リ・バース60と住宅ローンの違い

老後に向けて自宅の住み替えやリフォームなどを行う場合、まとまった資金が必要です。しかし、高齢になると住宅ローンを借りるのが難しくなります。高齢者向け住宅ローンの「リ・バース60」を利用する方法もありますが、通常の住宅ローンとは何が違うのでしょうか。

今回は、リ・バース60と住宅ローンの違いや類似点について詳しく解説します。

リ・バース60とは

リ・バース60とは、住宅ローンの一種で満60歳以上の方向けの商品です。通常の住宅ローンと同じように、住宅の購入や建築、リフォーム、住宅ローンの借り換えなどに利用できます。

リ・バース60は毎月の支払が利息のみで、月々の返済負担が少ないのが特徴です。元本の支払いは、債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、相続人が現金で一括返済するかを選べます。

リ・バース60と住宅ローンの違い

リ・バース60と住宅ローンはともに自宅を担保にした住宅ローンであるという意味では同じです。しかし、金融機関の借入限度額への考え方には大きな違いがあります。リ・バース60は不動産の評価額をベースに借入限度額を算出する、不動産担保ローンの考え方に近いです。一方で、住宅ローンは不動産の評価額をベースに借入限度額を算出するというよりは、どちらかというと債務者の与信をベースに借入限度額を算出するという大きな違いがあります。

それを踏まえた上で、リ・バース60と住宅ローンの違いは以下の通りです。

返済方法

リ・バース60は、毎月利息のみを返済する仕組みです。毎月の返済額が小さく、据え置いている元本は債務者の死後に一括返済します。そのため、返済は生きている限り無限に続きます。

一方、住宅ローンは、元本と利息を毎月返済する仕組みです。返済方法は、毎月同じ金額を返済する「元利均等返済」と毎月同じ元本を返済する「元金均等返済」の2つが一般的です。毎月元本を返済していくので、返済期間は有限です。

元利均等返済は返済額が毎月一定のため、返済計画が立てやすいのが特徴です。一方、元金均等返済は元利均等返済より総返済額が小さくなりますが、当初の返済額(元本+利息)が大きくなります。収入や支出、返済期間などを考慮して返済方法を選択することが大切です。

借入限度額

先述の通り、リ・バース60と住宅ローンの借入限度額の算出方法は異なります。

リ・バース60の借入限度額は、不動産評価額の50~60%程度(上限8,000万円)です。仮に不動産の担保評価額が3,000万円なら、1,500~1,800万円(3,000万円×50~60%)となります。

一方、住宅ローンは与信によって返済可能と判断されれば、不動産の購入額のみならず、住宅ローンの手数料や登記費用などといった諸費用分まで融資を受けることもできます。ただし、年齢や収入、勤続年数といった属性に左右されます。

融資対象

リ・バース60は、契約時点で満60歳以上の方が対象です。満50歳以上60歳未満の方も利用できますが、借入限度額の取扱いが変わってきます。

一方、住宅ローンには年齢制限があり、「完済時年齢80歳まで」が一般的です。安定収入があることも条件となるため、転職して勤続年数が短い場合や健康状態に問題がある場合は審査に通らないことがあります。

金利

適用金利は、リ・バース60が年2~3%台です。住宅ローンは年0.4%~ですが、金利タイプ(固定金利・変動金利)や借入期間などによって変わってきます。どちらも金融機関ごとに適用金利は異なるため、比較・検討することが大切です。

その他

リ・バース60と住宅ローンは、団体信用生命保険(団信)の取扱いが異なります。

団体信用生命保険とは、ローン返済中に債務者が亡くなった場合、保険金によって残債が弁済される制度です。住宅ローンは団信に加入するのが一般的ですが、リ・バース60は団信に加入できません。

また、取扱金融機関の数にも違いがあります。リ・バース60は比較的新しい商品であるため、取扱金融機関は限られます。一方、住宅ローンは都市銀行から地方銀行、信用金庫、ネット銀行、ノンバンクまで幅広い金融機関が取り扱っています。

リ・バース60と住宅ローンの類似点

リ・バース60と住宅ローンの類似点についても確認していきましょう。

借り入れまでの流れ

リ・バース60と住宅ローンは、申込手続きや審査方法は基本的に同じ手順で行われます。ただし、リ・バース60は住宅ローンの借り入れの流れに加えて、推定相続人の同意が必要になります。これは元本の返済が債務者の死後に行われるという商品性から、相続人の協力が必要なためです。

エリア

リ・バース60と住宅ローンは、どちらも対象エリアは全国です。ただし、金融機関によっては対象エリアを限定しているケースもあります。先述の通り、リ・バース60は比較的新しい商品であるため、全国でも取り扱う金融機関が限られ、地方などは対応する金融機関がない場合もあります。

資金使途

リ・バース60と住宅ローンは、住宅の購入や建築、リフォーム、借り換えなどにのみ利用が認められています。事業資金や納税資金、教育資金など、住宅関連以外の使途には利用できません。

収入要件

リ・バース60と住宅ローンは、どちらも一定の収入が必要です。これはどちらも借入可能額が返済比率を基に審査されるためです。そのため、リ・バース60は毎月の返済額が少ない傾向にあり、住宅ローンに比べると比較的少ない収入で借り入れができます。

その他

リ・バース60と住宅ローンは、どちらも抵当権による不動産の担保設定が必要です。取扱金融機関ごとに異なるものの、基本的に事務手数料や返済手数料も発生します。また、「市街化調整区域が利用できない」「再建築不可物件が利用できない」といった諸条件も同じです。

まとめ

年齢の関係で住宅ローンを組めない場合は、リ・バース60が選択肢となります。リ・バース60は住宅ローンの一種ですが、通常の住宅ローンとは異なる点もあります。老後に向けて住宅取得やリフォームを検討するなら、リ・バース60と住宅ローンの違いを理解しておきましょう。

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執筆者紹介

「金融/不動産知恵袋」編集部
金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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