所定の審査があり、審査基準に満たないなど結果によってはご希望に添えない場合もございます。 【最長50年ローン】毎月の返済負担を抑えた長期返済プラン(※1) 『住宅ローン【SBI信用保証】』は、最長返済期間を「50年」まで設定できる点が大きな特徴です。従来の35年から返済期間を延ばすことで毎月の返済額が低減するため、毎月の返済負担にゆとりを持たせた資金計画を立てやすくなります。 ただし、返済期間の延長に伴い「利息の総支払額が増加する点」および「将来の金利変動リスクを受ける期間が長くなる点」には注意が必要です。 【平米数の制限なし】コンパクト物件も検討可能(※1) 『住宅ローン【SBI信用保証】』は、平米数に対する下限要件を設けていません。そのため、例えば30㎡未満の単身向けコンパクト物件であっても住宅ローンの審査対象となります。 平米数制限によって選択肢を狭めることなく、立地や住み心地を重視した不動産物件選びが可能です。 【旧耐震物件への対応】価格を抑えた中古物件も対象(※1) 『住宅ローン【SBI信用保証】』は、旧耐震基準の物件について、一律に除外せず、個別の立地・管理状況に応じた担保評価を行います。これにより、価格が抑えられた好立地の中古物件を幅広く検討対象に含められるようになります。 ※1 ご利用の際には所定の審査があり、審査基準に満たないなど結果によってはご希望に添えない場合がございます。 長期間ローン『住宅ローン【SBI信用保証】』リスク軽減策 長期間の住宅ローン返済を安全に継続するためには、将来の就業不能リスクへの備え、諸費用を含めた資金計画、長期的なライフステージ変化に伴う返済計画の見直しが不可欠です。 最長50年の『住宅ローン【SBI信用保証】』に備わった付帯保障や柔軟な設計を活用することで、単身での住宅購入における安心感につながる可能性があります。 全疾病保障の基本付帯による就業不能リスクへの備え 家計を一人で担う単身者にとって、病気やケガによる収入の途絶は住宅ローンの返済継続が困難になる重大なリスクです。 『住宅ローン【SBI信用保証】』には、病気やケガによる就業不能リスクに備える「全疾病保障」が基本付帯しています。所定の支払条件を満たした場合に住宅ローンの返済が保障され、長期返済におけるリスクを軽減します。 ※保障の適用には所定の条件・制限がございます。詳細はSBIアルヒの『住宅ローン【SBI信用保証】』商品概要をご確認ください。 諸費用を含めた資金計画が可能 不動産購入時には、物件価格以外にも不動産仲介手数料や登記費用といった「諸費用」が発生します。 『住宅ローン【SBI信用保証】』では、これらの諸費用も含めて住宅ローンでカバーすることが可能です。急な出費に備えた生活防衛資金を手元に残し、ゆとりある資金計画が立てられます。 ライフステージ変化に伴う返済計画の見直し 『住宅ローン【SBI信用保証】』の50年ローンは、必ずしも最長期限まで返済を続けることを強制するものではありません。将来のライフイベントやライフステージの環境変化に応じた返済計画の見直しも可能です。 一部繰上返済の活用：将来、収入増加や資産運用等による余裕資金が確保できた場合、退職金や個人型確定拠出年金(iDeCo)等で一時金を受領できた場合に「期間短縮型」の繰上返済を行うことで、完済までの期間を短縮し、総返済額を削減できます。 住み替え(売却)の実施：将来、結婚や出産等で家族構成が変化した場合、転勤や転職等で職場環境に変化が生じた場合は、現物件を売却して住宅ローンを完済する選択肢があります。※売却価格が住宅ローン残高を下回る「オーバーローン(残債割れ)」の場合、不足額を自己資金から補填する必要があります。 「自分は住宅ローンを組める？」と悩む前に、まずはプロへの相談が近道 単身での住宅購入には「単一収入による返済負担」「物件の平米数制限」「旧耐震の審査制限」という3つの壁に直面しがちです。 SBIアルヒの『住宅ローン【SBI信用保証】』を活用すれば、最長50年返済による月々の負担軽減や、コンパクト物件・旧耐震物件の柔軟な審査により、選択肢を大きく広げることができます。 一人で悩む前に、まずは自身の年収や希望する物件条件でどのような返済プランが可能なのか、プロに相談してみることをおすすめします。 SBIアルヒでは、全国の店舗での対面相談のほか、Webから気軽に試せる事前シミュレーションも提供しています。理想の住宅と資金計画に向けて、最初の一歩を踏み出してみませんか。 ※本記事は商品の概要を紹介するものです。金利、融資限度額、返済期間その他の詳細条件については、以下よりSBIアルヒ株式会社の「住宅ローン【SBI信用保証】商品概要」をご確認ください。 ※住宅ローンのご利用にあたっては所定の審査がございます。審査結果によってはご希望に添えない場合がございます。 ※毎月の返済額や将来の返済計画を十分にご確認のうえ、計画的にご利用ください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
注文住宅を建てる場合、建売住宅とは異なり建物完成(引渡し)前から土地代や着工金、中間金など段階的な支払いが発生します。しかし、通常の住宅ローンは引渡し後の実行が基本であるため、引渡し前の支払いをどう用意するかが重要な課題となります。 この記事では、注文住宅におけるローンの組み方として、「分割融資」と「つなぎ融資」の仕組みと具体的な手続きの流れを解説します。 【本記事の要約】 資金決済のタイミング：注文住宅は建売住宅と異なり、建物完成(引渡し)前に土地代や着工金、中間金などの段階的な支払いが必要 資金調達方法：金利が低い傾向にあるものの融資翌月から元利返済が始まる「分割融資」、金利が高い傾向にあるものの引渡し前までは利息返済のみに抑えられる「つなぎ融資」の2つの選択肢 判断のポイント：表面的な金利だけでなく、諸費用を含めた総支払額と建築中の家賃との二重負担を試算し、関係者間で資金決済タイムラインの確認・調整が重要 注文住宅と建売住宅の「資金の流れ」の違い 注文住宅と建売住宅では資金決済のタイミングが大きく異なります。建売住宅は引渡し時の一括決済が基本ですが、注文住宅は引渡し前に複数回の支払いが発生する場合があります。 建売住宅：完成・引渡し時の一括決済 建売住宅は、土地・建物が完成した状態で販売されるのが一般的です。購入者は売買契約後、引渡し時に住宅ローンでまとめて資金決済するため、一般的に引渡し前に多額の資金を立て替える必要がない特徴があります。 注文住宅：引渡し前の段階的支払い 一方、注文住宅では引渡し前から複数回の支払いが発生する場合があります。まず、土地を先行して取得・購入するための土地代の資金決済が行われます。 その後、建築会社へ工事の進捗に応じた手付金、着工金、中間金などを支払う仕組みです。したがって、注文住宅を建てる際は、住宅ローンが実行される前に多額の資金について、自己資金または融資で準備する必要があります。 <注文住宅建築の流れと必要資金のイメージ図> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 ※一般的な流れのイメージ図です。実際のスケジュールや必要資金は、不動産会社や金融機関にご確認ください。 注文住宅における資金計画とスケジュール 住宅ローンは原則として住宅引渡し時に実行されるため、注文住宅では、引渡し前に土地代や建築費の一部を自己資金または金融機関からの融資で手当てする必要があります。 住宅ローンの融資実行は、建物完成・引渡し時が原則 原則として、通常の住宅ローンは建物完成後の引渡し時に実行されます。これは、金融機関が融資金の未回収リスクを保全するため、建物と土地の双方に抵当権を設定したうえで融資を実行するためです。 したがって、注文住宅では引渡し前に生じる土地代や中間金などの必要な資金を、通常の住宅ローンとは別に用意しなければなりません。自己資金だけで対応できない場合に、不足資金を補う方法として「分割融資」や「つなぎ融資」があります。 土地代、着工金、中間金など「引渡し前に必要な資金」の目安 注文住宅では、一般的に先に土地代の資金決済を行い、その後建築会社等へ着工金や中間金などを支払います。引渡し前に必要な資金の負担割合の一般的な目安は以下の通りです。 土地代：土地代の全額 手付金(契約時)：工事請負金額の約1割 着工金(着工時)：工事請負金額の約3割 中間金(上棟時など)：工事請負金額の約3割 竣工金(引渡し時)：工事請負金額の約3割(残金の精算) ※手付金・着工金・中間金などの支払割合は契約内容により異なります。 仮に土地価格1,500万円、建物価格3,000万円(合計4,500万円)の場合、住宅ローン実行前に約3,600万円(土地代1,500万円 ＋ 建物代の約70%である2,100万円)の資金が必要です。ここに不動産仲介会社経由で不動産取引を行った場合は仲介手数料などの諸費用が加わります。 引渡し前の資金不足を解決する2つの方法(分割融資・つなぎ融資) 引渡し前の資金不足に対応する代表的な解決方法として、「分割融資」と「つなぎ融資」の2つがあります。 分割融資：住宅ローンを複数回に分けて実行する仕組み つなぎ融資：住宅ローン実行前に必要な資金を一時的に立て替えるためのローン 方法1：分割融資 分割融資とは、資金が必要なタイミングに合わせて複数回に分けて住宅ローンの融資を受ける仕組みです。 ※金融機関によって、最初に1本の契約を結んで分割実行する形式と、融資のたびに個別の契約を結ぶ形式があります。 分割融資の実行例は以下の通りです。 1回目：土地購入代金の決済時 2回目：建物の着工金支払い時 3回目：建物の中間金支払い時 4回目：建物の完成・引渡し時 分割融資のメリットは、通常の住宅ローン金利が適用されるため、後述するつなぎ融資に比べて金利負担を低く抑えられる点です。また、一定の要件を満たせば、土地取得のための借入金についても、住宅ローン控除の適用を受けられる場合があります。 出典)国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」 出典）サイトURL ※個別案件の税務上の取り扱いについては、税理士などの専門家へご相談ください。 一方で、融資が実行された翌月から元金と利息の返済が始まることが一般的である点に注意が必要です。建築期間中は現在の住居の家賃などと分割融資のローン返済が二重に発生するため、キャッシュフローの悪化に備えた資金計画が不可欠です。 また、金融機関や契約方式によって異なりますが、分割の都度、金銭消費貸借契約に関する印紙税や事務手数料が追加で発生する場合もあります。 方法2：つなぎ融資 つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間、必要な資金を一時的に立て替える目的で利用する短期間のローンです。土地代や着工金、中間金などをつなぎ融資で支払い、引渡し後に実行される住宅ローンでつなぎ融資の元金を一括返済する仕組みです。 引渡しまでの期間は「利息のみ」の支払いとなる金融機関を選択することで、現在の住居の家賃との二重払いの負担を抑えられます。 一方で、金融機関や商品によって異なりますが、つなぎ融資は引渡し前(抵当権設定前)の「無担保融資」となることが一般的であるため、通常の住宅ローンや不動産担保ローンと比較して金利が高い傾向にあります。さらに、つなぎ融資専用の事務手数料が別途発生します。 関連記事はこちらつなぎ融資とは？メリット・デメリットや利用時の注意点を解説 分割融資とつなぎ融資の比較と選定基準 分割融資とつなぎ融資は、金利負担や諸費用の構造が異なります。資金調達コストなどを確認し、自身に合った方法を選択することが重要です。 <分割融資とつなぎ融資の比較表> 比較項目 分割融資 つなぎ融資 仕組み 住宅ローンを複数回に分けて実行 住宅ローン実行前に別ローンで 一時的に立て替え 金利水準 低い(通常の住宅ローン金利が適用) 高い(一般的に無担保ローンのため 住宅ローンより割高) 諸費用(手数料等) 融資実行のたびに抵当権設定費用など が発生する場合がある つなぎ融資に関する事務手数料など が発生する 返済開始時期 融資実行の翌月から開始(元金＋利息) 引渡しまでは原則「利息のみ」返済 住宅ローン控除 条件を満たせば適用が可能 対象外(原則として建物完成後の 住宅ローン実行時から適用) ※一般的な比較であり、取扱条件・金利・手数料・返済方法は金融機関ごとに異なります 資金調達コスト(利息・手数料)の比較 分割融資は金利が低い反面、分割回数に応じた手数料が発生します。つなぎ融資は手数料がシンプルですが、無担保ローンのため金利が高くなります。 「どちらが安く済むか」は、借入金額や建築期間(つなぎ融資の利息発生期間)によって変動します。表面的な金利だけで判断せず、「諸費用と建築中の利息を含めた総支払額」をシミュレーションし、両者のコストを比較・検討しましょう。 金融機関ごとの対応状況の確認 分割融資やつなぎ融資の対応状況や融資条件は、金融機関によって異なります(例：分割融資のみ対応のケースなど)。金利などの諸条件も含めて各社の情報を集め、希望のスケジュールで実行可能かを事前審査の段階で比較・確認しましょう。 注文住宅の資金計画における留意点と具体策 資金不足によるトラブルを防ぐため、諸費用の全容把握と関係者との綿密なスケジュール調整、シミュレーションの実施が重要です。 引渡し前の諸費用の把握 注文住宅では、土地購入や建築に伴い、以下のような諸費用が発生します。 不動産会社の仲介手数料(仲介取引の場合) 金融機関の事務手数料 登記費用 印紙税 火災保険料、地震保険料 地盤改良費用、外構工事費用(実施する場合) 内容によってはローンの対象外となり、自己資金での準備が必要になる場合もあります。資金計画を立てる際は、土地・建築費用だけでなく、他の費用の見積もりを取得し、自己資金で支払う項目とローンに組み込める項目を明確に仕分けることが重要です。 関連記事はこちら外構工事費用は住宅ローンに組み込める？仕組みと注意点を解説 不動産会社・建築会社・金融機関とのスケジュール調整 注文住宅では、土地の売買契約から建物の引渡しまでのスケジュールと金融機関の融資手続きを連動させる必要があります。土地代の決済日までに融資の実行準備が整わなければ、売買契約上の支払いに間に合わず、違約金が発生するリスクがあります。 不動産会社、建築会社、金融機関の3者の担当者を交えて「資金決済のタイムライン」を共有し、いつまでに本審査を終えるべきかなどを確認しましょう。 総支払額の把握と返済シミュレーションの実施 注文住宅では、想定外の支出によって資金繰りが悪化するケースが少なくありません。そのため、土地代や建築費といった本体価格だけでなく、住宅ローンの本実行前に発生する利息や諸費用を含めた「総支払額」を事前に正確に算出することが重要です。 併せて、着工から引渡しまでの期間に発生する「現在の住居の家賃」と「融資返済」の二重負担(キャッシュフロー)を可視化します。資金トラブルの発生リスクを軽減するためにも、事前にシミュレーションを実施しておきましょう。 まとめ 注文住宅では、引渡し前に土地代や着工金などの支払いが発生するため、「資金をどう準備するか」が重要なポイントです。 資金調達の手法には、住宅ローンを複数回に分けて実行する「分割融資」と、一時的に資金を借り入れる「つなぎ融資」があります。利息や諸費用の総額、建築中の家賃負担、利用予定の金融機関の対応状況を総合的に比較し、自身のライフプランに最適な資金調達方法を選択してください。 事前の綿密なスケジュール調整とシミュレーションが注文住宅の資金トラブルを防ぐ鍵となります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの事務手数料はいつ支払う？支払時期や負担を軽減する方法を解説 住宅ローンを検討していると、「事務手数料はいつ支払うのか？」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。実際、事務手数料は数十万～数百万円にのぼることもあり、支払時期や金額を把握しておくこと...
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年9月金利は3.46%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年9月金利を3.40%～3.50%と予想し、結果は3.46%となりました。 【フラット35】の金利が機構債の表面利率を上回り、2025年6月から続いていた逆ザヤが解消しました。まずは、最新の機構債と市場動向から分析した2026年10月の【フラット35】金利予想の結論をお伝えします。 2026年10月【フラット35】金利予想 予想レンジ：3.65%～3.70% メインシナリオ：3.66% 傾向：上昇 要因：新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大、利ザヤへの転換 日本銀行(以下、日銀)の政策金利引き上げ観測および米国の長期金利上昇などを背景に、新発10年国債利回りは、9月15日に30年ぶりの水準となる3.035%まで上昇しました(なお、日銀は9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25%に引き上げました)。 機構債の発行条件から逆算した新発10年国債利回りは、前月より0.17ポイント上昇し、機構債のローンチスプレッドも前月の0.62%から0.65%へ拡大しました。 国債利回りとローンチスプレッドの双方が押し上げ要因となり、機構債の表面利率は3.45%から3.65%へと0.20ポイントの上昇となりました。 加えて、住宅金融支援機構(以下、機構)はここ数か月、【フラット35】金利を機構債表面利率より低く抑える「逆ザヤ」を縮小させ、9月には0.01ポイントの「利ザヤ」に転じました。 新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大および利ザヤの維持を見込み、10月の【フラット35】金利は上昇すると予想します。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の今後の見通しについて解説します。 2026年10月の【フラット35】金利は3.83%に決定しました（更新日：2026年10月1日）。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】2026年9月金利予想の結果と検証 2026年9月の金利決定結果(3.46%) 2026年9月の【フラット35】金利は前月から0.17ポイント上昇の3.46%に決定し、8月下旬での予想レンジ(3.40%～3.50%)内の結果となりました。 この予想は、機構債表面利率3.45%に対して、機構がどの程度の逆ザヤを設けるか、もしくは利ザヤに転じるかを予想の軸としていました。 実際の【フラット35】金利は3.46%であり、機構債表面利率3.45%との逆ザヤは解消され、0.01ポイントの利ザヤに転じました。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド - 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。 そのため、金利予想においては、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ・利ザヤ)がどのように設定されるかが重要なポイントとなります。 金利上昇に加えて逆ザヤの縮小・利ザヤへの転換 新発10年国債利回りの上昇に連動して、機構債の表面利率も上昇が続いています。 その間【フラット35】の金利上昇は、機構債表面利率の上昇幅に比べ抑えられ、逆ザヤが発生する場面がありました。 2025年6月から始まった逆ザヤは、拡大傾向を続けた後、2026年3月に縮小に転じ、2026年9月に利ザヤとなりました。 機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年10月金利予想 2026年10月の予想では、機構債表面利率3.65%を出発点とし、9月に利ザヤへ転じた後の調整幅を3つのシナリオに分けて考えます。 【フラット35】金利推移(直近3か月)と2026年10月予想 2026年7月 2026年8月 2026年9月 2026年10月 (千日太郎の予想) 【フラット35】の金利(※) 3.14% 3.29% 3.46% 3.65% ～ 3.70% ※10/1発表の金利は3.83%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：利ザヤをゼロとし、金利上昇を抑える場合(予想金利：3.65%) 予想下限金利の3.65%は、機構債表面利率をそのまま【フラット35】金利へ反映し、利ザヤをゼロとするシナリオです。 機構には、国民の住宅金融の円滑化を支えるという公的な役割があります。 10年国債利回りが上昇し、機構債の表面利率が上昇する中で、利ザヤを拡大すれば、住宅購入者の負担はさらに重くなります。 そのため、利ザヤを解消し10月の【フラット35】金利を3.65%に抑える可能性があるとみています。 収支正常化の点から逆ザヤには転じないものの、【フラット35】金利の上昇幅を抑えるシナリオです。 シナリオ②：0.01ポイントの利ザヤを維持する場合(予想金利：3.66%) メインシナリオの3.66%は、逆ザヤを解消し、9月と同じ0.01ポイントの利ザヤを維持するシナリオです。 機構が急速な利ザヤ拡大を避けつつ、逆ザヤには戻らない方針を取るのであれば、直近の利ザヤをそのまま適用させる3.66%が中心的なシナリオになるとみています。 シナリオ③：利ザヤを0.05ポイントに拡大する場合(予想金利：3.70%) 上限の3.70%は、利ザヤを0.05ポイントまで拡大するシナリオです。 8月は0.03ポイントの逆ザヤ、9月は0.01ポイントの利ザヤでした。1か月で利ザヤ方向へ0.04ポイント動いています。 このペースが続くと、10月の利ザヤは0.05ポイント、【フラット35】金利は3.70%になります。 機構が収支の正常化をさらに進めるのであれば、利ザヤを拡大する段階へ移る可能性があります。 住宅購入者への影響も踏まえ、利ザヤの拡大ペースは維持される3.70%を上限シナリオとしています。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4か月) 主要データ(2026年9月16日時点) 機構債発表日 2026年6月19日 2026年7月17日 2026年8月20日 2026年9月16日 機構債の表面利率(※1) 3.21% 3.32% 3.45% 3.65% 新発10年国債利回り(※2) 2.62% 2.71% 2.83% 3.00% ローンチスプレッド(※1) 0.59% 0.61% 0.62% 0.65% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 日銀の利上げ観測および米国の長期金利上昇などを背景に、新発10年国債利回りは上昇しました。 機構債の発行条件から逆算した新発10年国債利回りは、前月の2.83%から3.00%へ0.17ポイント上昇しました。 さらに、ローンチスプレッドも0.62%から0.65%へ拡大し、最新の機構債表面利率は0.20ポイント上昇の3.65%となりました。 一方、2025年6月から続いていた【フラット35】金利が機構債表面利率を下回る「逆ザヤ」は2026年9月に解消され、0.01ポイントの「利ザヤ」に転じています。 上記を踏まえ、10月の【フラット35】金利予想については、0.01ポイントの利ザヤを維持した場合の3.66%をメインシナリオとし、下限は利ザヤを解消した場合の3.65%、上限は利ザヤ拡大ペースを維持した場合の3.70%と予想します。 いずれのシナリオでも9月の3.46%を上回るため、方向感としては「上昇」とみています。 住宅ローンの決定は金利を当てるマネーゲームではなく、生活を守るための長期のプロジェクトです。 目先の金利だけでなく、複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年9月16日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
ペアローンで住宅を購入する際は、夫婦それぞれの資金負担割合に応じて、不動産の所有権持分割合を設定することが重要です。負担割合と持分割合が一致しない場合、贈与税の発生リスクや、住宅ローン控除の対象金額が制限されるリスクがあります。 この記事では、ペアローンでの資金負担割合と不動産の所有権持分割合の基本的なルール、税制上の注意点、適切な割合の決め方について解説します。 なお、ペアローンには夫婦以外の組み方もありますが、本記事では最も一般的な夫婦によるペアローンを前提に解説します。 【本記事の要約】 基本ルール：ペアローンでは「資金の負担(頭金＋住宅ローン借入金額)割合」と「不動産の所有権持分割合」の一致が原則 贈与税の発生リスク：負担割合と持分割合が乖離している場合、「みなし贈与」と判定され贈与税が課されるリスク 住宅ローン控除の対象金額が制限されるリスク：持分割合を超えた借入金額を設定すると、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の対象となる控除上限が減少 将来への備え：将来の収入変動(産休・育休・働き方の変化)を想定し、余裕を持った返済負担から適正な持分割合を決定することが重要 関連記事はこちら夫婦で組むペアローンとは？後悔しないために知るべきデメリットと対応策 ペアローンの「負担割合」と「持分割合」とは？基本ルールを解説 ペアローンを利用する際は、実際の資金負担割合と不動産の所有権持分割合を一致させることが原則です。 この2つが一致していない場合、思わぬ税負担が発生する原因となります。 「負担割合」と「持分割合」の違い 負担割合とは、住宅・不動産購入に関わる資金調達(頭金+住宅ローン借入金額)に対する夫婦それぞれの負担金額の割合です。 一方、持分割合とは、共有名義の不動産において夫婦それぞれが所有する権利の割合を指し、登記事項証明書の権利部に記載されます。 例えば、総額5,000万円の住宅・不動産に対し、夫が3,000万円、妻が2,000万円を資金負担する場合、負担割合は「夫5分の3・妻5分の2」となります。 登記する持分割合を負担割合と一致させないと、税制面で不利になる恐れがあります。 関連記事はこちら不動産の共有持分とは？共有名義で購入するメリット・デメリット、売却方法を解説 「頭金＋住宅ローン借入金額」の負担総額を基準とする理由 不動産の持分割合を設定する際、税務上のトラブル(みなし贈与など)を回避するためには、住宅ローンの借入金額だけでなく各自が拠出した頭金も含めた実質的な資金負担総額「頭金＋住宅ローン借入金額」の比率で算出・設定するのが原則です。 なぜなら、不動産は「その物件を取得するために誰がいくら出したか(購入対価の出資比率)」が税務上の重要な判断基準となるからです。 仮に総額5,000万円の住宅を購入する際に、以下のように負担したとします。 夫 妻 頭金 500万円 500万円 住宅ローン借入金額 2,500万円 1,500万円 合計負担額 3,000万円 2,000万円 負担割合 5分の3 5分の2 この場合、夫の持分を5分の3、妻を5分の2とすれば、負担割合と持分割合は一致します。頭金を拠出した場合、住宅ローン借入金額だけを基準にすると、実際の負担割合と一致しない場合があります。 頭金と借入金額を合計し、夫婦それぞれの負担割合を算出して判断することが重要です。 負担割合と持分割合が不一致の場合の税制上の注意点 ペアローン利用時に負担割合と持分割合が一致していない場合は、税制上、以下2つのリスクがあります。 贈与税の発生リスク 住宅ローン控除の対象金額が制限されるリスク 贈与税の発生リスク ペアローン利用時に負担割合と持分割合が一致していない場合、その差額について「夫婦間で贈与があった」とみなされ、贈与税が課される恐れがあります。 具体的には、「一方が資金を多く負担したにもかかわらず、持分を2分の1ずつにする」「相手の住宅ローンを繰上返済したり、返済を肩代わりしたりする」といったケースが考えられます。 持分折半により課税対象となるケース 例えば、総額5,000万円の住宅を購入し、夫が3,000万円、妻が2,000万円を負担したにもかかわらず、持分を2分の1ずつにしたとします。 持分2分の1に相当する住宅の価値は2,500万円ですが、妻が実際に負担した金額は2,000万円です。 この差額500万円については、夫から妻への贈与があったものとみなされ、贈与税の課税対象となる恐れがあります。 <負担割合と持分割合が異なる場合の贈与税発生リスクのイメージ図> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 贈与税発生リスクを回避するためには、「夫婦だから半分ずつ」と形式的に決めるのではなく、資金の負担割合を反映して持分割合を設定することが大切です。 出典)国税庁「No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき」 返済途中の「繰上返済」や「肩代わり」による課税リスク 住宅購入時に負担割合と持分割合を一致させていても、その後の返済方法によっては贈与税の問題が生じる恐れがあります。 夫名義の住宅ローンを妻の資金で繰上返済したり、妻が負担すべき返済を夫が継続的に肩代わりしたりするのが典型例です。 自分が取得した持分に対応する債務を実質的に配偶者が負担すれば、その金額について「贈与があった」と判断される場合があります。 ペアローンを利用する際は、借入時だけでなく、返済期間中も「誰の債務を誰の資金で返済しているのか」を意識する必要があります。 住宅ローン控除の対象金額が制限されるリスク 住宅ローン控除において、各人が控除の計算対象とできる金額の上限は、以下の3つのうち「最も低い金額」となります。 住宅ローン控除制度で定められている上限額(住宅の省エネ性能や入居年、子育て世帯向け特例の適用有無などによって異なります) 各人の所有権持分に応じた取得対価の額 本人名義の住宅ローン年末残高 例えば、総額5,000万円で住宅を購入し、負担が夫3,000万円(5分の3)・妻2,000万円(5分の2)であるにもかかわらず、持分割合を各2分の1とした場合、夫の持分に応じた取得対価は2,500万円(5,000万円の2分の1)になります。 夫が3,000万円の住宅ローンを組んでいても、住宅ローン控除の計算対象となる金額は2,500万円まで減少します。 <負担割合と持分割合が異なる場合の住宅ローン控除対象額の制限イメージ図> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 ペアローンで住宅ローン控除を有効に活用するためにも、負担割合と持分割合を一致させておくことが重要です。 関連記事はこちらペアローンの住宅ローン控除シミュレーションと注意点 関連記事はこちら【令和7年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 負担割合・持分割合決定までのプロセス ペアローンの負担割合・持分割合を決めるプロセス(3ステップ)は以下の通りです。 現在の夫婦の手取り収入・自己資金の比率を確認 産休・育休など将来の収入変動を考慮 負担割合から「適切な持分割合」を算出・決定 ステップ1.現在の夫婦の手取り収入・自己資金の比率を確認 額面年収ではなく、社会保険料や税金を差し引いた「手取り収入」と「投入可能な自己資金」をそれぞれ算出します。 手取り収入を基準に考えることで、実際に住宅ローン返済に充てられる金額を把握しやすくなります。 例えば、夫婦の手取り収入の割合が夫60%・妻40%であれば、住宅ローン返済の割合も夫60%・妻40%が一つの目安となります。 また、負担割合は借入金額と頭金の合計で決まるため、手取り収入とは別に頭金として拠出可能な自己資金についても整理しておくことが大切です。 ステップ2.産休・育休など将来の収入変動を考慮 住宅ローンの返済期間は長期に及ぶため、現在の収入だけでなく、将来の働き方やライフイベントも考慮する必要があります。 例えば、産休・育休の取得や時短勤務、転職、独立などによって、一時的または継続的に収入が減少することも考えられます。 現在の収入を前提に借入金額を最大限まで増やすと、将来の収入減少時に返済負担が重くなる懸念があります。 また、返済途中で一方の収入が減少した際、配偶者がその住宅ローン返済分を肩代わりして支払うと、当初登記した持分割合と実際の負担割合に乖離が生じます。 上述の通り、この肩代わりした返済額は配偶者からの「みなし贈与」と判定され、贈与税が課されるおそれがあります。 このような税制上のトラブルを回避するためにも、合計額だけでなく夫婦それぞれの収入変動を考慮することが重要です。 ステップ3.負担割合から「適切な持分割合」を算出・決定 現在の手取り収入と自己資金の比率を確認し、将来の収入変動を考慮して夫婦それぞれの頭金と借入金額が決まったら、負担割合と一致するように持分割合を設定します。 なお、親から住宅取得資金の援助を受ける場合などは、住宅ローン控除の計算において取得対価から贈与額を差し引く必要があるなど、税務上の扱いが複雑になるため、必要に応じて税理士などの専門家に相談しましょう。 出典)国税庁「住宅取得等資金の贈与と住宅借入金等特別控除との関係」 まとめ ペアローンにおいて、税制上の不利益を避けるためには、実際の資金負担割合(頭金＋住宅ローン借入金額)に応じて所有権持分割合を設定することが重要です。 まずは夫婦それぞれの「手取り収入」と「投入可能な自己資金」を把握し、産休・育休や将来の働き方の変化を見据えた返済シミュレーションを行うことが重要です。 一度登記された所有権持分や住宅ローンの契約を後から変更しようとすると、変更登記費用がかかるだけでなく、持分の移転自体が新たな贈与や売買とみなされるリスクを伴います。 事前にお互いの資金負担額と持分割合を正確に算出し、判断に迷う場合は税理士や金融機関などの専門家へ相談しましょう。 ※本記事は執筆時点の法令・制度に基づいて作成しています。住宅ローン控除制度の内容(控除率、借入限度額、控除期間、適用要件等)は、今後の税制改正等により変更される場合があります。また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、住宅ローン控除の適用可否や贈与税の課税関係等は個別の状況によって異なる場合があります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 ペアローンで連生団信は必要？通常の団信との違いと注意点を解説 住宅ローンのペアローンで通常の団体信用生命保険(団信)に加入した場合、夫婦のどちらかが支払事由(死亡・高度障害など)に該当しても、もう片方の住宅ローン残債はそのまま残ります。この残債リスクを...
住宅ローンを組む際に、将来の金利上昇が気になる一方で、変動金利に比べ金利水準が高い全期間固定金利を選択することにためらいがある人もいるのではないでしょうか。そこで選択肢となるのが、変動金利と固定金利を組み合わせる「ミックスローン」です。 金利上昇リスクを抑えながら、目先の返済負担の軽減も期待できます。ただし、利用にあたっては、特徴を理解したうえで適切な組み合わせ比率を検討することが重要です。 この記事では、ミックスローンの仕組みからメリット・デメリット、そして自身のライフプランにあわせた最適な組み合わせ比率(変動・固定)の考え方を解説します。 【本記事の要約】 ミックスローンは1人の債務者が変動金利と固定金利や異なる返済期間を組み合わせて契約する住宅ローン 金利上昇リスクの分散と繰上げ返済の柔軟性が得られる一方、契約に伴う諸費用(印紙税・登記費用)や管理負担が増加 住宅ローン控除の適用条件(返済期間10年以上)や金融機関ごとの取扱条件の確認が必須 変動・固定金利の比率は教育費などのピーク時期や資金余力などを基準に設定 住宅ローンにおけるミックスローンの基本構造 ミックスローンは、1人の債務者が変動金利と固定金利(全期間固定金利や当初固定金利など)の異なる金利タイプや、異なる借入期間を組み合わせ、金利上昇リスクと返済負担のバランスを調整する住宅ローンの契約形態です。ペアローン・連帯債務とは契約本数や権利関係が異なります。 ミックスローンの仕組み(金利タイプ・返済期間の組み合わせ構造) ミックスローンは、借入総額を複数に分割し、異なる「金利タイプ(変動金利・当初固定金利・全期間固定金利)」や「返済期間」を設定して組み合わせる仕組みです。 例えば、借入総額3,000万円に対して「1,000万円を変動金利・35年返済」「2,000万円を全期間固定金利・20年返済」といった個別の設計が可能です。適用金利や返済期間が異なる複数の住宅ローンを組み合わせることで、通常の住宅ローンでは実現できない返済方法が可能になります。 <ミックスローンの組み合わせイメージ図> 「ペアローン・連帯債務」との違い【比較表】 ミックスローンは債務者1人が主体となる契約ですが、ペアローンや連帯債務は複数人が関与する点が異なります。それぞれの違いは以下の通りです。 <比較表：ミックスローン・ペアローン・連帯債務> ミックスローン ペアローン 連帯債務 契約数 1本または2本 2本 1本 債務者 1人 2人 2人(主債務者・連帯債務者) 金利タイプの 組み合わせ方 1人の借入額を分けて、 変動金利と固定金利を 組み合わせる 2人の債務者がそれぞれ 金利タイプを選択できる 1つのローンについて 金利タイプを選択する ※具体的な契約形態や選択できる金利タイプは金融機関によって異なります。 関連記事はこちら夫婦で組むペアローンとは？後悔しないために知るべきデメリットと対応策 ミックスローンのメリット ミックスローンには次のようなメリットがあります。 金利上昇時における返済額増加の抑制効果 繰上げ返済における返済戦略の柔軟性 金利上昇時における返済額増加の抑制効果 部分的に固定金利を組み入れることで、将来の市場金利上昇の影響範囲を借入総額の一部に限定できます。 借入総額全体が変動金利の場合は、金利上昇の影響を全体的に受けますが、仮に借入総額3,000万円のうち2,000万円を固定金利で確定させていれば、金利上昇の影響を受けるのは変動金利の1,000万円部分のみに留まります。 このように、自身が許容できるリスクに合わせて、金利上昇の影響をコントロールできる点がミックスローンの大きなメリットといえます。 繰上げ返済における返済戦略の柔軟性 複数の住宅ローンで構成されるため、状況に応じて繰上げ返済の対象を戦略的に選択できます。 金利上昇局面：変動金利部分を優先して繰上げ返済を実行し、将来の利息負担増を回避 金利低下・安定局面：適用金利が高い固定金利部分を優先して繰上げ返済し、総支払利息を削減 注意点として、期間短縮型の繰上げ返済を行った結果、該当住宅ローンの初回返済月から最終返済月までのトータル返済期間が「10年未満」となった場合、その年以降は当該住宅ローンに関する住宅ローン控除(税額控除)は対象外となります。控除による税制優遇メリットと支払利息の削減額を比較検証して実行する必要があります。 ※令和7年8月1日時点の法令・通達等に基づいた一般的な解説です。個別案件における税務上の取り扱いについては、税理士などの専門家へご相談ください。 ミックスローンのデメリット・注意点 一方で、ミックスローンは諸費用、口座管理の手間および金利下落時の利息軽減効果が制限される点がデメリット・注意点となります。 手数料・登記費用などの諸費用増加 契約・口座管理・返済手続きの複雑化 金利下落時の負担軽減効果が一部の残債に限定 取扱金融機関および対象商品が限定 手数料・登記費用などの諸費用増加 ミックスローンは2本の住宅ローン契約を締結するケースがあり、単独ローンより登記費用や印紙税などの諸費用が増えることがあります。 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税：契約本数分(2本分)が発生 抵当権設定登記費用：登記件数や登録免許税の算出基準により司法書士報酬や手数料が増加 融資事務手数料：手数料の算出体系(定額型・定率型)により負担が異なる 定額型：契約が２本になる場合、2倍の費用負担が発生 定率型：原則、借入総額に対して計算されるため変化なし 契約本数と手数料の算出体系(定額型・定率型)は金融機関によって異なるため、金利タイプ・金利水準だけでなく諸費用を含めた初期費用の総額を把握しましょう。 契約・口座管理・返済手続きの複雑化 ミックスローンでは、残高や適用金利、毎月の返済額などをそれぞれ確認する必要があるため、通常の住宅ローンと比べると管理が複雑になりやすい点もデメリットといえます。 また、繰上げ返済を行う場合には、ミックスローンのうち「どちらを優先するか」「どの程度返済するか」をその都度検討する必要があります。 金利下落時の負担軽減効果が一部の残債に限定 全期間固定金利が適用されている部分は、市場金利が低下しても契約時の金利水準が維持されます。全額変動金利を選択していた場合と比較すると、市場金利下落による利息削減効果を受けられるのは変動金利割合の範囲内に限定されます。 金利上昇時の返済負担抑制効果を得る代償として、金利低下メリットの享受額には限界が生じる点は把握しておきましょう。 取扱金融機関および対象商品が限定 すべての金融機関・対象商品がミックスローンに対応しているわけではありません。また、対応している金融機関であっても、借入額の下限、選択できる金利タイプの組み合わせや、繰上げ返済の最低金額・手数料条件に制約が課される場合があります。比較検討時は金利水準だけでなく、制約条件を含めた総合的な判断が必要です。 変動・固定金利の組み合わせ比率の考え方 ミックスローンの変動金利と固定金利の組み合わせ比率に、すべての人に共通する正解はありません。金利上昇時にどの程度の返済額増加まで耐えられるかを確認したうえで、ライフプランに応じて決めることが大切です。 3つの組み合わせ比率パターン ミックスローンにおける変動金利と固定金利の組み合わせ比率として、以下のようなパターンが考えられます。 パターン 変動：固定 対象者の特性・資金計画 バランス型 50：50 目先の低金利メリットと金利上昇への 備えを同程度に確保したい場合 低金利重視型 70：30 当面の返済額を抑えつつ、自己資金や 繰上げ返済能力により将来の金利上昇 に対応できる場合 安心重視型 30：70 金利上昇に対する家計の耐性が低く、 将来の金利変動による毎月の返済額 増加を抑えたい場合 各パターンの特性を把握し、家計の余裕資金やライフプラン、リスク耐性に適した比率を選択することが重要です。 教育費のピークから逆算する組み合わせ比率モデル 例えば、「10年後に子どもの大学進学を控えている」など、将来まとまった資金が必要になる時期を予測できている場合、ミックスローンが有効な選択肢として考えられます。 返済期間10年の変動金利と返済期間30年の固定金利を組み合わせることで、変動金利の住宅ローンは10年で完済となり、11年目以降は30年返済の固定金利の住宅ローンのみとなります。 そのため、11年目以降の返済額が軽減され、金利上昇リスクも回避することができます。このように、ミックスローンの組み合わせで完済時期を適切な時期に設定することで、多額の支出が生じる時期に家計を安定させることが期待できます。 <10年後に子どもの大学進学で教育費がピークを迎える場合の例> 出典)SBIアルヒ株式会社「ミックスローンとは」 まとめ ミックスローンは、異なる金利タイプや借入期間を組み合わせることで、「金利上昇リスクのコントロール」と「返済負担の低減」を両立させる有効な選択肢です。一方で、契約本数の増加に伴う初期諸費用(印紙税や事務手数料)の増額や口座管理の手間、取扱条件の制約といった注意点も存在します。 ミックスローンの検討においては、「教育費のピーク期」をはじめとするライフイベントや、金利上昇した場合における家計の許容度を正確に把握することが不可欠です。 まずは「金利上昇時の毎月返済額の変動」と「契約条件ごとの初期諸費用」を具体的に試算してみましょう。現実的な数値を可視化し、リスクとコストのバランスを客観的に比較することが、ご自身のプランを確定させる第一歩となります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 2024年3月の日本銀行(以下、日銀)によるマイナス金利政策解除以降、段階的な利上げを背景に、現在住宅ローン金利の先行きへの関心が高まっています。 住宅ローンの金利タイプの選択や借り入れのタ...
住宅ローンのペアローンで通常の団体信用生命保険(団信)に加入した場合、夫婦のどちらかが支払事由(死亡・高度障害など)に該当しても、もう片方の住宅ローン残債はそのまま残ります。この残債リスクを抜本的に解消する手段が「連生団信」です。連生団信に加入すれば、夫婦のどちらか一方に支払事由が発生した時点で、双方の住宅ローンの残債が同時にゼロになります。 一方で、連生団信には金利上乗せによる総返済額の増加や税務上の取扱いについて確認が必要な事項が存在するため、仕組みを正確に理解したうえで、加入を検討することが重要です。 この記事では、ペアローンにおける連生団信の仕組みとメリット・デメリット、および最適な選択に向けた具体策を解説します。なお、ペアローンには夫婦以外の組み方もありますが、本記事では最も一般的な夫婦によるペアローンを前提に解説します。 【本記事の要約】 ペアローンの通常団信は個別加入であり、配偶者が支払事由に該当しても自身の住宅ローン残債は残る 連生団信は、夫婦どちらか一方が支払事由に該当すると双方の住宅ローン残債がゼロになる 連生団信のデメリットは「金利上乗せによる負担増」「途中解約不可」「一時所得の課税リスク」 返済額の増加のシミュレーションを行い、民間生命保険との比較を含め、自身のライフプランに合わせた選択が必要 ペアローンにおける団信の基本構造と残債リスク ペアローンで加入できる団信には、「通常の団信」と「連生団信」の2種類があります。通常団信と連生団信では、万が一の際の保障範囲と金利コストが大きく異なります。また、ペアローンと同時に検討されることの多い連帯債務(住宅ローン契約1本)においても連生団信が利用可能です。 ペアローン 連帯債務 通常団信 連生団信 通常団信 連生団信 保障対象 支払事由に該当する方の 住宅ローン残債のみゼロ (支払事由に該当しない 方の住宅ローンは残る) 夫婦のどちらか一方が 支払事由に該当すれば 双方の住宅ローン 残債がゼロ 主債務者が支払事由に 該当した場合のみ 住宅ローン残債がゼロ 夫婦のどちらか一方が 支払事由に該当すれば 双方の住宅ローン残債 がゼロ 金利上乗せ (通常団信比) - +0.2%程度 - +0.2%程度 ※保障内容や適用金利、加入条件は金融機関・商品によって異なります。 関連記事はこちら住宅ローンのペアローンと収入合算の違いとは？ 通常ペアローンの団信は「夫婦それぞれ個別加入」が原則 ペアローンは、夫婦それぞれが個別に住宅ローンを契約する仕組みです。そのため、団信についても、それぞれが個別に加入する「通常団信」が基本となります。 この仕組みの特性は、夫婦それぞれで保障内容を分けられる点です。例えば保障内容を夫は手厚い「3大疾病保障付き団信」、妻は金利上乗せのない「標準的な団信」とするなど、個々の健康状態や収入に応じたカスタマイズが可能です。 片方に支払事由発生時の残債リスク 通常団信でペアローンを組んだ場合、残債リスクへの注意が必要です。 例えば、夫3,000万円、妻2,000万円のペアローンで通常団信に加入しているケースを想定します。夫が死亡して支払事由に該当した場合、夫の住宅ローン3,000万円は団信により完済されますが、妻の住宅ローン2,000万円はそのまま残ります。 世帯収入が減少する中で配偶者が単独で返済を継続することになり、仕事や育児の環境変化によっては家計が圧迫し返済が困難となるリスクがあります。 <通常団信：夫が支払事由に該当した場合のペアローン残債イメージ図> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 ただし、加入時の健康状態に関する告知義務違反や約款に定める免責事由に該当した場合、保険金は支払われません。住宅ローン契約前には必ず重要事項説明書や約款などを確認し、支払条件を正確に把握しましょう。 関連記事はこちら団信が受け取れない理由は？加入前に知るべきポイントと対処法 ペアローンの連生団信(夫婦連生団信)とは？仕組みとメリット 連生団信(夫婦連生団信)は、夫婦どちらかが支払事由に該当した場合に双方の住宅ローン残債がゼロになるのが大きな特徴です。また、がんや特定疾病保障の特約を付帯すれば、より手厚い保障を確保できます。 夫婦のどちらかが支払事由に該当すれば双方の住宅ローン残債がゼロに ペアローンの連生団信では、夫婦のどちらか一方が支払事由に該当すると、それぞれの住宅ローン残債がゼロになります。 例えば、夫3,000万円、妻2,000万円の残債がある場合、夫が支払事由に該当すれば、夫の3,000万円だけでなく妻の2,000万円も保険金で完済されます。残された家族に住宅ローンの返済負担が残らないため、住宅に関する長期的な経済的安全性を確保できます。 <連生団信：夫が支払事由に該当した場合のペアローン残債イメージ図> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 がん・特定疾病保障特約の付帯で手厚い保障が可能 死亡・高度障害だけでなく、3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)に対応した特約付きの連生団信を提供する金融機関も存在します。疾病保障を組み合わせることで、万が一の死亡時だけでなく、生存時の治療費負担や収入減による返済滞納リスクを回避できます。 ただし、保障範囲を広げるほど金利上乗せ幅(コスト)が増加するため、家計の収支バランスを見極めたうえでの選択が必要です。 関連記事はこちら住宅ローンの団信に8大疾病保障特約は必要？メリットと注意点を解説 関連記事はこちらがん団信は50％と100％のどちらを選ぶべき？ 住宅ローン契約前に知っておくべき連生団信のデメリットと注意点 ペアローンの連生団信には、以下のデメリット・注意点があります。 金利上乗せ(年0.2%程度)による総返済額の増加 契約途中における加入・変更・解約が原則不可 一時所得としての課税リスク 取扱金融機関の限定と選択肢の制約 金利上乗せ(年0.2%程度)による総返済額の増加 連生団信を利用する場合、一般的に住宅ローンの適用金利に年0.2%程度が上乗せされます。特約などで疾病保障を付帯する場合は、さらに上乗せ幅が拡大します。 住宅ローンは一般的に借入金額が大きく返済期間も長いため、0.2%程度の金利差であっても総返済額に数百万円単位の影響を及ぼします。以下は、連生団信を利用することで、毎月の返済額と総返済額がいくら増加するかのシミュレーションです。 <試算条件> 当初借入金額(夫婦総額)：5,000万円 当初金利タイプ：固定金利 適用金利：通常団信 3.5%、連生団信 3.7% 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 毎月の返済額 総返済額 通常団信 (適用金利 3.5%) 約20.6万円 約8,679万円 連生団信 (適用金利 3.7%) 約21.2万円 約8,924万円 増加額 約0.6万円 約245万円 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて住まいとお金の知恵袋編集部試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 上記のシミュレーションでは、このように、適用金利0.2%の上乗せでも35年間では200万円以上の負担増となります。保障の必要性と金利コストのバランスを慎重に見極めましょう。 契約途中における加入・変更・解約が原則不可 住宅ローンの団信は、住宅ローンの契約時(借入時)にのみ加入手続きを行うことが一般的です。返済途中での連生団信への新規加入、通常団信への変更、および連生団信の解約は原則として認められません。 金利負担が重くなったからといって途中で外すことはできないため、将来の出産・育児による働き方の変化や、世帯年収の推移を長期的な視点でシミュレーションしたうえで判断する必要があります。 一時所得としての課税リスク 連生団信の特有のリスクとして、保険金によって「配偶者の残債が完済された」際に、その完済額が税務上の「一時所得」とみなされる恐れがあり、所得税・住民税が課税されるリスクが存在します。 例えば、夫が死亡し、妻の住宅ローン残債2,000万円も連生団信によって完済された場合、妻は税務上「2,000万円の債務免除益(経済的利益)」を受けたものとみなされ、一時所得として課税対象になる可能性があります。つまり、この経済的利益から特別控除額(最大50万円)を差し引いた金額の2分の1が課税標準となり、他の所得と合算されて課税されることがあります。 税務上の取り扱いは個別の状況によって異なるため断定はできませんが、連生団信を検討する際は税金発生のリスクがあることは認識しておきましょう。 ※個別案件における税務上の取り扱いについては、税理士などの専門家へご相談ください。 取扱金融機関の限定と選択肢の制約 連生団信を取り扱っている金融機関は限定されています。そのため、「最も金利が低い金融機関」を選ぼうとした結果、その金融機関には連生団信の取り扱いがないというケースも起こり得ます。 連生団信を必須条件とする場合は、住宅ローンの基本的な商品スペック(金利・事務手数料)の比較だけでなく、団信のラインナップも含めた総合的な金融機関選びが求められます。 どっちが得？「連生団信」vs「通常団信＋民間の生命保険」 ペアローンのリスクに備える方法としては、連生団信のほかに、「通常団信＋民間の生命保険(収入保障保険や定期保険)」を組み合わせる方法もあります。通常団信で万が一のことがあった人の住宅ローンを完済し、残された配偶者の住宅ローン返済や生活費などは「民間の生命保険」でカバーするという考え方です。 連生団信と民間の生命保険は、保障の目的とコスト構造が異なります。借入額や年齢、世帯の金融資産状況に応じた総合的な比較検討が必要です。 連生団信と民間保険の比較 連生団信 民間の生命保険 コスト・仕組み 金利に上乗せ (年0.2%程度) 加入時の年齢や 健康状態によって決定 保障額の推移 住宅ローン残債 と連動 住宅ローン残債と 連動しない (平準定期保険 であれば一定) 資金使途 住宅ローン残債の 完済に限定 自由 連生団信のコストは、金利に上乗せされるため借入金額に比例して高くなります。一方、民間生命保険の保険料は、加入時の年齢や健康状態によって決定されます。そのため、年齢が若く健康状態が良好な夫婦であれば、連生団信の金利上乗せ分よりも、民間保険の保険料のほうが総コストを安く抑えられるケースも考えられます。 また、連生団信の保障はあくまで「住宅ローン残債」に限定されますが、民間保険の保険金は用途が自由であるため、当面の生活費や子供の教育費などに充当できるという柔軟性の高さも利点です。 ただし、保険金額が一定である民間の定期保険(平準定期保険)を利用した場合、住宅ローンの返済が進んで残債が減るにつれ、必要な保障額に対して過剰な状態となり得ます。一方で、連生団信の保障額は住宅ローン残債に完全連動して逓減(徐々に減少)するため、過不足のない合理的な保障を確保できます。 <連生団信・民間の定期保険(平準定期保険)の保障額イメージ図> ※住まいとお金の知恵袋編集部作成 連生団信の適合性チェックリスト 連生団信の必要性は、世帯の年齢、収支状況、保有資産などによって異なります。以下の条件と照らし合わせ、「連生団信」と「通常団信＋民間生命保険」のどちらを選択すべきかの判断指標として活用してください。 【連生団信が向いている世帯】 住宅ローンの金利上乗せによる負担増を許容できる 年齢が高めで民間生命保険の加入時の保険料が高くなる傾向がある 住宅ローン残債の減少に合わせて、無駄なく保障額を連動させたい 【連生団信が向いていない世帯】 単独の収入でも配偶者に残債含めて返済が継続できる 年齢が低めで民間の生命保険を別途契約した方がトータルコストを抑えられる すでに数千万円規模の手元資金・金融資産や十分な死亡保障の生命保険がある まとめ ペアローンの「通常団信」では、配偶者の死亡・高度障害などの該当時に自身の住宅ローンが残るという残債リスクを抱えることになります。この不安を解消・リスクを回避できるのが「連生団信」の大きな魅力です。 一方で、「連生団信」の検討においては、金利上乗せによる負担増、途中変更・解約の制限、一時所得課税のリスクといった点に注意が必要です。 連生団信を利用することによる返済額の増加のシミュレーションを行い、民間の生命保険との比較を含め、自身のライフプランに合わせた選択をしましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 夫婦で組むペアローンとは？後悔しないために知るべきデメリットと対応策 住宅価格の上昇が続くなか、若年層を中心に住宅ローンで「ペアローン」を利用する世帯が増加しています。ペアローンは単独ローンよりも借入可能額を増やせるため、希望する住宅を取得するための有効な手段...
住宅購入時に住宅ローンでペアローンを選択すると、夫婦それぞれが住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を利用できるため、単独ローンと比較して税負担の軽減効果を高められる可能性があります。 ただし、所有権の持分割合や将来の収入変動を考慮せずに契約すると、本来受けられるはずの住宅ローン控除を十分に活用できないリスクおよび贈与税発生のリスクが生じます。 この記事では、ペアローンにおける住宅ローン控除の仕組みや単独ローンとの控除額比較のシミュレーション、失敗を防ぐための注意点、初年度の確定申告手続きの流れまで詳しく解説します。なお、ペアローンには夫婦以外の組み方もありますが、本記事では最も一般的な夫婦によるペアローンを前提に解説します。 <比較表：ペアローン・単独ローン> 項目 ペアローン 単独ローン 契約本数 夫婦それぞれ1本ずつ(計2本) 1本 住宅ローン控除の適用 夫婦2人とも適用可能 契約者(1人)のみ適用可能 注意すべきリスク 持分と負担割合不一致による控除の取りこぼし、贈与税発生 育休などの減収による控除未消化 控除枠の上乗せ不可、高額物件での枠超過 主な手続き 夫婦それぞれで確定申告(初年度) 年末調整(2年目以降) 契約者本人のみ確定申告(初年度) 年末調整(2年目以降) ペアローンにおける住宅ローン控除の基本的な仕組み ペアローンは、夫婦それぞれが主債務者として住宅ローン契約を締結する資金調達手法です。 住宅ローン控除の適用要件を夫婦双方が満たすことで、それぞれの控除枠を活用し、税負担の軽減効果をより高められる仕組みとなっています。 関連記事はこちら夫婦で組むペアローンとは？後悔しないために知るべきデメリットと対応策 関連記事はこちら【令和7年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 ペアローンは夫婦それぞれが「債務者」で控除枠も2人分 ペアローンは、1つの物件に対して夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約する形態です。夫婦ともに債務者となり2本の住宅ローンを組むため、住宅ローン控除の適用要件を満たせば控除枠も2人分となります。 住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が所得税などから最長13年間控除されます。夫婦ともに一定の収入があり、ペアローンでそれぞれが住宅ローン控除を利用できる場合、単独ローンよりも税負担を軽減できる可能性があります。 なぜペアローンだと控除額が拡大するのか？(2つの上限) ペアローンによって住宅ローン控除額の拡大を期待できる理由は、「借入限度額」と「納税額」にそれぞれ上限があるからです。 借入限度額による上限 住宅ローン控除には住宅の環境性能などに応じた「借入限度額(控除対象となる住宅ローン残高の上限)」が定められています。借入限度額を超えた部分は控除の対象外となります。 例えば、令和6年から令和12年入居の新築の長期優良住宅・低炭素住宅であれば借入限度額が4,500万円です。 ※所得2,000万円以下、床面積40㎡以上が要件 ※令和10年以降入居から土砂災害等の災害レッドゾーンの新築住宅は住宅ローン控除適用対象外 ※子育て世帯・若者夫婦世帯への特例枠を適用した場合の上記住宅の借入限度額は5,000万円(特例枠の適用には床面積50㎡以上が要件) 出典)国土交通省「住宅ローン減税」および国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」 下図は借入限度額4,500万円に対し6,000万円の住宅ローン残高があった場合の控除限度額の算出イメージ図です。 <借入限度額に応じた控除限度額のイメージ図> 上図の例では、借入限度額を上回る1,500万円分が控除対象外となります。ペアローンで借入額を分散させることで、夫婦それぞれで限度額枠を活用でき、全体の控除対象残高を拡大できます。 納税額による上限 住宅ローン控除で減税できる金額は、本人が納めている所得税額が上限となります。 また、所得税から控除しきれなかった場合は、住民税額からも控除されます(ただし前年分の所得税の課税総所得金額等の5%、最高9.75万円までが上限)。 下図は住宅ローン減税による控除限度額31.5万円に対し所得税からの控除額13万円、住民税からの控除額9.75万円であった場合の控除額のイメージ図です。 <納税額に応じた控除額のイメージ図> 上図の例では、控除対象となる所得税・住民税の合計が控除限度額を下回るため、控除額の未消化(使い残り)が発生します。ペアローンにより夫婦双方の納税額から分散して控除することで、控除額の未消化を防ぐことが可能となります。 【シミュレーション】単独ローンとペアローンの控除額比較 ここでは、総負担額8,000万円の新築住宅を購入し、6,000万円借り入れた場合に住宅ローン控除を受ける際の、単独ローンとペアローンの控除総額の試算をします。 【試算条件】 総負担額：8,000万円、当初借入総額：6,000万円(新築、長期優良住宅) 1人あたりの借入限度額：4,500万円(令和6年から令和12年入居、子育て世帯・若者夫婦世帯の特例枠を適用しない場合の標準限度額) 金利タイプ：全期間固定金利 適用金利：年3.0% 返済期間：35年(1月に借入) 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 控除期間：13年間、控除上限：年末残高×0.7% 世帯年収：夫800万円、妻400万円 控除対象となる扶養親族：なし 前提条件：夫婦間の借入割合と持分割合は一致 比較項目 パターンA：夫の単独ローン パターンB：ペアローン 当初借入額 夫 6,000万円 夫 4,000万円 / 妻 2,000万円 13年間の控除総額 約409万円 夫 約317万円 / 妻 約158万円 総額約475万円 出典)イー・ローン「住宅ローンの控除(減税)シミュレーション」にて住まいとお金の知恵袋編集部試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。控除上限額は社会保険料控除や各種所得控除適用後の課税所得、および住民税からの控除上限に基づいて算出しています。実際の金額は、個々の状況によって異なります。 今回の試算では、ペアローンを利用した場合、単独ローンに比べて控除総額が約66万円増える結果となりました。このように、住宅ローンの借入を分散させることで、住宅ローン控除額を拡大することが期待できます。 ペアローンによる控除で失敗しないための注意点 ペアローンによる税負担の軽減効果をより適切に活用するためには、以下の注意点を事前に把握し、対策を講じる必要があります。 住宅の持分割合と負担割合の一致(控除の取りこぼし・贈与税発生リスク) 産休や育休、将来の減収リスク 住宅の環境性能区分などに応じた借入限度額の確認 控除期間中の繰上返済タイミング 控除の取りこぼし・贈与税発生リスク 控除の取りこぼしおよび贈与税発生リスクを回避するためには、住宅の持分割合と負担割合(「(頭金負担額 ＋ 住宅ローン借入額)÷ 住宅の取得総額」)を一致させることが重要です。 住宅ローン控除の取りこぼしリスク 住宅ローン控除の対象となる残高は原則として「自身の持分割合に応じた取得対価の額」または「自身のローン残高」のいずれか少ない方が上限となります。不一致が生じていると、本来受けられるはずの控除枠を取りこぼしてしまう原因となります。 贈与税が発生するリスク 例えば、住宅の持分割合を夫婦で「夫50%：妻50%(各4,000万円相当)」と登記したにもかかわらず、実際の負担割合が「夫60%(4,800万円)：妻40%(3,200万円)」となった場合、夫から妻へ800万円(10%分)の利益移転があったとみなされ、贈与税の課税対象（みなし贈与）となる恐れがあります。 産休や育休、将来の減収リスク 住宅ローン控除は、所得税や住民税を納めていることが前提となる制度です。所得が減少して納める税金が減った場合、住宅ローン控除による税負担軽減効果も低減します。 例えば、産休や育休を取得して所得が大きく減少した場合、控除の未消化が大きくなることがあります。 ペアローンの借入割合を決める際、将来の育休取得期間や時短勤務による減収幅をあらかじめ想定し、減収が見込まれる側の借入額を抑える方法が考えられます。 住宅の環境性能などに応じた借入限度額の確認 住宅ローン控除における借入限度額は、取得する住宅の環境性能(長期優良住宅や省エネ性能など)および新築・既存(中古)などの区分に応じて異なります。 住宅の購入契約を結ぶ前に、ハウスメーカーや不動産仲介会社に対し「建設住宅性能評価書」や「住宅省エネルギー性能証明書」などの交付可否を確認し、自らが取得する住宅の環境性能区分と控除限度額を正確に把握することが重要です。 控除期間中の繰上返済タイミング 繰上返済を行うと将来の支払利息を削減できるメリットがありますが、控除期間中の実施には注意が必要です。 住宅ローン控除は「各年末時点の住宅ローン残高」を基準に計算されます。控除期間中の繰上返済により借入限度額よりも住宅ローン残高が下回った場合、控除される金額も減少します。 また、夫婦のどちらかだけを優先して繰上返済すると、控除額のバランスが崩れ、控除の取りこぼしとなる恐れもあります。 初年度の手続きは？ペアローン利用時の住宅ローン控除の「確定申告」の流れ 住宅ローン控除を適用する初年度は夫婦がそれぞれ確定申告を行う必要があります。2年目以降は、原則勤務先の年末調整で手続きが完結します。 初年度は夫婦別々に確定申告が必要 住宅ローン控除を初めて受ける年は確定申告が必要です。ペアローンでは夫婦それぞれが控除を受けるため、別々に確定申告を行います。主な必要書類は以下の通りです。 控除額の計算明細書 住宅ローンの年末残高証明書 登記事項証明書 売買契約書や工事請負契約書の写し 住宅の環境性能を証明する書類 必要書類は、住宅の取得方法などによって異なります。手続きを円滑に進めるためにも、ハウスメーカーや不動産仲介会社、金融機関などに事前に確認しておきましょう。 2年目以降は会社の「年末調整」で完結 会社員で給与所得者の場合、2年目以降は原則として住宅ローン控除のための確定申告が不要となり、勤務先の年末調整で手続きが完結します。 税務署から交付される「住宅借入金等特別控除申告書」と、住宅ローン契約先の金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を夫婦それぞれが自身の勤務先に提出することで控除が適用されます。3年目以降も、勤務先へ書類を提出する形式となります。 まとめ ペアローンは夫婦それぞれの住宅ローン控除枠を活用して世帯における税負担を軽減できる有効な選択肢です。一方で、住宅の持分割合と負担割合の不一致による控除の取りこぼし・贈与税発生リスク、産休・育休期における将来の減収リスクも存在します。 将来のライフイベントや家計の変化を踏まえた適切な負担割合を設定することが、ペアローンにおける税負担の軽減効果を発揮するために重要なポイントとなります。 まずは購入予定住宅の環境性能および新築・既存(中古)などに応じた借入限度額を確認し、夫婦双方の将来の収入見通しをシミュレーションすることで、具体的な借入金額や負担割合の検討から始めましょう。 ※本記事は執筆時点の法令・制度に基づいて作成しています。住宅ローン控除制度の内容(控除率、借入限度額、控除期間、適用要件等)は、今後の税制改正等により変更される場合があります。また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、住宅ローン控除の適用可否や贈与税の課税関係等は個別の状況によって異なる場合があります。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンのペアローンと収入合算の違いとは？ 夫婦や親子が一緒に住宅ローンを組む方法として、「ペアローン」と「収入合算」があります。どちらも2人の収入で住宅ローンを組めるため、単独で契約するよりも借入可能額を増やすことが可能です。しかし...
住宅ローンの借り換えにおいては、現在の金利動向に加え、借入残高や残存期間、将来の収入見通しなどを総合的に分析することが重要です。 借り換えに適したタイミングを見極める第一歩は、借り換えの目的が「毎月返済額および総支払額の軽減」にあるのか、それとも「将来の金利上昇リスクの回避」にあるのかを明確に定めることです。 本記事では、金利動向や審査基準の留意点を踏まえ、借り換えのタイミングを判断するための基準を解説します。 【本記事の要約】 住宅ローンの借り換えの目的は、主に「総支払額の軽減」と「金利上昇リスクの回避」の2つに分類 表面的な金利だけでなく、借り換えに伴う手数料や諸費用を含めた「総支払額」でシミュレーションすることが不可欠 転職や独立起業による職場環境の変化や、健康状態の変化に伴う団体信用生命保険(団信)への加入不可など、タイミングによっては借り換えが困難となる点に要注意 住宅ローンの借り換え： 目的別比較表 目的①：総支払額の軽減 目的②：金利上昇リスクの回避 主なアプローチ より低金利な住宅ローンへの借り換え 変動金利から固定金利への借り換え 適したタイミング・ 判断の目安 金利差が1.0%以上ある ローン残高が1,000万円以上 残存返済期間が10年以上 金利上昇を予想する場合 教育費など将来の大型支出が控えており、 「金利上昇に伴う返済増」との二重苦を 未然に防ぎたい場合 主な留意点・ 注意すべきリスク 表面金利の低さだけでなく、借換費用を含めた 総支払額で判断することが不可欠 一般的な目安を満たさなくてもメリットが出る 場合があるため、個別の詳細なシミュレーション が必須 一般的に固定金利は変動金利より高く設定される ため、結果的に金利が上がらなかった場合、 総支払額が割高になる可能性 共通で注意すべき点 属性情報の変化・信用情報の悪化 転職・独立起業の直後で収入の安定性が証明しづらい場合や、他社借入(カードの延滞など)がある場合、 金融機関の融資審査の通過が困難になる恐れ 健康状態の変化(団信の再加入) 借り換え時に団信への再加入を求められた場合、加齢や持病の罹患により引受審査に通らず、 希望したタイミングの借り換えが不可となるリスク 目的①：総支払額の軽減に適した借換タイミング 総支払額の削減を目的とする場合、現在適用されている金利よりも低い水準の住宅ローンへと借り換えることで、毎月の返済額や完済までの総利息の軽減を図ります。しかし、表面上の適用金利が下がるからといって、無条件で総支払額が安くなるとは限りません。 総支払額の軽減を狙った借り換えの可否は、金利差・ローン残高・残りの返済期間の3要素を軸に、借換費用も含めた総支払額の「実質的な削減効果」が出るかを厳密に見極める必要があります。 総支払額軽減のための「3つの目安」と最新の判断基準 住宅ローンの借り換えには、金融機関への融資事務手数料や抵当権設定登記にかかる登録免許税・司法書士報酬などの諸費用などが発生します。これらの借換費用を差し引いてもなお総支払額が削減できるかの判断の参考となるのが、次の「3つの目安」です。 当初借入金利と借換金利との差が1.0%以上 住宅ローン残高が1,000万円以上 住宅ローン残返済期間が10年以上 ただし、これらの条件はあくまで目安であり、満たしていない場合でも、他の要素の水準次第では総支払額を削減できるケースが存在します。そのため、最終判断の前には必ず個別のシミュレーションを実施することが不可欠です。 金利低下で得られる利息軽減額と借換費用を踏まえた費用対効果の考え方については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちら住宅ローン借り換えの手数料・諸費用はいくら？費用対効果の考え方と注意点 目的②：金利上昇リスクの回避に適した借換タイミング 将来的な金利上昇のリスクを回避したい場合、固定金利への借り換えが有力な選択肢となります。 変動金利から固定金利へ移行すれば、金利上昇局面での毎月の利息増加や総支払額増加を回避できる一方、一般的に現在の金利動向を踏まえると、固定金利は変動金利よりも高く設定される傾向にあります。 そのため、将来にわたり金利が上がらなかった場合や金利が下がった場合は変動金利を継続した方が結果的には総支払額が少なかった、というケースも起こり得ます。しかし、毎月の返済額や総支払額を確定させ、長期的に家計の資金計画を安定化させられる点が大きなメリットです。 金利上昇を見据えた「固定金利」へのシフト 今後の金利がさらに上昇すると見込むのであれば、固定金利への切り替えを検討すべきタイミングです。 2024年の日本銀行(以下、日銀)によるマイナス金利政策の解除以降、住宅ローン金利には上昇傾向がみられます。変動金利は日銀の政策金利の影響を受けるため、今後も段階的な利上げが続くようであれば、連動して変動金利の上昇も見込まれます。 金利動向と住宅ローンの選び方について、詳しくは以下の記事で解説しています。 関連記事はこちら【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 将来の大型支出に備える「家計防衛」 子供の教育費など将来的な大型支出が控えており、家計の資金計画を安定させたいのであれば、固定金利への借り換えを検討するタイミングです。 仮に金利が急上昇し住宅ローンの返済負担が増大するタイミングと、その他の支出増加が重なった場合、家計は不安定になります。将来的な金利上昇シナリオに家計が耐えられるかシミュレーションを行い、対策を検討しましょう。 なお、「5年ルール」や「125%ルール」を採用している金融機関であれば、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わりません。また、5年ごとに毎月の返済額が増えるときも、それまでの返済額の1.25倍が上限となります。ただし、これらは「利息を支払わなくてよくなったルール」ではなく、あくまで目先の返済額の増加を抑えるための仕組みです。金利上昇時には元金の返済ペースが遅くなり、場合によっては未払利息が発生して将来に繰り延べられることもあるため注意が必要です。 関連記事はこちら住宅ローンは変動から固定に借り換えるべき？金利上昇時の判断ポイントを解説 関連記事はこちら住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 属性変化による借り換え審査への影響と留意点 仮に住宅ローンを「借り換えたい」と望んでも、希望通りに借り換えが実行できるとは限りません。借り換えの際は、新規借入時と同様に借換先の金融機関による住宅ローン審査を通過する必要があるためです。金融機関は債務者の継続的な返済能力を厳格に審査するため、収入の安定性や健康状態の変化は審査結果に直結します。 スムーズな借り換えが期待できるタイミング 以下のようなタイミングは、審査においてプラスに評価される可能性があります。 他ローンの減少による返済負担率の改善：自動車ローンやカードローン・キャッシングなど、他社からのローン借入残高が減少した場合、年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)が改善します。そのため月々のローン負担が軽減されることは、返済能力を高め審査のプラス材料となる可能性があります。 借入時と比較して担保不動産の評価額上昇：地価の上昇などにより、購入時・借入時と比較して不動産の担保価値が向上している場合、審査のプラス材料となる可能性があります。金融機関は債権における保全状況を重視するため、不動産価値の高まりによって担保割れのリスクが低下することは、融資条件の改善に寄与するケースがあります。 借り換えが困難になり得るタイミング 一方で、以下の事象に該当する場合は、審査の通過が困難になる恐れがあります。 転職・独立による属性の変化：審査においては、勤続年数や継続的な収入の安定性が主要な評価項目となります。転職直後は勤続年数がリセットされるため、収入の継続性が証明しづらく、審査において不利な評価を受ける恐れがあります。また、独立起業をした場合は給与所得者と比較して事業収益の変動リスクが高いとみなされるため、事業所得者としてより慎重な審査が行われる傾向にあります。 信用情報機関への異動情報・延滞履歴の登録：指定信用情報機関(CIC、JICC、KSCなど)に登録される個人の信用情報は、審査において厳密に確認されます。クレジットカードや各種ローンの延滞、携帯電話端末代金の割賦(分割払い)の滞納履歴などが存在する場合、返済能力に懸念があると判定され、審査が厳しくなる恐れがあります。日常的な口座残高管理と確実な期日返済の徹底が不可欠です。 関連記事はこちら住宅ローンの本審査後に転職したらどうなる？リスクと注意点、対処法を紹介 団体信用生命保険(団信)の再加入に関する留意点 団信は、債務者が死亡または所定の高度障害状態に陥った際、生命保険会社から支払われる保険金によって以後の住宅ローン返済が不要となる仕組みです。 団信への加入を融資の必須条件としている金融機関で借り換えを実施する場合、指定された生命保険会社の引受基準に基づき、改めて団信へ加入し直す必要があります。その際、現在の健康状態に関する告知義務が生じます。過去の加入審査に通過した実績があっても、その後の持病の罹患や治療歴によっては引受保険会社の審査基準を満たさないこともあります。 そのため、健康状態によっては借り換えが難しくなることがあります。加齢に伴い健康リスクは上昇するため、希望する時期に必ずしも借り換えが実行できるとは限らない点に注意が必要です。 健康状態に懸念がある場合は、引受基準が緩和された「ワイド団信」を取り扱う金融機関を候補に含めるなど、事前に対策を講じることが有効です。 まとめ 住宅ローンの借り換えにおいては、毎月の返済額や総支払額を軽減したいのか、金利上昇リスクを回避したいのか、目的を明確にすることが重要です。 その上で、金利水準や今後の動向、家計の状況などを踏まえ借り換えのタイミングを検討します。借り換えの実現性は、住宅ローン契約者の転職や独立起業、健康状態の変動に大きく左右されます。 住宅ローンの借り換えメリットは、時間が経つほど(残存期間が短くなるほど)小さくなってしまいます。まずは簡易シミュレーションから始めて、ご自身にとって最適な借り換えタイミングを把握しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローン10年固定金利期間選択型の終了時のリスクと対策 住宅ローンの「10年固定金利期間選択型(当初固定金利型)」は、当初10年間の返済額が確定する安心感がある一方、11年目以降の金利タイプや適用金利などの契約条件が見直されるタイミングを迎えます...
こんにちは、公認会計士の千日太郎です。前回の記事(【フラット35】2026年8月金利は3.29%に決定｜公認会計士の予測と機構債分析)では、【フラット35】の2026年8月金利を3.21%～3.32%と予想し、結果は3.29%となりました。 まずは、最新の機構債と市場動向から分析した2026年9月の【フラット35】金利予想の結論をお伝えします。 2026年9月【フラット35】金利予想 予想レンジ：3.40%～3.50% メインシナリオ：3.45% 傾向：上昇 要因：新発10年国債利回りの上昇、逆ザヤの縮小 日本銀行(以下、日銀)は7月31日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0%に据え置きました。しかし、8月に入ると、中東情勢の緊迫化や原油高、物価上昇への警戒に加え、日銀の追加利上げ観測などが意識される中、国債売りが広がり、新発10年国債利回りは上昇しました。 8月18日には一時2.945%と、1996年以来の高水準を付けました。機構債の発行条件から逆算した新発10年国債利回りは、前月より0.12ポイント上昇し、機構債のローンチスプレッドも前月の0.61%から0.62%へ拡大しました。 その結果、機構債の表面利率は前月の3.32%から3.45%へ、0.13ポイント上昇しています。加えて、住宅金融支援機構(以下、機構)はここ数か月、【フラット35】金利を機構債表面利率より低く抑える「逆ザヤ」を縮小させています。 逆ザヤの縮小は、【フラット35】金利の上昇要因となります。新発10年国債利回りの上昇、ローンチスプレッドの拡大および逆ザヤの縮小傾向を踏まえ、9月の【フラット35】金利は上昇すると予想します。 この記事では、金利上昇の根拠となる国債・機構債の動きと、借り手にとって重要な「逆ザヤ(機構による金利抑制)」の現状について解説します。 2026年9月の【フラット35】金利は3.46%に決定しました（更新日：2026年9月1日）。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】2026年8月金利予想の結果と検証 2026年8月の金利決定結果(3.29%) 2026年8月の【フラット35】金利は前月から0.15ポイント上昇の3.29%に決定し、7月下旬での予想レンジ(3.21%～3.32%)の中で、上限に近い結果となりました。この予想は、機構債表面利率3.32%に対して、機構がどの程度の逆ザヤを設けるかを予想の軸としていました。 実際の【フラット35】金利は3.29%であり、機構債表面利率3.32%との逆ザヤは0.03ポイントで、前月の0.07ポイントからさらに縮小しました。逆ザヤを縮小して機構債表面利率に近づけながらも、逆ザヤの解消まではせず金利上昇を抑制する結果になりました。 なお、【フラット35】の金利は、以下の簡易式で説明できます。 予測ロジック(簡易式) 予測金利 ≒新発10年国債利回り + ローンチスプレッド - 調整幅(機構裁量) このうち「新発10年国債利回り + ローンチスプレッド」は、機構債の表面利率として発表されます。つまり、金利予想において最も重要なのは、機構の裁量による調整幅(逆ザヤ)の動向です。 金利上昇に加えて縮小する逆ザヤ 新発10年国債利回りの上昇に連動して、機構債の表面利率も上昇が続いています。その間【フラット35】の金利上昇は、機構債表面利率の上昇幅に比べ抑えられる場面がありました。結果として、過去14か月連続で【フラット35】の金利が機構債の表面利率を下回る「逆ザヤ」状態が維持されました。 2025年6月に0.05ポイントから始まった逆ザヤは拡大を続け、2026年2月には0.52ポイントに達しました。しかし、3月以降は縮小に転じ、8月時点では0.03ポイントまで縮小しています。逆ザヤはまだ残っているものの、解消に近づいている状況です。 ここまでの推移を踏まえ、次のようなシナリオが想定されます。 2月の逆ザヤ「0.52ポイント」で機構の許容上限を超えた 3月から逆ザヤから利ザヤへの正常化に舵を切る段階 ただし、急激な金利上昇を避けるため、逆ザヤ縮小のペースに調整が入る可能性もある 機構債表面利率 vs 【フラット35】金利の推移(2025年4月以降) ※出典) ・住宅金融支援機構「既発債情報」 ・住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 逆ザヤの推移(2025年4月以降) ※上記出典を基に「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 【フラット35】2026年9月金利予想 2026年7月から8月にかけて、新発10年国債利回りは2.71%から2.83%(※)へ、0.12ポイントの上昇となりました。さらに、ローンチスプレッドも0.61%から0.62%へ0.01ポイント拡大しています。これに伴い、機構債表面利率は3.32%から3.45%へと0.13ポイント上昇しました。 さらに逆ザヤの動向を加味した、9月の【フラット35】金利は以下のとおり3つのシナリオが予想されます。 ※10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 【フラット35】金利推移(直近3か月)と2026年9月予想 2026年6月 2026年7月 2026年8月 2026年9月 (千日太郎の予想) 【フラット35】の金利(※) 3.21% 3.14% 3.29% 3.40% ～ 3.50%※9/1発表の金利は3.46%でした ※出典)住宅金融支援機構【フラット35】「借入金利の推移(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合)」 シナリオ①：0.05ポイントの逆ザヤを設け、金利上昇を抑える場合(予想金利：3.40%) 予想下限金利の3.40%は、機構債表面利率3.45%に対して、0.05ポイントの逆ザヤを設けるシナリオです。 機構には、国民の住宅金融の円滑化を支えるという公的な役割があります。10年国債利回りが上昇し、機構債の表面利率が上昇する中で、その上昇分をダイレクトに【フラット35】金利へ反映すれば、住宅購入者の負担はさらに重くなります。 そのため、逆ザヤを再拡大させ、9月の【フラット35】金利を3.40%に抑える可能性があるとみています。収支正常化の点から逆ザヤを大きく拡大させないものの、【フラット35】金利の上昇幅を抑えるシナリオです。 シナリオ②：逆ザヤをゼロとし、機構債表面利率と同じ水準にする場合(予想金利：3.45%) メインシナリオの3.45%は、逆ザヤを解消し、機構債表面利率をそのまま【フラット35】金利へ反映するシナリオです。 逆ザヤは6月の0.11ポイントから、7月には0.07ポイント、8月には0.03ポイントまで段階的に縮小してきました。この流れを踏まえると、9月に逆ザヤが解消されることは自然な展開と考えられ、機構債表面利率と同じ3.45%が中心的なシナリオになるとみています。 シナリオ③：逆ザヤから0.05ポイントの利ザヤへ転換する場合(予想金利：3.50%) 上限の3.50%は、逆ザヤを解消したうえで、機構債表面利率に0.05ポイントの利ザヤを上乗せするシナリオです。 ここ数か月、機構は逆ザヤを継続的に縮小してきました。また、ローンチスプレッドも上昇を続けており、固定金利で資金を調達する環境は厳しさを増しています。こうした傾向が続き、機構が逆ザヤの解消から一定の利ザヤを確保する段階へ移行する場合、【フラット35】金利は3.50%まで上昇する可能性があります。 なお、上下0.05ポイントは、機構の裁量を精密に数値化したものではありません。利ザヤゼロのメインシナリオを中心として、金利上昇を抑える方向と、一定の利ザヤを確保する方向の双方を見込んだシナリオの幅です。 機構債の表面利率・新発10年国債利回り・ローンチスプレッドの推移(直近4か月) 主要データ(2026年8月20日時点) 機構債発表日 2026年5月21日 2026年6月19日 2026年7月17日 2026年8月20日 機構債の表面利率(※1) 3.32% 3.21% 3.32% 3.45% 新発10年国債利回り(※2) 2.74% 2.62% 2.71% 2.83% ローンチスプレッド(※1) 0.58% 0.59% 0.61% 0.62% ※1：出典)住宅金融支援機構「既発債情報」 ※2：10年国債利回りは便宜上、機構債表面利率からローンチスプレッドを差し引いた率としています。 まとめ 日銀の追加利上げ観測などを背景に、新発10年国債利回りは上昇しました。機構債の発行条件から逆算した新発10年国債利回りは、前月の2.71%から2.83%へ0.12ポイントの上昇に加え、ローンチスプレッドも0.61%から0.62%へ拡大し、最新の機構債表面利率は0.13ポイント上昇の3.45%となりました。 一方、【フラット35】金利と機構債表面利率との差である逆ザヤは縮小傾向にあり、8月時点で0.03ポイントとなっています。上記を踏まえ、9月の【フラット35】金利予想については、逆ザヤをゼロとした場合の3.45%をメインシナリオとし、上下0.05ポイントの幅を見込み、3.40%～3.50%の範囲と予想します。 いずれのシナリオでも8月の3.29%を上回るため、方向感としては「上昇」とみています。住宅ローンの決定は金利を当てるマネーゲームではなく、生活を守るための長期のプロジェクトです。目先の金利だけでなく、複数の金利タイプで事前にシミュレーションを行い、自身のライフプランに合ったリスクの取り方で住宅ローンを選ぶ視点が求められます。 ※この記事は2026年8月20日時点の公開情報に基づき、筆者の個人的な見解として執筆したものです。将来の金利動向を保証するものではありません。最終的な借り入れや投資の判断は、ご自身の責任において行ってください。 執筆者紹介 千日太郎（Sennichi Taro） 公認会計士としての専門知識を活かし、YouTubeなどを通じて住宅ローンの仕組みや金利動向についての情報を発信。住宅購入を検討する人に向けた実務的な内容を中心に、金融に関する知識をわかりやすく解説している。 著書『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』では、住宅ローンの選び方や返済計画に関する基本的な考え方を丁寧に紹介しており、実用的な入門書として一定の評価を得ている。 住宅ローンに関する独自の視点や分析は、利用者や一部の業界関係者からも注目されており、継続的に情報提供を行っている点が特徴。 次に読むべき記事 2026年最新【フラット35】金利推移グラフと今後の動向分析 2026年現在、長引く低金利環境から一転し、【フラット35】の金利は急ピッチで上昇しています。「金利が上がっている」というニュースを見て、全期間固定金利の住宅ローンの動向が気になっている人も...
住宅ローンの検討段階では、現在の収入水準で購入可能な住宅の価格帯だけでなく、長期的に持続可能な返済額の把握が重要です。年収1,000万円世帯の場合、勤務形態、勤続年数、他の借入状況などによっては、「借入限度額」が大きく提示されることもあります。 ただし、金融機関から提示される「借入限度額」と、家計構造に照らした「継続返済が可能な適正額」は必ずしも一致しません。この記事では、年収1,000万円の世帯が無理なく返済できる「借入適正額」のシミュレーションや、将来の金利上昇から家計を守るための対策を解説します。 ■「年収1,000万円の住宅ローン」早見表 項目 目安とポイント 手取り年収目安 約720万円〜780万円(月額約60万円〜65万円) 無理のない借入金額の目安 約3,200万円〜5,600万円(返済負担率(手取り年収基準)20%～25%、金利1.0%〜3.0%、返済期間35年で算出した場合) 資金計画のポイント 金利タイプの選択、金利上昇リスクへの備え、余裕資金を活用した繰り上げ返済 ※手取り年収は、世帯の可処分所得の目安です。配偶者控除の適用や夫婦共働きなどの世帯状況により変動します。 ※関連記事「年収別・住宅ローンの借入適正額早見表」のうち、本ページは年収1,000万円の方向けの詳細解説です。他の年収層の目安については、以下のリンク先をご覧ください。 関連記事はこちら【早見表】年収別・住宅ローンの借入適正額 年収1,000万円で「借りられる上限額」と「返済できる額」のギャップ 住宅の選定段階では、希望条件を追求した結果、購入予算が増額することがあります。しかし、住宅ローンの資金計画においては、金融機関の融資上限額と、実際の家計収支に照らした「安全に返済可能な額」の違いを理解する必要があります。 ここでは、限度額いっぱいまで借りることの危険性と、年収1,000万円の家計における「適正ライン」について解説します。 金融機関の審査上限：返済負担率(税込みの額面年収基準)35%で借りるリスク 住宅ローン借入額を検討する際、重要な基準となるのが「返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)」です。金融機関の審査ではこの比率が35%前後まで承認されるケースもありますが、「借りられる上限額」まで目一杯ローンを組んでしまうと、生活費にしわ寄せがいき、将来の家計が立ち行かなくなるリスクが高まります。 金融機関は一般的に「税込みの額面年収」を基準に審査しますが、実際の生活は「税引き後の手取り年収」でやりくりしなければなりません。年収1,000万円の場合、手取り年収の目安は約720万円〜780万円(月額約60万円〜65万円)となります。なお、配偶者控除の有無や単身か共働きかといった家族構成・働き方によって手取り額は前後するため、必ずご自身の実際の支給額を確認することが重要です。 もし額面年収の35%(年間350万円、約29万円/月)をローン返済に充てると、手取り年収から引いた残りの生活費は月額31万円〜36万円程度になります。ここから食費、教育費、車の維持費、老後資金の貯蓄などを捻出する必要があります。また、変動金利を選択した場合には、適用金利が上昇すると生活費がさらに圧迫される点に注意が必要です。 返済負担率(手取り年収基準)に応じた月々の返済額シミュレーション 以下では、手取り年収の返済負担率に応じた月々の返済額、借入可能額の目安を比較します。 【条件】 返済期間：35年 適用金利：1.0%(変動金利を想定) 返済方法：元利均等返済(ボーナス払いなし) 手取り年収：760万円(額面に対する手取りの割合76%) 返済負担率 (手取り年収基準) 年間返済額 月々の返済額 借入可能額の目安 15% 114万円 9.5万円 約3,365万円 20% 152万円 12.7万円 約4,487万円 25% 190万円 15.8万円 約5,608万円 30% 228万円 19.0万円 約6,730万円 35% 266万円 22.2万円 約7,852万円 出典)住宅金融支援機構「毎月の返済額から借入可能金額を計算」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※金利はシミュレーションのための仮定値であり、実際の適用金利を示すものではありません。また、将来の金利変動によって、借入後の返済負担率および返済額が変動することもあります。 上記のように、返済負担率をどこに設定するかによって、購入できる住宅の価格帯(借入可能額)は大きく変わります。無理のない返済の目安とされる返済負担率(手取り年収基準)は20〜25%程度であり、上記試算では4,400万円〜5,600万円の水準となります。 将来の安心を左右する「金利タイプ」の選び方と金利変動リスク 借入額だけでなく「金利タイプの選択(変動か固定か)」が将来の家計の安定性を大きく左右します。特に借入額が大きくなるほど、金利変動の影響は大きくなります。 返済負担率(税込みの額面年収基準)35%・変動金利1.0%で借りた後の金利上昇リスクとシミュレーション 返済負担率(税込みの額面年収基準)35%・変動金利1.0%の限度額(1億332万円)まで借り入れた場合、その後の金利上昇リスクに対して家計は非常に脆弱になります。 ここでは、借入から5年後に適用金利が上昇した場合のシミュレーションを確認します。 【条件】 当初借入金額：1億332万円 当初の適用金利：年1.0%(変動金利を想定) 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし その他：5年目に適用金利が上昇、その後金利変動なし 適用金利(5年目〜) 月々の返済額 (上昇なしとの差額) 総返済額 (上昇なしとの差額) 1.0%(上昇なし) 約29.2万円 約1億2,250万円 2.0%(当初+1.0%) 約33.5万円(+約4.3万円) 約1億3,816万円(+約1,566万円) 3.0%(当初+2.0%) 約38.2万円(+約9.0万円) 約1億5,513万円(+約3,263万円) 4.0%(当初+3.0%) 約43.3万円(+約14.1万円) 約1億7,335万円(+約5,085万円) 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※5年目以降、将来にわたり金利は変動しないと仮定した試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 仮に金利が4%まで上昇した場合、月々の返済額は約14.1万円も跳ね上がり、約43.3万円に達します。手取り額からローン返済額を差し引くと、手元に残る生活費は17万円〜22万円程度となり、ここから家族の食費や教育費などを捻出する必要があります。 「金利上昇しても本当に生活を維持できるのか」というリアルな数字を直視したうえで、借入額や金利タイプを慎重に判断することが不可欠です。 返済負担率(手取り年収基準)20%の場合の金利別の借入可能額 一方で、家計にゆとりを持たせた「返済負担率(手取り年収基準)20%(月々の返済額約12.7万円)」を維持する場合、適用金利が高くなると借りられる額は以下のように下がります。 【条件】 年間返済額：152万円(760万円×20%) 月々の返済額：約12.7万円(152万円÷12か月) 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし 適用金利 借入可能額の目安 1.0% 約4,487万円 2.0% 約3,823万円 3.0% 約3,291万円 4.0% 約2,860万円 出典)住宅金融支援機構「毎月の返済額から借入可能金額を計算」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 返済負担率(手取り年収基準)20%・変動金利1.0%で借りた後の金利上昇シミュレーション もし、変動金利1.0%で約4,487万円を借り、5年後に金利が4.0%に上昇した場合、月々の返済額は約18.8万円となります。負担額は増えるものの、手取り額からローン返済額を差し引いた生活費として40万円程度は確保できる試算となります。 金利変動リスクを排除する「固定金利」 金利上昇による返済額増加への不安を完全に払拭したい場合は、固定金利が有効な選択肢です。 固定金利は変動金利よりも当初金利が高くなる傾向にあるため、同じ返済負担率とした場合、借入可能額が減少します。上述の通り、固定金利を3.0%とし、返済負担率(手取り年収基準)を20%に抑えた場合、借入可能額は約3,291万円となります。変動金利を1.0%とした場合の約4,487万円と比較すると、購入予算は約1,196万円下がることになります。 しかし、「完済まで月々の返済額が変わらない」という確実な安心感は、固定金利ならではの大きなメリットです。購入できる住宅の選択肢は狭まりますが、堅実なライフプランを優先したい方には有力な選択肢と言えます。 平均的な「年収倍率」と自身の適正額を比較する 自身の予算設定が世間一般と乖離していないかを確認する補助指標として、「年収倍率」があります。年収倍率とは「住宅の購入価格が世帯年収の何倍にあたるか」を示す指標です。 住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」によると、【フラット35】利用者の全国平均は以下の通り5.3倍〜7.8倍の水準となっています。なお、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査では、年収倍率は「所要資金÷世帯年収」で算出されます。 住宅種別 年収倍率 土地付注文住宅 7.8倍 マンション 7.5倍 注文住宅 6.9倍 建売住宅 6.9倍 中古マンション 5.6倍 中古戸建 5.3倍 出典)住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査 p.12」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」作成 年収倍率を確認指標として活用する 上記のデータは「あらゆる所得層を含む【フラット35】利用者の全国平均」であり、年収1,000万円の世帯に適した予算水準を示すものではないことに注意が必要です。 そのうえで、前述の返済負担率をベースに算出した借入金額約5,600万円(返済負担率(手取り年収基準)25%、適用金利1%、元利均等返済)の年収1,000万円における年収倍率は約5.6倍となり、【フラット35】利用者の平均的な年収倍率と同程度の水準となります。 年収倍率は「ご自身の資金計画が世間の相場から乖離していないか」を確認する補助的な指標として活用しつつも、平均値に縛られず、あくまでご自身の「返済負担率」や「将来の支出見込み」を軸に判断することが大切です。 余剰資金による「繰上げ返済」活用法 年収1,000万円の世帯であれば、家計の状況にもよりますが、月々のやりくりやボーナスを活用することで、年間120万円(月6〜9万円+ボーナス)を貯め、5年間で約600万円の余剰資金を形成できるケースもあります。 余剰資金を「繰上げ返済」に充てることで、将来支払うはずだった利息を削減でき、総返済額を効果的に減らすことができます。 約600万円の繰上げ返済による利息軽減シミュレーション 以下の表は、借入金額5,000万円の場合において、5年後に約600万円を繰上げ返済した場合、総返済額などにどの程度差が出るのかをシミュレーションしたものです。 【共通条件】 借入金額：5,000万円 適用金利：1.0%(変動しない前提) 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済(ボーナス払いなし) 5年経過後(残期間30年)に約600万円を繰上げ返済 通常返済 繰上げ返済 期間短縮型 ※1 返済額軽減型 実際の繰上金額 - 約610万円 600万円 月々の返済額 約14.1万円 約14.1万円 約12.2万円 (軽減額約1.9万円) 返済期間 35年 30年3か月 (4年9か月短縮) 35年 総返済額 約5,928万円 約5,734万円 約5,833万円 利息軽減額 - 約194万円 約95万円 ※1 期間短縮型は「将来の月々の元金部分」を月単位で前倒しして支払う仕組みのため、指定額(600万円)に最も近い月数分の元金合計額(約610万円)を実際の繰上げ額として算出しています。 出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」および「返済方法変更シミュレーション」をもとに「住まいとお金の知恵袋編集部」試算 ※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。 ※金利はシミュレーションのための仮定値であり、実際の適用金利を示すものではありません。 期間短縮型（総返済額を大きく減らしたい方） 月々の返済額は変えずに、返済期間を短くする方法です。総支払利息を減らす効果は返済額軽減型よりも高い一方で、月々の返済額自体は下がりません。そのため、月々の支払いがまだ家計を圧迫していない段階で、将来の総支払額を大きく削っておきたい場合に向いています。 返済額軽減型（毎月の家計負担を下げたい方） 返済期間は変えずに、月々の返済額を減らす方法です。試算では月々の返済額が約1.9万円削減されます。金利上昇によって月々の返済額が上がってしまった際にも有効です。金利上昇による返済額の増加分を繰上げ返済によって、元通り(あるいはそれ以下)に引き下げることも可能です。 ただし、手元の現金をすべて繰上げ返済に回すのは危険です。病気や予期せぬ出費に備え、生活費の半年〜1年分は「生活防衛資金」として必ず手元に残すようにしてください。 まとめ 金融機関の審査によっては、返済負担率(税込みの額面年収基準)35%程度まで借入可能となるケースもあります。しかし、金融機関から提示された「借りられる額」ではなく、将来の金利上昇リスクも考慮した「無理なく返済できる額(返済負担率(手取り年収基準)20〜25%目安)」を基準にシミュレーションを行うことが不可欠です。 金利上昇への備えとしては、固定金利を選ぶほか、変動金利を選んで余剰資金で「繰上げ返済」を行う方法も有効です。 まずは、ご自身の家計に合ったリアルな「借入適正額」を算出し、その予算内でゆとりを持って生活できる住宅の比較検討を進めていきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 【2026年最新】住宅ローン金利推移グラフ｜過去35年の歴史とプロが教える戦略的選び方 2024年3月の日本銀行(以下、日銀)によるマイナス金利政策解除以降、段階的な利上げを背景に、現在住宅ローン金利の先行きへの関心が高まっています。 住宅ローンの金利タイプの選択や借り入れのタ...
